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BGH · XII ZR 15/93

Gericht: BGH · Aktenzeichen: XII ZR 15/93

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen . Die Erhaltungs- und Sorgfaltspflichten der Beklagten als Mieterin waren in dem Mietvertrag vom 31. Zur Bildung von Kojen für ihre Möbelausstellungen zog die Beklagte in den gemieteten Räumen zahlreiche Zwlschen-und Trennwände ein, auf denen - in der ersten Etage, in der anders als im Erdgeschoß keine Rasterdecke vorhanden war -die Beleuchtungskörper befestigt wurden. Die Klägerin hat die Beklagte auf Ersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache sowie auf Ersatz des Mietzinsausfalls für zwei Monate, in denen die notwendigen Reparaturarbeiten durchzuführen gewesen seien, in Höhe von - ursprünglich - 301.903,45 DM nebst Zinsen in Anspruch genommen. Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, sie habe der Beklagten keine Frist zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache - unter Spezifizierung der durchzuführenden Arbeiten - setzen müssen; denn es sei für die Beklagte ohne weiteres erkennbar gewesen, welche Mängel sie zu beheben habe. rechterhalten mit der - näher ausgeführten - Begründung, ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sowie wegen verschiedener Beschädigungen des Mietobjekts sei nicht gegeben, weil die Voraussetzungen des § 326 BGB nicht erfüllt seien; es fehle bereits an einem Verzug der Beklagten. Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Beklagten, mit der diese insbesondere geltend macht, die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung der Sache an das Landgericht hätten nicht Vorgelegen. Das Landgericht habe die mit der Klage geltend gemachten Einzelposten ausschließlich unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vertraglicher Hauptpflichten und damit unter den Voraussetzungen des § 326 BGB geprüft. Darüber hinaus habe das Landgericht den Sachvortrag der Klägerin auch im Rahmen der Prüfung von § 326 BOB nur unvollständig gewürdigt und wesentliches Vorbringen nicht erörtert. rung zu sehen sei, die eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Abs. 1 BGB entbehrlich gemacht habe, weil sich der vertragswidrige Zustand des Mietobjekts jedem auf gedrängt; habe. Im. übrigen hätte auch erörtert werden müssen, ob eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Abs. 2 BGB entbehrlich gewesen sei, weil sie der Klägerin mit Rücksicht auf die nach ihrem Vorbringen bereits zu dem 1. Da das Landgericht einen, wesentlichen Teil des tatsächlichen Vorbringens der Klägerin entweder nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen habe, habe es deren Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzt. Die vom Berufungsgericht ausgesprochene Zurückverweisung der Sache an das Landgericht findet, wie die Revision zu Recht rügt, in § 539 ZPO keine hinreichende Grundlage. Die Beklagte ist durch die Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht beschwert, weil ihrem Begehren auf eine Sachentscheidung (Klageabweisung) nicht stattgegeben worden ist (vgl. a) Das Landgericht ist ohne Rechtsverstoß davon ausgegangen, daß der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz nur unter den Voraussetzungen des § 326 BGB verlangen kann, wenn der Mieter ihm obliegende Hauptpflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt (Erman/Jendrek, BGB 9. vertraglichen Hauptpflichten gehört neben der Pflicht zur Leistung des Mietzinses insbesondere die von dem Mieter übernommene Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, die an sich Teil der Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters und als solche dessen Hauptpflicht ist, ihren Charakter als Hauptpflicht aber nicht dadurch verliert, daß sie vertraglich auf den Mieter überbürdet wird (BGH Urteil vom 13. Die Schönheitsreparaturen umfassen grundsätzlich nur die Beseitigung solcher Mängel, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt werden und - ohne vertragliche Übernahme - gemäß § 548 BGB von dem Mieter nicht zu vertreten sind (vgl. Das 1st etwa der Fall, wenn er die Grenzen des ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 548 BGB) überschreitet und durch Verletzung seiner Obhutspflichten die Mietsache beschädigt oder verschlechtert (Gerber/Eckert Gewerbliches Miet- und Pachtrecht Seite 59; Wolf/Eckert aaO Rdn. 188; Sternei aaO II Rdn. 640-643; auch Emmerich/Sonnenschein aaO Rdn. 36). b) Das Landgericht hat alle von der Klägerin erhobenen Einzelansprüche als Schadensersatzansprüche - zu dem einen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und zu dem anderen "wegen verschiedener Beschädigungen" des Mietobjekts - auf Auch die in § 18 des Mietvertrages begründete Verpflichtung der Beklagten, die Mieträume dem Vermieter bei Beendigung der Mietzelt in bezugsfertigem Zustand zu übergeben, stelle, wie in dem Fall, der dem Urteil des Bundesgerichtshofs in NJW 1977, 36, 37 zugrunde gelegen habe, eine Verpflichtung zu einer Hauptleistung dar. durch Überschreitung des der Beklagten zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs oder durch Verletzung ihrer Obhutspflichten (also durch Verletzung von Nebenpflichten) über die Folgen des achtzehnjährigen gewerblichen Gebrauchs hinaus Schäden erlitten (vgl, dazu etwa die Beispielsfälle bei Sternei aaO II Rdn. 643; auch BGH Urteil vom 13. Selbst wenn das Landgericht aber zu Unrecht sämtliche der Beklagten angelasteten Vertragsverletzungen als Verletzungen von Hauptpflichten beurteilt und deshalb rechtsfehlerhaft (zu demindest teilweise) eine Verletzung von Nebenpflichten - mit der Folge eines der Klägerin zustehenden Schadensersatzanspruches wegen positiver Vertragsverletzung - nicht in Erwägung gezogen haben sollte, begründete dies zwar einen Fehler in der Anwendung des materiellen Rechts, jedoch keinen Verfahrensfehler, der eine Zurückverweisung nach I 539 ZPO rechtfertigte (vgl. Soweit das Landgericht die in § 18 des Mietvertrages begründete Verpflichtung der Beklagten, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in bezugsfertigem Zustand an die Klägerin zu übergeben, in Anlehnung an das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Oktober 1976 (VIII ZR 51/75 = NJW 1977, 36, 37) ebenfalls als Verpflichtung zu einer Hauptleistung bewertet hat, dürfte sich dies insbesondere auf die Beseitigung der von der Beklagten angebrachten Trenn- (die nach dem Vortrag der Beklagten von ihr selbst angebracht waren» da sie die Räume als Erstbenutze-rin ohne elektrische Leitungen, nur mit entsprechenden Anschlüssen übernommen gehabt habe) beziehen. c) Das Oberlandesgericht stützt seine Entscheidung zu § 539 ZPO weiter auf die Annahme, das Landgericht habe den Sachvortrag der Klägerin unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör nur unvollständig gewürdigt, wesentliches Vorbringen nicht erörtert und notwendige Beweise nicht erhoben. Das Landgericht hat sämtliche von der Klägerin behaupteten Schadenspositionen mit den jeweils für ihre Beseitigung geltend gemachten Kosten zur Kenntnis genommen und im Tatbestand seines Urteils im einzelnen aufgeführt. Hierbei ist das Landgericht, wie dargelegt, zu dem Ergebnis gelangt, alle von der Klägerin behaupteten Mängel der Mieträume beruhten auf einer Verletzung der der Beklagten aus dem Mietverhältnis obliegenden Hauptpflichten, Da diese Rechtsauffassung nur zur Anwendung des § 326 BGB führte und das Landgericht die Voraussetzungen dieser Vorschrift mangels Verzuges der Beklagten aus Rechtsgründen für nicht gegeben hielt, kam von seinem materiell-rechtlichen Standpunkt aus eine Beweiserhebung über streitige Behauptungen der Klägerin nicht in Betracht. Die ^agen, ob eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung im vorliegenden Fall entgegen § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB ausnahmsweise entbehrlich sein konnte, weil sich der vertragswidrige Zustand der Mieträume jedem hätte aufdrängen müssen, und/oder ob die Voraussetzungen des § 326 Abs. 2 BGB erfüllt waren (vgl. Anhaltspunkte für eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, die eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung hätte überflüssig machen können, hat das Landgericht nach seiner Wertung des vorgetragenen Sachverhalts nicht für gegeben erachtet.

Zitierte Normen: § 326 BGB § 539 ZPO § 326 BGB Art. 103 GG § 539 ZPO § 326 BGB § 539 ZPO § 326 BGB § 539 ZPO § 326 BGB
ZustandaaOBGBLandgerichtMieterKlägerinVerletzung

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
XII ZR 15/93
URTEIL
Verkündet am:
5. Oktober 1994 Küpferle
 Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 1994 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenrohr und die Richter Dr. Krohn, Nonnenkamp, Gerber und Sprick
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Olden-bürg vom 25. November 1992 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen .
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin des Geschäftshauses in L. , L. straße , in dem die Beklagte in der Zeit von Anfang 1972 bis Ende 1990 als Mieterin einen Möbelhandel betrieb. Nach Beendigung des Mietverhältnisses übernahm der Sohn der Klägerin Anfang 1991 die Gewerberäume; er betreibt darin ebenfalls einen Möbelhandel.
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Die Erhaltungs- und Sorgfaltspflichten der Beklagten als Mieterin waren in dem Mietvertrag vom 31. Januar 1972 u.a. wie folgt geregelt:
§ 3 Nr. 5:
Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter (wegen Instandhaltung der Mieträume siehe auch § 15) .
§ 7 Abs. 3 Satz 2:
Er (Mieter) verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben.
S 15 Nr. 1-4:
... Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die durch Verletzung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht schuldhaft verursacht werden, insbesondere auch, wenn V'ersorgungs- und Abflußleitungen , Toiletten-, Heizungsanlagen usw. unsachgemäß behandelt, die Räume unzureichend gelüftet, beheizt oder nicht ausreichend gegen Frost geschützt werden. ...
Nr. 5 Satz 1:
Der Mieter hat die Leitungen und Anlagen für Elektrizität und Gas, die sanitären Einrichtungen, Schlösser, Rolläden, Öfen, Herde und ähnliche Einrichtungen in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. ...
§ 18:
Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter im bezugsfertigen Zustand ... zu übergeben.
In einer Anlage zu dem Mietvertrag waren "weitere Vereinbarungen" unter anderem über die Fußbodenbeläge und den Anstrich der Decken geregelt.
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Zur Bildung von Kojen für ihre Möbelausstellungen zog die Beklagte in den gemieteten Räumen zahlreiche Zwlschen-und Trennwände ein, auf denen - in der ersten Etage, in der anders als im Erdgeschoß keine Rasterdecke vorhanden war -die Beleuchtungskörper befestigt wurden.
Vor Beendigung des Mietverhältnisses wies die Klägerin
 die Beklagte mit Schreiben vom 5. Dezember 1990 darauf hin, daß sie die Räume zu dem 1. Januar 1991 weiter vermietet habe. Sie forderte die Beklagte auf, im ersten Obergeschoß, wie beim Vertragsschluß vereinbart, aber noch nicht ausgeführt, eine Decke einzuziehen, und zwar auf Wunsch des Nachmieters keine Rasterdecke, sondern eine gleich teure Rigipsdecke. Außerdem wies sie darauf hin, daß sich das Objekt bis zu dem 31. Dezember 1990 in einem neubauähnlichen Zustand befinden müsse. Ebenfalls vor Beendigung des Mietverhältnisses forderte die Klägerin die Beseitigung der von der Beklagten angebrachten Trennwände. Dadurch wurde, worauf die Beklagte zuvor hingewiesen hatte, auch die Beleuchtungseinrichtung im ersten Obergeschoß entfernt; es wurden nur an den Hauptzuleitungen Steckdosen installiert.
Die Klägerin hat die Beklagte auf Ersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache sowie auf Ersatz des Mietzinsausfalls für zwei Monate, in denen die notwendigen Reparaturarbeiten durchzuführen gewesen seien, in Höhe von - ursprünglich - 301.903,45 DM nebst Zinsen in Anspruch genommen. sie hat unter Bezugnahme auf zwei Privatgutachten geltend gemacht: Die Beklagte habe das Mietobjekt in völlig verwahrlostem Zustand zurückgegeben. Sie habe seit Jahren
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keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und die Mietsache erheblich beschädigt. Im einzelnen hat die Klägerin behauptet: Die Fußbödenbeläge seien verschlissen gewesen und hätten aus verschiedenen teilweise mehrfach übereinanderge-klebten Materialien bestanden. Der Estrichboden im Erdgeschoß habe tiefe Löcher gezeigt. Die Rasterdecke im Erdgeschoß sei ausgebrochen und zerstört gewesen. Im Treppenaufgang vom Erd- zu dem Obergeschoß sei die Deckenverkleidung entfernt gewesen. Im zweiten Obergeschoß habe die eingebaute Decke Schäden infolge der Montage von Strahlern aufgewiesen. Die Elektrokabel hätten - nach Entfernung der Zwischenwände - frei herumgehangen» die Steckdosen seien herausgerissen und die Grundversorgungsleitungen beseitigt worden. In den Wand- und Deckenflächen hätten sich Risse und Löcher befunden, die gespache1t werden mußten; die alten Tapeten hätten entfernt werden müssen. Zwei Waschbecken und zwei Toilettendeckel seien zerstört gewesen.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, sie habe der Beklagten keine Frist zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache - unter Spezifizierung der durchzuführenden Arbeiten - setzen müssen; denn es sei für die Beklagte ohne weiteres erkennbar gewesen, welche Mängel sie zu beheben habe.
Das Landgericht hat - zunächst - gegen die Klägerin Versäumnisurteil erlassen, durch das die K_age abgewiesen und die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten verurteilt wurde, 76.001,52 DM (für zuviel gezahlte Mieten) nebst Zinsen an die Beklagte zu zahlen. Auf den Einspruch der Klägerin hat das Landgericht das Versäumnisurteil auf-
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rechterhalten mit der - näher ausgeführten - Begründung, ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sowie wegen verschiedener Beschädigungen des Mietobjekts sei nicht gegeben, weil die Voraussetzungen des § 326 BGB nicht erfüllt seien; es fehle bereits an einem Verzug der Beklagten. Auch einen Mietausfallschaden könne die Klägerin schon mangels Mahnung nicht verlangen, im übrigen sei ein Verzugsschaden nicht hinreichend substantiiert worden.
Auf die hiergegen erhobene Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil - zur
 Klage, soweit die Klägerin ihr Klagebegehren in Höhe von
297.227,45 DM nebst Zinsen weiter verfolgt hat, und zur Widerklage - aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen .
Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Beklagten, mit der diese insbesondere geltend macht, die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung der Sache an das Landgericht hätten nicht Vorgelegen.
Entschoidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

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I.	Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, das Verfahren des ersten Rechtszuges habe an einem wesentlichen Mangel im Sinne von § 539 ZPO gelitten. Das Landgericht habe die mit der Klage geltend gemachten Einzelposten ausschließlich unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vertraglicher Hauptpflichten und damit unter den Voraussetzungen des § 326 BGB geprüft. Dabei habe es unberücksichtigt gelassen, daß die Klägerin auch behauptet und unter Beweis gestellt habe, die Beklagte habe die Mietsache bzw. deren Ausstattung vorsätzlich beschädigt und in völlig verwahrlostem Zustand zurückgegeben. Darin liege die Behauptung der Verletzung einer typischen mietvertraglichen Nebenpflicht, nämlich der Verpflichtung, die Mietsache nicht zu beschädigen. Die Verletzung dieser Pflicht löse Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung aus, ohne daß es hierfür - wie bei § 326 BGB - einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bedürfe. Unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung hätte jedenfalls den unter Beweis gestellten Behauptungen der Klägerin zu dem Zustand des Teppichbodens, des Estrichs im Erdgeschoß, der Rasterdecke im Erdgeschoß, der Deckenverkleidung im Treppenaufgang, der Decke im zweiten Obergeschoß, der Grundversorgungsleitungen und Steckdosen, der Wand- und Deckenflächen sowie der zwei Waschbecken und Toilettendeckel nachgegangen werden müssen. Darüber hinaus habe das Landgericht den Sachvortrag der Klägerin auch im Rahmen der Prüfung von § 326 BOB nur unvollständig gewürdigt und wesentliches Vorbringen nicht erörtert. Der von der Klägerin behauptete Umfang der Mängel der Mieträume hätte Anlaß zu Erörterungen darüber geben müssen, ob in der Rückgabe der Mietsache in dem behaupteten Zustand eine ernsthafte und endgültige Leistungsverweige-
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rung zu sehen sei, die eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Abs. 1 BGB entbehrlich gemacht habe, weil sich der vertragswidrige Zustand des Mietobjekts jedem auf gedrängt; habe. Im. übrigen hätte auch erörtert werden müssen, ob eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Abs. 2 BGB entbehrlich gewesen sei, weil sie der Klägerin mit Rücksicht auf die nach ihrem Vorbringen bereits zu dem 1. Januar 1991 beabsichtigte Neuvermietung nicht habe zugemutet werden können. Da das Landgericht einen, wesentlichen Teil des tatsächlichen Vorbringens der Klägerin entweder nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen habe, habe es deren Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzt. Dieser verfahrensrechtliche Mangel wiege so schwer, daß das Verfahren des ersten Rechtszuges keine ordnungsgemäße Grundlage für eine Entscheidung biete.
II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die vom Berufungsgericht ausgesprochene Zurückverweisung der Sache an das Landgericht findet, wie die Revision zu Recht rügt, in § 539 ZPO keine hinreichende Grundlage.
Die Beklagte ist durch die Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht beschwert, weil ihrem Begehren auf eine Sachentscheidung (Klageabweisung) nicht stattgegeben worden ist (vgl. BGH Urteile vom 27. März 1972
-	VIII ZR 184/70 = WM 1972, 733; vom 24. Februar 1983
-	IX ZR 35/82 = NJW 1984, 495; BGHZ 31, 358, 361; 59, 82, 83) .
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1.	An die Voraussetzungen des § 539 ZPO ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein strenger Maßstab anzulegen, da die Bestimmung nur eine Ausnahme von der Regel des § 537 ZPO enthält, nach der das Berufungsverfahren das erstinstanzliche Verfahren fortsetzt und das Berufungsgericht deshalb grundsätzlich sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht über den gesamten Prozeßstoff ein eigenes neues Urteil zu fällen hat (vgl. BGHZ 31 aaO Seite 362; Urteile vom 19. Oktober 1989 - I ZR 22/88 = BGHR ZPO § 539 Beweiserhebung, unterlassene 1 = NJW-RR 1990, 480; vom 5. April 1990 - III ZR 4/89 = BGHR aaO Verfahrensmangel 6 = NJW-RR 1990, 1500, jeweils m.w.N.). Die Frage, ob das Verfahren des ersten Rechtszuges an einem wesentlichen Mangel leidet, ist dabei vom materiell-rechtlichen Standpunkt des erstinstanzlichen Richters aus zu beurteilen, auch wenn dieser Standpunkt verfehlt ist (BGH Urteil vom 30. Oktober 1990 - XI ZR 173/89 = BGHR aaO Verfahrensmangel 7; Senatsurteil vom, 21. Oktober 1992
- XII ZR 125/91 = ZMR 1993, 61 jeweils m.w.N.).
2.	Dem trägt das Berufungsurteil nicht in hinreichender und rechtlich zutreffender Weise Rechnung,
a) Das Landgericht ist ohne Rechtsverstoß davon ausgegangen, daß der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz nur unter den Voraussetzungen des § 326 BGB verlangen kann, wenn der Mieter ihm obliegende Hauptpflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt (Erman/Jendrek, BGB 9. Auflage § 536 Rdn. 32-34; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Auflage Rdn. 322 ff.; Sternei, Mietrecht 3. Auflage II Rdn. 440 und 640). Zu den
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vertraglichen Hauptpflichten gehört neben der Pflicht zur Leistung des Mietzinses insbesondere die von dem Mieter übernommene Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, die an sich Teil der Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters und als solche dessen Hauptpflicht ist, ihren Charakter als Hauptpflicht aber nicht dadurch verliert, daß sie vertraglich auf den Mieter überbürdet wird (BGH Urteil vom 13. Januar 1982 - VIII ZR 186/80 - WM 1982, 333, 334 unter 2 c) aa); Wolf/Eckert aaO Rdn. 322; Sternei aaO II Rdn. 440; Emmerich/Sonnenschein Miete, 6. Auflage §§ 535, 536 Rdn. 45; vgl. auch BGHZ 101, 253, 262; 105, 71, 79). Die Schönheitsreparaturen umfassen grundsätzlich nur die Beseitigung solcher Mängel, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt werden und - ohne vertragliche Übernahme - gemäß § 548 BGB von dem Mieter nicht zu vertreten sind (vgl. Emmerlch/Son-nenschein aaO Rdn. 385.
Schadensersatzansprüche des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung kommen demgegenüber in Betracht, wenn der Mieter vertragliche Nebenpflichten verletzt. Das 1st etwa der Fall, wenn er die Grenzen des ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 548 BGB) überschreitet und durch Verletzung seiner Obhutspflichten die Mietsache beschädigt oder verschlechtert (Gerber/Eckert Gewerbliches Miet- und Pachtrecht Seite 59; Wolf/Eckert aaO Rdn. 188; Sternei aaO II Rdn. 640-643; auch Emmerich/Sonnenschein aaO Rdn. 36).
b)	Das Landgericht hat alle von der Klägerin erhobenen Einzelansprüche als Schadensersatzansprüche - zu dem einen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und zu dem anderen "wegen verschiedener Beschädigungen" des Mietobjekts - auf
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die Verletzung von Hauptleistungspflichten der Beklagten gestützt. Es hat dazu ausgeführt: Die in § 3 Nr. 5 des Mietvertrages vorgesehene Übernahme der Schönheitsreparaturen begründe die Verpflichtung zu einer Hauptleistung. Entsprechendes gelte für die vertragliche Verpflichtung aus § 15 Nr. 5 des Mietvertrages, wonach die Beklagte die Leitungen und Anlagen für Elektrizität, die sanitären Einrichtungen und ähnliche Einrichtungen in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten gehabt habe. Auch die in § 18 des Mietvertrages begründete Verpflichtung der Beklagten, die Mieträume dem Vermieter bei Beendigung der Mietzelt in bezugsfertigem Zustand zu übergeben, stelle, wie in dem Fall, der dem Urteil des Bundesgerichtshofs in NJW 1977, 36, 37 zugrunde gelegen habe, eine Verpflichtung zu einer Hauptleistung dar.
Für das vorliegende Revisionsverfahren kann dahingestellt bleiben, ob mit dieser Beurteilung sämtliche von der Klägerin behaupteten Mängel der Mieträume in rechtlich zutreffender Weise erfaßt und bewertet wurden. Bei der Mehrzahl der als erneuerungs- bzw. reparaturbedürftig geschilderten Teile dürfte es sich jedenfalls um Folgen typischer Gebrauchsbeschädigungen im Rahmen des Vertragszwecks - "Betrieb eines Möbeleinrichtungshauses" - handeln (vgl. dazu etwa Emme rieh/Sonnensche in aaO § 548 Rdn. 1), die durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen waren (vgl. hierzu Kraemer ln Bub/Treler, Handbuch der Geschäftsund Wohn-raummiete 2. Auflage III Rdn. 1068; Emmerlch/Sonnenschein aaO §§ 535, 536 Rdn. 38; auch BGHZ 105, 71, 87). Hingegen bestehen nach dem bisherigen Akteninhalt keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, die Mieträume hätten
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durch Überschreitung des der Beklagten zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs oder durch Verletzung ihrer Obhutspflichten (also durch Verletzung von Nebenpflichten) über die Folgen des achtzehnjährigen gewerblichen Gebrauchs hinaus Schäden erlitten (vgl, dazu etwa die Beispielsfälle bei Sternei aaO II Rdn. 643; auch BGH Urteil vom 13. Januar 1982 - VIII ZR 186/80 = WM 1982, 333, 335).
Selbst wenn das Landgericht aber zu Unrecht sämtliche der Beklagten angelasteten Vertragsverletzungen als Verletzungen von Hauptpflichten beurteilt und deshalb rechtsfehlerhaft (zu demindest teilweise) eine Verletzung von Nebenpflichten - mit der Folge eines der Klägerin zustehenden Schadensersatzanspruches wegen positiver Vertragsverletzung - nicht in Erwägung gezogen haben sollte, begründete dies zwar einen Fehler in der Anwendung des materiellen Rechts, jedoch keinen Verfahrensfehler, der eine Zurückverweisung nach I 539 ZPO rechtfertigte (vgl. BGH Urteile vom 3. November 1992 - VI ZR 362/91 = BGHR ZPO § 539 Verfahrensmangel 10 = NJW 1993, 358; dort unrichtiges Aktenzeichen; vom 7. Juni 1993 - II ZR 141/92 = BGHR aaO Verfahrensmangel 11) .
Soweit das Landgericht die in § 18 des Mietvertrages begründete Verpflichtung der Beklagten, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in bezugsfertigem Zustand an die Klägerin zu übergeben, in Anlehnung an das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Oktober 1976 (VIII ZR 51/75 = NJW 1977, 36, 37) ebenfalls als Verpflichtung zu einer Hauptleistung bewertet hat, dürfte sich dies insbesondere auf die Beseitigung der von der Beklagten angebrachten Trenn-
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wände mit der Entfernung der darauf angebrachten Elektro-.Leitungen (die nach dem Vortrag der Beklagten von ihr selbst angebracht waren» da sie die Räume als Erstbenutze-rin ohne elektrische Leitungen, nur mit entsprechenden Anschlüssen übernommen gehabt habe) beziehen. Die hierin liegende Auslegung des Mietvertrages durch das Landgericht stellt sich gleichfalls als materielle Rechtsanwendung dar (vgl. BGH Urteil vom 3. November 1992 aaO), die das Oberlandesgericht seinerseits sachlich zu überprüfen hatte.
Wenn es dabei zu einem, anderen Rechtsstandpunkt gelangte als das Landgericht, mußte es die nach seiner abweichenden materiell-rechtlichen Sicht gegebenenfalls erforderlichen Feststellungen selbst; treffen (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 1992 aaO).
c)	Das Oberlandesgericht stützt seine Entscheidung zu § 539 ZPO weiter auf die Annahme, das Landgericht habe den Sachvortrag der Klägerin unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör nur unvollständig gewürdigt, wesentliches Vorbringen nicht erörtert und notwendige Beweise nicht erhoben. Darin liege ebenfalls ein die Zurückverweisung rechtfertigender Verfahrensfehler im Sinne von § 539 ZPO.
Auch dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Das Landgericht hat sämtliche von der Klägerin behaupteten Schadenspositionen mit den jeweils für ihre Beseitigung geltend gemachten Kosten zur Kenntnis genommen und im Tatbestand seines Urteils im einzelnen aufgeführt. In den Entscheidungsgründen hat es die Positionen sodann im Rahmen der rechtlichen Beurteilung als "unterlassene Schönheltsre-
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paraturen" und "verschiedene Beschädigungen des Mietobjekts" zusammengefaßt, die es unter die in § 3 Mr. 5, § 15 Nr. 5 und § 18 des Mietvertrages enthaltenen Regelungen subsumiert hat. Hierbei ist das Landgericht, wie dargelegt, zu dem Ergebnis gelangt, alle von der Klägerin behaupteten Mängel der Mieträume beruhten auf einer Verletzung der der Beklagten aus dem Mietverhältnis obliegenden Hauptpflichten, Da diese Rechtsauffassung nur zur Anwendung des § 326 BGB führte und das Landgericht die Voraussetzungen dieser Vorschrift mangels Verzuges der Beklagten aus Rechtsgründen für nicht gegeben hielt, kam von seinem materiell-rechtlichen Standpunkt aus eine Beweiserhebung über streitige Behauptungen der Klägerin nicht in Betracht. Ein Verfahrensfehler des Landgerichts liegt daher auch unter diesem Gesichtspunkt (anders als ln den Fällen, die den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 19. Oktober 1989 aaO, vom 5. April 1990 aaO und der Senatsentscheidung vom 12. Oktober 1983 - IVb ZR 357/81 = NJW 1984, 306, 307 zugrunde lagen) nicht vor.
d)	Das Oberlandesgericht sieht schließlich einen die Zurückverweisung nach § 539 ZPO rechtfertigenden Verfahrensfehler des Landgerichts in dessen Behandlung des § 326 BGB. Auch insoweit könnte dem Landgericht indessen allenfalls ein materieller Rechtsfehler zur Last zu legen sein. Die ^agen, ob eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung im vorliegenden Fall entgegen § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB ausnahmsweise entbehrlich sein konnte, weil sich der vertragswidrige Zustand der Mieträume jedem hätte aufdrängen müssen, und/oder ob die Voraussetzungen des § 326 Abs. 2 BGB erfüllt waren (vgl. BGH Urteile vom 14. Juli 1971 - VIII ZR
15
28/70 = WM 1971, 1189 = NJW 1971, 1839; vom 8. April 1981 - VIII ZR 142/80 = WuM 1981, 260; auch insgesamt: Wolf/ Eckert aaO Rdn. 322, 323), betreffen beide den Bereich der materiellen Rechtsanwendung. Anhaltspunkte für eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, die eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung hätte überflüssig machen können, hat das Landgericht nach seiner Wertung des vorgetragenen Sachverhalts nicht für gegeben erachtet. Soweit es auf die Voraussetzungen'des § 326 tos. 2 BGB nicht näher eingegangen ist, war dies von seinem materiell-rechtlichen Standpunkt aus - Fehlen eines Verzuges der Beklagten - rechtlich nicht geboten.
Blumenröhr	Krohn	Nonnenkamp
 Gerber
Sprick