Volltext der Entscheidung
2361 077
V ZR 61/52
Verkündet am 10* April 1953 Symalla, Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle«
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
des Bauern Hermann E c
in Ett Kreis Beri
Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsklägers. - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr,
gegen
die Siedlungsgesellschaft mbH, Gemeinnütziges
Siedlungsuhternehmen für die ländliche Siedlung, gesetzlich vertretendurch die Geschäftsführer Walter 25und Heinrich RHMMP in K^Bpstraße ■,
Klägerin, Berufungsklägerin und Revisionsbeklägte,
- ProzeßbevollÄächtigter: Rechtsanwalt Prof«
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 10. April 1953 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Tasche und der Bundesrichter Dr. Hückinghaus,
:Schuster, Dr. Öeehßier und Br. von Werner
für Recht erkannt:
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Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil ~ des ±* Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Oldenburg vom 14* März 1952 aufgehoben«
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens übertragen wird.
Vdn Rechts wegen
~ 2 -Tatbestands
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Der Beklagte ist Eigentümer eines Hofs von etwa 88 ha. . Zu diesem gehören 4 Heuerlingshäuser mit zusammen 24 bis 30 ha Pachtlandc Eine der Heuerlingöstellen hatte der Pächter Heinrich St^HHB inne, mit dein es Streitigkeiten gab» Am 7. Juli 1948 schloß der Beklagte mit vor
dem Amtsgericht Bramsche einen Vergleich, wonach St^HI^ die Heuerstelle spätestens am 1. Oktober 1952 an den Beklagten .herausgeben sollte. Im Jahre 1949 trat der Beklagte mit einem Landwirt Heinrich Br^IHMHH^ in Verbindung, der seine Pachtstelle in Heeke aufgeben mußte-und der einen Teil.des Grundbesitzes des Beklagten-kaufen wollte» Nachdem , ein privatschriftiicher Vertrsg vereinbart worden war, in dem für 13 1/2 ha ein Kaufpreis von 24 600 DM vorgesehen War, schlossen^ der Beklagte und BrflHHBHP am 27. April i949 einen notkrieilen Kaufvertrag über diese Grundstücke.
Der Kaufpreis war auf 13 000 DM festgesetzt, wovon der Be-
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trag von 2 000' DM mit der Auflassung fällig werden, der Rest als HypptJaek eingetragen werden sollte. Der Käufer sollte in die bestehenden Pachtverträge eintreten, wobei aber * der Beklagte sich die bis zu dem 1. Oktober 1952 fällig werdenden Pachtbeträge vorbehielt. In Wirklichkeit war aber ein Kaufpreis von 21 000 DM vereinbart, der-Unterschied von 8 000 DM solltfe ."hinter der Hand" bezahlt werden. Am gleichen Tag schlossen der Beklagte und BrflflBHM) einen privatschriftlichen Vertrag, worin Brandewiede «als Pächter und
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Käufer des an ihn veräußerten Heuerhauses mit 13 1/2 ha (Grundbesitz" sich verpflichtete, "vom heutigen Tag an den EcSBBBr sehen Betrieb neben dem Besitzer mitzuverwalten, damit eine intensive Bewirtschaftung erfolgen kann." Es wurde beigefügt, dieser Vertrag werde geschlossen "angesichts der Tatsache, daß der Bauer Hermann EcflBHK lungenkrank und dessen Ehefrau an RückenmarksentZündung erkrankt sei." Die
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Entschädigung des für die Mithilfe solle auf eil
späteren Zeitpunkt unter Mitwirkung des landwirtschaftliche! Berufsverbands, Ortsverband Brafl|9? festgelegt werden, Am 13» Juli 1949 wurde der notarielle Kaufvertrag "einschließlich Preis" von dem Landkreis BerfllBB^ genehmigt«
Am 5* September 1949 übersandte der beurkundende Notar der Klägerin eine Abschrift des notariellen Kaufvertrags« Mit Schreiben vom 7« September 1949> das am 13* September 1949 dem Beklagten zuging, machte die Klägerin von dem ihr auf Grund des § 4 des Reichssiedlungsgesetzes (RSG) zustehei den Vorkaufsrecht Gebrauch« Die Klägerin erklärte auch Br4 sie habe für die Besetzung dieses Grundstücks den bisherigen Pächter St^HHfe vorgesehen, und bot B eine Siedlerstelle im Emsiand an« Dieser erhielt in der Pol ge eine Siedlerstelle in Walchum bei Dingen und trat seine Forderung auf Rückgabe der von ihm an den Beklagten gezahlten 4 100 DM an die Klägerin ab«
Da der Beklagte das Vorkaufsrecht der Klägerin nicht an-f erkennen wollte und den Vertrag mit Br0HM9 als nichtig bezeichnete, hat die Klägerin im Mai 1950 Klage erhoben und den Antrag gestellt* j . .
den Beklagten zu verurteilen, die im Grundbuch des Amts" gerichts BraflHH Grundbuch von 39 Bd VI Bl 12 ver-zeichneten Grundstücke
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Gemarkung BBbFlutf 5 Flurstück 22/11 Gemarkung Egjj^Flur 5 Flurstück 75/12 Gemarkung Egp Flur 5 Flurstück 76/12 Gemarkung Sch^Htt^Flur 2 Flurstück 9/2
zusammen
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an die Klägerin lastenfrei aufzulassen«
= 8*1368 ha: = 0,1928 "
= 0,9535 "
= 4,1156 « 13,3987 ha
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Der Beklagte hat Klagabweisung beantragt« V
Mit Schreiben vom 16« Januar 1951.hat der Beklagte dem Landwirt BrflVjBHI^ gegenüber den notariellen Kaufvertrag # vom 27« April 1949 wegen arglistiger Täuschung angefochten«
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts abgeändert und den Be- ^; klagten verurteilt, die strittigen Grundstücke an die Kläge- ; rin lastenfrei aufzulassen»
Mit der Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des. landgerichtlichen: Urteils».
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Die Klägerin beantragt die Zurückweisung der Revision«
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Da» Berufungsgericht hält die Klage für begründet, da die Klägerin das ihr gesetzlich zufetehende Vorkaufsrecht ordnungs- : mäßig und rechtzeitig ausgeübt: habe und damit in die Rechte
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und Pflichten 'des Käufers aus dem notariellen Kaufvertrag vom 27p April 194$ eingetreten sei* Es geht dabei davon aus, daß die Grundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts nur ein :;x; gültiger Kaufvertrag sein könne, und kommt zu dem Ergebnis, daß diese Voraussetzung erfüllt sei« Es führt dazu aus, daß' A in dem Kaufvertrag ein falscher Kaufpreis beurkundet sei, ^ stehe der Gültigkeit des Vertrags nicht entgegen, denn nach ^ § 4 der Verordnung über die Preisüberwachung und die Rechts- ^ folgen von Preisverstößen im Grundstücksverkehr vom 7« Juli 1942 (RGBl I, 451) sei der Vertrag trotz unrichtiger Preis- ^ beurkundung gültig und es gelte der beurkundete Preis als vereinbart« Diese Bestimmung setze nicht voraus, daß gerade
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die Preisbehörde getäuscht werden sollte, § 4 aaO sei viel-* mehr auch anzuwenden, wenn die Beteiligten mit der Beurkundung eines niedrigeren Grundstückspreises nur bezweckt hät-1
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ten, Kosten zu sparen® Dieser Auffassung?die von der Revi- “
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sion nicht angegriffen wird, ist zuzustimmen, sie ist in- g zwischen auch vom Bundesgerichtshof (BGHZ 7, 301 = DNotZ £ 1953, 50) gebilligt worden®
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Das Berufungsgericht führt weiter aus, auch die privat* schriftliche Vereinbarung vom 27* April 1949? daß Brande-wiede den Betrieb des Beklagten mitverwalte, sei ohne Einfluß auf die Gültigkeit des notariellen Grundstückskaufvertrags® Anders wäre es allerdings, wenn die Verwaltungsvereinbarung eine wesentliche Abrede zu dem Grundstücksver-] kauf wäre und chmit der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB bedurft hätte® Denn dann wäre die Verwaltungsvereinbarl nichtig und diese Nichtigkeit hätte, wenn der Grundstücks- | kaufvertrag nicht ohne die VerwaltungsVereinbarung geschlosl worden wäre, nach § 139 BGB auch die Nichtigkeit des Grund-j Stücksvertrages herbeigeführt® Die VerwaltungsVereinbarung « sei aber keine wesentliche Vertragsabrede zu dem Grundstück^* kaufvertrag® Die Niederlegung in zwei getrennten Urkunden l lasse vermuten, daß die beiden Geschäfte selbständig für sich bestehen sollten* Ein Zusammenhang zwischen beiden Ver-j-trägen bestehe zwar, aber nur insoweit, als die Verwaltungs-j Vereinbarung nicht ohne den GrundstUckskaufvertrag geschlosr sen worden wäre, umgekehrt aber habe dieser auch unabhängig] von jener bestehen können. Entscheidend dafür, ob der Grund4 stücksvertrag nicht ohne die Verwaltungsvereinbarung geschlossen worden wäre, sei der Wille der Parteien bei Vertragsabschluß gewesen. Dafür sei kein ausreichender Nachweis erbracht worden* Es bestehe sonach nur ein loser Zusammenhang zwischen den beiden Verträgen und die Parteien hätt<
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den Kaufvertrag, der wegen der Verschuldung des Beklagten notwendig gewesen sei. lediglich zu dem Anlaß genommen,; zusätzlich die Verwaltungsvereinbarung zu treffen«, Der Beklagte habe sich zwar noch erneut auf den Zeugen dafür berufen. *daß ohne die Verwaltungsnebenleistung des Käufers der Vertrag mit diesem nicht abgeschlossen worden wäre, daß der Verwaltungsvertrag Bestandteil des notariellen Kaufvertrags sein sollte und däß die beiden Verträge
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voneinander abhängig seien* Dieser?Beweisantritt sei aber unzulässig* Deir Zeuge habe nicht Tatsachen bekunden, sondern ein Urteil darüber abgeben sollen, /ob die VerwaltungsVereinbarung Bestandteil des Grund Stücks Vertrags sein solle«, Der Beklagte hätte vielmehr Tatsachen angeben müssen, die diesen Schluß rechtfertigten, und er hätte dazu während .des Hechts-* Streits genügend Zeit und Gelegenheit gehabt*
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< Diese Ausführungen greift die Revision an* Sie führt aus, der Beklagte habe vorgetragen, er und seine Ehefrau seien wegen Krankheit nicht in der Lage gewesen, den nichtverpach-teten Teil des Hofs zu bewirtschaften, es sei ihm daher entscheidend darauf angekommen, einen Käufer zu finden, der ihm mindestens einen Teil seiner Verwaltungstätigkeit abnehme*
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Wenn der Vorderrichter diesen Vortrag nicht‘für ausreichend * angesehen habe* hatte er jedenfalls das richterliche Frage-recht aüsüben müssen* Dann hätte der Beklagte unter Benennung des KuflHBi als Zeugen vorgetragen, dem BrflIBHBP sei.
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wiederholt erklärt worden, bei dem körperlichen Zustand des . Beklagten und seiner Ehefrau komme nur ein Käufer in Frage, der auch auf dem Hofe des Beklagten nach dem Rechten sehe und mindestens das Personal.fachmännisch beaufsichtigen könne* BrflBP habe sich erboten, diese Verpflichtung zu übernehmen und dem Beklagten auch beim'Viehhandel zur Hand zu gehen* Auf dem Wege zu dem Notar sei dann der Nebenvertrag entworfen und unterzeichnet worden, damit der Beklagte nicht
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Gefahr laufe, daß nach Abschluß des notarieller
Kaufvertrags seine Unterschrift verweigere*
Diesem Abgriff kann die Berechtigung nicht -versagt wer-den«, Es ist richtig, daß der Verwaltungsvertrag .wegen Pehlens der urkundlichen Form nur dann nichtig ist, wenn ein
Zusammenhang zwischen den beiden Verträgen in der Art best^
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hen sollte, daß der Grundstücksvertrag ohne den Verwaltungs vertrag nicht abgeschlossen worden wäre* Bei äußerlich getrennten Verträgen spricht zunächst eine tatsächliche Ver mutung dafür, daß sie nicht als einheitlicher Vertrag, sondern als verschiedene selbständige Geschäfte gewollt sind und daß dies gerade durch die Trennung zu dem Ausdruck gebrac werden soll (RGZ 79/439$ 103, 295 /29lJ) * Zur Widerlegung dieser Vermutung genügt der Nachweis des wirtschaftlichen Zusammenhangs und der gleichzeitige Abschluß allein nicht Es reicht auch nicht aus, daß nur eine Vertragspartei, etw; der Verkäufer, das Grundstücksgeschäft nicht ohne die ergänzende Vereinbarung abgeschlossen hätte* In diesem Pall würde nur ein nicht Vertragsinhalt gewordener Beweggrund oder eine einseitige Vöraussetzung vorliegen, die rechtlich
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nicht in Betracht kommt„ Beide Vertragsparteien müssen viel
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mehr durch übereinstimmende ausdrückliche oder stillschwei-S gende Willenserklärung den Abschluß des einen Geschäfts zur; Bedingung für den Abschluß des andern gemacht haben (RGZ 103, 295 /5977$ 145, 246 £2ATf)*
Das Berufungsgericht vermißt nun bei der Prüfung der Pr des Zusammenhangs der beiden Verträge die Darlegung näherer Umstände dafür, daß der wegen Verschuldung vom Beklagten fü notwendig erachtete Grundstücksverkauf unterblieben wäre, wenn BrflBBBH^nicht auch auf die Verwaltungsvereinbarung eingegangen wäre, und glaubt, den Beweisantritt mit dem
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Zeugnis des übergehen zu können, weil dieser nicht
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von ihm beobachtete Tatsachen bekunden, sondern ein* 2'echt-
liches Urteil abgeben sollte* Der Zeuge KuflHI war bei
dem Abschluß der Verwaltungsvereinbarung anwesend, hat sie
mitunterschrieben, wenn er sie nicht sogar selbst entworfen
hat* Wenn er also als Zeuge dafür benannt wird, wie diese
Vereinbarung zu verstehen sei, so hätte das Berufungsgericht /
allen Anlaß gehabt, zu fragen, unter welchen Umständen die - #
Vereinbarung zustande gekommen ist und was dabei von beiden Vertragsparteien über das Verhältnis der beiden, am gleichen *
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Tag abgeschlossenen Verträge geäußert worden ist, wenn es
nicht das Beweisanerbieten, was nahegelegen hätte, von vorn-- ' • ' ' ' ' *
herein in diesem Sinne aufgefaßt hat«
Es könnte allerdings noch die Präge aufgeworfen werden, * ob es gemäß § 398 ZPO nicht im Ermessen des Berufungsgerichts
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gestanden hat, ob es den Zeugen der im ersten
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Rechtszug ,(B1 93 f, 95 GA) bereits als Zeuge gehört werden
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ist, nochmals vernehmen wollte* Dies ist zu verneinen- Nach dem BeweisbeSchluß vom 16* November 1950 (Bl 61 GA) sollte ZWar über aie Vereinbarung über die Verwaltung
des Hofs des Beklagten gehört jwerden, die Vernehmung ist aber darauf.nicht erstreckt worden, so daß es sich um eine andere unter Beweis „ gestellteiTatsache handelt, die wie eine; neue Tatsache zu behandeln iät* ' ^
Die Klägerin hat in der mündlichen Ver handlungjVor dem;-
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Revisionsgericht weiter geltend gemacht, für das . 'Beruf ungs-
gericht habe kein Anlaß zur Ausübung des Fragerechts bestan-
den, da das Berufungsgericht berechtigt oder sogar verpflich-
tet gewesen sei, das Vorbringen über die Verwaltungsverein-
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barung gemäß § 529 ZPO als verspätet zurückzuweisen* Auch ' V.
dieses Vorbringen ist nicht begründet* Das Berufungsgericht . !
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hätte zunächst das Pragerecht ausüben müssen und hätte ers dann prüfen können, ob es das durch die Frage veranlaßte Vorbringen zulassen Inuß oder darf« Zu einer solchen Zurück Weisung ist übrigens kein Anlaß ersichtlich, nachdem schon* in erster Instanz von dieser Vereinbarung die Rede gewesen' ist. i _
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hie Vernehmung des Zeugen Kuflm^war also notwendig, und sie kann für die Entscheidung ausschlaggebend sein» has Berufungsurteil mußte daher aufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung zurückverwiesen werden, wenn
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nicht aus einem anderen Grunde etwa der notarielle Vertrag nichtig oder der Anspruch der Klägerin unbegründet ist»
has ist nicht deif Pall»
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has Berufungsgericht hat die Anfechtung des Vertrags, wegen arglistiger Täuschung ohne Hechtsirrtum nicht für rechtswirksam gehalten» hie Revision hat dagegen Einwendung
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nicht erhoben»
has Berufungsgericht'hat ferner dargelegt, es unterlieg
nicht der Nachprüfung! des Gerichts, welchen Zweck die Xlägej^p
als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen bei der Ausübung ihr#
• ( Vorkaufsrechts verfolge und ob das gekaufte Land als Siedler-
steile in Frage komme: und dazu geeignet sei» Es könne daher
dahingestellt bleiben;, wie es sich damit verhalte, daß die
Klägerin die Siedlerstelle dem Landwirt zukommen
lassen wolle» i
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hie Revision machl dagegen geltend, die Klägerin sei durch die Ausübung defc Vorkaufsrechts in den Kaufvertrag des Beklagten mit BrtfNiHH^ eingetreten, sie habe nicht
mehr Rechte als dieser, und die Ausübung der sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten stehe unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben* Das ist an sich richtig*
Der Klägerin ist aber das Vorkaufsrecht eingeräumt, damit sie unabhängig vom Willen des Verkäufers ihre im öffentlichen •’ Interesse gelegenen Siedlungsaufgaben erfüllen kann* Sie ist also, wenn sie einmal Eigentümerin des Grundstücks geworden ist, nicht gehindert, das Grundstück dem als Siedler weiter-»ugeben, den sie für geeignet hält und gegen den ihre Auf-
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Sichtsbehörde keine Einwendungien erhebt* Der bisherige Eigentümer hat keine Möglichkeit, darauf einzuwirken. Ein Verstoß
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gegen Treu und Glauben kann also in der Absicht nicht gesehen
werden, die Siedlerstelle dem tandwirt St^m^r zu geben*
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Das Berufungsgericht stellt auch ohne Rechtsverstoß fest, I daß die Klägerin nicht auf die Ausübung ihres Vorkaufsrechts verzichtet hai>./ •
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Die Entscheidung des Rechtsstreits hängt alsc davon ab,
ob der privatschriftliche Vertrag notariell hätte beurkundet
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werden Müssen und ob "dessen Nichtigkeit die Ungültigkeit
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auch des Grundstücksveräußerungsvertrags herbeigeführt hat*
Es muß also bei der Aufhebung des Berufungsurteils^und der.;-
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Zurückverweisung dei* Sache an das Berufungsgericht verblei^ ben. Diesem war auch die Entscheidung über die Kosten des j Revisionsverfahrens zu übertragen. $
DrcTasche Dr.Hückinghaus Schuster
Dr.Oechßler v.Werner
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