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BGH

Gericht: BGH

Auf die Revision der Beklagten wird unter Zurück-xvoisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 1. März 1967 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Verurteilung der Beklagten nicht auch von einer Sicherstellung des begehrten Restkaufpreises abhängig gemacht worden ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Beklagte gemäß den Hauptanträgen der Klage auf Auflassung zu je 1/2 Miteigentum und Unschreibungsbewilligung verurteilt, das Öberlandesgericht Zug un Zug gegen gesamtschuldnerische Übernahme der persönlichen Schuld für insgesamt 37.200 DM eingetragene Grundpfandrechte. Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren bisherigen Antrag weiter, die Verurteilung zur Auflassung nur zu den Bedingungen ihres Kaufvertragsentwurfs von 1964 und gegen eine weitere Zug-um-Zug-Leistung (Zahlung des Restkauf preis es; auszusprechen, wobei sie deren Hohe - in Hinblick auf das Senatsurteil vom 20. Das Berufungsgericht nimmt an; Die Kläger hätten durch den Betreuer-Vertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Auflassung des Eigenheimgrundstücks erworben. Aus demselben Grund verstoße auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (Hest-kaufpreis) gegen Treu und Glauben. Bas Oberlandesgericht gründet seine Auffassung darauf, daß die Beklagte das Zustandekommen einer Einigung über den angemessenen Kaufpreis schuldhaft verzögert habe und den Klägern ein weiteres Abwarten mit dem Eigentumserwerb bis zur Klärung der umstrittenen Rechnungsposten nicht mehr zu-gemutet werden könne. Mit Hecht betont die Revision das grundlegende Interesse der mit öffentlichen Mitteln arbeitenden V/ohnungsbauunternehmungen daran, daß die von ihnen aufgewendeten Mittel auch mit Sicherheit bei den Bewerbern hereingebracht werden, und die Gefahr ihres Verlustes dann, wenn sie vor völliger Kaufpreiserlegung das Grundstück als praktisch einziges Wertobjekt durch Eigentumsübertragung aus der Hand geben. Ähnliches zu ersparen, sei es um vor schwerstem Verlust bei etwaigen wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Wohnun&s-bauunternehnens sicher zu sein; dies führt das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang richtig aus mit dem Hinweis darauf, daß der Beklagten die Betrouereigenschaft von Verwaltungsbehörde und Verwaltungsgericht in erster Instanz entzogen worden sei. VoBauG angemessen sein muß - das letzere ergibt sich hier aus der ausdrücklichen Verweisung auf diese Gesetzesbestimmung in § 4 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags -und daß die Klärung, welcher Preis in diesem Sinne angemessen ist, im Streitfall unverhältnismäßig lange Zeit erfordert, zu demal dafür die Gestehungskosten erheblich sind, über die das Wohnungsbauunternehmen den Bewerbern Auskunft und Rechnungslegung schuldet (Senatsurteil vom 12. Solange der angemessene Preis nicht - notfalls im Prozeßweg - geklärt ist, wissen die Partner nicht, welchen Inhalt der Kaufvertrag haben muß, den beide Teile nach § 4 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags abzuschließen verpflichtet sind; zu einem endgültigen Kaufvertrag sind die Partner also vorerst nicht in der Lage (wenn sich nicht der eine Teil, etwa der wirtschaftlich Diese gebieten vielmehr in solchen Fällen jedenfalls dann, wenn der strittige Kaufpreisreot entweder vom Bewerber schon bezahlt ist oder nur einen verhältnismäßig kleinen Teil des in übrigen bereits belegten Kaufpreise darstellt, daß das Y.'ohnungsbauunternehmen darauf verzichtet, die Partner vor der Eigentumsübertragung schuldrechtlich auf einen bestimmten - von ihm festgesetzten - Gesamtpreis festzulegen, und sich mit einer Sicherstellung des strittigen Restes begnügt (soweit ihn der Erwerber nicht schon bezahlt hat), vorausgesetzt, daß der Bewerber zur Sicherstellung in der Lage und willens ist. Vom Boden dieser Auffassung aus ist irn vorliegenden Fall zu prüfen, ob eine Sicherheitsleistung der Kläger für den strittigen Kaufpreisrest, wenn auch nicht Voraussetzung der Fälligkeit des Klaganspruchs, so doch Voraussetzung seiner Durchsetzbarkeit derart ist, daß die Beklagte die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben kann, solange die Sicherstellung nicht erfolgt ist. Mit Hecht wendet sich die Revision auch gegen die weitere Begründung dos Oberlandesgerichtss cino Auflassung ohne Gegenleistung sei der Beklagten auch deshalb zuzu demu-ten, weil bei einer Verurteilung Zug um Zug der Ausspruch hinsichtlich der den Klägern auferlegten Gegenleistung doch nicht rechtskräftig würde, hierüber vielmehr* ein weiterer Rechtsstreit beim Landgericht schwebe. - V ZR 4/67 - Y/M 1968, 445 unter II 5) das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Prüfung einer Beschränkung der Verurteilung auf eine Auflassung Zug um Zug auch gegen eine Sicherstellung seitens der Kläger an das Berufungsgericht zu-rüekzuvorweisen, den auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen war.

Zitierte Normen: § 320 BGB
BewerberSicherstellungBerufungsgerichtAuflassungKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
U&-15/31	URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
26» April 1968 H i r t h Justizangestcliter
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 der	GmbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer Helmut P0H,	A^^straße	4P,
Beklagten und Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigte; Rechtsanwälte Br,
 und
gegen
1.	den Fliesenleger Johannes
2.	dessen Ehefrau Gerda B
beide in	H
3
- Prozeßbevollmächtigters
 Rechtsanwalt Dr.
2
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. März 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Augustin und der Bun-desrichter Dr. Piepenbrock, Dr. Rothe, Dr. Mattem und Dr. Grell
 für Recht erkannt?
Auf die Revision der Beklagten wird unter Zurück-xvoisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 16. März 1967 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Verurteilung der Beklagten nicht auch von einer Sicherstellung des begehrten Restkaufpreises abhängig gemacht worden ist.
In diesem Umfang wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückver-wiesen.
Von Rechts wegen Tatbestand:
Die Beklagte hat für die klagenden Eheleute auf Grund eines privatschriftlichen Betreuer-Bauherren-Vertrags vom 13. November 1957 (Betreuer-Vertrag) und eines privatschriftlichen Kaufanwärtervertrags vom Herbst I960 (Bewerber-Vertrag) ein Eigenheim erstellt. Die Klager haben es am 26. Oktober 1962 bezogen.
 
Die Parteien streiten un die Höhe des noch geschuldeten Kaufpreises und in Zusammenhang damit um Bestand und Fälligkeit eines Auflassungsanspruchs der Kläger.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Beklagte gemäß den Hauptanträgen der Klage auf Auflassung zu je 1/2 Miteigentum und Unschreibungsbewilligung verurteilt, das Öberlandesgericht Zug un Zug gegen gesamtschuldnerische Übernahme der persönlichen Schuld für insgesamt 37.200 DM eingetragene Grundpfandrechte.
Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren bisherigen Antrag weiter, die Verurteilung zur Auflassung nur zu den Bedingungen ihres Kaufvertragsentwurfs von 1964 und gegen eine weitere Zug-um-Zug-Leistung (Zahlung des Restkauf preis es; auszusprechen, wobei sie deren Hohe - in Hinblick auf das Senatsurteil vom 20. September 1967, V ZR 127/66, um den Wögniszuschlag - auf 12.139»33 DM nebst Zins ermäßigt. In der Revisionsverhandlung hat die Beklagte diesen Antrag dahin klargestellt, daß nur das Fehlen jenex1 'weiteren Verurteilungsbeschränkungen angefochten sei.
Die Kläger bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels.
Ent s che idungsgründe:
Das Berufungsgericht nimmt an; Die Kläger hätten durch den Betreuer-Vertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Auflassung des Eigenheimgrundstücks erworben. Dieser Anspi’ueh sei durch den Abschluß des Bewerber-Vertrags nicht
 
■beeinträchtigt worden. Der Auflassungsanspruch sei auch fällig, weil die Beklagte den Abschluß des Kaufvertrags schuldhaft verzögert und damit den Eigentunisübergang unangemessen lang hinausgeschoben habe. Aus demselben Grund verstoße auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (Hest-kaufpreis) gegen Treu und Glauben.
I.
Mit Hecht bemängelt die Revision die Versagung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§§ 320, 322 BGB) hinsichtlich des umstrittenen Kaufpreisrestos.
Zutreffend stützt sich das Berufungsgericht hierbei nicht auf Geringfügigkeit im Sinn von § 320 Abs. 2 BGB, die in der Tat nicht vorliegt; auch nicht auf ein Nötigungsmotiv der Beklagten.
Bas Oberlandesgericht gründet seine Auffassung darauf, daß die Beklagte das Zustandekommen einer Einigung über den angemessenen Kaufpreis schuldhaft verzögert habe und den Klägern ein weiteres Abwarten mit dem Eigentumserwerb bis zur Klärung der umstrittenen Rechnungsposten nicht mehr zu-gemutet werden könne. Biese Erwägungen stehen allerdings der Annahme einer gleichzeitigen Zahlungspflicht der Kläger entgegen; insoweit sind die Angriffe der Revision gegen das Berufungsurteil unbegründet. Sie ergeben jedoch entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts nichtsEntscheidendes gegen die Bejahung einer Pflicht der Kläger zur Sicherstellung: des umstrittenen Betrags oder mindestens der
 
Bejahung der eingeklagten Auflassungspflieht der Beklagten nur mit der Beschränkung, daß die Kläger gleichzeitig jene Sicherheit geben; eine solche Abhängigkeit der Erfüllungsleistung der Beklagten von einer Sicherstellung durch die Kläger kann sich vielmehr gerade aus einer intercssengerechten Auslegung des § 6 Abs. 2 des Bewerber~ Vertragö ergeben;
Biese Fälligkeitsklausel lautet:
,fBer Kaufanwärter kann die Auflassung erst verlangen, wenn der vorgesehene Kaufvertrag abgeschlossen wurde und er allen Verpflichtungen der Gesellschaft gegenüber nachgekommen ist.M
Bei der Auslegung dieser Klausel nach Treu und Glauben (§§ 157, 242 BGB) sind die Interessen der beiden Vertrags-toile gegeneinander abzuwägen. Mit Hecht betont die Revision das grundlegende Interesse der mit öffentlichen Mitteln arbeitenden V/ohnungsbauunternehmungen daran, daß die von ihnen aufgewendeten Mittel auch mit Sicherheit bei den Bewerbern hereingebracht werden, und die Gefahr ihres Verlustes dann, wenn sie vor völliger Kaufpreiserlegung das Grundstück als praktisch einziges Wertobjekt durch Eigentumsübertragung aus der Hand geben. Auf der anderen Seite haben jedoch die Bewerber ein ebenso schutzwürdiges Interesse daran, angesichts der von ihnen in der Hegel schon vor der Fertigstellung in den Bau hineingesteckten eigenen Mittel, die oft die gesamten Ersparnisse der Familie aus vielen Jahren darstellen, das Hausgrundstück möglichst bald nach der Fertigstellung zu Eigentum zu erhalten, sei es un sich Grunderwerbsteuer, weitere Hausverwaltungskosten und
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Ähnliches zu ersparen, sei es um vor schwerstem Verlust bei etwaigen wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Wohnun&s-bauunternehnens sicher zu sein; dies führt das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang richtig aus mit dem Hinweis darauf, daß der Beklagten die Betrouereigenschaft von Verwaltungsbehörde und Verwaltungsgericht in erster Instanz entzogen worden sei. Dem Sicherungsbedürfnio des Wohnungs-bauunternehmens tragt die Fälligkeitsklausel des § 6 Abs. 2 aaO Rechnung, indem sic die Eigentumsübertragung aufschiebt bis zu dem Zustandekommen eines abschließenden schuldrechtlichen Vertrags, der die endgültige Höhe des Preises und die Zahlung seines noch ausstehenden Restes festlegt. Die entscheidende Schwierigkeit besteht indessen darin, daß der so festzulegende Preis in der Regel, so auch im vorliegenden Pall, nicht im Belieben des Y/ohnungcbauunternehmens steht, sondern im Sinne der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 1965, V ZR 235/62) oder im .Sinne des § 54 II. VoBauG angemessen sein muß - das letzere ergibt sich hier aus der ausdrücklichen Verweisung auf diese Gesetzesbestimmung in § 4 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags -und daß die Klärung, welcher Preis in diesem Sinne angemessen ist, im Streitfall unverhältnismäßig lange Zeit erfordert, zu demal dafür die Gestehungskosten erheblich sind, über die das Wohnungsbauunternehmen den Bewerbern Auskunft und Rechnungslegung schuldet (Senatsurteil vom 12. Juli 1967 - V ZR 136/64 - Otto - Y/I.I 1967, 1037). Solange der angemessene Preis nicht - notfalls im Prozeßweg - geklärt ist, wissen die Partner nicht, welchen Inhalt der Kaufvertrag haben muß, den beide Teile nach § 4 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags abzuschließen verpflichtet sind; zu einem endgültigen Kaufvertrag sind die Partner also vorerst nicht in der Lage (wenn sich nicht der eine Teil, etwa der wirtschaftlich
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schwächere Bewerber, den von Partner einseitig vorgoschrie-benen Preis unterwirft, wozu er jedoch nicht verpflichtet ist). Bei solcher Sachlage würde das ausnahmslose Festhalten am V/ortlaut des § 6 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags dazu führen, daß das schufczwürdige Interesse des Bewerbers an ünkostenereparnis und Sicherung vor wirtschaftlichen Niedergang des Wohnungsbauunternehmens auf Jahx’e hinaus unbefriedigt bleibt. Das stünde nit Treu und Glauben nicht in Einklang. Diese gebieten vielmehr in solchen Fällen jedenfalls dann, wenn der strittige Kaufpreisreot entweder vom Bewerber schon bezahlt ist oder nur einen verhältnismäßig kleinen Teil des in übrigen bereits belegten Kaufpreise darstellt, daß das Y.'ohnungsbauunternehmen darauf verzichtet, die Partner vor der Eigentumsübertragung schuldrechtlich auf einen bestimmten - von ihm festgesetzten - Gesamtpreis festzulegen, und sich mit einer Sicherstellung des strittigen Restes begnügt (soweit ihn der Erwerber nicht schon bezahlt hat), vorausgesetzt, daß der Bewerber zur Sicherstellung in der Lage und willens ist. Nur vom Abschluß eines dermaßen eingeschränkten schuldrechtlichen Vertrags ist in solchen Fällen die Fälligkeit dos Auflassungsanspruchs abhängig.
Vom Boden dieser Auffassung aus ist irn vorliegenden Fall zu prüfen, ob eine Sicherheitsleistung der Kläger für den strittigen Kaufpreisrest, wenn auch nicht Voraussetzung der Fälligkeit des Klaganspruchs, so doch Voraussetzung seiner Durchsetzbarkeit derart ist, daß die Beklagte die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben kann, solange die Sicherstellung nicht erfolgt ist. In welcher weise die Kläger zur Durchsetzung ihres Auflassungsanspruchs Sicherheit
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zu leisten haben - in Betracht wird vornehmlich Sichorungo-hypothek, unter Umstanden Bankbürgschaft kommen ist wiederum Sache der Vertragsauslegung. Dabei kommt cs auf die tatsächliche und interessenmäßige läge beider Parteien an, unter andern entscheidend auch darauf, ob die Kläger zu hinreichender Sicherstellung in der Lage sind. Die Prüfung dieser Prägen ist dem Tatrichtor zu überlassen.
Mit Hecht wendet sich die Revision auch gegen die weitere Begründung dos Oberlandesgerichtss cino Auflassung ohne Gegenleistung sei der Beklagten auch deshalb zuzu demu-ten, weil bei einer Verurteilung Zug um Zug der Ausspruch hinsichtlich der den Klägern auferlegten Gegenleistung doch nicht rechtskräftig würde, hierüber vielmehr* ein weiterer Rechtsstreit beim Landgericht schwebe. Diese Erwägung vermag die Einrede dos nicht erfüllten Vertrags ebenfalls nicht zu entkräften.
II.
Soweit die Revision eine Einschränkung der Auflassungsverurteilung dahin begehrt, daß diese ’’nur zu den Bedingungen” des früher überreichten KaufVertragsentwurfs erfolgen solle, ist der Antrag wegen Unbestimmtheit unzulässig. Eine Klarstellung in der Revisionsverhandlung war nicht möglich. Die Wirksamkeit der Revision im übrigen wird dadurch nicht berührt.
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III.
Hiernach war im erkamitcn Teilumfang (vgl. dazu Senatsurteil vom 24. November 196? - V ZR 4/67 - Y/M 1968, 445 unter II 5) das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Prüfung einer Beschränkung der Verurteilung auf eine Auflassung Zug um Zug auch gegen eine Sicherstellung seitens der Kläger an das Berufungsgericht zu-rüekzuvorweisen, den auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen war.
Br. Augustin	Br.	Piepenbrock
 Botho
Mattem
 Br. Grell