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BGH

Gericht: BGH

Die Beklagten hoben es abgelehnt, den Kaufvertrag gegen sich gelten zu lassen und das Grundstück an die Kläger aufzulassen. Sie gestatteten ferner dem Kaufmann Kl^B» den die NTB zu dem Leiter ihrer in errichteten Außenstelle bestellt hatte, die Protokollierung von Crundstückskaufverträgen über die Parzell mit Kaufinteressenten vorbehaltlich der Genehmigung der Beklagten. Alle Baugelder wie auch Darlehensgelder von Banken sollten auf Verlangen des Beklagten zu 2) auf ein für die MTB errichtetes Konto eingezahlt v/erden, über das unter Ausschluß des alleinigen Geschäftsführers der NTB In dem unter der Überschrift "Zwischenab-v/icklung" stehenden § 5 des Vertrages heißt es weiter, die vereinbarte "Bausumrae" sei in der Weise zu bezahlen, daß bei Abschluß des Vertrags 6 c/o und die Grundstückskosten in Höhe von 15 390 DM "einschließlich Lrachließung und Anlicgerkosten (Grundstückskosten DM 6 850, Erschließungs-kosten mit Kanalisation DM 8 550)" zu entrichten seien. Durch diesen Vertrag verkaufte die wieder durch H^BiV ver~ trotene NTB an die Kläger je zur Hälfte das oben bezeich-nete Grundstück unter Zugrundelegung eines Quadratmeterpreises von 12 DM für 6 840 DM. In dem Vertrag wurde darauf hingewiesen, daß bei Aufteilung der der Hypothekenbank zuotehenden Gesamthypothek auf das verkaufte Grundstück ein Teilbetrag in Höhe von 35 000 DM entfiele. Zur Sicherung des Anspruchs der Kläger auf Eigentumsübertragung bewilligte und beantragte die NTB die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Nach Eingang des Eintragung3antrags führte das Amtsgericht Kempten in einer Zwischenverfügung vom 27- August 1962 aus, dem Antrag der NTB auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung könne erat entsprochen werden, wenn die NTB als Eigentümerin eingetragen sei oder die zur Seit als Eigentümer eingetragenen Beklagten die Kaufurkunde in öffentlich beglaubigter Form genehmigten. Die Kläger wandten sich nach Empfang dieser Zwischenverfügung an die Beklagten mit dem Ziel, daß diese den Kaufvertrag und die Auflassung genehmigten. Eine Besprechung zwischen den Klägern, dem Makler der auf Grund eigener Vereinbarungen mit der NTB eine gleichartige Forderung wie die Kläger an die Beklagten stellte, und dem Beklagten zu 2) am 26. Im Wege des Vergleichs erklärte er sich zur Auflassung der durch die Kläger und GflHHHB beanspruchten Grundstücke nur für den Fall bereit, daß die Kläger und Glatthaar sich verpflichteten, für die Erfüllung einer Tordorung in Höhe von 56 500 DM einzu-stchen, die die NTB an die Beklagten abgetreten hatte. Nur noch hilfsweise haben sie Auflassung des Grundstücks und weiterhin hilfsweise Abgabe bestimmter Erklärungen gegen ber Jon Grundbuchamt über die Genehmigung von zwischen den Klägern und der NTB getroffenen Vereinbarungen begehrt. Er habe nicht zu verstehen gegeben, daß die NTB zur Verfügung über das Grundstück und das darauf errichtete Haus gar nicht berechtigt sei und daß die Grundstückseigentümer sich eine Genehmigung des abzuschließenden Vertrags Vorbehalten hätten. Als hUHV auf die Frage des Klägers, ob der Vertrag in Stuttgart oder in Kempten abgeschlossen werden solle, erwidert habe, das sei gleich, die NTB habe Kaufverträge sowohl in Kempten als auch bei ihrem Vertragsnotar in Reutlingen abgeschlossen, habe der Beklagte zu 2) geschwiegen. als die Kläger nach Abschluß des Bauvertrags bi3 .xitte Beptenber wiederholt in Kempten gewesen seien, habe der Beklagte zu 2) nie geäußert, daß eine Genehmigung des Kaufvertrags erforderlich sei oder gar verweigert werde. Aus dem gesamten Verhalten des Beklagten zu 2) natter sie, die Kläger, den Eindruck gewinnen müssen, daß die ..TB - Vom Verschulden ihres über die Eigentumsverhältnisse unterrichteten Maklers abgesehen müßten die Kläger sich auch eigenes Verschulden entgegenhalten lassen: sie hätten nämlich bei Zugrundelegung der eigenen .Angaben des Klägers nicht ohne Übernahme der zweiten Hypothek abschließen dürfen, nachdem der Beklagte zu 2), wie der Kläger in einen anderen Hechtsstreit als Zeuge selbst bekundet habe, bei der Besprechung am 2. Hinsichtlich der einzelnen Schadensposton machen die Beklagten noch geltend, die Kläger hä.tten die Aufwendungen für die Heizung nicht in Vertrauen auf die Kcchtswirkscmkcit des Kaufvertrags erbrecht, da sie vor- Durch den Umbau der Heizung seien die Beklagten auch nicht ungerechtfertigt bereichert, da sie das Grundstück gegen Ende des Jahres 1964 ohne Berechnung dieser angeblichen Wertorhöhung veräußert hätten. Auf die Berufung der Kläger hat das Oborlandesgericht dieses Urteil aufgehoben und die Beklagten dem im zweiten Hechtszug gestellten Hauptantrag entsprechend als Gesamtschuldner zur Zahlung von 44 500 DM nebst 4 # Zinsen verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Verurteilung der Beklagten darauf gestützt, daß der Beklagte zu 2) bei Vertragsverhandlungen mit den Klägern nicht die im Verkehr erfordorliche Sorgfalt beobachtet habe und die Beklagten zu 1) und 5) für sein Verschulden einzustehen hätten, §§ 276, 278 BGB. Es legt im einzelnen dar, daß die Beklagten der NTB, obwohl diese den im Vertrag vom 3. Sie hätten dann für die Sicherung erheblicher Kredite der NTB ihre Grundstücke entsprechend belastet und auch die persönliche Haftung übernommen; ferner höbe der Beklagte zu 2) beträchtliche eigene ’Titte3 flr di Bauvorhaben eingesetzt. Dadurch, daß dann auf Verlang des Beklagten zu 2) alle eingehenden Baugelder und Darlehen sgelder auf ein der gemeinsamen Verfügungsbefugnis des Klaor und des Beklagten zu 2) unterliegendes Konto hätten eingezohlt werden müssen, sowie infolge der Sicherungsabtretung vom 4c Oktober 1961, die auch Ansprüche aus der Bebauung der später durch die Kläger gekauften Parzelle umfaßt habe, habe die NTB bezüglich der in der Sicherungsabtretung aufgeführten Parzellen und der darauf errichteten Häuser im Innenverhältni3 zu den Beklagten keine Rechte mehr gehabt. Bei dieser Sachlage habe für jeden Interessenten, der - wie die Kläger - zwecks Erwerbs einer von der Sicherungsabtretung betroffenen Parzelle an den Geschäftsführer der NTB gezahlt habe, die große Gefahr bestanden, daß er sein Geld verlor, wenn es nicht gleich an die Beklagten weiter-geleitet wurde. Der Beklagte zu 2) habe, so führt das Berufungsgericht weiter aus, bei den Vertragsverhandlungen die Kläger darüber aufklären müssen, daß die NTB keinerlei Rechte hinsichtlich der Parzellen habe, daß zu dem Eigentumserwerb die Genehmigung der Beklagten erforderlich sei, und daß die Beklagten diese Genehmigung nur nach Eingang eines bestimmten an sie zu zahlenden Preises erteilen würden. so hä tten die Kläger , denen es entscheidend auf den Bigentumserwerb sn dem Grundstück angekommen sei, keine Zahlungen an die NTB geleistet, insbesondere nicht an deren Geschäftsführer Hinsichtlich der Teilnahme des Beklagten zu 2) an den Besprechungen vom 2. Auch habe er den Geschäftsführer der NTB gedrängt, entsprechend den Wünschen der Kläger das Haus bis zu dem 15. September 1962 fertigstellen zu lassen, und habe hinsichtlich der Übernahme von GrundstUcksbelastungen durch die Kläger auch eigene Forderungen gestellt. Bas Berufungsgericht 3ieht auch als erwiesen an, daß bei der Besprechung gefragt worden sei, mit wem oder wo der Vortrag abzuschließen sei, und daß der Beklagte zu 2) darauf dem Sinne nach erwidert habe: nMit.der - Bas Berufungsgericht unterstellt zugunsten der Beklagten, daß HjflHIB und auch betrügerisch gehandelt hätten, erachtet dies aber als unerheblich für die Beurteilung der krage, ob der Beklagte zu 2) die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer acht gelassen habe und allgemein den TDintri' eines Schadens habe erkennen können. So kann, wenn eine Partei bei den Verhandlungen vertreten wird, eine dem Vertreter zur last fallende Pflichtverletzung zu einem Gchadens-crsatzanspruch wegen Verschuldens beim Vertragsschluß in der Regel nur gegen die vertretene Partei, nicht auch - unbeschadet delikticcher Schadensersatzansprüche -gegen den Vertreter persönlich führen. Juni 1964 - VIII ZR 294/62 - NJY/ 1964, 2009)® In einem Teil des Schrifttums v/ird bei Lrürtorung der Rechtsgrundlage für die Inanspruchnahme des Vertreters entscheidend darauf obgestellt, ob der Vertreter das Vertrauen des Verhandlungspartners für sich persönlich - und nicht nur als Gewährsmann des Geschäftsherrn für diesen - in Anspruch genommen und dadurch das Verhondlungsverhalten des anderen bestimmt hat (vgl. 5 182 II 3 S® 1119)« Nach anderer Axuffassung kann der Vertreter sich unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Ver-tregsverhondlungen alternativ sowohl dann, wenn er am Abschluß des Vertrags wirtschaftlich interessiert ist, als auch im Falle der Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens des anderen selbst schadensersatzpflichtig machen (vgl. ohne weiteres die gleiche Folge, Kinzukonmen muß vielmehr, daß die Art seines Auftreten;; in der Verhandlung gegenüber anderen Verhandlungsteilnehmern und die dadurch bei ihnen horvorgerufene Vorstellung über die Grundlage seiner I.Iitwirkung an der Verhandlung in dieser Hinsicht seine Gleichstellung mit einem künftigen Vertragspartner rechtfertigt oder daß ein anderer besonderer Verpflichtungsgrund gegeben iöt, Bas Berufungsgericht hebt nun zwar hervor, daß der Beklagte zu 2) sich in die Verhandlungen “aktiv ein- Aus diesen Feststellungen ergibt sich aber nicht, daß der Beklagte zu 2) gegenüber den Klagern eine Verhandlungsposition eingenommen hätte, v/ie sie für einen künftigen Vertragspartner oder einen an seiner Stelle handelnden Vertreter kennzeichnend ist. Das Berufungsgericht unterstreicht weiter, der Beklagte zu 2) habe "zugegebenermaßen eigene Forderungen hinsichtlich der Übernahme von Grundstticksbclastungen durch die Kläger aufgestcllt." Die Beklagten hatten darin auf Seite 1 vorgetragen, der Kläger dieses Rechtsstreits habe in einem anderen Rechtsstreit als Zeuge folgendes bekundet; Der Beklagte zu 2) habe bei der Besichtigung des Grundstücks "erläutert", daß auch eine zweite und dritte Hypothek eingetragen soj und auch die zweite Hypothek übernommen werden müßte. hatten die Beklagten in dem bezoichneten Schriftsatz hergeleitet, der Kläger habe demzufolge schon nach seinen eigenen .Angaben wissen müssen, daß er den Kaufvertrag nicht unter Weglassen dieser Belastungen habe abschließen dürfen. - Auch aus diesen Eeststellungen d Berufungsgerichts kenn indessen nicht entnommen werden, daß der Beklagte durch die Art seines Auftretens gegenüber den Klägern bei der Besprechung den Eindruck erweckt hätte, sie dürften ihn als den künftigen Partner des in Aussicht genommenen Vertrages ansehen und dementsprechend von ihm vollständige und zutreffende Unterrichtung erwarten. Ebensowenig rechtfertigen sie den Schluß, der Beklagte zu 2) habe durch sein Auftreten das besondere Vertrauen der Kläger mit der Rechtsfolge für 3ich persönlich in Anspruch genommen, daß er - unbeschadet des § 676 BGB - eine Haftung nach den Grundsätzen des Auskunftsvertrages begründet hätte. Bas gleich gilt für die vom Berufungsgericht als erwiesen erachtete Antwort des Beklagten zu 2) auf die Präge, mit wem oder wo der Vertrag abzuschließen sei (’’bei der ITTBU). Bic Verurteilung des Beklagten zu 2) zur 7 ^sv*ng von Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen findet somit in den bisherigen „cststollungc^ dos Berufungsgerichts keine hinreichende Grundlage, ohne daß auch die weiteren B.evisionsangriffe erörtert zu werd brauchten.

Zitierte Normen: § 276 BGB § 563 ZPO § 826 BGB
GrundstückBGBVertreterGenehmigungKlägerNTBpersönlich

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Y_zr_3/66	URTEIL
Verkündet am
25. November 1966 Hirth, Justizangestellter
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
1.	des Kaufmanns Rudolf H
2.	des Kaufmanns Andreas
3.	des Landwirts Sebastian
 Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionskläger,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanv/alt Br.
gegen
1.	den Gastwirt Georg A
2.	dessen Ehefrau Frieda A beide wohnhaft in Bl
9
- Prozeßbevollmächtigter:
Kläger, Berufungskläger und Revisionsbeklagte,
 Rechtsanwalt Br.
Nebonintervenientin: Notaj^aromer von Württemberg-Baden in
 StHIHV’ vertreten durch ihren Präsidenten,
9
2
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25» November 1966 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Augustin und der Bundesrichter Dr. Piepenbrock, Dr. Mattem,
 Hill und Dr. Grell
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das an Verkündungsstatt den Parteien und der Nebenintervenientin am 27« Oktober und 2. November 1965 zugestellte Urteil des 14. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München mit dem Sitz in Augsburg vom 25. Oktober 1965 aufgehoben und die Sache zur anderv/eiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revisionsinstanz übertragen wird.
Von Rechts wegen 2at be st and
 Die Kläger haben im Juli 1962 von der Gesellschaft mbH in	(nTb)	ein	Grundstück	ge-
kauft, das - was die Kläger damals nicht wußten - den Beklagten als Miteigentümern gehörte. Die Beklagten hoben es abgelehnt, den Kaufvertrag gegen sich gelten zu lassen und das Grundstück an die Kläger aufzulassen. Nachdem über das Vermögen der OTB am 4. Oktober 1962 das Konkursverfahren eröffnet worden ist, verlangen die Kläger von den Beklagten Ersatz des ihnen entstandener Schadens. - Im einzelnen liegt dem Streit der Parteien folgendes zugrunde:
3
Lurch notariellen Vertrag vom 3» August I960 kaufte die NTB von den Beklagten ein in deren Miteigentum stehendes, etv/o 23 000 qm großes Baugelände in
e:i-nem Kaufpreis von rund 700 000 DM. Die I.'IB wollte das Gelände parzellieren, etwa 26 Häuser in der form von Doppelhäusern darauf errichten und diese dann veräußern.
Da die NTB den Kaufpreis nicht rechtzeitig zu entrichten vermochte, vereinbarten die Vertragspartner zunächst mündlich im Herbst I960 und dann schriftlich am
3.	Juni 1961 die Aufhebung des Kaufvertrages. Die Beklagten erlaubten der NTB jedoch, auf dem Gelände die geplanten Häuser zu bauen und darüber mit Interessenten Baubetreuungsverträge zu schließen. Sie gestatteten ferner dem Kaufmann Kl^B» den die NTB zu dem Leiter ihrer in
 errichteten Außenstelle bestellt hatte, die Protokollierung von Crundstückskaufverträgen über die Parzell mit Kaufinteressenten vorbehaltlich der Genehmigung der Beklagten. Die Genehmigung gegen Zahlung des vereinbarten Grundstückskoufpreises stellten sie in Aussicht. Alle Baugelder wie auch Darlehensgelder von Banken sollten auf Verlangen des Beklagten zu 2) auf ein für die MTB errichtetes Konto eingezahlt v/erden, über das unter Ausschluß des alleinigen Geschäftsführers	der	NTB
allein der Beklagte zu 2) und K1®B sollten verfügen können. KlflP wurde durch HfHIB auch mit der gesamten Abwicklung des Bauvorhabens betraut. - Auf diese './eise wurde eine größere Anzahl von Baubctrouunguvorträgen und Grundstückskaufverträgen abgeschlossen.
ü
8 Zur Durchführung der Bauvorhaben mußte die NTB bei der	Hypothekenbank	einen	Kredit	in	Höhe
 von 700 000 DM aufnehmen. Zur Sicherung des Kredits bc-
 
stellten die Beklagten unter Übernahme der persönlichen Haftung auf ihren Grundstücken eine Gesamthypothek. Auch für einen Zwischenkredit der Deutschen Bau- und Bodenbank übernahmen sie die persönliche Haftung und traten der Bank zur Sicherung Eigentümergrundschulden aus der Gesant-hypothek ab. Der Beklagte zu 2) setzte auch eigene Mittel - nach seiner Behauptung mehr als 100 000 DM - für die Finanzierung ein.
Zur Sicherung erheblicher Forderungen der Beklagten gegen die NTB trat diese am 4. Oktober 1961 alle Ansprüche, die ihr auf Grund der teilweisen Durchführung der Bauvorhaben gegen die Beklagten zustanden - insbesondere Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung - an den Beklagten zu 2) ab. Der Beklagte zu 2) verpflichtete sich gleichzeitig, bei Verkauf eines der Häuser ’’nach Rückführung eines 1/8 der Beleihungssumme das verkaufte Haus unverzüglich aus seinen Rechten freizugeben.u Die Vereinbarung bezog sich auch auf die später von den Klägern gekaufte Parzelle.
Im Sommer 1962 nehmen die Kläger über den Makler GflHHHB mit dem Geschäftsführer HflU der NTB Verbindung mit dem Ziel auf, eins der Häuser zu erwerben. Am 2. Juli 1962 besichtigten sie mit HflBHund GflHI HB in Kfll ein schon v/eitgehend fertiggestelltes Haus, das in einem Lsgeplen die Nummer 9 trug. Der Beklagte zu 2) wurde zu dieser Besichtigung und zu einer anschließenden Besprechung in einer Gaststätte hinzugezogen. Darüber, wie er sich bei dieser Zusrrmenkunft geäußert hat, besteht zwischen den Parteien Streit.
Am 5. Juli 1962 schlossen die Kläger mit der du-ch vertretenen N'IB einen schriftlichen Vertrag ab.
durch den sie die NTB beauftragten, "ein Einfamilienhaus Nr. §0 AmJJweg in KflH|B/J\llgäu (-4HHIB) au er-stellen." Der "Gesamtfeotpreis" des Objekts einschließlich sämtlicher Nebenkosten wurde auf 101 000 DM beziffert. Die Kläger hatten ein Eigenkopital in Höhe von 35 000 III aufzubringen. In dem unter der Überschrift "Zwischenab-v/icklung" stehenden § 5 des Vertrages heißt es weiter, die vereinbarte "Bausumrae" sei in der Weise zu bezahlen, daß bei Abschluß des Vertrags 6 c/o und die Grundstückskosten in Höhe von 15 390 DM "einschließlich Lrachließung und Anlicgerkosten (Grundstückskosten DM 6 850, Erschließungs-kosten mit Kanalisation DM 8 550)" zu entrichten seien.
Ein weiterer Vertrag zwischen den Klägern und der NTB wurde am 2?. Juli 1962 notariell beurkundet. Durch diesen Vertrag verkaufte die wieder durch H^BiV ver~ trotene NTB an die Kläger je zur Hälfte das oben bezeich-nete Grundstück unter Zugrundelegung eines Quadratmeterpreises von 12 DM für 6 840 DM. Der Kaufpreis wurde eis schon bezahlt bezeichnet. In dem Vertrag wurde darauf hingewiesen, daß bei Aufteilung der der Hypothekenbank zuotehenden Gesamthypothek auf das verkaufte Grundstück ein Teilbetrag in Höhe von 35 000 DM entfiele. Die Klüger stimmten dieser Regelung zu und "übernahmen" diesen Teilbetrag. Üborgabe und Auflassung des Grundstücks sollten sofort erfolgen. Es heißt in dem Vortrag weiter, die NTB habe das durch sie auf dem Vertragsgrundstück erstellte Yfohnhaus spätestens bis zu dem 15. September 1962 schlüsselfertig an die Klüger zu übergeben. Sie versichere, daß sie sämtliche Ilcndwerker-rcchnungen aus der Erstellung dieses Hauses bezahlt habe und dicsorhalb keine Ansprüche mehr an die Klüger gestellt werden konnten. Terner erkannte sie an, von den Klägern "zu dem Bau des Hauses" eine Anzahlung von 35 000 1k erholten zu haben. Zur Sicherung des Anspruchs der Kläger
 auf Eigentumsübertragung bewilligte und beantragte die NTB die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Abschließend erklärten die Vertragspartner die Auflassung und gaben die entsprechenden Erklärungen für die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch ab.
Nach Eingang des Eintragung3antrags führte das Amtsgericht Kempten in einer Zwischenverfügung vom 27- August 1962 aus, dem Antrag der NTB auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung könne erat entsprochen werden, wenn die NTB als Eigentümerin eingetragen sei oder die zur Seit als Eigentümer eingetragenen Beklagten die Kaufurkunde in öffentlich beglaubigter Form genehmigten. Die Kläger wandten sich nach Empfang dieser Zwischenverfügung an die Beklagten mit dem Ziel, daß diese den Kaufvertrag und die Auflassung genehmigten. Eine Besprechung zwischen den Klägern, dem Makler	der	auf
 Grund eigener Vereinbarungen mit der NTB eine gleichartige Forderung wie die Kläger an die Beklagten stellte, und dem Beklagten zu 2) am 26. September 1962 führte zu keiner Einigung. Der Beklagte zu 2) lehnte die Erfüllung der durch die NTB gegenüber den Klägern übernommenen Verpflichtungen ab. Im Wege des Vergleichs erklärte er sich zur Auflassung der durch die Kläger und GflHHHB beanspruchten Grundstücke nur für den Fall bereit, daß die Kläger und Glatthaar sich verpflichteten, für die Erfüllung einer Tordorung in Höhe von 56 500 DM einzu-stchen, die die NTB an die Beklagten abgetreten hatte.
Dies lehnten die Kläger ab. - Inzwischen haben die Beklagten das Grundstück an einen Dritten verkauft und übereignet.
Die Kläger hatten im ersten Kechtszug Auflassung dos Grundstücks beansprucht. Im zweiten Rechtszug haben
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sic in erster Linie Verurteilung der Belelagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 44 500 DM Schodenser -satz nebst 4 $ Zinsen beantragt. Nur noch hilfsweise haben sie Auflassung des Grundstücks und weiterhin hilfsweise Abgabe bestimmter Erklärungen gegen ber Jon Grundbuchamt über die Genehmigung von zwischen den Klägern und der NTB getroffenen Vereinbarungen begehrt. Sie machen geltend, der Beklagte zu 2) habe im Verlauf der Besprechungen von 2. Juli 1962 auf entsprechende Fragen hin ausdrücklich erklärt, der Kaufvertrag solle mit der NTB abgeschlossen werden. Er habe nicht zu verstehen gegeben, daß die NTB zur Verfügung über das Grundstück und das darauf errichtete Haus gar nicht berechtigt sei und daß die Grundstückseigentümer sich eine Genehmigung des abzuschließenden Vertrags Vorbehalten hätten. Als hUHV auf die Frage des Klägers, ob der Vertrag in Stuttgart oder in Kempten abgeschlossen werden solle, erwidert habe, das sei gleich, die NTB habe Kaufverträge sowohl in Kempten als auch bei ihrem Vertragsnotar in Reutlingen abgeschlossen, habe der Beklagte zu 2) geschwiegen. Im übrigen habe er sich in die Verhandlungen über den Kaufpreis, die Zohlungcweise, die Belastungen usw. aktiv eingeschaltet. Er habe sich selbst bei der Erörterung von Einzelheiten aktiv beteiligt, indem er beispielsweise	zugeredet	habe,	das Haus bis zu dem 15* Sep-
tember 1962 fertigstellen zu lassen und die / nbr in je eig einer Fernsehantenne in den Kaufpreis einzubczi^aen. - auc! als die Kläger nach Abschluß des Bauvertrags bi3 .xitte Beptenber wiederholt in Kempten gewesen seien, habe der Beklagte zu 2) nie geäußert, daß eine Genehmigung des Kaufvertrags erforderlich sei oder gar verweigert werde.
Aus dem gesamten Verhalten des Beklagten zu 2) natter sie, die Kläger, den Eindruck gewinnen müssen, daß die ..TB
 
verfügungsberechtigt gewesen sei- Im Vertrauen darauf hätten sie an	für	äie	insgesamt	41 000 DM
gezahlt und Ende August 1962 eine Heizungsfirma mit der Umstellung der Zentralheizung in dem gekauften Wohn-grundstück auf ölfoucrung beauftragt. Dafür hätten 3ie an die Heizungsfirma am 19® September 1962 und am 24. Oktober 1962 je 1 500 DM bezahlt. Insoweit seien die Beklagten auch ungerechtfertigt bereichert. Ebenfalls im Vertrauen auf die Verfügungsberechtigung der NTB hätten 3ie, die Kläger, am 16. Juli 1962 700 DM für 5 000 1 öl gezahlt, das in die Öltanks auf dem Anwesen eingefüllt worden sei.
Von dem Erfordernis einer Genehmigung durch die Beklagten hätten sie, so tragen die Kläger weiter vor, erst durch die Zwischenverfügung des Grundbuchamts erfahren, die ihnen am 31. August 1962 zugegangen sei.
Erst durch die Unterredung vom 26. September 1962 sei dann auch ihr Vertrauen darauf, daß die Genehmigung erteilt werde, zerstört worden. Fast alle erwähnten Zahlungen seien aber schon vorher erfolgt. Nur eine Zahlung an die Heizungsfirma hätten sie erst später geleistet, jedoch auf Grund einer vorher eingegangenen Verpflichtung. - Mit dieser Begründung verlangen die Kläger Schadensersatz in Höhe von 44 500 DM. -
Die Nebenintervenientin hat sich den Anträgen der Kläger angeschlossen.
Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Sie haben insbesondere die Behauptungen der Kläger über die Äußerungen des Beklagten zu 2) vom 2. Juli 1962 bestrit-ten und weiter geltend gemacht, eine etwaige Frage an nmm V7° der Vertrag abgeschlossen werden solle, habe jedenfalls der Beklagte zu 2) nicht gehört. Im übrigen
 seien domelo nur unverbindliche Vorgespräche geführt worden, her den Klägern erwachsene Schaden sei auf betrügerisches Verhalten des HflBHH und des zurückzuführen, her Beklagte zu 2) habe damit nicht rechnen können, sondern habe erwarten dürfen, daß die NTB den Grundstückckoufvertrag wie in anderen Fällen vorbehaltlich der Genehmigung der Grundstückseigentümer abschließen werde, hie Zahlungen der Kläger an HfÜm seien zudem nicht auf Grund des Grundstückskaufver-trags, sondern des Bauvertrags, für den die Beklagten überhaupt nicht verantwortlich seien, geleistet worden, hie NTB habe allerdings auf Grund der Sichorungsabtretung an die Beklagten alle von den Erwerborn gezahlten Beträge an die Beklagten abliefcm müssen. - Vom Verschulden ihres über die Eigentumsverhältnisse unterrichteten Maklers	abgesehen müßten die Kläger sich auch
 eigenes Verschulden entgegenhalten lassen: sie hätten nämlich bei Zugrundelegung der eigenen .Angaben des Klägers nicht ohne Übernahme der zweiten Hypothek abschließen dürfen, nachdem der Beklagte zu 2), wie der Kläger in einen anderen Hechtsstreit als Zeuge selbst bekundet habe, bei der Besprechung am 2. Juli '1962 auf das Erfordernis der Übergabe dieser Hypothek im Falle des Grundstückserwerbs hingewiesen habe. Ferner k.-^ter die Kläger ebenso wie der mit der Beurkundung des Grund -stUckckaufvertrags beauftragte Kotar sich nicht auf die Kichtigkeit einer durch l^HHi bei Abschluß dieses Vertrags vorgelcgten I.Ießurkunde verlassen dürfen, in der die NIB mit Tinte als Eigentümerin der Grundstückspar-zelle eingetragen gewesen sei.
Hinsichtlich der einzelnen Schadensposton machen die Beklagten noch geltend, die Kläger hä.tten die Aufwendungen für die Heizung nicht in Vertrauen auf die Kcchtswirkscmkcit des Kaufvertrags erbrecht, da sie vor-
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her, nämlich spätestens durch die Zwischenverfügung des Grundhuchamts, über die fehlende Verfügungsbefugnis der NTB und kurz danach durch ein Telefongespräch auch über die Verweigerung der Genehmigung durch die Beklagten aufgeklärt worden seien. Durch den Umbau der Heizung seien die Beklagten auch nicht ungerechtfertigt bereichert, da sie das Grundstück gegen Ende des Jahres 1964 ohne Berechnung dieser angeblichen Wertorhöhung veräußert hätten.
Das Landgericht, das sich nur mit dem im ersten Hechtszug allein gestellten Klageantrag auf Auflassung zu befassen hatte, hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Oborlandesgericht dieses Urteil aufgehoben und die Beklagten dem im zweiten Hechtszug gestellten Hauptantrag entsprechend als Gesamtschuldner zur Zahlung von 44 500 DM nebst 4 # Zinsen verurteilt. Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. Die Kläger bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht hat die Verurteilung der Beklagten darauf gestützt, daß der Beklagte zu 2) bei Vertragsverhandlungen mit den Klägern nicht die im Verkehr erfordorliche Sorgfalt beobachtet habe und die Beklagten zu 1) und 5) für sein Verschulden einzustehen hätten, §§ 276, 278 BGB. Es legt im einzelnen dar, daß die Beklagten der NTB, obwohl diese den im Vertrag vom 3. August I960 vereinbarten Kaufpreis von 700 000 DM nicht habe aufbringen können, die Bebauung sowie den Abschluß von Bauvorträgen gestattet und die Genehmigung der durch KlflB vorbereiteten Grund stückskaufvertrüge mit Bauintcrossenten in Aussicht gestellt hätten. Sie
 hätten dann für die Sicherung erheblicher Kredite der NTB ihre Grundstücke entsprechend belastet und auch die persönliche Haftung übernommen; ferner höbe der Beklagte zu 2) beträchtliche eigene ’Titte3 flr di Bauvorhaben eingesetzt. Dadurch, daß dann auf Verlang des Beklagten zu 2) alle eingehenden Baugelder und Darlehen sgelder auf ein der gemeinsamen Verfügungsbefugnis des Klaor und des Beklagten zu 2) unterliegendes Konto hätten eingezohlt werden müssen, sowie infolge der Sicherungsabtretung vom 4c Oktober 1961, die auch Ansprüche aus der Bebauung der später durch die Kläger gekauften Parzelle umfaßt habe, habe die NTB bezüglich der in der Sicherungsabtretung aufgeführten Parzellen und der darauf errichteten Häuser im Innenverhältni3 zu den Beklagten keine Rechte mehr gehabt. Insbesondere habe sie außer dem Grund stückskauf pro is auch die übrigen Baugelder an die Beklagten abführen müssen, was diese auch im vorliegenden Pall verlangt hätten. Bei dieser Sachlage habe für jeden Interessenten, der - wie die Kläger - zwecks Erwerbs einer von der Sicherungsabtretung betroffenen Parzelle an den Geschäftsführer der NTB gezahlt habe, die große Gefahr bestanden, daß er sein Geld verlor, wenn es nicht gleich an die Beklagten weiter-geleitet wurde. Er habe sonst nicht die Gewähr gehabt, daß er das Grundstück auch wirklich erwerben könne, was nicht nur für den Grundstückskaufvertrag, sondern auch für den Bauvertrag Voraussetzung gewesen sei.
Der Beklagte zu 2) habe, so führt das Berufungsgericht weiter aus, bei den Vertragsverhandlungen die Kläger darüber aufklären müssen, daß die NTB keinerlei Rechte hinsichtlich der Parzellen habe, daß zu dem Eigentumserwerb die Genehmigung der Beklagten erforderlich sei, und daß die Beklagten diese Genehmigung nur nach Eingang eines bestimmten an sie zu zahlenden Preises erteilen würden. Hätte er diese Aufklärung gegeb^ ,
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so hä tten die Kläger , denen es entscheidend auf den Bigentumserwerb sn dem Grundstück angekommen sei, keine Zahlungen an die NTB geleistet, insbesondere nicht an deren Geschäftsführer
 Hinsichtlich der Teilnahme des Beklagten zu 2) an den Besprechungen vom 2. Juli 1962 stellt das Berufungsgericht fest, an diesem Tage sei in Gegenwart des Beklagten das Hau3 besichtigt worden. Die Beteiligten hätten über den Kaufpreis, die Zahlungsweise und die Übernahme von Belastungen gesprochen. In diese Verhandlungen habe der Beklagte zu 2) aktiv eingegriffen. So habe er sich beispielsweise dafür eingesetzt, daß zu dem besprochenen Baupreis auch eine Fernsehantenne mitgeliefert werde.
Auch habe er den Geschäftsführer der NTB	gedrängt,
 entsprechend den Wünschen der Kläger das Haus bis zu dem 15. September 1962 fertigstellen zu lassen, und habe hinsichtlich der Übernahme von GrundstUcksbelastungen durch die Kläger auch eigene Forderungen gestellt. Bas Berufungsgericht 3ieht auch als erwiesen an, daß bei der Besprechung gefragt worden sei, mit wem oder wo der Vortrag abzuschließen sei, und daß der Beklagte zu 2) darauf dem Sinne nach erwidert habe: nMit.der NTB.”
Sur Schuldfrage hält das Berufungsgericht den Hinweis der Beklagten, sie seien nur für den Grundstückskaufvortrag, nicht aber für den Bauvertrag "zuständig” gewesen, für nicht geeignet, den Beklagten zu 2) zu entlasten; die NTB habe nämlich alle Hechte bezüglich der Grundstücksporzollen an die Beklagten vorher abgetreten. Außerdem habe das nahezu fertiggestellte Haus im Eigentum der Beklagten gestanden. Eine wirtschaftliche Unterscheidung zwischen Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag sei nicht möglich. - Bas Berufungsgericht unterstellt zugunsten der Beklagten, daß HjflHIB und auch
 betrügerisch gehandelt hätten, erachtet dies aber als unerheblich für die Beurteilung der krage, ob der Beklagte zu 2) die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer acht gelassen habe und allgemein den TDintri' eines Schadens habe erkennen können. Auch wird nach Ansicht des Berufungsgerichts durch eine etwaige betrügerische Handlungsweise des	des GfllB-
|m der adäquat ursächliche Zusammenhang zwischen dem Verhalten dos Beklagten zu 2) bei den Besprechungen am 2. Juli 1962 und dem für die Kläger eingetretenen Jchaden nicht unterbrochen.
II.	Die Angriffe der Revision gegen die Ausführungen sind zu dem Teil begründet.
1.) Vortragsverhandlungen können ein vertragsähnliches Vertrauensverhältnis begründen, das vor allem die Pertno des doboi in Aussicht genommenen Vortrags zur angemessenen Rücksichtnahme auf die Belange des anderen verpflieh tot. Die schuldhafte Verletzung dieser Pflichten kann auch dann, wenn es nicht zu dem Vertragsschluß kommt, zu einer Schadensercatzpflicht wegen Verschuldens bei Vortragsverhandlungen führen. Andere Personen als die (möglichen) Vertragspartner machen sich unter diesem Gesicht tunkt nur unter besonderen zusätzlichen Voraussetzungen schadensersatzpflichtig. So kann, wenn eine Partei bei den Verhandlungen vertreten wird, eine dem Vertreter zur last fallende Pflichtverletzung zu einem Gchadens-crsatzanspruch wegen Verschuldens beim Vertragsschluß in der Regel nur gegen die vertretene Partei, nicht auch - unbeschadet delikticcher Schadensersatzansprüche -gegen den Vertreter persönlich führen. Hach einem in der Rechtsprechung seit langen anerkannten Grundsatz kommt jedoch auch eine persönliche Inanspruchnahme des Vertreters - unter Umständen auch etwa des Steuerberater
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oder 'iirtschoftsprüf ers eines Vertragspartners - wegen Verschuldens bei Vertrsgsverhandlungen dann in Betracht, wenn er an dem Abschluß des Vertrags wirtschaftlich interessiert ist und persönlichen Nutzen daraus erstrebt (RGZ 120, 249, 253; 132, 76, 81; 159, 33, 54; BGHZ 14, 313, 318; BGH Urt. v. 4. Dezember 1958 - II ZR 168/57 -IJDR 1959, 187; BGH Urt. v. 19- Dezember 1962 - VIII ZR 216/61 - MDR 1963, 301; BGH Urt. v. 10. Juni 1964 - VIII ZR 294/62 - NJY/ 1964, 2009)® In einem Teil des Schrifttums v/ird bei Lrürtorung der Rechtsgrundlage für die Inanspruchnahme des Vertreters entscheidend darauf obgestellt, ob der Vertreter das Vertrauen des Verhandlungspartners für sich persönlich - und nicht nur als Gewährsmann des Geschäftsherrn für diesen - in Anspruch genommen und dadurch das Verhondlungsverhalten des anderen bestimmt hat (vgl. dazu insbesondere Ballerstedt ACP 151, 501, 524; V/ernor in Gtaudinger, 3GB 11. Aufl.
§ 276 Nr. 34; Bnneccorus-Lehmann, Schuldrecht 15® Aufl.
§ 43 III 8. 191 lußn. 6; Bnneccerus-IIipperdey, Allgemeiner Teil des bürgerlichen Rechts 15® Aufl. 5 182 II 3 S® 1119)« Nach anderer Axuffassung kann der Vertreter sich unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Ver-tregsverhondlungen alternativ sowohl dann, wenn er am Abschluß des Vertrags wirtschaftlich interessiert ist, als auch im Falle der Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens des anderen selbst schadensersatzpflichtig machen (vgl. dazu Going in Staudinger, BGB 11. Aufl. § 164 Nr. 17 c; Palandt-Donckelmann, BGB 25. Aufl. z 276 Anm. 6 a und b; Ifirk in ’’Festschrift für Ihilipp höhring” 3. 385, 408; BGH MDR 1963, 301 ; BGH IFJV/ 1964, 2009)-
2.) Nach keiner dieser Auffassungen genügen die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts für die Begründung einer Gchrdensersotzpflicht des Beklagten zu
 wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen,
a)	Zwar 13t nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entgegen der -Ansicht der Revision davon aus-zugehen? da/3 die Besprechungen am 2. Juli 1962 auf einen Vertragsabschluß hinziolten (vgl, dazu insbesondere die Feststellungen auf Seite 22 des BU) und an sich geeignet waren? jedenfalls für die Partner des beabsichtigten Vertrags Pflichten aus einem vertragsähn-lichen Vertrauensverhältnis zu begründen. Unzweifelhaft hatte der Beklagte zu 2) nach diesen Feststellungen schon wegen der Bicherungsabtretung vom 4. Oktober 1961 auch ein erhebliches wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen des Vortrags? wie es - bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen - als Grundlage für eine persönliche Gchadensorsatzpflicht auch des Vertreters einer Vertragspartei genügt,
b)	Vas indessen nach den obpn unter 1) dargelegten Grundsätzen für den 0I3 Vertreter eines künftigen Vertragspartners auftretenden Verhandlungsteilnehmer ver-tragoahnliche Pflichten begründet, hat nicht auch für jeden anderen? der bei Vertragsverhandlungen anwesend ist und sich in der einen oder anderen Form an den Erörterungen beteiligt? ohne weiteres die gleiche Folge, Kinzukonmen muß vielmehr, daß die Art seines Auftreten;; in der Verhandlung gegenüber anderen Verhandlungsteilnehmern und die dadurch bei ihnen horvorgerufene Vorstellung über die Grundlage seiner I.Iitwirkung an der Verhandlung in dieser Hinsicht seine Gleichstellung mit einem künftigen Vertragspartner rechtfertigt oder daß ein anderer besonderer Verpflichtungsgrund gegeben iöt,
 Bas Berufungsgericht hebt nun zwar hervor, daß der Beklagte zu 2) sich in die Verhandlungen “aktiv ein-
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geschaltet” hohe und sich z,B. dafür eingesetzt hohe, daß eine Fernsehantenne mitgeliefert werde. Auch hohe er KflHBI gedrängt, das Haus den Wünschen der Kläger entsprechend bis zun 15« September 1962 fertigstellen zu lassen. Aus diesen Feststellungen ergibt sich aber nicht, daß der Beklagte zu 2) gegenüber den Klagern eine Verhandlungsposition eingenommen hätte, v/ie sie für einen künftigen Vertragspartner oder einen an seiner Stelle handelnden Vertreter kennzeichnend ist. Es bleibt insbesondere durchaus die - sogar naheliegende - Möglichkeit offen, daß er nur auf HflHHi als ^en Vertreter der in Aussicht genommenen Vertragspartei einzuwirken versucht hat. Lagen die Dinge aber so, dann konnte in seinem Verhalten eine hinreichende Grundlage für die Annahme eines vertragähnlichen Schuldverhält-nisses zwischen ihm und den Klägern hier ebensowenig gefunden werden, wie v/enn er etwa in Abwesenheit der Kläger auf HUI	auszuübon sich bemüht hätte.
Verhandlungspartner mit der hier erörterten Rechtsfolge wurde er dadurch nicht.
Das Berufungsgericht unterstreicht weiter, der Beklagte zu 2) habe "zugegebenermaßen eigene Forderungen hinsichtlich der Übernahme von Grundstticksbclastungen durch die Kläger aufgestcllt." Diese Feststellung geht offenbar auf Ausführungen der Beklagten in ihrem Schrii satz vom 29. September 1965 (Bl. 334 ff GA) zurück. Die Beklagten hatten darin auf Seite 1 vorgetragen, der Kläger dieses Rechtsstreits habe in einem anderen Rechtsstreit als Zeuge folgendes bekundet; Der Beklagte zu 2) habe bei der Besichtigung des Grundstücks "erläutert", daß auch eine zweite und dritte Hypothek eingetragen soj und auch die zweite Hypothek übernommen werden müßte.
Er selbst, der Kläger, habe gesagt, daß dies nicht in Frage käme, und HflHB habe dem beigepflichtet. - Lcrau.
hatten die Beklagten in dem bezoichneten Schriftsatz hergeleitet, der Kläger habe demzufolge schon nach seinen eigenen .Angaben wissen müssen, daß er den Kaufvertrag nicht unter Weglassen dieser Belastungen habe abschließen dürfen. - Auch aus diesen Eeststellungen d Berufungsgerichts kenn indessen nicht entnommen werden, daß der Beklagte durch die Art seines Auftretens gegenüber den Klägern bei der Besprechung den Eindruck erweckt hätte, sie dürften ihn als den künftigen Partner des in Aussicht genommenen Vertrages ansehen und dementsprechend von ihm vollständige und zutreffende Unterrichtung erwarten. Ebensowenig rechtfertigen sie den Schluß, der Beklagte zu 2) habe durch sein Auftreten das besondere Vertrauen der Kläger mit der Rechtsfolge für 3ich persönlich in Anspruch genommen, daß er - unbeschadet des § 676 BGB - eine Haftung nach den Grundsätzen des Auskunftsvertrages begründet hätte. Bas gleich gilt für die vom Berufungsgericht als erwiesen erachtete Antwort des Beklagten zu 2) auf die Präge, mit wem oder wo der Vertrag abzuschließen sei (’’bei der ITTBU).
Bic Verurteilung des Beklagten zu 2) zur 7 ^sv*ng von Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen findet somit in den bisherigen „cststollungc^ dos Berufungsgerichts keine hinreichende Grundlage, ohne daß auch die weiteren B.evisionsangriffe erörtert zu werd brauchten. Damit wird auch der Verurteilung der Beklagten zu 1) und 3) nach 278 BGB der Boden entzogen.
III.	Bas angefochtone Urteil stellt sich auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen auch nicht aus anderen Eechtogründen als richtig dar (§ 563 ZPO).
Die Kläger machen zwar in ihrer Kevisionserwiaerung geltend, dem Urteil des Berufungsgerichts sei uim Ergeh-
niu beizutreten:;r; ? da der Klageanspruch - wie die Klager such schon in der Berufungsinstanz ausgeführt hatten -nach § 826 BGB begründet sei» Bas Berufungsgericht hat zu dieser Rechtsgrundlage noch nicht Stellung genommen.
In den angefochtenen Urteil hat es dem Beklagten zu 2', nur Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt und damit Fahrlässigkeit (§ 2?6 Abs. 1 Satz 2 BGB) zur Last gelegt. Bio darüber hinausgehenden, in § 826 BGB aufgestellten subjektiven Voraussetzungen -vorsätz liehe Schadenszufügung in einer gegen die guten Sitten verstoßenden 7/cise - hat es nicht geprüft und brauchte es von seinem Rechtsstandpunkte aus auch nicht zu prüfen. Ber Senat sieht sich nicht in der Lage, ohne weitere Feststellungen durch den Tatrichter jene subjektiven Voraussetzungen von sich aus als gegeben anzusehen. Schon deshalb kann die Verurteilung dos Beklagten zu 2) nicht in Anwendung des § 826 BGB aufrechterholten werden. Lbensowenig hat das angefochtene Urteil hinsichtlich der Verurteilung des Beklagten zu 1) und 3) Bestand. Auch insoweit wird der Vorderrichter die Sache mit den Parteien neu zu erörtern und gegebenenfalls noch fehlende Feststellungen nachzuholen haben.
Lr wird dabei auch Gelegenheit zur Prüfung der Frage hoben, ob die Kläger in dem über das Vermögen de.r IJT3 erüffneten Konkursverfahren Lrsatzansprüche angemeldet und eine teilweise Befriedigung ihrer Ansprüche erlangt haben.
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IV.	Die Jache war nach alledem unter Aufhebung dec angefochtenen Urteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Hevisionsinstrnz zu übertragen wnr.
Dr. Augustin	Lr.	Piepenbrock	Mattem
 Hill
Dr» Grell