Volltext der Entscheidung
2Hir das Hachschlagewerk !
Sicht für die Amtliche Sammlung ]
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Gesetzs GRÜß §§ 8, 9, 15 . ,
Rechtssatzs Gilt eine Kündigung von Geschäftsräumen als nicht er- .
folgt, weil die Klage auf Räumung auf Grund der linrede des Mieters aus § 9 Abs«! GRMG angewiesen worden ist, .und hat dieser in eine angemessene' Mieterhöhung eingewilligt, so hat er die erhöhte Miete nicht erst seit der Rechtskraft des die Räumungsklage abweisenden Urteils, sondern bereits, seit dem .Zeitpunkt, zu zahlen, in dem die Kündigung wirksam geworden seih würde«
Aktenzeichens Vni SR-161/^f ; y • \ “•' V \
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Urt. des BGH v. 15. April 1958 M llUne’lien II
• »III ZB 161/57
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verkündet laut Protokoll am 15 ö April 1958 (Ufe Justizsekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
Im Hamen des Volkes
In dem Rechtsstreit
der Firma Gebrüder Inhaber Oscar
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Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsklägerin, - Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt
gegen
Erasmus in BHBHHHHMBKtraße
Kläger, Berufungskläger und Revisionsbeklagten, Prozeßbevollmächtigter % Rechtsanwalt
hat der VIIIo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 15o April 1958 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br« Gelhaar, Artl, Br* Borschel, Br« Mezger und Br* Messner
für Recht erkannt?
Bie Revision gegen das Urteil des 3* Zivilsenats des Oberlandesgerichts in München vom lö* Juli 1957 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen*
Von Rechts wegen
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Tatbestand?
Der Kläger ist Eigentümer des Geschäftshauses SJVNHHgstraße (Rin ln diesem Anwesen hat die Beklagte im Erdge-
schoß und im ersten Stockwerk Räume gemietet, in denen sie ein Sextilgeschäft betreibt» Der Mietvertrag vom 1» Juli 1949 enthält die Bestimmung, daß das am 50» Juni 1951 endende Mietverhältnis sich jeweils um ein Jahr verlängert, wenn es nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird».
Mit Schreiben vom 3» Juni 1954 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zu dem 30» September 1954» Die Beklagte widersprach mit Schreiben vom 5» Juni 1954 der Kündigung unter Berufung auf § 8 GRMG und ließ durch Schreiben ihres späteren Prozeßbevollmächtigten vom 18» Juni 1954 ihre Bereitwilligkeit erklären, eine angemessen erhöhte Miete zu zahlen» Daraufhin erhob .der Kläger beim Amtsgericht Ingolstadt die vom 18» August 1954 datierte Räumungsklage« Im ersten Rechtszuge wurde die Beklagte antragsgemäß zur Räumung verurteilt, im zweiten Rechtszuge wurde die Klage dagegen durch Urteil des Landgerichts München II vom 10» Juli 1956 abgewiesen»
Mit der Räumungsklage hatte der Kläger den Antrag auf Feststellung verbunden, daß die Beklagte verpflichtet sei, ihm den durch die Verweigerung der Räumung entstehenden Schaden zu ersetzen» Das Amtsgericht Ingolstadt hat jedoch das Verfahren über diesen PestStellungsantrag abgetrennt und den Rechtsstreit insoweit an das Landgericht München verwiesen.
Im ersten Rechtszuge hat der Kläger außer dieser Feststellung noch die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung des Unterschi edsbet rages zwischen der bisherigen und der nach seiner Auffassung angemessenen Miete für die Zeit vom 1» Juli bis 31« Oktober 1955 mit 1 927,80 DM begehrt» Den Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete hatte der Kläger im ersten Rechtszuge auf eine
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vertragliche Abmachung gestützt und sich hierfür auf das Schreiben vom 18«, Juni 1954 berufen*
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen« Der Kläger hat zunächst in vollem Umfange Berufung eingelegt., sie dann aber im Einverständnis mit der Beklagten hinsichtlich des DestStellungsantrages .wieder zurückgenommeno Im zweiten Bechtszuge hat
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er nach Erstattung eines Sachverständigengutachtens den Zahlungsantrag auf 14 053,- DM nebst 10 # Zinsen erhöht und hierzu vorgetragen, der.Unterschiedsbetrag mache im Monat 611,- DM
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aus, so daß sich für die Zeit vom 1«, Juni 1955. bis zu dem 31« Mai 1957 der nunmehrige*Klagebetrag ergebe« jgr. hat den Zahlungsanspruch nunmehr, auch auf § 15 Abs« 2 und 3 GRMU gestutzt«
Nachdem,die Beklagte einen Betrag von 4 455,- DM anerkannt hatte, .hat sie das Oberlandesgericht auf Antrag des Klägers dem Anerkenntnis entsprechend verurteilt« Hit seinem letzten Anträge hat sodann der Kläger dem Anerkenntnisteilurteil Rechnung getragen und nur noch einen Betrag von 9 598,- DM nebst 10 fo Zinsen aus den jeweils offenstehenden Mietforderungen begehrt« Das Berufungsgericht hat ihm einen weiteren Betrag von 9 000,- DM nebst den verlangten Zinsen zugesprocheh, im übrigen die Berufung zurückgewiesen und von den Kosten beider Rechtszüge dem Kläger 2/5 und der Beklagten 3/5 auf erlegt«
Mit der. Revision, deren Zurückweisung der Kläger begehrt, erstrebt die Beklagte die WiederhersteHung des landgerichtlichen Urteils«
Entscheidungsgründe s
Die Präge, ob sich der Kläger für seinen Anspruch auf Miet-erhöhung auf eine vertragliche Abmachung berufen kann, kann
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unentschieden bleiben, da das Berufungsgericht ohne Bechtsirr-tum den Klageanspruch aus den Bestimmungen der §§ 8, 9> 15 Abs« 2 und 3 GBMG zugesprochen hat*
Bach § 15 Abs* 2 und 3 GBMG ist die erhöhte Miete zu zahlen, wenn sich der Mieter zur Zahlung der angemessenen Miete bereit erklärt hat und im Bäumungsprozeß gegen ihn ein klagabweisendes Urteil ergeht, weil sein Verlangen auf Widerruf der Kündigung-begründet ist* Biese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben, denn die Beklagte hatte dem Bäumungsver-langen des Klägers ihren Anspruch auf Widerruf der Kündigung entgegengesetzt und das Landgericht hatte die Voraussetzungen des § 8 GBMGr zu Gunsten der Beklagten bejaht und das Widerrufsverlangen für begründet erachtet* Es hatte weiter erwogen, daß dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden könne, weil die Voraussetzungen des § 9 GBMG nicht vorlägen« Gemäß § 15 Abs« 2 GBMG gilt daher die Kündigung des Mietverhältnisses als nicht erfolgt« Bas hat zur Folge, daß gemäß Abs* 3
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des Beklagten in eine angemessene Mieterhöhung an die Stelle der bisherigen Miete die erhöhte Miete getreten ist« Ohne Kechts-verstoß hat das Berufungsgericht angenommen, daß die erhöhte Miete von dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens * der Kündigung, also mit dem 1« Juli 1955 zu zahlen sei, und dieses Ergebnis aus dem Zusammenhang der Bestimmungen der §§ 9 Abs* 1 Hr* 4 und 15 Abs« 3 GBMG hergeleitet*
II*
1) Biese zutreffenden Erwägungen des Berufungsgerichts werden von der Bevision vergeblich bekämpft*
Es kann dahingestellt bleiben, ob die Bechtslage anders zu beurteilen wäre, wenn der Kläger, wie die Revision meint, um den Anspruch des Beklagten auf Widerruf der Kündigung aus-
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zuräumen, sich ausschließlich auf seinen Eigenbedarf berufen und wenn das Landgericht die Frage der Zumutbarkeit hinsichtlich der Fortsetzung des ilietverhältnisses nur aus diesem Gesichtspunkte (§9 Abs* 1 Hr« 2 GRMG) gewürdigt hätte» Aus den Entscheidungsgründen des Urteils des Landgerichts vom 10» Juli 1956 im Räumungsprozeß, das im Urteil des Berufungsgerichts in Bezug genommen wird, ergibt sich eindeutig, daß dies gerade nicht der Fall ist» Der Kläger hat vielmehr, um darzutun, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn imzu demutbar sei, nicht nur seinen Eigenbedarf vorgetragen (§ 9 Abs» 1 Er» 2 GRMG) sondern auch darauf hingewiesen, daß er bei anderweitige^'>Verr,iie tung einen höheren Mietzins erzielen könne (§ 9 Abs» 1 Er» 4 GRMG)« Bas Landgericht hat pflichtgemäß/geprüft, ob Abs» 1 Er» 4 eingreift und dazu ausgefUhrt, dieser Gesichtspunkt habe auszuscheiden, weil er im Widerspruch zu dem Vorbringen des Klägers stehe, daß er die Räume selbst beziehen wolle, er sei aber auch unbegründet, weil sich die Beklagte im Hinblick auf ihre Bereitwilligkeit, die höhere Miete zu zahlen, auf § 9 Abs« 1 Er» 4 GRMG berufen könne«
Bas Vorbringen der Revision, der Kläger habe im Räumungsprozeß sein Interesse an-einer Mieterhöhung überhaupt nicht geltend gemacht, steht daher mit dem tatsächlichen Sachverhalt nicht in Einklang« Ber Hinweis der Revision, ihr Standpunkt, daß die erhöhte Miete gemäß § 15 Abs« 5 GRMG lediglich dann an die Stelle der bisherigen Miete trete, wenn der KUndigungsgrund des Vermieters nur darin gelegen habe, eine höhere Miete durchzusetzen, finde eine Stütze in dem Kommentar von Roquette zu dem Geschäftsraummietengesetz (kleine Mietreform, 2« Aufl«, § 15 GRMG Anm« 2 a), geht mithin schon aus diesem Grunde £ehl, so daß dahingestellt bleiben kann, ob Roquette aaO sich wirklich in einem der Revision günstigen Sinne hat äußern wollen«
Unerheblich ist es auch, daß das Landgericht in seinem Urteil vom 10« Juli 1954 ausgeführt hat, der Kläger könne sich
nicht neben der Geltendmachung seines Eigenbedarfs auf die Möglichkeit berufen, eine höhere Miete zu erzielen* Diese nur eine Vorfrage für die Berechtigung des Räumungsanspruchs berührende Rechtsansicht des Landgerichts nimmt nicht an der Rechtskraft des Urteils vom 10« Juli 1954 teil, sie würde auch einer Nachprüfung nicht standhalten können* Im Gegenteil hätte das Landgericht gerade in sachlicher Beziehung hinsichtlich jedes einzelnen Gesichtspunktes aus § 9 Abs* 1 Nr* 1-3 nachprüfen müssen, ob eine Unzu demutbarkeit für den Vermieter vorlag, das Mietverhältnis fortzusetzen* Erst wenn keiner dieser Tatbestände entgegenstand, hätte das Landgericht die Unzu demutbarkeit für den Kläger verneinen und dem Anspruch der Beklagten auf Widerruf der Kündigung stattgeben dürfen*
2) Die Revision kann auch insoweit keinen Erfolg haben, als sie die Ansicht vertritt, die erhöhte Miete könne erst vom Zeitpunkt der Rechtskraft des landgerichtlichen Urteils im Räumungsprozeß, also vom 10* Juli 1956 an, verlangt werden«
Die Revision bezieht sich für ihre Auffassung auf § 17 GRMG, der die Bestimmung enthält, daß auf Antrag des Vermieters oder des Mieters in dem Urteil, durch dasdie Klage auf. Räumung ab- • gewiesen wird, die geschuldete Miete festzustellen ist, und vertritt die Ansicht, daß dieser Urteilsausspruch ein Gestaltungsurteil darstelle und demgemäß nur Wirkungen für die Zukunft haben könne« Balls nun aber, so führt die Revision in diesem Zusammenhang aus, mangels eines Antrages eine solche Feststellung über die Höhe der geschuldeten Miete nicht getroffen worden sei, könne der Mieter nicht schlechter gestellt werden* Auch* in diesem Palle sei er nur seit dem Zeitpunkte der Rechtskraft des die Räumungsklage abweisenden Urteils verpflichtet, die .erhöhte Miete zu zahlen*
Diesem Gedankengang der Revision kann nicht gefolgt werden
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Es ist allerdings/zu verkennen, daß eine Ktindigungserklärung rechtsgestaltende Wirkungen ausübt, indem sie das Mietverhältnis zur Beendigung bringt« Deshalb kann auch dem Widerruf der Kündigung eine rechtsgestaltende Wirkung nicht abgesprochen werden« Denn durch einen solchen Widerruf, der auf Verlangen des Mieters vom Vermieter ausgesprochen oder durch Klage erzwungen werden kann, werden die Rechtsbeziehungen der Mietparteien ebenfalls umgestaltet« Die Kündigung wird rückwirkend vernichtet« Das Mietverhältnis gilt als fortgesetzt. Dennoch kann ein Urteil auf Widerruf der Kündigung nicht als Gestaltungs urteil angesehen werden. Es enthält nämlich nichts anderes als die Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung im Sinne des § 894 ZPO. Bin solches Urteil ist aber ein Deistungsurteil. Denn nicht das Urteil selbst übt die gestaltende Wirkung aus, sondern die Willenserklärung, welche Gegenstand der Verurteilung ist (RGZ 89, 225, 230j Baumbach/lauterbach ZPO 25. Aufl. § 894 Anm. 1 D; Schoan in D.WohnWi 1952, 178, 179? Kiefersauer/Glaser, Geschäftsraummiete vor § 8 GRMG Anm. 36). Ebensowenig kann das Urteil, durch welches die Räumungsklage abgewiesen wird, als Gestaltungsurteil angesehen werden. Die von diesem Urteil ausgesprochene Folge ist die Abweisung der Räumungsklage. Wenn das Urteil gleichzeitig die weitergehende Wirkung ausübt, daß beim Vorliegen einer entsprechenden Erklärung des Mieters die erhöhte Miete an die Stelle der bisher gezahlten tritt, beruht das auf di Gesetz (vgl. Roquette aaO § 15 Anm. 2 b). Aber selbst dann, wenn man dem Urteil auf KUndigungswiderruf und dem den Räumungsanspruch abweisenden Urteile eine Gestaltungswirkung beimessen wollte, so könnte doch diese Wirkung nic^t weitergehen, als dies bei der rechtsgeschäftlichen Erklärung, die Kündigung zw widerrufen, der Pall ist« Auch bei dieser Beurteilungsweise ergäbe sich die Rechtsfolge, daß die Kündigung rückwirkend ver-. nichtet und die erhöhte Miete rückwirkend geschuldet wäre« Denn wenn hinsichtlich der Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Rücltwii'kung eintritt, so ist es nur folgerichtig, auch hinsicht-
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lieh des Beginns der erhöhten Miete eine Rückwirkung anzunehmen, so daß also zugleich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses auch seine Änderung einzutreten hat«, Als Zeitpunkt für diese beiden Wirkungen kann aber nur der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung in Frage kommen, die zunächst eine Beendig gung des Mietverhältnisses herbeigeführt hatte. Für dieses Ergebnis spricht auch der Zusammenhang der Bestimmungen der §§
8, 9, 15 GRMG, die zwar den Mieter vor der Kündigung, aber gerade nicht vor einer Mieterhöhung schützen sollen.
Auch wenn auf Antrag einer der Mietpärteien eine Feststellung der geschuldeten Miete im Urteil ausgesprochen ist, kann das Ergebnis niöht anders sein. Denn durch die Feststellung soll der Vermieter nicht schlechter, sondern allenfalls Verfahrens rechtlich besser gestellt werden. Es soll ihm erspart bleiben, einen neuen Frozeß zu führen. Die Feststellung der geschuldeten Miete tritt lediglich als Hebenwirkung neben den Ausspruch über die Abweisung der Räumungsklage an die Stelle eines in einem neuen Verfahren auf Feststellung der Höhe ‘der Miete zu erwirkenden Urteils. Es wird lediglich eine Folge ausgesprochen, die auf Grund des Gesetzes (§ 15 Abs. 2 und 3 GRMG) bereits eingetreten war. Dieser Feststellung kommt daher irgend eine Gestaltungswirkung nicht zu, die im übrigen auoh, wenn sie anzunehmen wäre, nicht verschieden sein könnte von der Gestaltungs Wirkung, die dem rechtsgeschäftlichen Kündigungswiderruf innewohnt.
3) Wirksam geworden ist die Kündigung des Klägers am 30.
Juni 1955« Denn da die Kündigungsfrist nach dem Mietverträge 6 Monate beträgt und nur zu dem 30. Juni gekündigt werden konnte, konnte die Kündigung vom 3. Juni 1954 das Mietverhältnis erst am 30. Juni 1955 beenden. Ohne Rechtsirrtum hat das Berufungsgericht daher den 1. Juli 1955 als Anfangstermin für die Mieterhöhung angenommen. Bei dieser Rechtslage kann der Hinweis
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der Revision,: der Kläger hätte einen vor der Rechtskraft des Urteils liegenden Zeitpunkt für den Beginn der Mieterhöhung nur dadurch erreichen können, daß er nach dem 1*. August 1955, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Ersten Bundesinietenge-setzes eine Erhöhungserklärung gemäß §§ 18, 24 Abs« 2 1« BMG abgegeben hätte, ihr nicht zu dem Erfolg verhelfenp Es kann daher auch dahinstehen, ob sich eine solche Erklärung mit dem Räu-aungsbegehren des Klägers vereinbaren lassen würde»
III#
Auch die Rüge der Revision, der Kläger habe von den Mietrückständen nicht 10 # Verzugszinsen zu beanspruchen, kann keinen Erfolg haben» Baß dem Kläger ein Schaden in dieser Höhe entstanden ist, hat das Berufungsgericht auf Grund der ihm als Tatrichter zustehenden Beweiswürdigung ohne Rechtsverstoß festgestellt«. Bie Einwendungen der Beklagten, der Kläger müsse sich nach § 254 BGB anrechnen lassen, daß bei der Entstehung dieses Schadens ein eigenes schuldhaftes Verhalten mitgewirkt habe, hat das Berufungsgericht mit der Begründung zurückgewiesen, daß der Sachvortrag des Klägers dafür keinen Anhalt biete* Bie Revision verweist auf das Urteil des Landgerichts vom 26* . Juli 1956 (gemeint ist- offenbar vom 10* Juli 1956), in dem festgestellt sei, daß der Kläger das streitige Geschäftshaus durch Inanspruchnahme eines Bankkredits erworben habe, und meint daß im Eingehen der damit verbundenen hohen Zinsverpflichtungen ein eigenes mitwirkendes Verschulden des Klägers im Sinne des § 254 BGB liege« Bern kann jedoch nicht gefolgt werden* Bie Aufnahme von Bankkredit zu üblichen Zinsen ist ein alltäglicher Vorgang im Wirtschaftsleben, und es ist nicht einzusehen, weshalb einem Kaufmann daraus ein Vorwurf gemacht werden könnte, daß er einen Bankkredit braucht, um ein Grundstück zu erwerben* Umstände, die aus besonderen Gründen eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind von der Beklagten nicht vorgetragen worden«
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IV«
1) Bas Berufungsgericht hat sich dem Outachten des Sachverständigen Bap|| hinsichtlich seiner Ausführungen über Große und Eigenschaften des Ladenlokals, die Geschäftslage und Vergleichsobjekte sowie hinsichtlich der darauf aufgebauten Mietschätzung angeschlossen«* Bies läßt keinen 'Rechtsfehler erkennen» Baß das Gutachten auf Antrag der Beklagten eingeholt worden ist, ist dabei ohne Bedeutung» Bern Berufungsgericht ist nicht verwehrt, einem ihm zutreffend erscheinenden Sachverständigengutachten auch dann zu folgen, wenn es zu TJngunsten der Partei ausgefallen ist, auf deren Antrag es eingeholt worden ist«
Ber Kläger hat sich ebenfalls die Ergebnisse des Gutachtens zu eigen gemacht und seinen Klageantrag bis zu dem Betrage erhöht, den der Sachverständige als den angemessenen ortsüblichen Mietzins bezeichnet hat» Rach § 9 Abs» 2 GRMG ist eine Mieterhöhung dann angemessen, wenn und soweit sie die ortsübliche Miete, die sich für Geschäftsräume gleicher Art und Lage nach Wegfall der Preisbindungen bildet, nicht übersteigt» Auf diese Miete kann der Kläger. Anspruch erheben» Es ist daher weder zu beanstanden, daß er seine Klage bis zu'diesem Mietbetrage erhöht noch daß er sich auf das Gutachten gestützt hat» Bie Rüge der Revision, der Kläger habe das Gutachten Ba^pnioht zu seinem Vorteil ausnutzen und seinen Klageantrag nicht auf die Ergebnisse des Gutachtens stützen dürfen, kann daher ebenfalls keinen Erfolg haben»
2) Entgegen der Ansicht der Revision.war das Berufungsgericht auch nicht verpflichtet, dem Anträge der Beklagten stattzugeben, einen weiteren Sachverständigen aus Handelskreisen
zu hören» Ben Antrag hatte die Beklagte ausweislich des Protokolls der Verhandlung vom 19» Juni 1957 damit begründet, daß in dem Gutachten Ba^H die Geschäftslage und die Größe der v
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Räume gegenüber der überalterten Innenausstattung',* den unmodernen Schaufenstern und der äußerlichen Unansehnlichkeit überbetont sei« Aus den Darlegungen des Berufungsurteils ergibt sich indes, daß nach seiner Auffassung der Sachverständige Ba4H gerade diesen Gesichtspunkten weitgehend Rechnung getragen hat« Da das Berufungsgericht mithin den Sachverständigen für genügend sachkundig gehalten hat, um die Beweisfrage zuverlässig zu begutachten, brauchte es kein Gutachten von einem weiteren Sachverständigen einzuholen« Eine verfahrensrechtliche Pflicht zur Heranziehung eines weiteren Sachverständigen kann nur ganz ausnahmsweise anerkannt werden, z. B« bei besonders schwierigen Prägen oder bei groben Mängeln der vorhandenen Gutachten (vgl« BGH Urt« vom 14« Juli 1953 - V ZR 97/52 -MDR 1953, 605 insoweit in BGHZ 10, 266 nicht mit abgedruckt)«
Pür die Annahme, daß diese Voraussetzungen hier gegeben sein könnten, fehlt es jedoch an jedem Anhaltspunkte«
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Auch die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts entspricht entgegen der Ansicht der Revision der Rechtslage, Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte der Belastung mit den lCqsten des ersten. Rechtszuges dadurch hätte entgehen können, daß sie den Klageanspruch im zweiten Rechtszuge sofort nach Erlaß des die Räumungsklage abweisenden Urteils anerkannte« Sie hat das jedenfalls nicht getan« Auch das Teilanerkenntnis hat sie erst nach Erstattung des Gutachtens des Sachverständigen Ba^fc abgegeben« Sie hat somit gemäß § 92 ZPO die bis zur Entscheidung des Berufungsgerichts entstandenen Kosten nach Maßgabe ihres Unterliegens zu tragen«
Nach allem erwies sich die Revision als unbegründet, so daß sie mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurUcltzuweisen war.
Br, Gelhaar
Br, Meager
Artl
Br, Messner
Br* Borschel
