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BGH

Gericht: BGH

In einer anschließend am selben Tag abgeschlossenen privatschriftlichen Vereinbarung erklärten Frau BfllHHBund der Kläger zu 1, dieser übernehme die bestehenden Mietverträge so, wie sie in dem Angebot aufgeführt seien, jedoch mit Ausnahme des Mietvertrags mit MHBBund Frau BflMHVverpflichte sich, diese Mieter, wenn sie auf der Option bestünden, entsprechend abzufinden, so daß sie zu dem 1. Der Beklagte hat zur Abwendung eines Zurückbehaltungsrechts der Kläger die genannte, dem Restkaufpreis entsprechende Summe von 51 825,45 DM hinterlegt. barung getroffen, in der diese Mieter sich gegen Zah-lung von 40 000 DM zur Aufhebung des Mietverhältnisses und Räumung zu dem 31. Im Berufungsrech'tszug haben die Kläger beantragt, unter teilweiser Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Zwangsvollstreckung wegen eines Teilbetrags von 40 000 DM für unzulässig zu erklären. Nach Auffassung des Berufungsgerichts stand den Klägern ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 40 OOO DM zu, mit dem sie wirksam gegen einen entsprechenden Teil der Kaufpreisforderung mit der Folge auf gerechnet haben, daß die Zwangsvollstreckung insoweit für unzulässig zu erklären war. August 1966 nicht als ein nach § 313 BGB die notarielle Beurkundung erforderndes Rechtsgeschäft an, da sie nur die Abwicklung eines den Klägern zustehenden~ Gewährleistungsanspruchs geregelt habe und weil die Parteien ferner schon vorher mit der Bindungswirkung des § 873 Abs. 2 BGB die Auflassung erklärt hätten. Ber Beklagte hätte die Verpflichtungserklärung der Frau BflBHBzwar unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern können, wenn er hätte nachweisen können, daß den Klägern kein Gewährlei stung sanspruch zugestanden habe. Insbesondere sei ihm nicht der Beweis gelungen, daß die Kläger bei Abschluß des notariellen Vertrags Kenntnis von der Verlängerungsklausel des Mietvertrags gehabt hätten. damit, daß der Beklagte trotz entsprechender Aufforderung durch die Gegenseite als gesetzlicher Vertreter der Erben der Frau BMB| nichts unternommen habe, um jlie Räumung des Grundstücks durch AflHBB und IflB zu dem 1. Den Klägern stehe infolgedessen ein Schadens er satzanspruch nach § 326 BGB zu; einer Fristsetzung nach dieser Vorschrift habe es im Hinblick auf die im Verhalten des Beklagten zu dem Ausdruck gekommene endgültige Erfüllungsweigerung nicht bedurft. - Das Berufungsgericht hält den Schadensersatzanspruch der Kläger auch der Höhe nach für begründet. Die Revision ist im Gegensatz zu dem Berufungsgericht der Ansicht, daß die Vereinbarung vom 16. Sie entfällt, wenn der Mangel dem Käufer bei Kaufabschluß bekannt war (§ 439 BGB), wofür der Verkäufer die Barlegungs- und Beweislast hat (Staudinger/Ostler, BGB 11. Zutreffend hat es bei Prüfung einer nach § 439 BGB rechtserheblichen Kenntnis auf stellt, ob diese wußten, im Angebotsschreiben des angegeben - auf die Zeit Seiten der Kläger darauf abge-daß die Mietdauer sich nicht - wie Maklers EflHMIvom 20. Wie der Revision zuzugeben ist, muß ein Käufer, der erklärt, die Mängel im Recht zu kennen, sich so behandeln lassen, als sei dies richtig, auch wenn er die Kenntnis in Wirklichkeit nicht hat. Als Beispiel für eine so zu verstehende, auf die Übernahme des darin liegenden Risikos durch den Käufer hinauslaufende Erklärung wird im Schrifttum unter Hinweis auf ein - anscheinend nicht veröffentlichtes - Urteil des Reichsgerichts (vom 8. Eine solche Auslegung ist aber jedenfalls dann nicht zwingend, wenn - wie hier - in dem Vertrag nur von Kenntnis der Miet-verhältnisse - nicht also der die Einzelheiten regelnden Mietverträge - die Rede ist. b) Nach Auffassung des Berufungsgerichts besagte die bezeichnete Klausel hier nur, daß den Klägern die Tatsache der Vermietung der auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen und Ladenlokale bekannt gewesen sei. - Auf eine solche positive Kenntnis auf Seiten der Kläger wäre es nach den vorstehenden Erwägungen allerdings möglicherweise dann nicht angekommen, wenn die Kläger durch die be-zeichnete Vertragsklausel (uneingeschränkt) ihre Kenntnis vom Inhalt der Mietverträge zu dem Gegenstand einer vertraglichen Erklärung gemacht hätten. Eben dies aber haben sie nach der tatrichterlichen Auslegung des Vertrags, die für die Revisionsinstanz bindend ist, nicht getan. Die Revision greift die tatrichterliehen Feststellungen, soweit sie sich - wie hinsichtlich der Kenntnis der Kläger vom Inhalt der Verträge - auch auf die Vernehmung von Zeugen stützen, mit folgender Verfahrensrüge an: Die Zeugen seien entsprechend dem Beweisbeschluß des Berufungsgerichts vom 10. Darin liege ein Verstoß gegen § 355 ZPO, da die Voraussetzungen, unter denen das Gesetz die Übertragung der Beweisaufnahme auf ein Mitglied des Prozeßgerichts zulasse, hier nicht Vorgelegen hätten (Hinweis auf BGHZ 32, 233, 235, und 40, 179, 18t). Dahinstehen mag ferner die auch in den beiden genannten Entscheidungen offen gelassene Präge, ob, wie das Reichsgericht (RGZ 149, 286, 289, 290 b; 159, 235, 242) angenommen hat, § 355 Abs. 2 ZPO (Ausschluß der Anfechtbarkeit eines Beschlusses, durch den die Beweisaufnahme einem Mitglied des Prozeßgerichts oder einem anderen Gericht übertragen wird) der Zulässigkeit der Rüge entgegensteht. Denn jedenfalls hat der Beklagte sein Rügerecht dadurch verloren, daß er die Rügen nicht in der auf die Beweisaufnahme folgenden mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht erhoben hat (§ 295 Abs. 1 ZPO). 4. a) Der hinsichtlich des verkauften Grundstücks beim VertragsSchluß vorliegende Rechtsmangel hatte zur Folge, daß den Klägern als Käufern die aus den §§ 320 bis 327 BGB sich ergebenden Rechte zustanden (§ 440 Abs. 1 BGB; vgl. August 1966 getroffene dar - nicht dem Formerfordernis des § 313 BGB unterliegen, der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 2. Rechtsprechung des Senats überein, daß der Auflassung nachfolgende Abänderungen eines Grund stücksveräußerungs-Vertrags nicht formbedürftig sind, weil die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mit der Auflassung erfüllt ist und deshalb nach erklärter Auflassung nicht mehr besteht (Senatsurteil vom 14. b) Die Ausführungen des Berufungsgerichts sind ferner darin frei von Rechtsirrtum, daß die Aufforderungen der Kläger zur Beseitigung des erörterten Rechtsmangels den Beklagten in Verzug gesetzt hätten und daß es für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nach § 326 BGB nicht der in dieser Vorschrift für den Regelfall vorgesehenen, mit Ablehnungsandrohling verbundenen Fristsetzung bedurft habe, nachdem der Beklagte durch sein Verhalten seine endgültige Weigerung zu dem Ausdruck gebracht habe. 1. Zur Höhe des Schadensersatzanspruchs der Kläger hat das Berufungsgericht auf Grund der Beweisaufnahme festgestellt, die Kläger hätten in Erfüllung der nachgewiesenen Vereinbarung vom 20. Die Partner dieser Vereinbarung hätten auch nicht etwa eine völlige oder teilweise Rückzahlung für die Zeit nach der Beendigung des vorliegenden Rechtsstreits vereinbart. Ein zur Minderung des Schadensersatzanspruchs führendes Mitverschulden der Kläger komme, so hat das Berufungsgericht weiter ausgeführt, nicht in Betracht. Baß die Kläger die Mieter zur Zeit des Abschlusses der Vereinbarung mit einer geringeren Summe hätten abfinden können, sei nicht erwiesen. Bas Berufungsgericht leitet aus dieser späteren Entwicklung jedoch nicht rückblickend einen Schuldvorwurf gegen die Kläger hinsichtlich des Abschlusses der Vereinbarung vom 20. Bie Revision trägt zunächst vor, der von den Klägern geltend gemachte Schaden sei diesen nicht automatisch entstanden, sondern dadurch, daß sie sich auf Grund eines freien Willensentschlusses auf die Abfindungsvereinbarung eingelassen hätten. Bei richtiger Vertragserfüllung aber hätten sie zur Vorbereitung und Durchführung ihres zunächst geplanten Bauvorhabens, mit dessen Verwirklichung sie nach den Feststellungen des Tatrichters Anfang 1968 hatten beginnen wollen, die streitigen 40 000 DM nicht aufzuwenden brauchen, da der Vertrag der Mieter AflHBund I^BBDdann zu dem 1. Die Revision macht ferner - wohl zur Begründung eines Einwands aus § 254 BGB - geltend, der Abschluß der Abfindungsvereinbarung sei auch aus dem Grunde nicht erforderlich gewesen, weil die Mieter aus der Verlängerungsklausel wegen des ihrem ^Verlangen entgegenstehenden Einwands der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) keine Rechte hätten herleiten können. Dies entnimmt die Revision daraus, daß nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme IflHI zugegen gewesen sei, als Frau 6HP den Makler EflHÜ irrig dahin informiert habe, die Dauer des Mietvertrags mit AflHHBund betrage noch 1 1/2 Jahre, und daß er insoweit (passiv) zu der in dem Angebotsschreiben des Maklers £■■■§ vom 20. Dieser Angriff der Revision scheitert schon daran, daß der Beklagte es in den Vorinstanzen an einem entsprechenden Tatsachenvortrag hat fehlen lassen und daß dieser, wie die Revisionsbeantwortung mit Recht bemerkt, in der Revisionsinstanz nicht nachgeholt werden kann (§ 561 Abs. 1 ZPO). Eine Verletzung der richterlichen Fragepflicht (§ 139 ZPO) ist nicht ersichtlich, da der Tatrichter davon ausgehen durfte, daß der Beklagte bei der gegebenen Prozeßlage von sich aus vortragen würde, was die Portdauer des Mietverhältnisses über den 1. November 1967 hinaus und die daraus durch die Mieter herzuleitenden Rechte betraf.Davon abgesehen ist auch durch die Revision nicht dargetan, daß die Kläger bei Abschluß der Abfindungsvereinbarung über die Tatsachen unterrichtet - oder infolge schuldhafter Unterlassung nicht unterrichtet - waren, aus denen sich nach Auffassung der Revision der den Mietern entgegenzusetzende Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ergab. Vergeblich versucht die Revision schließlich ein den Klägern zur Last zu legendes Verschulden bei Vertragsverhandlungen und ein ihnen nach § 254 BGB anzurechnendes Mitverschulden daraus herzuleiteh, daß sie sich bei Kaufabschluß nicht nochmals über den Inhalt der Mietverträge vergewissert hätten.

Zitierte Normen: § 313 BGB § 355 ZPO § 320 BGB § 561 ZPO § 254 BGB § 97 ZPO
MietvertragBGBGrundstückKenntnisKlägerMieterRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
74/69
URTEIL
Verkündet am
25. Februar 1972
K r i e g 1 , Amtsinspektor als U rkundsbeam tor der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 des Rechtsanwalts Dr. Bruno F «mm »
KflHfcallee als Rachlaßpfleger für die unbekannten Erben der am 23. August 1966 verstorbenen Frau Karola BflHP geb. FMB« zuletzt wohnhaft in	BflHMstraße
 Beklagten und Revisionskläger»,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Prof.
gegen
1.	den Kaufmann Chaim G-UHHP , straße^^,
2.	d^i^^^pnann Baruch Bernhard K
Kläger und Revisionsbeklagte,
 Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Br.
 
/■
/
//
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Februar 1972 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr. Rothe, Dr. Freitag, Dr. Mattem, Hill und Dr. Grell
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 16. April 1969 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand
Der Beklagte ist zu dem Nachlaßpfleger für die unbekannten Erben der am 23. August 1966 verstorbenen Frau Karola	-	zuletzt	wohnhaft in	be-
stellt worden. Diese hatte den Klägern durch notariellen Vertrag vom 21. April 1966 das in 14BHHI Allee^p gelegene bebaute Grundstück zu dem Preise von 240 000 DM verkauft und aufgelassen. Die Kläger unterwarfen sich wegen der Zahlung des Kaufpreises als Gesamtschuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung. Der Übergang des Besitzes, der Nutzungen, der Gefahr und der Lasten wurde auf den 1. Mai 1966 festgesetzt. Abschnitt IV 2 des Vertrags lautete:
 
"Die bestehenden Mietverhältnisse sind den
 Käufern bekannt.M
Die Kaufleute AflIHBlund I4HW hatten eins der auf dem Grundstück errichteten ladenlokale gemietet und betrieben darin einen Oberhemdenschnelldienst.
Ihr Mietvertrag war am 1. November 1962 für die Zeit bis zu dem 1. November 1967 abgeschlossen worden; die Vertragspartner hatten aber eine Verlängerung um weitere fünf Jahre vereinbart. Der "Mietsatz” sollte sich "dann nach den Bestimmungen und Gesetzen" richten.
Vor Abschluß des Grundstückskaufvertrages hatte der durch Frau BOTHB beauftragte Makler IVHPtdem Kläger zu 1 mit Schreiben vom 20. April 1966 ein schriftliches Angebot unterbreitet und darin bezüglich der Dauer des genannten Mietvertrags angegeben: "bis 1.11. 1967.” Als ein Beauftragter der Kläger Ende Juni 1966 den beiden genannten Mietern unter Hinweis auf den beabsichtigten möglichst baldigen Wiederaufbau "vorsorglich zu dem 30. September 1966 bzw. zu dem nächstmöglichen Termin” kündigte, ließen jene in einem Antwortschreiben vom 4. Juli 1966 unter Hinweis auf die vereinbarte Dauer des Mietverhältnisses und die vereinbarte Verlängerung die Kündigung als unwirksam bezeichnen.
Der Kläger zu 1 hielt daraufhin Frau BflMI in einer Unterredung am 16. August 1966 vor, daß zwischen dem Inhalt des genannten Mietvertrags und dem Schreiben des Maklers EHHBvom 20. April 1966
 
ein erheblicher Unterschied bestehe. In einer anschließend am selben Tag abgeschlossenen privatschriftlichen Vereinbarung erklärten Frau BfllHHBund der Kläger zu 1, dieser übernehme die bestehenden Mietverträge so, wie sie in dem Angebot aufgeführt seien, jedoch mit Ausnahme des Mietvertrags mit MHBBund	Frau
 BflMHVverpflichte sich, diese Mieter, wenn sie auf der Option bestünden, entsprechend abzufinden, so daß sie zu dem 1. November 1967 das Mietobjekt räumten. Zur Sicherheit halte der Kläger zu 1	51	825,45	DM	von	der
 Kaufsumme zurück. Diese Summe werde ausgezahlt, sobald Alembik und Lazarus sich mit der Räumung zu dem 1 • November 1967 einverstanden erklärten.
Der Beklagte hat zur Abwendung eines Zurückbehaltungsrechts der Kläger die genannte, dem Restkaufpreis entsprechende Summe von 51 825,45 DM hinterlegt. -** Er hat den Klägern gegenüber die Vereinbarung vom 16. August 1966 als wegen Formmangels -(§ 313 BGB) nichtig bezeichnet und ihnen die Durchführung der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde wegen des Restkaufpreises angedroht.
Die Kläger haben im ersten Rechtszug beantragt, die Zwangsvollstreckung wegen eines Teilbetrags von 51 825,45 DM für unzulässig zu erklären.
Das Landgericht hat die Vereinbarung vom 16. August 1966 als wegen Formmangels nichtig angesehen und die Klage mit dieser Begründung abgewiesen.
 
Im Berufungsrechtszug haben die Kläger geltend gemacht, sie hätten am 20. September 1967 - mithin nach Verkündung des landgerichtlichen Urteils - mit: AflHHBund	eine privatschriftliche Verein-
barung getroffen, in der diese Mieter sich gegen Zah-lung von 40 000 DM zur Aufhebung des Mietverhältnisses und Räumung zu dem 31. Dezember 1967 verpflichtet hätten.
Der Beklagte müsse ihnen die inzwischen an die Mieter gezahlten 40 000 DM unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung erstatten. Insoweit haben die Kläger gegen die Restkaufpreisforderung aufgerechnet.
Im Berufungsrech'tszug haben die Kläger beantragt, unter teilweiser Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Zwangsvollstreckung wegen eines Teilbetrags von 40 000 DM für unzulässig zu erklären. Das Oberlandesgericht hat diesem Antrag entsprochen und Mim übrigen die Klage abgewiesen”.
Mit der Revision verfolgt der Beklagte sein Begehren auf volle Klagabweisung weiter. Die Kläger beantragen Zurückweisung des Rechtsmittels.
Ent s che idung sgründe
* -*r
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts stand den Klägern ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 40 OOO DM zu, mit dem sie wirksam gegen einen entsprechenden Teil der Kaufpreisforderung mit der Folge auf gerechnet haben, daß die Zwangsvollstreckung insoweit für unzulässig zu erklären war.
Bas Berufungsgericht sieht die privatsehriftliehe Vereinbarung zwischen Frau BlHMiund dem Kläger zu 1 vom 16. August 1966 nicht als ein nach § 313 BGB die notarielle Beurkundung erforderndes Rechtsgeschäft an, da sie nur die Abwicklung eines den Klägern zustehenden~ Gewährleistungsanspruchs geregelt habe und weil die Parteien ferner schon vorher mit der Bindungswirkung des § 873 Abs. 2 BGB die Auflassung erklärt hätten. Ber Beklagte hätte die Verpflichtungserklärung der Frau BflBHBzwar unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern können, wenn er hätte nachweisen können, daß den Klägern kein Gewährlei stung sanspruch zugestanden habe. Biesen Nachweis habe der Beklagte aber nicht führen können. Insbesondere sei ihm nicht der Beweis gelungen, daß die Kläger bei Abschluß des notariellen Vertrags Kenntnis von der Verlängerungsklausel des Mietvertrags gehabt hätten.
Bie Vereinbarung vom 16. August 1966 habe, so führt das Berufungsgericht weiter aus, in Verbindung
 
damit, daß der Beklagte trotz entsprechender Aufforderung durch die Gegenseite als gesetzlicher Vertreter der Erben der Frau BMB| nichts unternommen habe, um jlie Räumung des Grundstücks durch AflHBB und IflB zu dem 1. November 1967 zu veranlassen, zu einem Schadensersatzanspruch der Kläger geführt. Der Beklagte sei mit der Erfüllung seiner entsprechenden vertraglichen Verpflichtung jedenfalls zu der Zeit in Verzug gewesen, als die Kläger die AbfindungsVereinbarung vom 20. September 1967 getroffen hätten. Er habe nicht nach-weisen können, daß er die eingetretene Verzögerung nicht zu vertreten habe (§ 285 BGB). Den Klägern stehe infolgedessen ein Schadens er satzanspruch nach § 326 BGB zu; einer Fristsetzung nach dieser Vorschrift habe es im Hinblick auf die im Verhalten des Beklagten zu dem Ausdruck gekommene endgültige Erfüllungsweigerung nicht bedurft. - Das Berufungsgericht hält den Schadensersatzanspruch der Kläger auch der Höhe nach für begründet.
II.
1. Die Revision ist im Gegensatz zu dem Berufungsgericht der Ansicht, daß die Vereinbarung vom 16. August 1966 nach § 313 BGB notarieller Beurkundung bedurft hätte und mangels Wahrung dieser Form nichtig sei. - Auf diese Frage kommt es jedoch aus den im Folgenden dargelegten Gründen nicht entscheidend an.
Auch nach der Auffassung des Berufungsgerichts ist von der Prüfung der Frage auszugehen, ob bei Zugrundelegung des notariellen Grundstückskaufvertrags
 
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 vom 21. April 1966 ein Mangel im Recht vorlag. Frau hatte das Grundstück den Klägern frei von Rechten zu verschaffen, die von Britten gegen die Kläger geltend gemacht werden könnten (§ 434 BGB).
Biese vertragliche Verpflichtung erstreckte sich auch auf Mietrechte, auf die sich die Mieter den Käufern gegenüber nach § 371 BGB berufen konnten (RG JW 1910,
 145; RGZ 88, 103, 107; Soergel/Ballerstedt, BGB 10. Aufl. § 434 Nr. 3; BGB RGRK, 11. Aufl. § 434 Anm. 11). Sie entfällt, wenn der Mangel dem Käufer bei Kaufabschluß bekannt war (§ 439 BGB), wofür der Verkäufer die Barlegungs- und Beweislast hat (Staudinger/Ostler,
 BGB 11. Aufl. § 439 Nr, 10; § 442 Nr. 3). Ber Käufer muß sich seine Kenntnis auch dann rfentgegenhaiten lassen, wenn er sich über die rechtliche oder wirtschaftliche Tragweite des daraus sich ergebenden Mangels irrte (BGH Urteil vom 15. Juni 1951, I ZR 121/50, NJW 1951,
705). Bei einem Irrtum über den tatsächlichen Umfang des Rechts dagegen - hier über die. Verlängerung der Mietdauer über den 1. November 1967 hinaus um weitere fünf Jahre - liegt im Bereich des Irrtums keine Kenntnis im Sinn des § 439 BGB vor (RG WarnRspr 1909 Nr. 501; Soergel/Ballerstedt aaO § 439 Nr. 3; Staudinger/Ostler aaO § 439 Nr. 5).
Alles dies hat das Berufungsgericht nicht verkannt. Zutreffend hat es bei Prüfung einer nach § 439 BGB rechtserheblichen Kenntnis auf stellt, ob diese wußten, im Angebotsschreiben des angegeben - auf die Zeit
 Seiten der Kläger darauf abge-daß die Mietdauer sich nicht - wie Maklers EflHMIvom 20. April 1966 bis zu dem 1. November 1967 beschränkte,
 
sondern sich um weitere fünf Jahre verlängerte, wobei allerdings die Höhe des Mietzinses noch nicht beziffert war. In tatrichterlicher Würdigung ist es zu der Überzeugung gelangt, daß eine solche Kenntnis nicht nach-gewiesen sei.
2. a) Nun haben die Kläger allerdings in dem Vertrag erklärt, die bestehenden Mietverhältnisse seien ihnen bekannt. Wie der Revision zuzugeben ist, muß ein Käufer, der erklärt, die Mängel im Recht zu kennen, sich so behandeln lassen, als sei dies richtig, auch wenn er die Kenntnis in Wirklichkeit nicht hat. Als Beispiel für eine so zu verstehende, auf die Übernahme des darin liegenden Risikos durch den Käufer hinauslaufende Erklärung wird im Schrifttum unter Hinweis auf ein - anscheinend nicht veröffentlichtes - Urteil des Reichsgerichts (vom 8. April 1916, V 36/16) die Klausel bezeichnet: ”Dem Käufer sind die Mietverträge bekannt” (BGB RGRK aaO § 439 Anm. 6; Staudinger/Ostler, aaO § 439 Nr. 5 a; vgl. ferner Soergel/Ballerstedt, aaO § 439 Nr. 2). Eine solche Auslegung ist aber jedenfalls dann nicht zwingend, wenn - wie hier - in dem Vertrag nur von Kenntnis der Miet-verhältnisse - nicht also der die Einzelheiten regelnden Mietverträge - die Rede ist. Der Tatrichter hat vielmehr auch eine solche Vertragsklausel in Anwendung der allgemeinen Grundsätze nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§ 157 BGB) auszulegen und dabei das Gesamtbild der vertraglichen Beziehungen der Vertragspartner in Betracht zu ziehen.
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b) Nach Auffassung des Berufungsgerichts besagte die bezeichnete Klausel hier nur, daß den Klägern die Tatsache der Vermietung der auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen und Ladenlokale bekannt gewesen sei.
Die Klausel lasse dagegen nicht den Schluß zu, daß die Kläger bei Vertragsschluß auch den genauen Inhalt der Mietverträge - insbesondere auch die Gültigkeitsdauer des hier in Rede stehenden Mietvertrags über den 1. November 1967 hinaus - gekannt hätten. - Auf eine solche positive Kenntnis auf Seiten der Kläger wäre es nach den vorstehenden Erwägungen allerdings möglicherweise dann nicht angekommen, wenn die Kläger durch die be-zeichnete Vertragsklausel (uneingeschränkt) ihre Kenntnis vom Inhalt der Mietverträge zu dem Gegenstand einer vertraglichen Erklärung gemacht hätten. Eben dies aber haben sie nach der tatrichterlichen Auslegung des Vertrags, die für die Revisionsinstanz bindend ist, nicht getan.
3.	Die Revision greift die tatrichterliehen Feststellungen, soweit sie sich - wie hinsichtlich der Kenntnis der Kläger vom Inhalt der Verträge - auch auf die Vernehmung von Zeugen stützen, mit folgender Verfahrensrüge an: Die Zeugen seien entsprechend dem Beweisbeschluß des Berufungsgerichts vom 10. Juli 1968 durch den Berichterstatter als Einzelrichter vernommen worden. Darin liege ein Verstoß gegen § 355 ZPO, da die Voraussetzungen, unter denen das Gesetz die Übertragung der Beweisaufnahme auf ein Mitglied des Prozeßgerichts zulasse, hier nicht Vorgelegen hätten (Hinweis auf BGHZ 32, 233, 235, und 40, 179, 18t).
Die Rüge hat keinen Erfolg.
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Nicht der Erörterung bedarf, ob, wie der Bundesgerichtshof in der zuletzt genannten Entscheidung (vgl. dort S. 183) ausgesprochen hat, die Übertragung der vom vollbesetzten Senat des Berufungsgerichts beschlossenen Zeugenvernehmung auf den Einzelrichter den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme verletzt. Dahinstehen mag ferner die auch in den beiden genannten Entscheidungen offen gelassene Präge, ob, wie das Reichsgericht (RGZ 149, 286, 289, 290 b; 159, 235, 242) angenommen hat, § 355 Abs. 2 ZPO (Ausschluß der Anfechtbarkeit eines Beschlusses, durch den die Beweisaufnahme einem Mitglied des Prozeßgerichts oder einem anderen Gericht übertragen wird) der Zulässigkeit der Rüge entgegensteht. Denn jedenfalls hat der Beklagte sein Rügerecht dadurch verloren, daß er die Rügen nicht in der auf die Beweisaufnahme folgenden mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht erhoben hat (§ 295 Abs. 1 ZPO). Mit der von der Revision vertretenen Auffassung, hier gehe es um die Verletzung eines der Parteiherrschaft entzogenen fundamentalen Grundsatzes des Prozeßrechts (§ 295 Abs. 2 ZPO), hat sich schon der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in der genannten Entscheidung BGHZ 40, 179, 183 auseinander ge setzt; er hat sie unter Hinweis darauf abgelehnt, daß im Einzelfall je nach Lage der Umstände die Vernehmung durch den beauftragten Richter statt durch das Kollegium auch im Interesse einer gründlichen Aufklärung des Sachverhalts und der Verfahrensbeschleunigung zweckmäßig erscheinen könne und daß um solcher Palle willen die Sanktionierung eines solchen Verfahrens den Parteien freistehen müsse. - Dieser
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Auffassung hat der erkennende Senat sich schon in seinem Urteil vom 19. März 1971, V ZR 143/69, angeschlossen. Davon abzugehen besteht kein Anlaß.
4.	a) Der hinsichtlich des verkauften Grundstücks beim VertragsSchluß vorliegende Rechtsmangel hatte zur Folge, daß den Klägern als Käufern die aus den §§ 320 bis 327 BGB sich ergebenden Rechte zustanden (§ 440 Abs. 1 BGB; vgl. dazu die Übersichten bei Soergel/ Ballerstedt aaO "Bemerkungen zu §§ 440 und 441” Nr. 3 ff sowie in BGB RGRK aaO § 440 Anm. 5 ff). Sie konnten daher unter den Voraussetzungen des § 326 BGB die darin beseiebneten Ansprüche, insbesondere den Anspruch auf Schadensersatz wegen (teilweiser) Nichterfüllung, geltend machen.
Diese Rechte standen ihnen auch ohne die Verein- •” barung vom 16. August 1966 zu, auf deren Gültigkeit es daher für den vorliegenden Rechtsstreit nicht entscheidend ankommt. Jedoch entspricht die Auffassung des Berufungsgerichts, daß nachträgliche Vereinbarungen der Partner eines noch nicht erfüllten Grundstückskaufvertrags über die Beseitigung einer bei der Abwicklung des Vertrags hervorgetretenen, nicht vorhergesehenen Schwierigkeit - eine solche Vereinbarung stellt die am 16. August 1966 getroffene dar - nicht dem Formerfordernis des § 313 BGB unterliegen, der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 2. Oktober 1957, V ZR 212/55,
JM BGB § 313 Nr. 14; vom 1. Februar 1966, V ZR 120/63, m aaO Nr. 27; vom 29. März 1966, V ZR 145/63, WM 1966, 656). Auch darin stimmt das angefochtene Urteil mit der
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Rechtsprechung des Senats überein, daß der Auflassung nachfolgende Abänderungen eines Grund stücksveräußerungs-Vertrags nicht formbedürftig sind, weil die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung mit der Auflassung erfüllt ist und deshalb nach erklärter Auflassung nicht mehr besteht (Senatsurteil vom 14. Mai 1971, V ZR 25/69, MDR 1971, 737 WM 1971, 896 mit weiteren Nachweisen).
b) Die Ausführungen des Berufungsgerichts sind ferner darin frei von Rechtsirrtum, daß die Aufforderungen der Kläger zur Beseitigung des erörterten Rechtsmangels den Beklagten in Verzug gesetzt hätten und daß es für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nach § 326 BGB nicht der in dieser Vorschrift für den Regelfall vorgesehenen, mit Ablehnungsandrohling verbundenen Fristsetzung bedurft habe, nachdem der Beklagte durch sein Verhalten seine endgültige Weigerung zu dem Ausdruck gebracht habe. Insoweit greift auch die Revision das Berufungsurteil nicht an.
III.
1. Zur Höhe des Schadensersatzanspruchs der Kläger hat das Berufungsgericht auf Grund der Beweisaufnahme festgestellt, die Kläger hätten in Erfüllung der nachgewiesenen Vereinbarung vom 20. September 1967 an die beiden genannten Mieter 40 000 DM gezahlt. Die Partner dieser Vereinbarung hätten auch nicht etwa eine völlige oder teilweise Rückzahlung für die Zeit nach der Beendigung des vorliegenden Rechtsstreits vereinbart.
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Ein zur Minderung des Schadensersatzanspruchs führendes Mitverschulden der Kläger komme, so hat das Berufungsgericht weiter ausgeführt, nicht in Betracht.
Baß die Kläger die Mieter zur Zeit des Abschlusses der Vereinbarung mit einer geringeren Summe hätten abfinden können, sei nicht erwiesen. Bie Kläger seien damals davon ausgegangen - was ihnen nicht zu dem Vorwurf gereiche -, daß die vorgesehenen Abbrucharbeiten auf dem Grundstück Anfang 1968 beginnen würden. Ber Wiederaufbau sei dann allerdings bis heute unterblieben, da die Kläger nachträglich das (benachbarte) Grundstück	Allee^p
hätten erwerben können und im Zusammenhang damit ihre gesamte Bauplanung geändert hätten. Bas Berufungsgericht leitet aus dieser späteren Entwicklung jedoch nicht rückblickend einen Schuldvorwurf gegen die Kläger hinsichtlich des Abschlusses der Vereinbarung vom 20. September 1966 her.
2. Bie Revision bekämpft diese Ausführungen in mehrfacher Hinsicht. Ihre Angriffe haben keinen Erfolg.
Bie Revision trägt zunächst vor, der von den Klägern geltend gemachte Schaden sei diesen nicht automatisch entstanden, sondern dadurch, daß sie sich auf Grund eines freien Willensentschlusses auf die Abfindungsvereinbarung eingelassen hätten. Wenn die Kläger stattdessen den Ablauf des Mietverhältnisses zu dem 1. November 1972 abgewartet hätten, so wäre ihnen überhaupt kein Schaden entstanden, da sie ja infolge der weiteren Entwicklung der Verhältnisse ihr Neubauvorhaben doch noch nicht durchgeführt hätten.
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Der Angriff geht fehl. Die Kläger konnten den ihnen durch den Rechtsmangel entstandenen Schaden konkret berechnen, mithin den Unterschied verlangen zwischen der Vermögenslage, die bei richtiger Vertragserfüllung durch die Verkäuferin eingetreten wäre, und der infolge der teilweisen Nichterfüllung tatsächlich entstandenen Vermögenslage (vgl. Soergel/Schmidt, BGrB 10. Aufl. § 326 Nr. 40; Staudinger/Kaduk, BGB 10./11. Aufl. § 326 Nr. 133 ff; Palandt/Heinrichs, BGB 31. Aufl.
§ 326 Anm. 8). Bei richtiger Vertragserfüllung aber hätten sie zur Vorbereitung und Durchführung ihres zunächst geplanten Bauvorhabens, mit dessen Verwirklichung sie nach den Feststellungen des Tatrichters Anfang 1968 hatten beginnen wollen, die streitigen 40 000 DM nicht aufzuwenden brauchen, da der Vertrag der Mieter AflHBund I^BBDdann zu dem 1. November 1967 ausgelaufen wäre. Daß der Abschluß der Abfindungsvereinbarung einen entsprechenden Willensentschluß der Kläger voraussetzte, ändert entgegen der Ansicht der Revision nichts daran, daß der Rechtsmangel mit der Verpflichtung zur Zahlung der Abfindung und dieser Zahlung in einem adäquaten Ursachenzusammenhang stand. Denn der Abschluß einer auf die Ausräumung der Folgen des Rechtsmangels hinzielenden Abfindungsvereinbarung lag wie in anderen Fällen, in denen eine geschädigte Vertragspartei angesichts der gegebenen Sachlage vernünftig und zweckmäßig erscheinende Aufwendungen macht, um (auch nur vermeintliche) Nachteile abzuwenden (vgl. dazu BGH Urteil vom 22. Januar 1959, II ZR 321/56, LM HGB § 376 Nr. 2 = NJW 1959, 933; Palandt/Heinrichs, aaO Vorbem. 5 d bb vor § 249), durchaus nicht außerhalb aller
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 Wahrscheinlichkeit, Wenn das Interesse der Kläger an der Räumung des vermieteten Ladenlokals vor Beginn des Jahres 1968 dann infolge der weiteren Entwicklung der Dinge entfiel, so wurde auch dadurch der adäquate Kausalzusammenhang nicht berührt. Schließlich kann auch davon keine Rede sein, daß der eingetretene Schaden im Lichte der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil des VI. Zivilsenats vom 13. Juli 1971, VI ZR 125/70, NJW 1971, 1980 mit zahlreichen weiteren Nachweisen, zu dem Abdruck in BGHZ bestimmt) als durch die haftungbegründenden Umstände nicht "herausgefordert” dem Beklagten etwa nicht zuzurechnen wäre, was im übrigen auch die Revision nicht geltend macht.
Die Revision macht ferner - wohl zur Begründung eines Einwands aus § 254 BGB - geltend, der Abschluß der Abfindungsvereinbarung sei auch aus dem Grunde nicht erforderlich gewesen, weil die Mieter aus der Verlängerungsklausel wegen des ihrem ^Verlangen entgegenstehenden Einwands der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) keine Rechte hätten herleiten können. Dies entnimmt die Revision daraus, daß nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme IflHI zugegen gewesen sei, als Frau 6HP den Makler EflHÜ irrig dahin informiert habe, die Dauer des Mietvertrags mit AflHHBund betrage noch 1 1/2 Jahre, und daß er insoweit (passiv) zu der in dem Angebotsschreiben des Maklers £■■■§ vom 20. April 1966 enthaltenen irreführenden Information beigetragen habe. Zudem sei I4HHP an dem durch Frau BflBHan miPfür dessen Vermittlungstätigkeit ge-
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zahlten Entgelt wirtschaftlich zur Hälfte beteiligt gewesen. Das Verschulden des LfllB hätte auch AWKKER sich entgegenhalten lassen müssen, da zwischen den beiden Mietern Hzweifellos” eine offene Handelsgesellschaft bestanden habe.
Dieser Angriff der Revision scheitert schon daran, daß der Beklagte es in den Vorinstanzen an einem entsprechenden Tatsachenvortrag hat fehlen lassen und daß dieser, wie die Revisionsbeantwortung mit Recht bemerkt, in der Revisionsinstanz nicht nachgeholt werden kann (§ 561 Abs. 1 ZPO). Daran ändert nichts, daß der Berufungsrichter aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme möglicherweise gewisse Anhaltspunkte für die Richtigkeit eines solchen Tatsachenvortrags hätte entnehmen können, wenn der Beklagte diesen vorgebracht hätte.
Eine Verletzung der richterlichen Fragepflicht (§ 139 ZPO) ist nicht ersichtlich, da der Tatrichter davon ausgehen durfte, daß der Beklagte bei der gegebenen Prozeßlage von sich aus vortragen würde, was die Portdauer des Mietverhältnisses über den 1. November 1967 hinaus und die daraus durch die Mieter herzuleitenden Rechte betraf. Davon abgesehen ist auch durch die Revision nicht dargetan, daß die Kläger bei Abschluß der Abfindungsvereinbarung über die Tatsachen unterrichtet - oder infolge schuldhafter Unterlassung nicht unterrichtet - waren, aus denen sich nach Auffassung der Revision der den Mietern entgegenzusetzende Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ergab. - Im übrigen geht die Revision bei ihrem hier in Rede stehenden
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Vortrag ersichtlich davon aus, daß Iܧ in Kenntnis der Verlängerungsklausel des Mietvertrags geschwiegen habe. Dazu sei darauf hingewiesen, daß	als
 Zeuge ausgesagt hat, ihm sei seinerzeit die Verlängerungsklausel nicht mehr im Gedächtnis gewesen und er habe deshalb keine Zweifel an der Richtigkeit der Angaben der Frau	gehabt.
Vergeblich versucht die Revision schließlich ein den Klägern zur Last zu legendes Verschulden bei Vertragsverhandlungen und ein ihnen nach § 254 BGB anzurechnendes Mitverschulden daraus herzuleiteh, daß sie sich bei Kaufabschluß nicht nochmals über den Inhalt der Mietverträge vergewissert hätten. - Wären den Klägern Tatsachen bekannt gewesen, die ihnen Anlaß zu Bedenken gegen die Richtigkeit der ihnen unterbreiteten Angaben über die Dauer der Mietverhältnisse gegeben hätten, so hätten sie allerdings gehalten sein können, dies der Verkäuferin gegenüber bei den Kaufverhandlungen zur Sprache zu bringen (vgl. dazu BGH Urteil vom 5. Januar 1960, VIII ZR 1/59, NJW I960, 720). So lag der Fall hier aber nicht. Bei dem hier gegebenen Sachverhalt gereichte ihnen nicht zu dem - ein Verschulden bei Vertragsverhandlungen begründenden - Vorwurf, daß sie von Fragen über die Richtigkeit der ihnen gemachten Angaben absahen und nicht Einsicht in die Mietverträge verlangten.
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VI.
Da das angefochtene Urteil auch im übrigen keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil des Beklagten aufweist, war der Revision der Erfolg zu versagen. Der Beklagte hat auch die Kosten seines erfolglosen Rechtsmittels zu tragen (§97 ZPO).
Rothe	Dr. Freitag	Mattem
 Hill	Dr.	Grell