Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
r
IM NAMEN DES VOLKES
V ZH
URTEIL Verkündet am
26« April 1968 Hirth,
Justizangeatellter
als Urkundsbeamter
in dem Rechtsstreit der Geschäftsstelle
der______
Geschäftsführer Helmut Pi AÄÄstraße
vertreten durch ihren Oi
Beklagten und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigte
Rechts anwält e und Br.
Br
gegen
1 o
2 a
den Kraftfahrer Paul dessen Ehefrau Maria
beide
in H
geb.
- Proz eßbevolImächtigter:
Rechtsanwalt Br.
2
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29» März 1968 untez* Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Augustin und der Bundesrichter Br. Piepenbrock, Dr» Rothe, Dr, Mattem und I)r, Grell
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandes gerichts Oldenburg vom 16« März 1967 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Verurteilung der Beklagten nicht auch von einer Sicherstellung des begehrten Restkaufpreises abhängig gemacht worden ist.
In diesem Umfang wird die Sache zur ander-weiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte hat für die klagenden Eheleute auf Grund eines privatschriftlichen Betreuer-Bauherren-Vertrags vom 29» Mai 1958 (Betreuer-Vertrag) und eines privatschriftlichen Kaufanwärtervertrags vom 17» Januar 1961 (Bewerber-Vertrag) ein Eigenheim erstellt. Die Kläger haben es am.
1. August 1963 bezogen.
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Die Parteien streiten über die Höhe des noch geschuldeten Kaufpreises und im Zusammenhang damit um Bestand und Fälligkeit eines Auflassungsanspruchs der Kläger.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Beklagte gemäß den Hauptanträgen der Klage zur Auflassung zu je 1/2 Miteigentum und Umschreibungsbewilligung verurteilt, das Oberlandesgericht Zug um Zug gegen gesamtSchuldnerinoho Übernahme der persönlichen Schuld für insgesamt 79 000 LH eingetragene Hypotheken.
Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren bisherigen Antrag, die Verurteilung zur Auflassung nur zu den Bedingungen ihres Kaufvertragsentwurfs von 1964 und gegen eine weitere Zug-um-Zug-Leistung (Zahlung des Restkaufpreises) auszusprechen, wobei sie deren Hohe - im Hinblick auf das Senatsurteil vom 20. September 1967,
V ZR 127/66 um den WagnisZuschlag - auf 14 954,14 DM nebst Zins ermäßigt. In der Revisionsverhandlung hat die Beklagte diesen Antrag dahin klargestellt, daß nur das Fehlen jener weiteren Verurteilungsbeschränkungen angefochten sei.
Die Kläger bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels.
' Entscheid ungsgründe;
Das Berufungsgericht nimmt ans Die Kläger hätten durch den Betreuer-Vertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Auflassung des Eigenheimgrundstücks erworben. Dieser Anspruch sei durch den Abschluß des Bewerber-Vertrags nicht beeinträchtigt worden. Der
Aui'lassungoanspruch sei auch fällig, weil die Beklagte den Abschluß des Kaufvertrags schuldhaft verzögert und damit den Eigentunisübergang unangemessen lang hinausgeschoben habe. Aus demselben Grund verstoße auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (Restkaufpreis) gegen Treu und Glauben.
I.
Mit Recht bemängelt die Revision die Versagung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§§ 320, 322 BGB) hinsichtlich des umstrittenen Kaufpreisrestes.
Zutreffend stützt sich das Berufungsgericht hierbei nicht auf Geringfügigkeit im Sinn von § 320 Abs. 2 BGB, die in der Tat nicht vorliegt; auch nicht auf ein Nötigung rnotiv der Beklagten.
Bas Oberlandesgericht gründet seine Auffassung darauf daß die Beklagte das Zustandekommen einer Einigung Uber den angemessenen Kaufpreis schuldhaft verzögert habe und den Klägern ein weiteres Abwarten mit dem Eigentumserwerb bis zur Klärung der umstrittenen Rechnungsposten nicht mehr zugemutet werden könne. Biese Erwägungen stehen allerdings der Annahme einer gleichzeitigen Zahlungs-pflicht der Kläger entgegen; insoweit sind die Angriffe der Revision gegen das Berufungsurteil unbegründet. Sie ergeben jedoch entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts nichts Entscheidendes gegen die Bejahung einer Pflicht der Kläger zur Sicherstellung des umstrittenen Betrags oder mindestens der Bejähuhg der eingeklagten Auflassungspflicht der Beklagten nur mit der Beschränkung, daß die Kläger gleichzeitig jene Sicherheit geben; eine
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solche Abhängigkeit der Erfüllungsleistung der Beklagten von einer Sicherstellung durch die Kläger kann sich vielmehr gerade aus einer interessengerechten Auslegung des § 6 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags ergeben:
Diese Fälligkeitsklauoel lautet:
“Der Kaufanwärter kann die Auflassung erst verlangen, v/enn der vorgesehene Kaufvertrag abgeschlossen wurde und er allen Verpflichtungen der Gesellschaft gegenüber nachge-kommen isto"
Bei der Auslegung dieser Klausel nach Treu und Glauben (§§ 157, 242 BGB) sind die Interessen der beiden Vertragsteile gegeneinander abzuwägen» Mit Hecht betont die Revision das grundlegende Interesse der mit öffentlichen Mitteln arbeitenden Wohnungsbauunternehmungen daran, daß die von ihnen aufgewendeten Mittel auch mit Sicherheit bei den Bewerbern hereingebracht werden, und die Gefahr ihres Verlustes dann, wenn sie vor völliger Kaufpreiserlegung das Grundstück als praktisch einziges Wertobjekt durch iSigentumsübertragung aus der Hand geben» Auf der anderen Seite haben jedoch die Bewerber ein ebenso schutzwürdiges Interesse daran, angesichts der von ihnen in der Hegel schon vor der Fertigstellung in den Bau hineingesteckten eigenen Mittel, die oft die gesamten Ersparnisse der Familie aus vielen Jahren darsteilen, das Hausgrundstück möglichst bald nach der Fertigstellung zu Eigentum zu erhalten, sei es um sich Grunderwerbsteuer, weitere Haus-vorwaltungskosten und Ähnliches zu ersparen, sei es um vor schwerstem Verlust bei etwaigen wirtschaftlichen Schwierigkeiten des wohnungsbauunternehmens sicher zu sein; dies führt das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang richtig aus mit dem Hinweis darauf, daß der Beklagten
die Betreuereigenschaft von Verwaltungsbehörde und Verwaltungsgericht in erster Instanz eilt zogen worden sei. Dem Sicherungsbedürfnis des Wohnungsbauunternehmens trägt die Fälligkeitsklausel des § 6 Abs. 2 aaO Rechnung, indem sie die EigentumsUbertragung aufschiebt bis zu dem Zustandekommen eines abschließenden schuidrecht-lichen Vertrags, der die endgültige Höhe des Preises und die Zahlung seines noch ausstehenden Restes fest-legto Die entscheidende Schwierigkeit besteht indessen darin, daß der so festzulegende Preis in der Regel, so auch im vorliegenden Fall, nicht im Belieben des Wohnungsbauunternehmens steht, sondern im Sinne der Wohnungsbauförderungsbestiramungen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 1965» V ZR 235/62) oder im Sinne des § 54 II o WoBauGr angemessen sein muß - das letztere ergibt sich hier aus der ausdrücklichen Verweisung auf diese Gesetzesbestimmung in § 4 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags - und daß die Klärung, welcher Preis in diesem Sinne angemessen ist, im Streitfall unverhältnismäßig lange Zeit erfordert, zu demal dafür die Gestehungskosten erheblich sind, über die das Wohnungsbauunternehmen den Bewerbern Auskunft und Rechnungslegung schuldet (Senatsurteil vom 12. Juli 1967, V ZR 136/64 - Otto - WH 1967, 1037)o Solange der angemessene Preis nicht - notfalls im Prozeßweg - geklärt ist, wissen die Partner nicht, welchen Inhalt der Kaufvertrag haben muß, den beide Teile nach § 4 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags abzuschließen verpflichtet sind; zu einem endgültigen Kaufvertrag sind die Partner also vorerst nicht in der Lage (wenn sich nicht der eine Teil, etwa der wirtschaftlich schwächere Bewerber, dem vom Partner einseitig vorgeschriebenen Preis unterwirft, wozu er jedoch nicht verpflichtet ist).
Bei solcher Sachlage würde aas ausnahmslose Festhalten am Wortlaut des § 6 Abs» 2 des Bewerber-Vertrags dazu führen, daß das schutzwürdige Interesse des Bewerbers an ünköstenersparnis und Sicherung vor wirtschaftlichem Niedergang des Wohnungsbauunternehmens auf Jahre hinaus unbefriedigt bleibt. Bas stünde mit Treu, und Glauben nicht im Einklang. Biese gebieten vielmehr in solchen Fällen jedenfalls dann, wenn der strittige Kaufpreisrest entweder vom' Bewerber schon bezahlt Ist oder nur einen verhältnismäßig kleinen Teil des im übrigen bereits belegten Kaufpreises darstellt, daß das Wohnungsbauunternehmen darauf verzichtet, die Partner vor der Eigentumsübertragung schuldrechtlich auf einen bestimmten - von ihm festgesetzten - Gesamtpreis festzulegen,, und sich mit einer Sicherstellung des stritten Bestes begnügt (soweit ihn der Erwerber nicht schon bezahlt hat), vorausgesetzt, daß der Bewerber zur Sicherstellung in der Lage und willens ist. Nur vom Abschluß eines dermaßen eingeschränkten schuldrechtlichen Vertrages ist in solchen Fällen die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs abhängig.
Vom Boden dieser Auffassung aus ist im vorliegenden fall zu prüfen, ob eine Sicherheitsleistung der Kläger für den strittigen Kaufpreisreet, wenn auch nicht Voraussetzung der Fälligkeit des Klaganspruohs, so doch Voraussetzung seiner Bürchsetzbarkeit derart ist, daß die Beklagte die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben kann, solange die Bicherstellung nicht erfolgt ist. In welcher Weise die Kläger zur .-Durchsetzung ihres Auflassung anspruchs Sicherlieit zu leisten haben - in Betracht wird vornehmlich Bicherungehypothek, unter Bmsttoden Bankbürgschaft kommen ist wiederum Sache der Vertragsauslegung• Babei kommt es auf die tatsächliche und interessenmäßige Lage beider Parteien an, unter anderem entscheidend auch
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darauf, ob die Kläger zu hinreichender Sicherstellung in der Lage sind. Die Prüfung dieser Prägen ist den Tatrichter zu überlassen»
Mit Recht wendet sich die Revision auch gegen die weitere Begründung des Oberlandesgerichts: eine Auflassung ohne Gegenleistung sei der Beklagten auch deshalb zuzu demuten, weil bei einer Verurteilung Zug um Zug der Ausspruch hinsichtlich der den Klägern auferlegten Gegenleistung doch nicht rechtskräftig würde, hierüber vielmehr ein weiterer Rechtsstreit beim Landgericht schwebe» Diese Erwägung vermag die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ebenfalls nicht zu entkräften»
II»
Soweit die Revision eine Einschränkung der Auflassungs-verurteilung dahin begehrt, daß diese ’’nur zu den Bedingungen" des früher überreichten Kaufvertragsentv/urf s erfolgen solle, ist der Antrag wegen Unbestimmtheit unzulässig» Sine Klarstellung in der Revisionsverhandlung war nicht möglich»
Die Y/irksamkeit der Revision im übrigen wird dadurch nicht berührt»
III.
Hiernach war im erkannten Teilumfang (vgl. dazu Senatsurteil vom 24» November 1967, V ZR 4/67 - WM 1968, 445 unter II 5) das angefochtene Urteil aufauheben und
die Sache zur Prüfung einer Beschränkung der Verurteilurig
auf eine Auflassung Zug um Zug auch gegen eine Sicherstellung seitens der Kläger an das Berufungsgericht zuvü&u zuverweisen, dem auch die Entscheidung Uber die Kosten Revisionsverfahrens zu übertragen war«
Br. Augustin
Br«
Mattem
Br. Grell
