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BGH

Gericht: BGH

Io Ist eine Mietsache schon bei Abschluß des Mietvertrages mit einem erheblichen Fehler behaltet, so liegt ein de:: Vermieter ohne Verschulden zu dem Schadenersatz verpflichtender anfänglicher Mangel der Mietsache auch dann vor, wenn der Mieter den Fehler nicht kennt und daher eine Gefahr nicht befürchtet«.- 2. 7/ird ein formlos begründetes Mietverhältnis durch einen die Parteibeziehungen im Sinzeinen regelnden schriftlichen Mietvertrag abgelöst, so tritt die Garantiehaftung des Vermieters für zu diesem Zeitpunkt vorliegende, aber während der vorangegangenen Mietzeit entstandenen Mängel der Mietsache nur dann nicht ein, wenn der Vermieter erkennbar diese Garantie nicht hat übernehmen wollen,, Der Erwerber eines Grundstücks haftet auch ohne Verschulden für Schäden des Mieters, die diesem nach dein Eigentumswechsel aus einem Mangel der Mietsache entstehen, der bereits beim Abschluß des Mietvertrages mit dem Veräußerer vorlag. IIIo 3GB § 328 Der Eigentümer von Gegenständen, die ein Mieter von Geschäftsräumen befugt für Zwecke seines Geschäftsbetriebes in den gemieteten Räumen unterbringt, hat wegen Schäden an seinen Sachen einen eigenen mietrechtlichen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter (Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte)• Als Ursache des Brandes, dem die Laden- und Werkstatteinrichtung sowie die Warenvorräte zu dem Opfer fielen, wurde eine alte, nicht verschlossene, etwa 50 cm unterhalb der Decke befindliche Rauchrohröffnung in einem durch die Werkstatt führenden Kamin festgestellt« Vor diesem Kamin befand sich eine erst nachträglich, aber vor Abschluß des Mietvertrages vom 20. Io Der Vermieter ist nach § 538 SGö für Schäden, die aus Mängeln im Sinne des § 537 BGB entstehen, ersatzpflichtig, ohne daß es auf sein Verschulden ankommt * wenn die Mängel schon bei Abschluß des Vertrages Vorlagen. Mit Hecht hält das Berufungsgericht die unverschlossene Hauchrohroffnung selbst dann für einen anfänglichen Mangel der Mieträume, wenn die Behauptung der Beklagten richtig sein sollte, daß bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1949 auch der Zwischenraum vor und Uber der Kaminöffnung mit Lehmverputz ausgefüllt und dieser erst im Laufe der Seit zerbröckelt war. Darin aber liegt bereits eine Aufhebung, jedenfalls aber eine Minderung des dem Mieter zustehenden ungestörten und gefahrlosen Gebrauchs, wobei es ohne Bedeutung ist, daß hier die Mieterin, ?rau Kl(m^, eine Gefahr deshalb nicht befürchtete, weil ihr der Mangel nicht bekannt war (HGZ 81, 200, 202). Dort handelte es sich um Schäden wegen des während der Mietzeit erfolgten Bruches einer Wasserleitung, die unzweckmäßig verlegt und deshalb einem rascheren Verschleiß durch Rostbildung ausgesetzt war. Es konnte deshalb, wenn bei Abschluß des Vertrages der Verschleiß sich noch in normalem Kähmen hielt, nicht von einem Mangel der Mietsache zu diesem Zeitpunkt gesprochen werden. 2. Das Berufungsgericht würdigt die erhobenen Beweise dahin, die Mauer vor dem Kamin und der unterlassene Verschluß der Rauchrohröffnung hätten schon am 20o Juli "949 bestanden, als die Zeugin Kl^p mit Hermann einen schriftlichen Mietvertrag schloß» Das wird von der Revision nicht angegriffen» Sie ist aber der Meinung, das Berufungsgericht habe nicht auf das Datum des 20» Juli 1949 abstellen dürfen, weil schon der frühere Ehemann der Zeugin seinem Vater eine gewisse Vergütung für die Überlassung des Geschäftsbetriebes gezahlt habe und deshalb nur eine Fortsetzung des früheren Mietverhältnisses vorliege» diesem Gebrauch entgegenstehende Mängel nicht vorliegen, 3ei der Anwendung des § 538 BGB kann es deshalb allenfalls darauf ankommen, ob bei Abschluß eines neuen Vertrages zwischen denselben Parteien oder beim Eintritt eines neuen Mieters in ein laufendes Mietverhältnis (vgl, das Urteil des erkennenden Senats vom 24 c September 1959 - VIII ZR 112/58 = LM BGB § 535 Nr» 21 a) der Vermieter wegen der rein tatsächlichen Fortsetzung der bisherigen Benutzungsverhältnisse erkennbar diese Garantie nicht übernehmen will. Hier hat das Berufungsgericht aber festgestellt, daß der damalige Vermieter, Hermann SchfHIB, durch den Abschluß des schriftlichen Vertrages vom 20, Juli 1949 zu erkennen gegeben hat, daß er die Benutzung der Mieträume für die Zukunft auf eine, in allen Einzelheiten festgelegte rein mietrechtliche Grundlage hat stellen wollen, Bas ist eine nicht zu beanstandende tatrichterliche Feststellung, aus der sich die rechtliche Schlußfolgerung ergibt, daß die Anwendung des § 538 BGB nicht ausgeschlossen worden ist. Zu diesen Verpflichtungen gehören Schadenersatzansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, Ansprüche nach § 538 Abs, 1 BGB 1, Alternative setzen einmal voraus, daß ein Mangel bei Abschluß des Vertrages vorliegt, zu dem anderen, daß auf Grund dieses Mangels später ein Schaden eintritt. auseinander» Der Ersatzanspruch aus § 558 entsteht mit dem Eintritt des Schadens» Erfolgt dieser nach dem Eigentumswechsel, so kann schon nach dern Wortlaut des § 571 Abs. 1 BGB kein Zweifel 3ein, daß es sich um eine Verpflichtung gegenüber dem Mieter handelt, in die der Erv/erber eintritt. Der Zweck des § 571 BGB, den Mieter in seinen Hechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, würde in einem wesentlichen Punkte nicht erreicht werden, wenn der Erwerber sich darauf berufen könnte, während der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit der weiteren Voraussetzung des Ersatzanspruches, dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des Abschlusses des Vertrages, habe er indessen nichts zu tun» Eine Haftung des Erwerbers für Ersatzansprüche aus § 538 BGB kommt nur dann nicht in Betracht, wenn auch der Schaden bereits vor dem Erwerb eingetreten ist (HG DV/ohnA : 1931, 179; Koquette, 3)as Mietrecht des BGB, § 571 Nr. 34; Mittelstein, Die Miete.4* Das Berufungsgericht hält auch insoweit die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt« Ob sich das, wie es meint, aus den Grundsätzen der sogenannten Drittschadensliqui-dation ergibt, kann unerörtert bleiben. Allerdings ist die Ersatzpflicht des Vermieters gegenüber Dritten, von dem erwähnten Urteil des Senats vom 10, Januar 1968 abgesehen, bisher nur in Fällen angenommen worden, in denen eine schuldhafte Verletzung von Sorgfaltspflichten des Vermieters vorlag Hier aber geht es um die Garantiehaftung des Vermieters für bei Vertragschluß vorhandene Mängel der Mietsache« Das steht einem Ersatzanspruch der Klägerin nicht entgegen« Die Einbeziehung Dritter in die Schutzwirkung eines Vertrages beruht darauf, daß - dem Schuldner erkennbar -mit seiner Leistung ein Dritter in Berührung kommt, demgegenüber der Gläubiger in dem Bereich, in den das Schuldverhältnis hineinragt, seinerseits fürsorge- und obhuts-pfliehtig ist. Steht diesem aber, v/ie hier dem Mieter, unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Anspruch auf Ersatz von nichtverschuldeten Schäden zu (§ 538 BGB), so kann für den Dritten nichts anderes gelten. Frau Kl^HB hatte, wie unbestritten ist, auf Grund der mit der Klägerin getroffenen Absprachen dafür einzustehen, daß dieser durch die Führung des Schallplattengeschäftes keine Schäden entstanden. Es ist nicht einzusehen, warum beispielsweise das zur Hausgemeinschaft gehörende Familienmitglied, das nach allgemeiner Ansicht die Schutzwirkungen des Vertrages genießt, bei einem vom Vermieter zu vertretenden Unfall nur Ersatz seiner Körperschäden aus eigenem Recht sollte verlangen können, dagegen wegen aus demselben Anlaß erlittener Sachschäden auf einen ihm erst vom Mieter abzutretenden Anspruch aus sogenannter Dritt-Schadenliquidation angewiesen sein würde« Folgerichtig kann dann aber, wenn, wie hier, die Schutzwirkung zugunsten der Unversehrtheit einer Person überhaupt nicht in Frage steht, eine nur auf die Sachen eines Dritten Mit Rechtsprechung angenommen worden, daß die SrStreckung der Schutswirkung eines Vertrages den Dritten auch zu Ersatzansprüchen wegen Sachschäden berechtigt (OLG Celle NdsRpfl 1957, 6; BGH Urteile vom 6. Die von ihr ausgesprochenen Kündigungen wurden, wie ihr Vortrag im Armenrechtsverfahren ergibt, lediglich fürsorglich und im Hinblick auf den beabsichtigten Abbruch des Gebäudes erklärt, nicht aber wegen eines vertragswidrigen Gebrauches der Mietsache oder wegen unbefugter Überlassung der Räume an die Klägerin» Aus der Tatsache, daß ihr Rechtsvorgänger, Otto SchflHHHP lediglich zweimal im Jahre 1959 und zwar im Zusammenhang mit der Anforderung von MietrUckständen einer Untervermietung widersprochen, später aber in dieser Richtung nichts -mehr unternommen hatte,konnte das Berufungsgericht entgegen der Meinung der Revision ohne Rechtsirrtum den Schluß ziehen, er habe in der Folgezeit sowohl die Untervermietung als auch die Änderung des Geschäftsgegenstandes hingenommeno Es bedarf auch keiner Erörterung, ob die Erstreckung der Schutzwirkung auf die Klägerin verneint werden müßte, wenn durch die Änderung der geschäftlichen Betätigung der Zeugin das heißt durch den Betrieb des Schallplattengeschäftes eine Benachteiligung des Vermieters durch die Erhöhung seines Haftungsrisikos eingetreten wäre. Das Berufungsurteil erstreckt sich, wie seine Entscheidungsgründe ergeben, nur auf die Schäden, die an den der Klägerin und ihrer Schwester, der Zeugin Klfll^ gehörenden Sachen entstanden sind.

Zitierte Normen: § 557 BGB § 97 ZPO
ZeuginBGBBerufungsgerichtAnspruchVermieterVertragesKlägerinRevisionMieterSchaden

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja 3>_r nZ:	j	a
nur zu II u. III
I.	BGB § 538 Abs. 1
Io Ist eine Mietsache schon bei Abschluß des Mietvertrages mit einem erheblichen Fehler behaltet, so liegt ein de:: Vermieter ohne Verschulden zu dem Schadenersatz verpflichtender anfänglicher Mangel der Mietsache auch dann vor, wenn der Mieter den Fehler nicht kennt und daher eine Gefahr nicht befürchtet«.-
2. 7/ird ein formlos begründetes Mietverhältnis durch einen die Parteibeziehungen im Sinzeinen regelnden schriftlichen Mietvertrag abgelöst, so tritt die Garantiehaftung des Vermieters für zu diesem Zeitpunkt vorliegende, aber während der vorangegangenen Mietzeit entstandenen Mängel der Mietsache nur dann nicht ein, wenn der Vermieter erkennbar diese Garantie nicht hat übernehmen wollen,,
II.	BGB §§ 538 AbSo 1, 571 Abs, 1
Der Erwerber eines Grundstücks haftet auch ohne Verschulden für Schäden des Mieters, die diesem nach dein Eigentumswechsel aus einem Mangel der Mietsache entstehen, der bereits beim Abschluß des Mietvertrages mit dem Veräußerer vorlag.
IIIo 3GB § 328
Der Eigentümer von Gegenständen, die ein Mieter von Geschäftsräumen befugt für Zwecke seines Geschäftsbetriebes in den gemieteten Räumen unterbringt, hat wegen Schäden an seinen Sachen einen eigenen mietrechtlichen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter (Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte)•
k 138 048
, 2.2. Januar 1968 - VIII Z'R 195/65 - OLG Hamm
LG Bielefeld
BGH, Urt.v
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VIII ZR 195/65
URTEIL	Verkündet	am
22o Januar 1968 Blecher,
 Justizsekretär ZoA* als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 der Deutschen Bank Aktiengesellschaft, Filiale G-flUm? vertreten durch ihren Vorstand Bankdirektor Diplo Kaufmann Wilhelm 7*1 und Bankprokurist Alex J|0 in G
Beklagten und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigter:
R e c h t s anwa11 Br«
gegen
 Prau Hedwig V in B'
geh» Obi
 Klägerin und Revisionsbeklagte
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat au: die mündliche Verhandlung vom 22. Januar 1968 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. Gelhaar, Dr. Mezger,
 Dr. Messner, Br. Weher und Braxmaier
 für Hecht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4 = Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 13. Juli 1965 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Parteien streiten um den Ersatz von Schäden, die durch einen Brand im Hause der Beklagten in KfBPstraße ■ am 31« Januar 1962 entstanden sind. Die Schwester der Klägerin, die Zeugin Erika Kl^^p, war Mieterin von Laden- und Werkstatträumen sowie einer Wohnung dieses Hauses. Die Beklagte hatte das Grundstück I960 in der Absicht, die darauf stehenden Gebäude später abzureißen und das Anwesen für ihre Zwecke neu aufzubauen, von dem Bruder des ersten Ehemannes der Zeugin ^■■P, Otto SchflHJBB erworben, der es seinerseits im Erbgang von seinem Vater Hermann Sch0BBP erlangt hatte. Prau XlflHP Hatte in den gewerblichen Räumen wie schon ihr Schwiegervater und später ihr 1942 vermißter, 1950 für tot erklärter erster Ehemann ein
 Uhren- und S chmu ekwar enge sch äft betrieben. Ara 20. Juli 1949 schloß sie mit Hermann	einen	schriftlichen
 Mietvertrag« 1959 konnte sie das Geschält nicht mehr halten. Am 1« April 1959 wurde unter dem Hamen der in lebenden Klägerin und mit deren Mitteln ein Schallplattengeschäft eröffnet« Die Führung des Geschäfts oblag allein Frau K10P und ihrem jetzigen Ehemann« Die mit den Mitteln der Klägerin angeschafften Gegenstände, insbesondere die Warenvorräte, blieben deren Eigentum«
Als Ursache des Brandes, dem die Laden- und Werkstatteinrichtung sowie die Warenvorräte zu dem Opfer fielen, wurde eine alte, nicht verschlossene, etwa 50 cm unterhalb der Decke befindliche Rauchrohröffnung in einem durch die Werkstatt führenden Kamin festgestellt« Vor diesem Kamin befand sich eine erst nachträglich, aber vor Abschluß des Mietvertrages vom 20. Juli 1949 errichtete Mauer« Der zwischen dieser Mauer und dem Kamin verbliebene schmale Raum war mit Lehmverputz ausgefüllt, jedoch zur Zeit des Brandes nur unterhalb der Rauchrohröffnung. Deshalb konnten heiße Rauchgase ungehindert zwischen Kamin und Mauer an die Holzdecke gelangen und diese in Brand setzen«
Die Klägerin erhielt für ihre Fahrnisschäden von der Feuerversicherung 10.000 DM« Durch schriftliche Erklärung vom 24. Mai 196? trat Frau	der Klägerin die auf
 Grund des Brandes ihr zustehenden Schadenersatzansprüche ’•aus jedv/edem Rechtsgrunde1' in voller Höhe ab.
Im Rechtsstreit verlangt die Klägerin Ersatz des ihrer Schwester und ihr selbst noch verbliebenen Schadens» Sie hat beantragt, die Beklagte
1c zur Zahlung von 18c000 DM nebst Zinsen zu Händen ihres Prozeßbevolirnächtigten abzüglich nachstehender Beträge zu verurteilen,
2c die Beklagte weiter zu verurteilen, sie von ihren Schulden
a)	gegenüber der Deutschen Gr Gesellschaft in Höhe von 3 Hauptforderung, 518,98 DM Prozeßkosten und 47,97 DM Zwangsvollstreckungskosten, jeweils nebst Zinsen,
b)	gegenüber der AflB GmbH in Höhe von 1»319,3_9 DM Hauptforderung nebst Zinsen und 56 DM Kosten
 zu befreien.
Das Landgericht hat den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Beklagte, deren Berufung erfolglos blieb, verfolgt mit der Revision ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Bntscheidungsgründe:
I.	Das Berufungsgericht führt aus, die unverschlossene Rauchrohröffnung sei ein Mangel im Sinne des § 557 BGB. Dieser Mangel habe schon bestanden, als die Zeugin Klfl^^p am 20. Juli 1949 den Mietvertrag mit dein damaligen Eigentümer, ihrem Schwiegervater Hermann Schflj|HMV> geschlossen habe. Die Verpflichtung der Beklagten zur Leistung von Schadenersatz ergebe sich danach aus §§ 538, 571 BGB.
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Dem ist entgege2i der Auffassurig der Revision beizutreten.
Io Der Vermieter ist nach § 538 SGö für Schäden, die aus Mängeln im Sinne des § 537 BGB entstehen, ersatzpflichtig, ohne daß es auf sein Verschulden ankommt * wenn die Mängel schon bei Abschluß des Vertrages Vorlagen.
Mit Hecht hält das Berufungsgericht die unverschlossene Hauchrohroffnung selbst dann für einen anfänglichen Mangel der Mieträume, wenn die Behauptung der Beklagten richtig sein sollte, daß bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1949 auch der Zwischenraum vor und Uber der Kaminöffnung mit Lehmverputz ausgefüllt und dieser erst im Laufe der Seit zerbröckelt war. Denn auch dann lag kein wirksamer Verschluß gegen das Entweichen der heißen Hauchgase vor.
Die dadurch geschaffene Gefahr wurde durch die vor der Öffnung liegende Wand noch vergrößert* Sie verhinderte, daß der gefährliche Zustand rechtzeitig bemerkt werden konnte» Bei dieser Sachlage konnten die Mieträume nur in der Befürchtung einer angesichts des Zustandes des Kamines drohenden Gefahr benutzt werden. Darin aber liegt bereits eine Aufhebung, jedenfalls aber eine Minderung des dem Mieter zustehenden ungestörten und gefahrlosen Gebrauchs, wobei es ohne Bedeutung ist, daß hier die Mieterin, ?rau Kl(m^, eine Gefahr deshalb nicht befürchtete, weil ihr der Mangel nicht bekannt war (HGZ 81, 200, 202). Die Entscheidung des erkennenden Senats vom 26. März 1957 - VIII ZR 6/56 = LM BGB § 538 Nr. 3 steht dieser Auffassung nicht entgegen. Dort handelte es sich um Schäden wegen des während der Mietzeit erfolgten
 Bruches einer Wasserleitung, die unzweckmäßig verlegt und deshalb einem rascheren Verschleiß durch Rostbildung ausgesetzt war. Es konnte deshalb, wenn bei Abschluß des Vertrages der Verschleiß sich noch in normalem Kähmen hielt, nicht von einem Mangel der Mietsache zu diesem Zeitpunkt gesprochen werden. Anders verhielt es sich in einem vom Reichsgericht entschiedenen Kalle, in dem der Bruch der Wasserleitung auf der Verwendung eines von Anfang an flir den bestehenden Wasserdruck zu dünnwandigen Rohres beruhte. Mit Recht ist dort ein zur Zeit des Abschlusses des Vertrages bestehender Mangel angenommen worden (Deutsches Wohnungsarchiv 1931, 179)»
2.	Das Berufungsgericht würdigt die erhobenen Beweise dahin, die Mauer vor dem Kamin und der unterlassene Verschluß der Rauchrohröffnung hätten schon am 20o Juli "949 bestanden, als die Zeugin Kl^p mit Hermann einen schriftlichen Mietvertrag schloß»
Das wird von der Revision nicht angegriffen» Sie ist aber der Meinung, das Berufungsgericht habe nicht auf das Datum des 20» Juli 1949 abstellen dürfen, weil schon der frühere Ehemann der Zeugin seinem Vater eine gewisse Vergütung für die Überlassung des Geschäftsbetriebes gezahlt habe und deshalb nur eine Fortsetzung des früheren Mietverhältnisses vorliege»
§ 538 Abs» 1 BGB 1» Alternative stellt nicht auf ; den Beginn des Mietverhältnisses, sondern auf den Abschluß I des Mietvertrages ab. Der Vermieter hat nach dieser Be-■ Stimmung die Garantie dafür zu übernehmen, daß im Zeitpunkt seines schuldrechtlichen Versprechens, den vertragsmäßigen ungestörten Gebrauch der Mietsache zu gewähren,
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diesem Gebrauch entgegenstehende Mängel nicht vorliegen, 3ei der Anwendung des § 538 BGB kann es deshalb allenfalls darauf ankommen, ob bei Abschluß eines neuen Vertrages zwischen denselben Parteien oder beim Eintritt eines neuen Mieters in ein laufendes Mietverhältnis (vgl, das Urteil des erkennenden Senats vom 24 c September 1959 - VIII ZR 112/58 = LM BGB § 535 Nr» 21 a) der Vermieter wegen der rein tatsächlichen Fortsetzung der bisherigen Benutzungsverhältnisse erkennbar diese Garantie nicht übernehmen will. Hier hat das Berufungsgericht aber festgestellt, daß der damalige Vermieter, Hermann SchfHIB, durch den Abschluß des schriftlichen Vertrages vom 20, Juli 1949 zu erkennen gegeben hat, daß er die Benutzung der Mieträume für die Zukunft auf eine, in allen Einzelheiten festgelegte rein mietrechtliche Grundlage hat stellen wollen, Bas ist eine nicht zu beanstandende tatrichterliche Feststellung, aus der sich die rechtliche Schlußfolgerung ergibt, daß die Anwendung des § 538 BGB nicht ausgeschlossen worden ist.
3.	Zu Unrecht hält die Revision die Anwendung des § 571 BGB für bedenklich. Nach dieser Bestimmung tritt der Grundstiickserwerber in die sich aus dem Mietverhältnis während der Bauer seines Eigentums ergebenden Verpflichtungen ein. Zu diesen Verpflichtungen gehören Schadenersatzansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, Ansprüche nach § 538 Abs, 1 BGB 1, Alternative setzen einmal voraus, daß ein Mangel bei Abschluß des Vertrages vorliegt, zu dem anderen, daß auf Grund dieses Mangels später ein Schaden eintritt. Beide Tatbestandsstücke liegen regelmäßig zeitlich - oft sogar erheblich -
auseinander» Der Ersatzanspruch aus § 558 entsteht mit dem Eintritt des Schadens» Erfolgt dieser nach dem Eigentumswechsel, so kann schon nach dern Wortlaut des § 571 Abs. 1 BGB kein Zweifel 3ein, daß es sich um eine Verpflichtung gegenüber dem Mieter handelt, in die der Erv/erber eintritt. Der Zweck des § 571 BGB, den Mieter in seinen Hechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, würde in einem wesentlichen Punkte nicht erreicht werden, wenn der Erwerber sich darauf berufen könnte, während der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit der weiteren Voraussetzung des Ersatzanspruches, dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des Abschlusses des Vertrages, habe er indessen nichts zu tun» Eine Haftung des Erwerbers für Ersatzansprüche aus § 538 BGB kommt nur dann nicht in Betracht, wenn auch der Schaden bereits vor dem Erwerb eingetreten ist (HG DV/ohnA : 1931, 179; Koquette, 3)as Mietrecht des BGB, § 571 Nr. 34; Mittelstein, Die Miete.4* Aufl.
3. 673 f; Soergel/Siebert, BGB 9- Aufl. § 571 Nr. 1p; Oertmann, Schuldverhältnisse, 5. Aufl. § 571 Anm» 4 b; aA ohne nähere Begründung: Planck, BGB 4» Aufl. § 571 Anm. 2 c; Enneceerus/Lehmann, Recht der Schuldverhältnisse, 15. Bearbeitung § 133 Nr. II). Die Veräußerung des Grundstücks durch Otto	311 ^ie Beklagte
3teht daher der Geltendmachung der Schadenersatzansprüche nicht entgegen.
II. Die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche beziehen sich zu dem Teil auf Schäden, die der Zedentin,
 Erau	entstanden	sind.	Deren	Berechtigung	ist
 zweifelsfrei. Bedenken könnte es dagegen unterliegen, ob auch Ersatz der Schäden verlangt werden kann, die
 nicht der Vertragspartnerin der Beklagten, Frau Kl| sondern der Klägerin entstanden sind«. Das Berufungsgericht hält auch insoweit die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt« Ob sich das, wie es meint, aus den Grundsätzen der sogenannten Drittschadensliqui-dation ergibt, kann unerörtert bleiben. Denn der Klägerin stehen, soweit sie Ersatz des an ihrem Eigentum entstandenen Schadens verlangt, eigene mietrechtliche Ansprüche zu.
'i In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß auch dritte, an einem Vertrag nicht unmittelbar beteiligte Personen in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden können. Ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung wohl aber unter Umständen zu dem Schadenersatz verpflichtet (BGH Urteile vom 15. Mai 1959 - VI ZK 109/58 - LM BGB § 528 Nr. 18 = NJW 1959, 1676; vom 16. Oktober 1963 - VIII ZR 28/62 - IM BGB § 536 Nr. 6 a - NJW 1964, 33 = WM 1963, 1327; vom 23. Juni 1965 - VIII ZR 201/63 - LM BGB § 328 Nr. 28 = NJW 1965, 1757 = WM 1965, 871; vom 6. Juli 1965 - VI ZR 47/64 -LM BGB § 328 Nr. 29 = NJ7f 1965, 1955; vom 10. Januar 1968 - VIII ZR 104/65 /zur Veröffentlichung bestimmt/).
Zu den Verträgen mit Schutzwirkung für Dritte gehört insbesondere auch der Mietvertrag (vgl. die o.a« BGH Urteile vom 16. Oktober 1963, 23« Juni 1965 und vom 10. Januar 1968; im Ergebnis ebenso das Reichsgericht, das insoweit einen Vertrag zugunsten Dritter annahm:
RGZ 91, 24; 102, 231). Allerdings ist die Ersatzpflicht des Vermieters gegenüber Dritten, von dem erwähnten Urteil des Senats vom 10, Januar 1968 abgesehen, bisher nur in Fällen angenommen worden, in denen eine schuldhafte
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Verletzung von Sorgfaltspflichten des Vermieters vorlag Hier aber geht es um die Garantiehaftung des Vermieters für bei Vertragschluß vorhandene Mängel der Mietsache« Das steht einem Ersatzanspruch der Klägerin nicht entgegen«
Die Einbeziehung Dritter in die Schutzwirkung eines Vertrages beruht darauf, daß - dem Schuldner erkennbar -mit seiner Leistung ein Dritter in Berührung kommt, demgegenüber der Gläubiger in dem Bereich, in den das Schuldverhältnis hineinragt, seinerseits fürsorge- und obhuts-pfliehtig ist. Dann nämlich entspricht es Sinn und Zweck des Vertrages sowie freu und Glauben, daß dem Dritten der Schutz des Vertrages in gleicher Y/eiae zugute kommt wie dem Gläubiger selbst. Steht diesem aber, v/ie hier dem Mieter, unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Anspruch auf Ersatz von nichtverschuldeten Schäden zu (§ 538 BGB), so kann für den Dritten nichts anderes gelten. Eine nicht zu rechtfertigende Ausdehnung der Garantiehaftung des Vermieters auf eine unübersehbare Zahl von Personen steht nicht in Präge, weil der Schutzbereich nur auf diejenigen Personen ausgedehnt werden kann, von denen bei Vertragschluß angenommen werden muß, daß der Mieter ihnen denselben Schutz zukommen lassen will, wie er ihm selbst im Rahmen des Vertrages zusteht.
2. Zu diesen Personen gehört auch die Klägerin. Frau Kl^HB hatte, wie unbestritten ist, auf Grund der mit der Klägerin getroffenen Absprachen dafür einzustehen, daß dieser durch die Führung des Schallplattengeschäftes keine Schäden entstanden. Hieraus ergab sich eine übhuts-pf licht der Zeugin X109 an allen der Klägerin gehörenden Sachen. Darauf, ob der Beklagten die Rechtsbeziehung zwischen Frau Klfl|^> ihrer Mieterin, und der Klägerin bekannt waren, kommt es nicht an. Der Vermieter von Geschäftsräumen muß
 
bei dein Umfang, den im Greschäl'1tsieben Sieherungsüber-eignung und Eigentumsvorbehalt angenommen haben, stete damit rechnen, daß die vom Mieter eingebrachten Sachen, insbesondere Waren, nicht diesem, sondern einem Dritten gehören. Andererseits ist es selbstverständlich, daß der Mieter, der hinsichtlich der ihm nicht gehörenden Gegenstände obhutspflichtig ist, durch die Gewährung des ungefährdeten Gebrauchs der Mieträume nicht nur die Unversehrtheit seiner eigenen, sondern auch der Sachen de3 Dritten gesichert sehen will, die ihm zu dem Betriebe seines Geschäftes dienen. Deren Eigentümer genießen nach den dargelegten Grundsätzen deshalb denselben Schutz, wie er dem Mieter bezüglich seiner Sachen zukommt.
3« Gelegentlich wird die Auffassung verti'eten, Sachschäden Dritter seien in die Schutzwirkung nicht einzubeziehen (Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, § 538 Nr. 20; Gernhuber, JZ 1962, 553, 555)« Dieser nicht näher begründeten Meinung vermag der Senat nicht zu folgen. Es ist nicht einzusehen, warum beispielsweise das zur Hausgemeinschaft gehörende Familienmitglied, das nach allgemeiner Ansicht die Schutzwirkungen des Vertrages genießt, bei einem vom Vermieter zu vertretenden Unfall nur Ersatz seiner Körperschäden aus eigenem Recht sollte verlangen können, dagegen wegen aus demselben Anlaß erlittener Sachschäden auf einen ihm erst vom Mieter abzutretenden Anspruch aus sogenannter Dritt-Schadenliquidation angewiesen sein würde« Folgerichtig kann dann aber, wenn, wie hier, die Schutzwirkung zugunsten der Unversehrtheit einer Person überhaupt nicht in Frage steht, eine nur auf die Sachen eines Dritten

1.?
beschränkte Schlitzwirkung nicht verne Hecht ist deshalb schon früher in der
.nt werden. Mit Rechtsprechung
 angenommen worden, daß die SrStreckung der Schutswirkung eines Vertrages den Dritten auch zu Ersatzansprüchen wegen Sachschäden berechtigt (OLG Celle NdsRpfl 1957, 6; BGH Urteile vom 6. Juni 1965 und vom 10» Januar I960 aaO) „
4o Ein Anspruch der Klägerin wäre allerdings nicht gegeben, wenn sich ihre Sachen der Beklagten gegenüber unberechtigt in den Mieträumen befunden hätte» Das ist indessen nicht der Fall» Dabei kann dahinstehen, ob die Klägerin Untermieterin ihrer Schwester, der Zeugin Kim^ war; denn weder liegt, wie die Beklagte meint, eine unbefugte Untervermietung an die Klägerin vor, noch hat Frau Xl^Hp vert. <gsw.idrig den Mietzweck der Räume geändert, als sie das früher betriebene Uhren- und Schmuckwarengeschäft aufgab und unter dem Namen der Klägerin ein Schallplattengeschäft eröfi'nete.
Die Beklagte selbst hat während der nahezu zweijährigen Vertragszeit niemals irgendwelche Einwendungen gegen die behauptete Unterverrnietung oder gegen den Betrieb des Schallplattengeschäfts erhoben. Die von ihr ausgesprochenen Kündigungen wurden, wie ihr Vortrag im Armenrechtsverfahren ergibt, lediglich fürsorglich und im Hinblick auf den beabsichtigten Abbruch des Gebäudes erklärt, nicht aber wegen eines vertragswidrigen Gebrauches der Mietsache oder wegen unbefugter Überlassung der Räume an die Klägerin» Aus der Tatsache, daß ihr Rechtsvorgänger, Otto SchflHHHP lediglich zweimal im Jahre 1959 und zwar im Zusammenhang mit der Anforderung von MietrUckständen einer
 Untervermietung widersprochen, später aber in dieser Richtung nichts -mehr unternommen hatte,konnte das Berufungsgericht entgegen der Meinung der Revision ohne Rechtsirrtum den Schluß ziehen, er habe in der Folgezeit sowohl die Untervermietung als auch die Änderung des Geschäftsgegenstandes hingenommeno
 Es bedarf auch keiner Erörterung, ob die Erstreckung der Schutzwirkung auf die Klägerin verneint werden müßte, wenn durch die Änderung der geschäftlichen Betätigung der Zeugin	das	heißt	durch	den	Betrieb	des
 Schallplattengeschäftes eine Benachteiligung des Vermieters durch die Erhöhung seines Haftungsrisikos eingetreten wäre. Hierfür liegen keine Anhaltspunkte vor und fehlt es auch an entsprechendem Vortrag.
IIIo Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe die Beweislast bei der Prüfung der Präge verkannt, ob der Ehemann der Klägerin, der die streitbefangenen Ansprüche an das Sozialamt der Stadt
 abgetreten hatte, Inhaber dieser Ansprüche war»
Die eingehende Beweiswürdigung zu diesem Punkte läßt mit Deutlichkeit erkennen, daß das Berufungsgericht, das sich insoweit lediglich im Ausdruck vergriffen hat, die Rechtsinhaberschaft der Klägerin für erwiesen hält»
IVo Sine Verletzung des § 304 ZPO liegt nicht vor»
Das Berufungsurteil erstreckt sich, wie seine Entscheidungsgründe ergeben, nur auf die Schäden, die an den der Klägerin und ihrer Schwester, der Zeugin Klfll^ gehörenden Sachen entstanden sind. Es bezieht sich dagegen nicht auf Gegenstände, die im Eigentum des Sohnes der Zeugin Klfl|^ standen.
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Vc Die Kostenfolge
 sonach unbegründete Revision aus § 97 ZPO zurückzuweisen.
;ar mit
 der
Dr„ C-elhaar
 Dr. Mezger
 Dr. Messner
 Bundesrichter	Braxmaier
 Dr» Weber ist beurlaubt, ortsabwesend und deshalb an der Beifügung einer Unterschrift verhindert.
Dr. Gelhaar