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BGH · Y ZR 84/75

Gericht: BGH · Aktenzeichen: Y ZR 84/75

Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 1971 "verkaufte" der Kläger an die beklagten Eheleute eine noch fertigzustellende Eigentumswohnung für 61 000 DM. ausgehändigt erhalten hat ••• Die Teilungserklärung, auf die Bezug genommen wird, enthält auch Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und wird vom Käufer vollinhaltlich als auch für ihn verbindlich anerkannt. Die Lage des Grundstücks ist dem Käufer durch Augenschein, Bauweise und Ausstattung des Gebäudes und der genannten Wohnung sind ihm aus der ihm übergebenen Baubeschreibung per April 1970 bekannt, auf die gleichfalls Bezug genommen wird." Der Kläger hält den Vertrag für formnichtig und klagt u.a. auf Feststellung der Nichtigkeit, insbesondere des Nichtbestehens eines Auflassungsanspruchs der Be* klagten. Daß die Baubeschreibung nicht der notariellen Urkunde beigefügt wurde, hält das Berufungsgericht flir unschädlich, da insoweit nur Tatsachen (die Kenntnis des Beklagten) festgestellt, aber keine Rechtspflichten begründet werden sollten; es handle sich nur um eine mittelbare Ergänzung der Bezeichnung des Kaufgegenstände, die im Weg der Bezugnahme wie geschehen vorgenommen werden könne. Denn auch wenn man den Vertrag dahin versteht, daß sich der Kläger zur Herstellung der für den Beklagten bestimmten Eigentumswohnung nach näherer Maßgabe der Baubeschreibung verpflichtet hat, ist der Vertrag nicht wegen Porm-mangels nichtig: Diese Verpflichtung ist im beurkundeten Text dem Grunde nach niedergelegt; ihr näherer Umfang wird nicht im Beurkundungstext selbst angegeben, vielmehr wird dafür auf etwas außerhalb der notariellen Urkunde Befindliches Bezug genommen, nämlich die Baubeschreibung. V ZB 19/71» BGHZ 59, 11) ist im vorliegenden Fall, von der grundbuchmäßigen Bezeichnung des Grundstücks und der Angabe der Lage der Wohnung abgesehen, auch deren Beschaffenheit durch die mehrseitige Baubeschreibung in zahlreichen Einzelheiten festgelegt, hinsichtlich deren Unklarheiten weder festgestellt noch von der Revision geltend gemacht sind. Nach § 313 BGB, § 4 Abs.3 WEG bedarf ein Vertrag wie der vorliegende, durch den sich der eine Teil zur Veräußerung eines Grundstücks oder einer Eigentums- Das Beurkundungserfordemis erstreckt sich nicht nur auf die Grundstücksübereignungspflicht des Veräußerers (Kläger), sondern auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (Urteil vom 13. Es fragt sich aber, ob die Bezugnahme auf die Baubeschreibung im Beurkundungstext bewirkt, daß sie bei der Auslegung des Vertrags mit heranzuziehen ist. Anerkanntermaßen sind auch Urkunden über formbedürftige Rechtsgeschäfte nach allgemeinen Grundsätzen (§§ 133, 157 BGB) auszulegen; das Formerfor-derais ist erfüllt für denjenigen Vertragsinhalt, den die Auslegung ergibt (vgl. Daß nicht alle Einzelheiten des Vereinbarten unmittelbar aus der notariellen Urkunde zu entnehmen sind, ist also dann unschädlich, wenn sie sich aus der Auslegung des formgerecht Beurkundeten ergeben (Urteil vom 15. Die Zulässigkeitsgrenze ist sicher dort überschritten, wo der beurkundete Text die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens nicht einmal dem Grunde nach erkennen läßt; so liegt in der bloßen (schriftlichen) Erklärung des Einverständnisses mit einem vorangegangenen Schreiben des Partners noch keine formgerechte Erklärung der von diesem erbetenen Stimmrechtsvollmacht oder Bürgschaft (RGZ 105, 289, 292; BGHZ 26, 142, 150). Über die allgemeine Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens hinaus wird auch der Hauptinhalt der Verpflichtungen, etwa Kaufgegenständ und Kaufpreis, wenigstens in - hinlänglich klaren - Umrissen im Text der formgerechten Urkunde selbst angegeben sein müssen. Ist dieser Rahmen jedoch gewahrt, so ist eine Auslegung im Weg der Berücksichtigung eines nicht formgerechten Schriftstücks, das jenen rechtsgeschäftlichen Willen des näheren konkretisiert, auch dann nicht ausgeschlossen, wenn es sich um für die Parteien wichtige Einzelheiten handelt. Bauausgestaltung nicht in der notariellen Urkunde selbst, sondern in der darin erwähnten Baubeschreibung enthalten sind, gefährdet weder die 'fern- noch die Beweisfunktion des gesetzlichen Beurkindungsge-bots. Bas Bedenken einer unzulässigen Auflockerung des Formzwangs greift Mer noch weniger durch als in den Fällen, in denen die Vertragsparteien die geschuldete Leistung in der notariellen Urkunde überhaupt noch nicht bestimmen, sondern die Bestimmung einer Partei oder einem Britten überlassen (§§ 315* 317 BGB; vgl. V ZE 160/71, 1M ErbbauVO § 1 Nr. 7/8), und als in den Fällen der Falschbezeichnung (Urteil vom 23. Hiernach steht die Bezugnahme in der notariellen Urkunde auf die Baubeschreibung hinsichtlich Bauweise und Ausstattung der Formgültigkeit des Vertrags der Parteien nicht entgegen. Da auch ein sonstiger Rechts-irrtum zu dem Nachteil des Klägers nicht erkennbar ist, war seine Revision mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.

Zitierte Normen: § 139 BGB § 97 ZPO
GrundstückBGBBaubeschreibungErklärungKlägerUrkundeBezugnahmeRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
066
IM NAMEN DES VOLKES
Y ZR 84/75	URTEIL
Verkündet am
20. Dezember 1974
Justizhauptsekretär als Urkundsbeamter der ^Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 des Dipl.-Landwirts Lothar
 Klägers, Berufungsklägers und Revi si onsklägers,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt
 gegen
1.	den Kaufmann Horst K
2.	seine Ehefrau Erika K
beide wohnhaft in	bei	Bi
 Beklagte, Berufungsbeklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte und Prof. Dr.
Prof. Dr.
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Dezember 1974 durch den Vorsitzenden Dichter Hill und die Dichter Dr. Nattern, Offterdinger, Dr. Grell und Dr« Eckstein
 für Decht erkannt:
Die Devision gegen daB Urteil des 4« Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 3. April 1973 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Dechts wegen Tatbestand
 Mit notariellen Urkunden vom 20. und 24. April 1971 "verkaufte" der Kläger an die beklagten Eheleute eine noch fertigzustellende Eigentumswohnung für 61 000 DM.
§ 1 des Vertrags besagt u.a.:
"Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch von •.• Band ..• Blatt ... verzeichneten Grundstücks, Gemarkung ..., mit der Flurstücksbezeichnung .•• zur Größe von .••
Auf diesem Grundstück errichtet Verkäufer ein Wohnhaus mit Eigentumswohnungen gemäß der Teilungserklärung vom 28. August 1970 ...» die Käufer •.. ausgehändigt erhalten hat ••• Die Teilungserklärung, auf die Bezug genommen wird, enthält auch Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und wird vom Käufer vollinhaltlich als auch für ihn verbindlich anerkannt. *
* • •
 
Dies vorausgeschickt, verkauft der Verkäufer an den Käufer einen ..* Miteigentumsanteil von ... an dem eingangs erwähnten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der in der Teilungserklärung mit Kr. •.. bezeichneten, im Erdgeschoß befindlichen Wohnung, bestehend aus einem Zimmer (Wohnen/Sehlafen;, Küche, Bad/WC, Flur und Loggia, sowie einer Abstellbox, im Aufteilungsplan mit ... bezeichnet.
Die Lage des Grundstücks ist dem Käufer durch Augenschein, Bauweise und Ausstattung des Gebäudes und der genannten Wohnung sind ihm aus der ihm übergebenen Baubeschreibung per April 1970 bekannt, auf die gleichfalls Bezug genommen wird."
Teilungserklärung und Baubeschreibung sind den Vertragsurkunden nicht beigefügt.
Der Kläger hält den Vertrag für formnichtig und klagt u.a. auf Feststellung der Nichtigkeit, insbesondere des Nichtbestehens eines Auflassungsanspruchs der Be* klagten.
Dieser Klagantrag wurde vom Landgericht als unzulässig und vom Oberlandesgericht als unbegründet abgewiesen.
Mit der Revision verfolgt der Kläger den genannten Klagantrag weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung des Rechtsmittels.
Ent8cheidungsgründe
 Die Zulässigkeit der Peststellungsklage ist vom Berufungsgericht, entgegen dem Landgericht, zutreffend bejaht worden.
In der Sache bejaht das Oberlandesgericht die Pormwirksamkeit des Vertrags. Hiergegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg.
Daß die Baubeschreibung nicht der notariellen Urkunde beigefügt wurde, hält das Berufungsgericht flir unschädlich, da insoweit nur Tatsachen (die Kenntnis des Beklagten) festgestellt, aber keine Rechtspflichten begründet werden sollten; es handle sich nur um eine mittelbare Ergänzung der Bezeichnung des Kaufgegenstände, die im Weg der Bezugnahme wie geschehen vorgenommen werden könne. Ob diese Vertragsauslegung den Rügen der Revision standhält, kann auf sich beruhen. Denn auch wenn man den Vertrag dahin versteht, daß sich der Kläger zur Herstellung der für den Beklagten bestimmten Eigentumswohnung nach näherer Maßgabe der Baubeschreibung verpflichtet hat, ist der Vertrag nicht wegen Porm-mangels nichtig:
Diese Verpflichtung ist im beurkundeten Text dem Grunde nach niedergelegt; ihr näherer Umfang wird nicht im Beurkundungstext selbst angegeben, vielmehr wird dafür auf etwas außerhalb der notariellen Urkunde Befindliches Bezug genommen, nämlich die Baubeschreibung.
 
Das rechtswirksame Zustandekommen derart verlaut-barter Verpflichtungserklärungen und damit (über § 139 BGB) des Vertrags überhaupt kann in zweifacher Hinsicht in Zweifel gezogen werden: zu dem einen, was die Bestimmtheit, und zu dem andern, was die Form der Erklärungen anlangt. Nach beiden Sichtungen greifen die Bedenken nicht durch.
a)	Hinsichtlich des Bestimmtheitserfordernisses sind im vorliegenden Fall keine Bedenken ersichtlich.
In weit höherem Maß als bei einer ebenfalls als genügend angesehenen Bezugnahme auf veränderliche Orientierungspunkte im Gelände zur Grundstücksbegrenzung (Pfähle, Hecken usw.; vgl. Urteil vom 8. November 1968, V ZR 58/65» LM BGB § 313 Nr. 35 = NJW 1969, 131, im Anschluß an RG JW 1925» 2237} auch Beschluß vom 9. Mai 1972,
V ZB 19/71» BGHZ 59, 11) ist im vorliegenden Fall, von der grundbuchmäßigen Bezeichnung des Grundstücks und der Angabe der Lage der Wohnung abgesehen, auch deren Beschaffenheit durch die mehrseitige Baubeschreibung in zahlreichen Einzelheiten festgelegt, hinsichtlich deren Unklarheiten weder festgestellt noch von der Revision geltend gemacht sind.
b)	Näherer Untersuchung bedarf die Frage, ob die genannte Bezugnahme dem Beurkundungserfordemis entspricht:
Nach § 313 BGB, § 4 Abs. 3 WEG bedarf ein Vertrag wie der vorliegende, durch den sich der eine Teil zur Veräußerung eines Grundstücks oder einer Eigentums-
 
wohnung verpflichtet, der notariellen Beurkundung.
Dabei spielt keine Rolle, inwieweit die einzelnen Ansprüche aus dem Vertrag nach Kaufoder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind (vgl. Urteil vom 21. Mai 1971, V ZR 17/69, DM BGB § 313 Nr. 48). Das Beurkundungserfordemis erstreckt sich nicht nur auf die Grundstücksübereignungspflicht des Veräußerers (Kläger), sondern auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (Urteil vom 13. November 1933, V ZR 173/52, DM BGB § 313 Nr. 3; Urteil vom 14. Juli 1961, VIII ZR 57/60, LM BGB § 313 Nr. 21; vgl. Urteil vom 30. April 1969, V ZR 188/65).
Zu diesen Vereinbarungen gehört im vorliegenden Fall, wie zu unterstellen, auch die Wohnungserstellungs**-pflicht.
Diese Verpflichtung ist allerdings im Text der notariellen Urkunde nur in Umrissen aufgeführt; die Baubeschreibung, die die näheren Einzelheiten enthält, ist weder im Text der notariellen Urkunde enthalten noch im Beurkundungstermin vorgelesen und genehmigt noch als Anlage zur Vertragsurkunde genommen worden.
Sie ist daher, für sich allein betrachtet, nicht Gegenstand der Beurkundung geworden (Keidel/Winkler, FGG 10. Aufl. BeurkG § 9 Rdn. 43).
Es fragt sich aber, ob die Bezugnahme auf die Baubeschreibung im Beurkundungstext bewirkt, daß sie bei der Auslegung des Vertrags mit heranzuziehen ist. Das ist entgegen der Ansicht der Revision zu bejahen:
 
Anerkanntermaßen sind auch Urkunden über formbedürftige Rechtsgeschäfte nach allgemeinen Grundsätzen (§§ 133, 157 BGB) auszulegen; das Formerfor-derais ist erfüllt für denjenigen Vertragsinhalt, den die Auslegung ergibt (vgl. RGZ 109, 334, 336). Bei der Auslegung ist das Gesamtverhalten der Erklärenden einschließlich aller Nebenumstände, etwaiger Vorbesprechungen sowie des Zwecks der Erklärungen zu berücksichtigen (vgl. Urteil vom 11. Oktober 1951,
IV	ZR 17/50, LM BGB § 133 B Nr. 1; Urteil vom 8. Juli 1964, V ZR 178/63, WM 1964, 906; Urteil vom 26. April 1968, V ZR 67/65, LM FGG § 176 Nr. 2). Auch bei formbedürftigen Erklärungen können Umstände, die außerhalb der Urkunde liegen, berücksichtigt werden, wenn der einschlägige rechtsgeschäftliche Wille der Parteien in der formgerechten Urkunde einen wenn auch nur unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. das erwähnte Urteil vom 8. November 1968). Daß nicht alle Einzelheiten des Vereinbarten unmittelbar aus der notariellen Urkunde zu entnehmen sind, ist also dann unschädlich, wenn sie sich aus der Auslegung des formgerecht Beurkundeten ergeben (Urteil vom 15. Februar 1974,
 V	ZR 73/72).
An dieser den praktischen Bedürfnissen entsprechenden Auffassung hält der Senat fest. Die Beirücksichtigung von Umständen außerhalb der Urkunde bringt allerdings im Ergebnis eine gewisse Auflockerung der Formenstrenge. Sie kann deshalb angesichts des Schutzzwecks des § 313 BGB nicht unbeschränkt zulässig sein. Die Schwierigkeit liegt in der richtigen Grenzziehung. Die
 Zulässigkeitsgrenze ist sicher dort überschritten, wo der beurkundete Text die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens nicht einmal dem Grunde nach erkennen läßt; so liegt in der bloßen (schriftlichen) Erklärung des Einverständnisses mit einem vorangegangenen Schreiben des Partners noch keine formgerechte Erklärung der von diesem erbetenen Stimmrechtsvollmacht oder Bürgschaft (RGZ 105, 289, 292; BGHZ 26, 142, 150).
Über die allgemeine Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens hinaus wird auch der Hauptinhalt der Verpflichtungen, etwa Kaufgegenständ und Kaufpreis, wenigstens in - hinlänglich klaren - Umrissen im Text der formgerechten Urkunde selbst angegeben sein müssen. Ist dieser Rahmen jedoch gewahrt, so ist eine Auslegung im Weg der Berücksichtigung eines nicht formgerechten Schriftstücks, das jenen rechtsgeschäftlichen Willen des näheren konkretisiert, auch dann nicht ausgeschlossen, wenn es sich um für die Parteien wichtige Einzelheiten handelt. In Zweifelsfällen wird der Notar vorsichtshalber zur Mitbeurkundung raten.
Im vorliegenden Fall enthält die notarielle Urkunde selbst die Pflicht des Klägers zur Veräußerung und zur Wohnungsherstellung sowie die Zahlungspflicht der Beklagten, außerdem eine ausreichende Bezeichnung des Veräußerungs- und Herstellungsgegenstands (§ 1: Grundbuchblatt des Grundstücks, Höhe des Miteigentumsanteils, Geschoß und Nummer der Eigentumswohnung) sowie den Erwerbspreis nebst Zahlungsbedingungen (§ 2). Baß die näheren Einzelheiten der
 
Bauausgestaltung nicht in der notariellen Urkunde selbst, sondern in der darin erwähnten Baubeschreibung enthalten sind, gefährdet weder die 'fern- noch die Beweisfunktion des gesetzlichen Beurkindungsge-bots.
Biese Auffassung steht nicht im Widerspruch zur sonstigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Bie hier einschlägigen Fälle unterscheiden sioh grundlegend von denjenigen, bei denen ein feil des Gewollten entweder unrichtig oder gar nicht, auch nicht andeutungsweise, beurkundet ist (Schwarzpreis; Bebenpflichten). Ber erkennende Senat hat schon bei früherer Gelegenheit betont, die Grenzen der Auslejgung dürften auch bei formbedürftigen Willenserklärungen nicht zu eng gezogen werden (s. das genannte Urteil vom 8. November 1968). Br hat hinsichtlich der zeitlichen Begrenzung eines Ankaufsrechts und hinsichtlich der Gegenleistung dafür die Bezugnahme auf eine (nicht beigefügte) privatschriftliche Vereinbarung genügen lassen, wobei als Bezugnahme die Erklärung ausreichte, die notarielle Urkunde geschehe "in Vollzug" jener Vereinbarung (Urteil vom 13. Oktober 1967» V ZR 83/66, IM BGB § 313 Nr. 30). Bas Bedenken einer unzulässigen Auflockerung des Formzwangs greift Mer noch weniger durch als in den Fällen, in denen die Vertragsparteien die geschuldete Leistung in der notariellen Urkunde überhaupt noch nicht bestimmen, sondern die Bestimmung einer Partei oder einem Britten überlassen (§§ 315* 317 BGB; vgl. Urteil vom 30. Juni 1967,
V ZR 104/64, BB 1967, 1394; Urteil vom 22. Juni 1973,
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V ZE 160/71, 1M ErbbauVO § 1 Nr. 7/8), und als in den Fällen der Falschbezeichnung (Urteil vom 23. Juni 1967, V ZR 4/66, WM 1967, 701, 702).
Hiernach steht die Bezugnahme in der notariellen Urkunde auf die Baubeschreibung hinsichtlich Bauweise und Ausstattung der Formgültigkeit des Vertrags der Parteien nicht entgegen.
Andere Unwirksamkeitsgründe sind weder geltend gemacht noch ersichtlich. Da auch ein sonstiger Rechts-irrtum zu dem Nachteil des Klägers nicht erkennbar ist, war seine Revision mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.
Hill	Mattem	Offterdinger
 Dr. Grell	Dr.	Eckstein