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BGH · V ZB 99/58

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZB 99/58

Die Eheleute Sch^|^ und Frau B^|^ leisteten der Aufforderung des Klägers, das Grundstück zu räumen, keine Folge und erwirkten gegen ihn einstweilige Verfügungen, durch die ihm die Vornahme von Abbruch- and Wiederaufbauarbeiten, soweit sie dadurch in dem Besitz ihrer Wohnungen gestört würden, untersagt wurde. Die Berufung des Klägers ist zurückgewiesen worden; auf Anschlußberufung und Widerklage der Beklagten hat das Oberlandesgericht ihn verurteilt, den rückständigen Kaufpreis zu verzinsen. die der Kläger gemäß §§ 404, 389 BGB, §§ 794 Abs. 1 Rr. 5, 795, 767 ZPO der Beklagten entgegenhalten könnte, hat das Berufungsgericht verneint, weil der in dem Vorhandensein der Ruinenbewohner möglicherweise liegende Rechtsoder Sachmangel dem Kläger bei Abschluß des Kaufvertrages bekannt gewesen sei (§§ 439 Abs.1, 460 Satz 1 BGB); wegen dieses Mangels sei der Kaufpreis, der ursprünglich 65 000 DM habe betragen sollen, sogar um 5 000 DM ermäßigt worden. Daß die Verkäuferin den Kläger arglistig über bestehende Miet- und Besitzrechte der Bewohner getäuscht habe, sei nicht erwiesen; wenn bei den Kaufverliandlungen nicht ausdrücklich von den Einweisungsverfügungen des Wohnungsamts die Rede gewesen sein sollte, so sei das mindestens für den Verzögerungsschaden nicht ursächlich gewesen, da der Kläger, um das Grundstück freizubekommen, in jedem Palle klageweise gegen die beiden Familien hätte Vorgehen müssen und es dann wegen der-Berufungs- undIVollstrek-kungsschutzmöglichkeiten keinesfalls vor Frühjahr 1956 zur tatsächlichen Räumung gekommen wäre. Die Revision beanstandet, daß das Berufungsurteil den Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsabschluß, worauf der Kläger seinen Schadensersatzanspruch ebenfalls gestützt habe, unerwähnt lasse. Die schriftliche Gewährleistungklausel wird von ihm dahin ausgelegt, daß sie nur den ITicht ab Schluß von Mietverträgen mit Sch^f^ und B^^p zu dem Gegenstand habe und nichts darüber besage- wie deren. Wohnen auf dem Grundstück rechtlich zu beurteilen sei, Bie etwaige Äußerung des Br. K^J^^ daß kein Rechtsverhältnis mit den Bewohnern bestünde und diese keine Mi et- cder Pachtrechte hätten, sei eine bloße rechtliche Schlußfolgerung ohne selbständige Bedeutung gewesen. Im übrigen habe der Kläger, der "kein Laie im Wiederaufbau von Ruinengrundstücken” sei, die tatsächlichen Verhältnisse gekannt und sei sich im klaren gewesen, daß das Freimachen des Grundstücks nicht nur Kosten und Abfindungsbeträge erfordern, sondern auch eine gewisse Zeit dauern würde, Bas Berufungsgericht ist somit dem zweitinstanzlichen Vorbringen des Klägers, wonach die Streithelferin ihn arglistig und unter falschen Voraussetzungen zu dem Vertragsabschluß veranlaßt habe, nicht gefolgt, sondern hat' es als unzutreffend angesehen. Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens frei Vertragsabschluß läßt sich insbesondere nicht aus den vom Berufungsgericht als richtig unterstellten Sachvortrag des Klägers herleiten, daß Br. bei dem beurkunden- Ben Ausdruck "Ruineneinnister”, so führt das Urteil aus, könne der Kläger hier nicht als Bezeichnung für1zweifelhafte und asoziale Elemente, die ohne behördlichen Anlaß auf dem Grundstück weilten, aufgefaßt haben. Er habe bei der vorangegangenen Grundstücksbesichtigung gesellen, daß es sich bei den Eheleuten Sch^|^und Frau keineswegs um lichtscheue, irreguläre Personen handelte, wie sie nach Kriegsende vielfach in Ruinen Unterschlupf gefunden hätten und von dort einfach durch eine Polizeiaktion wieder entfernt werden konnten, sondern um regelrechte Bewohner in dazu hergerichteten Wohnungen. Juli 1955 von den Bewohnern als "Mietparteien" gesprochen- Wenn das Oberlandesgericht aus diesen Tatsachen in Verbindung mit der Sachkunde des Klägern als eines im Wiederaufbau von Ruinengrundstücken.erfahrenen Architekten entnommen hat, ihm sei bei Kaufabschluß bekannt gewesen, daß er die Bewohner nicht von heute auf morgen aus dem Grundstück werde heraussetzen können, so ist diese auf tatrichterlicher Würdigung beruhende Schlußfolgerung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Per Kläger wußte bereits selbst, daß letzteres mit Schwierigkeiten verbunden sein würde; das war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts gerade der Grund, weshalb man ihm vom Kaufpreis 5 000 PM nachließ. Ob die Kenntnis des Klägers von der Anwesenheit der Grundstücksbewohner, ihrem "bürgerlichen Auftreten" und dem Wohnungscharakter ihrer Behausungen, wie die Revision meint, die irrige Annahme einer Rechtlosigkeit der Bewohner nicht ausschloß, mag auch sich beruhen. Soweit die Revision aus den Bekundungen des Zeugen andere Schlüsse zu ziehen versucht als das Berufungsgericht, begibt sie sich auf das ihr verschlossene Gebiet der tatrichte^lichen Würdigung. Nicht anders verhält es sich mit dem Einwand der Revision, daß der Hergang der Verkaufsverhandlungen nicht nur ein Verschulden der Verkäuferin bei Vertragsabschluß, sondern darüber hinaus sogar eine vorsätzliche sittenwidrige Schadenszufügung im Sinne von § 826 BGB ergebe. 16, 17, 18, 22) und ist auf Grund von Erwägungen, die keinen Rechtsver stoß erkennen lassen, zu dem Ergebnis gelangt, daß für eine Irreführung des Klägers jeder Anhaltspunkt fehle. Wenn das Berufungsurteil die Präge der Ursächlichkeit, wie die Revision rügt, nur hinsichtlich des Verzöge rungs Schadens verneint haben sollte (im Urteil heißt es: "zu demindest für den Verzögerungsschaden"), so ist das belanglos, weil in Ermangelung eines Verschuldens bei Vertragsabschluß ohnehin der ursächliche Zusammenhang zwischen dem Inhalt der Vertragsverhandlungen und dem angeblichen Schaden des Klägers dahingestellt bleiben konnte. Mit ihrer Behauptung, er hätte dann zu dem mindesten günstigere Bedingungen für sich ausgehandelt, um die von den Bewohnern herrührenden Schwierigkeiten, Unkosten und Verzögerungen auszugleichen, setzt sich die Revision zu der Feststellung des Berufungsgerichts in Widerspruch, daß dem Kläger gerade im Hinblick auf diese Erschwernisse bereits ein Preisnachlaß von 5 000 DM gewährt worden war; auf die "Rechtsstellung" der Bewohner, d.h. auf die Frage, ob sie vom Wohnungsamt in das Grundstück eingewiesen waren oder nicht, kam es dabei praktisch nicht an, da sich auch im letzteren Palle, wie das angefochtene Urteil ohne Rechtsverstoß feststellt, die Räumung des Grundstücks bis zu dem Frühjahr 1956 hingezogen haben würde. die sich nach Ansicht des.Berufungsgerichts nur auf den DichtabSchluß von Mietverträgen mit Sch^[^ und bezogen und im übrigen die Rechts- Daß sich die Rechtspflicht des Verkäufers, den verkauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu liefern, unmittelbar aus dem Gesetz ergibt, hat das Berufungsgericht nicht verkannt; es führt den § 434 BGB zu Beginn seiner Entscheidungsgründe ausdrücklich an (BU S. Ob aber die streitige Vertragsklausel, wie die Revision unter Hinweis auf die Notwendigkeit lebensnaher Auslegung sowie auf den vermeintlichen Sinn und Zweck des Vertrages geltend macht, "keine Einschränkung der gesetzlichen Gewährleistungspflicht, sondern nur deren Unterstreichung" bedeutet habe, ist eine Frage, deren Beantwortung dem Tatrichter Vorbehalten bleiben muß, da es sich um die Auslegung eines Individualvertrages handelt. Dem Berufungsgericht war es nicht verwehrt, dabei auch das Schreiben des Klägers vom 7- Juli 1955 zu verwerten. haben Sie mir zugesichert, daß mit den im Hause wohnenden Mietparteien keine Mietverträge abgeschlossen ' sind11) habe von dem rechtlich nicht vorgebildeten Kläger nur dahin verstanden werden können, daß sämtliche Besitzrechte der Grund st ücksbewohner ausgeschlossen seien, so j wendet sie sich damit in unzulässiger Tfeise gegen die anders lautende Würdigung des Oberlandesgerichts; letztex’e erscheint möglich und ist daher in der Revisionsinstanz nicht angreifbar, - wobei dahingestellt bleiben kann, ob mangelnde rechtliche Vorbildung den Kläger, der laut Feststellung des angefochtenen Urteils besondere Sachkunde und Erfahrungen im Wohnungsbauwesen und Wiederaufbau von Ruinen-*-grundstücken besaß, wirklich daran hinderte, den Inhalt 13)* Der > Gebrauch des Wortes "insbesondere1* mit Bezug auf das Nicht-l bestehen von Miet- oder Pachtrechten - der bei rein sprachlicher Betrc.chtuhg für eine lediglich beispielmäßige Auf- ; zählung zu sprechen scheint - kann dem Berufungsgericht nicht entgangen sein. ligten Uber die Rechtsstellung der Grundstücksbewohner gemacht haben soll (sie hatten kein Besitzrecht, seien nur geduldet und könnten ohne Schwierigkeiten herausge-setzt werden), hat das Berufungsgericht nicht,- wie die Revision ihm vorwirft, unbeachtet gelassen« Es unterstellt vielmehr, daß sie tatsächlich so gefallen seien, beurteilt sie aber dahin, daß es sich um rechtliche Schlußfolgerungen aus der Tatsache des Nichtabschlusses von Mietverträgen und um keine selbständigen Tatsachenbehauptungen gehandelt habe. Bie Vertragsauslegung des angefochtenen Urteils widerspricht auch nicht der Lebenserfahrung« Bei ihrem Einwand, niemand erwerbe ein Grundstück zu dem sofortigen Aufbau in der Erwartung, daß dessen Bewohner sich dem widersetzen würden und erst durch einen Rechtsstreit von ungewisser Bauer entfernt werden könnten, läßt die Revision wiederum 9 da der Kläger von dem Vorhandensein der beiden Familien auf dem Grundstück gewußt habe; ein etwaiger Irrtum über die rechtliche oder wirtschaftliche Tragweite dieses Mangels sei unerheblich, wie sich aus BGH NJW 1951 > 705 ergebe. Pemgegenüber macht die Revision unter Hinweis auf IM BGB § 539 Nr. 1 und BGHZ 13s 341 geltend, nicht auf die Kenntnis der Tatsachen (hier: Vorhandensein der Grundstücksbewohner) komme es an, sondern entscheidend sei, daß der Kläger aus diesen Tatsachen nicht die richtigen rechtlichen Schlußfolgerungen gezogen habe; er habe - so ist das Vorbringen der Revision wohl zu verstehen - nicht gewußt, daß die Eheleute Sch^fp und Frau B^P vom Wohnungsamt in das Grundstück eingewiesen worden und infolgedessen keine rechtlosen Besitzer seien. Ausschlaggebend für den ffiinderwert des Grundstücks war jedenfalls die Tatsache, daß die Bewohner gegen ihren Willen nicht zur sofortigen Räumung geswungen werden konnten; sie genossen Besitzschutz und sowohl in dem einen als auch in dem anderen Palle war - sofern keine gütliche Einigung zustandekam - die Räumung nicht von heute auf morgen zu erreichen, sondern würde sich nach der Lebenserfahrung mindestens bis zu dem Frühjahr 1956 hinziehen, Das war dem Kläger bei Kaufabschluß bekannt, wie sich aus den tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils (S, 16 ff, 21 f) ergibt. Das Berufungsgericht ist zu seiner Feststellung auf Grund eingehender Würdigung des Sachund StreitStandes, der Interessenlage und des Be-weisergebnisses gelangt (BU S, 19 bis 21, 24)« Gegen diese Darlegungen erhebt die Revision auch keine ins einzelne gehenden Beanstandungen, Sie bemängelt lediglich, daß der Sachvortrag des Klägers im Abschnitt II ssines Schriftsaztes vom 19» Februar 1958 unberücksichtigt geblieben sei. Ob aus der Tatsache des Preisnachlasses ein Rückschluß auf die Kenntnis des Klägers von einem Recht der Grundstücksbewohner gezogen werden könnte - was die Revision bezweifelt mag auf sich beruhen, da es, wie wiederholt hervorgehoben, allein auf das tatsächliche Vorhandensein der Bewohner und die dadurch bedingten, von einer behördlichen Einweisungsverfügung ganz unabhängigen Schwierigkeiten ankommt. Angesichts dieser Schwierigkeiten, die einer alsbaldigen Räumung des Grundstücks im Wege standen, verstieß es auch nicht, wie die Revision meint, gegen die Lebenserfahrung, wenn Br. K^J^ trotz grundsätzlicher Verneinung eines Rechtsverhältnisses mit den Grundstücksbewohnern sich gleichwohl aus praktischen Gründen zu Preiszugeständnissen bereit fand. insbesondere auch Sc 16 Mitte); daß das Berufungsgericht sich nicht mit "Annahmen" oder Vermutungen begnügen, sondern klare Feststellungen treffen wollte und auch wirklich getroffen hat« Übrigens stehen die von der Revision beanstandeten Ausdrücke, was diese übersieht, gar nicht in dem auf den Preisnachlaß bezüglichen Abschnitt des Urteilso 8. § 463 BGB, dessen Anwendbarkeit die Revision zur Nachprüfung stellt, ist vom Berufungsgericht mit Recht außer Betracht gelassen worden, da nicht ersichtlich ist, daß dem verkauften Grundstück eine zugesicherte Eigenschaft gefehlt oder daß die Verkäuferin einen Fehler arglistig verschwiegen habe«.

Zitierte Normen: § 404 ZPO § 389 BGB § 795 ZPO § 439 BGB § 551 ZPO § 858 BGB
GrundstückBGBRechtBrZPOBerufungsgerichtBewohnerKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

V ZB 99/58
Verkündet am 8^ Juli 1959 f/jrth. Justizangestellter uts Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes
 Im dem Rechtsstreit
 Klägers, Berufungsklägers und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechbsanwait Br.
gegen
4>
Beklagte, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter* Rechtsanwalt Frhr. von berg -
Streithelferin der Beklagten: Kommanditgesellschaft C.G
- Prozeßbevollmächtigter zweiter Instanz: Rechtsanwal
 hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 8, Juli 1959 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br, Augustin, Schuster, Br. Rothe,
 Br. Freitag und Br. Mattem
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- 1 a -
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für Recht erkannts
 Die Revision gegen das Urteil des 9- Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Düsseldorf vom 19- Marz 1958 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestands
Der Kläger kaufte am 2. August 1955 von der Firma das Ruinengrundstück G straße 0^ in
, um es wieder aufzubauen, Der Kaufpreis betrug
60 000 DM, wovon die Hälfe sofort bezahlt wurde; der Rest war später fällig, und insoweit unterwarf sich der Kläger
 Streckung, Das Gebäude auf dem Grundstück war im Kriege nicht vollständig zerstört worden- In die stehengebliebenen Gebäudeteile hatte das Wohnungsamt nach dem Krjeg mehrere
 ger vor Abschluß des Kaufvertrags Kenntnis, Der Vertrag enthielt folgende Klauseis
"Der Verkäufer gewährleistet dem Ankäufer das Eigentum der verkauften Grundstücke und deren Freiheit von Belastungen oder sonstigen Beschränkungen, insbesondere das Nichtbestehen von Miet- oder Pachtrechten an den verkauften Grundstücken,"
Die Eheleute Sch^|^ und Frau B^|^ leisteten der Aufforderung des Klägers, das Grundstück zu räumen, keine Folge und erwirkten gegen ihn einstweilige Verfügungen, durch die ihm die Vornahme von Abbruch- and Wiederaufbauarbeiten, soweit sie dadurch in dem Besitz ihrer Wohnungen gestört würden, untersagt wurde. Daran schlossen sich weitere Rechts Streitigkeiten zv/i sehen dem Kläger und den Hausbewohnerno Im Februar 1956 sog Frau Berlit aus, nachdem ihr der Kläger, wie er behauptet, 2 500 DM Abstand gezahlt hatte. Die Eheleute Sch^^ blieben in dem Hause wohnen; der Kläger schloß mit ihnen einen Aufbau- und
 in dem notariellen Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvoll-
personen eingewiesen. Es wohnten dort im sogenannten Souterrain ein Ehepaar Sch und im Hochparterre eine Frau B	Von der Anwesenheit dieser Personen hatte der Klä-
Mietvertrag und bestellte Frau Sch^[^ zur HausmeiSterin,
 In der Zwischenzeit hatte er mit dem Wiederaufbau des Hauses und dein Ausbau der noch vorhandenen Gebäudeteile begonnen. Fiese Bauarbeiten wurden im April und Mai 1956 beendet. Mit Rücksicht auf die geschilderten Ereignisse entrichtete der Kläger nur noch 5 000 FM auf den Grundstückskaufpreis und verweigerte die Zahlung des Re$tes.
Fie Firma	trat ihre Forderung an die Beklagte ab.
Fiese betreibt aus der notariellen Urkunde vom 2. August 1955 die Zwangsvollstreckung gegen den Kläger wegen des Kaufpreisrestes von 25 000 FM nebst Kosten.
Fer Kläger hat Vollstreckungsgegenklage erhoben.
Er macht geltend, er habe gegenüber der Restforderung der Firma	mit	Schadensersatzansprüchen	auf	gerechnet,
 die ihm daraus erwachsen seien, daß die Bewohner des Ruinengrundstücks entgegen der Zusicherung im Kaufvertrag Miet-
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und Besitzrechte gehabt hätten; bei den KaufVerhandlungen habe man ihn hierüber arglistig getäuscht. Sein Schaden, der sich auf mehr als 55 000 FM belaufe, setze sich zusammen aus den Kosten der Rechtsstreitigkeiten mit den Ehe-1 euten Schf|^ und Frau B^^p, aus den Ab stands zahl ungen an diese nebst sonstigen Aufwendungen, sowie aus den Mietausfällen, die ihm dadurch erwachsen seien, daß der Wiederaufbau, der bei normalem Verlauf Anfang November 1955 beendet gewesen wäre, infolge Wohnenbleibens der beiden Familien eine Verzögerung von 5 l/2 Monaten erfahren habe; außerdem seien ihm Zinsverluste entstanden und die Bauausführung habe sich, da in der Zwischenzeit die Preise auf dem Baumarkt gestiegen seien, erheblich verteuert. Fie Beklagte bestreitet den zur Aufrechnung gestellten Anspruch nach Grund und Höhe. Fie Firma	der	sie	den
 Streit verkündet hat, ist ihr als Streithelferin beigetreten.
 
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist zurückgewiesen worden; auf Anschlußberufung und Widerklage der Beklagten hat das Oberlandesgericht ihn verurteilt, den rückständigen Kaufpreis zu verzinsen. Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Antrag auf Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung und Abweisung der Widerklage weiter. Die Beklagte bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels*
Ent scheidungsgründe 8
1. Eine Schadensersatzpflicht der Grundstücksverkäuferin. die der Kläger gemäß §§ 404, 389 BGB, §§ 794 Abs. 1 Rr. 5, 795, 767 ZPO der Beklagten entgegenhalten könnte, hat das Berufungsgericht verneint, weil der in dem Vorhandensein der Ruinenbewohner möglicherweise liegende Rechtsoder Sachmangel dem Kläger bei Abschluß des Kaufvertrages bekannt gewesen sei (§§ 439 Abs. 1, 460 Satz 1 BGB); wegen dieses Mangels sei der Kaufpreis, der ursprünglich 65 000 DM habe betragen sollen, sogar um 5 000 DM ermäßigt worden. Daß die Verkäuferin den Kläger arglistig über bestehende Miet- und Besitzrechte der Bewohner getäuscht habe, sei nicht erwiesen; wenn bei den Kaufverliandlungen nicht ausdrücklich von den Einweisungsverfügungen des Wohnungsamts die Rede gewesen sein sollte, so sei das mindestens für den Verzögerungsschaden nicht ursächlich gewesen, da der Kläger, um das Grundstück freizubekommen, in jedem Palle klageweise gegen die beiden Familien hätte Vorgehen müssen und es dann wegen der-Berufungs- undIVollstrek-kungsschutzmöglichkeiten keinesfalls vor Frühjahr 1956 zur tatsächlichen Räumung gekommen wäre. Der Kläger könne ■ also gegen die Restkaufpreisforderung nicht aufrechnen.
Er befinde sich vielmehr im Verzug und müsse an die Beklagte
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als Rechtsnachfolgerin der Verkäuferin die banküblichen	j
Zinsen .bezahlen.
2. Die Revision beanstandet, daß das Berufungsurteil den Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsabschluß, worauf der Kläger seinen Schadensersatzanspruch ebenfalls gestützt habe, unerwähnt lasse. Infolgedessen* fehle, eine Begründung für die Nichtberücksichtigung eines ganzen, selbständigen Rechtsbehelfes. Dieser Verfahrensverstoß müsse nach §§ 313 Abs. 1 Ur. 4, 551 Nr. 7 ZPO zur Aufhebung des Urteils führen.
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Das ist jedoch nicht richtig. Zwar erörtern die Entscheidungsgründe des Oberlandesgerichts den angegebenen Punkt nicht;' ausdrücklich, obgleich nach dem Urteilstat bestand (BU S. 11) der Kläger in der Berufungsinstanz seinen Gegenanspruch auch hiermit begründet hatte. Das Problem des Verschuldens bei Vertragsabschluß ist indessen vom Berufungsgericht nicht übersehen worden. Das ergibt sich, entgegen der Revision, aus dem Gesamtinhalt der Urteils-	:
Begründung, die zu sämtlichen Behauptungen, welche vom	i
Kläger in diesem Zusammenhang aufgestellt worden sind (Abschnitt II seiner Berufungsbegründung vom 13. November 1957, Bl. 2A8 bis 253 GA), eingehend Stellung genommen hat.
Daß Dr. Kiefer, der bei den Verkaufsverhandlungen für die Streithelferin auftrat, dem Kläger arglistig und wider besseres Y/issen das Bestehen von MietVerhältnissen mit den Ruinenbewohnern verschwiegen hätte, erachtet das Berufungsgericht für widerlegt; es stellt fest, daß die St reit helfe rin weder mit den Eheleuten Scl^Jpp noch mit	*
Frau	Mietverträge	abgeschlossen	habe, und mißt der	*
Ausdrucksweise des Grundstücksverwalters	der	.	die
 von den Bewohnern entrichtete Nutzungsentschädigung
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möglicherweise als "Miete” bezeichnet habe, keine Bedeutung bei . Die schriftliche Gewährleistungklausel wird von ihm dahin ausgelegt, daß sie nur den ITicht ab Schluß von Mietverträgen mit Sch^f^ und B^^p zu dem Gegenstand habe und nichts darüber besage- wie deren. Wohnen auf dem Grundstück rechtlich zu beurteilen sei, Bie etwaige Äußerung des Br. K^J^^ daß kein Rechtsverhältnis mit den Bewohnern bestünde und diese keine Mi et- cder Pachtrechte hätten, sei eine bloße rechtliche Schlußfolgerung ohne selbständige Bedeutung gewesen. Im übrigen habe der Kläger, der "kein Laie im Wiederaufbau von Ruinengrundstücken” sei, die tatsächlichen Verhältnisse gekannt und sei sich im klaren gewesen, daß das Freimachen des Grundstücks nicht nur Kosten und Abfindungsbeträge erfordern, sondern auch eine gewisse Zeit dauern würde,
 Bas Berufungsgericht ist somit dem zweitinstanzlichen Vorbringen des Klägers, wonach die Streithelferin ihn arglistig und unter falschen Voraussetzungen zu dem Vertragsabschluß veranlaßt habe, nicht gefolgt, sondern hat' es als unzutreffend angesehen. Bas bringt der Zusammenhang der Urteilsbegründung unmißverständlich zu dem Ausdruck.
Bamit entfällt die Anwendbarkeit des § 551 Nr. 7 ZPO.
Auch § 286 ZPO ist nicht verletzt.
5. Verschulden bei Vertragsabschluß setzt allerdings kein vorsätzliches oder gar arglistiges Verhalten voraus, vielmehr genügt Fahrlässigkeit (Palandt/Danckel-mann, BGB 18, Aufl. § 276 Anm. 6 b). Ber Umstand, daß der Kläger in den Vorinstanzen nach dieser Richtung nichts vorgetragen hat, hindert ihn nicht, jetzt noch den Streit- . Stoff unter dem angeführten Gesichtspunkt zu erörtern, um nachzuweisen, daß die RechtsVorgängerin der Beklagten ein solches Verschulden treffe; denn es handelt sich um die
 
Anwendung sachlichen Rechts„ Erfolg kann die Revision mit der neuen Klagebegründung aber nicht haben. Es ist nicht ersichtlich; wieso die Firma	bei	den	Ver-
handlungen, die dem Kaufvertrag vom 2. August 1955 voraus-gingen, schuldhaft gegen eine etwaige Aufklärungspflicht verstoßen und dem Kläger dadurch Schaden zugefügt haben sollte.
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens frei Vertragsabschluß läßt sich insbesondere nicht aus den vom Berufungsgericht als richtig unterstellten Sachvortrag des Klägers herleiten, daß Br.	bei	dem	beurkunden-
den Notar mit Bezug auf die Familien Soh^^} und B^|||^. von "Ruineneinnistern" gesprochen haben und daß bei den Vorverhandlungen sowie in Gegenwart des Notars nicht von den wohnungsamtlichen Einv/eisungsverfügungen die Rede war. Biese Umstände haben nach den Feststellungen des angefoch-
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tenen Jrteils den Kläger weder getäuscht# noch ist er durch sie zu seinem Entschluß, das Grundstück zu kaufen, bestimmt worden. Ben Ausdruck "Ruineneinnister”, so führt das Urteil aus, könne der Kläger hier nicht als Bezeichnung für1zweifelhafte und asoziale Elemente, die ohne behördlichen Anlaß auf dem Grundstück weilten, aufgefaßt haben. Er habe bei der vorangegangenen Grundstücksbesichtigung gesellen, daß es sich bei den Eheleuten Sch^|^und Frau keineswegs um lichtscheue, irreguläre Personen handelte, wie sie nach Kriegsende vielfach in Ruinen Unterschlupf gefunden hätten und von dort einfach durch eine Polizeiaktion wieder entfernt werden konnten, sondern um regelrechte Bewohner in dazu hergerichteten Wohnungen. Baö Gebäude sei auch nur teilweise zerstört gewesen; die Wcjhnung der Eheleute Sch^^ habe aus einer Küche mit Kochnische und einem Schlafzimmer, diejenige der Frau	sogar
 aus vier Räumen bestanden. Bas Makler-Angebot, durch Idas
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der Kläger auf das Grund stück aufmerksam geworden war, habe das Haus als sozusagen im Rohbau fertig beschrieben und darauf hingewiesen, daß "Parterre und Hochparterre meder bewohnt" seien- Per Kläger selbst habe in einem Schreiben vom 7. Juli 1955 von den Bewohnern als "Mietparteien" gesprochen- Wenn das Oberlandesgericht aus diesen Tatsachen in Verbindung mit der Sachkunde des Klägern als eines im Wiederaufbau von Ruinengrundstücken.erfahrenen Architekten entnommen hat, ihm sei bei Kaufabschluß bekannt gewesen, daß er die Bewohner nicht von heute auf morgen aus dem Grundstück werde heraussetzen können, so ist diese auf tatrichterlicher Würdigung beruhende Schlußfolgerung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Eine Rechtspflicht, den Kläger noch ausdrücklich auf die einer sofortigen Grundstücksräumung entgegenstehenden Bedenken (behördliche Einweisungsverfügungen)hinzuweisen, bestand für die Verkäuferin nicht. Sie ergab sich nicht daraus, daß das Grundstück erkennbar zu dem Zweck erworben wurde, es alsbald wieder aufzubauen. Per Kläger wußte bereits selbst, daß letzteres mit Schwierigkeiten verbunden sein würde; das war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts gerade der Grund, weshalb man ihm vom Kaufpreis 5 000 PM nachließ. Auf die Einweisungsverfügungen kam es unter den geschilderten Umständen nicht an. Pie Meinung der Revision, die Streithelferin hätte den Kläger auf jede ihr erkennbare Mögij chkeit eines rechtlich be-s gründeten Widerstandes gegen die Grundstücksräumung und somit auch auf jene Verfügungen aufmerksam machen müssen, läuft in einem Palle wie dem vorliegenden auf e ine Überspannung der an den Verkäufer zu stellenden Sorgfaltsanforderungen hinaus-	1
Soweit die Revision unter ninweis auf § 286 ZPO
 
Nichtberücksichtigung von in der Berufungsbegründung des Klägers (S. 12 bis 37) vorgetragenen "zahlreichen Einzelheiten" rügt, die sie aber nicht im einzelnen bezeichnet, entbehrt ihre Rüge der nach § 554 Abs. 5 Nr. 2b ZPO erforderlichen Bestimmtheit und ist unzulässig.
Ob die Kenntnis des Klägers von der Anwesenheit der Grundstücksbewohner, ihrem "bürgerlichen Auftreten" und dem Wohnungscharakter ihrer Behausungen, wie die Revision meint, die irrige Annahme einer Rechtlosigkeit der Bewohner nicht ausschloß, mag auch sich beruhen. Selbst wenn der Kläger die Eheleute Sch^d und Frau	für	recht-
lose Besitzer hielt, durfte er sie nicht eigenmächtig von dem Grundstück vertreiben, sondern mußte, falls er sich nicht mit ihnen einigte, den Klageweg beschreiten; denn Besitzschutz genießt auch, wer kein Recht zu dem Besitze hat (§§ 858, 863 BGB). Vom Standpunkt der Verkäuferin aus war es daher für den Kläger nicht von ausschlaggebender.Bedeutung,“ ob behördliche Einweisungsverfügungen Vorlagen oder nicht. Damit scheitert zugleich der Versuch der Revision, eine entsprechende Mitteilungspflicht aus der Vorschrift des § 242 BGB herzuleiten.
Die Zeugenaussage des Notars Schneider-Neuenburg, deren Nichtberücksichtigung die Revision rügt, ist in Wirklichkeit vom Berufungsgericht gewürdigt worden; jdas Urteil erwähnt diese Aussage mehrfach (S. 16, 18, 2p f) und setzt sich eingehend mit ihr auseinander. Soweit die Revision aus den Bekundungen des Zeugen andere Schlüsse zu ziehen versucht als das Berufungsgericht, begibt sie sich auf das ihr verschlossene Gebiet der tatrichte^lichen Würdigung. Das gilt insbesondere von ihrer Behauptung,
 Dr.	der Vertreter der Verkäuferin, habe beiiden
 VertragsVerhandlungen den Kläger über die Rechtsstellung
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der Bewohner "geradezu in die Irre geführt" und ihn "bewußt von der Annahme eines Besitzrechtes abgelenkt".
Nicht anders verhält es sich mit dem Einwand der Revision, daß der Hergang der Verkaufsverhandlungen nicht nur ein Verschulden der Verkäuferin bei Vertragsabschluß, sondern darüber hinaus sogar eine vorsätzliche sittenwidrige Schadenszufügung im Sinne von § 826 BGB ergebe. Bas Berufungsgericht; hat das, was zwischen den Beteiligten besprochen wurde, im einzelnen geprüft (BU S. 16, 17, 18, 22) und ist auf Grund von Erwägungen, die keinen Rechtsver stoß erkennen lassen, zu dem Ergebnis gelangt, daß für eine Irreführung des Klägers jeder Anhaltspunkt fehle.
Wenn das Berufungsurteil die Präge der Ursächlichkeit, wie die Revision rügt, nur hinsichtlich des Verzöge rungs Schadens verneint haben sollte (im Urteil heißt es: "zu demindest für den Verzögerungsschaden"), so ist das belanglos, weil in Ermangelung eines Verschuldens bei Vertragsabschluß ohnehin der ursächliche Zusammenhang zwischen dem Inhalt der Vertragsverhandlungen und dem angeblichen Schaden des Klägers dahingestellt bleiben konnte. Dem Berufungsgericht ist bei Verneinung der Ursächlichkeit auch kein Denkfehler unterlaufen. Daß der Kläger, wenn er über das Vorhandensein der Einweisungsverfügungen aufgeklärt worden wäre, überhaupt keinen Kaufvertrag abgeschlos sen hätte, steht keineswegs fest. Mit ihrer Behauptung, er hätte dann zu dem mindesten günstigere Bedingungen für sich ausgehandelt, um die von den Bewohnern herrührenden Schwierigkeiten, Unkosten und Verzögerungen auszugleichen, setzt sich die Revision zu der Feststellung des Berufungsgerichts in Widerspruch, daß dem Kläger gerade im Hinblick auf diese Erschwernisse bereits ein Preisnachlaß von 5 000 DM gewährt worden war; auf die "Rechtsstellung" der Bewohner, d.h. auf die Frage, ob sie vom Wohnungsamt
 in das Grundstück eingewiesen waren oder nicht, kam es dabei praktisch nicht an, da sich auch im letzteren Palle, wie das angefochtene Urteil ohne Rechtsverstoß feststellt, die Räumung des Grundstücks bis zu dem Frühjahr 1956 hingezogen haben würde.
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4.	Die Revision beanstandet die Aberkennung eihes Gewährleistungsanspruchso Sie rügt die Auslegung der! Kaufvertrags-Klausel über die "Freiheit von Belastungen öder sonstigen Beschränkungen",. die sich nach Ansicht des.Berufungsgerichts nur auf den DichtabSchluß von Mietverträgen mit Sch^[^ und	bezogen und im übrigen die Rechts-
natur des Wohnens der beiden Familien auf dem Grundstück offen gelassen haben soll. Diese Würdigung, so meint-die Revision, verstoße gegen kaufrechtliehe Bestimmungen! und anerkannte Auslegungsgrundsätze; außerdem sei wesentlicher Tatsachenstoff unbeachtet geblieben.
Die Rüge greift nicht durch. Daß sich die Rechtspflicht des Verkäufers, den verkauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu liefern, unmittelbar aus dem Gesetz ergibt, hat das Berufungsgericht nicht verkannt; es führt den § 434 BGB zu Beginn seiner Entscheidungsgründe ausdrücklich an (BU S. 12). Ob aber die streitige Vertragsklausel, wie die Revision unter Hinweis auf die Notwendigkeit lebensnaher Auslegung sowie auf den vermeintlichen Sinn und Zweck des Vertrages geltend macht, "keine Einschränkung der gesetzlichen Gewährleistungspflicht, sondern nur deren Unterstreichung" bedeutet habe, ist eine Frage, deren Beantwortung dem Tatrichter Vorbehalten bleiben muß, da es sich um die Auslegung eines Individualvertrages handelt. Falls das angefochtene Urteil die Klausel anders ausgelegt hat, ist das aus Rechtsgründen nicht zu
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 beanstanden. Dem Berufungsgericht war es nicht verwehrt, dabei auch das Schreiben des Klägers vom 7- Juli 1955 zu verwerten. Dessen Behauptung, daß nicht er, sondern sein Verhandlungspartner Dr.	dieses	Schreiben
 diktiert habe, hat es als richtig unterstellt. Wenn die Revision die Auffassung vertritt, der Text des Schreibens (**.... haben Sie mir zugesichert, daß mit den im Hause wohnenden Mietparteien keine Mietverträge abgeschlossen ' sind11) habe von dem rechtlich nicht vorgebildeten Kläger nur dahin verstanden werden können, daß sämtliche Besitzrechte der Grund st ücksbewohner ausgeschlossen seien, so j wendet sie sich damit in unzulässiger Tfeise gegen die anders lautende Würdigung des Oberlandesgerichts; letztex’e erscheint möglich und ist daher in der Revisionsinstanz nicht angreifbar, - wobei dahingestellt bleiben kann, ob mangelnde rechtliche Vorbildung den Kläger, der laut Feststellung des angefochtenen Urteils besondere Sachkunde und Erfahrungen im Wohnungsbauwesen und Wiederaufbau von Ruinen-*-grundstücken besaß, wirklich daran hinderte, den Inhalt
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des Schreibens richtig zu verstehen.	j
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Daß bei der Vertragsauslegung, wie die Revision	\
meint, der Wortlaut der streitigen Gewährleistungskläusel J unberücksichtigt geblieben sei, ist um so weniger ersieht- ■ lieh, als das Berufungsurteil diese nicht nur im Tatbe- ! stand wörtlich angeführt (S. 3), sondern auch in den Bnt-scheidungsgründen nochmals wiederholt hat (S. 13)* Der > Gebrauch des Wortes "insbesondere1* mit Bezug auf das Nicht-l bestehen von Miet- oder Pachtrechten - der bei rein sprachlicher Betrc.chtuhg für eine lediglich beispielmäßige Auf- ; zählung zu sprechen scheint - kann dem Berufungsgericht nicht entgangen sein. Wenn es gleichwohl zu einer abweichenden Beurteilung gelangt ist, indem es nicht auf den
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Wortlaut allein abstellte, sondern auch den übrigen Sach“ verhalt, vor allem den Inhalt der Vorverhandlungen und das
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Beweisergebnis heransog (BU So 13 f) ? so bestehen gegen eine solche Auslegungsweise gerade im Hinblick auf § 133 BGB, dessen Verletzung die Revision zu Unrecht rügt, keine rechtlichen Bedenken«
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Die Äußerungen, welche Br. Kiefer nach Aussage :des Zeugen	bei	einer Besprechung der Betei-
ligten Uber die Rechtsstellung der Grundstücksbewohner gemacht haben soll (sie hatten kein Besitzrecht, seien nur geduldet und könnten ohne Schwierigkeiten herausge-setzt werden), hat das Berufungsgericht nicht,- wie die Revision ihm vorwirft, unbeachtet gelassen« Es unterstellt vielmehr, daß sie tatsächlich so gefallen seien, beurteilt sie aber dahin, daß es sich um rechtliche Schlußfolgerungen aus der Tatsache des Nichtabschlusses von Mietverträgen und um keine selbständigen Tatsachenbehauptungen gehandelt habe. Biese Beurteilung, die zu dem Aufgabengebiet des Tatrichters gehört, läßt einen Rechtsirrtum nicht erkennen«
Wenn die Revision demgegenüber geltend macht, Br. K£pp| habe seine Aufklärungspflicht verletzt und den Kläger sowie den Notar bewußt irrgeführt. auch letzterer habe die Äußerungen in diesem Sinne aufgefaßt, so überschreitet sie die ihr verfahrensrechtlich gezogenen Grenzen und versucht unzulässigerweise ihre eigene Würdigung an die Stelle der tatrichterlichen zu setzen.
Bie Vertragsauslegung des angefochtenen Urteils widerspricht auch nicht der Lebenserfahrung« Bei ihrem Einwand, niemand erwerbe ein Grundstück zu dem sofortigen Aufbau in der Erwartung, daß dessen Bewohner sich dem widersetzen würden und erst durch einen Rechtsstreit von ungewisser Bauer entfernt werden könnten, läßt die Revision wiederum 9
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außer acht, daß der Kläger sich gerade wegen der sämtlichen Beteiligten bekannten Schwierigkeit, das Grundstück alsbald freizubekommen, einen Preisnachlaß von 5 000 DM hat gewähren lassen,
5.	Die Revision rügt, daß § 439 Abs. 1 BGB rechtsirrtümlich angewendet.worden sei.- Nach dieser Vorschrift hat der Verkäufer einen Mangel im Recht nicht zu vertreten, wenn der Käufer den Mangel bei Kaufabschluß kennt.
Bas ist nach Ansicht des Berufungsgerichts hier der Pall gewesen., da der Kläger von dem Vorhandensein der beiden Familien auf dem Grundstück gewußt habe; ein etwaiger Irrtum über die rechtliche oder wirtschaftliche Tragweite dieses Mangels sei unerheblich, wie sich aus BGH NJW 1951 > 705 ergebe. Pemgegenüber macht die Revision unter Hinweis auf IM BGB § 539 Nr. 1 und BGHZ 13s 341 geltend, nicht auf die Kenntnis der Tatsachen (hier: Vorhandensein der Grundstücksbewohner) komme es an, sondern entscheidend sei, daß der Kläger aus diesen Tatsachen nicht die richtigen rechtlichen Schlußfolgerungen gezogen habe; er habe - so ist das Vorbringen der Revision wohl zu verstehen - nicht gewußt, daß die Eheleute Sch^fp und Frau B^P vom Wohnungsamt in das Grundstück eingewiesen worden und infolgedessen keine rechtlosen Besitzer seien.
Die Rüge ist unbegründet. Ob der bewohnte Zustand des Grundstücks einen Rechtsmangel im Sinne der §§ 434 ff BGB darstellte oder ob es sich nicht um einen Sach-
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mangel nach Maßgabe der §§ 459 ff BGB handelte, so daß gar nicht § 439» sondern § 460 Satz 1 BGB zu dem Zuge käme, mag auf sich beruhen. Ausschlaggebend für den ffiinderwert des Grundstücks war jedenfalls die Tatsache, daß die Bewohner gegen ihren Willen nicht zur sofortigen Räumung geswungen werden konnten; sie genossen Besitzschutz und
 
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und man mußte, um sie vom Grundstück zu entfernen, entweder Räumungsklage gegen sie erheben oder ihnen eine angemessene Abstandssumme bezahlen. Die Präge, ob behördliche Einweisungsverfügungen Vorlagen oder nicht, spielte dabei keine Rolle? sowohl in dem einen als auch in dem anderen Palle war - sofern keine gütliche Einigung zustandekam - die Räumung nicht von heute auf morgen zu erreichen, sondern würde sich nach der Lebenserfahrung mindestens bis zu dem Frühjahr 1956 hinziehen, Das war dem Kläger bei Kaufabschluß bekannt, wie sich aus den tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils (S, 16 ff, 21 f) ergibt. Im Hinblick auf diese Kenntnis ließ er sich von der Verkäuferin 5 000 DM Preisnachlaß gewähren. Er kann sich infolgedessen, wie das Berufungsgericht mit Recht ausführt, nicht auf den Mangel berufen,
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6,	Die Feststellung im Berufungsurteil, dem Kläger sei der erwähnte Nachlaß deshalb gewährt worden, weil das verkaufte Grundstück durch das Vorhandensein von Bewohnern einen Minderwert aufwies, wird von der Revision zu Unrecht angegriffen. Das Berufungsgericht ist zu seiner Feststellung auf Grund eingehender Würdigung des Sachund StreitStandes, der Interessenlage und des Be-weisergebnisses gelangt (BU S, 19 bis 21, 24)« Gegen diese Darlegungen erhebt die Revision auch keine ins einzelne gehenden Beanstandungen, Sie bemängelt lediglich, daß der Sachvortrag des Klägers im Abschnitt II ssines Schriftsaztes vom 19» Februar 1958 unberücksichtigt geblieben sei. Dabei wird indessen von ihr übersehen? daß das Oberlandesgericht zu dem genannten Schriftsatz - hinsichtlich dessen zwischen den Parteien streitig war, ob er gemäß § 272 a ZPO noch rechtzeitig vor dem Termin eingereicht worden sei - Stellung genommen, einen einzelnen Punkt daraus, nämlich das Preisangebot des Maklers VjdjA
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von 75 000 DM* besonders erörtert und im übrigen ausgesprochen hat - die dortigen Ausführungen gäben ihm keinen Anlaß zu einer anderen Auffassung (BU S. 24). Biese Art der WürdJgung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden e Eines ausdrücklichen Eingehens auf jede Einzelheit bedurfte es nicht (BGHZ 3? 162, 175; Siegert NJW 1958, 1025 bei Anm. 23). Bas erwähnte schriftsätzli-che Vorbringen war in der Tat für die Entscheidung ohne Belang, Bie Nichterwähnung des Preisnachlasses in dem Schreiben des Klägers vom 6. (richtig: 7.) Juli 1955 und in einer Reihe weiterer Briefe sprach keineswegs zwingend gegen die Gewährung eines Nachlasses, und die Benennung des Bauunternehmers K^^H^ als Zeuge dafür, welche Preise von anderen Kaufinteressenten geboten worden seien, lag neben der Sache.
Ob aus der Tatsache des Preisnachlasses ein Rückschluß auf die Kenntnis des Klägers von einem Recht der Grundstücksbewohner gezogen werden könnte - was die Revision bezweifelt mag auf sich beruhen, da es, wie wiederholt hervorgehoben, allein auf das tatsächliche Vorhandensein der Bewohner und die dadurch bedingten, von einer behördlichen Einweisungsverfügung ganz unabhängigen Schwierigkeiten ankommt. Angesichts dieser Schwierigkeiten, die einer alsbaldigen Räumung des Grundstücks im Wege standen, verstieß es auch nicht, wie die Revision meint, gegen die Lebenserfahrung, wenn Br. K^J^ trotz grundsätzlicher Verneinung eines Rechtsverhältnisses mit den Grundstücksbewohnern sich gleichwohl aus praktischen Gründen zu Preiszugeständnissen bereit fand.
Sprachliche Wendungen im Urteil eines Instanzgerichts wies !,sicherlich!f (BU S. 17) Oders etwas sei
 
"anzunehmen1* (S- 18), mögen, wie der Revision zuzugeben 33t, zu Bedenken Anlaß geben (BayObLG NJW 1959, 1189)*
Im vorliegenden Pall ergibt jedoch der Zusammenhang der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (vgl. insbesondere auch Sc 16 Mitte); daß das Berufungsgericht sich nicht mit "Annahmen" oder Vermutungen begnügen, sondern klare Feststellungen treffen wollte und auch wirklich getroffen hat« Übrigens stehen die von der Revision beanstandeten Ausdrücke, was diese übersieht, gar nicht in dem auf den Preisnachlaß bezüglichen Abschnitt des Urteilso
7» Die Rüge zur Frage der Ursächlichkeit ist mangels ordnungsmäßiger Begründung (§ 554 Abs. 3 Ur. 2 b ZPO) unzulässig. Die Revision begnügt sich damit, auf die Abschnitte VI und VII des Schriftsatzes vom 19. Februar 1958 zu verweisen, die nahezu 11 Schreibmaschinenseiten umfassen. Welche Einzelheiten dieses umfangreichen schrift-sätzlichen Vorbringens gemeint sind und wieso sich daraus die Unrichtigkeit des Berufungsurteils ergeben soll, wird nicht gesagt (vgl. BGHZ 14, 205, 209 = I»M ZPO § 554 Kr. 10 m. Anm« Johannsen).
8.	§ 463 BGB, dessen Anwendbarkeit die Revision zur Nachprüfung stellt, ist vom Berufungsgericht mit Recht außer Betracht gelassen worden, da nicht ersichtlich ist, daß dem verkauften Grundstück eine zugesicherte Eigenschaft gefehlt oder daß die Verkäuferin einen Fehler arglistig verschwiegen habe«.
9.	Pa sonach die Revisionsrügen nicht durchgreifen und das angefochtene Urteil auch sonst zu Beanstandungen keinen Anlaß gibt, war die Revision mit der Kostenfolge
§ 97 Abs» 1 ZPO als unbegründet zurückzuweisen'/
Pro Augustin	Schuster
 Rothe
Pr0 Freitag
 Pr- Mattem