BGH

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
A
2037 098
IM NAMEN DES VOLKES
y_ 2R_ 91/6.3	URTEIL	Verkündet	am
70 Januar 1966 Hirthp
 Justizangestellter
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 lo des Modellbaumeisters_Gottfried
H^0BHHferin 20 de^Kaufmanns Oswald E H^BPSftring 0,
3o des Angestellten Alexander K HMHHftring 0,
Beklagten und Revisionskläger9
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr„
gegen
 die Stadtgemeinde H	vertreten	durch
 ihren Verwaltungsausschuß«,
Klägerin und Revisionsbeklagte3
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br
*• o
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Der Vo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7» Januar 1966 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr» Augustin sowie der Bundesrichter Dr«, Piepenbrock, Dr» Rothe, Dr» Freitag und Dr° Mattem
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1* Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Gelle vom 220 April 1963 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen »
Von Rechts wegen Tatbestand^
Die Beklagten hatten durch Verträge vom 12», 28» und 16» März 1957 von der Klägerin Bauland zu dem Preise von 12 DM je Quadratmeter gekaufte Die Auflassung sollte nach Erteilung der erforderlichen Genehmigungen und nach Zahlung der Erschließungskosten erklärt werden» Der Regierungspräsident in	verweigerte	mit	Bescheid
 vom 7o Juni 1957 die Zustimmung zur Genehmigung nach dem Wohnsiedlungsgesetz, erteilte jedoch die Zustimmung für den Fall, daß der Kaufpreis auf 9 DM je Quadratmeter ermäßigt werdeo Zur Begründung führte er aus, daß ein Kaufpreis von 12 DM unter Berücksichtigung der Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt und der Örtlichen Lage der Grundstücke stark übersetzt sei und ein Quadratmeterpreis von 9 DM als zulässiger Höchstpreis angesehen werde» Daraufhin schloß die Klägerin mit jedem der Beklagten zwei weitere Verträge» Die jeweils einen Beklagten betreffenden
 
zwei Verträge tragen das Latum vom 16« Juni, 16o Juli und 3o September 1957» In dem einen der beiden Verträge, der als Änderungsvertrag zu dem früheren Grundstückskaufvertrag bezeichnet i3t, heißt es u.aoS
HLer in § 3 des Vertrages vereinbarte Kaufpreis von 12 LM/qm wird abgeändert und auf 9 LM/qm (9 Leutsehe Mark) festgesetzt«
Lie übrigen Bestimmungen des Vertrages bleiben besteheno”
In dem anderen Vertrag (Zusatzvertrag) ist folgendes bestimmt;
"Lie Regierung	hat	mit	Verfügung
 vom ««««« die Zustimmung zur Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung abgelehnt, weil sie der Meinung ist, daß der in § 3 des Vertrages vom « o o « o vereinbarte Kaufpreis von 12 LM/qm überhöht sei«
Lie Entscheidung der Regierung nach Überzeugung der StadtgemeinaeH^^HI^ in tatsächlicher und recht licherHins^ht nicht begründet« Lie Stadtgemeinde	wird
 deshalb die Entscheidung anfechten«
Um den Käufern die Eintragung in das Grundbuch als Voraussetzung für die Finanzierung und Lurchführung des auf dem übertragenen Grundstück zu errichtenden Heimes zu ermöglichen, ist die Stadt bereit, einen Ergänzungsvertrag zu dem Vertrage vom «««« zu schlies-sen, in dem der Kaufpreis auf den von der Regierung	als	angemessen	erklärten
 Preis von 9 LM/qm abgeändert wird«
Der oooo in	verpflichtet	sich,	den
 umstrittenen Kaufpreis von 3 LM/qm für das verkaufte Grundstück zu hinterlegen und den nach Abschluß des preisbehördlichen Genehmigungsverfahrens festgesetzten Kaufpreis zu zahlen«"
Lie sämtlichen vor be zeichneten Verträge sind vor dem nach Art« 12 § 2 PrAGBGB zur Beurkundung von Verträgen vom Rat der Stadt	bestimmten	Urkundsbeamten
 
abgeschlossen worden«, Die Parteien haben,die Auflassung erklärte Die Grundstücke sind auch inzwischen bebaute
 Am 21 o November 1957 legte die Klägerin gegen den Bescheid des Regierungspräsidenten vom 7«, Juni 1957 ’’das zulässige Rechtsmittel" ein«, Der hierdurch eingeleitete Schriftwechsel endete mit einem Schreiben des Regierungspräsidenten an die Klägerin vom 18„ November 1958, in dem dieser zu dem Ausdruck brachte, daß ein Rechtsmittel gegen die Versagung der Zustimmung nicht gegeben sei und das Schreiben der Klägerin vom 21«, November 1957 deshalb als erledigt angesehen werde„ Am 31o März I960 erhob die Klägerin beim Landesverwaltungsgericht Hannover gegen den Regierungspräsidenten Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Wohnsiedlungsgenehmigung* Nachdem der Berichterstatter des Landesverwaltungsgerichts am 5o August I960 und noch wiederholt in der Folgezeit die Klägerin aufgefordert hatte, ihre Ansicht, daß der Kaufpreis nicht überhöht sei, näher zu begründen, und die Klägerin sodann mit Rücksicht auf das Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes eine Zurücknahme der Klage in Aussicht gestellt hatte, erklärte der Sachbearbeiter des Regierungspräsidenten, daß dieser nach dem Erlaß des Bundesbaugesetzes gegen einen Quadratmeterpreis von 12 DM nichts mehr einzuwenden habe«, Am 2* Juni 1961 schlossen die Parteien des Verwaltungsgerichtsverfahrens folgenden gerichtlichen Vergleich?
"Io Der Beklagte erklärt, daß auf Grund des Bundesbaugesetzes (§ 185) die von ihm ira { Rahmen der Genehmigungen nach dem Wohnsiedlungsgesetz ursprünglich geforderten Kaufpreise in Höhe von 9 DM je Quadratmeter als gegenstandslos anzusehen seien*
2o Mit Rücksicht auf diese Erklärung übernimmt die Klägerin unter grundsätzlicher Wahrung ihres RechtsStandpunktes die Gerichtskosten. Die außergerichtlichen Kosten werden gegeneinander aufgehoben."
 
Die Klägerin verlangt nunmehr von den Beklagten die Nachzahlung des Betrages, der sich bei einer Erhöhung des Kaufpreises von 9 auf 12 DM je Quadratmeter verkauften Baulandes ergibt« Sie hat beantragt:
lo den Beklagten	zur	Nachzahlung	eines
 Betrages von 2 298 DM,
2 o den Beklagten	zur	Nachzahlung	eines
 Betrages von 2 325 DM,
3» den Beklagten	zur	Nachzahlung	eines
 Betrages von 2 145 DM zu verurteilen«
Die Beklagten haben Abweisung der Klage beantragtQ
Sie haben Bedenken gegen die Gültigkeit der Zusatzverträge erhoben, weil der Abschluß solcher Verträge nicht zur Zuständigkeit des Urkundsbeamten der Stadt gehöre« Im übrigen halten sie die Klage für unbegründet, weil der Bescheid, durch den der Regierungspräsident die Zustimmung zur Wohnsiedlungsgenehmigung bei einem Kaufpreis von 12 DM je Quadratmeter versagt habe, durch den Vergleich im Verwaltungsgerichtsverfahren nicht aufgehoben und die in den Zusatzverträgen vorgesehene behördliche Preisgestaltung jetzt nicht mehr zulässig seiö
 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht auf die Berufung der Klägerin der Klage stattgegebeno Hiergegen richtet sich die Revision, mit der die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen « Die Klägerin bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels o
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Entscheidungsgründe;
Die Revision ist nicht begründet»
Io Das Berufungsgericht hat ohne Rechtsirrtum die Formgültigkeit der von den Parteien geschlossenen Verträge bejahto Im Revisionsverfahren sind hiergegen auch keine Bedenken mehr erhoben wordene
IIo Die Kaufverträge bedurften im Zeitpunkt ihres Abschlusses der Genehmigung nach § 4 des Wohnsiedlungsgesetzes vom 22« September 1933«» Hier mußte, weil die Klägerin als die für die Genehmigung zuständige untere Verwaltungsbehörde an den Verträgen beteiligt war, die Aufsichtsbehörde die Zustimmung zu der Genehmigung erstellen (Erlaß des Reichsarbeitsministers vom 7o Januar 1943 - RABJ " 47)o Diese Zustimmung, die für den Fall? daß der Kaufpreis auf 9 DM ermäßigt wurde, erteilt worden ist? ersetzte jedoch nicht die von der Klägerin auszusprechende Wohnsiedlungsgenehmigungo Ob diese Genehmigung erteilt worden ist, kann, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, offen bleiben; denn die Verträge, in denen der Kaufpreis unter Abänderung der ursprünglichen Verträge auf 9 DM herabgesetzt wurde, sind allenfalls zunächst schwebend unwirksam gewesen und spätestens mit der Aufhebung des Wohnsiedlungsgesetzes (§ 186 Abs» 1 Nr» 10 BBauG) voll wirksam geworden»
IIIo Die Entscheidung hängt deshalb davon ab, welche Bedeutung den Zusatzverträgen zukommt, gegen deren Rechtswirksamkeit Bedenken nicht bestehen» Das Oberlandesgericht geht ohne Rechtsirrtum und von der Revision unbeanstandet davon aus, daß die Parteien angesichts des Bescheides des Regierungspräsidenten die Kaufverträge
 
auf der Grundlage eines Kaufpreises von 9 DM als unterste Grenze auf jeden Pall aufrecht erhalten wollten, uin den Beklagten durch Eintragung in das Grundbuch die Finanzie-rung und Durchführung ihres Bauvorhabens zu erleichtern, während die Klägerin sich je nach dem Ausgang des von ihr einzuleitenden Verfahrens die Möglichkeit, einen höheren Kaufpreis zu fordern, Vorbehalten hat» Mit dem in diesem Verfahren "festgesetzten Kaufpreis" war, wie das Berufungsgericht weiter ohne Rechtsirrtum ausführt, der Preis gemeint, der nach dem Wohnsiedlungsgesetz nicht überschritten werden durfte und nach den preisrechtlichen Bestimmungen als zulässig zu bezeichnen war« Mit der Aufhebung des Wohnsiedlungsgesetzes wurde das verwaltungsge-richtlicho Verfahren gegenstandslos«
1« Die Frage, welcher Kaufpreis bei einem Fortfall des Genehmigungserfordernisses gelten sollte, hat in den Zusatzverträgen keine ausdrückliche Regelung gefunden«
Sie ist nach Auffassung des Oberlandesgerichts nach den Grundsätzen über die ergänzende Vertragsauslegung zu beantworten« Das Berufungsgericht führt dazu aus* Die ursprünglichen, zunächst schwebend imwirksamen Kaufverträge wären, wenn die Parteien es nach dem Bescheid des Regierungspräsidenten bei diesen Verträgen belassen und das Ergebnis des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens abgewartet hätten, mit dem Fortfall des Genehmigungserfor-dernisses voll wirksam geworden« Nach den Änderungs- und Zusatzverträgen sei jedoch ein Kaufpreis von 12 DM nicht mehr eindeutig vereinbart« Die Klägerin habe in den Zusatzverträgen ausdrücklich erklärt, daß sie den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis von 12 DM für angemessen und die Entscheidung des Regierungspräsidenten für unbegründet halte« Daß die Beklagten dieser Erklärung widerspro-
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chen hätten, lasse sich aus dem Wortlaut der Verträge nicht entnehmen und auch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht feststellen» In den Zusatzverträgen werde das starke Interesse der Beklagten an der Beschleunigung der Eigentumsübertragung im Hinblick auf die Finanzierung und Durchführung der Bauvorhaben hervorgehoben» Hach dem erklärten Vertragsinhalt habe den Parteien daran gelegen, das Hindernis der Zustimmung des Regierungspräsidenten auszuräumen» Das Oberlandesgericht ist deshalb der Überzeugung, daß die Parteien, wenn sie an eine mögliche Gesetzesänderung gedacht und auch diesen Pall geregelt hätten, die Zahlung des zu hinterlegenden Restbetrages von 3 DM je Quadratmeter für den Pall, daß eine Genehmigung nicht mehr erforderlich sein sollte«, vereinbart haben würden<>
2» Die Bedenken der Revision hiergegen sind nicht begründet»
Die ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Vorschrift des § 157 BGB, wonach Verträge so auszulegen sind, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Vorkehrssitte es erfordern» Nach den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen (BGHZ 9, 273} 16* 71, 75j 23, 282) hat der Richter, wenn ein Vertrag innerhalb seines tatsächlich gegebenen Rahmens einen offen gebliebenen Punkt enthält, diese Lucke durch eine, ergänzende Auslegung in der Weise zu schließen, daß geprüft wird, was die Parteien in Anbetracht des gesamten Vertragszwecks erklärt haben würden, wenn sie den offen gebliebenen Punkt in ihren Vereinbarungen unter Berücksichtigung der Gebote von Treu und Glauben geregelt hätten» Unerheblich ist dabei, ob die Vertragslücke von Anfang an bestanden oder sich erst nachträglich als Folge des weiteren Ver-
 
laufs der Dinge ergeben hat« Voraussetzung ist, daß es sich um eine ausfüllungsbedürftige, also für die Sicherung des Vertragszwecks wesentliche Lücke innerhalb des tatsächlich gegebenen Rahmens handelt <> Die ergänzende Vertragsauslegung darf weder zu einer Änderung des erklärten Vertragswillens«, noch zu einer Änderung des Vertrages selbst, sondern nur zu einer Ergänzung des Vertragsinhalts führen»
Das Berufungsgericht geht von diesen Grundsätzen auso Ihre Anwendung auf den vorliegenden Fall gibt zu einer rechtlichen Beanstandung keinen Anlaß» Eine Lücke ist in den Zusatzverträgen entgegen der Auffassung der Revision dadurch entstanden, daß wegen Wegfalles des Genehmigungserfordernisses in dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren eine Preisprüfung nicht mehr stattfinden konnte und die Parteien für diesen Pall keine ausdrückliche Regelung getroffen haben» Es ist zwar richtig, daß, wie die Revision horvorhebt, die ergänzende Vertragsauslegung zur Ausfüllung einer nachträglich entstandenen Lücke dann nicht in Betracht kommt, wenn sich das eingetretene Ereignis wegen einer Veränderung der allgemeinen Verhältnisse und der Rechtsansehauungen einer Beurteilung nach dem Vertragswillen entzieht (BGHZ 23? 282)» Um einen solchen Fall handelt es sich hier jedoch nicht» Ebenso wie beispielsweise die in einem Vertrag nicht berücksichtigte spätere Freigabe von Mietzinsen eine ergänzende Vertragsauslegung zu rechtfertigen vermag (Urteil des Senats vom 10. Februar I960, V ZR 113/58, WM I960, 437), kann auch der auf einer Gesetzesänderung beruhende Wegfall des Erfordernisses einer behördlichen Genehmigung zu einer ergänzenden Vertragsauslegung führen» Die Begründung des angefochtenen Urteils ergibt, daß das Oberlandesgericht die Ausfüllung der in den Zusatzverträgen entstandenen
 
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Lücke zur Erreichung des Vertragszwecks für erforderlich gehalten hat„ Nach der rechtlich nicht angreifbaren, auf einer Auslegung der Verträge beruhenden Feststellung des Berufungsgerichts war den Parteien daran gelegen, das Hindernis, das einem Wirksamwerden der ursprünglichen Verträge wegen der Versagung der Zustimmung des Regierungspräsidenten entgegenstand, auszuräumen0 Die Klägerin wollte in dem Verwaltungsgerichtsverfahren erreichen, daß der von ihr als angemessen bezeichnete Kaufpreis von 12 DM je Quadratmer, auf den die Parteien sich bereits geeinigt hatten, nicht beanstandet wurde0 Daß die Beklagten dieser ihnen erkennbaren Absicht der Klägerin widersprochen hätten, hat das Oberlandesgericht nicht festzustellen vermocht0 Daß in den Zusatzverträgen der Differenzbetrag von 3 DM als 11 umstrittener Kaufpreis” bezeichnet wird, zwingt nicht zu der Annahme, daß der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis von 12 DM beim Abschluß der Zusatzverträge unter den Parteien streitig gewesen seio
 Es fragt sich somit, was die Vertragsteile unter Berücksichtigung der Gebote von Treu und Glauben sowie des in den Verträgen für die dort ins Auge gefaßten Verhältnisse ausgedrückten Parteiwillens bestimmt haben wüi*-den, wenn sie an die Möglichkeit einer Aufhebung des V/ohnsiedlungsgesetzes gedacht und diesen Pall in ihren Vereinbarungen geregelt hätten« Das Berufungsgericht kommt ira Anschluß an seine Ausführungen Uber den mit den Zusatzverträgen verfolgten Zweck zu dem Ergebnis, nach seiner Überzeugung hätten die Parteien vereinbart, daß der zu hinterlegende Bestkaufpreis von 3 DM je Quadratmeter auch dann zu zahlen sei, wenn das Genehmigungserfordernis entfalleo Hiergegen sind rechtliche Bedenken
 
nicht zu erheben.» Das gleiche gilt, soweit die Revision meint, es müsse, da die Parteien an eine Festsetzung des sachgerechten Preises im Verwaltungsgerichtsverfahren geglaubt hätten, festgestellt werden, welcher Preis im Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge gerechtfertigt gewesen wäre« Das Oberlandesgericht hat auch zu dieser Frage Stellung genommen, jedoch die Möglichkeit, daß die Parteien ungeachtet des Wegfalles des Genehmigungserfor-dernisses eine Festlegung des beim Vertragsabschluß zulässigen Preises vereinbart haben würden, verneint, ohne daß ihm in dieser Hinsicht ein Verstoß gegen § 157 BGB vorgeworfen werden kann«
Die Frage, ob, wie die Revision meint, der Stadtrechtsdirektor	als	Mitglied	des	Verwaltungsaus-
schusses der Klägerin nicht als Zeuge hätte vernommen werden dürfen, kann offen bleiben, weil das angefoch-tene Urteil nicht auf der Aussage dieses Beamten der Klägerin beruht« Daß bei den Vertragsverhandlungen über die Möglichkeit einer Aufhebung des Wohnsiedlungsgesetzes gesprochen worden sei oder daß die Klägerin hiermit gerechnet habe, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt« Die Tatsache, daß die Beklagten an dem Verwaltungsgerichtsverfahren nicht beteiligt waren, ist für die Entscheidung ohne rechtliche Bedeutung« Das gleiche gilt für die Frage, wann die Beklagten von der Einleitung dieses Verfahrens Kenntnis erhalten haben und ob sie mit der Festsetzung eines Uber 9 DM hinausgehenden Preises nicht gerechnet haben« Der Umstand, daß die Klägerin das Verwaltungsgerichts verfahren nicht beschleunigt, sondern - wie das Oberlandesgericht unterstellt - mit einer gewissen Nachlässigkeit betrieben hat, genügt allein nicht, um der Klägerin den Vorwurf eines arglistigen Verhaltens machen zu können, zu demal da die Verzögerung des Verfahrens nach den
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Feststellungen des Berufungsgerichts auch auf der durch den Erlaß des Bundesbaugesetzes geänderten Rechtslage beruht 0
IVo Die Revision mußte deshalb, da das angefochtene Urteil auch sonst keinen Rechtsfehler sum Nachteil der Be klagten erkennen läßt, als unbegründet mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückgewiesen werden»
Dr* Augustin	Dr»	Piepenbrock	_ .	Rothe
 Dr» Freitag	Dr»	Mattern