Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
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IM NAMEN DES VOLKES
v_zr_j6/68 URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
20«, Dezember 1968 Hirth, Justizangestellter
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
de^Architekten Max
in E
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Beklagten und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Prof»Dr„ und Dr»
gegen
die Stadt Magistrat,
vertreten durch den
Klägerin und Revisionsbeklagte,
Proseßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr*
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Der. V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6, Dezember 1968 unter Mitwirkung des Senatopräsidenten Dr, Augustin und der Bundesrichter Dr. Rothe, Dr, Freitag, Hill und Dr, Grell
für’ Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Teilurteil des 5» Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Ober-landesgerichts in Schleswig vom 9« Februar 1968 aufgehoben, . Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung unä Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht surüekverwiesen.
Von Rechts wegen Tatbestands
Der Beklagte erwarb auf Grund eines notariellen Kaufvertrags vom 28, Februar 1959 das in
gelegene, 2029 qm große Gaststätten- und ladengrundstück ”Alte Mühle” zu dem Kaufpreis von 110 000 DM, Der mit der Vor-eigentümerin, der Ehefrau abgeschlossene Kaufver-
trag enthält u.a, folgende Vereinbarungen (Ziffer 4);
”Dem Erwerber ist bekannt, daß die Verkäuferin von der Stadt EflHHP (Klägerin) im Zusammenhang mit der Veräußerung ihres Grundstücks einen PlanungsZuschuß in Höhe von 20 000,—: DM erhalten soll. Gemäß Schreiben der Stadt EMHIA vom 26, Februar 1959 wird die Gewährung des Planungszuschusses von folgenden Bedingungen abhängig gemacht;
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a) Die Höhe des städtischen Zuschusses ergibt sich aus der Differenz zwischen der Kaufpreisforderung der Eigentümerin und dem Höchstgebot für das für Zwecke des sozialen Wohnungsbaues zu erwerbende Grundstück, Der Zuschuß beträgt höchstens 20 000,— DM*
b) Der Erwerber (Bauträger) verpflichtet sich, auf dem Grundstück der Er au F^j^ Neubauten nach Maßgabe rechtskräftiger Pläne des Stadtbauamtes
ira Hahnen des sozialen Wohnungsbaues zu errichten.
c) Der Zuschuß der Stadt wird gegeben, um den rechtskräftigen Eluchtlinienplan für die Straße MflMB-^■■iin bezug auf das Grundstück der Frau
zu verwirklicheno
Der Käufer bzw» Bauträger hat sich zu verpflichten, den für Stoßen zwecke erforderlichen Grundstücksteil in der voraussichtlichen Größe von rd» 110 qm un-■ entge^lich, kosten- und lastenfrei an die Stadt zu überlassen, sobald ein entsprechender Kaufvertrag mit Frau Ffl|^abgeschlossen ist«
d) Zur Durchführung der Maßgabe gemäß Ziffer b) und c) wird eine Frist von zwei Jahren gesetzt»
Der gewährte Zuschuß ist mit 5^^2ihsen seit dem Tag der Auszahlung an die Stadt EflflHHP zurückzuzahlen, wenmias Grundstück ohne die vorgesehene neue Wohnhausbebauung weiterveräußert wird oder die Bebauung nicht bestimmungsgemäß zur Ausführung gelangt»
Der Erwerber übernimmt diese Bedingungen als eigene Verpflichtungen» Insbesondere verpflichtet sich der Erwerber, im Falle der Nichterfüllung der oben angegebenen Bedingungen den Planungszuschuß an die Stadt ganz oder teilweise zurücksuzahlen»
Sollte die Stadt ihrer mit oben genanntem Schreiben der Verkäuferin gegenüber gegebenen Verpflichtung, den PIanungsZuschuß zu zahlen, nicht nachkommen, so ist die Verkäuferin berechtigt, unter Abtretung ihrer Forderung gegen die Stadt an den-Erwerber die Zahlung des von der Stadt zu leistenden Zuschusses in Höhe von 20 000,— DM ganz oder teilweise vom Erwerber zu verlangen»"
Der Beklagte hat den Kaufpreis beglichen und ist als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden» Er hat das Grund-
stück baulich bisher nicht oder jedenfalls nicht wesentlich verändert; insbesondere hat er die alten Baulichkeiten nicht abgerissen und keine Neubauten errichtete
Brau F|^|^hat von der Klägerin den im Vertrag erwähnten Planungszuschuß in Höhe von 20 000 DM erhaltene Durch notariellen Vertrag vom 28. November 1966 hat sie die ihr aus dem Vertrag vom 28» Februar 1959 gegen den Beklagten zustehenden Ansprüche an die Klägerin abgetreten»
Zur Zeit des Abschlusses des Kaufvertrags galt für den eine im Jahre 1947 beschlossene,
in Jahre 1949 festgestellte Fluchtlinie. Nach dieser Fluchtlinie war von den Grundstück, das der Beklagte auf Grund des Vertrags von 28» Februar 1959 erwarb, ein etwa 110 qm großer Streifen in die Straßenfläche einbezogen. Der damals für den gültige Baugebiets- und Bauklassen-
plan sah eine viergeschossige Bebauung vor» Schon zur Zeit des Vertragsabschlusses wurde jedoch der Bebauungsplan Nr. 42 vorbereitet, der seit dem 30» Mai 1964 "rechtskräftig” ist» Nach diesem Plan wird vom Grundstück des Beklagten eine 300 qm große Teilfläche in die Verkehrsfläche einbe2ögen; die in dem Plan vorgesehene Bebauung ist achtgeschossig.
Mit Schreiben vom 7. Oktober 1964 beantragte der Beklagte bei der Klägerin die Übernahme der als Verkehrsfläche ausgewiesenen etwa 300 qm großen Teilfläche nach § 40 BBauG gegen Entschädigung. Im Dezember 1964 stellte er nach § 105 BBauG beim Innenminister des Bandes Schleswig-Holstein den Antrag auf Enteignung dieser Fläche und auf
Entschädigung. Er verlangte im Verfahren vor der Enteignungsbehörde . Enteignungsleistungen auch für den Abbruch von Baulichkeiten auf dem Teilstück. Nach Erhebung der vorliegenden Klage hat die Enteignungsbehörde das bei ihr anhängige Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung dieses Rechtsstreits ausgesetzt„
Gestützt auf den Vertrag vom 28. Februar 1959 hat die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, aus dem bezeichneten Grundstück ein katasteramtlich noch zu vermessendes Trennstück in der Größe von etwa 110 qm, nämlich
.... die Parzelle, mit der der Grundbesitz des Beklagten über die Fluchtlinie des wie sie am
14o Januai* 1947 beschlossen worden ist, herausragt, unentgeltlich, kosten- und lastenfrei an die Klägerin geräumt zu überlassen und nach durchgeführter katasteramtlicher Vermessung an die Klägerin auf-zulassen;
2. festzustellen, daß der Beklagte nicht berechtigt ist, für den Abbruch der auf dem vorbezeichneten.Grundstück bestehenden Baulichkeiten eine Enteignungs-entochädigung zu verlangen;
3. hilfsweise, den Beklagten zu verurteilen, an sie, die Klägerin, 20 000 DM nebst 5 $ Zinsen seit dem 1. Juli 1959 zu zahlen«
Der Beklagte hat seinen Antrag auf Klageabweisung u„a« damit begründet, daß die Bebauung des Grundstücks sich nicht nach einem alten Bebauungsplan habe richten sollen. Er habe
das Grundstück auf die Zusicherung der Klägerin hin gekauft, ihn die Genehmigung für die Bebauung des Grundstücks mit einem l^-geschossigen, ein Hotel umfassenden Gebäude zu gestatten. Der Bebauungsplan Nr. 42, mit dem die Klägerin sein Bauvorhaben bewußt vereitelt habe, entziehe dem Vertrag die Grundlage. Im übrigen habe die Nichterfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen zur Neubebauung und zur Herausgabe der 110 qm nur die Pflicht zur Rückzahlung der 20 000 IM ausgelöst.
Bas Landgericht hat den beiden Hauptanträgen der Klägerin entsprochen. Das Oberlandesgericht hat durch Teilurteil die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Auf die Anschlußberufung der Klägerin hin hat es durch Ver-säunnisurteil die mit dem Klageantrag zu 2 begehrte Feststellung auf die gesamten auf dem Grundstück bestehenden Baulichkeiten erstreckt. Mit der Revision verfolgt der Beklagte sein Begehren auf Abweisung der Klage weiter, soweit das angefochtene l'eilurteil der Klage stattgegeben hat. Die Klägerin bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe;
I.
Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob schon durch den Grundstückskaufvertrag Rechte der Klägerin gegenüber dem Beklagten begründet worden sind. Denn jedenfalls könne die Klägerin, so führt das Berufungsgericht aus, auf Grund der Abtretung durch Vertrag vom 28. November 1966 von den Beklagten die Erfüllung aller durch ihn im Grund-
stückokaufvertrag übernommenen Pflichten verlangen. Dies gelte insbesondere auch für die Verpflichtungen, die der Beklagte in Ziffer 4 des Kaufvertrags eingegangen sei.
Er sei danach verpflichtet zur Errichtung von Neubauten nach näher bezcichneter Maßgabe binnen zwei Jahren (b und d), zur unentgeltlichen, kosten- und lastenfreien Überlassung eines etwa 110 qm großen Grundstücksteils ebenfalls binnen zv/ei Jahren (c und d) und zur Rückzahlung von 20 000 DM nebst 5 $ Zinsen, wenn entweder das Grundstück ohne die vorgesehene Bebauung weiter veräußert werde oder die Bebauung nicht bestimmungsgemäß zur Ausführung gelange (d). Diese drei Pflichten stünden entgegen der Ansicht des Beklagten nicht wahlweise nebeneinander, sondern unabhängig voneinander, so daß bei Erfüllung einer der Pflichten die beiden andern fortbestünden. Das Berufungsgericht findet eine Stütze für seine Auffassung darin, daß nach dem Vertrag der Anspruch der Klägerin auf Auflassung der 110 qm schoh ,fmitu dem Abschluß des Vertrags, nicht erst zv/ei Jahre später fällig sei und daß die Pflichten im Vertrag nebeneinander gereiht stünden. Pernor bestätigten Überlegungen wirtschaftlicher Art die Unabhängigkeit der hier erörterten Pflichten voneinander. Auch bei Rückgewähr der 20 000 DM habe der Beklagte hiernach zur Neubebauung des Grundstücks und zur Herausgabe der 110 qn verpflichtet bleiben sollen. Ein Schriftwechsel der Parteien im Mai I960 habe daran nichts geändert .
Auch sei, wie das Berufungsgericht weiter ausführt, die Gesehäftsgrundlage nicht weggefallen. Es bleibe zwar die - nicht sehr naheliegende - Möglichkeit, daß der Beklagte der Klägerin gewisse Vorstellungen über eine Bebauung des ■Grundstücke mit einem 15-gesehossigen Gebäude
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dargelegt habe und daß sich ein Sachbearbeiter der Klägerin dazu mehr oder weniger zustimmend geäußert habe» Das müsse dann ohne gründlichere Überprüfung geschehen sein. Jedenfalls aber sei im Vertrag eindeutig auf die gültige oder die zu verändernde Bauplanung der Klägerin abgestellt.
Diese Planung habe damals eine nur viergeschossige Bebauung vorgesehen, und eine Änderung hätte der durchaus nicht selbstverständlichen Mitwirkung der Landesregierung bedurft. Daß die vom Beklagten erstrebten Veränderungen "ihre erheblichen Probleme1’ gehabt hätten, sei insbesondere auch den Beklagten als Architekten und früherem Mitglied des Bauausschusses klar gewesen. Die im Bebauungsplan Nr. 42 vorgesehene nur achtgeschossige Bebauung möge Hoffnungen des Beklagten enttäuscht haben, ergebe aber keinen Wegfall der Gccchäftsgrundlage. Das Berufungsgericht sieht auch die Voraussetzungen einer unzulässigen Rechtsausübung nicht als gegeben an. Die Klägerin könne hiernach verlangen, daß der Beklagte die noch zu vermessende Teilfläche unentgeltlich und - wegen seiner Pflicht zur Neubebauung - geräumt herausgebe.
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Die Auslegung des Grundstückskaufvertrags als eines Individualvertrags durch das Berufungsgericht ist in erster Linie das Ergebnis tatrichterlicher Würdigung und deshalb nur beschränkt der Nachprüfung durch das Revisionsgericht zugänglich» Der Revision ist jedoch zuzugeben, daß das Berufungsgericht bei der Auslegung des Vertrags den Prozeß-Stoff nicht erschöpft hat und daß das angeföchtene Urteil insoweit auf Verfahrensverstoß beruht (§ 286 2P0). Das Be-rufungsgerichi hat insbesondere nicht erwogen, ob sich aus späterem Schriftwechsel der Parteien nicht erhebliche Anhalts-
punkte dafür ergeben, daß die Partner des Grundstückskaufvertrags von vornherein davon ausgegangen sind, der Beklagte solle, wenn er nach ungenutztem Ablauf der im Vertrag vorgesehenen ZweiJahresfrist 20 000 DM nebst Zinsen zahlen müsse, nicht zusätzlich auch noch zur unentgeltlichen Abtretung eines Grundstücksteils und zur Neubebauung verpflichtet sein. Zwar hat nicht die Klägerin, sondern Prau Pf|^ den Grundstückskaufvertrag mit dem Beklagten abgeschlossen. Indessen waren die streitigen Vertragsklauseln wörtlich einem Schreiben der Klägerin entnommen, und das angefochteno Urteil ergibt keine Anhaltspunkte dafür, daß Frau in dem Vertrag etwa der Klägerin weitergehende
Hechte hätte einrüumon wollen, als diese selbst sie für sich in Anspruch nahm.
Y/ie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht u.a. das Schreiben der Klägerin an den Beklagten vom 8. Mai 1963 nicht berücksichtigt. In diesem Schreiben führte die Klägerin aus, der Planungszuschuß in Höhe von 20 000 DM sei an Pr au Pfl|0 unter den "BedingungehH gewährt worden, wie sie auch zu dem Gegenstand des Vertrags des Beklagten mit Prau P^^K gemacht worden seien. Nachdem die Frist von zwei Jahren weit überschritten sei, ohne daß die Bedingungen, unter denen der Zuschuß gewährt worden sei, erfüllt worden seien, und nachdem der Beklagte überdies erklärt habe, daß er eine Bebauung des Grundstücks entsprechend der Planung nicht durchführen werde, seien die Voraussetzungen für eine Rückforderung des Planungszuschusses in jedem Palle erfüllt. Die Klägerin drohte Zahlungsklage für den Pall an, daß der Beklagte den Zuschuß nebst Zinsen nicht binnen drei Wochen zurückzahlen werde. - Im Einklang mit dem in diesem Schreiben eingenommenen Stand-
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punkt teilte die Klägerin in einem Schreiben an den Schleswig-Holsteinischen Innenminister vom 17. März 1965 mit, die Rückzahlung der 20 000 DM werde ’’gegenwärtig verfolgt, weil die Bedingung der Stadt, die fristgemäße Durchführung des Objekts, nicht erfüllt" worden sei. Beide Schreiben ergeben keine Anhaltspunkte dafür, daß die Klägerin der Auffassung gewesen .wäre, sie könne bei nicht fristgerechter Erfüllung der vom Beklagten übernommenen ersten beiden Verpflichtungen neben der Rückzahlung der 20 000 DM nebst Zinsen zusätzlich auch weiter auf der Erfüllung jener Pflichten bestehen.
Von diesen beiden Schreiben abgesehen hätte das Berufungsgericht , wie* die Revision weiter zutreffend rügt, insbesondere das Schreiben der Klägerin an den Beklagten vom IS. Mai 1966 nicht nur daraufhin prüfen müssen, ob sich daraus in Verbindung mit dem Antwortschreiben des Beklagten vom 23. Mai 1966 eine vertragliche Änderung der ursprünglichen Vereinbarung ergab. Die Klägerin vertrat in den Schreiben vom 18. Mai 1966 den Standpunkt, "durch die Rückforderung des Planungszuschusses, den die Stadt inzwischen betrieben" habe, sei "der VerbandlungsVorgang", nämlich die in den vorangehenden Sätzen erwähnte, im Jahre 1959 getroffene Vereinbarung "hinsichtlich der Durchführung der Fluchtlinie und der Heubebauung", nunmehr "als gegenstandslos anzusehen". Das Berufungsgericht hätte prüfen müssen, ob dieses Schreiben nicht dafür sprach, daß auch die Klägerin von vornherein der Ansicht war, daß sie. wenn die Voraussetzungen- für die Verpflichtung des Beklagten zur Rückerstattung des Planungszuschusses nebst Zinsen einge-troten waren und sie Zahlung verlangte, nicht darüber hinaus auch weiterhin Abtretung eines Teils des Grundstücks und die Erfüllung der Neubauverpflichtung sollte beanspruchen
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könneno Für eine entsprechende Auslegung des Vertrags hätte weiter sprechen können, daß die im Berufungsurteil erörterten Pflichten des Beklagten zur Errichtung von Heuhauten, zur unentgeltlichen Abtretung eines Grundstücksteils und zur Rückzahlung des Planungszuschusses mindestens insofern entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht unabhängig voneinander begründet worden sind, als die Entstehung der letztgenannten Verpflichtung an die Hichter-füllung der beiden anderen geknüpft ist.
Bas Berufungsgericht glaubt zwar der vom Beklagten vor dem Beginn des Rechtsstreits und ira ersten Rechtszug vertretenen Auffassung entnehmen zu können, daß er selbst das Verhältnis der drei bezeichneten Verpflichtungen zueinander zunächst ebenso beurteilt habe wie das Berufungsgericht; denn er habe sich damals nicht darauf berufen, daß seine vertraglichen Pflichten durch Aufrechnung gegenüber den Rucksahlungsanspruch insgesamt erledigt seien, sondern darauf, daß die Vertragsgrundlage weggefallen sei.
Es mag zweifelhaft sein, ob das Berufungsgericht, wie die Revision meint, don Ausführungen des Beklagten unter Nr. 5 der Anlage seines Schreibens an den Schleswig-Holsteinischen Innenminister vom 5. Mai 1965 hätte entnehmen müssen, der Beklagte habe schon damals den Standpunkt vertreten, bei Nichterfüllung der beiden ersten Verpflichtungen brauche er nur den Planungszuschuß zurückzuzahlen. Jedenfalls aber hätte das Berufungsgericht erwägen müssen, inwieweit der Beklagte bei seinen Ausführungen überhaupt davon ausging, daß die Voraussetzungen für die Rückzahlung des Planungs-zuschusscü eingetreten waren, und ob Überhaupt Anlaß für ihn bestand, damals zur Frage der Auswirkungen des Eintritts dieser Voraussetzungen und eines Rückzahlungsverlangens der Klägerin auf die beiden anderen Pflichten Stellung zu nehmen.
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III.
Das Berufungsgericht hat im übrigen nicht beachtet, daß eine Verurteilung zur Auflassung eines Teilgrundstücks vor grundbuchlieh vollzogener Teilung unstatthaft ist (vglo dazu BGHZ 37» 233» 242). Ob der leistungs-antrag hier dahin ausgelegt werden könnte, daß er zugleich hilfsweise den weniger weitgehenden Antrag auf Feststellung der künftigen Auflassungspflicht enthält (vgl. auch dazu die genannte Entscheidung des Senats), kann dahingestellt bleiben, da ohnehin auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen eine abschließende Entscheidung nicht möglich ist.
Die Sache war daher unter Aufhebung des angefochtenen Urteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird in der erneuten Verhandlung Gelegenheit haben, sich gegebenenfalls auch mit dem Hinweis der Revision darauf zu befassen, daß vom Boden der in dem angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung des Berufungsgerichts aus die Verpflichtung des Beklagten zur Rückzahlung des Planungszusehusscs eine Vertragsstrafe sein könnte und daß dann die Anwendung des § 340 BGB in Betracht käme»
Den Berufungsgericht war auch die vom Ausgang des Rechts-
stroits abhängige Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen.
fr. Augustin Rothe Dr. Freitag
• Hill Dr. Grell
