Volltext der Entscheidung
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fiir die .Amiliehe Sammlung:!,!;:/.!^
Gesetzs . Wchaucgseigenlumsgesetz vom 15» Harz I9r3'.l §§ 31 1 Abs, : ? 33 Absc. 1, 36 Abs» 1 und 4, 63
Rechtssatzs Wenn auch das ;Wohnungseigentumsgesetz sachlich-rechtliche,Über Leitungnvorschr :i f ten nicht ;cn t-hal lM so kann doch ira einzelnen Rai le c Ln vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbar Lee veräußert.! ches, ' vererbliches und zur Eintragung i im; Grundbuch hestiinnites Wohn-; und Nutzungsrecht h ;; ail einem Siedlungshaus als rauerwoknrecht5 Best inrmungen über die Aufkündigung den Vertrages durch den Eigentümer und die Rückzahlung von i Einzahlungen et Ls Vereinbarungen über den •Heimf all ’und : die .daraus entstehende Entschadiguhgspf licht’; des Eigentümers, anzusehen seinift.
Aktenzeichens W'ER :99/f517Ai „„ , 1 ■■■ ■
: LG :; Hamburg
Urt.o des BGH v„ 230,A OLG Hamburg
J_. ZR 99/57
Verkündet am 23» April 1958 gymalla., Justizobersekretar ais Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
I. m Namen des Volkes
In dem Rechtsstreit;
der Offenen Handelsgesellschaft in Firma SflHHHHIBgaSeilschaft Hermann und Paul vertreten durch ihren Gesell-
schafter Kaufmann Fritz-Hermann FfHBL 11 -Straßel
Klägerin, Berufungsklägerin, An-Schlußberufungsbeklagten und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigteri
Rechtsanwalt
gegen
d enkauf männi sehen Ange stellt en Fra:
OflHHHBBBV (Wohnung Nr«
Beklagten, Berufungsbeklagten, Anschlußberufungskläger und Revisionsbeklagten ?
- Prozeßbevollmächtigter
Rechtsanwalt
hat der V„ Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die münd-
liche Verhandlung vom 23= April 1958 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr» Tasche sowie der Bundesrichter Prü Augustin, Pro Rothe, Dr« Freitag und Pr« Mattem
für Recht erkannts
Pie Revision gegen das Urteil des 3= Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 14= Februar 1957 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen«
Von Rechts wegen
2
Tatbestands
Die Klägerin hat auf ihrem Grundstück in 1C|
I, eingetragen im Grundbuch für diese Gemeinde, Bd»
Bl, 08
m
den Jahren 1937/39 500 Reihenhäuser erbaut, v;o
zu ihr von der Reichsversicherungsanstalt•für Angestellte Mittel in Höhe von 2 Millionen HM zur Verfügung gestellt worden waren» Eines dieser Häuser hat der Beklagte im Jahr 1939 zu Wohnzwecken erhalten» Ihre Rechtsbeziehungen haben damals die Parteien durch eine ’’Vorläufige Vereinbarung” regelt. Diese hat folgenden Wortlauts
Dem Wohnberechtigten ist der Wortlaut des Wohnend Nutzungsrechtvertrages bekannt» Der Vertrag wird abgeschlossen, wenn die Eintragungen des Wohnrechts für den Vertragschließenden erfolgen kann»
Es wird hierbei auf das Rundschreiben vom 23» März 1937 verwiesen» Der V/ohnberechtigte verpflichtet sich, den Wohn- und Nutzungsrechtvertrag anzuerken-neu und zu unterschreiben»'
Diese Vereinbarung beginnt mit dem .....
Beide Teile sind bis zu dem endgültigen Abschluß des Wohn- und Nutzungsrechtvertrages berechtigt, diese vorläufige Vereinbarung mit sechswöchiger Frist auf jeden Monatsletzten zu kündigen» .»»»»»
In dem erwähnien Rundsehre.1 be• i vom 23» Marz 1937 harte die Klägerin mitgoxei.lt, der Wohn- und Nutzungsrecht
vertra mann R
dem einzelnen Siedler aus der Schrift von "Dein Klein-Häuschen” bekannt sei, werde a
Her
bge-
schlossen, wenn das entsprechende Grundbuchblatt ..bereinigt sei und die Eintragung des»Wohnrechtes für die Vertrag-s'chli eßenden erfolgen könne» Bis zu dem Abschluß des Vertrages gelte die unters ehr i eb 6:ne,:iy ör lauf i'ge Vereinbarung»
Der Entwurf des Wohn- Üiid Nutzungsreohtvertrages ist in der Schrift von Hermann E0BI (Bl» 39 - 48) abge-
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druckte Ferner enthält die Schrift Erläuterungen der Klägerin zu diesem Vertrage
Der Beklagte hat seit seinem Einzug in das ihm zugewiesene Haus eine monatliche Nutzungsgebühr nach Maßgabe des vorgesehenen Vertrages entrichtet« Die Klägerin verlangte im Jahre 1955 vom Beklagten und anderen Siedlern eine Erhöhung dieses Betrages um 15 $ unter Bezugnahme auf die §§ 5 und 6 des Bundesmietengesetzesf Da der Beklagte diesen Betrag nur unter Vorbehalt zahlte, suchte die Klägerin eine Klärung der Rechtslage durch Erhebung der Klage zu erreichen; gleichzeitig kündigte sie die vorläufige Vereinbarung zu dem 31» Dezember 1955.
Die Klägerin hat beantragt,1
festzustellen, daß der Beklagte verpflichtet ist, für die von ihm genutzte Wohnung in dein der Klägerin gehörigen Hause iJiHHV» ÖflBBI
auf die Grundmiete von 40 DM einen Zuschlag von 15 fo - 6 DM monatlich nach dem Bundesmietengesetz an die I5 *-J.cU serin zu zahlen»
Nach Ansicht der Klägerin.ist die vorläufige Vereinbarung für das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis maßgebend» Zum Abschluß eines Wohn- und Nutzungsrechtvertrages sei es nicht gekommen, weil ihm rechtliche Schwierigkeiten entgegenstanden. Das sei auch noch der Hall nach Inkrafttreten des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (W'ohnungseigentumsgesetz) vom 15° März 1951 (BGBl I, 175) - WEG -« Der durch die vorläufige Vereinbarung geschaffene Rechtszustand sei aber ein Kiet-yerhältniso
Der Beklagte hat um Abweisung der Klage gebetene Nach seiner Auffassung liegt ein MietVerhältnis zwischen den Parteien nicht vor» Der vorgesehene Vertrag sei zwischen den Parteien in der Zwischenzeit zustande gekommen. Die Klägerin habe sich viele Jahre hindurch an die Bestimmungen dieses Vertrages gehalten und aus ihnen Rechte gegenüber ihren Siedlern abgeleitete Das demnach vereinbarte Wohn- und Nutzungsrecht sei seiner Natur nach nichts anderes als: ein Dauerwohnrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz <> Die Klägerin sei daher verpflichtet? zu Dunsten des Beklagten ein Dauerwohnrecht im Grundbuch eintragen zu lassen *
Der Beklagte hat im Wege der Widerklage beantragt,, die Klägerin zu verurteilen? im Grundbuch von Bdo ^0-Bl» ein Dauerwohnrecht gemäß dem Gesetz über das
Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht hinsichtlich des ihm überlassenen Grundstücksteils gemäß den Bedingungen des von der Klägerin entworfenen Wohn- und.Nutzungsrechtvertrages in der Passung vom 9 ■> Dezember 1936 zugunsten des Beklagten einzutragen? hilfsweise festzustellen? daß die Klägerin zu dem Abschluß und zur Durchführung eines schriftlichen Vertrages zwecks Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch verpflichtet ist»
Die Klägerin hat um.Abweisung der Widerklage gebeten»
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und dem Hilfsantrag der Widerklage :;stdttgegeben, im übrigen auch die Widerklage abgev/iesen,
Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen? auf die Anschlußberufung des Beklagten? in-
~ 5 -
oOv<ej.t dessen Hilfsantrag stattgebend, das landgerich t liehe Ui ^eil dahin abgeändert, daß die Klägerin verurteilt v/ird, ffiit deni Beklagten einen Vertrag gemäß den Bedingungen des von der Klägerin entworfenen Wohn- und Nutzungsrechtvertra-ges in der Fassung vom 9„ Dezember 1936 zwecks Eintragung eines Dauerwohnrechts im Grundbuch von Bd,
Bl« zugunsten des Beklagten.hinsichtlich des ihm über-
lassenen Grundstücksteiles ab'zuschließen«
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre bisherigen Anträge auf Zuspruch der Klage und Abweisung der-Widerklage weiter« Der Beklagte bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels»
- En t scheidun^Sigründej
L Das Berufungsgericht führt ausi Der vorgesehene
'lohnund Hutzungsrechtvertrag sei bisher noch nicht
mm
Abschluß gekommen« überdies habe vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes eine dingliche Sicherung des Wohnrechtes nicht stattfinden können, weil weder das dingliche
Wohnrecht (§ 1092 BGB) noch, der Nießbrauch vererbt oder übertragen werden könnten„ Der Hauptantrag der Widerklage sei daher abzuwoisen =
Die vorläufige Vereinbarung sei ein Vorvertrag« Aus ihr ergebe sich eine klagbare Verpflichtung der Klägerin zur Kitwirkung beim Abschluß des Hauptvertrages« Die erforderliche Bestimmtheit der zu übernehmenden Verpflichtungen sei durch die Bezugnahme auf den Entwurf erfolgt« Die vorläufige Vereinbarung weise auch keine Mängel der Form auf; Schriftform sei für die Verpflichtung zur Bestellung eines Dauerwohnrechts nicht vorgeschrieben; auch Vorverträge über
langer '«ährende MietVerhältnisse bedürften keiner Schrift-form. Das gelte auch für Verpflichtungsgeschälte zur Eintragung einer Grundstücks-belastung«
Hit diesem Teil der Urteilsgründe befaßt sich die Revision nicht.,, Er enthält auch keinen Rechtsirrtum, Das gilt vornehmlich für .die Fräge,. ob die vorläufige Vereinbarung als Vorvertrag einer Schriftform bedurfte (Pritsch. Das Wohnungseigentüinsgesetz 1956 § 31 IV 2)
2.0 Das Berufungsgericht fährt forts § 306 BGB stehe der Wirksamkeit ..der vorläufigen Vereinbarung nicht entgegen, ;Sie:sei nämlich abgeschlossen worden in .der,Erwartung y daß das rechtliche Hindernis, das der Eintragung des''Wohn- und Nutzungsrechtes : damals entgegengestanden habe, wegfallen werde. Dafür sprächen die Erläuterungen in der Broschüre "Dein Klein-IIäuschen” (S,.35 ff). Der Gedanke eines vererblichen und übertragbaren dinglichen Wohnrechtes sei zur Zeit des Vertragsabschlusses nicht neuartig gewesen» Die Förderung des Eigentums sei ein besonderes Anliegen des damals herrschenden politischen Systems gewesen. Die Vertragsteile hätten daher mit einem baldigen Portfall des-, rechtlichen Hindernisses rechnen dürfen. Für die Gültigkeit der vorläufigen Vereinbarung sei es Hohne Bedeutung, daß sich diese Erwartung erst nach 12 Jahren-erfüllt habe. Die Parteien hätten jedenfalls diesen Umstsnd nicht zu dem Anlaß genommen, den vorläufigen Vertrag zu beendigen»
: Auen diese Ausführungen werden von der Revision nicht angogriff enj sie jlässeh. ..einen RechtsirrtÜm nicht hervortreten, - -g-a
3, Die Revision ist aber: der Auffassurig, die in der vorläufigen Vereinbarung übernommene Leistung sei nach wie
vor unmöglich« Hierzu hat das Berufungsgericht dargelegts
Der Wille der Parteien sei darauf gerichtet; gewe-sen, ein dem Eigentumsbegriff nahekommendes Recht zu begründen (§ 2; des Entwurf es) « Dieses dinglich gesicherte Recht entspreche der in § 31 WEG gegebenen Begriffsbestimmung des Dauerwohnrechtesu Der Entwurf des Wohn- und Nutzungsrecht-Vertrages genüge auch den unabdingbaren Erfordernissen des § 33 Abs. 1 WEG; Vererblichkeit und Übertragbarkeit des Rechtes seien in dem Entwurf'ausdrücklich vorgesehene Ein Heirafallanspruch sei nicht als gesetzliches Erfordernis auf gestellt, Allerdings sei für langfristige.. Dauerwohnver-trage eine Entschädigungspflicht im Gesetz vorgesehen, wenn der Eigentümer von dem Heimfallrecht Gebrauch machen wolle. Diese Vorschrift (§ 41; WEG) gehöre indes zu dem gesetzlichen Inhalt des Dauerwohnrechtes ungeachtet etwa entgegenstehender Abmachungen der Parteien. Im übrigen enthielten .§§ 14 und 15 des Entwurfes Bestimmungen, die dem Heimfall entsprächen und der Entschädigungspflicht genügten. Bedenken gegen die Wirksamkeit der vorläufigen Vereinbarung ließen sich auch nicht aus § 32.Abs« 3 YflSG herleiten; die Prü-fungspflicht des Grundbuchamts erstrecke sich auf die Eintragungsbewilligung, nicht schlechthin auf den schuldrechtlichen Vertrag«
Der Haupteinwand der Revision, die in dem Entwurf vorgesehene Ausgestaltung des Wohn- und Nutzungsrechtes widerspreche dem Gesetze, deshalb: sei der Vorvertrag nichtig, die Verurteilung-1 zu dem Abschluß .eines nichtigen Vertrages sei aber -weh mangels Rechtsschutzinteresses unstatt-
Li
halt, ist nach Auffassung des Beklagten schon deshalb unberechtigt, weil der Willeder Parteien bei Abschluß des Vorvertrages c.ahin gegangen sei, einen im Rahmen der körn-
inenden Gesetzgebung möglich"'werdenden Haupt vertrag abzu-schließen. Dem kann nicht gefolgt werden. Denn das Berufungsgericht hat eine dahin gehende Feststellung" gerade nicht getroffen. Die Klägerin hatte stets■ vorgetragen, die Parteien hätten den v o r g e s e h e n e n Vertrag und nur diesen schließen wollene Der Revision muß daher
in ihrem Ausgangspunkt augestimmt....werden, daß die Klägerin zu dem Abschluß dieses Hauptvertrages nicht verurteilt werden könnte,: wenn er auch heute noch als Ganzes dem Gesetze widerspräche C&er die Dichtigkeit einzelner Bestimmungen die Unwirksamkeit des;ganzen Vertrages zur Folge hätte ö ■
Die Revision hat bei ihrem Einwand, der vorgesehene •Hauptvertrag lasse 'sich auch nach dem Inkrafttreten des: Wohnung s e i g ent ums ge s e t ze s nicht "erfüllen, vornehmlich die Regelung Res Heimfallanspruchs, im Auge, Hier besteht nach ihrer Meinung ein unlösbarer Widerspruch zwischen der von den Par-
teien vorgesehenen und der im erwähnten Gesetz getroffenen Regelung, Hierzu ist:'.'zu bemerken?
a) Das vorgesehene Wohn- und Nutzungsrecht stellt sich, wie das Berufungsgericht "ohne Rechtsirrtum dartut, als ein dör r: iches Dauerwohnrecht; im Sinne des § 31 WEG 'dar. Das'"Ge setz. Hat- zwar Vorschriften zur Überleitung be-
stellender Rechtsverhältnisse - in die durch dieses Gesetz geschaffenen Hechtsformen nicht.vorgesehen; es trifft lediglich Bestimmungen über die gebührenrechtliche Behandlung von Umwandlungen "alter Rechte in die neuen Rechtsformen ( § 63 WEG) .c, Dadurch wird aber nicht die Bejahung der: Frage ausgeschlossen, ob in vor Inkrafttreten dieses Gesetzes
abgeschlossenen Vereinbarungen Rechte bestellt werden konnten ; deren Wesen und Inhalt erstmals durch dieses Gesetz
geregelt wurden. Daß die Parteien nicht die Bezeichnung des Gesetzes, nämlich Dauerwohnrecht , gewählt haben,, schadet nichts.- Auch an ganzen Gebäuden mit allen ihren Bäumen kenn ein Dauerwohnrecht bestellt werden (Pritsch a, a, 0. § 31 II 3 - a-5 aa) c Es ist' auch nicht zu - beanstanden, daß das Berufungsgericht die im-Hauptvertrag vorgesehenen Kündigungsmög-lichlceiten (§§ 14- und 15) als Heimfall im Sinne des § 36 WEG behandelt hat« Eine Kündigung, wie sie bei Mietverträgen möglich ist, gibt es bei dem Dauerwohnrecht, einem dinglichen liechte. nicht (vgl, Hoche NJYJ 1954, 960 Inm,) » Die als "Voraussetzungen für die Kündigung bezeichne'ten Umstände sind daher als solche für den Heimfallanspruch zu werten«
Für kurzfristige Dauerwohnrechte hat es der Gesetzgeber den Parteien freigestellt, Abmachungen Im Palle des Heimfalls über einen Entschädigungsanspruch, dessen Höhe, Art und Berechnung zu treffen (§ 36 Abs». 4 WEG)« Die Parteien können dies in der Form der Begründung schuldrecht-
licher Verpflichtungen tun? sie können aber auch ihre Ver-
einbarungen zu dem Inhalt des Dauerwohnrechtes erklären, so daß sich das dingliche Hecht hierauf erstreckt. Für langfristige Dauerwohnrechte bestimmt das Gesetz, daß der Eigentümer eine angemessene Entschädigung zu gewähren hat, wenn er von dem Heimfallrecht Gebrauch macht» Nach Ansicht von Pritsch (a, a» 0. § 41 III 1) und Diester (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht 1952 § 41 Hand-
note 19) ist diese Pflicht jedoch nicht als gesetzlicher Inhalt des langfristigen Dauerwohnrechtes anzusehen; es handele: sich hierbei lediglich um eine gesetzliche unabdingbare Verpflichtung zur Zahlung einer angemessenen Ent-
schädigung Die Parteien können aber jedenfalls durch Vereinbarung die Entschädigungspflicht zu dem Inhalt des ding-
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lichen Rechtes machen5 es steht ihnen auch frei, da das Gesetz, die Ausgestaltung des Anspruches nicht vornimmt, über Höhe, Berechnung und Art der Entschädigung Vereinbarungen zu treffen (\7eitnauer/\7irths , ■ Wohnungseigentumsgesetz 2» A.ufl = § 41 Aniru 3; llubernagel, Wohnungseigentumsgesetz 1952 § 36 Anmc Sie können aber bei langfristigen Dauerwohnrechten den Entschädigungsanspruch nicht schon dem Grunde nach aus-schließen (§ 41 Abs* 3 WEG)„
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Regelung des § 41 Absc 3 WEG äussere ihre Wirkung kraft Gesetzes ungeachtet entgegenstehender Vereinbarungen, Im übrigen enthalte der Vertragsentwurf in den §§ 14 und 15 Bestimmungen, die dem Heimfall entsprächen und der Entschädigungspflicht genügten,, 'Hinsichtlich der Entschädigungspflicht begründet das Berufungsgericht diese Auffassung nicht näher,, Sie geht aber, wie sich aus dem Zusammenhalt der Urteilsbegründung entnehmen läßt, auf folgende'Erwägungen'zurück?
In § 13 des Entwurfes wird für den Fall der... Auf gäbe des Rechtes durch den Berechtigten lediglich der Anspruch auf Rückvergütung seiner.-,Einzahlung gewährt» Kündigt die Klägerin mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, das heißt, macht sie ein Heimiallrecht unter den Bedingungen des § 14 des Entwurfes geltend, so regelt sich die »etwaige Rückzahlung der Einzahlung nach § 13 'Abs»'2"„ Dem Berechtigten stellt demnach lediglich ein Anspruch auf Rückzahlung der Einzahlung zu» Wird das Heimfallrecht aber unter den besonderen Voraussetzungen des § 15 c.es Entwurfes beansprucht, so ist, wie die Revision zutreffend annimmt., die Rückzahlung der Einzahlung ausgeschlossen; dies ergibt sich aus § 4 Abs» 1 Satz 2 des Entwurfes» Darnach wird die Einzahlung nur unter den Voraussetzungen der
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§§ 13 und 14 des Entwurfes von der Klägerin ’’getilgt” „ Eine Bestiramung des Wortlautes; daß in diesem Falle jeglicher Entschädigungsanspruch entfällt, enthält der Vertragsentwurf nicht» Es läßt sich, indes aus dem Zusammenhalt der VertragsbeStimmungen die Auffassung vertreten, daß die Klägerin in diesem Falle (§ 15 des Entwurfes), keine Entschädigung zu zahlen habe«. Fiese Regelung wäre, weil sie dem § 41 Abse 3 WEG widerspräche, nicht wirksam. Ersichtlich hat indes das Berufungsgericht,'weil die Klägerin in ihren Erläuterungen zu dem Vertragsentwurf (Seite 38 der Schrift') selbst betont hatte, die Bestimmung des'§ 15 "komme wohl nur selten zur Anwendung", die Überzeugung gewonnen, daß die Unwirksamkeit dieser Teilregelung nicht auch die Unwirksamkeit des ganzen Vertragswerkes nach sich ziehe. Es betont, Abweichungen, die auf die Entstehungszeit des Entwurfes zu-i’ücksuführen seien, hätten auf die Wirksamkeit der vorläufigen Vereinbarung als Vorvertrag keinen Einfluß (Sc 16 der UA) ... Eine solche Auslegung des Parteiwillens war möglich (. § 159 BGB), sie läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Sie bedeutet , daß die Parteien verpflichtet sind, den Hauptvertrag abzuschließen, ausgenommen den - etwa gewollten - Ausschluß der Entschädigungspflicht beim Heimfall des § 15 des Entwurfes, Einer Abänderung des Vertragstextes bedurfte es nicht, weil, wie bemerkt, der Entwurf einen wörtlichen Ausschluß der Entschädigungspflicht nicht enthält. Sonach haßen, wenn der Hauptvertrag abgeschlossen ist, die Parteien in Wahrheit über eine Entschädigungspflicht beim Heimfall gemäß § 15 des Entwurfes keine bindenden Abmachungen’ getroffen, Biese Lücke.im Vertrag ergänzt aber das Gesetz durch die Bestimmung des § 41 Abs, 3 WEG selbst. Legt man,, wie das Berufungsgericht, den Vorvertrag in diesem ginne aus, ist demnach die Klägerin verpflichtet, den Vertrag ohne, den - etwa gewollten ~ Ausschluß der Entsehädigungspflicht
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abzusehließen, so ist die Klägerin nicht zu einer gesetzwidrigen -Leistung verurteilt -worden« In der Verbindung mit § 41 Abs« 3 WEG schließen nämlich die Vertragsbestimmungen eine Entschädigungspflicht nicht schon dein Grunde nach aus«
Freilich dürfen die vertraglichen Bestimmungen den gesetzlichen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung nicht beeinträchtigen. Ob dies der Fäll ist, ob also im Falle des § 14 des Entwurfes durch die Rückzahlung - der Einzahlung eine angemessene Entschädigung geleistet wird, läßt sich aber nicht von vornherein entscheiden, sondern muß von Fall zu Fall anhand der gegebenen Umstände festgestellt werden.
Lie Angemessenheit muß nämlich zu der Zeit vorliegen, zu der von dem Heimfallrecht Gebrauch gemacht wird, nicht etwa zur Zeit der Vereinbarung« Es kann bei Berücksichtigung aller Umstände sogar gerechtfertigt sein, die Entschädigung auf Null festzusetzen, beispielsweise wenn der Berechtigte durch Vernachlässigung des bewohnten Hauses hohe Kosten zu dessen Instandsetzung verursacht hat (Wcitnauer/Wirths a« a« 0., § 41 Amu, 3; Pritsch a. a« 0« § 41 III 2)« Es kann deshalb unter Umständen auch eine angemessene Entschädigung darstollen, wenn dem Berechtigten die 1 s 1 umgewertete Einzahlung nach gewissen Abzügen zurückerstattet wird« Im einzelnen Falle ist von der vertraglichen Regelung auszugehen; führt,"sie zu keinem billigen Ergebnis, so bleibt es dem Berechtigten Vorbehalten, auf § 41 AbSc 3 WEG zurückzugreifen (Diester a« a, 0 § 41 Anim 18) 4
Ungültig wäre die Regelung, der Eilt schädigungspf licht heim Heimf all gemäß § 14 des Entwurfes allerdings, -'dann, wenn' sie offensichtlich den Stempel der Unbilligkeit tragen würde« Die Regelung ist indes nicht schlechthin ungeeignet, den Anspruch auf eine angemessene Entschädigung im Falle des § 14
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des Entwurfes zu gewährleisten„ ha für den Heimfall des § 15 wie ausgeführt, hinsichtlich des Entschädigungsanspruches keine findenden Abmachungen getroffen sind, verbleibt es hier bei der gesetzlichen Regelung; die ohnehin eine angemessene Entschädigung zubilligt„
b) Durchgreifende Bedenken gegen die Möglichkeit der Eintragung des Rechtes im Grundbuch sind nicht vorgetragen worden. Es kann zunächst fraglich sein, ob im vorliegenden Palle der Entschädigungsanspruch zu dem Inhalt des dinglichen Dauerwohnrechtes gemacht ist oder ob sich die Parteien mit der schuldrechtlichen Ausgestaltung dieses Anspruches begnügt haben,, Es trifft nicht zu, wenn die Revision ausführt, der Entschädigungsanspruch müsse, falls ein Heimfallanspruch vereinbart sei, als Inhalt des Rechtes im Grundbuch eingetragen sein. Richtig ist vielmehr, daß es der Eintragung im Grundbuch bedarf, wenn die Parteien ihre Vereinbarungen zu dem Inhalt des dinglichen Rechtes machen wollten,. Ist letzteres der Pall, so erstreckt sieh allerdings der dingliche Schutz nicht auf die Entschädigungspflicht aus dem Heimfall gemäß § 13 des Entwurfes, Insoweit besteht, wie dargelegt, nur per gesetzliche obligatorische Anspruch auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung (§ 4-1 Abs<> 3 WEG), Das hindert aber die Eintragung des Dauerwohnrechtes mit seiner Ausdehnung auf die gemäß § 14 des Entwurfes zu zahlende Entschädigung nicht.» Den Parteien steht es frei, wieweit sie den dinglichen Schutz, erstrecken wollen. Das Grundbuchamt ist nach § 32 Abs, 3 WEG befugt,.die Eintragung des Dauerwohnrechtes abzulebnen, wenn über die Voraussetzungen des Keimfallanspruchs' und über die Entschädigung keine Vereinbarungen getroffen worden sind» Im vorliegenden Rulle liegen jedoch Vereinbarungen vor» Wie die Parteien die Angelegenheit: im einzelnen geregelt haben, wobei Vertragslücken
durch das Gesetz selbst ergänzt werden können> ist, abgesehen yon der verbotenen Ausschließung einer Entschädigung, itir die Prüfungspflicht des Grundbuchamtes nicht entscheidend (Diester a, a0 0« § 32 Anmc 9) ° Ob die Vereinbarungen für jeden denkbaren Dali die im Gesetz vorgesehene angemessene Entschädigung siehern, hat das 'Grundbuchamt nicht zu prüfen (Pritsch a*. -ae 0* § 41 III 25 Diester an a, 0» § 41 Anmc 19) Pür das Grundbuchamt ist maßgebend, daß Vereinbarungen getroffen worden sind» Der Sinn der Vorschrift des § 32 Abs»
3 WEG ist nämlich der, die Parteien anzuhalten, über die dort angeführten Punkte klar zu werden« Der .Grundbuchrichter muß die Entscheidung darüber, ob die Vereinbarungen eine angemessene Entschädigung gewährleisten, dem Richter der streitigen Gerichtsbarkeit überlassen, zu demal da eine abschließende Beurteilung erst im Zeitpunkt des Heimfalls getroffen werden kann.;
c) Zu Unrecht findet die Revision schließlich' einen Widerspruch zu dem Gesetz darin, daß die ^vorgesehene Regelung des Entwurfes nicht die aus dem Mieterschutz sich ergebenden Rechte des Berechtigten beachte (§ 36 Abs» 2 WEG)= Durch diese Vorschrift wird nämlich, wie Pritsch zutreffend ausführt (a, ac.0o § 36 IV 1 a), nicht die Vertragsfreiheit der Beteiligten bei der Vereinbarung von Gründen für den Heimfall berührt, sondern nur die Befugnis des Eigentümers, im gegebenen Palle den Heimfallanspruch auf den vereinbarten Grund zu stützen, wenn nach dem Mieterschutzgesetz eine Kündigung nicht zulässig wäre» Die Bemerkung des Berufungsrichters, welche Tatbestände des Entwurfes im Widerspruch zu § 36 Abs»
2 stünden, müsse das im Streitfall berufene Gericht entscheiden, ist in diesem Sinne richtigzustellen» Wenn das angefoch-tenc Urteil fortfährtdie Parteien sollten deshalb den Entwurf noch gemeinsam überarbeiten und überholte Bestimmungen
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ausmerzen? so handelt es sich dabei um Empfehlungenauf denen das Urteil nicht beruht«
d) Eine ergänzende Vertragsauslegung hat das Berufung gericht, wie sich aus Vorstehendem ergibt, nicht vorgenommen Es kenn deshalb die Beantwortung der 'frage dahin stehen,, ob eine (rechtsgestaltende) Auslegung eines Vorvertrages dergestalt zulässig ist?'daß anstelle des vorgesehenen Vertrages ein anderer mit einem den veränderten Verhältnissen angepaßten Inhalt abzuschließen ist (vgl? Diester af a« 0« § 32 Anm 15)„ Die Ausführungen der Revision; die ergänzende Vertragsauslegung sei hier unstatthaft gewesen, gehen mithin ins Lee rß «
Bei der Anwendung und Durchführung des Hauptvertrages werden sich allerdings Bestimmungen als überholt oder unzureichend erweisen können-. Können sich die Parteien insoweit nicht zu einer ergänzenden Vereinbarung zusammenfinde? so werden im Streitfälle auch durch ergänzende Auslegung des Vertrages den neuen Verhältnissen angepaßte Entscheidungen zu treffen sein« In ihrem Schreiben vom 13« Dezember 1950 an den Siedler Otto Günther (GA Bl« 29) hat die Klägerin selbst betont, es müsse eine endgültige Fassung des Vertrages im Rahmen der h e ut_i_gen, Gesetzgebung gefunden werden, die es ermögliche, ihr'ideelles Ziel des Wohn- und Nutzungsrechts Vertrages. zu verwirklichen« Der Gedanke der Anpassung^ bcdiirftigkeit des Vertrages ah die modernen Verhältnisse ist ihr sonach nicht fremd« Ulit Recht hat das Berufungsgericht beispielsweise bei der)) Erörterung der -Eintragungsfähigkeit' des .Dauerwohnrechts ausgeführt, die Parteien seien aus dem schuldrechtlichen Vertrage heraus verpflichtet,, die Eintragungsbewilligung den grundbuchrechtliehen Erfordernissen nach Maßgabe des neuen Rechts anzupassen?>
Ac Zur vorsorglichen''KühüigUüg ,'&er vorläufigen Ver-nbarung hat das Berufungsgericht ausgeführta
Die Kündigung sei rechtsmißhräuchlichc Sie stehe offenkundig im Zusammenhang mit der gerichtlichen Geltendma-'-kung des Anspruches: aus der vorläufigen Vereinbarung auf Abschluß des Hauptvertrageso Sie habe nur den Zweck, sich c-i eser Verpflichtung zu entziehen,, Bas Kündigungsrecht ha-der Klägerin die Möglichkeit zu einer endgültigen Ent-chließ.ung offengehalten, um den.Abschluß des Vertrages ni t einem nicht genehmen Bewerber zu vermeid ehe. Die Kläge-rin habe nun viele Jahre Gelegenheit gehabt,, den Vertragszustand zu beenden. Sie habe aber immer wieder erklärt, sie stehe.zu der Vereinbarung. Der"Anlaß zu ihrer' Sinnesänderung' dürfte in der Besorgnis bestehen, die auf dem Grundstück eingetragenen Belastungen nicht erneut valutie-xeii zv nÖiT-iisn d
Was die Revision hiergegen vor bringt., entbehrt der Durchschlagskraft. Das Berufungsgericht hat keineswegs dem Satz widersprechen wollen, wer von seinem Rechte Gebrauch mache, tue grundsätzlich kein Unrecht; eine allgemeine Verpflichtung, die Ausübung eines Rechtes zu unterlassen, wenn sie einem andern Schaden bringe, bestehe nicht. Der Revision ist auch- zuzugeben,' daß nicht .jede unbillige Höchts-verfolgung durch den Einwand des Rechtsmißbrauchs ausge-schaltet - werden kann« Im vorliegenden Pall tragen aber die besonderen Umstände, die das Berufungsgericht festgestellt .bat, seine rechtliche Würdigung. 'Danach hat die Klägerin immer wieder betont, daß sie den /Vertrag ab schließen... werde, sobald die rechtlichen Voraussetzungen hierzu^gegeben warenc Damit setzt sie sich aber in Widerspruch., wenn sie von dem für andere Zwecke vorgesehenen Kündigungsrecht Ge-
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■brauen macht, nur um den Abschluß des Haupt Vertrages zu vermeiden- Baß sich die Dauer des Provisoriums langer als erwartet gestaltete, spielt in diesem Zusaipmanhang ebensowenig eine Rolle wie der Umstand , daß sich nach Angaben der Klägerin die Kosten für die Instandhaltung der Häuser seit 1936 wesentlich erhöht-haben, letzteres konnte im laufenden Rechtsstreite ohne weiteres nachgeprüft werden. Hin Anlaß zur Kündigung des Vertrages war auch damit nicht gegeben-Der Hinweis der Revision darauf, die Klägerin habe ihren Mietern vorgeschlagen, ein lebenslängliches Wohnungsrecht unter Verzicht auf eine Kündigung einzuräumen, ist unbe-hetfliehe Damit brauchte sich das Berufungsgericht.nicht zu befassen;.. Dem Beklagten steht, der weltergehende Anspruch auf Schaffung eines dinglichen Dauerwohnrechtes zu. Auf das Angebot der Klägerin mußte er nicht eingehen, Wenn or sich weigerte, diesem Angebot nachzukommen, so war dieser Umstand nicht geeignet, das als rechtsmißbräuchlich gekennzeichnete Verhalten der Klägerin anders rechtlich zu würdigen.
5* Die mit der Klage geltend gemachte Mietzinserhöhung ist nach Auffassung des Berufungsgerichtes nicht berechtigt-Sie würde entfallen,, wenn das Dauerwohnrecht bereits im Grundbuch eingetragen wäre» Auf dieses Rechtsverhältnis würden nämlich die Bestimmungen des Bundesmietengesetzes keine Anwendung finden. Auch aus dem Vortrag selbst (§ 5 des Entwurfes) ergebe sich der Ausschluß der Erhöhung» Das gegenwärtige 'Verhältnis .-der Parteien sei allerdings als Mietverhältnis anzusehen. Die Forderung der Klägerin erweise sich aber als .unzulässige Rechtsausübung» Die Klägerin mache nämliche Ansprüche geltend;, die sie nicht hätte stellen können, wenn sie rechtzeitig ihre Verpflichtung aus der vorläufigen Vereinbarung erfüllt hättet Letzteres sei ihr seit dem Inkrafttreten des »ohnungseigentumsgesetzes möglich gewesen.
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Seitdem seien bereits mehrere Jahre verstrichen.
Auch dieser Teil der Urteilsgrunde hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Die Revision hat sich mit ihm nicht eigens befaßt.
Hach alledem kann: das Rechtsmittel der Klägerin keinen Erfolg haben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO,
Dr, Tasche Drv'■■'■Augustin Rothe
Dr0 Freitag Din Mattem
