BGH · V ZR 64/64

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Leitsatz / Zusammenfassung

Nach der Währungsreform von 1948 ging die weite Bearbeitung der Pachtverhältnisse mit den Gärtnerhof Siedlern auf das Stadtplanungsamt der Klägerin über, in dem der Bauamtmann Scbe®^ als Leiter des Suehgo biets Ländereienvervmltüng tätig war» Die Klägerin schloß in der Folgezeit keine Verträge nach dem bisherigen Muster mehr ab;, sondern bemühte sich, von diesen Verträgen loszukommen, Eine Beiho von Verträgen wurde von ihr aus wichtigem Grund gekündig während die übrigen bestehen blieben; indessen ließ sic auch einen Teil der Siedler, denen sie gekündigt hatte? tragene Zur Lösung der Hechtsbeziehungen zwischen den dort wirtschaftenden GärtnerhofSiedlern und der Klägerin fanden vor der Enteignungsbehörde Verhandlungen statt; sie endigten damit, daß die Klägerin sämtlichen Siedlern, die dem ■Bauvorhaben der G^H) weichen mußten, Entschädigungen teils in Geld, teils in Ersatzland und teils in beidem gewährte* Nicht betroffen von jenem Bauvorhaben war das Gelände am FfB^weg, wo sich außer den drei an die Beklagten verpachteten Hofstellen noch drei weitere Gärtnerhöfe befanden* die zusätzlich noch Pachtland an der Fr®P Sch^B^-Allec bearbeiteten und insoweit an dem Enteignungsverfahren zugunsten der GtfH^ beteiligt waren, voranlaßten eine Ausdehnung dieses Verfahrens auch auf ihre Gärtnerhof stellen am VflH^ F®^veg; im weiteren Verlauf gab Szepanski gegen entsprechende Entschädigung seine Hofstelle auf, und diese wurde daraufhin an die Siedler und aufgctoilt, die hiordut’ch Ersatzland für die an der Franz Schütte •-Allee auf gegebenen Pachtgrundstücke erhielten o Als die Klägerin dann Eigentümerin des Geländes an V4Hi^ B^^.veg wurde, verglich sie sich vor der Entcignungc Gehör de mit und FöflHHBi dahin , daß sic den beiden die bisher von ihnen bewirtschafteten Gärtner):d;;' einschließlich des durch Aufteilung der Hofstello SzgHV gewonnenen Ersatzlandes zu Eigentum übertrüge Die benachbarten drei Gärtnerhofstellen, die an die beklagten verpachtet waren, verkaufte die Klägerin an das Industrieunternehmen Sie hat dio Pacht- verträge mit den beklagten fristgerecht zu dem 9o November 1964 gekündigt und begehrt ihre Verurteilung zur Räumung der Ländereien und Gebäude<> Pie Beklagten beantragen Klageabweisung und machen geltend, sie hätten die Rechte aus den Ki^^p-Ver trägen erlangt und müßten genau so-behandelt werden wie die übrigen GärtnerhofSiedler; bei Abschluß der Pachtverträge im Jahre 1953 sei ihnen von Amtmann Schcfl^ zugesichert worden, daß sie die gepachteten: Anwesen - unter Anrechnung ihrer Pachtzins-’ Zahlungen auf den Kaufpreis - zu Eigentum erwerben könnten«. ZPO;, während das berufungsgericht die Entscheidung über die Widerklagen, mit denen die beklagten in erster Linie das Eigentum an den drei Gärtnorhöfcn, hilfsweise Ersatzland oder Geldentschädigung begehren* dem späteren Schlußurteil Vorbehalten hati In Wirklichkeit jedoch steht bereits jetzt die Präge, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang den beklagten Gegenansprüche dieser Art zustehen, im Mittelpunkt des Streites« lenn lediglich deshalbs weil das berufungsgericht die Klägerin für^verpflichtet; craclrjljc^c, den beklagten gegen ein - erst noch im einzelnen zu ermittelndes - Entgelt die drei Siedlorstellon zu übereignen, hat es die Klage als unbegründet abge > wiesen« Maßgebend dafür war die Erwägung, daß dom Räumungsvorlangen der Klägerin, wenn sie die heraus- sen haben, grundsätzlich bejaht - schwerlich als An-spruchsgrundlagö geeignet, da sie wegen Nichteinhaltung der Form des § 313 -°GB nichtig sind {§ 125 Satz 1 BgB); für die Annahme, daß hier einer der seltenen Ausnahraefälle vorläge, in denen Treu und Glauben die Durchführung vertraglicher Abmachungen trotz Formnichtigkoft gebieten .(Urteil des erkennenden Senats vom 29« Januar 1965, V ZR 53/64 mit Nachweisen), bestehen nach dem bisherigen Sach*-* und Streitstand keine Anhaltspunkte« Vielmehr stützt sich das Oberlandosgerieht, wenn es die Klägerin zur Übereignung der streitigen drei Hofstellen für verpflichtet erklärt, auf den verfassungsrechtlichen Gleichhoitsgrundsatz in Art« 3 Aba« i CG« Pie -Dcklagten, so meint es, hätten ein Rocht darauf, genau so behandelt zu worden wie olle übrigen bremischen Gärtnerhofsiedler, denen die Klägerin unterschiedslos die Rechtsstellung von Eigentums-anwärtern eingeräumt habe0 Angeknüpft wird daboi an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die Auswirkungen des Gleichheitsgrundsatzes auf dem Gebiet der öffentlichen Verwaltung, wie sie vor allem in BGHZ 29» 76 (= JZ ?959P 405 mit Anm» Raiser) ihren Ausdruck gefunden hat» In dem dort veröffentlichter. Urteil vom 10» Dezember 1958 ist vom erkennenden Senat näher dargolegt worden i'aaO S» 80 ff), daß das verfassungsmäßige Gleichheitsprinzip die Träger der Vor waltung auch dann oindet„ wenn sie bei der unmitteilbaren Erfüllung ihrer Öffentlich rechtlichen Aufgaben (beispielsweise der Dienstearmachung von Gelände der früheren deutschen Wehrmacht zu Siedlungszv/ockon) sich einer bestimmten Interessentengruppe gegenüber privatrechtlicher Rechtsformen bedient, etwa der Form von Miet~ oder Pachtverträgen (ebenso die in BGHZ 36, 95 abgedruckte Entscheidung des Kartellsenats)0 Dach Ansicht des Berufungsgerichts müssen diese Grundsätze auch auf den jetzt zur Entscheidung stehenden Sachverhalt angewendet werden, weil hier die gleichen Voratis-Setzungen gegeben seien wie in dem früheren Falle Im einzelnen trifft das Urteil dazu an Hand der zwischen den Parteien abgeschlossenen Verträge, der mündlichen Zusagen, die Amtmann ScheM^ den Beklagten vor Übernahme der Bewirtschaftung gemacht habe, und des Gesamtverhaltens der Klägerin während einer Reihe von Jahren die Feststellung, daß die Beklagten, obgloic man mit ihnen keine eigentlichen K^pp-Verträge geschlossen habe, von der Klägerin in das Gärtnerhof-Siedlungsprojekt eingruppiert und von ihr bis ]<’ndo Juni I960 (damals wurden 3ie dann plötzlich auf den bevorstehenden Ablauf ihrer Pachtverhältnisse hinge- die Stadt werde die von ihnen bewirtschafteten Anwesen nicht an Dritte, sondern vorrangig an sie verkaufen bei dem Gärtnerhof-Siedlungsprojokt, stellt das Urteil fest, habe es sich um eine Aufgabe der öffentlichen Verwaltung gehandelt, zu deren Erfüllung die Klägerin seinerzeit, um das benötigte Gelände an der Frppi SchPI^-Allee zu erlangen, mehrere Ent ■ oignungsverfahren eingeleitet habe; ihr Ziel sei gewesen, die Ernährung der Stadtbevölkerung durch stadtnahe landwirtschaftliche betriebe zu sichern, wobei unter anderem auch der Gedanke der Bodenreform eine Rolle gespielt habe; diese Zielsetzung habe zu keinem Zeitpunkt eine Änderung erfahren, wenn auch infolge* der späteren politischen und wirtschaftlichen Entwicklung das Interesse an dem seinerzeit nach Kriegsende in Angriff genommenen Projekt nachgelassen habe; letzteres sei selbst durch das Bauvorhaben der GflHB in den Jahren 1957/58 nicht seines Charakters als öffentliche Aufgabe entkleidet worden, sondern man habe nur von deren weiterer Verfolgung abgesehen. Die Klägerin sei sich darüber im klaren gewesen, daß sie mit dem GLirtnef hof-Siedlungsprojekt nicht auf erwerbswirtschaftlicho.nl Gebiet tätig sei, sondern öffentliche Aufgaben erfülle; das entnimmt das Urteil aus verschiedenen Äußerungen der beteiligten städtischen Dienststellen (u,a„ einem Hinweis des Stadtplanungsarats darauf, daß die Klägerin "keine Domänenwirtschaff" betreibej«, Das Berufungsgericht erörtert dann ausführlich das Verhalten der Klägerin gegenüber den Gärtnerhof-siedlorn, als diese wegen des Großbauvorhabons ihre Hofstellen räumen mußten: Sie habe alle äieälor - gleichgültig;, ob sie Inhaber von K^|p-Verträgen waren oder nicht - unterschiedslos so behandelt, als ob ihnen ein Recht auf späteren Eigentumserwerb zugestanden hätte, und habe jedem von ihnen nach bestimmten allgemeinen Grundsätzen, die dann jeweils den Besonderheiten des einzelnen Palles angepaßt worden seien, eine gerechte Entschädigung für die Aufgabe der bisher bewirtschafteten Hofstelle gewährt; im Urteil wird dazu genau zahlenmäßig festgestellt, was jeder einzelne Siedler an Ersatzland, Geld oder beidem erhalten hat» Daboi sei auch kein grundsätzlicher Unterschied gemacht worden zwischen den Siedlern an der FrflP cc und denen am Ffl^veg; denn SzdlHB, der zu den letzteren gehört habe, sei von der Klägerin für die freiwillige Aufgabe seiner Siedlorstolle nach denselben Grundsätzen entschädigt worden wie alle anderen, und ebensowenig habe sie die Siedler und FöflHÜM schlechter behandelt, sondern ihnen unotroiti die bisher von ihnen bewirtschafteten Gärtnerhöfe am V#|^P F^Pweg zu Eigentum übertragene Was die Beklagten anbetrifft, so haben sie nach Auffassung des Oberlandesgerichts die gleichen Rechte wie 1)0und FöflHMBl: ihr Anspruch beschränke sich nicht auf eine angemessene Entschädigung in Geld oder Ersatzland Zug um Zug gegen Freigabe der Siedler--stellen, sondern sie könnten deren entgeltliche Über- Das wird im Berufungsurteil mit der Erwägung begründet, die Gärtnerhofsiodlor im •Bereich der Fr^P Scl^B^-Allocr seien zur Freigabe ihrer Höfe nur deshalb verpflichtet gewesen, weil dort ein Enteignungsgrund zugunsten der G^H^ und damit letzten Endes zu lasten der Siedler bestanden habe, während dies im .Bereich des V#|^^P Umweges nicht der Fall sei; daß die Klägerin die betreffenden Grundstücke inzwischen an ein -Industrieunternehmon verkauft habe, beeinträchtige die Ansprüche der Bq.. Keine Einwände erhebt die Revision ferner gegen den Standpunkt des Berufungsurtoils, wonach es sich bei dem Gärtnerhof-Siedlungsprojekt vom Jahre 1946 um die Erfüllung einer der Klägerin damals obliegenden öffentlich-rechtlichen Aufgabe gehandelt hat. Daß das Gärtnerhof-Siedlungsprojekt zu dem öffeilt lich-rechtliehen Aufgabenkreis der Klägerin gehörte, hat der nerufungsrichter nicht aus ihrer Beteiligung an dem Enteignungsverfahren geschlossen, das wegen des Großbauvorhabens der Gf^H^ eingeleitet wurde; er hat vielmehr lediglich aus der Art, wie sie diejenigen Siedler, die dem genannten Bauvorhaben weichen mußten, durch Ersatzland, oder Geld entschädigt hat, ein Recht der beklagten hergeleitet, nicht schlechter gestellt zu werden als die übrigen Siedler, Infolgedessen kommt es für die Anwendbarkeit des Art, 3 GG weder auf die Behauptung der Revision an, die Klägerin sei an dem Enteignungsverfahren in Wirklichkeit gar nicht als Partei beteiligt gewesen und gegen sie habe im V/ege der Enteignung kein Zwang ausgeübt zu werden brauchen, noch spielt die Tatsache eine Rolle, daß jenes Verfahren sich nur auf die Hofstellon an der FrflBl Sch^^p- -Allee sowie auf die 'kraft besonderen Antrags einbezogenen drei Gärtnerhöfe 76 entschieden hat, bestünden in dieser Hinsicht grundlegende Unterschiede», Soweit sie geltend macht, das damals verklagte Land bayern habe ’’kein eigenes Interesse fiskalischer Art wahrzunohmcn*' gehabt, wird von ihr übersehen, daß auch die jetzige Klägerin, als sie Gärtnerhöfe verpachtete, festgestelltermaßen nicht erwerbswirtschaftlich tätig war, Ein willkürliches Vorhalten ohne sachlichen Grund, wie es in jener früheren Entscheidung gegeben war {aaO S0 8°), muß entgegen der Meinung der Revision hier nicht schon deshalb verneint werden, weil die Klägerin den einzelnen Siedlern gegenüber, jedenfalls soweit sie keine K^(^-Verträge abgeschlossen hätten, nicht zur Übereignung der Pachtgrundstücke verpflichtet gewesen und weil die Ansiedlung eines großen Industrieunternehmens , die gleichfalls im öffentlichen Interesse gelege n iiciOG *) chlich gerechtfertigt sei- denn ange- sichts der Tatsache, daß sämtliche übrigen Siedler unterschiedslos und ohne Rücksicht auf das Vorhandensein von KSJB^-Verträgen nach gleichen Maßstäben entschädigt worden sind, gäbe selbst ein möglicherweise berechtigter Wunsch der Klägerin, die Firma C0||^ gerade auf den hier streitigen Grundstücken unterzubringen, ihr noch keine Befugnis, die drei Beklagten ungünstiger als die anderen zu stellen und sic ohne angemessene Entschädigung aus ihrem Pachtbesitz herau8zusetzon0 Eie weiteren Erwägungen, mit denen die Revision die Möglichkeit einer von derjenigen der übrigen Siedler abweichenden Behandlung der Beklagten zu begründen versucht, sind ebenfalls nicht zwingende Daß ihre Pachtverträge mit fester Laufzeit abgeschlossen waren und seitens der Klägerin nicht vorzeitig gekündigt worden sind, hat das Berufungsgericht nicht übersehen, sondern ausdrücklich festgestellt (BU s» 34 f); wenn es diese Tatsache anders gewürdigt hat als die Revision* so ist das aus Rechtsgründen nicht zu beanstandeno Bit ihrer Behauptung, gegenüber den Beklagten seien koine Erklärungen über einen späteren Eigenturaserwerb abgegeben worden, setzt die Revision sich in Y/iderspruch zu den gegenteiligen Feststellungen im angefochtenen Urteil (So 24, 25K Das gleiche gilt von ihrem Vorbringen, andere Pächter seien dafür mitentschädigt worden, daß sie ihr Pachtobjekt vorzeitig hätten auf geben müssen (vgl., dazu So 41 f)o Soweit die Revision darlogt, daß jene anderen Pächter sich in den Notzeiten der ersten Nachkriegsjahre Verdienste um die allgemeine. Wenn der Berufungsrichter in der Aktenführung der Klägerin - die Akten über die Vorgänger der Beklagten wurden nach Übertragung ihrer Hofe auf letztere unverändert weitergeführt;, wobei man lediglich die Namen ausweehselte - sowie in der ständig wiederkchrondeu Bezeichnung der Beklagten als "Siedler” eine Bestätigung seiner Ansicht über ihre beabsichtigte Gleiehbehandlung mit allen anderen Siedlern erblickt hat, so beruht das weder auf einem Denkfehler noch auf Verstößen gegen die Lebenserfahrung* Der Einwand der Revision, daß aus solcher interner ©bung keine Rechtswirkungon gegenüber Dritten entstehen könnten, geht ins Leere, da die angeführten Tatsachen im Urteil lediglich als Bev/oisan— Zeichen für die Willensrichtung der Klägerin gewertet worden sind* Soweit die Revision auf das angeblich rein innerdienstliche Interesse der Behörden an einer möglichst einfachen Bezeichnung und Handhabung abzu-stellen und Vergleiche mit der Verwendung von Real" und Personalfolien im Grundbuchrecht zu ziehen versucht, greift sie in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise die Beweiswürdigung anö Daß die Klägerin zunächst noch nicht Eigentümerin des Siedlungsgeländes am Vg^^P p^Pweg war, hat das Berufungsgericht nicht verkannt; aber nach seiner im Urteil näher erläuterten Auffassung bedeutete das keinen grundlegenden Unterschied zmschon den dortigen Siedlern und denen an der FrÄ Sch^H^-Alloe 4» Hält mithin der Ausgangspunkt des berufungs-urteils, wonach die drei -Beklagten grundsätzlich genau so zu behandeln sind wie alle anderen GärtnerhofSiedler, einer rechtlichen Itaehprüfung stand, so läßt sieh jedoch die weitere Ansicht, daß ihnen ein Anspruch auf entgeltliche Übereignung ihrer Siedlerstellen zustcho, nicht aufrechterhalten» Pas Oberlandesgerieht gelangt zu diesem Ergebnis auf Grund der -Behandlung, welche die Klägerin den ebenfalls am VflHMl F®Pwcg ansässiger Siedlern PflflHBB und habe angedeihen lasser weil letzteren das Eigentum an ihren Stellen übertragen worden sei, müsse die Klägerin gemäß Art» 3 Abu«, t*GG die Beklagten ebenfalls zu Eigentümern machen* Hierin liegt, wie der Revision zuzugeben ist, eine Verkennung des verfassungsrechtlichen Gloichheitsgrundsatzoso Piesor Grundsatz stellt nichts anderes dar als ein Willkürverbot; er will gevmhrleisten, daß gleich-liegende Sachverhalte auch rechtlich übereinstimmend dann geht es nicht an, einen oder mehrere beteiligten aus sachfremden Gründen schlechter zu stellen als alle übrigen (BGH Urteile vom 1 1 0 Juli I960, II ZR 24/58, NJW I960, 2142, und vom 24* Februar 1964, III ZR 224/62, MDR 1964, 486; BayVerfGH WM 196% 1362; 1963, 1237, 1238% Auch Abweichungen von einer sonst beobachteten Verwaltungspraxis können, da Behörden zu "konsequentem Verhalten" verpflichtet sinch, gegen das Gleichheitsprinzip verstoßen (BayVerfGH MDR 1962, 587 = WM 1962, 458; BGH Urteil vom 26* September I960, III ZR 125/59, NJW I960, 2334% Der Art* 3 GG fordert indessen keine schematische Gleichbehandlung., vielmehr bleiben Unterscheidungen zulässig, wenn sic auf sachlichen Erwägungen beruhen; eine Verletzung dos Gleichheitsgrundsatzes liegt daher nur insoweit vor,, als sich ein vernünftiger, aus der Natur der Sache folgender oder sonst sachlich einleuchtender Grund für eine unterschiedliche -Behandlung nicht finden läßt (Urteil vom 21„ März 1963, III ZR 231/61, WM 1963, Ein Akt der Willkür kann darin, daß die Klägerin den beklagten die Übereignung ihrer Siedlerstollen verweigert, nicht erblickt werden* Boi den Gärtnorhof-Siedlungen hat es sich um ein einheitliches Projekt gehandelt* Infolgedessen ist, um das Verhalten der Klägerin richtig beurteilen zu können, eine Gesamt-betrachtung notwendig* Man darf nicht, wie das Berufungsgericht es tut, die Behandlung von zwei einzelnen Fällen zur Richtschnur nehmen, sondern muß auf das Schicksal sämtlicher Gärtnerhöfe abstellen, deren Zahl sich immerhin auf mindestens 29 beliefe Von allen diesen Siedlern haben lediglich zwei, nämlich und FöflHH^, ihre Höfe zu Eigentum übertragen erhalten, während die übrigen weichen mußten und mit Ersatzland, Gold oder beidem zugleich entschädigt wurden» In diesem Funkt unterscheidet sich also der vorliegende Fall maßgeblich von dem Sachverhalt, der seinerzeit der Entscheidung des erkennenden Senats in -t>GHZ 29, 76 zugrunde lag; dort hatten sämtliche beteiligten Siedler, mit alleiniger Ausnahme des damaligen Klägers, das Eigentum an ihrem Siodlungsland erhalten, und nur mit Rücksicht hierauf hatte der Senat damals trotz Fehlens eines Vertrags abschlussos nach § 313 BGB auch dem Kläger unter com Gesichtspunkt der Gleichbehandiung einen Anspruch auf Übereignung des Grund und Bodens zuerkannt (So 81 aaOj, Faß im vorliegenden Fall die GärtnerhofSiedler einen solchen Übereignungsanspruch gehabt hatten, ist übrigens selbst vom -Berufungsgericht nicht angenommen worden, sondern es hat bloß festgestellt, die Klägerin habe sie unterschiedslos so behandelt, "als ob1* ihnen ein Recht auf späteren Eigentumserwerb zu-gestanden habe (Bü So 35); dies hat sich aber bei ihnen allen - von den zwei erwähnten Ausnahmen abgesehen - praktisch nur dahin ausgewirkt, daß sie von der Klägerin für den Verlust ihres Pachtbesitzes in großzügiger Weise abgefunden wurden (vgl» dazu im einzelnen BR s« 36 ff); das Eigentum an ihren Siedler-stellen haben sie nicht bekommene Mehr als das, was die Klägerin diesen anderen Siedlern gewährt hat, können auch die Beklagten nicht verlangen» Ein Recht, besser gestellt zu werden als die überwiegende Mehrheit der anderen, ist den Beklagten entgegen der Meinung des Berufungsgerichts auch nicht daraus erwachsen, daß die Siedlungen dieser anderen im Bereich der FrflB SchpBP-’Allee lagen und Gegenstand des von der GflM eingeleiteten ‘Enteignungs-Verfahrens waren, während am Ffllfeveg, wo die Beklagten sowie ihre Rachharn D^BI^B und FoBI}-mann ansässig sind, ein solcher Enteignungsgrund fohle Eiago Denn wenn schon, wie das angefochtcne Urteil mehrfach hervorhebt, grundsätzlich allen Gärtnerhof-3iedlern - oh sie nun an der Fr^B SchBBP-Alleo oder am V^BP angesiedelt waren - eine unterschied lose Behandlung zuteil werden mußte, dann geht es nicht an, nachträglich doch einen Unterschied daraus hcrzuleiten, welche Besonderen Gründe sie jeweils zur Aufgabe ihres Pachtbesitzes nötigen» Den Siedlern DBHHHl und FöflHI^P - deren Höfe am V0HIB F^Bweg von dem Enteignungsverfahren zugunsten der GBHB mit betroffen waren - stand ebenfalls kein Übereignungsnn Spruch zu; wenn ihnen die Klägerin gleichwohl diese Höfe zu Eigentum übertrug, so geschah das nicht in Erfüllung eines solchen Anspruchs, sondern auf Grund eines vor der Enteignungsbehörde geschlossenen Vergleichs, doho im Wege gegenseitigen Nachgebens (§ 779 bGb}0 Sich freiwillig mit DiBBB und FöBBB in der geschilderten Weise zu einigen, war der Klägerin durch den Gleichheitsgrundsatz nicht verwehrt,, Tieser sind zunächst noch Inhalt und Umfang der von den Beklagten hilfsweisc geltend gemachten Gegenansprüche auf Ersatzland oder Goldentschädigung zu klären» Zwar steht laut §§ 556 Abs» 2P 58' Abs» 2 BGB dem Pächter eines Grundstücks wegen seiner Ansprüche gegen den Verpächter grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht zu» Aber dieser Grundsatz - der ohnehin nicht ausnahmslos gilt (vgl» RGZ 160, 88, 91 f für den Tatbestand der unzulässigen Rechtsausübung) -> kann hier unter den besonderen Umständen des vorliegenden Palles nicht angewandt worden.. Denn die Beklagten waren nach der Vertragsauslegung dos angefochtenen Urteils keine Pächter im landläufigon Sinne» Ihre Vertragsverhältnisse mit der Klägerin wiesen die Besonderheit auf, daß man ihnen -- .ebenso wie den übrigen Beteiligten ■** eine siodlerähnliche Stellung eingeräumt hatte» Infolgedessen können sie nach § 273 ßGr# ** der hier mangels Anwendbarkeit der §§ 556 Abs» 2, 58■’ Abs» 2 BGB als allgemeine Regel zu dem Zuge kommt - verlangen» in gleicher Weise wie die übrigen Siedler für die Hergabe ihres Paehtbesitzc3

Zitierte Normen

Schlagwörter

SiedlerbeklagenAnspruchübrigKlägerinEigentumRevision

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: ja Amtliche Sammlung: nein GG Art o 5 Zur Anwendung des Gleichheitsgrundsatzes auf die Behandlung von Pächtern mit Eigentumsoi’werbs-aussicht im Rahmen eines einheitlichen Siedlungs--Projektes* hGH? Urt6 Vo 26* Februar ?9g5 „ y 2E 64/64 ~ OLG Bremen LG Bremen BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES V ZR 64/64 URTEIL in dem Rechtsstreit Verkündet am 26o Februar 1965 Hirth» Just» Angesto als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle der Stadtgemcinde £ ___ vertreten durch den Senator PÄÄstraße, ?ur das Bauwesen in Klägerin und Revisionsklägorin - Prozeßbcvollmächtigter Rechtaanwalt Dr, gegen 1 o 2» 3. den Landwirt Heinrich VflMB PtfPweg 0, in f) den Landwirt Willi VflBP P^Biv/eg ■ in den Gärtnermeister und Landwirt Karl in F^Pweg •, b u Beklagte und Revioionsboklagte - Prozoßbevollraächtigter Rechtsanwalt Lr0 - 2 Dor Vo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26« Februar ?965 unter Mitwirkung der Bundesrichter SchusterD Dr0 Rothe, Hr« Mattem, Öffterdinger und Hr« Grell für Recht erkannt; Auf die Revision der Klägerin wird das Teih-urteil des 3« Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen vom iTo Februar 1964 aufgehoben« Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwieseno Von Rechts wegen ; Tatbestand: Hie klagende Stadtgemeinde errichtete nach dem letzten Kriege, um die Versorgung ihrer Einwohner mit Feldgemüse zu verbessern, beiderseits der iirflB SchBBB Alice und am vPflBI FiBhveg in Bremen sogenannte GärtnerhofSiedlungen; das erforderliche Gelände hatte sie sich teilweise durch Enteignung beschafft <, Ir: Jahre 1946 schloß der Leiter ihres damaligen Amtes für Siedlung und Landeskultur, Hr0 K^BP? mit insgesamt 29 Siedlern pr ivat sehr if tl i'cho-Landipachtvör träge« fach -diesen "KB^B“Verträgenn sollten die Gärtnerhöfe zu dem Feldgemüsebau genutzt werden, die Ernte war jeweils an eine besondere Absatzgenossenschaft abzuliofern, der Pächter hatte einen jährlichen Pachtzins von 2 Pfennig je Quadratmeter zu entrichten., die Pacht™ dauor war auf drei Jahre bemessen und nach ihrem Ablauf sollte der betreffende Gärtnerhof in das Eigentum des Pächters übergehen? sofern dieser den Anforderungen des genannten Amtes genügte,, Nach der Währungsreform von 1948 ging die weite Bearbeitung der Pachtverhältnisse mit den Gärtnerhof Siedlern auf das Stadtplanungsamt der Klägerin über, in dem der Bauamtmann Scbe®^ als Leiter des Suehgo biets Ländereienvervmltüng tätig war» Die Klägerin schloß in der Folgezeit keine Verträge nach dem bisherigen Muster mehr ab;, sondern bemühte sich, von diesen Verträgen loszukommen, Eine Beiho von Verträgen wurde von ihr aus wichtigem Grund gekündig während die übrigen bestehen blieben; indessen ließ sic auch einen Teil der Siedler, denen sie gekündigt hatte? weiter auf den Höfen wirtschaften? indem sie mit einigen von ihnen neue Pachtverträge (ohne Über™ eignungsklausel) abschloß und mit anderen das Pacht Verhältnis formlos fortsetzto., Soweit Gärtnerhöfe durch den Auszug der bisherigen Inhaber frei wurden, verpachtete Amtmann Sche^lB sie namens des Stadt™ planungsamts an neue Siedler, die ursprünglich keine: Kig^-Vortrag geschlossen hatten. Zum Kreise dieser letztgenannten Personen gehörten auch die drei beklagten; sie hatten bisher außerhalb B|fl||^Bi Pacht stellen oewirtschaftot und kamen in den fünfziger Jahren nach dort, wo sie von SchefllP in drei froige-wordene Gärtnerhöfe am V0HB F^^weg oingewieson wurden . Laut den von der Klägerin mit ihnen obgescJil« senen Pachtverträgen, die vom 21, Mai 1953 (Erst™ un< 4 Zweitbolclagter) bzw, 26* Januar 1953 (Drittbeklagter) datieren, sollte die Pachtzeit in allen drei Fallon bis 9o November 1964 dauern und sieh, falls nicht rechtzeitig vorher gekündigt werde, von Jahr zu Jahr stillschweigend verlängern,. Im Jahre 195? wurde das bisher der Klägerin gehörige Gelände beiderseits der FrflB Sch^Hp-Allce für Zwecke des sozialen Wohnungsbaues in Anspruch genommen und dem Wohnungsunternehmen über- tragene Zur Lösung der Hechtsbeziehungen zwischen den dort wirtschaftenden GärtnerhofSiedlern und der Klägerin fanden vor der Enteignungsbehörde Verhandlungen statt; sie endigten damit, daß die Klägerin sämtlichen Siedlern, die dem ■Bauvorhaben der G^H) weichen mußten, Entschädigungen teils in Geld, teils in Ersatzland und teils in beidem gewährte* Nicht betroffen von jenem Bauvorhaben war das Gelände am FfB^weg, wo sich außer den drei an die Beklagten verpachteten Hofstellen noch drei weitere Gärtnerhöfe befanden* die von den Siedlern Dtfü, und Sz| bewirtschaftet wurden; dieses Gelände war, nachdem es ursprünglich dem Wehrmachtsfiskus gehört hatte, von der Bundesrepublik an die Klägerin verpachtet worden und wurde ihr später übereignet» und SzdHHP? die zusätzlich noch Pachtland an der Fr®P Sch^B^-Allec bearbeiteten und insoweit an dem Enteignungsverfahren zugunsten der GtfH^ beteiligt waren, voranlaßten eine Ausdehnung dieses Verfahrens auch auf ihre Gärtnerhof stellen am VflH^ F®^veg; im weiteren Verlauf gab Szepanski gegen entsprechende Entschädigung seine Hofstelle auf, und diese wurde daraufhin an die Siedler und aufgctoilt, die hiordut’ch Ersatzland für die an der Franz Schütte •-Allee auf gegebenen Pachtgrundstücke erhielten o Als die Klägerin dann Eigentümerin des Geländes an V4Hi^ B^^.veg wurde, verglich sie sich vor der Entcignungc Gehör de mit und FöflHHBi dahin , daß sic den beiden die bisher von ihnen bewirtschafteten Gärtner):d;;' einschließlich des durch Aufteilung der Hofstello SzgHV gewonnenen Ersatzlandes zu Eigentum übertrüge Die benachbarten drei Gärtnerhofstellen, die an die beklagten verpachtet waren, verkaufte die Klägerin an das Industrieunternehmen Sie hat dio Pacht- verträge mit den beklagten fristgerecht zu dem 9o November 1964 gekündigt und begehrt ihre Verurteilung zur Räumung der Ländereien und Gebäude<> Pie Beklagten beantragen Klageabweisung und machen geltend, sie hätten die Rechte aus den Ki^^p-Ver trägen erlangt und müßten genau so-behandelt werden wie die übrigen GärtnerhofSiedler; bei Abschluß der Pachtverträge im Jahre 1953 sei ihnen von Amtmann Schcfl^ zugesichert worden, daß sie die gepachteten: Anwesen - unter Anrechnung ihrer Pachtzins-’ Zahlungen auf den Kaufpreis - zu Eigentum erwerben könnten«. Sie haben Widerklage erhoben - der Erst- und der Drift beklagte bereits vor dem Landgericht, der Zweitboklygte erst in der Berufungsinstanz - mit den Anträgen, die Klägerin zur Übereignung der drei Gärt-nerhöfc an sie Zug um Zug gegen Zahlung angemessener Kaufpreise zu verurteilen; hilfsweisc haben sie Verschaffung gleichwertigen Ersatzlandes zu Eigentum, weiter hilfswoise angemessene Entschädigungen in Gold verlangt« Die Klägerin, die um Abweisung der Widerklagen gebeten hat, bestreitet das Vorbringen der Br.-, klagten; insbesondere treffe nicht zu, daß Schcd) ihnen Zusicherungen gemacht habe. Las Landgericht hat unter Abweisung der erhobenen Widerklagen alle drei beklagten antragsgemäß zur Räumung verurteilte. Auf ihre berufung« mit der sie die erstinstanzliche Entscheidung im vollen Umfang angc-fochten haben, hat das Oberlandesgericht durch Teil" urteil die Klage abgewiesen« Mit der ira berufungsurteil zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin hinsichtlich ihres Räumungsbegohrens die Wiederherstellung des landgerichtliehen Urteilst» Die beklagten mochten das Rechtsmittel zurückgewiesen haben« En ts cheidungsgründe Zwar geht es im gegenwärtigen Verfahrensabochnitt unmittelbar nur um den Räumungsanspruch der Klägerin aus §§ 556 Abs« ?, 5Q1 Abs. 2 er allein bildet den Gegenstand des angefochtenen Teilurteils (§ 30*? ZPO;, während das berufungsgericht die Entscheidung über die Widerklagen, mit denen die beklagten in erster Linie das Eigentum an den drei Gärtnorhöfcn, hilfsweise Ersatzland oder Geldentschädigung begehren* dem späteren Schlußurteil Vorbehalten hati In Wirklichkeit jedoch steht bereits jetzt die Präge, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang den beklagten Gegenansprüche dieser Art zustehen, im Mittelpunkt des Streites« lenn lediglich deshalbs weil das berufungsgericht die Klägerin für^verpflichtet; craclrjljc^c, den beklagten gegen ein - erst noch im einzelnen zu ermittelndes - Entgelt die drei Siedlorstellon zu übereignen, hat es die Klage als unbegründet abge > wiesen« Maßgebend dafür war die Erwägung, daß dom Räumungsvorlangen der Klägerin, wenn sie die heraus- verlangten Pachtanwesen dann doch alsbald den -beklagten zu Eigentum überlassen müsse, die Einrede der allgemeinen Arglist entgegenstünde (§ 242 Bg£) « Pas ist aus Hechtsgründen nicht zu beanstanden« Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen« Sie rügt aber, daß der -berufungsriehter zu Unrecht von einer solchen Übereignüngspflicht der Klägerin aus-gegangen sei« 1 -o Pas angeföchtene Urteil leitet den Anspruch der Beklagten auf EigentumsVerschaffung nicht aus jener Klausel in den früheren MK^|^-Verträgen” her» der zufolge die Siedler, sofern sie gewisse Anforderungo in persönlicher Hinsicht erfüllten, nach drei Jahren Eigentümer der von ihnen bislang gepachteten Gärtner-höfe werden sollten« In der Tat wären die damaligen Vereinbarungen - selbst wenn man ihre Anwendbarkeit auf die Beklagten, die keinen -Vertrag abgeschlos- sen haben, grundsätzlich bejaht - schwerlich als An-spruchsgrundlagö geeignet, da sie wegen Nichteinhaltung der Form des § 313 -°GB nichtig sind {§ 125 Satz 1 BgB); für die Annahme, daß hier einer der seltenen Ausnahraefälle vorläge, in denen Treu und Glauben die Durchführung vertraglicher Abmachungen trotz Formnichtigkoft gebieten .(Urteil des erkennenden Senats vom 29« Januar 1965, V ZR 53/64 mit Nachweisen), bestehen nach dem bisherigen Sach*-* und Streitstand keine Anhaltspunkte« Vielmehr stützt sich das Oberlandosgerieht, wenn es die Klägerin zur Übereignung der streitigen drei Hofstellen für verpflichtet erklärt, auf den verfassungsrechtlichen Gleichhoitsgrundsatz in Art« 3 Aba« i CG« Pie -Dcklagten, so meint es, hätten ein Rocht darauf, genau so behandelt zu worden wie olle übrigen bremischen Gärtnerhofsiedler, denen die Klägerin unterschiedslos die Rechtsstellung von Eigentums-anwärtern eingeräumt habe0 Angeknüpft wird daboi an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die Auswirkungen des Gleichheitsgrundsatzes auf dem Gebiet der öffentlichen Verwaltung, wie sie vor allem in BGHZ 29» 76 (= JZ ?959P 405 mit Anm» Raiser) ihren Ausdruck gefunden hat» In dem dort veröffentlichter. Urteil vom 10» Dezember 1958 ist vom erkennenden Senat näher dargolegt worden i'aaO S» 80 ff), daß das verfassungsmäßige Gleichheitsprinzip die Träger der Vor waltung auch dann oindet„ wenn sie bei der unmitteilbaren Erfüllung ihrer Öffentlich rechtlichen Aufgaben (beispielsweise der Dienstearmachung von Gelände der früheren deutschen Wehrmacht zu Siedlungszv/ockon) sich einer bestimmten Interessentengruppe gegenüber privatrechtlicher Rechtsformen bedient, etwa der Form von Miet~ oder Pachtverträgen (ebenso die in BGHZ 36, 95 abgedruckte Entscheidung des Kartellsenats)0 Dach Ansicht des Berufungsgerichts müssen diese Grundsätze auch auf den jetzt zur Entscheidung stehenden Sachverhalt angewendet werden, weil hier die gleichen Voratis-Setzungen gegeben seien wie in dem früheren Falle Im einzelnen trifft das Urteil dazu an Hand der zwischen den Parteien abgeschlossenen Verträge, der mündlichen Zusagen, die Amtmann ScheM^ den Beklagten vor Übernahme der Bewirtschaftung gemacht habe, und des Gesamtverhaltens der Klägerin während einer Reihe von Jahren die Feststellung, daß die Beklagten, obgloic man mit ihnen keine eigentlichen K^pp-Verträge geschlossen habe, von der Klägerin in das Gärtnerhof-Siedlungsprojekt eingruppiert und von ihr bis ]<’ndo Juni I960 (damals wurden 3ie dann plötzlich auf den bevorstehenden Ablauf ihrer Pachtverhältnisse hinge- wiesen., in keiner Hinsicht anders behandelt worden seien als alle anderen Inhaber von Gärtnerhöfen,, Was insbesondere die Zusicherungen Sche^H^ anbe-trifft, so habe er, als vor Abschluß der schriftlicher Pachtverträge die Präge einer späteren Übereignung der Gärtnorhofstellen auf die Siedler angeschnitten vorder sei, den beklagten erklärt, auch ihnen werde., falls die anderen GärtnorhofSiedler ihre Höfe käuflich erwerben könnten, diese Möglichkeit oingeräusnt werden.} die Stadt werde die von ihnen bewirtschafteten Anwesen nicht an Dritte, sondern vorrangig an sie verkaufen bei dem Gärtnerhof-Siedlungsprojokt, stellt das Urteil fest, habe es sich um eine Aufgabe der öffentlichen Verwaltung gehandelt, zu deren Erfüllung die Klägerin seinerzeit, um das benötigte Gelände an der Frppi SchPI^-Allee zu erlangen, mehrere Ent ■ oignungsverfahren eingeleitet habe; ihr Ziel sei gewesen, die Ernährung der Stadtbevölkerung durch stadtnahe landwirtschaftliche betriebe zu sichern, wobei unter anderem auch der Gedanke der Bodenreform eine Rolle gespielt habe; diese Zielsetzung habe zu keinem Zeitpunkt eine Änderung erfahren, wenn auch infolge* der späteren politischen und wirtschaftlichen Entwicklung das Interesse an dem seinerzeit nach Kriegsende in Angriff genommenen Projekt nachgelassen habe; letzteres sei selbst durch das Bauvorhaben der GflHB in den Jahren 1957/58 nicht seines Charakters als öffentliche Aufgabe entkleidet worden, sondern man habe nur von deren weiterer Verfolgung abgesehen. Die Klägerin sei sich darüber im klaren gewesen, daß sie mit dem GLirtnef hof-Siedlungsprojekt nicht auf erwerbswirtschaftlicho.nl Gebiet tätig sei, sondern öffentliche Aufgaben erfülle; das entnimmt das Urteil aus verschiedenen Äußerungen der beteiligten städtischen Dienststellen (u,a„ einem Hinweis des Stadtplanungsarats darauf, daß die Klägerin "keine Domänenwirtschaff" betreibej«, Das Berufungsgericht erörtert dann ausführlich das Verhalten der Klägerin gegenüber den Gärtnerhof-siedlorn, als diese wegen des Großbauvorhabons ihre Hofstellen räumen mußten: Sie habe alle äieälor - gleichgültig;, ob sie Inhaber von K^|p-Verträgen waren oder nicht - unterschiedslos so behandelt, als ob ihnen ein Recht auf späteren Eigentumserwerb zugestanden hätte, und habe jedem von ihnen nach bestimmten allgemeinen Grundsätzen, die dann jeweils den Besonderheiten des einzelnen Palles angepaßt worden seien, eine gerechte Entschädigung für die Aufgabe der bisher bewirtschafteten Hofstelle gewährt; im Urteil wird dazu genau zahlenmäßig festgestellt, was jeder einzelne Siedler an Ersatzland, Geld oder beidem erhalten hat» Daboi sei auch kein grundsätzlicher Unterschied gemacht worden zwischen den Siedlern an der FrflP cc und denen am Ffl^veg; denn SzdlHB, der zu den letzteren gehört habe, sei von der Klägerin für die freiwillige Aufgabe seiner Siedlorstolle nach denselben Grundsätzen entschädigt worden wie alle anderen, und ebensowenig habe sie die Siedler und FöflHÜM schlechter behandelt, sondern ihnen unotroiti die bisher von ihnen bewirtschafteten Gärtnerhöfe am V#|^P F^Pweg zu Eigentum übertragene Was die Beklagten anbetrifft, so haben sie nach Auffassung des Oberlandesgerichts die gleichen Rechte wie 1)0und FöflHMBl: ihr Anspruch beschränke sich nicht auf eine angemessene Entschädigung in Geld oder Ersatzland Zug um Zug gegen Freigabe der Siedler--stellen, sondern sie könnten deren entgeltliche Über- oignung verlangen. Das wird im Berufungsurteil mit der Erwägung begründet, die Gärtnerhofsiodlor im •Bereich der Fr^P Scl^B^-Allocr seien zur Freigabe ihrer Höfe nur deshalb verpflichtet gewesen, weil dort ein Enteignungsgrund zugunsten der G^H^ und damit letzten Endes zu lasten der Siedler bestanden habe, während dies im .Bereich des V#|^^P Umweges nicht der Fall sei; daß die Klägerin die betreffenden Grundstücke inzwischen an ein -Industrieunternehmon verkauft habe, beeinträchtige die Ansprüche der Bq.. klagten nicht. Maßgebend sei also nur die Art der •Behandlung der Siedler und FöflHBl; das seien die einzig vergleichbaren Fälle, bei denen die Verhältnisse genau so gelegen hätten wie bei den drei beklagten, 2, Die Revision wendet sich gegen die Anwendung des Gleichheitsgrundsatzes und wirft dem Berufungsgericht vor, Inhalt und Rechtsfolgen des Art, 3 GG verkannt zu haben. Allerdings wird von ihr nicht in Zweifel gezogen, daß die öffentliche Hand diesem Grundsatz auch dort unterliegt, wo sie sich zur Erfüllung ihrer Aufgaben privatrechtlicher Formen bedien! -Das entspricht den Ausführungen in -ßGHZ 29s 76, an denen der Senat auch nach erneuter Prüfung fcsthalt. Keine Einwände erhebt die Revision ferner gegen den Standpunkt des Berufungsurtoils, wonach es sich bei dem Gärtnerhof-Siedlungsprojekt vom Jahre 1946 um die Erfüllung einer der Klägerin damals obliegenden öffentlich-rechtlichen Aufgabe gehandelt hat. Sie macht jedoch geltend, die Verhältnisse hätten sieh in den sechs oder sieben Jahren, die alsdann bis zu dem Abschluß der Pachtverträge zwischen den Parteien verstrichen 3cicJ,j grundlegend geändert; von einem Bedürfnis? im Verwaltungswege zur Ernährung der Stadtbewohner durch •öereitstellen städtischen Grundbesitzes boizutrcgon, sei 1952 oder 1953 keine Rede mehr gewesen; vielmehr habe die Klägerin die nunmehrigen Verträge mit den Beklagten nur in ihrer Eigenschaft als Verpächterin landwirtschaftlichen Grundbesitzes und nur in rein fiskalischem Interesse abgeschlossen, Die lüge greift nicht durch. Daß die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse bei Zustandekommen der hier in Rede stehenden Pachtverträge nicht mehr die gleichen waren wie im Jahre 1946? als das Siedlungs-projekt mit dem Abschluß der ersten KM»~Verträgc seinen Anfang nahm, ist vom Berufungsrichter keineswegs übersehen worden. Er hat auf diese Entwicklung aundrüc] lieh hingewiesen und dazu im einzelnen dargolcgt? die dem Projekt zugrunde liegenden Gedanken hätten mit den Jahren an Bedeutung verloren und das Interesse an seiner Weitorverfolgung habe sich verringert, bis man es schließlich 1957/5& sogar hinter dem Großbauvorhabon der GM» habe zurüektreten lassen, ürotzdem soll? wie das Urteil hervorhebt? die ursprüngliche Zielsetzung des Gärtnerhof »Siedlungsprojokts niemals geändert worden sein. Inwieweit darin eine tatsächliche Feststellung liegt? die für die Revisionsinstanz bindend wäre? mag auf sich beruhen. Jedenfalls bleibt der Umstand bestehen? daß durch die zwischenzeitliche Verbesserung der Ernährungslage der außerdem mit dem Projekt verfolgte Zweck der '‘jeodenreform'* (Siedlung) nicht gegenstandslos geworden ist. Bei dieser Sachlage bedurfte es keines Eingehens auf die von der Revision als übergangen gerügte Bekundung des Zeugen De»? daß er seine Siedlerstelle '’951 wegen mangelnder Abgotz^ barkeit der Erzeugnisse habe aufgeben wollen; außerdem war De^ nicht Gärtner oder Landwirt von beruf, sondern Dreherj und für seinen Aufgabewillen war, wie er selbst ausgesagt hat, in erster Linie die Erkrankung seiner Erau ursächlich. Ebensowenig brauchte im Urteil zu dem Hinweis des Zeugen SchefllP auf die Seit der Währungsreform eingetretene Verbesserung der Ernährungslage Stellung genommen zu werden. Die Behauptung der Revision, daß die Gärtnerhöfe lediglich im fiskulischon Interesse verpachtet worden seien, wird durch die fes--gestellte Äußerung der Klägerin widerlegt, sie betreibe keine Domänenwirtschaft. Daß das Gärtnerhof-Siedlungsprojekt zu dem öffeilt lich-rechtliehen Aufgabenkreis der Klägerin gehörte, hat der nerufungsrichter nicht aus ihrer Beteiligung an dem Enteignungsverfahren geschlossen, das wegen des Großbauvorhabens der Gf^H^ eingeleitet wurde; er hat vielmehr lediglich aus der Art, wie sie diejenigen Siedler, die dem genannten Bauvorhaben weichen mußten, durch Ersatzland, oder Geld entschädigt hat, ein Recht der beklagten hergeleitet, nicht schlechter gestellt zu werden als die übrigen Siedler, Infolgedessen kommt es für die Anwendbarkeit des Art, 3 GG weder auf die Behauptung der Revision an, die Klägerin sei an dem Enteignungsverfahren in Wirklichkeit gar nicht als Partei beteiligt gewesen und gegen sie habe im V/ege der Enteignung kein Zwang ausgeübt zu werden brauchen, noch spielt die Tatsache eine Rolle, daß jenes Verfahren sich nur auf die Hofstellon an der FrflBl Sch^^p- -Allee sowie auf die 'kraft besonderen Antrags einbezogenen drei Gärtnerhöfe -14 und am P^Phvog erstreckte, während die Höfe der beklagten davon nicht mit erfaßt wurden» 3» Prei von Rechtsirrtum ist das -Berufungsurtcil auch, soweit es die -Beklagten als gleichberechtigt mit den anderen Siedlern ansieht» Nach seinen Posts Lollungen bildeten sämtliche 29 ßärtnerhöfe ein einheitlichen Siedlungsprojekt} die beklagten waren sowohl nach dem Inhalt ihrer mündlichen Abreden mit Amtmann SchePI^ als auch nach dem Wortlaut der schriftlichen Pachtverträge in die Gruppe der Gärtnerhofsiedler aufgenommen worden; die Klägerin hat sie bis zu dem Kündigungsschreiben vom 29« Juni I960 stets als solche behandelt» uei dieser Sachlage begegnet die Schlußfolgerung keinen ■Bedenken, den beklagten sei nach Art» 3 GG ein Anspruch darauf erwachsen, auch weiterhin, ins Besondere bei Durchführung und Abwicklung des Siedlungsprojekts, den übrigen Gärtnerhofsiedlern gleichgestellt zu worden (bü S» 31 f)» Ob sie freilich, wie das Oberlendesgericht angenommen hat« von der Klägerin die Übereignung der bisher von ihnen bewirtschafteten Siedlerstellen verlangen können, ist eine andere Präge, die später zu erörtern sein wird» Gegen ihre grundsätzliche Gleich-behändlung mit den übrigen bestehen auf jeden Pall keine bedenken» Ohne Erfolg bemüht sieh die Revision darzutun, zwischen dem vorliegenden Pall und dem Sachverhalt, über den der Senat in bGHZ 29? 76 entschieden hat, bestünden in dieser Hinsicht grundlegende Unterschiede», Soweit sie geltend macht, das damals verklagte Land bayern habe ’’kein eigenes Interesse fiskalischer Art wahrzunohmcn*' gehabt, wird von ihr übersehen, daß auch die jetzige Klägerin, als sie Gärtnerhöfe verpachtete, festgestelltermaßen nicht erwerbswirtschaftlich tätig war, Ein willkürliches Vorhalten ohne sachlichen Grund, wie es in jener früheren Entscheidung gegeben war {aaO S0 8°), muß entgegen der Meinung der Revision hier nicht schon deshalb verneint werden, weil die Klägerin den einzelnen Siedlern gegenüber, jedenfalls soweit sie keine K^(^-Verträge abgeschlossen hätten, nicht zur Übereignung der Pachtgrundstücke verpflichtet gewesen und weil die Ansiedlung eines großen Industrieunternehmens , die gleichfalls im öffentlichen Interesse gelege n iiciOG *) chlich gerechtfertigt sei- denn ange- sichts der Tatsache, daß sämtliche übrigen Siedler unterschiedslos und ohne Rücksicht auf das Vorhandensein von KSJB^-Verträgen nach gleichen Maßstäben entschädigt worden sind, gäbe selbst ein möglicherweise berechtigter Wunsch der Klägerin, die Firma C0||^ gerade auf den hier streitigen Grundstücken unterzubringen, ihr noch keine Befugnis, die drei Beklagten ungünstiger als die anderen zu stellen und sic ohne angemessene Entschädigung aus ihrem Pachtbesitz herau8zusetzon0 Eie weiteren Erwägungen, mit denen die Revision die Möglichkeit einer von derjenigen der übrigen Siedler abweichenden Behandlung der Beklagten zu begründen versucht, sind ebenfalls nicht zwingende Daß ihre Pachtverträge mit fester Laufzeit abgeschlossen waren und seitens der Klägerin nicht vorzeitig gekündigt worden sind, hat das Berufungsgericht nicht übersehen, sondern ausdrücklich festgestellt (BU s» 34 f); wenn es diese Tatsache anders gewürdigt hat als die Revision* so ist das aus Rechtsgründen nicht zu beanstandeno Bit ihrer Behauptung, gegenüber den Beklagten seien koine Erklärungen über einen späteren Eigenturaserwerb abgegeben worden, setzt die Revision sich in Y/iderspruch zu den gegenteiligen Feststellungen im angefochtenen Urteil (So 24, 25K Das gleiche gilt von ihrem Vorbringen, andere Pächter seien dafür mitentschädigt worden, daß sie ihr Pachtobjekt vorzeitig hätten auf geben müssen (vgl., dazu So 41 f)o Soweit die Revision darlogt, daß jene anderen Pächter sich in den Notzeiten der ersten Nachkriegsjahre Verdienste um die allgemeine. Ernährungslage erworben hätten, was bei den .Beklagten nicht der Fall gewesen sei, und daß der gütliche Abschluß des Enteignungsverfahrens eine besondere Sachlage geschaffen habe,, begibt sie sich auf das ihr vor schlossene Gebiet der Tatsaehenwürdigung, Nicht anders verhält, es sieh mit ihren Ausführungen darüber, daß die vom Enteignungsverfähren betroffenen Gärtnerhof Siedler lediglich für Bodenmelioratien, .Bepflanzung« Zubauten, Umzugskosten und Erwerbsaufall entschädigt worden seien, nicht dagegen für den Verlust ihrer Eigentumsanwartschaft; denn nach der rechtsirrturasfroi-en Ansicht des Oberlandesgeriehts vmrde den weichenden Siedlern eine Entschädigung, die weit über das in solchen Fällen sonst für angemessen Erachtete hinaus gegangen sei, gerade deshalb gewährt, weil man sie als Eigeiitumsanwärter ansah (üu S« 355« Damit wird zugleich der weitere Revisionsvortrag zu dieser Frage hinfällig, bei dem es sich zudem vorwiegend um neues tatsächliches Vorbringen handelt: die für die Herrichtung von Gartenland-erforderlichen Investitionen über stiegen den Kaufpreis von Ackerland beträchtlich, die Klägerin habe nicht die Absicht gehabt, eine solchermaßen verschleierte Entschädigung zu leisten, und nie habe auch gegenüber den Siedlern mit K^JM/er trägen stets jeden Eigentumsanspruch nachdi’ücklich in Abrede gestellt„ der den Siedlern und für den Erwerb von Ersatzland berechnete Quadratmeterpreis von 1 <>68 DM habe nicht unter dem im Erwerbsjahr üblichen Preis gelegen, der Ersatzland-Verkauf sei durch sozialpolitische Erwägungen, veranlaßt worden und die Klägerin habe an dem ersatzweise zur Verfügung gestellten Gelände, da es außerhalb ihrer Städteplanung liege, nicht dasselbe Interesse gehabt v/ie an den streitigen Grundstücken» Paß Amtmann SchedP, wie die Revision behauptet, den Beklagten gegenüber eine Anwartschaftszusage ausdrücklich abgelehnt habe, ergibt sich aus seiner Zeugenaussage vom 14« Januar 1964 nicht; die von ihn bekundete Äußerung soll vielmehr dahin gegangen sein, daß die Beklagten nur einen langfristigen Pachtvertrag und nicht mehr den alten Vertrag wie ihre Vorgänger bekämen; das aber spricht, v?ie das Berufungsurteil ohne erkennbaren Rechtsverstoß darlegt (So 26), keineswegs gegen die von ihm festgestellte damalige Absicht beider Parteien, daß alle Gärtnerhofeiedler, also auch die Beklagten, im Rahmen des gesamten Siodlungs-Projekts gleichmäßig behandelt werden sollten« Rechtlich nicht zu beanstanden sind auch die Urteilsaus-führungen darüber (aaO), daß insoweit ScheflV - da zu jener Zeit noch nicht festgestandon habe, ob allen Gärtnerhofsiedlern später einmal das Eigentum an ihren Höfen übertragen werden würde - den ihm im internen Behördenaufbau zugewiesonen Arbeitsbereich der Lände-roionverwaltung nicht Überschritten habe; danach sei er befugt gewesen, neue Siedler auf freiwerdenden Gärtnerhöfon anzusiedeln und sie als gleichberechtigt in die Gruppe der Gärtnerhof Siedler aufzunchmono Pani'*' erledigen sich die Schlußfolgerungen, welche die Revi^°b (unter .Bezugnahme auf bGHZ 19P 348, 355; IM GG Art» 3 Nr« 2; BVerwG MDR I960, 436,i aus der von ihr behaupte ten ■fcefugnis-’Üoerschreitung Sche^H^ zu ziehen versucht; die Zeugenaussage des .Baudirektors KeflP, die nach ihrer Meinung das gleiche besagen soll, ist vom Oberlandesgericht anders gewürdigt worden {£ü So 25)o Wenn der Berufungsrichter in der Aktenführung der Klägerin - die Akten über die Vorgänger der Beklagten wurden nach Übertragung ihrer Hofe auf letztere unverändert weitergeführt;, wobei man lediglich die Namen ausweehselte - sowie in der ständig wiederkchrondeu Bezeichnung der Beklagten als "Siedler” eine Bestätigung seiner Ansicht über ihre beabsichtigte Gleiehbehandlung mit allen anderen Siedlern erblickt hat, so beruht das weder auf einem Denkfehler noch auf Verstößen gegen die Lebenserfahrung* Der Einwand der Revision, daß aus solcher interner ©bung keine Rechtswirkungon gegenüber Dritten entstehen könnten, geht ins Leere, da die angeführten Tatsachen im Urteil lediglich als Bev/oisan— Zeichen für die Willensrichtung der Klägerin gewertet worden sind* Soweit die Revision auf das angeblich rein innerdienstliche Interesse der Behörden an einer möglichst einfachen Bezeichnung und Handhabung abzu-stellen und Vergleiche mit der Verwendung von Real" und Personalfolien im Grundbuchrecht zu ziehen versucht, greift sie in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise die Beweiswürdigung anö Daß die Klägerin zunächst noch nicht Eigentümerin des Siedlungsgeländes am Vg^^P p^Pweg war, hat das Berufungsgericht nicht verkannt; aber nach seiner im Urteil näher erläuterten Auffassung bedeutete das keinen grundlegenden Unterschied zmschon den dortigen Siedlern und denen an der FrÄ Sch^H^-Alloe S'BU S, 27, 31, 34, 42/„ -Bei der Gegenbehauptung der Revision? bis in die jüngste Zeit sei völlig ungewiß gewesen? ob und unter welchen -Bedingungen der -Bund seine Grundstücke an die Klägerin übereignen würde? handelt es sich um neues Tatsaehenvoi’briugen, für das laut § 561 Abs» 1 ZPO im gegenwärtigen Verfahrensstardc kein Raum mehr istD Ihre weitere -Behauptung, die beklagten hätten niemals ernsthaft damit gerechnet? ihrerseits die Grundstücke zu Eigentum zu erhalten? steht außerdem im Widerspruch zu der für das Revisions-gericht gemäß Abs0 2 aaO bindenden Urteilsfeststellung (S6 31)? sie seien davon ausgegangen? daß "die Übereignung nur eine Frage der Zeit" sei» 4» Hält mithin der Ausgangspunkt des berufungs-urteils, wonach die drei -Beklagten grundsätzlich genau so zu behandeln sind wie alle anderen GärtnerhofSiedler, einer rechtlichen Itaehprüfung stand, so läßt sieh jedoch die weitere Ansicht, daß ihnen ein Anspruch auf entgeltliche Übereignung ihrer Siedlerstellen zustcho, nicht aufrechterhalten» Pas Oberlandesgerieht gelangt zu diesem Ergebnis auf Grund der -Behandlung, welche die Klägerin den ebenfalls am VflHMl F®Pwcg ansässiger Siedlern PflflHBB und habe angedeihen lasser weil letzteren das Eigentum an ihren Stellen übertragen worden sei, müsse die Klägerin gemäß Art» 3 Abu«, t*GG die Beklagten ebenfalls zu Eigentümern machen* Hierin liegt, wie der Revision zuzugeben ist, eine Verkennung des verfassungsrechtlichen Gloichheitsgrundsatzoso Piesor Grundsatz stellt nichts anderes dar als ein Willkürverbot; er will gevmhrleisten, daß gleich-liegende Sachverhalte auch rechtlich übereinstimmend 20 beurteilt werden; deshalb verbietet er jede Willkür liehe, d*h0 nicht durch sachliche Gründe gei’eeht-fertigte unterschiedliche Behandlung; sind in einer Gruppe von Pallen die Voraussetzungen durchweg dies selben., dann geht es nicht an, einen oder mehrere beteiligten aus sachfremden Gründen schlechter zu stellen als alle übrigen (BGH Urteile vom 1 1 0 Juli I960, II ZR 24/58, NJW I960, 2142, und vom 24* Februar 1964, III ZR 224/62, MDR 1964, 486; BayVerfGH WM 196% 1362; 1963, 1237, 1238% Auch Abweichungen von einer sonst beobachteten Verwaltungspraxis können, da Behörden zu "konsequentem Verhalten" verpflichtet sinch, gegen das Gleichheitsprinzip verstoßen (BayVerfGH MDR 1962, 587 = WM 1962, 458; BGH Urteil vom 26* September I960, III ZR 125/59, NJW I960, 2334% Der Art* 3 GG fordert indessen keine schematische Gleichbehandlung., vielmehr bleiben Unterscheidungen zulässig, wenn sic auf sachlichen Erwägungen beruhen; eine Verletzung dos Gleichheitsgrundsatzes liegt daher nur insoweit vor,, als sich ein vernünftiger, aus der Natur der Sache folgender oder sonst sachlich einleuchtender Grund für eine unterschiedliche -Behandlung nicht finden läßt (Urteil vom 21„ März 1963, III ZR 231/61, WM 1963, 75% 753) o Ein Akt der Willkür kann darin, daß die Klägerin den beklagten die Übereignung ihrer Siedlerstollen verweigert, nicht erblickt werden* Boi den Gärtnorhof-Siedlungen hat es sich um ein einheitliches Projekt gehandelt* Infolgedessen ist, um das Verhalten der Klägerin richtig beurteilen zu können, eine Gesamt-betrachtung notwendig* Man darf nicht, wie das Berufungsgericht es tut, die Behandlung von zwei einzelnen Fällen zur Richtschnur nehmen, sondern muß auf das Schicksal sämtlicher Gärtnerhöfe abstellen, deren Zahl sich immerhin auf mindestens 29 beliefe Von allen diesen Siedlern haben lediglich zwei, nämlich und FöflHH^, ihre Höfe zu Eigentum übertragen erhalten, während die übrigen weichen mußten und mit Ersatzland, Gold oder beidem zugleich entschädigt wurden» In diesem Funkt unterscheidet sich also der vorliegende Fall maßgeblich von dem Sachverhalt, der seinerzeit der Entscheidung des erkennenden Senats in -t>GHZ 29, 76 zugrunde lag; dort hatten sämtliche beteiligten Siedler, mit alleiniger Ausnahme des damaligen Klägers, das Eigentum an ihrem Siodlungsland erhalten, und nur mit Rücksicht hierauf hatte der Senat damals trotz Fehlens eines Vertrags abschlussos nach § 313 BGB auch dem Kläger unter com Gesichtspunkt der Gleichbehandiung einen Anspruch auf Übereignung des Grund und Bodens zuerkannt (So 81 aaOj, Faß im vorliegenden Fall die GärtnerhofSiedler einen solchen Übereignungsanspruch gehabt hatten, ist übrigens selbst vom -Berufungsgericht nicht angenommen worden, sondern es hat bloß festgestellt, die Klägerin habe sie unterschiedslos so behandelt, "als ob1* ihnen ein Recht auf späteren Eigentumserwerb zu-gestanden habe (Bü So 35); dies hat sich aber bei ihnen allen - von den zwei erwähnten Ausnahmen abgesehen - praktisch nur dahin ausgewirkt, daß sie von der Klägerin für den Verlust ihres Pachtbesitzes in großzügiger Weise abgefunden wurden (vgl» dazu im einzelnen BR s« 36 ff); das Eigentum an ihren Siedler-stellen haben sie nicht bekommene Mehr als das, was die Klägerin diesen anderen Siedlern gewährt hat, können auch die Beklagten nicht verlangen» Ein Recht, besser gestellt zu werden als die überwiegende Mehrheit der anderen, ist den Beklagten entgegen der Meinung des Berufungsgerichts auch nicht daraus erwachsen, daß die Siedlungen dieser anderen im Bereich der FrflB SchpBP-’Allee lagen und Gegenstand des von der GflM eingeleiteten ‘Enteignungs-Verfahrens waren, während am Ffllfeveg, wo die Beklagten sowie ihre Rachharn D^BI^B und FoBI}-mann ansässig sind, ein solcher Enteignungsgrund fohle Eiago Denn wenn schon, wie das angefochtcne Urteil mehrfach hervorhebt, grundsätzlich allen Gärtnerhof-3iedlern - oh sie nun an der Fr^B SchBBP-Alleo oder am V^BP angesiedelt waren - eine unterschied lose Behandlung zuteil werden mußte, dann geht es nicht an, nachträglich doch einen Unterschied daraus hcrzuleiten, welche Besonderen Gründe sie jeweils zur Aufgabe ihres Pachtbesitzes nötigen» Den Siedlern DBHHHl und FöflHI^P - deren Höfe am V0HIB F^Bweg von dem Enteignungsverfahren zugunsten der GBHB mit betroffen waren - stand ebenfalls kein Übereignungsnn Spruch zu; wenn ihnen die Klägerin gleichwohl diese Höfe zu Eigentum übertrug, so geschah das nicht in Erfüllung eines solchen Anspruchs, sondern auf Grund eines vor der Enteignungsbehörde geschlossenen Vergleichs, doho im Wege gegenseitigen Nachgebens (§ 779 bGb}0 Sich freiwillig mit DiBBB und FöBBB in der geschilderten Weise zu einigen, war der Klägerin durch den Gleichheitsgrundsatz nicht verwehrt,, Tieser t Grundsatz geht nicht so weit, daß die anderen Siedler, insbesondere die Beklagten, verlangen konnten, die Klägerin müsse sich mit ihnen auf derselben Grundlage vergleichen. Im übrigen darf auch in diesem Zusammenhang nicht außer acht gelassen werden, daß es sich bei 23 - der GärtnerhofSiedlung um ein Gesarntpro jckt gehundoit hato Den Maßstab bildet das Schicksal sämtlicher 29 Höfe; für eine Sonderbehandlung derjenigen am VflHBP P^BKveg besteht kein Anlaß,, 5<> Da somit die -beklagten nicht die Übereignung ihrer Siedlerstellen verlangen können? muß das Teilurteil 3 mit dem das Oberlandesgoricht die gegen sie gerichteten Räumungsklagen abgewiesen hat9 aufgehoben werden (§ 564 ZPO . » Das Revisionsgerieht vermag indosson mangels Entscheidungsreife nicht gemäß § 565 Abs„ 3 Nro 1 ZPO in der Sache selbst zu entscheideno Denn bevor der Klage stattgegeben wird ? sind zunächst noch Inhalt und Umfang der von den Beklagten hilfsweisc geltend gemachten Gegenansprüche auf Ersatzland oder Goldentschädigung zu klären» Zwar steht laut §§ 556 Abs» 2P 58' Abs» 2 BGB dem Pächter eines Grundstücks wegen seiner Ansprüche gegen den Verpächter grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht zu» Aber dieser Grundsatz - der ohnehin nicht ausnahmslos gilt (vgl» RGZ 160, 88, 91 f für den Tatbestand der unzulässigen Rechtsausübung) -> kann hier unter den besonderen Umständen des vorliegenden Palles nicht angewandt worden.. Denn die Beklagten waren nach der Vertragsauslegung dos angefochtenen Urteils keine Pächter im landläufigon Sinne» Ihre Vertragsverhältnisse mit der Klägerin wiesen die Besonderheit auf, daß man ihnen -- .ebenso wie den übrigen Beteiligten ■** eine siodlerähnliche Stellung eingeräumt hatte» Infolgedessen können sie nach § 273 ßGr# ** der hier mangels Anwendbarkeit der §§ 556 Abs» 2, 58■’ Abs» 2 BGB als allgemeine Regel zu dem Zuge kommt - verlangen» in gleicher Weise wie die übrigen Siedler für die Hergabe ihres Paehtbesitzc3 in Ersutzland, Geld oder beidera entschädigt zu werden, und zwar mindestens Zug um Zug mit der Räumung» Es ist ihnen nicht zuzu demuten» zunächst zu räumen und erst dann ihre Ansprüche in mühseliger, sich möglicher weise auf mehrere Jahre erstreckender Prozeßführung gegenüber der Klägerin geltend zu machen» Pie Sache mußte daher gemäß § 565 Abs» 1 ZPO an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden» Diesem war auch die Entscheidung über die Kosten dos Revision Verfahrens zu übertragen, da sie von dem endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängt» Schuster Rothe Mattern Offterdinger Pr» Grell