Volltext der Entscheidung
2771 017
V ZR 169/63
Verkündet am 8. April 1964 Hirth, Justizsangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
Im Namen des Volk©8 In dem Hechtsstreit
der Gesellschaft für W( Bflflfl, vertreten durch mrei de’r Wilhelm KMM Hi Landstraßefl
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und 8 rtsführe
_____mbH,
Dr. j ur. Al ex an-
Beklagten, Berufungsklägerin und Revisionsklägerin, - Frozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
gegen
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Iten Nikolaus K
Kläger, Berufungsbeklagten und Reyisionsbeklagten,
Brozeßbevollmächtigter* Rechtsanwalt Dr.
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 8. April 1964 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr. Augustin, Schuster, Dr. Rothe, Dr. Freitag und Ofi'ter-dinger für Recht erkannt s
Die.Revision gegen das Urteil des 6. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 19* September 1963 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestands
Die Beklagte ist im Grundbuch von Alt-Rahlstedt Band 77 Blatt 2434 als Eigentümerin des Grundstücks Kielkoppel Nr, 50 eingetragen, das nach dem Inhalt des Grundbuchs seit dem 25« November 1953 eine Größe von 3940 qm hatte.
Hiervon verkaufte die Beklagte in notarieller Urkunde vom 4. August 1959 (Urkundenrolle Nr. 744/1959) an die Eigentümer von zwei Nachbargrundstücken, nämlich an Frau K^p und an. den Architekten von 3^Hpt 0zwecks Vergrößerung ihrer .. •. Grundstücke einen angrenzenden Streifen von 23 m Tiefe und rd. 45 m Breite im Nordosten ihres Grundstücks ... gemäß roter Umrandung auf anliegendem Plan11. Nach dem Inhalt des Vertrags sollte Frau K^p ein Trennstück in Größe von "rd.
500 qm" und der Architekt von* ein solches in Größe
von "rd. 535 qm" erhalten. Die genauen Grenzen und Größen der Trennstücke sollte die sofort durchzuführende Vermessung ergeben.
In einer weiteren notariellen Urkunde vom 4. August 1959 (Urkundenrolie Nr. 745/1959) machte die Beklagte dem Kläger ein Verkaufsangebot, dessen § 1 Abs. 1 lautet:
"Di^Terkäuferin verkauft ihr in Hamburg-Rahlstedt, KfllP P, gelegenes, im Grundbuch von Alt-Rahlstedt Blatt 2434 verzeichnetes Grundstück, groß 3,940 qm, jedoch nach Abtrennung der Nordostecke in Größe von rd. 1,035 qm - die abgetrennte Fläche ist auf anliegendem Plan rot umrandet - mit alla^Be-stmidteilen und allem Zubehör an Herrn M^HPHP, im folgenden "Käufer" genannt^^^^
Der Kläger nahm das in einzelnen Punkten abgeänderte Verkaufsangebot in notarieller Urkunde vom 24. August 1959 an.
Am 8. Juni I960 bewilligte die Beklagte zugunsten des Klägers die Eintragung einer Auf 1 assungsVormerkung, die am 21. Juli I960 mit folgendem Wortlaut im Grundbuch eingetragen wurde:
'■Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem etwa -2,905 qm großen TrennstUck
Am 9• August i960 wurde im Grundbuch die Anordnung der Zwangsversteigerung eingetragen. In dem inzwischen durchgeführten Verfahren hat am 9» Juli 1963 der Geschäftsführer der Beklagten, Br, den Zuschlag erhalten.
In einem vorausgegangenen Rechtsstreit der Parteien (40 192/60 - 6 U 63/61 - V ZR 154/61) hat der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, das im Grundbuch von Alt-Rahlstedt Blatt 2434n verzeichnete Grundstück von 3,940 qm Größe nach Abtrennung der Rordb st ecke in einer Größe von rd* 1,035 qm gemäß „ näherer Bezeichnung im notariellen Kaufvertrag vom 4. August 1959/24• August 1959 - Arilageplan zu § 1 -
dem Kläger aufzulassen und seine Eintragung als Eigentümer im vorgenannten Grundstück zu bewilli-gen*. /
Bas Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 23. Februar 1961 stattgegeben. Bie Berufung der Beklagten wurde durch Urteil des Oberlandesgerichts vom 20. Juli 1961 zurückge-wiesen. Bie Revision der Beklagten wurde durch Urteil des Senats vöm 13. März 1963 mit der Maßgabe zurückgewiesen,
daß festgestellt wird, daß die Beklagte verpflichtet ist, nach gehöriger Wegmessung den verbleibenden Grundstücksteil an den Kläger aufzulassen und
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dessen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen.
Inzwischen, nämlich am 15* März 1961, ist, was sich aus den Akten des Vorprozesses nicht ergab, der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und Frau und dem Archi-
tekten von S^f|pvom 4. August 1959 im Grundbuch vollzogen worden* Dabei ist entsprechend der Auflassungsunterlage des Vermessungs- und Katasteramte vom 22. Dezember I960 das an Frau verkaufte Trennstück in einer Größe von
425 qm und das an den Architekten von verkaufte
Trennstück in einer Größe von 541 qm abgeschrieben worden, so daß das der Beklagten verbliebene Restgrundstück noch eine Größe von (3,940 qm - 425 qm - 541 qm =) 2,974 qm hat.
In dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger, das im Grundbuch von Alt-Rahlstedt Blatt 2434 eingetragene Grundstück von 2,974 qm Größe aufzulassen und die Eintragung des Klägers als Eigentümer im vorgenannten Grundbuch zu bewilligen.
Die Beklagte .hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat vorgetragenj Sie sei nicht verpflichtet, das mit einer Größe von 2,974 qm eingetragene Grundstück an den Kläger aufzulassen. Das ergebe sich schon aus dem Tenor des Urteils des Senats vom 13* März 1963, wonach sie nur verpflichtet sei, nach gehöriger Wegmessung den verbleibenden Grundstücksteil an den Kläger aufzulassen. Diese gehörige Wegmessung sei bislang jedoch noch nicht erfolgt. Rach dem
Kaufvertrag vom 4. August/24. August 1959 seien an den Kläger 2,905 qm, nämlich 3,940 qm - rd. 1,035 qm, verkauft worden. Es seien aber erst 966 qm abgeschrieben worden, so daß noch weitere 69 qm abgetrennt werden müßten. Diese große Differenz erkläre sieh keineswegs daraus, daß beim Verkauf runde und nicht genaue Quadratmeterzahlen angesetzt worden seien, sondern daraus, daß von einer falschen Abzeichnung der Flurkarte ausgegangen und die Teilung nicht so, wie beantragt, genehmigt worden sei.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.
In der Berufungsinstanzhat die Beklagte eine Zwischenfest steilungswiderklage mit dem Antrag erhoben,
festzustellen, daß die Beklagte nach dem Inhalt des am 4v/24- August 1959 von den Farteien abgeschlossenen Grundstückskaufvertrags und nach dem am 13. März 1963 im Vorprozeß gl.R. - 4 0 192/60 Landgericht Hamburg - verkündeten Urteil des Bundesgerichtshofs ein erst nach Wegmessung von 1,035 qm von dem im Grundbuchblatt von Alt-Rahlstedt Blatt 2434 im Zeitpunkt der Klagerhebung im vorgenannten Vorprozeß verzeichneten Bestände im Rechtssinne entstehendes Grundstück dem ^ aufzulassen uhd dessen Eintragung al^
im yö3^ehännten Grundbuch M bewiliigen verpflichtet sei, daß diese Verpflichtung mit der Entstehung des Kaufgegenstandes stehe und falle, bisher aber nicht entständen sei.
Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß außerdem die Feststellungswiderklage als unzulässig abgewiesen wird.
Mit ihrer Revision verfolgt die Beklagte ihren Klage-abv/eisungeantrag weiter. Der Kläger beantragt Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
Durch das Urteil des Senats im Vorprozeß vom 13- März 1963 steht rechtskräftig fest, daß die Beklagte verpflichtet ist, ihr im Grundbuch von Alt-Kahlstedt Band 77 Blatt 2434 eingetragenen Grundstück nach gehöriger Wegmessung, d.h. nach Abschreibung der Nordostecke in einer Größe von rd. 1,035 qm an den Kläger aufzulassen und dessen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen.
Im vorliegenden Rechtsstreit geht es, wie von der Revision zutreffend hervorgehoben wird, nur noch um die Erage, ob der Grundstücksteil, den die Beklagte in den notariellen Urkunden vom 4- August/24. August 1959 an den Kläger verkauft hat^ mit dem Grundstücksrest identisch ist, welcher der Beklagten nach der Abschreibung der an Erau #0} und an den Architekten von verkauf ten Grundstücksteile
verblieben ist. Das Berufungsgericht hat diese Identität bejaht und zur Begründung^ uia. ausgeführt: Die Entscheidung des Vorproaesseö habe sich nicht auf genau 2905 qm, sondern auf 3,940 qm abzüglich rund 1,035 qm bezogen. Die Bezugnahme auf den (dem notariellen Verkaufsangebot der Beklagten vom 4- August 1959 beigefügten) Anlageplan im Tenor des Urteils des Landgerichts im Vorprozeß, das insoweit (nämlich hinsichtlich der Verpflichtung zur Auflassung) maßgebend sei, beweise, daß sich die Abtrennung von rund 1,035 qm nur auf die zwei (Drennstücke beziehen sollte, die von der Beklagten nach Maßgabe des Kaufvertrags vom 4- August 1959 an Erau K^P zur Größe von "rund 500 qm” und an den Architekten
von, zur Größe von "rund 535 qm”, d.h. zur Größe von
insgesamt rund 1,035 qm verkauft worden seien. Auch in diesem Kaufvertrag sei auf einen anliegenden Plan Bezug genommen, der sich im wesentlichen mit dem Plan des hier streitigen Vertrags decke. Außerdem heiße es in dem Kaufvertrag mit Frau K^^und dem Architekten von daß sich die
genauen Grenzen und Größen der Trennstücke aus der durchzuführenden Vermessung ergehen sollten. Dabei sei darauf hinzuweisen, daß die Vertragsanlagen, wie ein Vergleich mit den offiziellen Abzeichnungen der Flurkarte ergebe, nicht genau maßstabsgerecht seien, sondern besonders in Bezug auf die ursprünglichen und (nach der Abtrennung) künftigen hinteren Grenzen der Grundstücke der Frau und des
Architekten von sowohl untereinander als auch gegen-
über der Flurkarte äbwichen* Es komme unter diesen Umständen nicht darauf an, wie die tatsächliche Vermessung der neuen Grenzen vorgenommen worden sei« Entscheidend sei allein, daß durch die nach Abschluß der Kaufverträge durchgeführte Vermessung für alle Parteien der Kaufverträge festgelegt worden sei, welche feile des seinerzeit im Grundbuch eingetragenen Grundstücks von 3,940 qm Größe an die drei Käufer jeweils verkauft worden seien. Die Beklagte habe auch diese Vermessung für die Verkäufe an Frau und den Architekten von
S^f^als verbindlich angesehen und behandelt. Es sei kein Grund ersichtlich, weswegen diese Vermessung nickt für den Verkauf an den Kläger verbindlich sein könnte * Dem Plan, der dem Vertragswerk der Parteien beigefügt sei, könne nicht die ihm von der Beklagten beigelegte Bedeutung, nämlich die maßgebliche Festlegung der hinteren Grenzen, zugetaessen werden. Er sei nur für die Auslegung des Vertragswerks insoweit von Bedeutung, als durch ihn klargestellt sei, daß mit den "rd. 1,035 cm1* ausschließlich die beiden an Frau und
den Architekten von verkauften Trennstücke gemeint
gewesen seien, deren genaue Größe, wie der am selben Tag
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beurkundete Kaufvertrag mit diesen Nachbarn ausweise, ebenfalls noch nicht bekannt und festgelegt gewesen sei. Da in beiden Kaufverträgen die Gesamtgröße der Trennstücke mit insgesamt "rd.n1,035 qm angegeben sei, könne die spätere genaue Vermessung mit einer Abweichung von 69 qm nicht zu der Annahme führen, daß der an den Kläger verkaufte Grundstücksteil nicht identisch sei mit dem jetzt im Grundbuch eingetragenen Restgrundstück. Dr. habe überdies
im Rahmen seiner Vormerkungsbewilligung selbst erklärt, die Beklagte habe das im Grundbuch eingetragene Grundstück ”mit Ausnahme der anderweitig verkauften Nordostecke von rd. 1,035 qm11 an den Kläger verkauft.
Die Revision rügt demgegenüber zunächst Verletzung des §286 ZK), der §§ 133, 157, 313 BGB und des § 28 GBO mit
folgender Begründung: Im Kaufvertrag mit Frau und dem
Architekten von habe die Beklagte einen an die Grund-
stücke der Käufer angrenzenden Grundstücksstreifen in einer Tiefe von 23 m verkauft. Die neue Grundstücksgrenze habe mithin in einer gleichmäßigen Entfernung von 23 m parallel zur bisherigen Grundstücksgrenze verlaufen sollen. Dementsprechend habe der Kläger das verbleibende Grundstück erhalten sollen, das sich bei einem parallelen Verlauf der neuen gegenüber der alten Grundstücksgrenze ergebe« Damit sei, was das Berufungsgericht bei seiner Vertragsauslegung übersehen habe, klargestellt, daß die Oircaklausel bei der ziffernmäßigen Angabe der verkauften Quadratmeterfläche in dem
Kaufvertrag nur diejenigen flächenmäßigen Abweichungen habe erfassen sollen, die sich bei der Wegmessung eines 23 m tiefen parallel verlaufenden Grundstücks ergäben. Tatsächlich sei jedoch die neue Grundstücksgrenze nicht parallel, sondern aus baupolizeilichen Gründen schräg zur bisherigen Grundstücksgrenze vermessen worden. Dieser abweichende Grenzverlauf sei von keiner der beteiligten Parteien in ihren jev/ei
ligen Kaufverträgen vorgesehen gewesen* Demzufolge hahe sich die Verpflichtung der Beklagten auf Übereignung des nach Wegmessung verbleibenden Restgrundstücks nur auf die Grundstücksfläche erstreckt, die sich bei der Wegmessung eines parallel in 23 m Entfernung verlaufenden Grundstücksstreif ens ergebe. Eine solche Vermessung sei noch nicht erfolgt, so daß die Voraussetzung des Auflassungsanspruchs, die genaue kataster- und grundbüchmäßige Bezeichnung der verkauften Barzelle, noch nicht erfüllt sei. Was vermessen sei, sei ein Grundstück, das dem Verkaufsgegenstand nicht entsprechey
Die Rüge ist nicht begründet.
Das Berufungsgericht hat aus dem Kaufvertrag zwischen der Beklagten und Frau und dem Architekten von
ausdrücklich in den Tatbestand seines Urteils aufgenommeni daß ein Grundstücksstreifen ”von 23 m Tiefe und rd. 45 m Breite” an die beiden Grundstücksnachbarn verkauft wurde.
Es sind deshalb keine Anhaltspunkte dafür gegeben, daß das Berufungsgericht Übersehen hat, daß sich nach dem Wortlaut dieser Vertragsbestimmung nur hinsichtlich der Breite, nicht aber auch hinsichtlich der Tiefe des verkauften Grundstücksstreifens ein anderer Flächeninhalt als 1,035 qm ergeben konnte. Das Berufungsgericht hat jedoch gerade nach § 133 BGB, dessen Verletzung die Revision rügt, nicht diesen Wortlaut, sondern den wirklichen Willen der Parteien entscheidend sein lassen, den es in Auslegung der beiden Kaufverträge und unt er Berücksichtigung des Umstandes, daß von dem Geschäftsführer der Beklagten die Vermessung hinsichtlich der an die beiden Grundstücksnachbarn verkauf-
ten Trennstücke als verbindlich angesehen und behandelt wurde, dahin festgestellt hat, daß das Grundstück in seiner gesamten Grüße von 3,940 qm an die drei Käufer veräußert
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werden sollte und daß mit den "rd. 1,035 qm", von deren Abtretung in dem Kaufvertrag zwischen den Parteien die Rede ist, ausschließlich die an die beiden Grundstücksnachbarn verkauften Trennstücke gemeint gewesen seien. Damit hat aber das Berufungsgericht auf Grund tatrichterlicher Würdigung und deshalb in für das Revisionsgericht bindender Weise festgestellt, daß der nach der Abschreibung dieser Trennstücke verbliebene Gruhdstücksrest der Grundstücksteil ist, den der Kläger von der Beklagten gekauft hat. Bei dieser Sachlage kann auch von einer Verletzung der §§ 157,
313 BGB und des § 28 GBO nicht gesprochen v/erden. Die Revision meint in diesem Zusammenhang noch, das Berufungsgericht habe bei der Mitberücksichtigung des tJmstandes, daß der Geschäftsführer der Beklagten die Vermessung hinsichtlich der an die beiden Grundstücksnaohbarh verkauften Trennstücke als verbindlich angesehen und behandelt habe, verkannt, daß insoweit Heilung durch Grundbucheintragung % nach § 313 Satz 2 BGB eingetreten sei, und stellt damit auf eine formlose Abrede zwischen der Beklagten und den beiden Grundstücksnachbarn des Inhalts ab* daß nicht die in dem Kaufvertrag vom 4* August 1959 genannten, sondern die durch die Vermessung entstandenen Trennstücke verkauft werden sollten. Dem steht jedoch schon die Erklärung des Geschäftsführers der Beklagten vor dem Grundbüdhamt vom 25. Januar 1961 entgegen, in der es ausdrücklich heißt, daß die vermessenen Trennstücke mit den an die beiden Grundstücksnachbarn verkauften Trennstüeken identisch seien. Die Revision kann sich schließlich nicht mit Erfolg auf die Bewilligung der Vormerkung durch den Geschäftsführer der Beklagten mit der Begründung berufen, sie schließe mit der Erwähnung der Fläche von 1,035 qm (richtig: rund 1,035 qm.) jeden Zweifel darüber aus, daß der Geschäftsführer der Beklagten auch insov/eit allein auf die vertragliche Verpflichtung Bezug genommen habe, die gleichfalls von dieser Flächengröße auogegangen sei, und es könne aus ihr eine Einigung über eine neue Grundflächenverteilung nicht entnommen
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werden. Denn hiermit wendet sich die Revision gegen die gegenteilige tötrichterliche und deshalb für das Revisionsgericht bindende Y/ürdigung der Bewilligung der . Vormerkung durch das Berufungsgericht dahin, daß sich auch aus ihr die Identität des nach der Abschreibung der an die beiden GrundStücksnachbarn verkauften Trennstücke verbliebenen Restgrundstückr mit dem an den Kläger verkauften Grundstücksteil ergebe.
Dem Umstand, daß das Grundstück im Laufe des Rechtsstreits an den Geschäftsführer der Beklagten im Wege der Zwangsversteigerung zugeschlagen wurde* hat das Berufungsgericht mit Rücksicht auf die vorrangig eingetragene und bestehen gebliebene Vormerkung sowie im Hinblick auf §§ 265, 325 ZPO keine entscheidungserhebliche Bedeutung beigemessen.
Die Revision stellt dies mit folgender Begründung zuoj Nachprüfung: Der Senat habe in seinem Urteil im Vorprozeß vom 13. März 1963 dargelegt, daß die Zwangsversteigerung aus der in dem Kaufvertrag bezeichneten, von dem Käufer zu einem Teilbetrag übernommenen Grundschuld betrieben werde. Danach sei anzunehmen, daß die Auf las sungs Vormerkung der Grundschuld im Range nachgegangen und deshalb durch den Zuschlag erloschen sei; Die nach dem Berufungsurteil zugrunde gelegte gegenteilige Annahme sei nicht nachprüfbar, da das Berufungsgericht die Zwangsversteigerungsakten nicht beigozogen habe und die allein beigezogenen Grundakten auch heute noch keine Eintragungen über den Zuschlag enthielten (§ 286 ZPO).
Hiermit wendet sich die Revision jedoch in unzulässiger •Weise gegen die tatrichterliche Feststellung des Berufungsgerichts über den Vorrang und das Bestehenbleiben der Vor-
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merkung, die offensichtlich auf dem, wie in der Revisions-erwiderung zutreffend hervorgehoben wird, unbestrittenen
Da somit schon die erste Begründung des Berufungsgerichts rechtlich nicht zu beanstanden ist, kommt es auf seine weitere Auffassung, der Erteilung des Zuschlags an den Geschäftsführer der Beklagten sei auch im Einblick auf §§ 265, 325 ZPO keine Bedeutung beizu demessen, nicht mehr an. Dem Berufungsgericht könnte darin auch nicht gefolgt werden* Denn Gegenstand des Rechtsstreits ist ein auf einem Kauf-
vertrag beruhender Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Auflassung eines Grundstücks, dessen gerichtliche Geltendmachung, auch wenn er" durch eine Vormerkung gesichert ist, das Grundstück nicht streitbefangen im Sinne des § 265 ZPO macht (Urteil des Senats vom 16. Januar 1963, V ZR 237/60, BGHZ 39, 21, 25/26). Damit ist der Geschäftsführer der Beklagten durch den einer Veräußerung im Sinne des § 265 ZPO
gleichzusetzenden Erwerb des Grundstücks in der Zwangsversteigerung auch nicht Rechtsnachfolger der Beklagten im Sinne des § 325 ZPO geworden (RG HRR 1927 Nr. 416).
Welche Bedeutung für das Verhältnis zwischen dem Kläger und dem Geschäftsführer der Beklagten die nach der Feststellung des Berufungsgericht bestehen gebliebene Vormerkung hat, liegt außerhalb des vorliegenden Rechtsstreits und bedarf deshalb keiner, Erörterung.
Vortrag des Klägers in seinem Schriftsatz vom 11. Juli 1963 beruht.
Da die Ausführungen des Berufungsgerichts auch im übrigen keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil der Beklagten enthalten, war somit deren Revision mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuvvei sen.
Dr. Augustin Schuster Rothe
Dr. Freitag Offterdinger
