BGH · V ZH 61/58

Volltext der Entscheidung

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V ZH 61/58
Verkündet am 1. Juni 1959 Hirth, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Ge schäftsstelle
- ProzeBbevollmächtigter: Rechtsanwalt.Prof. Or.
- Prozefibevollmächtigters Rechtsanwalt Or.flHBI-
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 1* Juni 1959 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr. Augustin, Schuster, Or. Rothe,.
Or. Freitag und Dr. Mattem für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Celle vom März 1958 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Im Namen des Volkes
 In dem Rechtsstreit
 der	gesetzlich
 vertreten durch Ihren Vorstand, inH^BB^ •* 
Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsklägerin,
 gegen
Frau Luise Ge sine
 geb
in
 Im Ar
 Klägerin, Berufungsklägerin und Revisionsbeklagte,
 Von Rechts wegen
 
Die Beklagte ist Eigentümerin eines Grunds tückskom-plexes in Sti0, auf dem 13 Mehrfamilienhäuser stehen.
Sie verkaufte diese Häuser vor der Währungsreform an einzelne Käufer, welche die auf dem Grundstückskomplex lastenden Hypotheken anteilmäßig übernahmen. Auf diese Weise kaufte die Klägerin mit Vertrag vom 1. April 19*f8, der von dem Notar Pflp in B0|0beurkundet wurde, das Trennstück mit dem Mehrfamilienhaus IflHIBBtraße^ das am 30. Mai 1951 (noch auf den Namen der Beklagten) als selbständiges Grundstück im Grundbuch von SHU Band Mi Blatt 097 eingetragen wurde.
ln dem Kaufvertrag heißt es u.a.:
"§ 2
Die Lieferung des Grundstücks erfolgt am 1. Januar 19**8' Vom Lieferung stage an gehen alle Lasten und Nutzungen auf die Käuferin über.......
5 3
Die Auflassung erfolgt nach Genehmigung dieses Vertrages durch die zuständigen Behörden und nach erfolgter Vermessung ......
§ if
 Die Gegenleistung beträgt 60.000.— (sechzigtausend) Reichsmark und wird wie folgt berichtigt»
1) Käuferin übernimmt von den eingetragenen Hypotheken über RM 152.000.— für die B0BB000[^fc Hypothekenbank (muß heißen: BflH000H0| Staatsbank) mit b 1/2 % Zinsen einen anteilmäßigen Betrag von ca. .II.700.— RM und über WO.OOO.-- RM für Reichsbau-darlehn mit 3-6 % jährlichen Zinsen einen anteilmäßigen Betrag von ca. 35**tOO,— RM mit den Zinsen seit dem Lieferungstage zu den im Grundbuch eingetragenen Bedingungen als eigene Schulden und verpflichtet sich, auf Verlangen der Verkäuferin die übernommenen Teilbeträge spätestens b Wochen nach schriftlicher Aufforderung bei dem beurkundenden Notar einzuzahlen, falls die Hypotheken zurückgezahlt werden müssen.
 
Die genauen Schuldübernahmebeträge werden ausgerechnet, sobald die Vermessung des Grundstücks erfolgt und die Verteilung der Gesamthypotheken auf die einzelnen Grundstücke im Zusammenwirken mit den Gläubigern erfolgt ist.
2) Der verbleibende Bestkaufpreis wird heute bei dem beurkundenden Notar bar eingezahlt und steht zur freien Verfügung der Verkäuferin.
Für den Fall, daß die Käuferin ihren Zahlungsverpflichtungen aus diesem Vertrage nicht nachkommt, ist Verkäuferin zu dem einseitigen Rücktritt von diesem Vertrag nach erfolgter schriftlicher Zahlungsaufforderung ohne weiteres berechtigt
 In § 5 des Vertrags hatten die Parteien an Eides Statt versichert, dafi der Vertrag kein von der Militärregierung ge sperrtes Vermögen betreffe. Später ergab sich aber, daN die Beklagte den Bestimmungen des KRG 52 unterlag. •
Der Vertrag wurde am 22. April 19*+8 von der Wohnsiedlungsbehörde genehmigt. Die Genehmigung enthielt zugleich die preisbehördliche Genehmigung« Die Vermessung des verkauften Trennstücks wurde in dem Auszug aus dem Veränderungs nachweis der Vermessungsverwaltung vom 21. Dezember 191+8 nie dergelegt.
Die Klägerin zog vom 1. Januar 19*t8 bis August 1951 die Mieten des Grundstücks ein. Am 21. August i95l wurde auf Antrag der	Staatsbank die Zwangsverwaltung
 des Grundstücks angeordnet, die noch andauert.
Auf den in bar zu entrichtenden Kaufpreis bezahlte die Klägerin bis Kai 19*+8 insgesamt 16 500 RH an den Notar P4P* Hiervon führte dieser 15 700 RM an die Beklagte ab. Die von der Klägerin übernommenen Anteile der Hypothekenschulden wur den wie folgt festgesetzt:
I /
- b -
11 715 BM Hypothek der	Staatsbank
(erste Hypothek),
3*+ *+60 BM Belchsbaudarlehenshypotheken (zweite und dritte Hypothek).
Für die laufende Tilgung und Verzinsung der Hypotheken wendete die Klägerin bis zur Währungsreform 550,55 BM auf.
Nach Kündigung durch die Beklagte im Dezember 19^7 wurden die beiden Reichshypotheken am 1. Juli 19*+8 und die Hypothek der	Staatsbank	am	31. Dezember. 19^8 zur
 Rückzahlung fällig. Anfang Juni 19W forderte Notar Pfl) auf Veranlassung der Beklagten die Klägerin auf, den Ablösungsbetrag für die beiden Beichshypotheken bei ihm einzuzahlen.
Die Klägerin zahlte daraufhin am 7- Juni 19MJ weitere 32 500 BM an Notar P^P. Auf Anweisung der Beklagten überwies Notar P^P am 19- Juni* 19**8 an den Oberfinanzpräsidenten in Hannover 32 600 BM zur Ablösung der Beichshypotheken. Der Oberfinanzpräsident lehnte die Annahme als Erfüllung ab, da die Hypotheken erst am 1. Juli 19**8, also nach der V&hrungsreform, fällig geworden seien. Er fand sich jedoch bereit, 6,5 t der überwiesenen Summe als Tilgungsleistungen auf die umgestellten Hypotheken anzurechnen.
Von der Währungsreform bis zu dem 2. Juni 1950 zahlte die Klägerin an die Beklagte insgesamt 1 108,70 DM mit der Bestimmung, daß die Beträge ausschließlich auf die Hypothek der BflBPPBIBHP Staatsbank zu verrechnen seien. Die Beklagte brachte dagegen die Zahlungen auf den Zins- und Tilgungsdienst für alle drei Hypotheken in Anrechnung. Nach dem 2. Juni 1950 bezahlte die Klägerin nichts mehr.
Nachdem die Beklagte die Klägerin ln den Jahren 19*+9 bis 1951 wiederholt unter RücktrittsandroHung zur Zahlung der jeweils im einzelnen auf geführten Rückstände an Zins- und
 
Tilgungsleistungen für die Übernommenen Hypothekenanteile aufgefordert hatte, erklärte sie mit Schreiben vom 10. April 1952 unter Bezugnahme auf § b Nr. 2 des Kaufvertrags den Rücktritt von diesem Vertrag. Gleichzeitig berief sie sich darauf, daß der Vertrag wegen Verstoßes gegen MRG 52 unwirksam sei.
Bis zu dem Zeitpunkt des Rücktritts waren folgende Zins-und Tilgungsleistungen auf die von der Klägerin übernommenen Hypothekenanteile und auf die entstandenen Umstellungsgrundschulden fällig geworden;
1 922,03 DM bei der Hypothek der Staatsbank,
1 186,25 DM bei den beiden Reichshypotheken.
In der Folgezeit sind sämtliche Hypotheken mit ihren in Deutsche Mark umgestellten Beträgen im’ Grundbuch eingetragen und auf die verkauften Teilgrundstücke aufgeteilt worden. Danach ist das an die Klägerin verkaufte Grundstück (seit dem 21. Februar 1957) wie folgt belastet;
1 076,20 DM Darlehenshypothek der B(
Staatsbank,
1^*3,^f0 DM Darlehenshypothek der Bundesrepublik, 9 235,95 DM Grundschuld der Bundesrepublik.
Mit der Begründung, der Kaufvertrag sei auf Grund der Allgemeinen Genehmigung Nr. 21A9 wirksam, der Rücktritt der Beklagten dagegen unwirksam, hat die Klägerin Verurteilung der Beklagten zur Auflassung des Grundstücks beantragt.
Die Beklagte hat Klageabveisung beantragt. Hilfsweise hat sie ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht.
 
«
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Beklagte wirksam vom Vertrag zurückgetreten sei«
In der Berufungsinstanz hat die Klägerin beantragt,
 unter Änderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, ihr das in S0000P gelegene, im Grundbuch von S00 Band 0B Blatt 097 eingetragene Grundstück 30BB0stra£e ® aufzulassen.
Sie hat ergänzend vorgetragen, die Beklagte habe nicht vom Vertrag zurücktreten können, da sie selbst vertragsuntreu geworden sei. Die Beklagte habe nämlich unter Ausflüchten die Auflassung verweigert, obwohl die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt gewesen seien.
Die Beklagte hat in erster Linie Zurückweisung der Berufung beantragt. Hilfsweise hat sie zuletzt beantragt,
 dem Klageantrag nur Zug um Zug zu entsprechen gegen:
a)	Befreiung .der Beklagten von* der im Grundbuch
 von	Band SB Blatt#07 zu Gunsten der
B000|BBBB| Staatsbank in Abteilung III zur lfd. Nr. 1 eingetragenen Darlehenshypothek in Höhe von 1 076,20 DM und der durch diese Hypothek gesicherten Darlehensschuld;
b)	Befreiung der Beklagten von der im Grundbuch von SiHt Band0B Blatt 097 zu Gunsten der Bundesrepublik Deutschland in Abteilung III zur lfd. Nr. 2 eingetragenen Darlehenshypothek in Höhe von lW3>W0 DM und der durch diese Hypothek gesicherten Darlehensschuld;
 
c)	Befreiung der Beklagten von der in Grundbuch
 von Band ■■ Blatt 4|97 zu Gunsten des
 Deutschen Reiches eingetragenen Grundschuld in Höhe von 9 235,90 DM;
d)	Befreiung der Beklagten von der nach der in
 Grundbuch von	Band	MP	Blatt M97 zu
 Gunsten der bMMMMMHHV Staatsbank in Abteilung III zur lfd. Nr. 1 eingetragenen Darlehenshypothek entstandenen Schuldverpflichtung in Höhe von 2 056,73 DM;
e)	Befreiung der Beklagten von der nach der im Grundbuch von Mi Band MB BlattMP7 zu Gunsten der Bundesrepublik Deutschland in Abteilung III zur lfd« Nr. 2 eingetragenen Darlehenshypothek entstandenen Verpflichtung in Höhe von 1 7^7 >57 DM;
f)	Befreiung der Beklagten von der nach der in Grundbuch von SMM Band MI Blatt M97 zu Gunsten des Deutschen Reiches eingetragenen Grundschuld entstandenen Verbindlichkeit in Höhe von 7Mf,60 DM;
*
g)	Zahlung der Klägerin von 871 >30 DM an die Beklagte.
Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts wie folgt abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin das in SflHHIV gelegene, in Grundbuch von 5MB ^and MPBlattM&7 eingetragene Grundstück IMMBNtraße Maufzulassen, jedoch nur Zug um Zug gegen folgende Zahlungen durch die Klägerin:
Staats-
1) 306,?*+ D
bank in
2) 153,26 DM an die Beklagte.
Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihre in der Berufungsinstanz zuletzt gestellten Anträge weiter.
Oie Klägerin beantragt Zurückweisung der Revision.
1.	Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne sich nicht auf Grund des MRG 52 auf die Unwirksamkeit des Kaufvertrags vom 1. April 19*t8 berufen, ist frei von Rechtsirrtum. Der ohne die Genehmigung der Militärregierung geschlossene Vertrag war nicht nichtig, sondern nur schwebend unwirksam (Urteil des Senats vom 20. März 1953 - V ZR 1*4-3/51 = LM Art. II MRG 52 Nr. 2). Er ist daher mit der Allgemeinen Genehmigung Nr. 21A9 vom 19« September 19*4*9 rückwirkend wirksam geworden. Der Vertrag wäre nur dann nichtig gewesen, wenn beide Parteien seine Genehmigungsbedürftigkeit gekannt hätten und sich darüber hinwegsetzen wollten (Urteil des Senats vom 19. Juni 1953 - V ZR 83/51 - LM Art. V MRO 52 Nr. 2).
Eine dahingehende Umgehungsabsicht scheidet aber jedenfalls bei der Klägerin aus, da sie nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht wußte, daß das Vermögen der Beklagten gesperrt war.
2.	Keine rechtlichen Bedenken bestehen auch gegen die Auffassung des Berufungsgerichts*, die Vereinbarung des RUck-trittsrechts für die Beklagte in § h Nr. 2 des Kaufvertrags stelle eine Verfallklausel im Sinne des § 360 BGB dar (RG JW
Entscheidungsgründe:
I.
19239 ^7 Nr. 8) und diese setze regelmäßig Verschulden des Vertragsgegners voraus (RG aaO; ferner RGZ l*f2, 268, 275$
1^5, 26, 30/31 $ BGB RGRK 10. Aufl. § 360 Anm. 1 Abs. 2). In letzterer Hinsicht geht das Berufungsgericht mit Recht davon aus, daß ein Grundsatz dahin, daß die Verfallklausel im Gegensatz zu dem gesetzlichen RUcktrittsrecht des § 326 BGB ohne weiteres ein RUcktrittsrecht auch bei fehlendem Verschulden des Vertragsgegners gebe, nicht bestehe (Urteil des Senats vom 16. Mai 1956 - V ZR 183/55 = LM § 273 BGB Nr. 6) und deshalb ein RUcktrittsrecht der Beklagten auch bei fehlendem Verschulden der Klägerin nur dann angenommen werden könne, wenn die Parteien dies gewollt hätten, wenn also ein dahingehender Parteiwille ausdrücklich erklärt wäre oder durch Auslegung festgestellt werden könnte. Hierfür hat das Berufungsgericht jedoch weder aus dem Kaufvertrag selbst noch aus dem vorgetragenen Sachverhalt Anhaltspunkte entnehmen können. Den Worten "ohne weiteres” in § ^ Nr. 2 des Kaufvertrags hat es dabei deshalb keine Bedeutung beigemessen, weil sie auch bedeuten könnten, daß nur die schriftliche Zahlungsaufforderung, aber keine Fristsetzung erforderlich sei. Damit hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß festgestellt, daß ein Äusnabmefall von der Regel, daß die Verfallklausel Verschulden des Vertragsgegners erfordert, nicht vorliegt und deshalb der von der Beklagten mit ihrem Schreiben vom 10. April 1952 erklärte Rücktritt nur dann rechtswirksam war, wenn die Klägerin ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Kaufvertrag schuldhaft nicht nachgekommen ist.
Das Berufungsgericht unterstellt nun zugunsten der Beklagten, daß die Klägerin nach § *+15 Abs. 3 BGB der Beklagten gegenüber verpflichtet war, die Zinsen und Tilgungsbe.träge auf alle drei Grundpfandrechte zu zahlen und daher im Zeitpunkt des Rücktritts der Beklagten mit 1 922,03 + 1 186,25 =
3 108,28 - 1 108,70 = 1 999j58 EM im Rückstand war. Es ist
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jedoch der Auffassung, daß diese Zahlungen nicht schuldhaft unterblieben seien, veil der Klägerin ein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden habe. Zur Begründung des Leistungsverweigerungsrechts, das einen Verzug der Klägerin und damit ein Verschulden ausschließt (B6B RGBK aaO § 28*t Anm. 2), und zwar auch dann, wenn es nicht geltend gemacht wurde (RGZ 126, 280, 285), führt das Berufungsgericht aus:
Das Leistungsverweigerungsrecht, das der Klägerin zugestanden habe, sei die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB gewesen. Nach § 3 des Kaufvertrags habe die Auflassung nach der Genehmigung des Vertrags durch die zuständigen Behörden und nach erfolgter Vermessung stattfinden sollen. Da die Genehmigungen am 22. April 19*t8 und die Vermessung vor dem 21. Dezember 19**8 erfolgt seien, habe die Klägerin seitdem von der Beklagten die Auflassung verlangen und deshalb die ihr obliegende Leistung bis zur Auflassung verweigern können.
Die Beklagte habe demgegenüber ein Leistungsverweigerungsrecht nicht gehabt, weil die Klägerin ihrerseits den Vertrag erfüllt gehabt habe. Soweit die Klägerin anteilmäßige Beträge der Fremdbelastungen übernommen habe, sei der Vertrag dahin auszulegen, daß die Übernahme selbst die vertraglich geschuldete Leistung sei und in diesem Umfang gar keine Geldforderung der Beklagten entstehen sollte. Der in Geld ausgeworfene Kaufpreis sei demgemäß insoweit nur eine Hechnungsgröße gewesen (RG JW 1928, 2898 Nr. Mt? RGZ 120, 166, 169). Daran habe auch nichts geändert, daß die Hypotheken auf einem Grundstückskomplex gelastet hätten, von dem der Klägerin nur ein Teil verkauft worden sei und sie nur einen dem verkauften Teil entsprechenden Anteil der gesamten Hypothekenschuld übernommen habe, daß dieser Anteil im Zeitpunkt der Übernahme betragsmäßig noch nicht genau .bstgestanden habe und daß die Hypothe-

-li-
ken Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits gekündigt und daher zur Rückzahlung fällig gewesen seien. Es sei demnach der Kaufpreis in Höhe von 11 715 + 3^ **60 = b6 175 HM nur eine Rechnungsgröße gewesen, in deren Höhe die Übernahme der Hypotheken schuld selbst als die vertraglich geschuldete Leistung anzusehen sei. Den echten Kaufpreis in Höhe von 60 000 - k6 175 - 13 825 HM habe die Klägerin aber bezahlt. Aus der Übernahme der Hypothekenanteile habe sich allerdings gemäß § ^15 Abs. 3 BOB.eine weitere Zahlungsverpflichtung der Klägerin im Sinne des § k Nr. 2 des Kaufvertrags ergeben. Es sei dem Sachvortrag jedoch nicht zu entnehmen, daß die Klägerin, als sie Ende 19*+8 die Auflassung hätte verlangen können, insoweit mit Leistungen im Rückstand gewesen sei. Sollte in dem Betrag von 196,^2 DM, den die Beklagte in ihrem Schreiben vom 18. August 19*+9 (72 GA) gefordert habe, ein schon vor Ende Dezember 19*+8 fälliger* Teilbetrag enthalten sein, so würde die Beklagte angesichts der Geringfügigkeit dieses Betrags ver- . glichen mit dem Grundstückswert gemäß § 320 Abs. 2 BGB kein Leistungsverweigerungsrecht gehabt haben.
Die Nichterfüllung seitens der Klägerin sei auch deshalb berechtigt und daher nicht schuldhaft gewesen, weil bei einem gegenseitigen Vertrag nur derjenige Vertragsteil die Leistung des anderen fordern könne, der zur eigenen Leistung bereit und imstande sei (BGB RGRK aaO § 2Ö*f Anm. 2), die Beklagte aber nicht in der Lage gewesen sei, die ihr obliegende Leistung zu erbringen. .Bis zur Allgemeinen Genehmigung Nr. 21A9 vom 19. September 19^9 habe der Auflassung das Fehlen der Genehmigung der Militärregierung entgegengestanden. Diesen Umstand habe die Beklagte zu vertreten gehabt. Bis zu dem 27• Februar 1957 (richtig wohl: 21. Februar 1957) sei das verkaufte Grundstück mit Gesamthypotheken belastet geblieben. Die Be-
 
klagte sei aber nach § *f3*f BGB verpflichtet gewesen, der Klägerin das verkaufte Grundstück frei von nicht übernommenen Belastungen zu verschaffen« Diese Verpflichtung sei durch § if des Kaufvertrags nicht abbedungen worden. Durch die Anordnung der Zwangs Verwaltung sei ein weiteres Hindernis entstanden. Da die Beklagte ein beschlagnahmefreies Grundstück schulde, könne die Beklagte demnach, solange die Beschlagnahme dauere, nicht vertragsmäßig leisten.
Die Beschlagnahme müsse sich die Beklagte entgegenhalten lassen, da sie sich wegen des Leistungsverweigerungsrechts der Klägerin nicht darauf berufen könne, daß deren Zahlungsrückstand mitursächlich für die Anordnung der Zwangsverwaltung gewesen sei.
Der von der Beklagten im Schriftsatz vom 17. September 1957 erneut erklärte Rücktritt sei, wie es sich aus den bisherigen Ausführungen ergebe, schon deshalb unwirksam, weil das Grundstück noch beschlagnahmt sei und die Beklagte daher nicht vertragsmäßig leisten könne.
Die von der Revision gegen diese Ausführungen in mehrfacher Hinsicht erhobenen Angriffe sind nicht begründet.
Die Revision rügt zunächst, das Berufungsgericht habe verkannt, daß nach § 2 des Kaufvertrags mit dem Übergang des Besitzes an dem Grundstück auf die Klägerin am 1. Januar 19*+8 unabhängig von den aus stehenden Genehmigungen alle Nutzungen und Lasten auf die Klägerin übergegangen seien und die Klägerin deshalb hinsichtlich der hierdurch für sie begründeten Pflichten vorleistungspflichtig gewesen sei. Aus dieser Vorleistungspflicht der Klägerin ergebe sich, so meint die Revision, daß die Klägerin kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Leistungen gehabt habe, die erst später zu erbringen ge-
 
wesen seien. Hierbei übersieht jedoch die Revision, daß das Berufungsgericht die Zinsen und Tilgungsbeträge, welche die Klägerin nach § kl5 Abs. 3 BGB zu zahlen hatte, ohne Hechtsirrtuffl nicht als Lasten im Sinne des § 2 des Kaufvertrags, sondern als einen Teil der Gegenleistung der Klägerin für die Übereignung des Grundstücks gewürdigt hat. Aber auch wenn die von der Klägerin zu zahlenden Hypothekenzinsen als Lasten in diesem Sinne anzusehen wären (vgl. hierzu Urteil des Senats vom 30. April 1957 - V ZR l*+5/55 = LM DVO/Belchsvermögens- oder VorschaltG Hr. 1), könnte die Rüge keinen Erfolg haben, da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Verpflichtung der Beklagten zur Auflassung, in deren Nichterfüllung das Berufungsgericht ohne Rechtsirrtum die Begründung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags für die Klägerin sieht, Ende Dezember 19**8 fällig wurde, bis zu diesem Zeitpunkt aber die Klägerin mit Zinszahlungen und Tilgungsleistungen nicht oder nur mit einem geringfügigen und deshalb nach
§ 320 Abs. 2 BGB unbeachtlichen Betrag im Rückstand war.
*
Da sonach die Einrede des nicht erfüllten Vertrags seit Ende Dezember 19**8 begründet ist, ist entgegen der Meinung der Revision auch nicht mehr von Bedeutung, daN die Beklagte die Klägerin auch noch nach diesem Zeitpunkt (bis zu dem 3* August 1951) wiederholt an die Zahlung der laufenden Beträge erinnert hat.
Die Revision wendet sich sodann gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin hätte Ende Dezember 19^8 die Auflassung verlangen können. Sie meint, das Berufungsgericht habe dabei übersehen, daß zu diesem Zeitpunkt der Kauf-
- Ik -
vertrag im Hinblick auf MRO 52 noch schwebend unwirksam gewesen sei und daß, als der Vertrag mit der Allgemeinen Genehmigung Nr« 21A9 vom 19* September 19^9 wirksam geworden sei, die Klägerin nicht nur mit den Beträgen des Schreibens vom 18. August 19*+9, sondern auch mit den im Schreiben vom 19* November 19*+9 (71 GA) weiter angemahnten Beträgen in Höhe von 137,8^ EM im Rückstand gewesen sei«
Es kann dahingestellt bleiben, ob dem nicht schon entgegensteht, daß nach dem Kaufvertrag die Auflassung nicht von der Genehmigung der Militärregierung abhängig gemacht worden war, und daß nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Beklagte (nachdem sie an Eides Statt versichert hatte, daß der Vertrag kein von der Militärregierung gesperrtes Vermögen betreffe) das Fehlen der Genehmigung der Militärregierung zu vertreten hat« Die Rüge ist auf jeden Fall deshalb unbegründet, weil die Klägerin im Zeitpunkt der Allgemeinen Genehmigung Nr« 21A9 nicht mit einem weiteren Betrag von 137,8*f EM im Rückstand war. Dieser Betrag ist nämlich, wie ein Vergleich der beiden Schreiben ergibt, in dem in dem Schreiben vom 18. August 19*+9 angemahnten Betrag von 196,1+2 EM mit enthalten, auf den die Klägerin, wie sich aus dem Schreiben vom 19« November 19*+9 ergibt, in der Zwischenzeit 58,58 EM bezahlt hat. Nach Abzug dieses Betrages von 196,1+2 EM verblieben die in dem Schreiben vom 9* November 19*+9 auf geführten 137,8** EM« Die Klägerin war damit im Zeitpunkt der Allgemeinen Genehmigung Nr. 21A9 mit einem geringeren Betrag im Rückstand, als das Berufungsgericht in seiner Hilfserwägung für Ende Dezember 19**8 angenommen hat« Es würde deshalb, wenn man die Fälligkeit der Auflassungsverpflichtung der Beklagten erst vom Zeitpunkt der Allgemeinen Genehmigung Nr. 21A9 ab annehmen würde, um so mehr die rechtsirrtumsfreie Auffassung
 
des Berufungsgerichts zutreffen, daß dem Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten die Vorschrift des § 320 Abs. 2 BGB entgegenstand.
Soweit die Revision meint, die Verweigerung der Auflassung durch die Beklagte habe nicht gegen Treu und Glauben (im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB) verstoßen, weil es der Beklagten um die grundsätzliche Zahlungspflicht der Klägerin, insbesondere hinsichtlich der Reichshypotheken, gegangen sei, steht entgegen, daß hinsichtlich der beiden Reichshypotheken, wie noch erörtert wird, eine Zahlungspflicht der Klägerin nicht mehr bestand, hinsichtlich der Hypothek der	Staatsbank die Klägerin
 ihre Zahlungspflicht aber nicht grundsätzlich bestritten hat.
Soweit das Berufungsgericht auch der zweiten Rücktritt serklärung der Beklagten vom 17* September 1957 die Rechtswirksamkeit versagt hat, macht die Revision geltend, daß auch hier das Berufungsgeribht die Vorleistungspflicht der Klägerin nicht berücksichtig und außerdem nicht beachtet habe, daß der Beklagten in diesem Zeitpunkt eine Reihe von (weiteren) Ansprüchen gegen die Klägerin zugestanden habe. Wie bereits ausgeführt, kam es aber auf eine Vorleistungspflicht der Klägerin zur Zahlung von Zinsen und Tilgungsbeträgen nur bis zu dem Zeitpunkt der Fälligkeit der Auflassungsverpflichtung der Beklagten an. Bis zu diesem Zeitpunkt war die Klägerin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch mit der Zahlung von Zinsen und Tilgungsbeträgen nicht oder nur mit einem geringfügigen, nach § 320 Abs. 2 BGB unbeachtlichen Betrag *im Rückstand. Später entstandene Ansprüche der Beklagten kamen
 
,7
demgegenüber nicht in Betracht, solange das Leistungsver-weigerungsrecht der Klägerin bestand, die Beklagte also zur Erfüllung ihrer Auflassungsverplfichtung nicht bereit oder imstande war. Dieser Zustand dauerte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch noch im Zeitpunkt der zweiten Rücktrittserklärung vom 17. September 1957 an.'
3* Soweit die Beklagte den Rücktritt vom Kaufvertrag darauf gestützt hat, es sei infolge der Währungsreform die Geschäftsgrundlage des Vertrags weggefallen, hat das Berufungsgericht die Wirksamkeit des Rücktritts mit der Begründung verneint, die Parteien seien beim Vertragsschluß am 1« April l9kS - wie damals jeder - davon ausgegangen, daß eine Währungsreform bevor stehe, ohne jedoch den ge-.nauen Zeitpunkt und die Ausgestaltung der Währungsreform vorauszusehen; unter diesen Umständen hätten sie hinsichtlich der Währungsreform bewußt ein Risiko in Kauf genommen, so daß die Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage entfalle. Diese Auffassung enthält keinen Rechtsirrtum (Soergel/Siebert, BGB 8. Aufl. § 2k2 Anm. D III 1 S. 609). Ob die von 8er Revision angegriffene Auffassung des Berufungsgerichts rechtlich bedenkenfrei ist, das Risiko habe sich hinsichtlich der beiden Reichshypotheken auf Selten der Beklagten verwirklicht, well die Klägerin durch die Zahlung der für die Tilgung der beiden Hypotheken bestimmten $2 500 BM an den Notar am 7* Juni 19*+8 insoweit ihre Verpflichtungen gegenüber der Beklagten erfüllt habe, die Beklagte aber dem Gläubiger aus den Hypotheken weiter verpflichtet geblieben sei, 1st in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Hierauf kommt es nur bei der noch zu erörternden Frage an, ob hinsichtlich der beiden Reichshypotheken noch Ansprüche der Beklagten gegen
 
die Klägerin bestehen, auf welche die Beklagte ihr Zurückbehaltungsrecht stützen kann (Hilfsanträge b, c, e und f), Entgegen der Meinung der Revision kann der Fortfall einer wesentlichen Grundlage des Kaufvertrags auch nicht darin gesehen werden, daß nach dem Vortrag der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 18. Januar 1957 (1^9 GA) es Sinn und Zweck des Vertrags gewesen sei, die Hypothekenschulden mit den von der Klägerin auf2ubringenden Mitteln abzulösen, dieses Ziel aber nicht habe erreicht werden können. Es sind keine ausreichenden Anhaltspunkte ersichtlich, daß es sich insoweit um eine Geschäftsgrundlage handelte, also beim VertragsSchluß entweder beide Parteien eine dahingehende Vorstellung hatten oder eine solche Vorstellung der Beklagten der Klägerin bekannt oder erkennbar war (Urteil des Senats vom l*f. Juli 1953 - V ZR 72/52 = LM § 2k2 - Bb -BGB Nr. iS).
k. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizutreten, daß das noch anhängige Zwangsverwaltungsverfahren der Verurteilung der Beklagten zur Auflassung nicht entgegensteht (Steiner/Riedel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung 7* Aufl. § 23 ZVG Anm. 1). Die Auflassung ist allerdings nach § 23 ZVG, §§ 135, 136 BGB gegenüber der BBBnB~ ■■■P Staatsbank als der betreibenden Gläubigerin unwirksam.
II.
Das van der Beklagten gegenüber dem Auflassungsanspruch der Klägerin '(nach § 320 BGB) geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht hat das Berufungsgericht nur in geringem Umfang zuerkannt, im übrigen es verneint, weil die Gegenansprüche der Beklagten noch nicht fällig oder unbegründet seien.
 
1. Hilfsanträge a) und d)
Hinsichtlich der erstrangigen Hypothek der
 Staatsbank hat das Berufungsgericht auf Grund der Auskunft der 01Uuoi£er-in vom 25* November 1957 (259 GA) festgestellt, daß die Hypothekenforderung zwar noch 1 0^7 >66 DM betrage, aber nicht mehr fällig sei, da die Staatsbank der Beklagten Stundung gewährt habe und daß Rückstände an Zinsen und Tilgungsbeträgen nicht bestünden. Das Berufungsgericht hat hieraus mit Recht gefolgert, daß, wenn die Forderung, wegen der die Beklagte nach § **15 Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Befreiung habe, noch nicht fällig sei, es auch der Befreiungsanspruch nicht sei.
Mit ihrem Hilfsantrag d) macht die Beklagte Befreiung von den Verbindlichkeiten der Hypothekengewinnabgabe geltend. Das Berufungsgericht hat insoweit auf Grund der Nachtragsauskunft der BfllllHBIHHl Staatsbank vom 18. Dezember 1957 (271 GA) festgestellt, daß fünf Leistungen auf die Hypothekengewinnabgabe rückständig seien und daß hiervon auf das an die Klägerin verkaufte Grundstück 896 DM entfielen. Von diesem Betrag seien Jedqch 589>26 SM abzuziehen,* weil die Klägerin von der Währungsreform bis zu dem 2. Juni 1950 der Beklagten insgesamt 1 108,70 DM mit der Bestimmung bezahlt habe, daß die Beträge ausschließlich auf die Hypothek der BHHBHV-Staatsbank zu verrechnen seien, die Beklagte aber nur 519>Mf DM an diese weitergeleitet habe. Die Beklagte könne deshalb nur wegen eines Anspruchs auf Zahlung van 896 - 589>26 = 306,7^ DM an die	Staats-
bank ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Die Revision meint, diese Auffassung des Berufungsgerichts beruhe auf einer nach dem Wortlaut nicht möglichen Auslegung
 
des § k des Kaufvertrags. Die Klägerin habe nicht lediglich eine Verpflichtung zur Zahlung von etwa 35 **00 RH (da es sich hier um die	Staatsbank handelt, wohl
 richtig: etwa 11 700 RM) mit Zinsen, sondern von der Hypothek einen anteilmäßigen Betrag übernommen. Daraus ergebe sich zwangsläufig die Verpflichtung der Klägerin, den auf das gekaufte Grundstück entfallenden Teil der Gesamthypothek als persönliche und dingliche Verpflichtung zu übernehmen.
Das Berufungsgericht habe auch die Vorschrift des § *fl5 BGB verkannt. Diese Vorschrift enthalte nicht nur in Abs. 3 die Verpflichtung, den Gläubiger rechtzeitig zu befriedigen.
Eine Schuldübernahme enthalte vor allem die Verpflichtung, dafür zu sorgen, daß der Übernehmer gegenüber dem Gläubiger an die Stelle des bisherigen Schuldners trete. Insoweit sei auch § 91 Abs. 2 LAG von Bedeutung. Dem steht jedoch entgegen, daß die Klägerin, da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Schuldübemabme durch die Gläubigerin noch nicht genehmigt ist, nach § *+l? Abs. 3- BGB nur verpflichtet ist, die Gläubigerin rechtzeitig, also ,im Zeitpunkt der Fälligkeit der Schuld der Beklagten zu befriedigen (RG SeuffArch 62 Hr. 20*fj JW 1908, 713 Nr. 95' BGB RGRK aaO § Wl5 Anm. 5$ Staudinger, BGB 9* Aufl. § kl5 Anm. I2a; Achilles/ Greiff} BGB 19. Aufl. § *fl5 Anm. k). Nicht ersichtlich ist, wieso sich aus $ 91 Abs. 2 LAG etwas anderes ergeben soll.
Die auf Grund der beiden Auskünfte der
 Staatsbank getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts werden von der Revision nicht angegriffen. Sie lassen auch keinen Rechtsverstoß erkennen.
2. Hilfsanträge b), c), e) und f)
Das Berufungsgericht 1st der Auffassung, daß die Klägerin ihre Verpflichtungen gegenüber der Beklagten hinsicht-
 
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 lieh der beiden Reichshypotheken durch ihre auf Aufforderung des Notars P^^ an diesen am 7. Juni 19W geleistete Zahlung von 32 500 HM erfüllt habe. Es entnimmt dies aus der Bestimmung des § ^ Nr. 1 des Kaufvertrags. Diese sei dahin auszulegen, daN in ihr die Beklagte den Notar Pfl) bevollmächtigt habe, für sie die anteiligen Ablösungssummen entgegenzunehmen und daN die Beklagte mit der Annahme der Ablössungssummen es übernommen habe; das weitere zu tun, wozu die Klägerin ihr gegenüber nach § kl? Abs. 3 BGB verpflichtet gewesen sei, nämlich die Hypothekengläubiger zu befriedigen. Die Parteien hätten daher mit der Bestimmung des § *+ Nr. 1 des Kaufvertrags die Vorschrift des § 1+15 Abs. 3 BGB dahin abbedungen, daß die Klägerin bereits mit der Entrichtung der Ablösungssummen bei dem Notar von ihren Verpflichtungen gegenüber der Beklagten aus dieser Vorschrift frei werden sollte* Den unter Zeugenbeweis gestellten Vortrag der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 18. Januar 195? (166 bis 168 GA), die Abführung der Beträge an den Notar habe nur die technische Seite der Schuldbefreiung betroffen, ohne daß an dem Grundsatz, daß die Klägerin die Beklagte von der Schuld zu befreien habe, etwas hätte geändert werden sollen, hat das Berufungsgericht als richtig unterstellt, in ihm aber kein Hindernis gegen seine Vertragsauslegung gesehen.
Diese Vertragsauslegung des Berufungsgerichts ist möglich und deshalb für die Revisionsinstanz bindend. Soweit die Revision meint, die vom Berufungsgericht aus der Vertreterstellung des Notars P^P gezogene Schlußfolgerung, daß die Klägerin durch ihre Zahlung an den Notar von ihren Verpflichtungen frei geworden sei, sei abzulehnen, weil eine solche Freistellung sich nicht aus § ^ Hr. 1 des Kauf-
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Vertrags ergebe, und das Berufungsgericht hätte, wenn es den Vortrag der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 18. Januar 1957 als richtig unterstelle, auch aus diesem Grunde nicht annehmen können, daß die Klägerin durch ihre Einzahlung bei dem Notar frei geworden sei, wendet sie sich in unzulässiger Weise gegen die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts. Was den vom Berufungsgericht als richtig unterstellten Vortrag der Beklagten anbetrifft, so ging dieser nicht etwa dahin, daß die Parteien sich bei Abschluß des Kaufvertrags bewußt gewesen seien, die Abführung der Beträge an den Notar betreffe lediglich die technische Seite der Durchführung der Schuldbefreiung* Die Beklagte hat dies, wie sich aus dem Zusammenhang des Schriftsatzes vom 18* Januar 1957 ergibt, nur aus den von ihr in dem Schriftsatz behaupteten Vorgängen tatsächlicher Art gefolgert. Wenn das Berufungsgericht die Ausführungen der Beklagten als richtig unterstellt hat, so hat sich diese Dhterstellung daher nur auf diese Tatsachenbehauptungen bezogen* Der hieraus von der Beklagten gezogenen Schlußfolgerung brauchte das Berufungsgericht nicht zu folgen* Es war deshalb nicht daran gehindert, die Bestimmung des § b Nr* 1 des Kaufvertrags, auch wenn sie der technischen Durchführung der Tilgung der Hypotheken dienen sollte, dahin auszulegen, daß die Klägerin bereits mit der Zahlung der Ablösungssumme an den Notar und nicht erst mit der Weiterleitung der bezahlten Beträge durch den Notar an die Hypotheken gläubiger und der Annahme der Beträge durch diese von ihren Verpflichtungen gegenüber der Beklagten nach § kl5 Abs. 3 BGB frei sein sollte. Der Vertragsauslegung des Berufungsgerichts steht auch nicht entgegen, daß die Klägerin hierdurch zwar von ihren Verpflichtungen gegenüber der Beklag-ten frei geworden ist, diese aber aus den beiden Reichshypotheken weiterhin dem Gläubiger haftet; denn dies ist
 
ausschließlich die Folge der noch vor der Fälligkeit der Reichshypotheken (1* Juli 19*48) eingetretenen Währungsreform* Insoweit haben aber, wie bereits ausgeführt, nach den rechtsirrtumsfreien Feststellungen des Berufungsgerichts beide Parteien ein Risiko übernommen, das sich nun für die Beklagte in ihrer Weiterhaftung für die Reichshypotheken ausgewirkt hat.
3* Hilfsantrag g)
Mit diesem Hilfsantrag macht die Beklagte folgende Gegenansprüche geltend:
a)	Restkaufpreis
b)	Erstattung einer Zahlung auf die Umstellungsgrundschuld aus der Hypothek Hr. 1
c)	Erstattung einer Zahlung auf die Umstellungsgrundschuld aus der Hypothek Nr. 2
d)	anteilige Kosten für die Auseinandersetzung, Abwicklung und Teilung des Gesamtgrundstücks
e)	anteilige Vermessungskosten
f)	Guthaben der Beklagten aus der Einnahmen- und Ausgabenrechnung
g)	Erstattung der Feuerversicherungsprämie für 19*4-9
81,00 DM 81,63 ,y 531,51 »
8*f,0*f 11 2*f,9*4- n
4*2,88 *
J&3QJL 871,30 DM.
Auf Grund der ihm vorliegenden Beweismittel hat das Berufungsgericht nur für begründet erachtet:
 
81,63 CM
>*6,69 11
2k.9k «
153,26 DM.
Den Anspruch zu a) hat das Berufungsgericht als unbegründet erachtet, weil nach dem Schreiben des Notars $00 vom 7. Januar 1955 (9*+ GA) der Kaufpreis voll bezahlt sei.
Den weiteren Kostenanspruch zu d) hat es verneint, weil insoweit kein Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 1. April 19>f8 bestehe. Den Anspruch zu f) hat es als unsubstantiiert und den Anspruch zu g) deshalb als unbegründet bezeichnet, weil nach § 3 Abs. 2 des Kaufvertrags die Feuerversicherung bis zur Auflassung von der Beklagten in Kraft zu halten sei. Zu dem Anspruch zu c) hat das Berufungsgericht nicht ausdrück lieh Stellung genommen. Da es sich aber insoweit um eine Zahlung auf die Umstellungsgrundschuld aus einer Reichshypothek handelt, ergibt sich schon aus den vorstehenden Ausführungen zu 2, daß es den Anspruch als unbegründet angesehen hat.
%
Diese Feststellungen des Berufungsgerichts lassen keinen Rechtsverstoß erkennen. Die Revision erhebt hiergegen auch keine substantiierten Angriffe»
den Anspruch zu b) mit
 den Anspruch zu d) in Höhe von
 den Anspruch zu e) mit
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- 2b -III.
Da das angefochtene Urteil auch im übrigen keinen Hechts-Irrtum zu dem Nachteil der Beklagten enthält9 war deren Revision mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurUckzuweisen.
Dr. Augustin	Schuster	Rothe
 Dr. Freitag	Dr.	Mattem
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