Die Vertragschließenden hätten damals die Übertragung des ganzen Buchenwaldgrundstücks an die Käufer vereinbart, also einschließlich der Kr. 829; wenn letztere im Kaufvertrag nicht mit erwähnt worden sei, so beruhe das lediglich auf einem Versehen. Kaehdem das Oberlandesgericht ein der Klage stattgebendes landgerichtliches Urteil auf Berufung der Beklagten wegen VerfahrensVerstoßes aufgehoben und die Sache in die erste Instanz zurückverwiesen hatte, stellte sich bei der Beweisaufnahme heraus, daß der seinerzeit vereinbarte und auch tatsächlich gezahlte Kaufpreis nicht, wie vom Notar beurkundet, 20 000 DM betrug, sondern 35 000 DM. §ti Prozeß erreichen will, ist ihre grandbuehliche Eintragung als Eigentümer des streitigen Flurstücks 829, auf das sich nach ihrer Behauptung der Kaufvertrag vom 28* August 1953 entgegen seinem Wortlaut mit erstreckt haben soll* Traf letzteres zu, dann durften die Kläger freilich nicht, wie sie das zunächst getan haben, auf Auflassung klagen; denn der Vertrag enthielt bereits eine Auflassungserklärung, deren Gegenstand , falls ein gemeinsamer Irrtum der Vertragschließenden Uber die Bezeichnung der zu übereignenden Fläche vorlag, auch das genannte Flurstück bildete; für eine nochmalige Auflassung war daher vom eigenen Standpunkt der Kläger aus kein Raum* Biese Erkenntnis hat sie ersichtlich dazu veranlaßt, die bisherige Auflassungsklage fallen zu lassen. In diesem Sinne hat ersichtlich auch das Berufungsgericht den Klageantrag auf gef aßt, was daraus hervorgeht, daß es sich in den Entscheidungsgründen seines Urteils eingehend mit dem zweiten Streitpunkt der Parteien - d. b) Versteht man den Feststellungsantrag in dem angegebenen Sinne, so erledigt sich damit zugleich ein weiteres Bedenken, das daraus hergeleitet werden könnte, daß der Antrag seinem Wortlaut nach nicht im Sinne von § 256 ZPO auf das Bestehen eines Rechtsverhältnisses, sondern auf eine Tatsache gerichtet zu sein scheint. Rechtsverhältnis ist eine bestimmte, rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu anderen Personen oder Gegenständen; die Feststellung bloßer rechtserheblicher Tatsachen genügt nicht (BGHZ 22, 43, 47)» Ob sich dieses Bedenken, wie der Berufungsrichter meint, bereits damit ausräumen läßt, daß es hier um die Auslegung des Kaufvertrages nach §§ 133, 157 BGB gehe (unter Bezugnahme auf Baumbach/ Lauterbach aaO § 256 An. 2 C b am Ende), ist allerdings zweifelhaft; denn eine Vertragsauslegung, die sich damit begnügen würde, das von den Beteiligten am 28, August 1953 Gewollte zu ermitteln, läge nur auf tatsächlichem Gebiet» Da es indessen den Klägern, wie bereits ausgeführt, darauf ankam, den wirksamen Verkauf nebst Auflassung auch des Flurstücks 829 festgestellt zu wissen, hat ihr Begehren, trotz seiner äußerlichen Einkleidung in die Form einer Tatsachenbehauptung, in Wirklichkeit ein Rechtsverhältnis zu dem Gegenstand (vgl. 2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, daß das Oberlandesgericht - anders als das Landgericht - keine Nichtigkeit des Kaufvertrages auf Grund der §§ 313, 125 Satz 1 BGB angenommen hat. Bie Voraussetzungen des § 4 GrdstPrVÖ waren also erfüllt o Bas hat, wie das angefochtene Urteil zutreffend darlegt, zur Folge, daß keine Vertragsnichtigkeit nach Maßgabe der allgemeinen Gesetzesbestimmungen über Schwarzkäufe eintrat; die Veräußerer blieben vielmehr an den Vertrag gebunden und mußten den beurkundeten niedrigeren Kaufpreis gegen sich gelten lassen. 1672) herzuleiten, hat das Berufungsgericht mit Recht darauf hingewiesen, daß jene Entscheidung ein bebautes Grundstück zu dem Gegenstand hatte und infolgedessen hier nicht einschlägig war. hinge, was die Revision verkennt, völlig in der Luft, wenn kein rechtswirksamer Vertrag bestünde; der Käufer müßte dann zwar den Kaufpreis (in der beurkundeten Höhe) entrichten, hätte aber seinerseits keinen Anspruch gegen den Verkäufer auf Übereignung des Grundstücks; daß ein derartiges Ergebnis nicht den Absichten des Gesetzgebers entspräche , der vielmehr umgekehrt den Käufer aus wirtschaftspolitischen Erwägungen hat begünstigen wollen (Urteil des Senats vom 16 o Oktober 1957, V ZR 155/55, M 1958, 99, 100 r« Sp.) , bedarf keiner weiteren Erörterung o Das mit der Grundstückspreisverordnung verfolgte Ziel, die Vereinbarung überhöhter Preise zu unterbinden, war also entgegen der Meinung der Revision ohne eine - gegenständlich und zeitlich begrenzte - Außerkraftsetzung des § 313 BUB gerade nicht zu erreichen« setzt sich die Revision in , Widerspruch zu dem eindeutigen Wortlaut jener Vorschrift , die eine solche Einschräntom hält« Dem Gesetzgeber war, als er die Grundstücks-preisverordnung schuf, der Unterschied zwischen nicht-geheilten und geheilten Pormmängeln gegenwärtig, wie dip Vorschrift des § 2 Abs. 2 Ir> 2 aaöerkennen lä&ti allein er hat davon abgesehen, diese Unterscheidung auch in den § 4 aaQ einzufUhren« Deshalb erübrigt sic eine Auseinandersetzung mit der Ansicht der Revision, daß es dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit besser entsprochen hätte, wenn den Vertragspartnern die Möglichkeit gegeben worden wäre, einen formwidrigen Kaufvertrag solange nicht zu vollziehen, als noch keine Heilung nach § 313 Satz 2 BGB eingetreten sei , 3» Die Entscheidung hängt somit davon ab, ob am 28o August 1953 nicht bloß das Flurstück 830 verkauft v/orden ist, sondern entgegen dem Vertragswort-laut zugleich das benachbarte Flurstück 829» Baß eine solche unrichtige Bezeichnung des von den Beteiligten Übereinstimmend Gewollten (falsa demonstratio) unschädlich wäre, hat das angefoehtene Urteil zutreffend und insoweit auch von der Revision unbeanstandet vorausgesetzt; denn auch bei Verträgen, deren Wirksamkeit an die Einhaltung der in § 313 BGB vorgeschriebenen Form geknüpft ist, macht eine unvollständige oder unrichtige Erklärung des Vertragswillens die tatsächlich getroffenen Vereinbarungen nicht ungültig, wenn die Un-vo 11 ständigkeit oder Unrichtigkeit nur die Beschreibung des Vertragsgegenstandes betrifft (RGZ 73* 154* 157; Urteile des Senats vom 23. Das gilt insbesondere von dem Vorwurf, das Berufuni gericht habe ausschließlich auf das Verhalten des inzwischen verstorbenen Ehemannes der Beklagten abgestellt und übersehen, daß auch diese selbst an dem Vertrag als Verkäuferin beteiligt gewesen sei; die Revision übersieht dabei ihrerseits in der Urteilsbegründung die wiederholte Erwähnung gerade der Beklagten persönlich, und zwar sowohl in Verbindung mit ihrem Ehemann {BTT S « 16 und 1?) als auch für sich allein (So 18)« Die Kaufvertrags-Bestimmungen unter Rr. IX ("Die Käufer bewirtschaften das Kaufgründetück bereits seit etwa 20 Jahren als Pächter * * ♦") und unter Nr , X (Vereinbarung über ' das Schicksal einer den Verkäufern noch zustehenden Entschädigung für abgetretenes Straßenland) sind vom Berufungsgericht als ein "wenn auch unvollkommener" Ausdruck des Willens der Verkäufer, die Plurnummer 829 mit zu veräußern, angesehen worden; diese Schlußfolgerung, die der latriehter selbst, wie die angeführten Worte zeigen, nicht für unbedingt zwingend erachtet hat, ist jedenfalls möglich, und die Hevision begibt sich mit ihrem Versuch, aus den genannten Bestimmungen abweichende Schlüsse zu ziehen, auf das ihr verschlossene Gebiet der ^atsachenwürdigung« Das gleiche gilt von der Rüge, das Oberlandesgericht habe zu Unrecht und unter Verletzung des § 286 ZPO dem Umstand, daß die Kläger als berufsmäßige Gärtner einen Blick für die Größe eines Grundstücks haben müßten und sich daher schwerlich bei der Größenangabe im Vertrag um die Hälfte verschätzt haben könnten, keine Bedeutung beigemessen; d er Be rufungsrichter hat s1ch bei dies er Beurteilung ersichtlich davon leiten lassen, daß das Buchenwald-grundstück, wie er selbst feststellt (BU S « 18), ein "buckliges Waldgelande" war, dessen Größe mithin auch der Geübte nicht ohne weiteres abzuschätzen vermochte; außerdem konnten etwaige Bedenken der Käufer hinsichtlich der Grundstücksgröße durch die Antwort des Ehemannes der Beklagten an den Hotar, wie sie der frühere Erstkläger in seiner vom Berufungsgericht als glaubhaft beurteilten eidliehen Parteiaussage bekundet hat (das Flurstück 830 sei "der ganze Buchenwald, so wie ihn Herr CflHB seit 20 Jahren gepachtet hat"), zerstreut worden sein» Rechtsirrtumsfrei ist entgegen der Meinung der Revision dio Feststellung im Berufungsurteil, daß die Beklagte und ihr Ehemann seit Abschluß des Kaufvertrages von den Klägern keinen Pachtzins mehr für das Flurstück 829 verlangt haben* Ben Einwand der Beklagten, der Pachtzins sei durch die weitere Entrichtung der Grundsteuer seitens der Kläger abgegolten worden, hat das Oberlandesgericht nicht durchgreifen lassen, weil es sich um verschieden hohe Beträge gehandelt habe; der Pachtzins habe seit 1949 jährlich 85 DM, die Steuer dagegen nur 48 DH betragen, und es sei wenig wahrscheinlich, daß der Ehemann der Beklagten zugunsten der Kläger auf einen Pachtzins-teil verzichtet hätte. Wenn die Revision dem entgegenhält, der Pachtzins in ursprünglicher Höhe von 85 DM habe sich auf beide Flurstücke bezogen, also seien m Wirklichkeit Pachtzins für die halbe Fläche und dafür geschuldete Steuer ungefähr gleich hoch gewesen, so übersieht sie, daß von ihrem Standpunkt aus - d.h. bei einer nunmehr auf das Flurstück 829 beschränkten Weiterverpachtung gegen Übernahme der darauf entfallen- Paß die Beklagte nach Vertragsabschluß der Überzeugung war, sie und ihr Ehemann hätten das gesamte Buehenwaldgrundstück, also einschließlich der Flurnummer 829, an die Kläger veräußert, hat das Berufungsgericht nicht lediglich aus einer von dem Zeugen Gründobler bekundeten Äußerung ihres Sohnes entnommen, sondern es stützt seine dahingehende Feststellung vor allem auf die Zeugenaussage Hanslmeier, der zufolge die Beklagte selbst sich 1954 in diesem Sinne geäußert hat; infolgedessen brauchte es nicht, wie die Revision meint, die Beklagte gemäß § 159 ZPO zu befragen, ob sie mit Rücksicht auf Grundoblers Bekundungen ihren Sohn als Gegenzeugen benennen wolle. 1 und 5) selbst vorgetragen hatte, sie sei unwissend und außerordentlich ungewandt, ihr Ehemann habe sie tunlichst aus allen rechtsgeschäftlichen Angelegenheiten herausgehalten und ihre Mitwirkung bei dem Vertragsabschluß habe sich darauf beschränkt, die notarielle Urkunde mit zu unterschreiben• angesichts dieser Sachdarstellung kohnte das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß davon ausgehen, daß die Beklagte alles das gewollt hat, was auch ihr Ehemann wollte. Die Ansicht der Revision, schwebende Unwirksamkeit komme, da der Kaufvertrag von Anfang an nichtig gewesen sei, nicht in Betracht, ist unrichtig* denn wie oben ausgeführt (Nr. 2 und 3), liegt keine Vertragsniehtigkeit vor. 5. Da die Revisionsrügen sich als unbegründet erweisen und das angefochtene Urteil auch keinen sonstigen von Amts wegen zu beachtenden Rechtsfehler zu dem Uachteil der Beklagten erkennen läßt, ist die Revision mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.
Nachschlagewerk: ja BGHZ : nein
ZPO § 256
Pur die bloße Feststellung, daß die in einem Grundstücks kaufvertrag enthaltene Auflassungserklärung sich entgegen ihrem Wortlaut noch auf ein weiteres Grundstück he ziehe, kann auch dann ein rechtliches Interesse gegeben sein, wenn die Wirksamkeit des gesamten Kaufvertrages im Streit ist«
BGH, Uri» v, 23« Juni 196? - V ZR 4/66 - QBG München
LG fraunstein
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am
23» Juni 1967 H i r t h , Justizangestellter
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
der Witwe Babette % in Haus Hr
geh
Beklagten und Revisionsklägerin 9
- Rrozeihevoiliäächtigter; Rechtsanwalt
,s gegen
die Witwe Walburga G
H^^Bstraße
geh» P|
Klägerin und Revisions-beklagte ?
Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Br.
Ber V* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 1967 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Augustin und der Bundesrichter Br. Piepenbrock, Br. Hothe, Br. Mattem und Hill
für Recht erkannt:
Bie Revision gegen 12. Zivilsenats des München vom 3. Hövember
Urteil des
wird auf Kosten
Von Rechts wegen
■ Tatbestand:
Ber bisherige Erstkläger, Gärtnermeister Franz CMB, ist während des Revisionsverfahrens verstorben und von seiner Witwe, der bisherigen Zweitklägerin, allein beerbt worden; sie führt den Rechtsstreit als Alleinklägerin weiter. Im folgenden werden jedoch die Eheleute GflHI nach wie vor als "die Kläger" bezeichnet.
Bie Beklagte und ihr 1961 verstorbener Ehemann, den sie allein beerbt hat, waren Miteigentümer eines
in der Gemarkung Unterwössen gelegenen Wald- und
Wiesengeländes. Bieses als Buchenwaldgrundstück be-
zeichnete Gelände bestand aus den beiden aneinander grenzenden Flurstücken Nr. 829 (das 7 574 <3.m groß ist) und Br. 830 (dessen Fläche 8 659 <jm beträgt), und es war seit etwa 1933 an die klagenden Eheleute verpachtet. Durch notariellen Vertrag vom 28. August 1953 verkauften die Beklagte und ihr Ehemann das
"Flurstück 830 ....zu 0,8659 ha11 an die Kläger
und ließen es an sie auf. Die Kläger wurden im Grundbuch als Eigentümer des genannten Flurstücks eingetragen.
Mit der im August 1962 erhobenen Klage haben die Kläger von der Beklagten die Auflassung des Flurstücks Kr. 829 verlangt. Auch dieses, so behaupten sie, sei ihnen im Jahre 1953 mit verkauft worden.
Die Vertragschließenden hätten damals die Übertragung des ganzen Buchenwaldgrundstücks an die Käufer vereinbart, also einschließlich der Kr. 829; wenn letztere im Kaufvertrag nicht mit erwähnt worden sei, so beruhe das lediglich auf einem Versehen. Die Beklagte, die um Abweisung der Klage gebeten hat, bestreitet diese Behauptungen. Kaehdem das Oberlandesgericht ein der Klage stattgebendes landgerichtliches Urteil auf Berufung der Beklagten wegen VerfahrensVerstoßes aufgehoben und die Sache in die erste Instanz zurückverwiesen hatte, stellte sich bei der Beweisaufnahme heraus, daß der seinerzeit vereinbarte und auch tatsächlich gezahlte Kaufpreis nicht, wie vom Notar beurkundet, 20 000 DM betrug, sondern 35 000 DM. Daraufhin hat die Beklagte zur Begründung ihres Klageab-weisungsantrages noch geltend gemacht, der Kaufvertrag sei wegen "Unterverbriefung” seinem gesamten Umfang nach nichtig.
Bas Landgericht ist dem gefolgt und hat die Klage abgewiesen. Hiergegen haben die Klager Berufung eingelegt und nunmehr, unter Abstandnahme von ihrem bisherigen Leistungsantrag, um Feststellung gebeten, daß die Auflassungserklärung nebst Bintragungs-bewilligung im notariellen Kaufvertrag vom 28. August 1953 sich nicht nur auf Flurstück Nr. 830, sondern auch auf Flurstück 829 beziehe. Biesem Antrag hat das Oberlandesgericht stattgegeben und die begehrte Feststellung getroffen.
Mit ihrer Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtliehen Urteils. Die
jetzige Aileinklägerin möchte das Rechtsmittel zurück gewiesen haben.
Ente cheidungsgründe:
1. Baß der Übergang der Kläger von der Leistungs
zur Feststellungsklsge keine Klageänderung war, hat der Berufungsrichter unter Hinweis auf § 268 Nr. 2 ZPO zutreffend angenommen (Baumbach/Lauterbach, 2P0 29» Aufl § 268 Anm. 2 C). Auch die Zulässigkeit der Feststellung^
klage ist von ihm im Ergebnis mit Hecht bejaht worden.
a) Hinsichtlich dieser Frage, die trotz Fehlens entsprechender Revisionsangriffe von Amts wegen zu prüfen ist (R02 73, 82, 84 f; 100, 123, 126), könnten Zweifel nach der Richtung bestehen, ob die Klagepartei im Sinne von § 256 ZPO ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung hat. Was sie mit dem vorliegenden
§ti
Prozeß erreichen will, ist ihre grandbuehliche Eintragung als Eigentümer des streitigen Flurstücks 829, auf das sich nach ihrer Behauptung der Kaufvertrag vom 28* August 1953 entgegen seinem Wortlaut mit erstreckt haben soll* Traf letzteres zu, dann durften die Kläger freilich nicht, wie sie das zunächst getan haben, auf Auflassung klagen; denn der Vertrag enthielt bereits eine Auflassungserklärung, deren Gegenstand , falls ein gemeinsamer Irrtum der Vertragschließenden Uber die Bezeichnung der zu übereignenden Fläche vorlag, auch das genannte Flurstück bildete; für eine nochmalige Auflassung war daher vom eigenen Standpunkt der Kläger aus kein Raum* Biese Erkenntnis hat sie ersichtlich dazu veranlaßt, die bisherige Auflassungsklage fallen zu lassen. Wenn sie aber nunmehr um Feststellung baten, daß auch das Flurstück 829 mit verkauft und aufgelassen worden sei, so wirkt das auf den ersten Blick aus dem Grunde bedenklich, weil die neue Antragstellung nicht sämtliche unter den Parteien streitigen Punkte zu erfassen scheint* Gestritten wurde nämlich nicht bloß über den gegenständlichen Umfang des Kaufvertrages, sondern im lauf des Verfahrens war, als die Vereinbarung und Zahlung eines nicht notariell beurkundeten Überpreises von 15 000 DM bekannt wurde, noch der weitere Streitpunkt hinzugekommen, ob jener Vertrag wegen Nichteinhaltung der in § 313 BGB vorgeschriebenen Form etwa gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig sei * Während das Gericht, bevor es einer Leistungsklage stattgeben durfte, ohne weiteres auch hierzu hätte Stellung nehmen müssen, nötigt der neue, auf den Inhalt des Vertrages beschränkte Festste1lungsan-trag nicht unbedingt zu einer solchen Stellungnahme
Gleichwohl kann letzten Endes das Peststellungsinteresse nicht verneint werden» Den Klägern war es? als sie ihren Antrag änderten, nicht bloß darum zu tun, den tatsächlichen Inhalt des Kaufvertrages geklärt zu wissen. Sie wollten vielmehr vernünftigerweise eine richterliche Feststellung dahin herbeiführen, daß ihnen das streitige Flurstück rechtswirksam verkauft und aufgelassen worden sei (wobei hier von dem etwaigen Erfordernis einer behördlichen Genehmigung zunächst einmal abgesehen wird; vgl. dazu unten Nr. 4). In diesem Sinne hat ersichtlich auch das Berufungsgericht den Klageantrag auf gef aßt, was daraus hervorgeht, daß es sich in den Entscheidungsgründen seines Urteils eingehend mit dem zweiten Streitpunkt der Parteien - d. h. mit dem Problem, ob die §§ 313, 125 Satz 1 BGB auf den vorliegenden Fall anwendbar sind - auseinanderge-setzt hat. Inwieweit diesen Ausführungen Rechtskraft zukommt, mag dahinstehen. Ein Erfolg des Feststellungsbegehrens ist auf jeden Fall nicht ohne praktische Bedeutung für die Klagepartei. Ihr wird dadurch die weitere RechtsVerfolgung erleichtert, weil dann zu dem mindesten der gegenständliche Umfang des Kaufvertrages ein für allemal feststeht.
b) Versteht man den Feststellungsantrag in dem angegebenen Sinne, so erledigt sich damit zugleich ein weiteres Bedenken, das daraus hergeleitet werden könnte, daß der Antrag seinem Wortlaut nach nicht im Sinne von § 256 ZPO auf das Bestehen eines Rechtsverhältnisses, sondern auf eine Tatsache gerichtet zu sein scheint. Rechtsverhältnis ist eine bestimmte, rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu anderen
Personen oder Gegenständen; die Feststellung bloßer rechtserheblicher Tatsachen genügt nicht (BGHZ 22,
43, 47)» Ob sich dieses Bedenken, wie der Berufungsrichter meint, bereits damit ausräumen läßt, daß es hier um die Auslegung des Kaufvertrages nach §§
133, 157 BGB gehe (unter Bezugnahme auf Baumbach/ Lauterbach aaO § 256 Anm. 2 C b am Ende), ist allerdings zweifelhaft; denn eine Vertragsauslegung, die sich damit begnügen würde, das von den Beteiligten am 28, August 1953 Gewollte zu ermitteln, läge nur auf tatsächlichem Gebiet» Da es indessen den Klägern, wie bereits ausgeführt, darauf ankam, den wirksamen Verkauf nebst Auflassung auch des Flurstücks 829 festgestellt zu wissen, hat ihr Begehren, trotz seiner äußerlichen Einkleidung in die Form einer Tatsachenbehauptung, in Wirklichkeit ein Rechtsverhältnis zu dem Gegenstand (vgl. Stein/Jonas/Schönke, ZPO 18» Aufl.
§ 256 Bern. II 1 d).
2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, daß das Oberlandesgericht - anders als das Landgericht - keine Nichtigkeit des Kaufvertrages auf Grund der §§ 313, 125 Satz 1 BGB angenommen hat.
Die Vertragschließenden haben zwar am 28. August 1953 nicht den wirklich vereinbarten Kaufpreis von 35 000 DM sondern nur einen solchen von 20 000 DM beurkunden lassen. Aber die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form (Schwarzkauf) berührte die Rechts-Wirksamkeit des Vertrages deshalb nicht, weil im vorliegenden Fall die Sonderregelung des § 4 der Verordnung über die Preisüberwachung und die Rechtsfolgen von Preisverstößen im Grundstücksverkehr - Grundstücks-
Preisverordnung - vom 7» Juli 1942 (RGBl I 451; in der Passung der Verordnung PR Ir. 75/52 vom 28. November 1952, BGBl I 792) zu dem Zuge kam. Am Tage des Vertragsabschlusses war die GrundStückspreisverOrdnung, soweit es sich - wie hier - um unbebaute Grundstücke handelte, noch in Geltung (Urteil des erkennenden Senats vom 8. Februar 1961, V ZR 118/59, IM Preisübe rwVO § 4 Hr. 11). Baß die Vertragschließenden, als sie dem Notar nicht den richtigen Kaufpreis angaben, in Täuschungsabsicht gehandelt haben, ist unstreitig. Bie Voraussetzungen des § 4 GrdstPrVÖ waren also erfüllt o Bas hat, wie das angefochtene Urteil zutreffend darlegt, zur Folge, daß keine Vertragsnichtigkeit nach Maßgabe der allgemeinen Gesetzesbestimmungen über Schwarzkäufe eintrat; die Veräußerer blieben vielmehr an den Vertrag gebunden und mußten den beurkundeten niedrigeren Kaufpreis gegen sich gelten lassen. Gegenüber dem Versuch der Beklagten, etwas Abweichendes aus dem Urteil des Senats vom 19» Juni 1964? V ZR 37/63 (NJW 1964? 1672) herzuleiten, hat das Berufungsgericht mit Recht darauf hingewiesen, daß jene Entscheidung ein bebautes Grundstück zu dem Gegenstand hatte und infolgedessen hier nicht einschlägig war.
Wenn die Revision demgegenüber auf die grundlegende Bedeutung des § 313 BGB verweist und den Stand<
punkt vertritt, es sei keineswegs anzunehmen, daß der dort für gewisse Grundstücksgeschäfte eingeführte Formzwang durch § 4 GrdstPrVÖ habe geändert werden sollen, zu demal da auch der Wortlaut der letztgenannten Vorschrift
nicht zur Annahme einer solchen Änderung zwinge, so ist das nicht stichhaltig» Baut § 4 aaO "gilt **» das beurkundete Entgelt als vereinbart”. Biese Vereinbarung
: &•:
hinge, was die Revision verkennt, völlig in der Luft, wenn kein rechtswirksamer Vertrag bestünde; der Käufer müßte dann zwar den Kaufpreis (in der beurkundeten Höhe) entrichten, hätte aber seinerseits keinen Anspruch gegen den Verkäufer auf Übereignung des Grundstücks; daß ein derartiges Ergebnis nicht den Absichten des Gesetzgebers entspräche , der vielmehr umgekehrt den Käufer aus wirtschaftspolitischen Erwägungen hat begünstigen wollen (Urteil des Senats vom 16 o Oktober 1957, V ZR 155/55, M 1958, 99, 100 r« Sp.) , bedarf keiner weiteren Erörterung o Das mit der Grundstückspreisverordnung verfolgte Ziel, die Vereinbarung überhöhter Preise zu unterbinden, war also entgegen der Meinung der Revision ohne eine - gegenständlich und zeitlich begrenzte - Außerkraftsetzung des § 313 BUB gerade nicht zu erreichen«
Mit ihrem Versuch, den Ahwenäungsbereioh des § 4 GrdstprVO auf diejenigen Palle zu beschränken^ in denen durch Eintragung des Erwerbers im Grundbuch gemäß § 313 Satz 2 BGB eine Heilung des Borm-mangels eingetreten ist? setzt sich die Revision in , Widerspruch zu dem eindeutigen Wortlaut jener Vorschrift , die eine solche Einschräntom hält« Dem Gesetzgeber war, als er die Grundstücks-preisverordnung schuf, der Unterschied zwischen nicht-geheilten und geheilten Pormmängeln gegenwärtig, wie dip Vorschrift des § 2 Abs. 2 Ir> 2 aaöerkennen lä&ti allein er hat davon abgesehen, diese Unterscheidung auch in den § 4 aaQ einzufUhren« Deshalb erübrigt sic eine Auseinandersetzung mit der Ansicht der Revision, daß es dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit
besser entsprochen hätte, wenn den Vertragspartnern die Möglichkeit gegeben worden wäre, einen formwidrigen Kaufvertrag solange nicht zu vollziehen, als noch keine Heilung nach § 313 Satz 2 BGB eingetreten sei ,
Soweit die Revision in den bisher zur Grund -stückspreisverordnung ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs eine Stellungnahme zu der Frage vermißt, ob im Anwendungsfall des § 4 aaO der Kauf-
vertrag rechtswirksam bleibe, übersieht sie, daß der erkennende Senat dies schon wiederholt bejaht hat (zoBp Urteil vom 21. Mai 1954, V ZR 1/54, Bl Preisübe rwVO § 4 Nr, 3: M , daß § 4 •«. den unrichtig beurkundeten Vertrag aufrechterhält, wenn ,,, Urteil vom 22, April 1959, V ZR 159/57, IM aaO Nr, 8:
uIst .,, § 4 GrdstPrVO ,,, anzuwenden, so wären ,,, beide Vertragsteile an den beurkundeten Vertrag gebunden und die Beklagte könnte sich auf den Scheincharakter der dort abgegebenen Erklärungen/kraft gesetzlicher Vorschrift nicht berufenr,j feraser das be-
reits angeführte Urteil vom 16, Oktober 1957% "Zum Nachteil des Verkäufers zieht ,,,. nach dieser ge-
setzlichen Regelung der Abschluß eines Schwarzgeschäfts die zivilrechtliche Folge nach sich, daß der Verkäufer an das Geschäft gebunden bleibt, das verkaufte Grundstück hergeben und darüber hinaus noch den Mehrerlös an den Käufer zurückerstatten muß”), Hieran ist festzuhalten (vgl, auch Soergel/Siebert/
Schmidt,
BGB 9* AufX* § 313 Anm, 18),
11
3» Die Entscheidung hängt somit davon ab, ob am 28o August 1953 nicht bloß das Flurstück 830 verkauft v/orden ist, sondern entgegen dem Vertragswort-laut zugleich das benachbarte Flurstück 829» Baß eine solche unrichtige Bezeichnung des von den Beteiligten Übereinstimmend Gewollten (falsa demonstratio) unschädlich wäre, hat das angefoehtene Urteil zutreffend und insoweit auch von der Revision unbeanstandet vorausgesetzt; denn auch bei Verträgen, deren Wirksamkeit an die Einhaltung der in § 313 BGB vorgeschriebenen Form geknüpft ist, macht eine unvollständige oder unrichtige Erklärung des Vertragswillens die tatsächlich getroffenen Vereinbarungen nicht ungültig, wenn die Un-vo 11 ständigkeit oder Unrichtigkeit nur die Beschreibung des Vertragsgegenstandes betrifft (RGZ 73* 154* 157; Urteile des Senats vom 23. Oktober 1963, V ZR 256/62,
WM 1964* 94* 95* und vom 24« Juni 1964* V ZR 85/62, m 1964, 911 , 913; BGB RGRK 1.1. Aufl. § 313 Mxm, 62) .
Eine derartige Falschbezeichnung liegt nach Ansicht des Berufungsgerichts hier vor. Es geht davon aus, daß zur Ermittlung des wirklichen Willens neben dem Text des notariellen Vertrages auch außerhalb dieser Urkunde liegende Umstände zu berücksichtigen seien und daß die Kläger die besonderen Umstände, die für einen Mitverkauf des Flurstücks 829 sprächen, beweisen müßten. Ben Beweis erachtet es, wie dann im einzelnen dargelegt wird, als geführt. Bas Urteil setzt sich dabei unter Würdigung des Beweisergebnisses insbesondere mit dem Inhalt der Verhandlungen, die dem Vertragsabschluß vorausgegangeh waren, und mit dem späteren Verhalten der Vertragspartner auseinander, verwertet die
Zeugenaussage des beurkundenden Notars sowie gewisse Äußerungen, die ein am Buchenwald gründe ttick wirtschaftlich beteiligter Dritter seinerzeit Uber den Gegenstand des Kaufvertrages gemacht hat, stellt die Hohe des tatsächlich gezahlten Kaufpreises in Rechnung und gelangt auf Grund dieser Erwägungen zu dem Ergebnis, die Vertragschließenden seien sich darüber einig gewesen, daß unter der Bezeichnung "Flurstück Nr» 830" das ihnen wohlbekannte ganze Buchenwaldgrundstück, bestehend aus den Flurnummern 829 und 830, auf die Käufer habe übergehen sollen*
Diese Urteilsausführungen werden von der Revision als fehlerhaft bekämpft - Sie halten jedoch einer rechtlichen Nachprüfung stand * Es handelt sich um die Auslegung eines nichttypischen Vertrages, die in erster Linie dem Tatrichter obliegt und in der Bevi s ions ins tanz nur daraufhin untersucht werden kann, ob sie auf Verstößen gegen gesetzliche Vorschriften, allgemeine Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze oder Erfahrungssätze beruht* Ein Fehler dieser Art ist hier nicht ersichtlich* Da die Revision aus dem umfangreichen Tatsachenstoff, den das Oberlandesgericht bei seiner Entscheidung berücksichtigt hat, lediglich einzelne Funkte herausgreift und bemängelt, erscheint es bereits fraglich, ob diese Bemängelungen, selbst wenn sie berechtigt wären, überhaupt das Gesamtergebnis zu erschüttern vermöchten* Indessen kommt es hierauf nicht an, da auch die erhobenen Einzelrügen sich als unbegründet erweisen«
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Das gilt insbesondere von dem Vorwurf, das Berufuni gericht habe ausschließlich auf das Verhalten des inzwischen verstorbenen Ehemannes der Beklagten abgestellt und übersehen, daß auch diese selbst an dem Vertrag als Verkäuferin beteiligt gewesen sei; die Revision übersieht dabei ihrerseits in der Urteilsbegründung die wiederholte Erwähnung gerade der Beklagten persönlich, und zwar sowohl in Verbindung mit ihrem Ehemann {BTT S «
16 und 1?) als auch für sich allein (So 18)« Die Kaufvertrags-Bestimmungen unter Rr. IX ("Die Käufer bewirtschaften das Kaufgründetück bereits seit etwa 20 Jahren als Pächter * * ♦") und unter Nr , X (Vereinbarung über ' das Schicksal einer den Verkäufern noch zustehenden Entschädigung für abgetretenes Straßenland) sind vom Berufungsgericht als ein "wenn auch unvollkommener" Ausdruck des Willens der Verkäufer, die Plurnummer 829 mit zu veräußern, angesehen worden; diese Schlußfolgerung, die der latriehter selbst, wie die angeführten Worte zeigen, nicht für unbedingt zwingend erachtet hat, ist jedenfalls möglich, und die Hevision begibt sich mit ihrem Versuch, aus den genannten Bestimmungen abweichende Schlüsse zu ziehen, auf das ihr verschlossene Gebiet der ^atsachenwürdigung« Das gleiche gilt von der Rüge, das Oberlandesgericht habe zu Unrecht und unter Verletzung des § 286 ZPO dem Umstand, daß die Kläger als berufsmäßige Gärtner einen Blick für die Größe eines Grundstücks haben müßten und sich daher schwerlich bei der Größenangabe im Vertrag um die Hälfte verschätzt haben könnten, keine Bedeutung beigemessen; d er Be rufungsrichter hat s1ch bei dies er Beurteilung ersichtlich davon leiten lassen, daß das Buchenwald-grundstück, wie er selbst feststellt (BU S « 18), ein
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"buckliges Waldgelande" war, dessen Größe mithin auch der Geübte nicht ohne weiteres abzuschätzen vermochte; außerdem konnten etwaige Bedenken der Käufer hinsichtlich der Grundstücksgröße durch die Antwort des Ehemannes der Beklagten an den Hotar, wie sie der frühere Erstkläger in seiner vom Berufungsgericht als glaubhaft beurteilten eidliehen Parteiaussage bekundet hat (das Flurstück 830 sei "der ganze Buchenwald, so wie ihn Herr CflHB seit 20 Jahren gepachtet hat"), zerstreut worden sein»
Rechtsirrtumsfrei ist entgegen der Meinung der Revision dio Feststellung im Berufungsurteil, daß die Beklagte und ihr Ehemann seit Abschluß des Kaufvertrages von den Klägern keinen Pachtzins mehr für das Flurstück 829 verlangt haben* Ben Einwand der Beklagten, der Pachtzins sei durch die weitere Entrichtung der Grundsteuer seitens der Kläger abgegolten worden, hat das Oberlandesgericht nicht durchgreifen lassen, weil es sich um verschieden hohe Beträge gehandelt habe; der Pachtzins habe seit 1949 jährlich 85 DM, die Steuer dagegen nur 48 DH betragen, und es sei wenig wahrscheinlich, daß der Ehemann der Beklagten zugunsten der Kläger auf einen Pachtzins-teil verzichtet hätte. Wenn die Revision dem entgegenhält, der Pachtzins in ursprünglicher Höhe von 85 DM habe sich auf beide Flurstücke bezogen, also seien m Wirklichkeit Pachtzins für die halbe Fläche und dafür geschuldete Steuer ungefähr gleich hoch gewesen, so übersieht sie, daß von ihrem Standpunkt aus - d.h. bei einer nunmehr auf das Flurstück 829 beschränkten Weiterverpachtung gegen Übernahme der darauf entfallen-
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den Grundsteuer - auch die angeblich als Pachtzins zu entrichtenden Steuerbeträge eine Halbierung erfahren haben würden»
Paß die Beklagte nach Vertragsabschluß der Überzeugung war, sie und ihr Ehemann hätten das gesamte Buehenwaldgrundstück, also einschließlich der Flurnummer 829, an die Kläger veräußert, hat das Berufungsgericht nicht lediglich aus einer von dem Zeugen Gründobler bekundeten Äußerung ihres Sohnes entnommen, sondern es stützt seine dahingehende Feststellung vor allem auf die Zeugenaussage Hanslmeier, der zufolge die Beklagte selbst sich 1954 in diesem Sinne geäußert hat; infolgedessen brauchte es nicht, wie die Revision meint, die Beklagte gemäß § 159 ZPO zu befragen, ob sie mit Rücksicht auf Grundoblers Bekundungen ihren Sohn als Gegenzeugen benennen wolle.
Zu einer Part ei Vernehmung der Beklagten nach § 448 ZPO über ihren Vertragswillen bestand schon aus dem Grunde kein Anlaß, weil sie in der Klagebeantwortung vom 1» Oktober 1962 (S. 1 und 5) selbst vorgetragen hatte, sie sei unwissend und außerordentlich ungewandt, ihr Ehemann habe sie tunlichst aus allen rechtsgeschäftlichen Angelegenheiten herausgehalten und ihre Mitwirkung bei dem Vertragsabschluß habe sich darauf beschränkt, die notarielle Urkunde mit zu unterschreiben• angesichts dieser Sachdarstellung kohnte das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß davon ausgehen, daß die Beklagte alles das gewollt hat, was auch ihr Ehemann wollte.
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4. Die Revision hält das Klagebegehren deshalb für unbegründet, weil dem Kaufvertrag so, wie er wirklich geschlossen, aber nicht beurkundet worden sei, die erforderlichen Genehmigungen nach dem Wohnsiedlungsgesetz und nach dem Kontrollratsgesetz Nr. 45 gefehlt hätten. Der Einwand greift jedoch nicht durch. Selbst wenn trotz zwischenzeitlichen Außerkrafttretens
Nr. 45 heute noch - etwa auf Grund der §§ 2 ff GrdstVG ein Genehmigungserfordernis bestehen sollte, wäre der Vertrag lediglich schwebend unwirksam. Das hätte zur Folge, daß die Beklagte ihren Vertragspartnern gegenüber verpflichtet bliebe, alles in ihren Kräften Stehende zu tun, um die Genehmigung herbeizuführen (BGH Urteil vom 18. April 1966, VIII 2R 279/65, WM 1966, 590, 592). Die Ansicht der Revision, schwebende Unwirksamkeit komme, da der Kaufvertrag von Anfang an nichtig gewesen sei, nicht in Betracht, ist unrichtig* denn wie oben ausgeführt (Nr. 2 und 3), liegt keine Vertragsniehtigkeit vor.
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5. Da die Revisionsrügen sich als unbegründet erweisen und das angefochtene Urteil auch keinen sonstigen von Amts wegen zu beachtenden Rechtsfehler zu dem Uachteil der Beklagten erkennen läßt, ist die Revision mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.
Br. Augustin Br. Piepenbrock Rothe
Mattem Hill