a) Fehlt der dem Käufer als Eigenschaft vertraglich zugesicherte Mietertrag eines Grundstücks, so entfällt der dem Käufer hierdurch entstandene Schaden nicht ohne weiteres durch eine - vom im Kaufvertrag benannten Mieter abgegebene - abstrakte Schuldverpflichtung in Höhe des zugesicherten Mietertrags. b) Zur Frage,-ob der beim Weiterverkauf eines Gebäudegrund-stücks erzielte Erlös, der dem Wert des Grundstücks nach Maßgabe des zugesicherten Mietertrags entspricht, als Vorteil den durch das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft entstandenen Schaden ausgleicht. Von Rechts wegen Tatbestand Die Beklagte zu 1 war Eigentümerin des in München am Odeonsplatz gelegenen, mit dem "A^Mfc-Haus" bebauten Grundstücks. März 1976 zu dem Preis von 10 Millionen EM an den Kläger weiter, der mittlerweile als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch der Bank gegen die Beklagte zu 1 und den Beklagten zu 2 als deren persönlich haftenden Gesellschafter nach § 463 BGB geltend. Die zu dem Betrieb des Caffes genutzten Räume und sonstigen Grund-stUcksflächen hat die Beklagte zu 1 mit Vertrag vom 15. Februar 1975 zwischen der Beklagten zu 1 und der GmbH nruhtn der Mietvertrag auf die Dauer von 10 Jahren vom 1. Die im Vertrag mehrfach erwähnte Anlage 3 (Verzeichnis der Mietverträge) führt u.a. den Mietvertrag mit der A^D GmbH vom 15. Unstreitig ist jedoch, daß sie auf jeden Fall vor dem Weiterverkauf des Grundstücks an den Kläger davon Kenntnis erlangt hat. GmbH, vertreten durch die Ge-rerin, Frau Angela Insbesondere verpflichtet sich die Hofgarten-Caffe A^f}^ GmbH zur Überweisung des darin festgesetzten Mietpreises an den jeweiligen Eigentümer des Anwesens "A^BP-Haus", OM^^latz In dem Kaufvertrag zwischen der Bank und dem Kläger sind in Anlage 3 die Suspendierungsvereinbarung vom 14. Unter VI Nr. 2 des Vertrags weist die A^fUm^p^Bank den Kläger nochmals auf diese Verträge hin. "Die Verkäuferin tritt dem Käufer sämtliche Ansprüche abr die ihr aufgrund und als Folge der ln Absatz (1) wiedergegebenen und weiterhin aller anderen Bestimmungen des Grundstückskaufvertrages vom 7. Der Kläger hält den im Kaufvertrag zwischen der Bank und der Beklagten zu 1 angegebenen Mietertrag und damit auch die hierdurch unter den gegebenen Umständen zu dem Ausdruck gebrachte Ertragsfähigkeit als Sacheigenschaft des Grundstücks von der Verkäuferin für zugesichert, jedenfalls aber arglistig vorgespiegelt. Das Landgericht erachtet das Bestehen der Mietverhältnisse mit den im Kaufvertrag niedergelegten Mieterträgen als Eigenschaft im Sinn des § 459 Abs. 1 BGB und als solche vertraglich zugesichert., nicht dagegen hält es für zugesichert, auch nicht für arglistig vorgespiegelt, daß diese Mieterträge als marktübllche auch mit anderen Vertragspartnern zu erzielen seien, und damit auch nicht eine entsprechende allgemeine Ertragskraft des Anwesens. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers, nunmehr gerichtet auf Zahlung von 2 437 680 DM, zurück-gewiesen und auf die Berufung der Beklagten die Klage in vollem Umfang abgewiesen. 1. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Beklagte zu 1 der Bank die uneingeschränkte Wirksamkeit des mit der GmbH begründeten Mietver- Allenfalls sei durch die Zusicherung des Bestandes der Mietverträge hinsichtlich des Caffehaus-betriebs eine bestimmte Ertragsfähigkeit bis zu dem Jahr 1998 ; zugesichert worden. Dem könne nicht entgegengehalten werden, daß ein bestimmter Ertragswert des Grundstücks als Eigenschaft zugesichert sei und das Grundstück trotz der Verpflichtungserklärung der GmbH einen wesentlich geringeren Ertragswert als den zugesicherten gehabt habe, weil es sich bei der Miete für die Caffehausflächen um eine nicht erzielbare "Mondmiete" gehandelt habe. Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zugestandent weil sie vor Abschluß des Kaufvertrags mit dem Kläger so gestellt worden sei, wie sie stunde, wenn der Mietvertrag mit der A^f^ GmbH wirksam wäre, also die zugesicherte Eigenschaft vorhanden wäret Zum einen durch die Zahlung des mit dieser Mieterin vereinbarten Mietzinses während der Nutzung der A^Bank, zu dem andern durch die Verpflichtungserklärung der A^p^p GmbH im Schreiben vom 15. März 1976 so gestellt worden ist, wie-sie stünde, wenn das Kauf-grundstück die zugesicherte oder vorgespiegelte Eigenschaft gehabt hätte, ist diese Eigenschaft, die dem Kauf-grundstUck zur Zeit des Kaufes und auch noch im Zeitpunkt des Gefahrübergangs fehlte, näher zu bestimmen. Als Sach-eigenschaft eines Grundstücks kommt der Mietertrag, hier als zugesicherter oder als arglistig vorgespiegelter, in Betracht, wie er in Anlage 3 zu § 5 des Kaufvertrags zwischen der Beklagten zu 1 und der Bank als wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags mit der ausdrücklichen Versicherung seiner Vollständigkeit und seiner im wesentlichen ordnungsgemäßen Erfüllung wiedergegeben ist (Senatsurteil vom 8. Sacheigenschaft des Grundstücks nach der Verkehrsanschauung über den Bestand eines bestimmten Mietvertrages hinaus auch Aufschluß über die Ertragsfähigkeit und damit Über eine für die Bewertung eines Grundstücks üblicherweise verwendete Größe,' dann war die Erstkäuferin durch das vom Berufungsgericht festgestellte abstrakte Schuldanerkenntnis oder -versprechen nicht so gestellt, wie sie durch den Erwerb des Kaufgrundstücks dann gestanden hätte, wenn der zugesicherte Mietertrag der marktübliche gewesen wäre. Entgegen der Meinung der Revisionserwiderung (unter II 2 b) ist dem Kläger nicht verwehrt, den abgetretenen Anspruch auf Ersatz dieses Schadens geltend zu machen, wenn er die Verpflichtungserklärung der A^^^ GmbH vom 15. Daraus ergibt sich allenfalls, daß er sich die von der A^flp GmbH aufgrund dieser Verpflichtungserklärung erbrachten oder in Zukunft noch zu erbringenden Leistungen auf den abgetretenen Schadensersatzanspruch anrechnen lassen muß. Der Wortlaut des § 5 des Kaufvertrags in Verbindung mit der als wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags be-zeichneten Anlage 3 läßt keinen Zweifel aufkommen, daß die dort aufgenommenen Angaben Uber den Mietertrag eine vertragsmäßige Zusicherung enthalten. Inwieweit die Käuferin im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aufgrund der von den Beklagten vorgetragenen und unter Beweis gestellten besonderen Umstände andere Vorstellungen Uber den Wert des KaufgrundstUcks hegte als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbundenen, wird das Berufungsgericht aufgrund der durchgeführten und, soweit notwendig, ergänzenden Beweisaufnahme zu entscheiden haben. Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches wegen arglistiger Vorspiegelung einer Eigenschaft zu bemerken: Der Nachweis dafür, daß die Täuschung für den Kaufentschluß des Käufers ursächlich war, ist nicht von diesem zu führen; es wäre vielmehr' Sache des beklagten Verkäufers, den Beweis dafür zu führen, daß die vorgespiegelte Eigenschaft für den KaufentSchluß des Käufers ohne jede Bedeutung gewesen sei (BGH Betrieb 1969, 2082). Im Hinblick darauf, daß die Bank das Grundstück im März 1973 um 10 Millionen DM an den Kläger weiterveräußert hat, führt das Berufungsgericht aus: Die Bank wäre nur dann durch das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft geschädigt gewesen, wenn sie ohne die hinsichtlich des Mietvertrages mit der GmbH stück im Zeitpunkt der Vertragserfüllung den Wert gehabt hätte, wie er sich - unter Berücksichtigung aller anderen wertbildenden Faktoren - bei Zugrundelegung eines der Marktlage entsprechenden Mietertrags in Höhe des im Kaufvertrag angegebenen Mietzinses, vorbehaltlich der oben nach dem Sachund Streitstand noch als tatrichterlich klärungsbedürftig dargelegten Umstände, ergibt. Gelingt es dem Käufer in einem späteren Zeitpunkt, das KaufObjekt zu einem entsprechenden oder höheren Preis weiterzuver-äuflem, so ist dieser Mehrerlös, wenn er auch im ursächlichen Zusammenhang mit dem den Ersatzanspruch begründenden Kaufvertrag steht, in der Regel nicht als Ausgleich auf den vertraglichen Schadensersatzanspruch anzurechnen. 10 Millionen OM im Hinblick auf die - nach dem Vortrag der Beklagten vom Kläger veranlaßte - Erklärung der im Kaufvertrag benannten Mieterin, der A^i^P GmbH, vom 15. März 1976 erlangt hat, ist entgegen der Meinung des Berufungsgerichts schon deshalb unerheblich, weil diese - Erklärung die Bank nicht so gestellt hat, Demgegenüber ist eher anzunehmen, daß der Wert des dem Kläger unter Nr. VI (3) des Kaufvertrags vom 16./19.
Nachschlagewerk: Ja BGHZ: nein BGB §§ 249 Cb, 463 a) Fehlt der dem Käufer als Eigenschaft vertraglich zugesicherte Mietertrag eines Grundstücks, so entfällt der dem Käufer hierdurch entstandene Schaden nicht ohne weiteres durch eine - vom im Kaufvertrag benannten Mieter abgegebene - abstrakte Schuldverpflichtung in Höhe des zugesicherten Mietertrags. b) Zur Frage,-ob der beim Weiterverkauf eines Gebäudegrund-stücks erzielte Erlös, der dem Wert des Grundstücks nach Maßgabe des zugesicherten Mietertrags entspricht, als Vorteil den durch das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft entstandenen Schaden ausgleicht. BGH, Urt. v. 19. September 1980 - V ZR 51/78 - OLG München LG München I BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES V ZR 51/78 URTEIL Verkündet am 19* September 1980 H i r t h , Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschüftsstelle ln dem Rechtsstreit des Kaufmanns Dr.Dr. Anton Straße - Prozeßbevollmächtigte: Recht gegen 1. Viktor RfllB KG, vertreten durch d haftenden Gesellschafter Viktor Klägers und Revisionsklägers, te Dr. ^fl^^Mund ersönlich straße 2. Viktor R| - Prozeßbevollmächtigte: Recht Dr. K D^l^straße Beklagten und Revisionsbeklagten, lte Dr. und Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Hai 1980 durch den Vorsitzenden Richter Hill und die Richter Offterdinger, Prof. Dr. Hagen, Br. Vogt und Dr. Räfle für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 25. Januar 1978 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückver-wiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Beklagte zu 1 war Eigentümerin des in München am Odeonsplatz gelegenen, mit dem "A^Mfc-Haus" bebauten Grundstücks. Sie verkaufte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 7. Oktober 1975 zu dem Preis von 8,5 Millionen EM an die Bank GmbH. Diese verkaufte es mit notariellem Vertrag vom 16./19. März 1976 zu dem Preis von 10 Millionen EM an den Kläger weiter, der mittlerweile als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch der Bank gegen die Beklagte zu 1 und den Beklagten zu 2 als deren persönlich haftenden Gesellschafter nach § 463 BGB geltend. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Im "A^H^-Haus" wird u.a. ein Caffe betrieben. Die zu dem Betrieb des Caffes genutzten Räume und sonstigen Grund-stUcksflächen hat die Beklagte zu 1 mit Vertrag vom 15. Oktober 1973 auf die Dauer von 25 Jahren an die Hof-garten-Caffe GmbH (im folgenden: GmbH) ver- mietet, deren Gesellschafter und derzeitiger Geschäftsführer der Beklagte zu 2 ist. Als jährlicher Mietzins sind - mit Gleitklausel - 268 000 EM vereinbart. Aufgrund einer Vereinbarung vom 14. Februar 1975 zwischen der Beklagten zu 1 und der GmbH nruhtn der Mietvertrag auf die Dauer von 10 Jahren vom 1. März 1975 bis einschließlich 28, Februar 1985. Für diesen Zeitraum hat die Beklagte zu 1 die betreffenden Räume und Grundstücksflächen mit einem weiteren Vertrag vom 17. Februar 1975 an eine dritte Firma vermietet, und zwar zu einem Mietzins von jährlich 120 000 EM. Im Kaufvertrag zwischen der Beklagten zu 1 und der Bank heißt es in § 5 u.a.: ii • • » (3) Die Verkäuferin versichert, a) daß alle mit den Mietern getroffenen Vereinbarungen ln den Mietverträgen nebst Anlagen vollständig enthalten sind, die ln der Anlage 3 zu diesem Grundstückskaufvertrag aufgeführt sind; ' '7 c) daß alle Mietverträge beiderseits ungekündigt sind; e) daß die Mietverträge von den Mietern im wesentlichen ordnungsgemäß erfüllt worden sind. ti • • » Die im Vertrag mehrfach erwähnte Anlage 3 (Verzeichnis der Mietverträge) führt u.a. den Mietvertrag mit der A^D GmbH vom 15. Oktober 1973 unter Angabe der darin vereinbarten Monatsmiete und der Vertragsdauer auf. Die Vereinbarung vom 14. Februar 1975 Uber das "Ruhen’1 des Vertragsverhältnisses und der mit der dritten Firma geschlossene Ersatzvertrag vom 17. Februar 1975 werden weder in Anlage 3 noch an anderer Stelle des Kaufvertrages erwähnt. Wann und auf welche Weise die American Express Bank von dem Vorhandensein dieser beiden Verträge erfahren hat, ist streitig. Unstreitig ist jedoch, daß sie auf jeden Fall vor dem Weiterverkauf des Grundstücks an den Kläger davon Kenntnis erlangt hat. Die A^HI GmbH hat die im Mietvertrag vom 15. Oktober 1973 mit der Beklagten zu 1 vereinbarte Monatsmiete trotz der Suspendierungsvereinbarung vom 14. Februar 1975 für die Zeit von November 1975 bis einschließlich Mai 1976 voll an die Bank be- zahlt. Sie gab am 15. März 1976 gegenüber der A^^HB Bank auf deren Verlangen folgende schriftliche Erklärung ab: it Die Firma Hofgarten-Cafk AdflB GmbH verpflichtet sich hiermit unwiderruflich zur Erfüllung des am 15. Oktober 1973 abgeschlossenen Mietvertrages zwischen der Fa. Viktor RtfHfeKG Vermögensverwaltung, vertreten durch-Herrn Viktor MBPS (Beklagter zu 2), und der Fa. Hof garten- Caffe schäfta GmbH, vertreten durch die Ge-rerin, Frau Angela Insbesondere verpflichtet sich die Hofgarten-Caffe A^f}^ GmbH zur Überweisung des darin festgesetzten Mietpreises an den jeweiligen Eigentümer des Anwesens "A^BP-Haus", OM^^latz In dem Kaufvertrag zwischen der Bank und dem Kläger sind in Anlage 3 die Suspendierungsvereinbarung vom 14. Februar 1975 und der Ersatzmietvertrag mit der Drittfirma aufgeführt. Unter VI Nr. 2 des Vertrags weist die A^fUm^p^Bank den Kläger nochmals auf diese Verträge hin. In Absatz 3 heißt es: "Die Verkäuferin tritt dem Käufer sämtliche Ansprüche abr die ihr aufgrund und als Folge der ln Absatz (1) wiedergegebenen und weiterhin aller anderen Bestimmungen des Grundstückskaufvertrages vom 7. Oktober 1975 gegen zustehen. Abgetreten sind insbesondere auch etwaige Gewährleistungs- und Schadensersatzan-sprüche der Verkäuferin gegen ohne daß die Verkäuferin für den Bestand solcher Ansprüche haftet. Der Käufer ist ausdrücklich ermächtigt, alle hier und an anderer Stelle dieses Grundstückskaufvertrages ihm abgetretene Ansprüche gegen R^^^P im eigenen Namen geltend zu machen. ..." Der Kläger versuchte zunächst, von der GmbH unter Hinweis auf ihre Verpflichtungserklärung vom 15. März 1976 die Zahlung der im Mietvertrag vom 15. Oktober 1973 vereinbarten vollen Miete zu erlangen. Die A^P GmbH - vertreten durch ihren mit dem Beklagten zu 2 personengleichen Geschäftsführer - erwiderte mit Schreiben vom 19. Juli 1976, dem Kläger sei das Ruhen des Mietvertrages bekannt gewesen. In ihrem Schreiben vom 15. März 1976 habe sie erklärt, daß sie Ihren Mietverpflichtungen nachkoume, d.h. soweit solche bestünden bzw. fällig seien. Sie bestätige nochmals, daß sie nach Ablauf der Ruhezeit Ihrer Zahlungsverpflichtung künftig nachkommen werde. Der Kläger hält den im Kaufvertrag zwischen der Bank und der Beklagten zu 1 angegebenen Mietertrag und damit auch die hierdurch unter den gegebenen Umständen zu dem Ausdruck gebrachte Ertragsfähigkeit als Sacheigenschaft des Grundstücks von der Verkäuferin für zugesichert, jedenfalls aber arglistig vorgespiegelt. Der Schaden entspricht seiner Ansicht nach der hierdurch bedingten Wertminderung des Grundstücks. Diese ^rechnet .. er nach der durch den geringeren Ertrag (monatlich 148 000 DM) bedingten Minderung des Ertragswerts (unter Zugrundelegung eines mit 6 % Verzinsung berechneten Kapitalisierungsfaktors von 16,66) in Höhe von 2 465 680 DM. Das Landgericht erachtet das Bestehen der Mietverhältnisse mit den im Kaufvertrag niedergelegten Mieterträgen als Eigenschaft im Sinn des § 459 Abs. 1 BGB und als solche vertraglich zugesichert., nicht dagegen hält es für zugesichert, auch nicht für arglistig vorgespiegelt, daß diese Mieterträge als marktübllche auch mit anderen Vertragspartnern zu erzielen seien, und damit auch nicht eine entsprechende allgemeine Ertragskraft des Anwesens. Es hat daher den Unterschied zwischen den angeblichen und den wirklich zu erwartenden Erträgen vom 1. November 1975 bis 28. Februar 1985 (Gesamtmletausfall: 1 588 000 DM), kapitalisiert bei einer Verzinsung in Höhe von 7,5 # (990 000 DM) abzüglich des vom November 1975 bis Mai 1976 an die Bank be- zahlten Mietzinses (102 200 DM), in Höhe von 887 800 DM nebst Zinsen zugesprochen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers, nunmehr gerichtet auf Zahlung von 2 437 680 DM, zurück-gewiesen und auf die Berufung der Beklagten die Klage in vollem Umfang abgewiesen. Hit der Revision verfolgt der Kläger den im Berufungsrechtszug gestellten Antrag weiter. Die Beklagten beantragen, die Revision zurückzuweisen. EntscheidungsgrUnde 1. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Beklagte zu 1 der Bank die uneingeschränkte Wirksamkeit des mit der GmbH begründeten Mietver- hältnisses, also lediglich den Bestand des Vertrags, zugesichert habe. Dagegen habe der Kaufvertrag weder Zusicherungen hinsichtlich der Bonität der Mieter, noch Zusicherungen dahin enthalten, daß die mit der A^^^ GmbH vereinbarte günstige Miete auch über das Jahr 1998 hinaus erzielbar sein würde. Allenfalls sei durch die Zusicherung des Bestandes der Mietverträge hinsichtlich des Caffehaus-betriebs eine bestimmte Ertragsfähigkeit bis zu dem Jahr 1998 ; zugesichert worden. Dem könne nicht entgegengehalten werden, daß ein bestimmter Ertragswert des Grundstücks als Eigenschaft zugesichert sei und das Grundstück trotz der Verpflichtungserklärung der GmbH einen wesentlich geringeren Ertragswert als den zugesicherten gehabt habe, weil es sich bei der Miete für die Caffehausflächen um eine nicht erzielbare "Mondmiete" gehandelt habe. Der Bank habe sonach im Zeitpunkt der Zession kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zugestandent weil sie vor Abschluß des Kaufvertrags mit dem Kläger so gestellt worden sei, wie sie stunde, wenn der Mietvertrag mit der A^f^ GmbH wirksam wäre, also die zugesicherte Eigenschaft vorhanden wäret Zum einen durch die Zahlung des mit dieser Mieterin vereinbarten Mietzinses während der Nutzung der A^Bank, zu dem andern durch die Verpflichtungserklärung der A^p^p GmbH im Schreiben vom 15. März 1976, ein abstraktes und unwiderruflich abgegebenes Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis (§§ 780, 781 BGB). 2. Die Revision rügt vornehmlich, daß das Berufungsgericht den klägerischen Sachvortrag nicht unter dem Gesichtspunkt der arglistigen Vorspiegelung der Ertragsfähigkeit des KaufgrundstUcks geprüft habe, die dem im Kaufvertrag genannten, aber nicht zutreffenden Mietertrag entspreche und der gegenüber die wirkliche Ertragsfähigkeit ebensoviel zurückbleibe, als der von der tatsächlichen Mieterin bezahlte und marktübliche Mietzins gegenüber dem im Vertrag genannten Mietertrag geringer sei. Dieser hierdurch der Erstkäuferin zugefügte Schaden sei durch die Verpflichtungserklärung der GmbH vom 15. März 1975 nicht ausgeglichen. Diese Rüge ist, was den vom Berufungsgericht angenommenen Ausgleich des eingetretenen Schadens durch die genannte, vom Berufungsgericht als abstraktes Schuldanerkenntnis oder -versprechen ausgelegte Verpflichtungserklärung als solche anbelangt, begründet. Zur Beantwortung der Frage, ob die Erstkäuferin durch Zahlung des mit der GmbH vereinbarten monatlichen Mietzinses vom November 1975 bis Mai 1976 und durch die Erklärung der A^|^ GmbH vom 15. März 1976 so gestellt worden ist, wie-sie stünde, wenn das Kauf-grundstück die zugesicherte oder vorgespiegelte Eigenschaft gehabt hätte, ist diese Eigenschaft, die dem Kauf-grundstUck zur Zeit des Kaufes und auch noch im Zeitpunkt des Gefahrübergangs fehlte, näher zu bestimmen. Als Sach-eigenschaft eines Grundstücks kommt der Mietertrag, hier als zugesicherter oder als arglistig vorgespiegelter, in Betracht, wie er in Anlage 3 zu § 5 des Kaufvertrags zwischen der Beklagten zu 1 und der Bank als wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags mit der ausdrücklichen Versicherung seiner Vollständigkeit und seiner im wesentlichen ordnungsgemäßen Erfüllung wiedergegeben ist (Senatsurteil vom 8. Februar 1980 - V ZR 174/78 NJW I960, 1456 = WM 1980, 673 m.w.N.). Der Mietertrag ist aber nicht allein als obligatorischer Anspruch gegen den Mieter bedeutsam. Ein vertraglich vereinbarter Mietzins bildet sich in der Regel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten als Marktpreis (BGH aaO). Der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus dem Hausgrundstück gezogene Nutzen gilt daher nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks (RG JW 1903 Beilage 13 S. 113 Nr. 249) Dies 1st auch der Grund dafür, daß die tatsächlichen Mieterträge - hier auch die bisherige ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrags seitens der Mieter - in Grundstückskaufver-trägen auf geführt werden. Gibt der Mietertrag aber als 10 - Sacheigenschaft des Grundstücks nach der Verkehrsanschauung über den Bestand eines bestimmten Mietvertrages hinaus auch Aufschluß über die Ertragsfähigkeit und damit Über eine für die Bewertung eines Grundstücks üblicherweise verwendete Größe,' dann war die Erstkäuferin durch das vom Berufungsgericht festgestellte abstrakte Schuldanerkenntnis oder -versprechen nicht so gestellt, wie sie durch den Erwerb des Kaufgrundstücks dann gestanden hätte, wenn der zugesicherte Mietertrag der marktübliche gewesen wäre. Eine solche Erklärung vermochte allenfalls dem kraft Mietvertrags nicht vorhandenen Mietzinsanspruch gegen die im Kaufvertrag benannte Mieterin gleichzukommen. Sie konnte aber nicht den in den Augen eines Käufers mit dem benannten Mietertrag verbundenen Wert des Grundstücks hersteilen. Der der Erstkäuferin entstandene Schaden beinißt sich nach der Differenz der Grundstückswerte, wie sie sich unter Zugrundelegung einerseits des zugesicherten und andererseits des tatsächlichen Ertrages nach den Regeln der Wertschätzung von Grundstücken ergeben. Entgegen der Meinung der Revisionserwiderung (unter II 2 b) ist dem Kläger nicht verwehrt, den abgetretenen Anspruch auf Ersatz dieses Schadens geltend zu machen, wenn er die Verpflichtungserklärung der A^^^ GmbH vom 15. März 1975 über die Erstkäuferin veranlaßt haben sollte. Daraus ergibt sich allenfalls, daß er sich die von der A^flp GmbH aufgrund dieser Verpflichtungserklärung erbrachten oder in Zukunft noch zu erbringenden Leistungen auf den abgetretenen Schadensersatzanspruch anrechnen lassen muß. Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. 11 Der Wortlaut des § 5 des Kaufvertrags in Verbindung mit der als wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags be-zeichneten Anlage 3 läßt keinen Zweifel aufkommen, daß die dort aufgenommenen Angaben Uber den Mietertrag eine vertragsmäßige Zusicherung enthalten. Inwieweit die Käuferin im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aufgrund der von den Beklagten vorgetragenen und unter Beweis gestellten besonderen Umstände andere Vorstellungen Uber den Wert des KaufgrundstUcks hegte als die nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbundenen, wird das Berufungsgericht aufgrund der durchgeführten und, soweit notwendig, ergänzenden Beweisaufnahme zu entscheiden haben. Das gleiche gilt für die Behauptung der Beklagten, die Erstkäuferin habe im Zusammenhang mit der Entgegennahme der Erklärung der A^^B CfenbH vom 15. März 1975 auf ihren Schadensersatzanspruch insoweit verzichtet, als er sich aus der Minderung des aus dem Ertragswert abgeleiteten Grundstückswert£ ergibt. Soweit die Revision zusätzlich auf die arglistige Vorspiegelung einer aus dem Mietertrag abgeleiteten Ertragsfähigkeit und damit eines entsprechenden Werts des KaufgrundstUcks im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abstellt, wird dieser Vortrag im Zusammenhang mit dem erwähnten Vortrag der Beklagten zu den außergewöhnlichen Vorstellungen der Erstkäuferin Uber den anhand des Mietertrags gewonnenen Aufschluß Uber die Ertragsfähigkeit des Grundstücks zu würdigen sein. Im Ergebnis ist der Klaganspruch der Höhe nach unabhängig davon, ob der Mietertrag mit der oben dargelegten Bedeutung vertraglich zugesichert oder ob die mit seinen Angaben verbundene Ertragsfähigkeit unter Berücksichtigung weiterer Umstände arglistig vorgespiegelt worden ist. Im übrigen ist zu den 12 - Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches wegen arglistiger Vorspiegelung einer Eigenschaft zu bemerken: Der Nachweis dafür, daß die Täuschung für den Kaufentschluß des Käufers ursächlich war, ist nicht von diesem zu führen; es wäre vielmehr' Sache des beklagten Verkäufers, den Beweis dafür zu führen, daß die vorgespiegelte Eigenschaft für den KaufentSchluß des Käufers ohne jede Bedeutung gewesen sei (BGH Betrieb 1969, 2082). 3. Das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Im Hinblick darauf, daß die Bank das Grundstück im März 1973 um 10 Millionen DM an den Kläger weiterveräußert hat, führt das Berufungsgericht aus: Die Bank wäre nur dann durch das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft geschädigt gewesen, wenn sie ohne die hinsichtlich des Mietvertrages mit der GmbH bestehenden Unsicherheiten einen noch höheren Kaufpreis als den von 10 Millionen DM erzielt hätte; nur dann hätte sich nämlich das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft zu ihrem Nachteil ausgewirkt. Sie habe aber im Hinblick auf die Erklärung der AGmbH vom 13. März 1976 den Kaufpreis erzielt, den sie erzielt hätte, wenn der Mietvertrag vom 13. Oktober 1973 nicht suspendiert gewesen wäre und damit die Kaufsache von Anfang an alle zugesicherten Eigenschaften gehabt hätte. Auch dieser Würdigung kann nicht beigetreten werden, weil das Berufungsgericht nicht die zutreffende Sacheigen-schaft zugrundegelegt hat. Der Anspruch der Käuferin nach § 463 BGB ist auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages gerichtet. Die A^m^p Bank war so zu stellen, wie sie gestanden hätte, wenn das Kaufgrund- stück im Zeitpunkt der Vertragserfüllung den Wert gehabt hätte, wie er sich - unter Berücksichtigung aller anderen wertbildenden Faktoren - bei Zugrundelegung eines der Marktlage entsprechenden Mietertrags in Höhe des im Kaufvertrag angegebenen Mietzinses, vorbehaltlich der oben nach dem Sachund Streitstand noch als tatrichterlich klärungsbedürftig dargelegten Umstände, ergibt. Gelingt es dem Käufer in einem späteren Zeitpunkt, das KaufObjekt zu einem entsprechenden oder höheren Preis weiterzuver-äuflem, so ist dieser Mehrerlös, wenn er auch im ursächlichen Zusammenhang mit dem den Ersatzanspruch begründenden Kaufvertrag steht, in der Regel nicht als Ausgleich auf den vertraglichen Schadensersatzanspruch anzurechnen. Der Ersatzanspruch beschränkt sich nicht darauf, daß der Käufer durch die Nichterfüllung im Ergebnis keinen Verlust erleidetj er ist vielmehr auf das positive Interesse gerichtet. Dies hat der Senat schon im Urteil vom 16. Dezember 1964 - V ZR 170/62 * WM 1965, 272, 273 unter Hinweis auf RG JW 1913, 370 für den Fall ausgesprochen, daß es dem Käufer in späterer Zeit gelungen ist, höhere Mieteinnahmen mit den Mietern zu vereinbaren (vgl. auch RG LZ 1929, 396; Recht 1914 Nr. 2423; Staudinger/Honsell, BGB 12. Aufl. § 463 Rdn. 49). Ob die Bank hier den mit dem Kläger vereinbarten Kaufpreis von « 10 Millionen OM im Hinblick auf die - nach dem Vortrag der Beklagten vom Kläger veranlaßte - Erklärung der im Kaufvertrag benannten Mieterin, der A^i^P GmbH, vom 15. März 1976 erlangt hat, ist entgegen der Meinung des Berufungsgerichts schon deshalb unerheblich, weil diese - Erklärung die Bank nicht so gestellt hat, wie sie stünde, wenn das Kaufgrundstück den durch den Mietertrag ausgewiesenen Wert gehabt hätte. Demgegenüber ist eher anzunehmen, daß der Wert des dem Kläger unter Nr. VI (3) des Kaufvertrags vom 16./19. März 1976 abgetretenen Schadensersatzanspruchs gegen die Beklagte zu 1 im Kaufpreis von 10 Millionen DM berücksichtigt worden ist. Die Frage, ob ein mit dem Schadensereignis in ursächlichem Zusammenhang stehender Vorteil durch späteren Weiterverkauf auf den Schaden angerechnet werden kann (vgl, zu dem Vorteilsausgleich allgemein Senatsurteil vom 16. Mai 1980 - V ZR 91/79 -, zu dem Abdruck in der EntScheidung sSammlung des Bundesgerichtshofes vorgesehen), hängt vornehmlich davon ab, ob der Geschädigte entsprechend dem in § 254 BGB zu dem Ausdruck kommenden Gedanken verpflichtet ist, sich im Rahmen seiner persönlichen oder geschäftlichen Verhältnisse mit zu demutbarem Arbeitsaufwand und bei zu demutbarem Risiko um Vorteile zu bemühen (vgl. RGZ 80, 155; Hermann Lange, JuS 1978, 649, 653 unter VI). Der Erlös, den die Bank durch den Weiterver- kauf des Kaufobjekts an den Kläger erlangt hat, wird danach nicht als Ausgleich erfaßt. Vom Zeitpunkt der Übertragung des Grundstücks fielen die mit der weiteren Verwendung des Kaufobjekts verbundenen Vor- und Nachteile gleichermaßen in den Risikobereich der Käuferin. Sie sind ihrer Vermögenssphäre zuzuordnen und können nicht als Ausgleich des von der Beklagten zu 1 zu verantwortenden und wieder gutzu demachenden Schadens dienen. b. Die Sache ist zur Feststellung der danach entscheidungserheblichen Tatsachen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Ihm war auch die Entscheidung Uber die Kosten des Revisionsverfahrens, da vom Ausgang des Rechtsstreits abhängig, zu übertragen. Hill Vogt Offterdinger Räfle Hagen
