Volltext der Entscheidung
V ZB 80/54
Verkündet am 25 > Oktober 1955 Hoffmeister, Just<•Aagesl;. als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
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°21 C01
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
des Architekten Heinrich ' iS '‘fr'1
in H(
Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsklägers
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr,
gegen
den Diplo-Ingenieur Franz Sch Straße d
Kläger, Berufungsklager und Revisionsbeklagten,
in
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Prof.Br«
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 25* Oktober 1955 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr„v.Normann, Schuster, Dr* Oechßler,
Tr Großmann und Dr, Spieler
flir Recht erkannt:
Auf die Ütevlsiün des Beklagten wird das Teil-urteil des 5- Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Celle vom 1• Februar 1954 aufgehobene
Die Sache wir&'^fer' änderweiten Verhandlung und Entscheidung an* das Berufungsgericht zurück-verwiesen, dem auch die ShtÄCh^uLdung über die Kosten der Revisionsinstanz -übertragen wird.
Von Rechts wegen
Tatbestands
Der Beklagte ist Eigentümer des in B0IB-
straße % (früher 12) gelegenen Grundstücks» Bas darauf befindliche Haus ist im Kriege schwer beschädigt worden.. Auf Grund einer zwischen den Parteien im Jahre 1946 getroffenen Vereinbarung hat der Kläger vor der Währungsreform den Ausbau der im dritten Stockwerk des Hauses rechts befindlichen Wohnung (3 Zimmer, Küche und Bad) begonnen«, Nach der Währungsreform ist der Ausbau mit Mitteln des Dipl*-Ing* zu Ende geführt worden. Dieser hat seit November 1949 zwei Zimmer der Wohnung und seit Januar 1951 den übrigen Teil der Wohnung inne, Der Kläger hat sie nie bewohnt.
Der Kläger behauptet, über die Wohnung sei zwischen ihm und dem Beklagten nicht nur ein Ausbauvertrag, sondern auch ein Mietvertrag abgeschlossen worden. Danach hätten die Ausbaukosten grundsätzlich als Mietvorauszahlungen betrachtet und von ihm abgewohnt werden sollen, und zwar in der Weise, daß nur ein Teil der zunächst - wie der Beklagte zugibt - mit monatlich 88 RM in Ansatz gebrachten, unstreitig mit Wirkung vom 1, März 1951 vom Ordnungsamt (Preisabteilung) auf 68,40 EM herabgesetzten Miete bezahlt zu werden brauche«. Insgesamt habe er aus eigenen Mitteln 13 690,18 RM und mit Hilfe des Rü(HB 2 979? 21 DM an Ausbaukosten auf gewandt. Davon habe der Beklagte vor der Währungsreform 4 639,34 RM erstattet. Ferner sei bis zu dem 31- Oktober 1951 der Betrag von 900 DM abgewohnt worden, sei sein (des Klägers)
Untermieter und zahle die Miete für seine Rechnung unmittelbar an den Beklagten« Der Kläger ist der Auffassung, daß der vom Beklagten noch nicht erstattete RM-Betrag im Verhältnis 1 % 1 umzustellen sei, er sei deshalb berechtigt, vom 1c November 1951 an noch 11 130,05 DM abzuwohnen, Der Beklagte betrachte nicht ihn (den Kläger), sondern Rü^|^H^ als Mieter der Wohnung«
Der Kläger hat beantragt;,
festzustellen9 daß er berechtigt ist, von dem für die
Wohnung zu zahlenden Mietzins am 1. November 1951
noch einen Betrag von 11 130,05 DM abzuwohnen.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen- Er hat vorgebracht: Es sei zwar in Aussicht genommen gewesen, einen Mietvertrag abzuschließen. Das sei aber vor allem deshalb unterblieben, weil der Kläger den Ausbauvertrag nicht erfüllt habe.. Zu einer Vereinbarung darüber, ob und in welcher Weise der Kläger die Ausbaukosten solle abwohnen dürfen, sei es nicht gekommen. Die Wohnung sei im wesentlichen erst durch Rüdd fertiggestellt worden, der nicht Untermieter des Klägers, sondern sein (des Beklagten)
Mieter sei. Von einem etwaigen Mietvertrag mit dem Kläger sei er wirksam zurückgetreten, weil dieser seiner Ausbauverpflichtung trotz Mahnung nicht nachgekommen sei. Letzten Endes sei ein etwaiger Mietvertrag mit dem Kläger dadurch erloschen, daß das Wohnungsamt den Rübsaat.als Hauptmieter in die Wohnung eingewiesen habe*
Nach Vernehmung von Zeugen hat das Landgericht die "läge abgewiesen, weil es zu Lastendes Klägers nicht als bewiesen angesehen hat, daß ein Mietvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen sei.
Dagegen hat der Kläger Berufung eingelegt und schließlich beantragt,
1, festzustellen, daß zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über die im Hause des Beklagten in
Bd^ftstraße ■ (früher 12), dritte Etage rechts, gelegenen Mieträume, und zwar drei Zimmer, Bad und Küche besteht,
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2c unter Abänderung des angefochtenen Urteils festzu-stellen* daß der Kläger seit dem 1« November 1951 berechtigt ist, von dem für die genannte Wohnung zu zahlenden Mietzins noch einen Betrag von 11 130,05 IM nach Maßgabe vom Gericht festzusetzender Bedingungen abzuwohnen,
3c hilfsweise; festzustellen, daß der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger die zu dem Wiederaufbau der vorbezeichne ten Räume aufgewandten Beträge durch Verrechnung auf die Mietzinsen zu erstatten, und zwar in der Weise, daß die Bauaufwendungen in Höhe von 13 690,18 DU abzüglich vom Beklagten bereits in bar zurückgezahl-• ter 4 639?34 HM - 9 050,84 RM sowie von weiteren 2 979,21 DM unter Umstellung der in RM gemachten Bau-aufWendungen im Verhältnis 1 ; 1
a) in voller Höhe,
b) hilfsweise in Höhe der Hälfte des Gesamtbetrages der Bauaufwendungen abgewohnt werden,
mit der Maßgabe, daß die vom Kläger geschuldete jeweilige Monatsmiete seit dem 1,10,1949 aa) jeweils in Höhe der Hälfte der Grundmiete, bb) hilfsweise für die Zeit vom 1.10.1949 bis 28,2.1951 in Höhe der Hälfte der Grundmiete - monatlich mit 44 DM und für die Zeit seit dem 1,3,1951 in Höhe eines Betrages von monatlich 24,40 DM,
durch Verrechnung getilgt wird,
4a äußerstenfalls; den Beklagten zu verurteilen, in die vorbezeichnete /zu 37 Art der Tilgung der Bauaufwendungen des Klägers Hurch Verrechnung auf die Mietschuld einzuwilligeno
Der Beklagte hat beantragt, die Berufung zurückzuweisen *
Der Kläger weist noch darauf hin, daß dem Beklagten BüOHft als sein (des Klägers) Untermieter bekannt gewesen sei. Der Beklagte habe der Unterverraietung an Rü( nicht widersprochen.
Das Berufungsgericht hat weitere Zeugen vernommen, die Akten des Ordnungsamtes (Preisabteilung) und des Wohnungsamtes der Hauptstadt HflBIHi herangezogen und alsdann durch
Teilurteil die vom Kläger unter Ziffer 1 seines Berufungsantrags begehrte Feststellung getroffen«
Dagegen richtet sich die Revision des Beklagten« der bittet, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage insoweit abzuweisen, als ein Mietverhältnis zwischen den Parteien festgestellt’ ist. Der Beklagte beantragt Zurückweisung de3 Rechtsmittels«
Entscheidungsgründe s
A.
Das Berufungsgericht hat nach der gegen den Widerspruch des Beklagten erfolgten Zulassung des erstmalig im zweiten Rechtszug gestellten klageändernden Feststellungsantrags.; dem es im angefochtenen Urteil entsprochen hat, die Frage geprüft und bejaht, ob insoweit die Voraussetzungen für eine Feststellungsklage gemäß § 256 ZPO gegeben sind« Die Revision macht insoweit keine Verfahrens rechtlichen Bedenken geltend..
B.
I. In der Sache selbst kommt das Berufungsgericht zunächst zu dem Ergebnis, daß zwischen den Parteien ein Mietvertrag zustande gekommen sei. Im einzelnen erwägt es dazu folgendes: Der Kläger habe den Ausbau der Wohnung übernommen und mindestens zunächst die dazu erforderlichen Mittel aufzubringen gehabt. Der Kläger habe aber auch die Wohnung nach dem Ausbau beziehen und dafür eine Miete bezahlen sollen, über deren Höhe Einigkeit zwischen den Parteien bestanden habe« Außerdem hätten die Parteien das Ausbauvorhaben dem Wohnungsamt unterbreitet und dessen Genehmigung
erwirkte Das würde nicht notwendig gewesen sein, wenn es sich nur um einen Ausbauvertrag gehandelt habe» Die Parteien hätten sich also über den Mietgegenstand und über die Höhe des Mietzinses geeinigt und damit die wesentlichen Elemente eines Mietvertrages verabredete Dabei sei ohne rechtliche Bedeutung, daß der Gegenstand des Mietvertrages, die Wohnung, damals noch nicht vorhanden gewesen sei. Die Auffassung, daß es sich neben dem Ausbauvertrag nur um einen Vorvertrag zu einem erst später abzuschließenden Mietvertrag gehandelt habe, sei abzulehnen, Freilich hätten die Parteien nicht alles geregelt, was zweckmäßig hätte geregelt werden sollen. So behaupte der Kläger nicht, daß über die Erstattung seiner Aufwendungen nach Höhe sowie nach Art und Weise eine Vereinbarung getroffen worden sei. Das sei indessen ohne ausschlaggebende Bedeutung,
Die Parteien hätten nämlich von einer Vereinbarung über die finanzielle Abwicklung der Ausbaukosten absichtlich zunächst absehen und diese Frage einer künftigen Abrede überlassen oder auch der Meinung gewesen sein können, daß insoweit später äußerstenfalls eine ergänzende Auslegung ihres Mietvertrages gemäß § 157 BGB durch den Richter möglich sein werde, wenn nicht etwa die Frage inzwischen gesetzlich geregelt worden sein sollte. Jedenfalls habe es im Belieben der Parteien gestanden, einen Mietvertrag miteinander zu schließen und sich so im Rahmen seines Inhalts zu verpflichten, jene Frage aber bis auf weiteres offen zu lassen.
Denkbar sei aber auch, daß wenigstens eine Partei, insbesondere der Kläger, zunächst die offen gebliebene Frage von vornherein habe geregelt wissen wollen. Solchenfalls sei es möglich, daß der Kläger bei den Verhandlungen dieses Ver-
langen schließlich habe fallen lassen» Selbst wenn er das nicht getan haben sollte, sei der Vertrag nach § 154 BGB mangels Einigung der Parteien über diesen Punkt doch nur im Zweifel nicht geschlossen. Hier sprächen die Umstände dafür, daß die Parteien trotz nicht zustande gekommener Einigung über diesen Punkt doch schon eine unmittelbare Bindung, nicht nur hinsichtlich des Ausbaues,sondern auch hinsichtlich des Mietverhältnisses hätten übernehmen v/ollen Der Kläger habe ja mit dem Ausbau begonnen. Es sei sehr unwahrscheinlich, daß er dies getan hätte, wenn er nicht davon ausgegangen wäre, daß er einen vertraglichen Anspruch auf mietweise Überlassung der Wohnung habe. Er sei kein Geldgeber gewesen, dem daran gelegen habe, sein Geld nutzbringend unterzubringen, sondern es sei ihm darauf angekommen. eine Mietwohnung zu erhalten. Das habe auch der Beklagte erkennen müssen. Dieser habe nicht erwarten können., daß der Kläger ohne festen Anspruch auf eine Wohnung nicht nur erhebliche Kosten, sondern auch die mit einem Ausbau in damaliger Zeit verbundenen großen Schwierigkeiten aller Art habe auf sich nehmen wollen»
Der Schriftwechsel der Parteien (gewürdigt sind nur das Schreiben des Klägers vom 20.2,1949 und die Schreiben des Beklagten vom 3»8., vom 17,10, und vom 20,12,1949) ergäbe zwar kein klares Bild, immerhin aber doch den "Gesamtein-druck11, daß die Parteien davon ausgegangen seien, ihre Abmachungen hätten dem Kläger einen Anspruch auf mietweise Benutzung der Wohnung verschafft» Die Aussage des Zeugen Rechtsanwalt F^H^ spräche nicht zwingend gegen die Annahme eines bereits bestehenden Mietvertrages. Durch die Bekundung des Zeugen Rübsaat sei übrigens bewiesen, daß vertragliche Beziehungen nicht zwischen ihm und dem Beklagten, sondern nur zwischen ihm und dem Kläger zustande gekommen seien. Die fehlende Schriftform berühre das Zustandekommen des Mietvertrages nicht, habe vielmehr nur die in § 566 BGB bestimmte Folge,
II,.a) Die Revision meintr das Berufungsgericht habe bei seiner Erwägung, die Parteien hätten möglicherweise absichtlich von einer Vereinbarung über die finanzielle Abwicklung des vom Kläger übernommenen Ausbaus der V/ohnun abgesehen, die Bedeutung des § 157 BGB verkannte Das ist indessen nicht der Pall« Es trifft zwar zu, daß § 157 BGB dem Richter bei der ihm obliegenden Auslegung des Vertrages keine Ergänzung gestattet, die zu einer Erweiterun des Vertragsgegenstandes führen würde» Das angefochtene Urteil enthält jedoch keine derartige Auslegung? vielmehr ist darin nur als einer der denkbaren Beweggründe für die vom Berufungsgericht in erster Linie als zustande gekommen unterstellte Teilvereinbarung die Ansicht der Parteien erwähnt, die Teilvereinbarung werde als Grundlage für deren Auslegung genügen» Einer Stellungnahme des Berufungsgerichts, ob diese Ansicht falsch oder richtig sei, bedurfte e3 in diesem Zusammenhang nicht»
Das Berufungsgericht hat sie auch unterlassen, soweit es sich um die von ihm bisher allein entschiedene und in den Abschnitten III und IV der Entscheidungsgründe des Teilurteils bejahte Frage handelt, ob ein Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht»
Die von der Revision über die Tragweite des § 157 BGB gemachten weiteren Ausführungen betreffen die Erörterungen des Berufungsgerichts in Abschitt V der Entscheidungsgründec Dabei handelt es sich indessen nur um Betrachtungen zu dem Streitstoff, der von dem Teilurteil nicht erfaßt wird» Sie mögen für die künftige Prozeßführung der Parteien bezüglich der hoch nicht beschiedenen Teile des Antrags des Klägers in der Berufungsinstanz von Interesse sein» Für diesen Rechtszug dagegen sind sie ohne Bedeutung»
Im übrigen fehlt den Erwägungen des Berufungsgerichts deshalb die tatsächliche Grundlage.; weil nach dem insoweit; unstreitigen Sachverhalt die Parteien eine Abrede über die finanzielle Abwicklung des Ausbaus durch Anrechnung der Ausbaukosten auf die Miete durchaus nicht absichtlich unterlassen haben.
b) Die Revision rügt ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, daß die Parteien sich äußerstenfalls zwar nicht über die finanzielle Abwicklung des Ausbaus geeinigt hätten, über die nach dem erkennbar gewordenen Willen mindestens des Klägers eine Vereinbarung habe getroffen werden sollen: die Annahme, daß dennoch der Mietvertrag im übrigen zustande gekommen sei, beruhe auf einer unzureichenden Würdigung des Vorbringens der Parteien und des Ergebnisses der Beweisaufnahme, insbesondere des Schriftwechsels (§ 286 Z?0)o
Diese Rage ist begründete Gewiß ist es unwahrscheinlich, daß der Kläger mit dem Ausbau begonnen haben würde, wenn er nicht der Ansicht gewesen wäre, daß er bereits einen Anspruch darauf hätte, die Wohnung demnächst als Mieter zu beziehen• Diese Ansicht aber kann auf einem Irrtum beruht haben, wie denn ja der Beklagte sie als irrig bezeichnet. Aus dem Umstand ferner, daß der Kläger sicherlich nicht etwa nur sein Geld in dem Ausbau anlegen wollte, braucht ebenfalls durchaus nicht zu folgen, daß es entgegen der in § 154 Abs 1 Satz 1 BGB enthaltenen Auslegungsregel zu einer unvollständigen, aber doch bereits bindenden Einigung der Parteien gekommen sei..
Zwar mag es schließlich richtig sein, daß der Beklagte nicht habe erwarten können, der Kläger werde ohne Mietvertrag den Ausbau in Angriff nehmen« Auch diese Überlegung führt indessen nicht zwingend zu dem Schluß, daß ein derartiger Vertrag bestanden hat.
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Angesichts solcher unzureichender Erwägungen durfte sich das Berufungsgericht nicht damit begnügen, unter Anführung des in einer Wendung vielleicht für die Ansicht des Beklagten sprechenden Briefes des Klägers vom 20, Februar 1949 und von drei Briefen des Beklagten, Jie die jetzt vom Kläger verfochtene Anschauung zu stützen scheinen, bloß als "Gesamteindruck", den der Schriftwechsel vermittele, zu bemerken, daß beide Parteien übereinstimmend der Auffassung gewesen seien, der Kläger habe bereits einen Anspruch auf Benutzung der Wohnung gehabt. Erforderlich wäre vielmehr eine Erörterung gewesen, auf welchen Einzelheiten der "Gesamteindruck" des Berufungsgerichts beruht; dies umso mehr, als da3 Berufungsgericht aus jenen vier Briefen überzeugende Beweisgründe für die Richtigkeit der einen oder der anderen Ansicht ausdrücklich nicht entnehmen zu können glaubt.
Die Revision weist in diesem Zusammenhang zutreffend auf den ah den Kläger gerichteten Brief des Beklagten vom 9. Februar 1949 hin, in dem es u.a. heißt: “Bevor ich jedoch einen Mietvertrag für Sie ausstelle, ist es erforderlich, die Genehmigung seitens des Wohnungsamts einzuholeno Ich möchte Sie nun freunölichst bitten, doch bis spätestens 20od.Mts. diese Zustimmung sich geben zu lasseno“ Diese Sätze ergeben möglicherweise, daß die in dem Antwortschreiben des Klägers vom 20. Februar 1949 enthaltene Wendung von einem "abzuschließenden Mietvertrag" nicht schon mit der Bemerkung beseite gelassen werden kann, der Kläger habe dabei nur an die schriftliche Festlegung des Vertragsinhalts und insbesondere an die ausdrückliche Regelung der noch offenen Einzelheiten gedacht.
Ferner vermißt die Revision mit Recht eine vollständige Würdigung des Briefes des Beklagten vom 3« August 1949.? in dem er nicht bloß dem Kläger die Wohnung kündigt und einen "neuen" Mieter ankündigt, sondern vorher bemerkt,, daß er die Wohnung "jetzt umgehend vermieten" müsse, um weiteren Mietausfall zu verhindern und daß er auf seinen Brief vom 20, Juli 1949 zurückkommee In diesem vom Berufungsgericht nicht in Betracht gezogenen Brief hatte er dem Kläger mitgeteilt, daß diesem als alleinstehender Person die Wohnung doch nicht zugesprochen werden würde und daß er selbst sich deshalb nunmehr nach* einem anderen Mieter umsehen werde«.Zwar hat dann der Beklagte in seinem Brief vom 17» Oktober 1949 den Kläger an eine Abmachung erinnert, nach der dieser vom 1« Oktober '949 an Miete zu zahlen habe; andererseits ist in dem Brief aber davon die Rede, daß es kurz zuvor wieder zu Verhandlungen gekommen sei, die jedoch nicht zu Ende geführt worden seien«
Auch die vom Berufungsgericht nicht verwerteten Briefe vom 5» Januar und 21«. März 1949 werden zu würdigen sein,. In dem ersteren bittet der Beklagte den Kläger unter Fristsetzung bis zu dem 15» Januar 1949 rtauf die Wohnung zu verzichten", falls er keine Mittel für den Ausbau habe und sich über die aufgewendeten Kosten mit seinem "Nachfolger" zu verständigen* Im letzteren bittet er den Kläger um eine Besprechung, "damit unser Mietvertrag und Vertragsregelung in Ordnung kommt"»
V/as die Aussagen der Zeugen Fast je und Rübsaat anlangt, so hebt die Revision zutreffend hervor, daß das Berufungsgericht auch daraus positive Fingerzeige für das Zustandekommen eines Mietvertrages zwischen den
Prozeßparteien nicht zu entnehmen vermocht hat*
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Pies alles muß zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht führen, falls sich nicht etwa die Revisionsrügen; die gegen die Auffassung des Berufungsgerichts gerichtet sind, daß ein Mietvertrag noch besteht, als begründet erweisen und deshalb der Peststellungsantrag des Klägers, dem das Berufungsgericht entsprochen hat, schon jetzt ohne Zurückverweisung abgewiesen werden mußte«, Pas ist indessen nicht der Fall,
Co
Zu der Präge, ob der Mietvertrag jetzt etwa nicht mehr bestehe, hat das Berufungsgericht folgende Erwägungen angestellto
a) Per zwischen den Parteien angeblich am 28, Juli 1949 geschlossene Vergleich, in dem nach der Behauptung des Beklagten der etwaige Mietvertrag aufgehoben worden ist, sei überhaupt nicht zustande gekommen. Insoweit bemängelt die Revision unter Hinweis auf § 286. ZPO mit Recht, daß das angefochtene Urteil nicht erkennen läßt, auf Grund welcher Umstände das Berufungsgericht zu dieser Feststellung gelangt ist,
oolite sich bei erneuter Prüfung heraussteilen, daß der Vergleich doch zustande gekommen ist, so wird sich - was die Revision zutreffend hervorhebt - das Berufungsgericht eingehend damit befassen müssen, ob der Vergleich den vom Beklagten behaupteten Inhalt gehabt hat.
Zu diesem Zweck wird es genauer, als bisher geschehen, vor allem das Schreiben auszulegen haben, das der Beklagte am 28, Juli 1949 Uber seine angeblich an diesem Tage mit dem Kläger getroffene Abmachung an Pr, ScflHBP
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(vom Haus- und Grundbesitzerverein gerichtet
hat und auf den der Adressat zwei Vermerke vom 3. August und vom 9c August 1949 gesetzt hat., Dieses Schreiben hat folgenden Wortlaut;
"Heute war Herr SchflHHft bei wobei wir
folgende Abmachung getroffen haben;
Herr ScliflU^ tritt von der Wohnung B®BPstr.
12 zuriicko Herr Schu bemüht sich ebenfalls, einen Mieter für die Wohnung zu finden, welcher die Wohnung auf eigene Kosten aufbaut«, EM 1 200*— ~ 50 # werden durch Verrechnung mit der Miete ab 1„4*1950 (Höchstabzug 25 f>) dem Mieter zurückgezahlt« Beginn der Mietzahlung; 1*9o1949o Abmachungen, die der neue Mieter mit Herrn Sch^^m^ betreffs der gehabten Einbaukosten vor der Währung trifft, berühren Herrn Architekt H« St|^^ nicht« Herr St^^ hat im Augenblick nur die Kosten des Ausbaus vor der Währung abgewertet 1 ; 10 DM 600«— zu zahlen..
Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie diese Abmachung begutachten würden und diese mir mit Ihrer Stellungnahme baldmöglichst wieder zustellen könnten..."
Das Berufungsgericht meint, nicht einmal der Wortlaut spreche für die vom Beklagten vertretene Auffassung, daß danach das Mietverhältnis aufgehoben worden sei. Der Ausdrucks "Herr Sch^BBB /der Kläger^ tritt von der Wohnung zurück" bedeute nämlich nicht die Aufhebung eines etwaigen Mietvertrages, vielmehr sei damit nur gesagt, daß anstelle des Klägers ein anderer "Mieter" den Aus- . bau Übernehmen solle; damit sei indessen nicht ein Hauptmieter, sondern ein Untermieter gemeint« Das ergebe sich daraus, daß die Aufwendungen des Klägers auf rund 12 000 RM
und auf 1 200 EM ’’abgewertet” (richtig: umgestellt) festgesetzt und in Röhe von 50 $ durch Verrechnung mit der Miete für erstattungsfähig erklärt worden seien. Da von einer Rückzahlung * an den Mieter und von weiterer Verrechnung auf die Miete die Rede sei, könne nur der Klager gemeint sein, Per ’’neue Mieter” müsse daher ein Untermiete sein. Dabei sei allerdings wohl daran gedacht, daß auch der Untermieter seine Aufwendungen in Höhe von 50 % in dieser Y/eise zurückerhalten sollte,.
Der Revision ist zuzugeben, daß für die Auslegung, als ’’Mieter” sei ein Untennieter gedacht gewesen, aus dem V/ortlaut des Schreibens mit Sicherheit nichts entnommen werden kann. Dagegen spricht das Wort ’’ebenfalls”, Es dürfte darauf hindeuten, daß nicht nur der Kläger, sondern auch der Beklagte sich nach einem Ersatzmann für den Kläger umsehen sollte. Der Beklagte aber wird dazu nur geringe Veranlassung gehabt haben, wenn der Ersatzmann in keine Vertragsbeziehung zu ihm selbst hätte treten sollenc
V/enn weiter die Rede davon ist, daß die Hälfte der auf 1 200 IM uragesteilten Ausbaukosten des Klägers aus der Zeit vor der V/ährungsreform, also 600 IM, vom 1 „ April 1950 an durch allmähliche Verrechnung mit der Miete dem ’’Mieter” zurückbezahlt werden sollen, so kann das im Zusammenhang des Schriftwechsels auch die Auslegung zulassen, daß hierbei an den Ersatzmann des Kläger als Hauptmieter gedacht ist und daß dieser die verrechneten, doh* von der dem Beklagten zustehende'n Miete abgezogenen Beträge an den Kläger ebführen solle, und zwar auf Grund einer demnächst zwischen diesem und dem Ersatzmann zu treffenden besonderen Vereinbarung« Dafür könnte der Satz des Schrei-
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bens sprechen, nach dem die Abmachung des Ersatzmanns mit dein Kläger den Beklagten nicht berühren solle« Eine derartige Auslegung würde auch in dem von der Revision in diesem Zusammenhang nochmals angeführten Schreiben des Beklagten vom 5* Januar 1949 eine Stütze finden können., in dem er dem Kläger gegenüber die Auffassung vertritt., dieser müsse sich mit dem Ersatzmann "über die bisherigen Kosten verständigen"»
b) Zu der umstrittenen Rechtsfrage, ob ein dem Mieterschutz unterliegendes Mietverhältnis durch Rücktritt vom Mietvertrag aufgelöst werden kann, hat das Berufungsgericht nicht Stellung genommen, weil es davon ausgegangen ist, daß der Beklagte den Rücktritt überhaupt nicht erklärt hat. Als eine derartige Erklärung könnten - so meint es -zwar vielleicht seine Schreiben vom 20. Juli und (durch ümdeutung der darin ausgesprochenen Kündigung) vom 3« August 1949 aufgefaßt werden. Dagegen spreche aber, daß der Beklagte sich in dem weiteren Schriftwechsel niemals auf die Beendigung des Mietverhältnisses durch Rücktritt (Kündigung) berufen habe« - übrigens fehle es auch an den Voraussetzungen, die nach § 326 BGB den Beklagten allenfalls zu dem Rücktritt hätten berechtigen können- Vielleicht könne zwar aus seinem Schreiben vom 5« Januar 1949 im Sinne der genannten Bestimmung eine Fristsetzung und eine (vom Berufungsgericht irrtümlich als Rücktrittsandrohung bezeichne te) Erklärung entnommen werden, daß er nach dem 15« Januar 1949 die Annahme der vom Kläger geschuldeten Leistungen, nämlich den weiteren Ausbau der Wohnung, ablehnen werde« Indessen seien die Fristsetzung und die Erklärung auf Grund einer vom 21» Januar 1949 getroffenen neuen Abmachung mit dem Kläger zuruckgenommen (richtiger wohl? gegenstands-
los geworden), in der die Parteien sich über den schrittweisen weiteren Ausbau der Wohnung durch den Kläger geeinigt hätten (vgl hierzu das Schreiben des Beklagten an den Kläger vom 9« Februar 1949)o
Die Angriff der Revision gegen diese Erwägungen gehen fehl* Sie sind aus § 286 ZPO hergeleitet mit der Begründung, das Berufungsgericht habe bei seiner Auslegung, eine Rücktrittserlclärung des Beklagten könne aus dessen Schreiben nicht mit Sicherheit entnommen werden, außer Acht gelassen, daß die Schreiben des Beklagten vom 17 * Oktober 1949 und des Klägers vom 24. Oktober 1949 das Fehlen einer Einigung der Parteien über die zwischen ihnen noch offenen Fragen ergäben.
Daraus kann indessen nicht darauf geschlossen werden, daß der Beklagte vorsorglich den Rücktritt von seinen etwa mit dem Kläger vorher getroffenen Abmachungen erklärt hat. Der bis Ende 1949 geführte Schriftwechsel läßt erkennen, daß beide Parteien bemüht waren, zu einer umfassenden Vereinbarung zu kommen. Deshalb kann auch der Auffassung der Revision nicht beigepflichtet werden, daß es eines Vorgehens des Beklagten gemäß § 326 BGB deshalb nicht bedurft habe, weil der Kläger bis zu jener Zeit die Wohnung nicht bezogen, keine Miete bezahlt und auch durch Überlassung der Wohnung an Rübsaat sich vom Vertrage losgesagt habe0
c) Schließlich hat das Berufungsgericht geprüft, ob das Mietverhältnis etwa durch Maßnahmen des Wohnungsamts erloschen sei. Es hat an Hand der Akten des Wohnungsamts auch diese Frage verneint0
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Die Akten des Wohnungsamts ergeben folgendes; Die als Wohnung des Beklagten bezeichnete Wohnung ist am 14„ Oktober 1949 als Ganzes mit dem Bemerken erfaßt worden., daß es sich um den Ausbau des Klägers handele, Am gleichen Tage sind zwei Zimmer dieser dabei als Wohnung des Klägers bezeichneten Wohnung mit einer Bemerkung erfaßt worden, die dem Sinne nach ergibt, daß die Erfassung die Zuweisung an RüSI^^ vorbereiten solle, - Mit einer an den Beklagten gerichteten Verfügung vom 260 Oktober 1949 ist dann die Wohnung als Ganzes dem Kläger zugewiesen worden unter dem Hinweis, daß zwei Räume ”für RüH^ erfaßt” seien. Diese beiden Räume sind in einer an den Kläger gerichteten Verfügung vom 3° November
1949 Rüd^^ zugewiesen worden« -
Mit Schreiben vom 8„ Dezember 1950 hat der Beklagte durch den Rechtsanwalt dem Wohnungsamt mitgeteilt,
FlHIphabe auch das dritte Zimmer fertiggestellt und bezogen, die Rechtslage sei infolge der Weigerung des Klägers, einen Mietvertrag mit dem Beklagten abzuschließen, unklar, und deshalb dem Sinne nach gebeten, zur Klarstellung entweder zwischen den Parteien einen Zwangsmietvertrag festzusetzen oder Rü^^^ nunmehr die ganze Wohnung zu-suweisen, Das Wohnungsamt hat darauf am 29» Dezember
1950 das dritte Zimmer erfaßt und dem RüflD mit einer an den Beklagten gerichteten Verfügung vom 4- Januar
1951 zugewiesen. Am 6„ Januar 1951 hat es davon sowohl
den Kläger wie den Rechtsanwalt mit dem Hinzu -
fügen benachrichtigt, daß die Zuweisungsverfugung vom 26, Oktober 1949 aufgehoben sei«,
Ausgehend von seiner Auffassung, daß zwischen den Parteien ein Mietverhältnis (Hauptmietverhältnis) zustande gekommen sei und von dem Umstand, daß Rü^l^
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durch schriftlichen Vertrag Untermieter des Klägers bezüglich der zwei jenem am November 1949 zu Lasten des Klägers zugewiesenen Zimmern geworden war, würdigt das Berufungsgericht die ergänzende Zuweisungsverfügung vom 4c. Januar 1951 dahin, daß dadurch Rü^^|p dem Kläger auch bezüglich des dritten Zimmers als Untermieter zu-gewiesen worden sei» Das ergebe sich freilich aus dem Wortlaut der vom Wohnungsamt am 4« Januar 1951 getroffenen Anordnung nicht klar, sei aber als deren Sinn anzusehen, obwohl, die Zuweisung des diesmal gegen
den Beklagten gerichtet worden sei, Wenn auch das Wohnungsamt die den Kläger begünstigende Zuweisungsverfügung vom 26c Oktober 1949 aufgehoben habe, so sei doch kaum anzunehmen, daß diese Aufhebung auf das (nach Auffassung des Berufungsgerichts) zwischen den Parteien bereits zustande gekommene Mietverhältnis einen Einfluß habe haben können0
Diese Auffassung aber bedarf, wie unter B ausgeführt ist, erneuter Prüfung*
Abgesehen davon rügt die Revision mit Recht, daß das Berufungsgericht auch bei Würdigung der Akten des Wohnungsamts den § 286 ZPO verletzt hat* Es hat außer Acht gelassen, daß die letzten Maßnahmen des Wohnungsamts ausgelöst worden sind durch das Schreiben des Rechtsanwalts PfllK vom 8» Dezember 1950* Wenn er darin namens des Beklagten beantragt hat, entweder einen Zwangsmietvertrag zwischen den Parteien festzusetzen oder Rü^^P nunmehr die ganze Wohnung zuzuweisen und wenn darauf das Wohnungsamt unter Aufhebung der am 260 Oktober 1949 erfolgten Zuweisung der ganzen Wohnung an den Kläger nunmehr in der an den Beklagten gerichteten Verfügung vom 4. Januar 1951 Rü^HB auch das dritte Zimmer zugewiesen hat, so entbehrt die Auslegung des Berufungsgerichts der Grundlage, es sei kaum anzunehmen., daß das Wohnungsamt mit der letztgenannten Verfügung in die Rechtslage de3 Klägers habe eingreifen wollen und daß es dem Wohnungsamt gleichgültig gewesen seif ob RüflHB nunmehr hinsichtlich der ganzen Wohnung Untermieter des Klägers bliebe oder Hauptmieter des Beklagten werde«, Denn damit ist der Umstand schwerlich in Einklang zu bringen,, daß das. Wohnungsamt dem vom Beklagten in erster Linie gestellten Antrag auf Festsetzung eines Zwangsmietvertrages zwischen den Parteien deutlich nicht entsprochen hat.
Zu berücksichtigen wird auch sein, daß dem ’Wohnungsamt durch das Schreiben vom 8, Dezember 1950 bekannt war, daß der Kläger die V/ohnung trotz der Zuweisung vom 26o Oktober 1949 nicht einmal teilweise bezogen hatte, und ferner, daß der Kläger sich mit der vom Wohnungsamt verfügten Aufhebung jener Zuweisung ohne jeden Widerspruch abgefunden hat. Das Berufungsgericht wird prüfen müssen, ob dieses Verhalten des Klägers im Jahre 1951 nach den Umständen nicht als ein stillschweigender Verzicht des Klägers auf seine Rechte aus dem etwa vorher zustandegekoj.'inenen Mietvertrag mit dem Beklagten zu werten ist.
Auch aus diesen Gründen muß die Revision zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung
der Sache an das Berufungsgericht führen0 Ihm war auch die Entscheidung über die Kosten der Revisionsinstanz; zu übertragen«
Drev oNormann
Schuster Dr>
Br« Spieler
Oechßler
Br* Großmann
