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BGH

Gericht: BGH

Auf die Revision der Beklagten zu 1) wird das Urteil des 8.. Bie - von der Straße aus gesehen -linke Brandmauer wurde bis zur Höhe des Notdaches abgerissen; während die rechte Brandmauer stehen blieb und das Notdach überragte. Die Beklagte zu 1) sei für den Schaden verantwortlich, da sie ohne' Genehmigung der Baupolizei das Notdach habe errichten lassen, ohne gleichzeitig den Abriß der rechten Brandmauer ihres Hauses sowie, der linken Mauer und des Schornsteins des Nachbargrundstücks zu veranlassen. Wenn die Bau poliseij;hinsugezbgen worden wäre, so hätte diese die Beseitigung dieser Gebäudeteile verlangt und auch das Notdach, welches äusserst primitiv errichtet worden sei, beanstandet o Der von der Beklagten zu .1) bestellte Hauswart, dem alle Schäden und sonstigen Vorfälle zu melden gewesen seien, sei wiederholt von den auch im Hause der. Die Beklagte zu .1) müsse: sich der Gefahrenlage auch bewußt gewesen sein, da sie die linke Brandmauer bei Errichtung, des Notdaches habe abreißen lassen« Dennoch habe sie keine weiteren Vorsichtsmaßnahmen ergriffen« Durch den Einsturz seien, führt die Klägerin weiter aus, ihr Gegenstände im Gesamtwert von 20 490 DM zerstört oder beschädigt worden. Der im Sommer 1946 beendete, durch die Firma N^Jf^^und den Dachdeckermeister dürchgeführte Ausbau der Wohnung habe auch die Überholung von Teilen des Daches in sich Die Klägerin hat bestritten, daß das Hotdach von dem Baubüro der Stadt B^|^ errichtet und von Fachkräften ausgebessert worden sei. Mit der Revision beantragt die beklagte Ehefrau, unter Aufhebung des Berufungsurteils die Klage abzuweisen, hilfsweise die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die hienach gebotene, aber unterlassene Prüfung durch Bausachverständige würde zur Aufdeckung der dem Haus der Beklagten drohenden, später verwirklichten Gefahr und zu ihrer Abwendung geführt haben* Die Beklagte sei zwar für den Zustand des Nachbargrundstücks nicht YSfantwortlich, jedoch auf Grund des Mietvertrages verpflichtet gewesen, notfalls auf Grund der §§ 908, 1004 BGB im Klagewege oder durch Anrufung der Baupolizei den Eigentümer des Nachbargrundstücks zu veranlassen, den sicherheitsgefährlichen Zustand zu beseiti- ■ gen. Es könne daher dahingestellt bleiben, von welchem der beiden Grundstücke das Einsturzunglück letztlich seinen Anfang genommen und ob die Trümmermassen des einen oder des anderen Grundstücks den Schaden in höherem Maße herbeigeführt hätten. Die Beklagte sei wegen der Verletzung ihrer der Klägerin gegenüber bestehenden vertraglichen Pflicht zur Gefahfenabwehr für den jener entstandenen Schaden verantwortlich, daher ersatzpflichtig und habe auch nach § 278 BGB für ein Verschulden der mit der Verwaltung des Hauses beauftragten Personen einzustehen. Von den Angriffen der Revision gegen das Berufungsurteil kann die Rüge vorweggenommen werden, die Haftung für einen durch ein Gebäude entstandenen Schaden entfalle, wenn außergewöhnliche Naturereignisse ihn herbeigeführt hätten, das Berufungsgericht habe daher zu Unrecht die Behauptung der Beklagten übergangen, der Schornstein sei nur durch einen Orkan umgerissen worden. den Schriftsätzen der beklagten Partei hin und wieder von einem Orkan die Rede ist, der das Unglück herbeige-führt habe, so war durch den bloßen Gebrauch dieses Wor-tes noch nicht die Behauptung*aufgestellt, daß d$r Sturm eine die üblichen Fühjahrsstürme übersteigende Gewalt ge- Im Tatbestand ist festgestellt, der Schornstein sei bei einem Sturm umgestürzt und habe Teile der Brandmauern beider Grundstücke mit in die Tiefe gerissen« In den Entscheidungsgründen läßt das Berufungsgericht hiegegen dahingestellt, von welchem der beiden Grundstücke das Einsturzunglück letztlich seinen Anfang genommen habe. Gleichwohl ist für die Beurteilung im Revisionsverfahren davon auszugehen, daß der Kamin die beiden Brandmauern mitgerissen hat; denn das ist die Darstellung beider Parteien, übrigens auch die Auffassung des Sachverständigen Hermes und der Baupolizei, so daß es einer Feststellung des Berufungsgerichts . Aber auch soweit die Brandmauer des Hauses der.Beklagten Schaden angerichtet hat, kommt § 836 BGB nicht in Betracht; denn wie die Revision richtig bemerkt, kann nicht verlangt werden, daß ein Hausgrundstück standhält, wenn Trümmermassen des Nachbargrundstücks darauffallen. Bern Mieter stehen Rechtsbehelf e* gegen die vom Nachbargrundstück ihm drohende Gefahr nicht im gleichen Umfang zur Verfügung wie dem Vermieter als Hauseigentümer, insbesondere fehlen dem Mieter die Rechte aus den §§ 908, 1004 BGB, mag er auch bei gefahrdrohendem Zustand eines Nachbarhauses die Baupolizei anrufen und vielleicht auch wegen Besitzstörung Vorgehen kSnnen. Da der Vermieter den Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, nicht nur zu dulden hat, außerdem die Sache in einem entsprechenden Zustand zu erhalten hat (§§ 335, 536 BGB), ist die Abwehr von Störungen, die das Mietrecht beeinträchtigen, eine Vertragspflicht des Vermieters ; der er sich nicht mit dem Hinweis entschlagen kann*, daß der« Mieter selbst tätig werden könnte (Enneccerus-Lehmann-, Schuldrecht 13. Unbedenklich ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Vermieter auf Schadensersatz hafte, wenn er schuldhaft seine Pflicht verabsäume, Gefahren abzuwehren, die den ungestörten Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigten, und diese Ge- fahren sich zu dem Schaden des Mieters verwirklichten« Soweit es sich um Verluste wegen verminderten Einkommens aus dem Pensionsbetrieb, hervorgerufen durch Beschadi-ging der Mieträume, handelt, gründet sich die Schadensersatzpflicht auf § 538 BGB (Mangel infolge eines vom Ver- - ** #* * * , , mieter zu vertretenden Umstands), im Übrigen, soweit die Schäden nicht auf einen Mangel.des Hauses der Beklagten zurückzuführen sind - ' Beschädigung von Möbeln durch Triimmer-einwirkung vom Nachbarhaus -, ergibt sich die Schadenersatzpflicht aus allgemeinen Grundsätzen, da § 538 BGB nur die Schadensersatzpflicht aus Mängeln der Mietsache regelt, aber Schadensersatzansprüche, die nicht auf solche zurückr zuführen sind, nicht ausschließen will (Roquette, Mietrecht S 224, Mittelstein, Die Mietet 4- Aufl S 298; Staudinger § 537 Anm 1) . Für das ''eigene Gebäude ist eine Pflicht ' des Eigenbesitzers in dieser Eigenschaft und erst recht als Vermieter zu bejahen, bei gegebenem Anlaß den baulichen Zustand sachverständig nachprüfen zu lassen« Solcher Anlaß könnte bei bombengeschädigten~Häusern sein, daß sie freistehende Mauern haben, deren Gefüge sich erfahrungsgemäß Bei der Prüfung der Präge, was die Beklagte bei Beobachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte tun müssen, um ihre Mieter - hier die Klägerin - vor Schaden, der vom Nachbargrundstück ausgehen konnte, zu bewahren, kann aber nicht derselbe Maßstab angelegt werden wie für Schäden, die durch den Bauzustand des eigenen Grundstücks der Beklagten .hervorgerufen wurden. Ob Mauern oder Kamine noch so fest gefügt sind, daß sie, wenn auch freistehend, nicht eingerissen werden müssen, kann in der Regel nur durch sachverständige Untersuchung festgestellt werden. Für den Zustand des Hauses Nr dB^rar nach §.836 BGB dessen Ei-genbesitzer verantwortlich und berufen, die gebotene sachverständige Untersuchung vornehmen zu lassen, während, wie ..die Revision richtig hervorheW, die Beklagte und ihre Beauftragten auf dem Nachbargrundstück nichts zu suchen hatten, solange sie keinen positiven,Anhalt für eine drohende Gefahr hatten und das Notstandsrecht aus § 904 für das Betreten des Grundstücks in Anspruch nehmen konnten. 1940, 1967; 1941, 229 = DRAnZ 1941 Nr 20) bestand, kann dahingestellt bleiben» Daß eine vom Nachbarhaus unmittelbar drohende Gefahr yor dem Einsturz ohne sachverständige Untersuchung erkennbar gewesen wäre, z.B. die Brandmauer oder der Kamin bedrohlich geschwankt oder nach dem Hause der Beklagten hin sich geneigt hätten oder *daß einzelne Teile sich von ihnen gelöst hätten, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt, auch dem Parteivorträg nicht zu entnehmen« Überdies könnte es sich dabei um eine unvorhergesehene Gefahr im Sinne des § 545 BGB gehandelt haben, so daß die Klägerin, verpflichtet gewesen wäre, Aizeige an ihre Vermieterin zu machen. Die Beklagten haben sogar, wie die Revision hervorhebt, Beweis dafür angetreten*,, daß weder der Hausverwalter noch Dritte die Gefahr-hätten erkennen können (Schriftsatz.vom April 1951)« Der Vortrag, daß die Mieter B^^^und auf die Giebelwahd des eigenen Hauses der Beklagten als einen Gefahrenpunkt hin- Diese Mieter haben überdies weitere Schritte nicht unt'ernpmahen und sich dadurch, -daß die: Brandmauer unverändert stehen blieb, von dem Ausbau ihrer Wohnung nicht abhalten lassen. Zusamme'nfassend ist also zu sagen, daß es für die Beklagte keinen Verstoß gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt bedeutete, wenn sie nicht von sich aus eine sachverständige Untersuchung des baulichen Zustands des Wachbargrundstücks herbeiführte. Gleichwohl ist die Klage nicht abweisungsreif.Die Beklagte hat, soweit ersichtlich, für das auf ihrem Hause errichtete Notdach die baupolizeiliche Genehmigung und Abnahme nicht herbeigeführt. War sie hiezu verpflichtet und hatte bei Genehmigung und Abnahme die Baupolizei die Niederlegung der Brandmauer und des Schornsteins veranlaßt, so daß der Unfall vermieden worden wäre, so könnte die Beklagte zur Abwehr ihrer Schadensersatzpflicht sich nicht darauf berufen, daß solche behördliche Maßnahmen nicht in allen Fällen den Eigentümer von der Haftung entbinden. Die behördliche Prüfung mag zur Gefahrenabwehr nicht .immer ausreicheh und eine Untersuchung des baulichen Hauszustandes nicht .immer entbehrlich machen, sie ist aber zur Gefahrenabwehr bestimmt,, in der Hegel auch geeignet; .daher ist ihre Herbeiführung-eine Schutzmaßnahme, die durch die im Verkehr erforderliche Sorgfalt für die Beklagte auch insoweit grundsätzlich geboten war, als die Baupolizei, ihrer Aufgabe entsprechend, dabei auch den Zustand des Nachbargrund.stücks in Betracht gezogen’hätte. Die Parteien streiten schon darüber, wer das Notdach errichtet hat> Bie Klägerin behauptet, das Notdach sei durch das von der Stadt zur Behebung von Kriegsschäden eingerichtete Baiubüro, das mit der Baupolizei nicht identisch gewesen sei, unter Leitung des Architekten Felix hergestellt worden (Schriftsatz vom 17.

Zitierte Normen: § 278 BGB § 561 ZPO § 836 BGB § 91a ZPO
BGBNotdachBrandmauerSchornsteinGefahrKlägerinMieterSchaden

Volltext der Entscheidung

' 2348 073	^7
]LZH. 88/51
Verkündet an 24 o Oktober 1952 Symalla, Justizobersekretär, als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
.Cm Haien’* des Volkes In dem 'Rechtsstreit
1.	) der Frau Hilde Wppppgeb. Gp^p, ip^p|
2.	) deren Ehemann Franz WpPfc, nunmehr dessen
 Erben, -
Ehefrau Lydia Pension^ zu dem S
^geb. Wi
 Edeltraut Wppp, Lp| bei
 Borit W^pp, Lpp bei Ii
 Rudolf WppP, Lpp bei I
Elisabeth pppp, ippbei
 Gerhard	Schüler,
 Hotel IppPp,
 Bevollmächtigter: Hausverwalter Gerhard
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Beklagten, Berufungsund Revisionskläger,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br,
 gegen
^Württemberg,
.die Frau
 Klägerin, Berufungsund Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br. ppP -
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 1952 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Prof. Br. Pritsch und der Bundesrichter Br .von Norma nn, Br, Heck, Schuster und Br. Oechßler
 für Recht erkannt:
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In der Dichtung gegen den beklagten Ehemann, nun dessen Erben, ist der Hechtsstreit in der Hauptsache erledigt, .
Auf die Revision der Beklagten zu 1) wird das Urteil des 8.. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom- 30. Mai 1951 «raufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens übertragen wird.
Von Rechts wegen *
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Tatbestand %
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 Die Klägerin ist Mieterin in dem Hause der Beklagten zu )	® # in	und
 dort in dem. 1. Stock bereits vor ihrer Vei'heiratung (5. August 1943) eine Fremdenpension. Bas ursprünglich vierstöckige Gebäude ist bombenbeschädigt. Bei einem. Fliegerangriff im November 1943 brannte es bis auf den 2. Stock ab. über dem 2. Stockwerk wurde daraufhin ein Notdach errichtet. Bie - von der Straße aus gesehen -linke Brandmauer wurde bis zur Höhe des Notdaches abgerissen; während die rechte Brandmauer stehen blieb und das Notdach überragte. An diese Brandmauer grenzte die Vollruine des Grundstücks'	deren	Brand-
mauer etwa 30*0111 niedriger' als die des Hauses der Be-, klagten zu 1) war. An der Giebelwand dieser Buine stand ein Schornstein, der die Brandmauern beider Grundstücke überragte. Bie Beklagte zu 1), die in Oesterreich wohnhaft ist» hat ihr Grundstück durch Beauftragte verwalten lassen. Von 1947 bis zu dem 30. Juni 1949 war Otto als Hausverwalter bestellt« .	'	’•
Am 1. März 1949 stützten»* bei einem Sturme der Schornstein und Teile der Brandmauern beider Grundstücke in die Tiefe. Bie Trümmermassen'durchschlugen das Notdaph des Hauses der Beklagten zu i) sowie die Becken des 1. Stockes und des Hochparterres. Durch den Einsturz wurde die Wohnung der Klägerin in Mitleidenschaft gezogen und Möbel und Inventarteile teils zerstört, teils beschädigt. Mehrere Räume der Wohnung konnten nicht mehr benutzt werden.
Bie Klägerin begehrt Ersatz des ihr hierdurch entstandenen Schadens und trägt folgendes vors
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Die Beklagte zu 1) sei für den Schaden verantwortlich, da sie ohne' Genehmigung der Baupolizei das Notdach habe errichten lassen, ohne gleichzeitig den Abriß der rechten Brandmauer ihres Hauses sowie, der linken Mauer und des Schornsteins des Nachbargrundstücks zu veranlassen. Wenn die Bau poliseij;hinsugezbgen worden wäre, so hätte diese die Beseitigung dieser Gebäudeteile verlangt und auch das Notdach, welches äusserst primitiv errichtet worden sei, beanstandet o Der von der Beklagten zu .1) bestellte Hauswart, dem alle Schäden und sonstigen Vorfälle zu melden gewesen seien, sei wiederholt von den auch im Hause der. Beklagten zu 1) wohnenden Mietern	und	auf die
 von der Giebelwand ausgehende Gefahr aufmerksam gemacht worden. Die Beklagte zu .1) müsse: sich der Gefahrenlage auch bewußt gewesen sein, da sie die linke Brandmauer bei Errichtung, des Notdaches habe abreißen lassen« Dennoch habe sie keine weiteren Vorsichtsmaßnahmen ergriffen« Durch den Einsturz seien, führt die Klägerin weiter aus, ihr Gegenstände im Gesamtwert von 20 490 DM zerstört oder beschädigt worden. Außerdem sei durch die Unvermietbarkeit zerstörter oder beschädigter Häume ihrer Wohnung ein Ver-dienstausfall eingetreten, von dem sie vorerst nur einen Teilbetrag von 200 DM geltend mache*
Die .Klägerin-hat. beantragt^edie.Beklagte zu 1) zu verurteilen, an sie. 20*690 DM-nebst\4:# Zinsen seit Klagestellung zu bezahlen, den beklagten .Ehemann aber für ver-, pflichtet zu erklären-, die Zwangsvollstreckung in das* * eingebrachte Gut seiner Ehefrau zu dulden«
Der. Ehemann ist im Laufe des Revisionsverfahrens am Mai 1952 verstorben.
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Die Beklagten, die Klageabweisung beantragten, haben geltend gemacht: Die Beklagte habe den Vorfall vom 1 «März 1949 nicht zu vertreten, da das Unglück durch den Schorn-
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stein des Nachbargrundstücks hervorgerufen worden sei®
Der Umstand, daß die Brandmauer das Notdach überragt habe, sei nicht ursächlich für den eingetretenen Schaden« Das Notdach sei nur etwa 30 gm unterhalb der Brandmauer angebracht gewesen, um diesem einen gewissen Schutz vor
 stürmischem Wetter zu gewähren. Der geringe Höhenunterschied lasse es ausgeschlossen erscheinen, daß die Gesteinsmassen der Brandmauer des Hauses der Beklagten das Durchschlagen des Notdaches herbeigeführt hätten. Für den schlechten Zustand des Nachbargrundstücks sei nicht die Beklagte verantwortlich« Es habe den zuständigen Stellen des Magistrats obgelegen, derartige Schadensstellen zu ermitteln und beseitigen zu lassen. Das Notdach sei ohne Zustimmung der Beklagten im Jahre 1944 von einem öffentlichen Baubüro errichtet und weitere Instandsetzungsarbei-ten seien im Verlaufe der amtlichen Kriegsschädenbeseitigung ohne ihre Mitwirkung vorgenommen worden. Die baupolizeiliche Abnahme sei daher nicht erforderlich gewesen. Wiederholt hätten Fachleute das Notdach gesehen, jedoch keine Bedenken hinsichtlich der Sicherheit des Gebäudes geäußert. So habe der Architekt des "Hochbauamtes 0/^9	anläßlich	des	Ausbaus der Wohnungen, durch
 die Mieter	un$	in	den	Jahren	1945
bis 1947 in diesen Wohnungen die Jhstand’setzungsarbeiten besichtigt, ohne irgend eine Beanstandung hinsichtlich des Notdaches zu erheben oder auf die von dem Nacbbargrundstück ausgehende Gefahr hinzuweisen. Der im Sommer 1946 beendete, durch die Firma N^Jf^^und den Dachdeckermeister dürchgeführte Ausbau der Wohnung habe auch die Überholung von Teilen des Daches in sich
 
geschlossen. Die Baupolizei habe diese Ausbauarbeiten wiederholt besichtigt und nicht beanstandet; Im Jahre 1948 habe der Dachdeckermeister	das	Dach noch-
mals ausgebessert und offenbar ebenfalls keinen Anlaß gesehen, vor einer Einsturzgefahr zu warnen, .
Die Klägerin hat bestritten, daß das Hotdach von dem Baubüro der Stadt B^|^ errichtet und von Fachkräften ausgebessert worden sei.
Das Landgericht hat durch Zwischenurteil die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, das Oberiandesge-richt die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Mit der Revision beantragt die beklagte Ehefrau, unter Aufhebung des Berufungsurteils die Klage abzuweisen, hilfsweise die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Die Klägerin beantragt Zurückweisung des Rechtsmittels.
In der Richtung gegen den beklagten Ehemann hat die Klägerin beantragt, den Rechtsstreit für erledigt zu erklären. Die beklagte Partei hat dem nicht Widersprochen.
EntscheidungsgrUnde :
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:	.
Die Beklagte sei als Vermieterin verpflichtet gewesen, alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um der Klägerin als Mieterin die ungestörte und ungefährdete Benutzung der
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gemieteten Räumlichkeiten zu ermöglichen« Hiezu gehöre die periodische Überprüfung des baulichen Zustandes des Hauses, zu der umsomehr Veranlassung bestanden habe, als infolge der Beschädigung durch Kriegseinwirkung, insbesondere nach jahrelangem Witterungseinfluß das Vorhandensein von Mängeln naheliegend gewesen sei und auch das Nachbarhaus als Ruine mit seinem freistehenden Schornstein das Haus der Beklagten gefährdet habe. Die hienach gebotene, aber unterlassene Prüfung durch Bausachverständige würde zur Aufdeckung der dem Haus der Beklagten drohenden, später verwirklichten Gefahr und zu ihrer Abwendung geführt haben* Die Beklagte sei zwar für den Zustand des Nachbargrundstücks nicht YSfantwortlich, jedoch auf Grund des Mietvertrages verpflichtet gewesen, notfalls auf Grund der §§ 908, 1004 BGB im Klagewege oder durch Anrufung der Baupolizei den Eigentümer des Nachbargrundstücks zu veranlassen, den sicherheitsgefährlichen Zustand zu beseiti- ■ gen. Es könne daher dahingestellt bleiben, von welchem der beiden Grundstücke das Einsturzunglück letztlich seinen Anfang genommen und ob die Trümmermassen des einen oder des anderen Grundstücks den Schaden in höherem Maße herbeigeführt hätten. Zwar dürften nach der Rechtsprechung im Palle mehr oder weniger großer Zerstörungen eines Gebäudes an die Sorgfaltspflicht das- Hauseigentümers keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden* Bas könne jedoch nur gelten, wenn es sich um total zerstörte und unbewohnte Gebäude handle, bei denen die Lage inmitten eines'Trümmer-
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f eld es" oder in unbelebten - Straßen strenge Anforderungen nicht mehr rechtfertige. Tsin strenger. Maßstab sei jedoch
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anzulegen, wenn der Eigentümer*im Interesse eines Wiederaufbaus zerstörte Gebäudeteile stehen lasse, aber trotzdem auf eine Vermietung der unteren Stockwerke nicht verzichten wolle. Eine etwaige Herstellung des Notdachs durch die öf-
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fentliche Hand und die behaupteten baupolizeilichen Besichtigungen könnten die Beklagte, nicht entlasten, da die Baubehörden infolge Überlastung keine gründlichen Prüfungen mehr hätten vornehmen können, überdies die angebliche Besichtigung von 1946 schon zu weit zurückgelegen habe. Die Beklagte sei wegen der Verletzung ihrer der Klägerin gegenüber bestehenden vertraglichen Pflicht zur Gefahfenabwehr für den jener entstandenen Schaden verantwortlich, daher ersatzpflichtig und habe auch nach § 278 BGB für ein Verschulden der mit der Verwaltung des Hauses beauftragten Personen einzustehen.
Ein Mitverschulden der Klägerin sei zu verneinen, weil sie den Gefahrenzustand nicht gekannt habe.
Von den Angriffen der Revision gegen das Berufungsurteil kann die Rüge vorweggenommen werden, die Haftung für einen durch ein Gebäude entstandenen Schaden entfalle, wenn außergewöhnliche Naturereignisse ihn herbeigeführt hätten, das Berufungsgericht habe daher zu Unrecht die Behauptung der Beklagten übergangen, der Schornstein sei nur durch einen Orkan umgerissen worden. Dieser Revisionsangriff geht fehl. Es ist eine Erfahrungstatsache, daß im Frühjahr starke Stürme häufig auftreten, sie gehören daher zu den normalen Witterungseinflüssen. Wenn in
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den Schriftsätzen der beklagten Partei hin und wieder von einem Orkan die Rede ist, der das Unglück herbeige-führt habe, so war durch den bloßen Gebrauch dieses Wor-tes noch nicht die Behauptung*aufgestellt, daß d$r Sturm eine die üblichen Fühjahrsstürme übersteigende Gewalt ge-
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habt und es sich um eine Einwirkung gehandelt habe, der auch ein im gehörigen Bauzustand befindliches Gebäude nicht widerstanden hätte (RGZ 76, 262; RGIZ 1921, 454). Bas gilt umsomehr, als in den zu dem Gegenstand der mündlichen Verhand-
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lung gemachten Beiakten eine meteorologische Äußerung über das Wetter am Einsturztag vorlag, die die Annahme eines die normalen Frühjahrsstürme übersteigenden Winddrucks nicht rechtfertigt.
Die Ausführungen des Berufungsgerichtes über den Hergang des Einsturzes sind widerspruchsvoll. Im Tatbestand ist festgestellt, der Schornstein sei bei einem Sturm umgestürzt und habe Teile der Brandmauern beider Grundstücke mit in die Tiefe gerissen« In den Entscheidungsgründen läßt das Berufungsgericht hiegegen dahingestellt, von welchem der beiden Grundstücke das Einsturzunglück letztlich seinen Anfang genommen habe. Gleichwohl ist für die Beurteilung im Revisionsverfahren davon auszugehen, daß der Kamin die beiden Brandmauern mitgerissen hat; denn das ist die Darstellung beider Parteien, übrigens auch die Auffassung des Sachverständigen Hermes und der Baupolizei, so daß es einer Feststellung des Berufungsgerichts . nicht bedurfte und das Revisionsgericht nicht nach § 561 Abs 2 ZPO gebunden ist. Die Parteien
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waren nur nicht darüber einig, ob es mehr die Trümmer des einen oder die des anderen Bauteiles* waren, die dann das Dach und die Stockwerke durchgeschlagen haben.
Soweit der Schaden durch die Trümmer des Nachbarhauses verursacht :ytörden ist, scheidet eine Haftung der Beklagten aus .§ 836 BGB.äus/d-arsie nioht.Eigenbesitzerin ist. Aber auch soweit die Brandmauer des Hauses der.Beklagten Schaden angerichtet hat, kommt § 836 BGB nicht in Betracht; denn wie die Revision richtig bemerkt, kann nicht verlangt werden, daß ein Hausgrundstück standhält, wenn Trümmermassen des Nachbargrundstücks darauffallen.
Das Bauwerk kann, wenn es sich einer solchen außerhalb des
 Normalen liegenden Belastung nicht gewachsen zeigt, nicht deswegen als mangelhaft unterhalten bezeichnet werden.
Anders wäre es,; wenn eine Mauer starkem, aber üblicherweise vorkommendem Winddruck nicht standhielt. Auch von einem Vermieter kann aus dem Mietvertrag, was die Unterhaltung des Gebäudes zu dem Zweck der Schadensabwehr anlangt,
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hinsichtlich der im § 836 «bezeichneten Gefahren nur die dort vorausgesetzte Sorgfalt gefordert werden.
Mit diesen Erwägungen ist jedoch die Frage, ob die Beklagte der Klägerin Schadensersatzpflichtig ist, noch nicht erschöpfend beantwortet.
Im Gegensatz zur Auffassung der Revision ist dem Berufungsgericht darin beizustimmen, daß der Vermieter grundsätzlich auch verpflichtet ist, dafür zu sorgen, daß der Mieter durch Einwirkungen vom Nachbargrundstück her im vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigt wird. Bern Mieter stehen Rechtsbehelf e* gegen die vom Nachbargrundstück ihm drohende Gefahr nicht im gleichen Umfang zur Verfügung wie dem Vermieter als Hauseigentümer, insbesondere fehlen dem Mieter die Rechte aus den §§ 908, 1004 BGB, mag er auch bei gefahrdrohendem Zustand eines Nachbarhauses die Baupolizei anrufen und vielleicht auch wegen Besitzstörung Vorgehen kSnnen. Da der Vermieter den Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, nicht nur zu dulden hat, außerdem die Sache in einem entsprechenden Zustand zu erhalten hat (§§ 335, 536 BGB), ist die Abwehr von Störungen, die das Mietrecht beeinträchtigen, eine Vertragspflicht des Vermieters ; der er sich nicht mit dem Hinweis entschlagen kann*, daß der« Mieter selbst tätig werden könnte (Enneccerus-Lehmann-, Schuldrecht 13. Aufl S 492 § 128 I 2 d; OLG 14, 14; Staudinger BGB 10. Aufl § 536 Anm 15; BGB RGRK
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9* Aufl § 535 Anm 1). Gerade deswegen ist dem Mieter die Pflicht auferlegt, dem Vermieter unvorhergesehene Gefahren anzuzeigen (§ 545 BGB). Unbedenklich ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Vermieter auf Schadensersatz hafte, wenn er schuldhaft seine Pflicht verabsäume, Gefahren abzuwehren, die den ungestörten
 Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigten, und diese Ge-
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fahren sich zu dem Schaden des Mieters verwirklichten« Soweit es sich um Verluste wegen verminderten Einkommens aus dem Pensionsbetrieb, hervorgerufen durch Beschadi-ging der Mieträume, handelt, gründet sich die Schadensersatzpflicht auf § 538 BGB (Mangel infolge eines vom Ver-
 - ** #* * * , , mieter zu vertretenden Umstands), im Übrigen, soweit die
 Schäden nicht auf einen Mangel.des Hauses der Beklagten zurückzuführen sind - ' Beschädigung von Möbeln durch Triimmer-einwirkung vom Nachbarhaus -, ergibt sich die Schadenersatzpflicht aus allgemeinen Grundsätzen, da § 538 BGB nur die Schadensersatzpflicht aus Mängeln der Mietsache regelt, aber Schadensersatzansprüche, die nicht auf solche zurückr zuführen sind, nicht ausschließen will (Roquette, Mietrecht S 224, Mittelstein, Die Mietet 4- Aufl S 298; Staudinger § 537 Anm 1) .	•	•	:	<	•	-	.
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- Mit Recht .beanstahdbt '.dieTReyision jedoch, daß das Berufungsgericht zu höhe Anforderungen an die. Sorgfalt der Beklagten stellt, soweit detf*Zustand des Nachbargrundstücks in Präge kommt. Für das ''eigene Gebäude ist eine Pflicht ' des Eigenbesitzers in dieser Eigenschaft und erst recht als Vermieter zu bejahen, bei gegebenem Anlaß den baulichen Zustand sachverständig nachprüfen zu lassen« Solcher Anlaß könnte bei bombengeschädigten~Häusern sein, daß sie freistehende Mauern haben, deren Gefüge sich erfahrungsgemäß
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durch Witterungseinflüsse lockern kann. Allerdings dürfen n£ch der auch vom.Bundesgerichtshof. gebilligten
 Rechtsprechung (BGHZ 1, 103 und Urteil vom 13. März 1952
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III ZR 212/51) an die Sorgfaltspflicht der Eigentümer von kriegszerstörten oder beschädigten Häusern keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Mit der • fortschreitenden Normalisierung kann aber wieder ein strengerer Maßstab angelegt werden, was insbesondere für die Zeit nach der Währungsreform zutrifft•
Bei der Prüfung der Präge, was die Beklagte bei Beobachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte tun müssen, um ihre Mieter - hier die Klägerin - vor Schaden, der vom Nachbargrundstück ausgehen konnte, zu bewahren, kann aber nicht derselbe Maßstab angelegt werden wie für Schäden, die durch den Bauzustand des eigenen Grundstücks der Beklagten .hervorgerufen wurden. Ob Mauern oder Kamine noch so fest gefügt sind, daß sie, wenn auch freistehend, nicht eingerissen werden müssen, kann in der Regel nur durch sachverständige Untersuchung festgestellt werden. Gerade gemauerte Schornsteine haben, wie auch dem Gutachten des Sachverständigen Hermes vom 27. September 1949 zu entnehmen ist, .	-
' :vhäufig eine bedeutende Standfestigkeit. Für den Zustand des Hauses Nr dB^rar nach §.836 BGB dessen Ei-genbesitzer verantwortlich und berufen, die gebotene sachverständige Untersuchung vornehmen zu lassen, während, wie ..die Revision richtig hervorheW, die Beklagte und ihre
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Beauftragten auf dem Nachbargrundstück nichts zu suchen hatten, solange sie keinen positiven,Anhalt für eine drohende Gefahr hatten und das Notstandsrecht aus § 904 für das Betreten des Grundstücks in Anspruch nehmen konnten. Außerdem hatte aber der Magistrat	mit	Beschluß	vom
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5. Mai 1947 die Baupolizeiämter und die bezirklichen Aufbauämter angewiesen, die Gefahrenstellen an den durch Kriegshandlungen zerstörten oder beschädigten Bauwerken, die das lieben von Menschen oder, den öffentlichen Verkehr gefährdeten, zu.beseitigen, und hiezu Durchführungsbestimmungen vom 11. Juli 1947 erlassen (Haus und
 Wohnung 1947, 250 und 253)? so daß auch eine öffentliche
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Stelle die - wenn auch möglicherweise nur innerdienstli-
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che - Pflicht gehabt hätte,, eine etwaige Gefahrenstelle zu beseitigen« Ob daneben noch eine Pflicht der Behörden zur Beseitigung.von Gefahren, die durch das total beschäm digte Haus Ny 51 für die Umgebung eintreten konnten, auf Grund der in ihrer Portgeltüng umstrittenen (DVB1 1950,
 656) 18» Anordnung des Generalbevollmächtigten für die Regelung der Bauwirtschaft vom 14* September 1940 in der Passung vom.16. Januar 1941 (MBHV . 1940, 1967; 1941, 229 = DRAnZ 1941 Nr 20) bestand, kann dahingestellt bleiben» Daß eine vom Nachbarhaus unmittelbar drohende Gefahr yor dem Einsturz ohne sachverständige Untersuchung erkennbar gewesen wäre, z.B. die Brandmauer oder der Kamin bedrohlich geschwankt oder nach dem Hause der Beklagten hin sich geneigt hätten oder *daß einzelne Teile sich von ihnen gelöst hätten, ist vom Berufungsgericht nicht festgestellt, auch dem Parteivorträg nicht zu entnehmen« Überdies könnte es sich dabei um eine unvorhergesehene Gefahr im Sinne des § 545 BGB gehandelt haben, so daß die Klägerin, verpflichtet gewesen wäre, Aizeige an ihre Vermieterin zu machen. Die Beklagten haben sogar, wie die Revision hervorhebt, Beweis dafür angetreten*,, daß weder der Hausverwalter noch Dritte die Gefahr-hätten erkennen können (Schriftsatz.vom 17. April 1951)« Der Vortrag, daß die Mieter B^^^und	auf	die	Giebelwahd	des
 eigenen Hauses der Beklagten als einen Gefahrenpunkt hin-
 
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gewiesen hätten (Schriftsatz vom 11.' Juli 1950), genügt nicht. Diese Mieter haben überdies weitere Schritte nicht unt'ernpmahen und sich dadurch, -daß die: Brandmauer unverändert stehen blieb, von dem Ausbau ihrer Wohnung nicht abhalten lassen. Es ist auch weder behauptet noch festgestellt,, daß die mangelnde Standfestigkeit des Schornsteins ohne besondere Untersuchung erkennbar gewesen wäre.
Zusamme'nfassend ist also zu sagen, daß es für die Beklagte keinen Verstoß gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt bedeutete, wenn sie nicht von sich aus eine sachverständige Untersuchung des baulichen Zustands des Wachbargrundstücks herbeiführte.
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Gleichwohl ist die Klage nicht abweisungsreif. Die Beklagte hat, soweit ersichtlich, für das auf ihrem Hause errichtete Notdach die baupolizeiliche Genehmigung und Abnahme nicht herbeigeführt. War sie hiezu verpflichtet und hatte bei Genehmigung und Abnahme die Baupolizei die Niederlegung der Brandmauer und des Schornsteins veranlaßt, so daß der Unfall vermieden worden wäre, so könnte die Beklagte zur Abwehr ihrer Schadensersatzpflicht sich nicht darauf berufen, daß solche behördliche Maßnahmen nicht in allen Fällen den Eigentümer von der Haftung entbinden. Die behördliche Prüfung mag zur Gefahrenabwehr nicht .immer ausreicheh und eine Untersuchung des baulichen Hauszustandes nicht .immer entbehrlich machen, sie ist aber zur Gefahrenabwehr bestimmt,, in der Hegel auch geeignet; .daher ist ihre Herbeiführung-eine Schutzmaßnahme, die durch die im Verkehr erforderliche Sorgfalt für die Beklagte auch insoweit grundsätzlich geboten war, als die Baupolizei, ihrer Aufgabe entsprechend, dabei auch den Zustand des Nachbargrund.stücks in Betracht gezogen’hätte.
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Überdies ist § 367 Nr 15 StGB, der bauliche Ausbesserungen ohne die vorgeschriebene baupolizeiliche Genehmigung mit Strafe bedroht, Schutzgesetz.im Sinne des § 823 Abs 2 BGB (HGRK 9* Aufl § 823 Anm U III d). Die Präge, ob die Beklagte zur Herbeiführung der Genehmigung und Abnahme verpflichtet war und ob sie an der Unterlassung ein Verschulden trifft, bedarf jedoch noch weiterer tatsächlicher Erörterung. Die Parteien streiten schon darüber, wer das Notdach errichtet hat> Bie Klägerin behauptet, das Notdach sei durch das von der Stadt	zur Behebung
 von Kriegsschäden eingerichtete Baiubüro, das mit der Baupolizei nicht identisch gewesen sei, unter Leitung des Architekten Felix	hergestellt	worden	(Schriftsatz
 vom 17. April 1950), während die Klägerin behauptet, das Büro habe jeweils nur auf Ersuchen des Bauseigentümers eingegriffen (Schriftsatz vom 10. Juli 1950), das Bach sei von dem Büro aber gar nicht hergestellt worden, später auch nicht von Fachkräften ausgebessert worden (Schriftsatz vom 3. Oktober 1950). Barüber, ob bei baupolizeilicher Genehmigung und Abnahme des Notdaches die Baupolizei die Niederlegung der Brandmauer und des Schornsteins veranlaßt hätte, liegt eine bejahende. Äußerung des Baupolizei-amts	vom	1*.	August	1950	vor,	die	aber	eine
 Feststellung des Tatrichters auch in dieser Hinsicht nicht entbehrlich macht.
Aus diesen Gründen whr das Urteil des Berufungsgerichts zwar aufzuheben, die Klage jedoch nicht abzuweisen, sondern die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuverweisen.
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Dieser war auch die Kostenentscheidung zu übertragen, und zwar auch insoweit, als der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, da über die Kosten einheitlich zu entscheiden ist. Die Kostenentscheidung.wird auch für den erledigten feil - entgegen dem Wortlaut des.§ 91 a ZPO.-durch Urteil ergehen müssen (Baumbach ZPO 21. Aufl § 91 a Anm 3 B).	\
Dr. Pritsch . Dr.v.Normann Dr.Heck' Schuster Dr.Oechßle
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