Pieponbrock, Br« Rothe, Dr« Freitag und Öffterdinger für Recht erkanns Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil dos 1« Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Braunschweig vom 31- Januar 1961 aufgehoben« 8o Januar 1959 von den Parteien getroffene Vereinbarung als Grundstückskaufvertrag, hilfsweise als Grundstücksan-kaufsrecht oder äußerstenfalls als Schuldversprechen dor Klägerin zur Übereignung des Grundstücks rechtsgültig sei» Pas Oberlandesgericht hat nach Vernehmung beider Parteien und dor Ehefrau dos Beklagten als Zeugin die Klage abgewiesen und auf die Widerklage festgestellt, daß die Parteien am 8« Januar 1959 bezüglich des im Grundbuch von RflB Band 8 Blatt (Hl eingetragenen Grundstücks einen auf Abschluß eines Grundstückskaufvertrags gerichteten Vorvertrag rechtswirksam abgeschlossen haben* 2«, Der Vorvertrag bedarf, vor allem dann, wenn die Porm vor Übereilung schützen soll, nach Art und Umfang derselben Porm, die für .den Hauptvertrag vorgeschrieben ist* Im vorliegenden Pall bedürfen sonach alle Vertragsbestandteile, die nach der Vorstellung der Parteien wesentlich sind, der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB) und weiter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, einer hinreichenden Bestimmbarkeit dos nach dem Gesetz erforderlichen Inhalts des Hauptvertrags* Die besonderen Schwierigkeiten eines Vorvertrages bestehen, wie sich aus der Uatur der Sache ergibt, in der Abgrenzung gegenüber solchen Abmachungen, die noch nicht die Einigung über alle Funkte umfassen, Uber die jedoch nach der Erklärung beider oder auch nur einer Partei noch eine Vereinbarung getroffen werden soll, und zu dem anderen in der hinreichenden Bestimmung der Punkte, deren derzeitige Unbestimmtheit die Parteien am Abschluß des Hauptvertrags hindert (vgl*' Daronz, Delir buch des Schuldrochts 5» Aufl* § 6 unter III So 373)* Januar 1959 erfülle die Wirksamkeitovoraussetzungen eines Vorvertrags Uber den Abschluß eines Grundatückskauf-vortrages; der Vertrag ermangele insbesondere nicht etwa deshalb der Wirksamkeit, weil der Kaufpreis nicht hinreichend bestimmt 3ei* Der Preis brauche nicht ziffernmäßig fest bestimmt zu sein, vielmehr genüge, daß der vereinbarte Preis bestimmbar sei« Im vorliegenden Pall sieht der ü?atrichter auf Grund dos Vcrtragstoxtcs entgegen den Einlassungen der Klägerin als erwiesen an, daß beide Parteien Uber den Kaufpreis gesprochen haben, beide auch darüber einig waren, daß er in Geld zu bezahlen sei und mehr als 2 000 DM betragen solle. Aus der Formulierung des § 3 Satz 2 dos Vertrags (der Kaufpreis sei noch Mfestzulegcn”, nicht etwa zu "vereinbaren”) und unter Berücksichtigung aller Umstünde zieht das Berufungsgericht weiter den Schluß, daß die Parteien bereits in der Verhandlung vom 8. Januar 1959 einen Kaufpreis vereinbart hätten, nämlich den dem Verkehrsv/ert des Grundstücks angemessenen Preis, wobei die ziffernmäßige Höhe nach dem Villen der Parteien durch dio Schätzung eines zuverlässigen und unparteiischen Sachverständigen ”fostgolegt" werden sollte. Dieser Teil des Vertrags darf bei der Frage, wie die Gegenleistung für die Übereignung des Grundstücks zu bestimmen ist, nicht außer Betracht gelassen werden; er muß in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 gelesen werden, nach welchen Bestimmungen der Sollte aber die Tilgung des Kaufpreises durch Aufrechnung mit einer Rückzahlungsforderung aus laufenden, für den Lebensunterhalt gewährten Darlehens Zahlungen erfolgen, so wäre nach den Vorstellungen der Parteien wesentlich, wie lange der Klägerin der Lebensunterhalt in diesen Formen gewährt werden sollte o Mit dem VersorgungsCharakter der Gegenleistung, wie er in § 1 des Vertrags zu dem Ausdruck gebracht ist, wäre eine Auslegung dahin, daß das Ankaufsrecht jederzeit ausgoübt werden könnte, und ein in diesen Zeitpunkt noch nicht durch Aufrechnung getilgter Kaufpreisreot auogczahlt wird, schwerlich vereinbar. Die Auslegung des Tatrichters ist jedoch auch aus einen weiteren Grund nicht frei von Rechtsirrtum, In dem Vertrag ist nicht zu dem Ausdruck gebracht, daß der Kaufpreis durch einen Dritten (Sachverständigen) geschätzt worden und daß der den Verkehrswert des Grundstücks angemessene Preis vereinbart sein sollte. Das Berufungsgericht entnimmt eine solche Vereinbarung vielmehr allein der mündlichen Erklärung der Klägerin bei Vertragsabschluß, Äußerungen außerhalb dos förmlichen Vortrags können jedoch nur insoweit zur Auslegung der beurkundeten Willenserklärungen herangezogen werden, als £ie darin irgendeinen,* wenn auch nur mangelhaften Ausdruck gefunden haben. Dieser Aüslcgungsgrundsatz gilt auch für formgobundeno Vorverträge, Die Bestimmung, "der Kaufpreis ist noch festzulegen” enthält darüber, wer den Preis fcstlegen und in welcher Höhe er festgelegt werden soll, keinerlei Anhaltspunkte, Der Beklagte hat auch selbst nicht behauptet, der Kaufpreis habe nach den Vortrag durch einen Dritten festgelegt werden sollen; er hat vielmehr die Ansicht vertreten, die Bestimmung des Kaufpreises solle unter Anwendung des § 316 BGB durch die Klägerin erfolgen. Für die Entscheidung der Frage, ob ein Vorvertrag oder endgültiger Kaufvertrag vorliegt, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht etwa der Gebrauch eines Schemas maßgebend, das Notare erfahrungsgemäß bei Kaufverträgen wählen, sondern der von den Parteien erklärte Wille entscheidend. Es bleiben sonach nur noch zwei Möglichkeiten offen: Entweder sollte über die Höhe des Kaufpreises und die Art seiner Tilgung durch die Parteien noch eine Vereinbarung getroffen werden oder aber der Vertrag sollte nach dem V/illen der Parteien jedenfalls nicht daran schcitorn, daß weder die Leistung des Käufers bestimmt, noch fcstgclegt worden war, wer den Vertrag in diesem Punkt ergänzen solle. Es ist nämlich nicht ausgeschlossen, daß auch ein erfahrener Notar zwar seinerseits den beurkundeten Vertrag als Vorvertrag auf Abschließung eines Grundstückskaufvertrags für wirksam und damit geeignet hält, eine Auflassungsvormerkung zu rechtfertigen, gleichwohl aber nach der Erklärung einer Partei über einen noch nicht geregelten Vertragspunkt noch eine Vereinbarung getroffen werden soll. Ebensowenig kann aus der Bewilligung einer Auflassungsvormerkung auf das Vorhandensein aller Voraussetzungen eines wirksamen Rcchtsgrunds geschlossen werden, und zwar auch nicht bei der Unterstellung, daß den beurkund enden Notar diese Voraussetzungen bekannt sind. Verneint das Oborlandesgericht die Frage, ob nach der Erklärung einer der beiden Vertragsparteien noch eine Vereinbarung Uber die vom Käufer zu erbringende Leistung nach Art und Höhe getroffen werden sollte, so bleibt zu prüfen, ob in vorliegenden Fall der Kaufpreis durch eine der beiden Parteien, etwa gemäß § 316 BGB durch die Klägerin, bestimmt worden könnte« Dies wäre nicht der Pall, v/enn die Auslegung des Vortrags ergäbe, daß sowohl der Umfang des Kaufpreises, als auch die Art der Tilgung nicht bestimmt worden wäre, weil es etwa an der näheren Bestimmung der darlehensv/eiso zu gewährenden Unterhaltsleistungen mangelt* läßt sich insbesondere der Seitpunkt der Ausübung dos Ankaufsrechts und der Übertragung des HausgrundStücks nicht aus dom Vorvertrag festotellen, so wäre offen, für welchen Zeitraum und in welchen Katen der Klägerin ihr Lebensunterhalt vorzuschioßen v/äre« Haben die Parteien an einen Verkauf auf Hentonbasis gedacht, so spräche dies für Unterhaltsleistungen bis an das Lebensende der Klägerin* In diesem Pall v/äre schon die Höhe der einzelnen Unterhaltsleistungen nicht bestimmbar, weil ein solcher Kaufvertrag im.Hinblick auf die Ungewißheit der Lebensdauer der Verkäuferin ein Risikogeschäft darstellt* Der Kaufpreis bestimmte sich solchenfalls letzten Endes nach dom gewährten Lebensunterhalt einschließlich der vereinbarten Zinsen« Dies träfe auch zu, wenn die eine oder andere Partei oder beide Parteien auf Grund einer Schätzung des Grundstücksv/ertos unter Berücksichtigung der Lebenserwartung der Klägerin die Höhe dieser Ratenzahlungen zu bestimmen gedachten* Nur wenn der Versorgungscharaktor der Gegenleistung, wie er in § 1 dos Vortrages zu dem Ausdruck kam, völlig entfiele und beiderseits nur an die Zahlung einer festen Kaufpreissumme gedacht worden wäre, wäre weiter zu prüfen, ob dieser Kaufpreis durch die Klägerin zu bestimmen wäre, wie dies § 316 BGB im Zweifel versieht* Gegen diese Auslegung spricht der Umstand, daß solchenfalls mangels eines Hindernisses, das Grundstück schätzen zu lassen, kein Grund ersichtlich ist, vor Abschluß des endgültigen Kaufvertrags einen Kaufvorvertrag abzuschließen* Da die Feststellung, inwieweit nach der Vorstellung einer der Parteien noch eine Vereinbarung getroffen vrerden sollte, und auch die Auslegung des Vertrags Aufgabe des Tatrichters ist, andererseits nach den bisherigen Feststellungen die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie gemäß § 565 Abs. 1 und 3 ZPO an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
2191 021 V ZR 92/61 Verkündet an 7o Dezember 1962 Symalla, Justizhauptsekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Im Hamen des Volkes In dem Rechtsstreit des Fräulein Emilie W in Rfl^p Hr «PP, Klägerin, Berufungsbeklagten und Revisionsklägerin, - Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr. gegen den Landwirt Krisch in RPPH Nr« flp Beklagten, Berufungskläger und Revisionsbeklagten, Prozeßbovollmächtigter; Rechtsanv/alt Br« hat der V« Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die miind-licho Verhandlung vom 7« Dezember 1962 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br« Augustin, Br«. Pieponbrock, Br« Rothe, Dr« Freitag und Öffterdinger für Recht erkanns Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil dos 1« Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Braunschweig vom 31- Januar 1961 aufgehoben« Die Sache wird zur ?. anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht, auch zur Entscheidung Uber die Kosten, zurückverwiesen« Von Rechts wegen Tatbestand: Die 74jährige Klägerin ist Eigentümerin des im Grundbuch von DfllfcBand 8 Blatt 152 eingetragenen Gebäudegrund-stücko. Im Erdgeschoß dieses von der Klägerin bewohnten Gebäudes befindet sich ein Ladengeschäft, das die Klägerin verpachtet hatte. Der Pächter war jedoch mit den ihm obliegenden Leistungen im Rückstand. Der Beklagte, in dessen Haus die Klägerin verkehrte, versprach ihr, in Anbetracht ihrer Mittellosigkeit, ihr bei der anzustrengenden Räumungsklage gegen ihren Pächter behilflich zu sein. Am 8. Januar 1959 kam folgender notariell beurkundeter Vertrag zwischen den Parteien zustande: ”§ 1 Fräulein WflpHB ist Eigentümerin des Grundstücks Rlfl^Kr. Mtund hat das in diesem Grundstück befindliche Geschäft dem Kaufmann Erwin Vogelsang übergeben. Vogelsang bezahlt aber weder das übernommene Inventar noch Miete und muß daher von Fräulein WfljH^^Bauf Räumung verklagt werden. Fräulein wiHHBhat auch keinerlei Einnahmen und lebt deswegen in Not. Landwirt Erich wird Fräulein WflHHHI Beträge darlehensweise zur Verfügung stellen, welche diese benötigt, um selbst leben zu können und vor allem benötigt, um Vogelsang mit Erfolg aus diesem Hause hcrausklagen zu können. Fräulein wird die von Herrn gegebenen Beträge vom Tage der Hergabe an mit 8 v.H. jährlich verzinsen. § 2 Fräulein erkennt in Erwartung der ihr zu zahlenden Beträge schon jetzt einen Schuldbetrag von 2 000 DM gegenüber dem Landwird Erich an und verpflichtet sich, diesen Betrag ab heute mit 8 v.H. jährlich, fällig an Schluß eine^ieden Kalenderjahres zu verzinsen. Fräulein V/HMBP unterwirft sich wegen dieser Verpflichtung der sofortigen Zwangsvoll- Streckung aus dieser Urkunde und ermächtigt den beurkundenden Notar, dem Gläubiger eine vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen«, § 3 Präulein Willockc erklärt sich bereit, das Eigen-tum an dem im Grundbuch von Band B Blatt eingctragcnen Grundstück MMB NrjflP an Land-v/irt Erich übertragen. Der Kaufpreis ist noch festsulegen. Sämtliche von Herrn Landwirt Erich Erfüllung von § 1 dieser Verhandlung gegebenen Beträge sind darauf zu verrechnen. Fräulein V/JHHBibewilligt und beantragt: im Grundbuch von Räbke Band 8 Blatt 152 zuGunoten des Landwirts Erich MfliV-SflHHBe^nc Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Auflassung aus diesem Vertrage einzutragend” Die AuflaosungsVormerkung wurde am 9* Februar 1959 im Grundbuch eingetragen. Der Beklagte zahlte 300 BM an die Klägerin, die mit Hilfe dieses Betrags die Räumung ihres Ladens bev/irkte. Die Klägerin nahm jedoch kein weiteres Geld vom Beklagten in Empfang und hinterlegte die empfangenen 300 DM zu seinen Gunsten. Mit vorliegender Klage begehrt sic vom Beklagten die Einwilligung in die Löschung der Auflassungsvormerkung, weil dem Beklagten kein Anspruch auf Auflassung, insbesondere auch kein künftiger derartiger Anspruch auf Grund eines Vorvertrags zustehe. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Das Landgericht hat der Klage atattgogeben. In der Berufungsinstanz hat der Beklagte Widerklage erhoben mit den Antrag, festsustellen, daß die am 8o Januar 1959 von den Parteien getroffene Vereinbarung als Grundstückskaufvertrag, hilfsweise als Grundstücksan-kaufsrecht oder äußerstenfalls als Schuldversprechen dor Klägerin zur Übereignung des Grundstücks rechtsgültig sei» Pas Oberlandesgericht hat nach Vernehmung beider Parteien und dor Ehefrau dos Beklagten als Zeugin die Klage abgewiesen und auf die Widerklage festgestellt, daß die Parteien am 8« Januar 1959 bezüglich des im Grundbuch von RflB Band 8 Blatt (Hl eingetragenen Grundstücks einen auf Abschluß eines Grundstückskaufvertrags gerichteten Vorvertrag rechtswirksam abgeschlossen haben* Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Klag-anopruch und den Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter» Per Beklagte beantragt«, die Revision zurückzu-weisen» Entscheidungsgrundes Zutreffend hat das Berufungsgericht dargelegt, daß in der Vereinbarung vom 8. Januar 1959 noch kein endgültig abgeschlossener Grundstückskaufvertrag gesehen werden kann* Pie Angriffe der Revision gegen die Auslegung dieser Vereinbarung als Vorvertrag erweisen sich im Ergebnis als begründet» 1* Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht darin, daß ein Vorvertrag (ein Vertrag mit deiJ^flichtung, demnächst einen anderen obligatorischen Vertrag, den "Hauptvortrag” abzuschließen) dann eine Auflaasungsvormerkung rechtfertigt, wenn der Vorvertrag eine wirksame Anspruchsgrundläge , 1 auf Abschluß eines GrundStückskaufvertrags darstollt» In diesem Pall besteht eine hinreichend gesicherte rechtliche Grundlage für einen künftigen Auflassungsanspruch, der für die Eintragung einer Vormerkung genügt* 2«, Der Vorvertrag bedarf, vor allem dann, wenn die Porm vor Übereilung schützen soll, nach Art und Umfang derselben Porm, die für .den Hauptvertrag vorgeschrieben ist* Im vorliegenden Pall bedürfen sonach alle Vertragsbestandteile, die nach der Vorstellung der Parteien wesentlich sind, der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB) und weiter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, einer hinreichenden Bestimmbarkeit dos nach dem Gesetz erforderlichen Inhalts des Hauptvertrags* Die besonderen Schwierigkeiten eines Vorvertrages bestehen, wie sich aus der Uatur der Sache ergibt, in der Abgrenzung gegenüber solchen Abmachungen, die noch nicht die Einigung über alle Funkte umfassen, Uber die jedoch nach der Erklärung beider oder auch nur einer Partei noch eine Vereinbarung getroffen werden soll, und zu dem anderen in der hinreichenden Bestimmung der Punkte, deren derzeitige Unbestimmtheit die Parteien am Abschluß des Hauptvertrags hindert (vgl*' Daronz, Delir buch des Schuldrochts 5» Aufl* § 6 unter III So 373)* Das Berufungsgericht führt dazu aus: Der Vertrag vom 8. Januar 1959 erfülle die Wirksamkeitovoraussetzungen eines Vorvertrags Uber den Abschluß eines Grundatückskauf-vortrages; der Vertrag ermangele insbesondere nicht etwa deshalb der Wirksamkeit, weil der Kaufpreis nicht hinreichend bestimmt 3ei* Der Preis brauche nicht ziffernmäßig fest bestimmt zu sein, vielmehr genüge, daß der vereinbarte Preis bestimmbar sei« Im vorliegenden Pall sieht der ü?atrichter auf Grund dos Vcrtragstoxtcs entgegen den Einlassungen der Klägerin als erwiesen an, daß beide Parteien Uber den Kaufpreis gesprochen haben, beide auch darüber einig waren, daß er in Geld zu bezahlen sei und mehr als 2 000 DM betragen solle. Aus der Formulierung des § 3 Satz 2 dos Vertrags (der Kaufpreis sei noch Mfestzulegcn”, nicht etwa zu "vereinbaren”) und unter Berücksichtigung aller Umstünde zieht das Berufungsgericht weiter den Schluß, daß die Parteien bereits in der Verhandlung vom 8. Januar 1959 einen Kaufpreis vereinbart hätten, nämlich den dem Verkehrsv/ert des Grundstücks angemessenen Preis, wobei die ziffernmäßige Höhe nach dem Villen der Parteien durch dio Schätzung eines zuverlässigen und unparteiischen Sachverständigen ”fostgolegt" werden sollte. Die vom Tatrichter berücksichtigten Umstände beziehen sich offensichtlich auf das zuvor dargolegte Ergebnis der Beweisaufnahme. Danach hat die Klägerin auf den Preisvorschlag des Beklagten (15 000 - 18 000 DM) erklärt, das Grundstück solle erst noch abgeschätzt werden. Bei dieser Vertragsauslcgung hat das Berufungsgericht entgegen der erwähnten Bemerkung jedoch nicht alle Umstände berücksichtigt. Es hat nicht alle Vertragsbestandteile zucamaenfaosend gev/ürdigt und, wie der Revision zuzugeben ist, auch nicht alle Umständo außerhalb des Vertrags in Betracht gesogen. In .§ 1 Abo. 1 Satz 3 des Vertrags ist ausgeführt, die Klägerin habe keinerlei Einnahmen und lebe deswegen in Hot; in § 1 Abs. 2 des Vertrags ist weiter bestimmt, der Beklagte werde der Klägerin die Beträge darlehensweise zur Verfügung stellen, welcho dieselbe benötige, um selbst leben zu können. Dieser Teil des Vertrags darf bei der Frage, wie die Gegenleistung für die Übereignung des Grundstücks zu bestimmen ist, nicht außer Betracht gelassen werden; er muß in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 gelesen werden, nach welchen Bestimmungen der Kaufpreis noch fcstzulcgen und sämtliche vom Beklagten in Erfüllung von § 1 dieser Vereinbarung gegebenen Beträge darauf zu verrechnen sind» Nash dem Wortlaut des Vertrags sollte sonach die noch festzulegende Kaufpreisforderung der Verkäuferin durch Aufrechnung mit der Rück-zahlungsforderung des Käufers aus Darlehen getilgt werden, das zu gewährende Darlehen seinerseits dadurch näher bestimmt sein, daß die einkommenslose und notleidende Klägerin leben könne, wobei aber über die Dauer oder Höhe dieser Zahlungen nichts auagoführt ist» Sollten die Zahlungen den Lebensunterhalt der Klägerin sichern, so entspräche dieser Teil des Vertrags etwa den Vorstellungen, dio nach den Behauptungen des Beklagten im Schriftsatz vom 9. Oktober 19593 S, 2 (Bio 9 GA), und in der Berufungs-begründung So 3 (Bio 41 GA) zu dem Vertrag geführt haben* Danach sei an einen Verkauf "auf Rentenbasis" gedacht gewesen. Sollte aber die Tilgung des Kaufpreises durch Aufrechnung mit einer Rückzahlungsforderung aus laufenden, für den Lebensunterhalt gewährten Darlehens Zahlungen erfolgen, so wäre nach den Vorstellungen der Parteien wesentlich, wie lange der Klägerin der Lebensunterhalt in diesen Formen gewährt werden sollte o Mit dem VersorgungsCharakter der Gegenleistung, wie er in § 1 des Vertrags zu dem Ausdruck gebracht ist, wäre eine Auslegung dahin, daß das Ankaufsrecht jederzeit ausgoübt werden könnte, und ein in diesen Zeitpunkt noch nicht durch Aufrechnung getilgter Kaufpreisreot auogczahlt wird, schwerlich vereinbar. Da sich die Klägerin zur Übereignung des Grundstücks nicht verpflichtet, sondern sich nur dazu bereit erklärt hat, bleibt auch unbestimmt, in welchem Zeitpunkt die Übertragung des Eigentums erfolgen sollte. Unter Berücksichtigung des gesanten Vertrags ist es daher zweifelhaft, inwieweit die Kaufpreiefordcrung durch Zahlung eines einheitlich bestimmten Betrags oder durch Aufrechnung der Rückzahlungsforderung getilgt werden sollte. Die - 8 eine oder andere Auslegung ist möglich jo nachdem, ob ein Verkauf zu einen bestimmten Betrag oder aber auf Rentenbasis vorgesehen war, Bas letztere träfe insbesondere zu, wenn der Lebensunterhalt etwa bis zu dem Tode der betagten Klägerin sichergestellt werden sollte. Dafür spricht die Aussage des Beklagten, man habe vereinbart, daß die Klägerin ihr Haus an ihn verkaufen und ganz in sein Haus übersiodoln solle. Die Auslegung des Tatrichters ist jedoch auch aus einen weiteren Grund nicht frei von Rechtsirrtum, In dem Vertrag ist nicht zu dem Ausdruck gebracht, daß der Kaufpreis durch einen Dritten (Sachverständigen) geschätzt worden und daß der den Verkehrswert des Grundstücks angemessene Preis vereinbart sein sollte. Das Berufungsgericht entnimmt eine solche Vereinbarung vielmehr allein der mündlichen Erklärung der Klägerin bei Vertragsabschluß, Äußerungen außerhalb dos förmlichen Vortrags können jedoch nur insoweit zur Auslegung der beurkundeten Willenserklärungen herangezogen werden, als £ie darin irgendeinen,* wenn auch nur mangelhaften Ausdruck gefunden haben. Dieser Aüslcgungsgrundsatz gilt auch für formgobundeno Vorverträge, Die Bestimmung, "der Kaufpreis ist noch festzulegen” enthält darüber, wer den Preis fcstlegen und in welcher Höhe er festgelegt werden soll, keinerlei Anhaltspunkte, Der Beklagte hat auch selbst nicht behauptet, der Kaufpreis habe nach den Vortrag durch einen Dritten festgelegt werden sollen; er hat vielmehr die Ansicht vertreten, die Bestimmung des Kaufpreises solle unter Anwendung des § 316 BGB durch die Klägerin erfolgen. Den Berufungsgericht kann aber letztlich auch darin nicht gefolgt werden, zwischen den Parteien sei eine Vereinbarung zustande gekommen, kraft welcher eine Peststellung nach objektiven Gesichtspunkten, wie etwa auf Grund eines Tagespreises, Marktpreises, Ladenpreises, Taxpreises oder ortsüblichen Preises eines Gegenstandes möglich sei. Selbst wenn die Parteien den Verkehrswert als angemessenen Preis vereinbart hätten, so wäre ein solcher Wert zwar nach allgemeinen Grundsätzen, aber doch immer nur auf Grund einer subjektiven Schätzung ermittelbar gewesen. Wäre übrigens eine Feststellung nach objektiven Gesichtspunkten möglich, so spräche dies gegen einen Vorvertrag und für einen Grundstückskaufvertrag (vgl. RGZ 86, 30, 32; BGH IM ZPO § 256 Nr. 40). Für die Entscheidung der Frage, ob ein Vorvertrag oder endgültiger Kaufvertrag vorliegt, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht etwa der Gebrauch eines Schemas maßgebend, das Notare erfahrungsgemäß bei Kaufverträgen wählen, sondern der von den Parteien erklärte Wille entscheidend. Ist sonach die Auslegung des Berufungsgerichts hinsichtlich der Bestimmung des Kaufpreises nicht frei von Rechts irr tum, so ist das angefochtene Urteil aufzuheben. 3. Es bleibt zu prüfen, ob die Vereinbarung vom 8. Januar 1959 unter Heranziehung von ergänzenden Rechtc3ät2en oder im Wege der unmittelbaren oder ergänzenden Vertragsauolegung eine hinreichende Bestimmung des abcuschlioßenden Kaufvertrags zuläßt. Soweit ergänzende Rechtssätze vorliegen (Mängelhaftung, Haftung für Entwehrung, Gefahrübergang), bedarf es keiner Regelung in dem förmlichen Kaufvertrag. Biese Rcchtssätzc ergänzen ohne weiteres einen insoweit lückenhaften Vertrag. Dagegen kann eine Vertragsauslegung über die Punkte, die nach der Vorstellung der Parteien als wesentlich angesehen werden, nur insoweit Platz greifen, als der Vertragswille in der vorgeschriebenen Form erklärt ist, wobei es genügt, daß der erforderliche V/illensinhalt noch irgendwie in der Urkunde Ausdruck.gefunden hat. Wie schon dargelegt, läßt sich aus dem Vertrag nicht entnehmen, daß ein Dritter den Kaufpreis bestimmen sollte. Ebensowenig läßt sich die Höhe des Kaufpreises, der noch zu bestimmen war, durch objektive Gesichtspunkte feststellen. Es bleiben sonach nur noch zwei Möglichkeiten offen: Entweder sollte über die Höhe des Kaufpreises und die Art seiner Tilgung durch die Parteien noch eine Vereinbarung getroffen werden oder aber der Vertrag sollte nach dem V/illen der Parteien jedenfalls nicht daran schcitorn, daß weder die Leistung des Käufers bestimmt, noch fcstgclegt worden war, wer den Vertrag in diesem Punkt ergänzen solle. Pür beide Fälle bestehen Auslegungsregeln. Im einen Pall soll der Vertrag im Zweifel nicht als geschlossen gelten (§ 154 BGB); im anderen Pall ist für den gegenseitigen Vertrag § 316 BGB anzuwenden. Nach dieser Vorschrift steht die Bestimmung der ihrem Umfang nach unbestimmten Leistung im Zweifel demjenigen Teil zu, welcher die Gegenleistung zu fordern hat. Wäre § 154 BGB anzuwenden, so wäre ohne weiteres die Klage begründet, die Widerklage unbegründet. Ob die Voraussetzungen dieses ersten Palles vorliegen, hat der Tatrichtcr nicht im einzelnen geprüft. Er hat jedoch aus den beiden Tatsachen, daß die Parteien die notarielle Beurkundung auch auf die geplante Eigentumsübertragung erstreckt haben und die Klägerin die Auflassungsvormerkung bewilligt hat, in Verbindung mit der Zuverlässigkeit des beurkundenden Notars und der Unkompliziertheit der n Rechtslage den Schluß gezogen, die Parteien hätten sich auch hinsichtlich der Grundstücksübertragung rechtlich binden wollen. Ob diese Begründung für die Feststellung eines Verpflichtungsv/illens hinreichend ist, ob damit insbesondere weiter genügend begründet ist, auch die Klägerin habe nicht mehr über die Art und Höhe der für ihren Lebensunterhalt erforderlichen Ratenzahlungen noch eine Vereinbarung treffen wollen, ist zweifelhaft. Es ist nämlich nicht ausgeschlossen, daß auch ein erfahrener Notar zwar seinerseits den beurkundeten Vertrag als Vorvertrag auf Abschließung eines Grundstückskaufvertrags für wirksam und damit geeignet hält, eine Auflassungsvormerkung zu rechtfertigen, gleichwohl aber nach der Erklärung einer Partei über einen noch nicht geregelten Vertragspunkt noch eine Vereinbarung getroffen werden soll. Bas Gericht kann sieh nämlich bei der Feststellung des erklärten Willens nicht darauf maßgeblich stützen, was sich der Notar seinerseits unter dieser Erklärung oder unter einem bestimmten Begriff vorgestellt hat (BGH LM BGB § 133 C Nr. 1; Senatsurteil vom H. Juni 1961, WM 1961, 970). Ebensowenig kann aus der Bewilligung einer Auflassungsvormerkung auf das Vorhandensein aller Voraussetzungen eines wirksamen Rcchtsgrunds geschlossen werden, und zwar auch nicht bei der Unterstellung, daß den beurkund enden Notar diese Voraussetzungen bekannt sind. Dieser Schluß ist umso weniger gerechtfertigt, als die Ansicht, bei der Formulierung eines Vertrags über einen Grundstückskauf auf Rentenbasis handele es sich um eine unkomplizierte Rechtslage, fragwürdig ist. Verneint das Oborlandesgericht die Frage, ob nach der Erklärung einer der beiden Vertragsparteien noch eine Vereinbarung Uber die vom Käufer zu erbringende Leistung nach Art und Höhe getroffen werden sollte, so bleibt zu prüfen, ob in vorliegenden Fall der Kaufpreis durch 12 eine der beiden Parteien, etwa gemäß § 316 BGB durch die Klägerin, bestimmt worden könnte« Dies wäre nicht der Pall, v/enn die Auslegung des Vortrags ergäbe, daß sowohl der Umfang des Kaufpreises, als auch die Art der Tilgung nicht bestimmt worden wäre, weil es etwa an der näheren Bestimmung der darlehensv/eiso zu gewährenden Unterhaltsleistungen mangelt* läßt sich insbesondere der Seitpunkt der Ausübung dos Ankaufsrechts und der Übertragung des HausgrundStücks nicht aus dom Vorvertrag festotellen, so wäre offen, für welchen Zeitraum und in welchen Katen der Klägerin ihr Lebensunterhalt vorzuschioßen v/äre« Haben die Parteien an einen Verkauf auf Hentonbasis gedacht, so spräche dies für Unterhaltsleistungen bis an das Lebensende der Klägerin* In diesem Pall v/äre schon die Höhe der einzelnen Unterhaltsleistungen nicht bestimmbar, weil ein solcher Kaufvertrag im.Hinblick auf die Ungewißheit der Lebensdauer der Verkäuferin ein Risikogeschäft darstellt* Der Kaufpreis bestimmte sich solchenfalls letzten Endes nach dom gewährten Lebensunterhalt einschließlich der vereinbarten Zinsen« Dies träfe auch zu, wenn die eine oder andere Partei oder beide Parteien auf Grund einer Schätzung des Grundstücksv/ertos unter Berücksichtigung der Lebenserwartung der Klägerin die Höhe dieser Ratenzahlungen zu bestimmen gedachten* Nur wenn der Versorgungscharaktor der Gegenleistung, wie er in § 1 dos Vortrages zu dem Ausdruck kam, völlig entfiele und beiderseits nur an die Zahlung einer festen Kaufpreissumme gedacht worden wäre, wäre weiter zu prüfen, ob dieser Kaufpreis durch die Klägerin zu bestimmen wäre, wie dies § 316 BGB im Zweifel versieht* Gegen diese Auslegung spricht der Umstand, daß solchenfalls mangels eines Hindernisses, das Grundstück schätzen zu lassen, kein Grund ersichtlich ist, vor Abschluß des endgültigen Kaufvertrags einen Kaufvorvertrag abzuschließen* $ M Anhaltspunkte dafür, daß die Berufung der Klägerin auf den Mangel einer hinreichenden Bestimmbarkeit der Gegenleistung gegen Treu und Glauben verstößt, sind nicht ersichtlich. Da die Feststellung, inwieweit nach der Vorstellung einer der Parteien noch eine Vereinbarung getroffen vrerden sollte, und auch die Auslegung des Vertrags Aufgabe des Tatrichters ist, andererseits nach den bisherigen Feststellungen die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie gemäß § 565 Abs. 1 und 3 ZPO an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Ihm war auch die Entscheidung Uber die Kosten der Revision zu übertragen. Dr. Augustin Dr. Piepenbrock Rothe Dr. Freitag Offterdinger
