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BGH

Gericht: BGH

Von Rechts wegen Tatbestand Im Juli 1972 schloß der Kläger, vertreten durch die BRWB Dr. Aflflfc GmbH Deutschland, als Auftraggeber mit der Beklagten als Auftragnehmerin einen "Betreuungs-und Verwaltungsvertrag” (im folgenden: Betreuungsvertrag), auf Grund dessen die Beklagte nach dem sogenannten Bau-herren-Modell in MflBHi eine Eigentumswohnung für den Kläger errichten ließ. !,Die Auftragnehmer in garantiert dem Auftraggeber auf Wunsch den Rückkauf der erstellten Eigentumswohnung(en) gegen Zahlung von 130 % des für den Erwerb des Grundstücksanteils und für die Erstellung der Wohnung eingesetzten Barkapitals unter Übernahme der grundbuchmäßig gesicherten Fremdfinanzierung nach Ablauf der ersten Vermietungsperiode von 5 Jahren. Einem vor Ablauf der ersten fünfjährigen Vermietungsperiode gestellten Verlangen des Klägers auf Rücknahme der Wohnung kam die Beklagte nicht nach. Mit der Klage hat der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Annahme des notariellen Vertragsangebots vom 6. Im Wege der Anschlußberufung hat der Kläger hilfsweise beantragt, die Beklagte zu verurteilen, ein dem Wortlaut seines Angebots vom 6. Januar 1980 entsprechendes (eigenes) Angebot an den Kläger abzugeben und ebenfalls die Auflassung zu erklären, wiederum hilfsweise, die Verpflichtung der Beklagten zu dem Ersatz des dem Kläger dadurch entstandenen Schadens, daß die Beklagte der vertraglich eingeräumten Rückkaufsgarantie nicht nachgekommen ist, festzustellen. 1.Der Senat teilt die Auffassung des Berufungsgerichts, daß eine rechtswirksame Verpflichtung der Beklagten begründet worden ist, wonach der Kläger den Abschluß eines Kaufvertrages verlangen kann, der der in § 4 des Betreuungsvertrages geschlossenen Vereinbarung entspricht. Denn bei dem Betreuungsvertrag handelt es sich um einen Formularvertrag, wie sich aus den Vertragsexemplaren sowie dem Musterformular ergibt, die von den Parteien vorgelegt worden sind; im übrigen ist dies dem Senat auch aus verschiedenen Parallelprozessen bekannt, die bei ihm gegen die Beklagte anhängig sind (zur Revisibilität der Auslegung formularmäßiger Vertragsbedingungen s. Voraussetzung der vollen Nachprüfung durch die Revisionsinstanz ist allerdings, daß der Anwendungsbereich des Formularvertrages über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausreicht und daher die Gefahr unterschiedlicher Auslegung besteht (s. April 1974 abgeschlossei worden sind, sofern - wie dies vorliegend der Fall ist -die Rechtsstreitigkeit hieraus erst nach diesem Zeitpunkt anhängig wird (Art. 3 und 4 des Gesetzes zur Änderung der ZPO vom 21. März 1978, WM 1978, 708), und deshalb nicht davon ausgegangen werden kann, es werde jedenfalls für den Normalfall nur ein Oberlandesgericht mit der Auslegung befaßt sein. a) Unter Beachtung dieser Gesichtspunkte ist der Senat mit dem Berufungsgericht der Auffassung, daß durch § 4 des Betreuungsvertrages eine einseitige Erwerbsverpflichtung der Beklagten begründet worden ist, ohne daß dem eine den Kläger treffende Veräußerungspflicht gegenüberstünde . Des weiteren ist auch die Voraussetzung für ein Ankaufsverlangen des Klägers, nämlich Ablauf der ersten Vermietungsperiode von fünf Jahren, festgelegt worden. Es liegt auf der Hand, daß es zur reibungslosen Abwicklung des Verkaufs einer seit fünf Jahren bezugsfertigen und vermieteten Eigentumswohnung über die in § 4 des Betreuungsvertrages festgelegten Hauptpunkte hinaus einer Reihe weiterer Bestimmungen bedarf.Richtig ist daher der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß ein Vertragsangebot des Klägers auch solche weiteren Bestimmungen enthalten könne, ohne daß bereits deswegen der Rahmen der vereinbarten Ankaufsverpflichtung überschritten würde. 228) und welcher Vertragsinhalt im einzelnen in Betracht kommt, kann aber wiederum nur das Ergebnis einer - erforderlichenfalls ergänzenden - Auslegung des Betreuungsvertrages nach Maßgabe der oben unter 1. Je nach dem Ergebnis der Auslegung dürfte auch die sogenannte Unklarheitenregel nicht außer Betracht bleiben, wie sie inzwischen in § 5 des AGB-Gesetzes ihren gesetzlichen Niederschlag gefunden hat, aber unabhängig hiervon schon seit langem zu den anerkannten Grundsätzen für die Auslegung von Formularverträgen gehört (statt vieler BGHZ 5, 111; 47, 207, 216 sowie die Nachweise bei Ulmer/Brandner/Hensen aaO § 5 Rdn. 1 i.V. m. Es ist nicht auszuschließen, daß das Berufungsgericht bei einer Würdigung unter richtiger Sicht, also bei Auslegung des Betreuungsvertrages nach den dargelegten Grundsätzen, zu anderen Ergebnissen gelangt wäre. Insbesondere wird mit der gegebenen Begründung den Umständen des Falles nicht gerecht die Ansicht des Berufungsgerichts, es gehe über das hinaus, was der Kläger verlangen könne, wenn unter II. Nach ständiger Rechtsprechung ist bei Identität von dinglichem und persönlichem Schuldner, wie sie im vorliegenden Fall gegeben ist, davon auszugehen, daß die Übernahme eines Grundpfandrechts in Anrechnung auf den Kaufpreis (um eine solche Anrechnung handelt es sich jedenfalls dem wirtschaftlichen Gehalt nach bei der hier vereinbarten Übernahme der grundpfandmäßig gesicherten Fremdfinanzierung) grundsätzlich die Vereinbarung einer befreienden Übernahme auch der persönlichen Schuld in sich schließt (Senatsurteil vom 22. Im Fall einer solchen befreienden Schuldübernahme wäre mit dem Kauf der Eigentumswohnung durch die Beklagte für den Kläger diese Angelegenheit erledigt; unabhängig davon, wie sich die Rückführung der Grundpfandkredite weiterentwickeln würde, könnte jedenfalls er von der Gläubigerbank nicht mehr in Anspruch genommen werden. dem Ablauf der ersten Vermietungsperiode aus dem durch den Vertragsschluß mit der Beklagten eingegangenen finanziellen Engagement ohne Schwierigkeit und auf einfache Weise wieder vollständig lösen, und zwar unter Erzielung eines bestimmten Mindestgewinns. Die Schaffung der Voraussetzungen für eine befreiende Schuldübernahme im Verhältnis zu dem Gläubiger brauchte den Kläger um so weniger zu berühren, als die Kreditbeschaffung - wenn auch im Namen des Klägers - ohnehin von vornherein der Beklagten oblag. Gerade weil der Inhalt des zwischen den Parteien abzuschließenden Kaufvertrages in erheblichem Umfang erst durch sachgerechte Auslegung des bisher zwischen ihnen Vereinbarten zu ermitteln ist und sich je nach dem Ergebnis der Auslegung zu Einzelpunkten für jede der Parteien eine jeweils neue Situation ergeben kann, besteht hier eine gesteigerte richterliche Hinweispflicht und ist es geboten, die jeweilige Situation - einschließlich etwa möglicher unterschiedlicher Kombinationen von Vertragsbestimmungen - mit den Parteien umfassend zu erörtern und ihnen Gelegenheit zu geben, durch die Stellung entsprechender Anträge - sei es in der Form von Haupt- oder Hilfsanträgen - der Rechtslage Rechnung zu tragen. Es wird auch weitgehend von dem Inhalt des abzuschließenden Kaufvertrages abhängen, ob die Beklagte bereits jetzt zur Auflassung verurteilt werden kann.

Zitierte Normen: § 38 ZPO § 313 BGB
BetreuungsvertragesAuslegungGarantieParteiFallVereinbarungKläger

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
V 2R 98/82	URTEIL	Verkündet	am
20. Mai 1983 H i r t h , Justizamtsinspektor
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 Dr. Bruno LSP, N(
Straße
 Kläger und Revisionskläger, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
gegen
BVf B—und V——^gesellschaft für Immobilien-ei gen tum mbH, OMHBtstraße mk,	m,	vertreten	durch
 ihren Geschäftsführer Dr. Jürgen	daselbst,
 Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Dr. Dr. mrnmmm -
und
2
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Mai 1983 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Thumm und die Richter Dr. Eckstein, Linden, Dr. Vogt und Dr. Lambert-Lang
 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 16. Februar 1982 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand
 Im Juli 1972 schloß der Kläger, vertreten durch die BRWB Dr. Aflflfc GmbH Deutschland, als Auftraggeber mit der Beklagten als Auftragnehmerin einen "Betreuungs-und Verwaltungsvertrag” (im folgenden: Betreuungsvertrag), auf Grund dessen die Beklagte nach dem sogenannten Bau-herren-Modell in MflBHi eine Eigentumswohnung für den Kläger errichten ließ. Die Gesamtkosten für die Wohnung betrugen 129 800 DM, wovon 25 960 DM durch Eigenkapital aufzubringen waren und der Rest durch grundpfandrechtlich gesichertes Fremdkapital. § 4- enthält unter der Überschrift "Rücknahmegarantie” folgende Bestimmung:
!,Die Auftragnehmer in garantiert dem Auftraggeber auf Wunsch den Rückkauf der erstellten Eigentumswohnung(en) gegen Zahlung von 130 % des für den Erwerb des Grundstücksanteils und für die Erstellung der Wohnung eingesetzten Barkapitals unter Übernahme der grundbuchmäßig gesicherten Fremdfinanzierung nach Ablauf der ersten Vermietungsperiode von 5 Jahren.
Hierfür wird keine gesonderte Gebühr erhoben.”
Einem vor Ablauf der ersten fünfjährigen Vermietungsperiode gestellten Verlangen des Klägers auf Rücknahme der Wohnung kam die Beklagte nicht nach. Am 6. Januar 1980 ließ der Kläger ein an die Beklagte gerichtetes Kaufvertragsangebot beurkunden.
Mit der Klage hat der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Annahme des notariellen Vertragsangebots vom 6. Januar 1980 und zur Auflassung der Eigentumswohnung beantragt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.
Die Beklagte hat Berufung eingelegt. Im Wege der Anschlußberufung hat der Kläger hilfsweise beantragt, die Beklagte zu verurteilen, ein dem Wortlaut seines Angebots vom 6. Januar 1980 entsprechendes (eigenes) Angebot an den Kläger abzugeben und ebenfalls die Auflassung zu erklären, wiederum hilfsweise, die Verpflichtung der Beklagten zu dem Ersatz des dem Kläger dadurch entstandenen Schadens, daß die Beklagte der vertraglich eingeräumten Rückkaufsgarantie nicht nachgekommen ist, festzustellen.
Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen und die Anschlußberufung zurückgewiesen.
 
Mit der Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, hilfsweise eine Verurteilung der Beklagten entsprechend seiner Anschlußberufung. Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
1.	Der Senat teilt die Auffassung des Berufungsgerichts, daß eine rechtswirksame Verpflichtung der Beklagten begründet worden ist, wonach der Kläger den Abschluß eines Kaufvertrages verlangen kann, der der in § 4 des Betreuungsvertrages geschlossenen Vereinbarung entspricht.
Dabei ist der Senat auch insoweit, als dieser Ansicht eine Auslegung des Betreuungsvertrages zugrunde liegt, zu voller Nachprüfung berechtigt. Denn bei dem Betreuungsvertrag handelt es sich um einen Formularvertrag, wie sich aus den Vertragsexemplaren sowie dem Musterformular ergibt, die von den Parteien vorgelegt worden sind; im übrigen ist dies dem Senat auch aus verschiedenen Parallelprozessen bekannt, die bei ihm gegen die Beklagte anhängig sind (zur Revisibilität der Auslegung formularmäßiger Vertragsbedingungen s. etwa BGHZ 7, 365, 368; 62, 251, 253; BGH Urteil vom 15. März 1978, IV ZR 77/77, WM 1978, 708). Voraussetzung der vollen Nachprüfung durch die Revisionsinstanz ist allerdings, daß der Anwendungsbereich des Formularvertrages über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausreicht und daher die Gefahr unterschiedlicher Auslegung besteht (s. etwa BGHZ 8, 55, 56; BGH Urteil vom 28. Januar 1953, II ZR 93/52, LM ZPO § 549 Nr. 15). Auch dies ist hier der Fall, wie aus den verschiedenen anhängigen Verfahren ge-
 
richtsbekannt ist. Allerdings enthält der Betreuungsvertrag in § 5 eine Gerichtsstandsklausel, wonach Köln als Gerichtsstand bestimmt ist. Diese Klausel gilt auf Grund der Neufassung des § 38 Abs. 1 ZPO jedoch nur noch im Verkehr zwischen Vollkaufleuten und ist im übrigen unwirksam; die Neufassung ist auch auf Gerichtsstandsvereinbarungen in solchen Verträgen anzuwenden, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1. April 1974 abgeschlossei worden sind, sofern - wie dies vorliegend der Fall ist -die Rechtsstreitigkeit hieraus erst nach diesem Zeitpunkt anhängig wird (Art. 3 und 4 des Gesetzes zur Änderung der ZPO vom 21. März 1974, BGBl I 753). Daraus folgt, daß hier eine einheitliche Auslegung durch ein Oberlandesgericht nicht gewährleistet ist, da die Gerichtsstandsklausel zu demindest insoweit nicht eingreift, als ihr § 38 ZPO entgegensteht (s. auch hierzu das bereits erwähnte BGH-Ur-teil vom 15. März 1978, WM 1978, 708), und deshalb nicht davon ausgegangen werden kann, es werde jedenfalls für den Normalfall nur ein Oberlandesgericht mit der Auslegung befaßt sein. Zu Unrecht beruft sich die Revision für ihre gegenteilige Meinung auf das Senatsurteil vom 18. September 1963, V ZR 169/61, LM ZPO § 549 Nr. 66, das im Unterschied zu hier den Fall einer wirksamen Vereinbarung eines örtlichen Gerichtsstands zu dem Gegenstand hat.
Für die Auslegung selbst gilt, daß sie nach objekti Gesichtspunkten zu erfolgen, nämlich sich nach dem typisch Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften der betreffenden Art normalei weise beteiligten Kreise auszurichten hat; es ist der Sinr gehalt der formularmäßigen Vereinbarung unter Beachtung il wirtschaftlichen Zwecks und des gewählten Wortlauts nach
 objektiven Maßstäben, d.h. danach festzustellen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern (BGHZ 17, 1, 3; 62, 251, 254 sowie das bereits zitierte BGH-Urteil vom 15. März 1978, WM 1978, 708, 709; s. auch die Nachweise bei Ulmer/Brandner/Hensen, AGB 4. Aufl. § 5 Rdnrn. 13 ff mit Fußn.).
a)	Unter Beachtung dieser Gesichtspunkte ist der Senat mit dem Berufungsgericht der Auffassung, daß durch § 4 des Betreuungsvertrages eine einseitige Erwerbsverpflichtung der Beklagten begründet worden ist, ohne daß dem eine den Kläger treffende Veräußerungspflicht gegenüberstünde .
Die Formvorschrift des § 313 BGB i.V.m. § 125 BGB steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen.
Denn unbeschadet dessen, daß die Erwerbsverpflichtung der Beklagten unter der aufschiebenden Bedingung stand, daß der Kläger den Wunsch zu dem Ausdruck brachte, die Beklagte möge die Eigentumswohnung ankaufen, wurde sie jedenfalls bereits durch den im Jahr 1972 erfolgten Vertragsschluß begründet. Nach der in diesem Zeitpunkt geltenden Fassung des § 313 BGB aber unterlag die Vereinbarung einer Erwerbsverpflichtung nicht der notariellen Beurkundung (BGHZ 57, 394). Dies änderte sich erst mit der durch das Gesetz vom 30. Mai 1973 (BGBl I 501) eingeführten und am 1. Juli 1973 in Kraft getretenen Neufassung des § 313 BGB; eine Rückwirkung auf früher abgeschlossene Verträge kommt dieser Gesetzesänderung nicht zu (Senatsurteil vom 28. Septem ber 1973, V ZR 183/71, WM 1973, 1356).
b)	Hinsichtlich der Erfüllung dieser von ihr eingegangenen Erwerbsverpflichtung hat die Beklagte auch eine Garantiezusage gegeben. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 4 des Betreuungsvertrages einschließlich seiner Überschrift. Der Ansicht des Berufungsgerichts, ein Garantieversprechen der Beklagten liege deshalb nicht vor, weil der Anspruch aus einer Garantie grundsätzlich auf Geldersatz gerichtet sei, kann nicht gefolgt werden. Worauf sich eine Garantie richtet, hängt allein von ihrem - erforderlichenfalls durch Auslegung zu ermittelnden - Inhalt ab. Im übrigen mag zwar in Fällen einer Garantie im üblichen Sinn, bei der sich die Garantie auf die Sicherung einer Forderung gegen eine andere Person richtet, der Anspruch aus der Garantie im allgemeinen nur auf Schadloshaltung gehen; dies trifft aber nicht zu, wenn, wie hier, eine eigene Leistung garantiert wird.
c)	Richtig ist die Ansicht des Berufungsgerichts, daß der Kläger auf Grund der in § 4 des Betreuungsvertrages getroffenen Vereinbarung berechtigt ist, in der Weise auf Abschluß eines Kaufvertrages zu klagen, daß er die Annahme eines von ihm unterbreiteten notariellen Verkaufsangebots durch die Beklagte verlangt (vgl. BGH Urteil vom 18. März 1981, VIII ZR 66/80, WM 1981, 695, 697 unter II. 5. c). Auch wenn in § 4 des Betreuungsvertrages die Einzelheiten der Leistungsabwicklung offengeblieben sind, so sind doch Leistung und Gegenleistung (nämlich Verschaffung der Eigentumswohnungen gegen Zahlung von 130 % des eingesetzten Eigenkapitals und Übernahme der zur Finanzierung der Wohnungen eingegangenen Kreditverbindlichkeiten) festgelegt worden; damit sind die wesentlichen Punkte des abzuschließenden Hauptvertrages geregelt, und
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dessen Inhalt ist jedenfalls bestimmbar (BGH Urteile vom 17. Dezember 1952, II ZR 19/52, LM BGB § 705 Nr. 3 und vom 10. November 1975, II ZR 94/73, WM 1976, 180).
Des weiteren ist auch die Voraussetzung für ein Ankaufsverlangen des Klägers, nämlich Ablauf der ersten Vermietungsperiode von fünf Jahren, festgelegt worden.
2.	Zu Recht beanstandet dagegen die Revision den Standpunkt des Berufungsgerichts und die von ihm daraus gezogenen Folgerungen, ein Vertragsangebot des Klägers dürfe über die in dem Betreuungsvertrag ausdrücklich geregelten Punkte hinaus nur angemessene Bedingungen vorsehen, als angemessen aber könnten im allgemeinen auch im Bereich des dispositiven Rechts nur die gesetzlichen Regelungen angesehen werden.
Es liegt auf der Hand, daß es zur reibungslosen Abwicklung des Verkaufs einer seit fünf Jahren bezugsfertigen und vermieteten Eigentumswohnung über die in § 4 des Betreuungsvertrages festgelegten Hauptpunkte hinaus einer Reihe weiterer Bestimmungen bedarf. Richtig ist daher der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß ein Vertragsangebot des Klägers auch solche weiteren Bestimmungen enthalten könne, ohne daß bereits deswegen der Rahmen der vereinbarten Ankaufsverpflichtung überschritten würde.
Auf welche Weise die erforderlichen Einzelheiten des abzuschließenden Kaufvertrages festzulegen sind (etwa einseitiges Bestimmungsrecht einer Vertragspartei oder Zusammenwirken beider Partner mit der Möglichkeit richterlicher Entscheidung ira Fall der Nichteinigung, vgl. auch Senatsurteil vom 21. Dezember 1977, V ZR 179/75, WM 1978,
 
228) und welcher Vertragsinhalt im einzelnen in Betracht kommt, kann aber wiederum nur das Ergebnis einer - erforderlichenfalls ergänzenden - Auslegung des Betreuungsvertrages nach Maßgabe der oben unter 1. dargelegten, für die Auslegung von Formularverträgen geltenden Gesichtspunkte sein (zur ergänzenden Vertragsauslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen s. etwa BGHZ 60, 353,
362 und 62, 83, 88 unten; bei formularmäßigen Vertragsbestimmungen sind einer ergänzenden Vertragsauslegung Jedenfalls keine engeren Grenzen gesetzt). Je nach dem Ergebnis der Auslegung dürfte auch die sogenannte Unklarheitenregel nicht außer Betracht bleiben, wie sie inzwischen in § 5 des AGB-Gesetzes ihren gesetzlichen Niederschlag gefunden hat, aber unabhängig hiervon schon seit langem zu den anerkannten Grundsätzen für die Auslegung von Formularverträgen gehört (statt vieler BGHZ 5, 111;
 47, 207, 216 sowie die Nachweise bei Ulmer/Brandner/Hensen aaO § 5 Rdn. 1 i.V.m. dem Hinweis auf Rdn. 16 der Kommentierung des § 5 in der 3. Aufl.).
Es ist nicht auszuschließen, daß das Berufungsgericht bei einer Würdigung unter richtiger Sicht, also bei Auslegung des Betreuungsvertrages nach den dargelegten Grundsätzen, zu anderen Ergebnissen gelangt wäre.
Hierfür spricht generell schon, daß die dispositiv« Natur der meisten Gesetzesvorschriften im Schuldrecht den Parteien in einem weiten Rahmen die Freiheit läßt, eine von ihnen für angemessen gehaltene abweichende Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu vereinbaren.
Insbesondere wird mit der gegebenen Begründung den Umständen des Falles nicht gerecht die Ansicht des Berufungsgerichts, es gehe über das hinaus, was der Kläger verlangen könne, wenn unter II. 2. auf Blatt 5 seines Angebots vom 6. Januar 1980 eine Verpflichtung der Beklagten vorgesehen ist, die durch Grundschuld gesicherten Fremdfinanzierungsmittel abzulösen, sofern die Gläubigerbank die Schuldübernahme durch die Beklagte nicht genehmigen sollte, wovon nach übereinstimmender Einschätzung beider Parteien auszugehen ist. Vor allem in diesem Zusammenhang wirkt sich die unrichtige Ansicht des Berufungsgerichts aus, die Beklagte habe zwar eine Leistungsverpflichtung, nicht aber auch eine Garantie übernommen.
Nach ständiger Rechtsprechung ist bei Identität von dinglichem und persönlichem Schuldner, wie sie im vorliegenden Fall gegeben ist, davon auszugehen, daß die Übernahme eines Grundpfandrechts in Anrechnung auf den Kaufpreis (um eine solche Anrechnung handelt es sich jedenfalls dem wirtschaftlichen Gehalt nach bei der hier vereinbarten Übernahme der grundpfandmäßig gesicherten Fremdfinanzierung) grundsätzlich die Vereinbarung einer befreienden Übernahme auch der persönlichen Schuld in sich schließt (Senatsurteil vom 22. März 1961, V ZR 165/58, LM BGB § 416 Nr. 1). Im Fall einer solchen befreienden Schuldübernahme wäre mit dem Kauf der Eigentumswohnung durch die Beklagte für den Kläger diese Angelegenheit erledigt; unabhängig davon, wie sich die Rückführung der Grundpfandkredite weiterentwickeln würde, könnte jedenfalls er von der Gläubigerbank nicht mehr in Anspruch genommen werden. Auf dieses wirtschaftliche Ergebnis war die von der Beklagten als Garantie gegebene Zusage ausgerichtet. Sie mußte bei einem Vertragspartner den Eindruck erwecken, er könne sich - auf seinen Wunsch - nach
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dem Ablauf der ersten Vermietungsperiode aus dem durch den Vertragsschluß mit der Beklagten eingegangenen finanziellen Engagement ohne Schwierigkeit und auf einfache Weise wieder vollständig lösen, und zwar unter Erzielung eines bestimmten Mindestgewinns. Er konnte davon ausgehen, daß das Risiko insoweit allein bei der Gegenseite lag und es deren Sache war, auf welche Weise sie den garantierten Erfolg herbeiführte. Die Schaffung der Voraussetzungen für eine befreiende Schuldübernahme im Verhältnis zu dem Gläubiger brauchte den Kläger um so weniger zu berühren, als die Kreditbeschaffung - wenn auch im Namen des Klägers - ohnehin von vornherein der Beklagten oblag. Jedenfalls mußte der Kläger nicht damit rechnen, daß er bei Genehmigungsverweigerung von seiten des Gläubigers - unbeschadet einer internen Freistellungsverpflichtung der Beklagten nach §§ AI 5, Al 6 BGB - dem Kreditgläubiger gegenüber noch jahrelang, möglicherweise jahrzehntelang, verpflichtet bleiben würde. Eine solche Verkettung des wirtschaftlichen Schicksals des Klägers mit demjenigen der Beklagten auf lange Zukunft würde Sinn und Zweck der Garantiezusage widersprechen.
Hieran muß sich die Beklagte festhalten lassen.
Wenn sie ein solches Verständnis ihrer Garantiezusage vermeiden wollte, hätte sie klarstellen müssen, daß ein vollständiges Ausscheiden des Klägers aus seinem finanzielle! Engagement im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums nur gewährleistet werde für den Fall, daß der Gläubiger sich mit der befreienden Schuldübernahrae einverstanden erklärte. Da für eine solche Einschränkung aus ihrer Garantiezusage nichts herzuleiten ist, muß sie als verpflichtet an-
 
gesehen werden, den garantierten wirtschaftlichen Erfolg eines völligen "Ausstiegs” des Klägers mit den geeigneten Mitteln, erforderlichenfalls somit auch durch Ablösung der Fremdverbindlichkeiten, herbeizuführen.
3.	Der Senat hält es indes nicht für angezeigt, die Vertragsauslegung in vollem Umfang selbst vorzunehmen; dies würde den Interessen beider Parteien nicht gerecht. Gerade weil der Inhalt des zwischen den Parteien abzuschließenden Kaufvertrages in erheblichem Umfang erst durch sachgerechte Auslegung des bisher zwischen ihnen Vereinbarten zu ermitteln ist und sich je nach dem Ergebnis der Auslegung zu Einzelpunkten für jede der Parteien eine jeweils neue Situation ergeben kann, besteht hier eine gesteigerte richterliche Hinweispflicht und ist es geboten, die jeweilige Situation - einschließlich etwa möglicher unterschiedlicher Kombinationen von Vertragsbestimmungen - mit den Parteien umfassend zu erörtern und ihnen Gelegenheit zu geben, durch die Stellung entsprechender Anträge - sei es in der Form von Haupt- oder Hilfsanträgen - der Rechtslage Rechnung zu tragen. Es wird auch weitgehend von dem Inhalt des abzuschließenden Kaufvertrages abhängen, ob die Beklagte bereits jetzt zur Auflassung verurteilt werden kann.
 
Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. Thuram	Dr. Eckstein	Linden
 Vogt	Dr.	Lambert-Lang