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BGH

Gericht: BGH

Der V«, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29« März 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr, Augustin und der Bundesrichter Dr. Piepenbrock, Dr. Bothe, Dr* Mattem und Dr, Grell für Hecht erkannt: Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren bisherigen Antrag weiter, die Verurteilung zur Auflassung nur zu den Bedingungen ihres Kaufvertragsentwurfs von 1964 und gegen eine weitere Zug-um-Zug-Leistung (Zahlung des Restkaufpreises) auszusprechen, wobei sie deren Höhe - im Hinblick auf das Senatsurteil vom 20, September 1967) V ZR 127/66, um den WagnisZuschlag - auf 19 990? Las Berufungsgericht nimmt an: Lie Kläger hätten durch den Betreuer-Vertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Auflassung des Eigenheimgrundstücks erworben* Dieser Anspruch sei durch den Abschluß des Bewerber-Vertrags nicht beeinträchtigt worden * Der Auflassungsanspruch sei auch fällig, weil die Beklagte den Abschluß des Kaufvertrags schuldhaft verzögert und damit den Eigentumsübergang unangemessen lang hinausgeschoben habe* Aus demselben Grund verstoße auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (Restkaufpreis) gegen Treu und Glaubeno Bas Oberlandesgericht gründet seine Auffassung darauf, daß die Beklagte das Zustandekommen einer Einigung über den angemessenen.Kaufpreis schuldhaft verzögert habe und den Klägern ein weiteres Abwarten mit dem Eigentumserwerb bis zur Klärung der umstrittenen Rechnungsposten nicht mehr zugemutet werden könne« Biese Erwägungen stehen allerdings der Annahme einer gleichzeitigen Zahlungopflicht der Kläger entgegen; insoweit sind die Angriffe der Revision gegen das Berufungsurteil unbegründet. Sie ergeben jedoch entgegen der Auffassung des Oberiondesgerichts nichts Entscheidendes gegen die Bejahung einer Pflicht der Kläger zur Bicherstellung des umstrittenen Betrags oder mindestens der Bejahung der eingeklagten Auflassungspflicht der Beklagten nur mit der Beschränkung, daß die Kläger gleichzeitig jene Sicherheit geben; eine solche Abhängigkeit der Erfüllungsleistung der Beklagten von einer Sicherstellung durch die Kläger kann sieh vielmehr gerade aus einer interessengerechten Auslegung des § 6 Abs« 2 des Bewerber-Vertrags ergeben: Mit Recht betont die Revision das grundlegende Interesse der mit öffentlichen Mitteln arbeitenden Wohnungsbauunternehmungen daran, daß die von ihnen aufgev/endeten Mittel auch mit Sicherheit bei den Bewerbern hereingebracht werden, und die Gefahr ihres Verlustes dann, v/enn sie vor völliger Kaufpreiserlegung das Grundstück als praktisch einziges Wertobjekt durch Eigentumsübertragung aus der Hand geben. Auf der anderen Seite haben jedoch die Bewerber ein ebenso schutzwürdiges Interesse daran, angesichts der von ihnen in der Regel schon vor der Fertigstellung in den Bau hineingesteckten eigenen Mittel, die oft die gesamten Ersparnisse der Familie aus vielen Jahren darstellen, das Hausgrundstück möglichst bald nach der Fertigstellung zu Eigentum zu erhalten, sei es um sich Grunderw irbsteuer, weitere Hausverwaltungs kosten und Ähnliches zu ersparen, sei es um vor schwerstem Verlust bei etwaigen wirtschaftlichen Schwierigkeiten des V/ohnungsbauunternehmens sicher zu sein; dies führt das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang richtig aus mit dem Hinweis darauf, daß der Beklagten die Betreuereigenschaft von Verwaltungsbehörde und Verwal-tungogericht in erster Instanz entzogen worden sei. WoBauG angemessen sein muß - das letztere ergibt sich hier aus der ausdrücklichen Verweisung auf diese Gesetzesbestimmung in § 4 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags -und daß die Klärung, welcher Preis in diesem Sinne angemessen ist, ira Streitfall unverhältnismäßig lange Zeit erfordert, zu demal dafür die Gestehungskosten erheblich sind, über die das Wohnungsbauunternehmen den Bewerbern Auskunft und Rechnungslegung schuldet ^Senats urteil vom 12. Biese gebieten vielmehr in solchen Pallen jedenfalls dann, wenn der strittige Kaufpreisrest entweder vom Bewerber schon bezahlt ist oder nur einen verhältnismäßig kleinen Teil des im übrigen bereits belegten Kaufpreises darstel.lt, daß das Wohnungsbauuntornehmen darauf verzichtet, die Partner vor der Eigentumsübertragung schuld-I’cehtlieh auf einen bestimmten - von ihm festgesetzten - v Mit Recht wendet sich die Revision auch gegen die weitere Begründung des Oberlandesgerichts; eine Auflassung ohne Gegenleistung sei der Beklagten auch deshalb zuzu demuten, weil bei einer Verurteilung Zug um Zug der Ausspruch hinsichtlich der den Klägern auferlegten Gegenleistung doch nicht rechtskräftig würde, hierüber vielmehr ein weiterer Rechtsstreit beim Landgericht schwebe. dazu Senatsurteil vom 24» November 1967 - V ZR 4/67 WM 1968, 443 unter II 5) das angefoehtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Prüfung einer Beschränkung der Verurteilung auf eine Auflassung Zug um Zug gegen eine Sicherstellung seitens der Kläger an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen war.

Zitierte Normen: § 320 BGB
BewerberVertragSicherstellungBerufungsgerichtAuflassungBrKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

US.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
26« April 1 Hirth, Justizangestellter
 als Urkundsbeamter
 der Geschäftsstelle
 der	GmbH,	vertreten	durch	ihren
 Geschäftsführer HelmulTPBBiBBP? 0|
A^BÄstraße
 Beklagte und Revisionsklägerin,
 Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte Br
 und Br
 gegen
1. den Bundesbahnbetriebsaufseher Erwin
 in H
2. dessen Ehefrau Alma S geb« BBHB> HBBfc? H
Kläger und Revisionsbeklagte
 Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br
2
Der V«, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29« März 1968 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr, Augustin und der Bundesrichter Dr. Piepenbrock, Dr. Bothe, Dr* Mattem und Dr, Grell
 für Hecht erkannt:
Auf die Hevision der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 16* März 196? im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Verurteilung der Beklagten nicht auch von einer Sicherstellung des begehrten Rostkaufpreises abhängig gemacht worden ist.
In diesem Umfang v/ird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zu-rückvei’wiescn.
Von Rechts wegen Tatbestand^
Die Beklagte hat für die klagenden Eheleute auf Grund eines privatsehrifblichen Betreuer-Bauherren-Ver-trags vom 14« November 195? {Betreuer-Vertrag) und eines privatschriftlichen Kaufanwärtervertrags vom 9° Oktober .I960 .'(Bewerber-Vertrag) ein Eigenheim erstellt* Die Kläger haben es am 15* Mai 1963 bezogen*
Die Parteien streiten um die Höhe des noch geschul deten Kaufpreises und im Zusammenhang damit um Bestand und Balligkeit eines Auflassungsanspruchs der Kläger*
 
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Beklagte gemäß den Hauptanträgen der Klage zur Auflassung zu je 1/2 Miteigentum und zur Umsehreibungsbewilligung verurteilt, das Oberlandesgericht Zug um Zug gegen gesamtschuldnerische Übernahme der persönlichen Schuld für insgesamt 53 600 DM eingetragene Hypotheken*
Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren bisherigen Antrag weiter, die Verurteilung zur Auflassung nur zu den Bedingungen ihres Kaufvertragsentwurfs von 1964 und gegen eine weitere Zug-um-Zug-Leistung (Zahlung des Restkaufpreises) auszusprechen, wobei sie deren Höhe - im Hinblick auf das Senatsurteil vom 20, September 1967) V ZR 127/66, um den WagnisZuschlag - auf 19 990? 81. DM nebst Zins ermäßigt * In der Revisions Verhandlung hat die Beklagte diesen Antrag dahin klarge-stellt, daß nur das Fehlen jener weiteren Verurteilungsbeschränkungen angefochten sei*
Die Kläger bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels *
?^i§2&§i^üngsgründe£
Las Berufungsgericht nimmt an: Lie Kläger hätten durch den Betreuer-Vertrag einen Anspruch gegen die Beklagte auf Auflassung des Eigenheimgrundstücks erworben* Dieser Anspruch sei durch den Abschluß des Bewerber-Vertrags nicht beeinträchtigt worden * Der Auflassungsanspruch sei auch fällig, weil die Beklagte den Abschluß des Kaufvertrags schuldhaft verzögert und damit den Eigentumsübergang unangemessen lang hinausgeschoben habe* Aus demselben Grund verstoße auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (Restkaufpreis) gegen Treu und Glaubeno
 
Io
 Mit Recht bemängelt die Revision die Versagung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§§320, 322 BGB) hinsichtlich des umstrittenen Kaufpreisrestes *
Zutreffend stützt sich das Berufungsgericht hierbei nicht auf Geringfügigkeit im Sinn von § 320 Abs. 2 BGB, die in der Tat nicht vorliegt; auch nicht auf ein Nötigungsmotiv der Beklagten.
Bas Oberlandesgericht gründet seine Auffassung darauf, daß die Beklagte das Zustandekommen einer Einigung über den angemessenen.Kaufpreis schuldhaft verzögert habe und den Klägern ein weiteres Abwarten mit dem Eigentumserwerb bis zur Klärung der umstrittenen Rechnungsposten nicht mehr zugemutet werden könne« Biese Erwägungen stehen allerdings der Annahme einer gleichzeitigen Zahlungopflicht der Kläger entgegen; insoweit sind die Angriffe der Revision gegen das Berufungsurteil unbegründet. Sie ergeben jedoch entgegen der Auffassung des Oberiondesgerichts nichts Entscheidendes gegen die Bejahung einer Pflicht der Kläger zur Bicherstellung des umstrittenen Betrags oder mindestens der Bejahung der eingeklagten Auflassungspflicht der Beklagten nur mit der Beschränkung, daß die Kläger gleichzeitig jene Sicherheit geben; eine solche Abhängigkeit der Erfüllungsleistung der Beklagten von einer Sicherstellung durch die Kläger kann sieh vielmehr gerade aus einer interessengerechten Auslegung des § 6 Abs« 2 des Bewerber-Vertrags ergeben:
Biese Fälligkeits3clausel lautet:
,rBer Kaufanwärter kann die Auflassung erst verlangen, wenn der vorgesehene Kaufvertrag abgeschlossen wurde und er allen Verpflichtungen der Gesellschaft gegenüber nachgekommen ist»”
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Bei dei'’ Auslegung dieser Klausel nach Treu und Glauben (§§ 157? 242 BGB) sind die Interessen der beiden Vertragsteile gegeneinander abzuwägen. Mit Recht betont die Revision das grundlegende Interesse der mit öffentlichen Mitteln arbeitenden Wohnungsbauunternehmungen daran, daß die von ihnen aufgev/endeten Mittel auch mit Sicherheit bei den Bewerbern hereingebracht werden, und die Gefahr ihres Verlustes dann, v/enn sie vor völliger Kaufpreiserlegung das Grundstück als praktisch einziges Wertobjekt durch Eigentumsübertragung aus der Hand geben. Auf der anderen Seite haben jedoch die Bewerber ein ebenso schutzwürdiges Interesse daran, angesichts der von ihnen in der Regel schon vor der Fertigstellung in den Bau hineingesteckten eigenen Mittel, die oft die gesamten Ersparnisse der Familie aus vielen Jahren darstellen, das Hausgrundstück möglichst bald nach der Fertigstellung zu Eigentum zu erhalten, sei es um sich Grunderw irbsteuer, weitere Hausverwaltungs kosten und Ähnliches zu ersparen, sei es um vor schwerstem Verlust bei etwaigen wirtschaftlichen Schwierigkeiten des V/ohnungsbauunternehmens sicher zu sein; dies führt das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang richtig aus mit dem Hinweis darauf, daß der Beklagten die Betreuereigenschaft von Verwaltungsbehörde und Verwal-tungogericht in erster Instanz entzogen worden sei. Bern Sicherungsbedürfnis des Wohnungsbauunternehmens tragt die Fälligkeitsklausel des § 6 Abs. 2 aaO Rechnung, indem sie die Eigentumsübertragung aufschiebt bis zu dem Zustandekommen eines abschließenden schuldrechtllohen Vertrags, der die endgültige Höhe des Preises und die Zahlung seines noch ausotchenden Restes festlegt. Die entscheidende Schwierigkeit besteht indessen darin, daß der so festzulegendc Preis in der Regel, so auch ira vorliegenden Fall, nicht im Belieben des V/ohnungsfoauunter-nehmens steht, sondern im Sinne der Wohnungsbauförde-
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rungsbeStimmungen (vgl- Senatsurteil \rom 16. Februar 1965, V ZR 235/62) oder im Sinne des § 54 II. WoBauG angemessen sein muß - das letztere ergibt sich hier aus der ausdrücklichen Verweisung auf diese Gesetzesbestimmung in § 4 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags -und daß die Klärung, welcher Preis in diesem Sinne angemessen ist, ira Streitfall unverhältnismäßig lange Zeit erfordert, zu demal dafür die Gestehungskosten erheblich sind, über die das Wohnungsbauunternehmen den Bewerbern Auskunft und Rechnungslegung schuldet ^Senats urteil vom 12. Juli 1967 - V ZR 136/64 - Otto -WM 1967, 1037)- Solange der angemessene Preis nicht - notfalls im Prozeßweg - geklärt ist, wissen die Partner nicht, welchen Inhalt der Kaufvertrag haben muß, den beide Teile nach § 4 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags abzuschließen verpflichtet sind: zu einem endgültigen Kaufvertrag sind die Partner also vorerst nicht in der Jjage .wenn sich nicht der eine Teil, etwa, der wirtschaftlich.-schwächere Bewerber, dem vom Partner einseitig vorgeschriebenen Preis unterwirft, wozu er jedoch nicht verpflichtet ist). Bei solcher Sachlage würde das ausnahmslose Pesthalten am Wortlaut des § 6 Abs. 2 des Bewerber-Vertrags dazu führen, daß das schutzwürdige Interesse des Bewerbers an Unkostenersparnis und Sicherung vor wirtschaf11iehern Niedergang des Wohnungsbau Unternehmens auf Jahre hinaus unbefriedigt bleibt.
Bas stünde mit Treu und Glauben nicht im Einklang. Biese gebieten vielmehr in solchen Pallen jedenfalls dann, wenn der strittige Kaufpreisrest entweder vom Bewerber schon bezahlt ist oder nur einen verhältnismäßig kleinen Teil des im übrigen bereits belegten Kaufpreises darstel.lt, daß das Wohnungsbauuntornehmen darauf verzichtet, die Partner vor der Eigentumsübertragung schuld-I’cehtlieh auf einen bestimmten - von ihm festgesetzten -
 
Gesamtpreis festzulegen, und sieh mit einer Sicherstellung des strittigen Restes begnügt .soweit ihn der Erwerber nicht schon bezahlt hat), vorausgesetzt, daß der Bewerber zur Sicherstellung in der Lage und willens ist. Kur vom Abschluß eines dermaßen eingeschränkten schuldrechtlichen Vertrags ist in solchen Fällen die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs abhängig-
Vom Boden dieser Auffassung aus ist im vorliegenden Fall zu prüfen, ob eine Sicherheitsleistung der Kläger für den strittigen Kaufpreisrest, wenn auch nicht Voraussetzung der Fälligkeit des Klaganspruchs, so doch Voraussetzung seiner Durchsetzbarkeit derart ist, daß die Beklagte die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben kann, solange die Sicherstellung nicht erfolgt ist- In welcher Weise die Kläger zur Durchsetzung ihres Auflassungsanspruchs Sichexüieit zu leisten haben - in Betracht wird vornehmlich Sicherungshypothek unter Umständen Bankbürgschaft kommen ist wiederum Sache der Vertragsauslegung» Dabei kommt es auf die tat sächliche und intcressenmäßige Lage beider Parteien an, unter anderm entscheidend auch darauf, ob die Kläger zu hinreichender Sicherstellung in der Löge sindDie Prüfung dieser Fragen ist dem 'fatrichter zu überlassen*
v Mit Recht wendet sich die Revision auch gegen die weitere Begründung des Oberlandesgerichts; eine Auflassung ohne Gegenleistung sei der Beklagten auch deshalb zuzu demuten, weil bei einer Verurteilung Zug um Zug der Ausspruch hinsichtlich der den Klägern auferlegten Gegenleistung doch nicht rechtskräftig würde, hierüber vielmehr ein weiterer Rechtsstreit beim Landgericht schwebe. Diese Erwägung vermag die Einrede des nicht erfüllten Vertrags ebenfalls nicht zu entkräften*
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II.
Soweit die Revision eine Einschränkung der Auflassungsverurteilung dahin begehrt, daß diese ‘'nur zu den Bedingungen" des früher überreichten Kaufvertragsentv/urfs erfolgen solle, ist der Antrag wegen Unbestimmtheit unzulässig. Eine Klarstellung in der Revisionsverhandlung war nicht möglich. Die Wirksamkeit der Revision im übrigen wird dadurch nicht berührt.
III.
Hiernach war im erkannten leilumfang ivgl. dazu Senatsurteil vom 24» November 1967 - V ZR 4/67 WM 1968, 443 unter II 5) das angefoehtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Prüfung einer Beschränkung der Verurteilung auf eine Auflassung Zug um Zug gegen eine Sicherstellung seitens der Kläger an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragen war.
Br»Augustin	Br.Piepenbrock	Rothe
 Mattem	Br	»Grell