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BGH · V ZR 46/62

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZR 46/62

In notarieller Urkunde vom 7* März 1959 verkaufte der Kläger, der'die Geschäfte der Grundstücksgemeinschaft führte, die streitige^ Grundstücke für 1.40 000 BM an den Fabrikanten JBSBuh^ ließ sie an diesen auf.Nach dem Vertrag handelte der Kläger dabei Mit Ausnahme der Beklagten genehmigten in den Monaten März und April 1959 alle Beteiligten die in ihrem Namen von dem Kläger in der Urkunde vom 7. Mai 1959 teilte der Notar der Beklagten mit, daß der Vertrag von allen Miteigentümern außer der Beklagten und von der Wohnsiedlungsbehörde genehmigt worden sei, und bat die Beklagte um Genehmigung. März 1959 und teilte mit, daß sie beabsichtige, ihr Vorkaufsrecht aus der Urkunde vom 8. Juni 1951 ließ die Beklagte u.a» dem Notar , dem Kläger und dem Kaufmann eine Erklärung dahin zustellen, daß sie den "obligatorischen Kaufvertrag11 vom 7o März 1959» aber nicht die Erklärungen 11 außerhalb der obligatorischen Verpflichtungserklärungen" genehmige, daß sie ihr Vorkaufsrecht schön durch die Schreiben an die Miteigentümer vom 16. Mai 1905 beteiligten Sohnes Hugo nämlich der Witwe Hermine und der Töchter Anneliese -B^^ und Gerda J^|9, anwesend und einverstanden gewesen sei - nur der Einfachheit halber habe man nicht diesen, sondern den Kläger auch insoweit auf geführt habe übrigens schon bei Vertrags ab öchluß eine Mehrheit von 4/7 bestanden (2/7 des Klägers, 1/7 der Erbengemeinschaft und 1/7 des Stammes Hugo |fli Mit einem Vorkaufsrecht habe der Klageanspruch nichts zu tun. Sie wolle die Grundstücke auch nicht für sich, sondern für den Kaufmann Herbst haben, der hinter ihr stehe, die Prozeßkosten trage und der Beklagten für deren Verhalten Vorteile zukommen lasse. Zur Begründung hat es u.a. ausgeführt: In dem Kaufvertrag vom 7* März 1959 und den Zustimmungen liege ein Mehrheitsbeschluß nach Nr. 3 der Vereinbarung in dem Vertrag vom 8. In der Berufungsinstanz hat die Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts die Klage insoweit-abzuweisen, als die von dem Kläger begehrte Genehmigung des Vertrags vom 7. In der Sache selbst ist das Berufungsgericht zunächst der Auffassung, daß der mit der Klage geltend gemachte Zustimmungsanspruch, soweit das Urteil des Landgerichts angefochten und der Anspruch noch Gegenstand des Berufungsrechtszuges sei (also hinsichtlich der auf die Übereignung abzielenden Erklärungen in der Urkunde vom 7. Die Genehmigung der Beklagten sei auch nicht deshalb unwirksam, weil sie auf den schuldrechtlichen Teil des Vertrags beschränkt sei. Nach den Vorschriften über das Recht der Gemeinschaft sei die Beklagte daher verpflichtet, bei der Erfüllung des genehmigten Vertrags mitzuwirken. Im übrigen sei auch ohne die Zustimmung der Beklagten zu dem Vertrag (richtig: zu dem schuldrechtlichen Teil des Vertrags) der Anspruch auf Mitwirkung und Genehmigung begründet. Ob und unter weichen Voraussetzungen auch ein Verkauf durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden könne, könne dahingestellt bleiben, da sich hier eine solche Möglichkeit aus dem Vertrag vom 8. Einer Entscheidung dieser Frage bedürfe es nicht, weil die Beklagte.auf jeden Fall das Verfahren, das auch bei den früheren Grundstüeksveräuße-rungen angewendet worden sei, dadurch genehmigt habe, daß sie nach Kenntnis der Maßnahmen zunächst nicht etwa widersprochen und eine erneute Erörterung verlangt, sondern das Ergebnis hingenommen und zur Grundlage dafür gemacht habe, Wie sich dieser bei den Verhandlungen mit dem Kläger in der Zeit des Vertragsabschlusses verhalten habe, sei streitig, brauche aber nicht aufgeklärt zu werden, weil feststehe, daß (entgegen der Behauptung der Beklagten) kein Vorkaufsrecht habe., da dieses nach § 313 BGB nur durch einen öffentlich beurkundeten Vertrag hätte begründet werden können, ein solcher aber nicht vorhanden sei. Aus diesen Ausführungen ergibt sich, daß das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, die Beklagte sei im Sinne der Klage zu einer Genehmigung des Vertrags vom 7. Sie bedarf hier aber keiner Entscheidung, weil nach den Peststellungen des Berufungsgerichts die Parteien des Kaufvertrags vom 7* März 1939 diesen auch ohne das dingliche Erfüllungsgeschäft abgeschlossen hätten und deshalb der in der Urkunde vom 7. Denn nach der Rechtsprechung des Reichsgerichts, von der ahzuweichen der Senat keinen Anlaß hat, ist § 139 BGB seinem Sinne nach auch auf Geschäfte zu beziehen, deren Wirksamkeit, wie hier nach § 177 Aba. 1 BGB, von einer Genehmigung abhängt und die beim Fehlen der Genehmigung zu dem Teil unwirksam sind (RGZ 146, 366,. Die von dem Berufungsgericht aus der Wirksamkeit des schuldrechtlichen Kaufvertrags gezogene Schlußfolgerung, die Beklagte sei nach den Vorschriften über die Gemeinschaft verpflichtet, bei der Erfüllung dieses Vertrags, also bei der Auflassung, mitzuwirken, begeg net keinen rechtlichen Bedenken (§ 745 BGB). Denn sie stellt, wie noch zu erörtern ist, lediglich darauf ab, daß von ihr die Auflassung deshalb nach Treu und Glauben nicht verlangt werden könne, weil sie auf Grund der Ausübung ihres Vorkaufsrechts alsbald wieder rückgängig zu machen sei. Hält aber die Hauptbegründung des Berufungsgerichts, die von der Revision auch nicht angegriffen wird, der rechtlichen Nachprüfung stand, so kommt es auf die Hilfsbegründung, die Beklagte sei auch auf Grund des durch die Zustimmung aller übrigen Beteiligten zustandegekommenen Mehrheitsbeschlusses zur Genehmigung des Vertrags vom 7. sie könne nach Treu und Glauben nicht auf eine Auflassung in Anspruch genommen werden , weil diese auf Grund der Ausübung ihres Vorkaufsrechts alsbald wieder rückgängig zu machen sei, =hat das Berufungsgericht ebenfalls in einer Haupt- und in einer Hilfsbegründung nicht als durchgreifend angesehen. die Entscheidung heim Verkauf ebenso wie bei der Verwaltung und Nutzung der Mehrheit der jeweiligen Anteilseigner überlassen wollen, wobei sie davon ausgegangen seien, daß es sich insoweit zunächst um Familienangehörige handle und durch das Vorkaufsrecht an den Anteilen dafür gesorgt sei, daß nach Möglichkeit nur vertrauenswürdige Beteiligte ein-rückten, wenn sich der Kreis überhaupt außerhalb der Erbgänge änderte 5 die Mehrheit habe daher auch zu dem ungehinderten Verkauf von Grundstücken berechtigt sein sollen. Daß diese Vertragsauslegung des Berufungsgerichts dahin zu verstehen ist, daß die Vertragschließenden ein Vorkaufsrecht für den Fall, daß ein Grundstück im ganzen veräußert werde, nicht gewollt hätten, wird auch von der Revision eingeräumt. Es führt insoweit aus: Es handle sich hier um eine Frage, die im Jahre 1905 sicherlieh im Sinne des Klägers (also dahin, daß der Verkauf eines ganzen Grundstückes das für die Anteile bestellte Vorkaufsrecht nicht auslöse) entschieden worden wäre. einmal die Rechtslage beurteilt habe, sei demgegenüber nicht entscheidend und auch ohne wesentlichen Indizienwert, da der Kläger nicht zu den Vertragschließenden gehöre und der Vertrag vom 8. Hierbei wird jedoch von ihr Übersehen, daß das Berufungsgericht bei seiner hier in Frage stehenden Auslegung des Vertrags vom 8. Mai 1905 nicht auf einen konkreten Mehrheitsbeschluß, sondern auf die in dem Vertrag vorgesehene Möglichkeit eines Mehrheitsbeschlusses abgestellt und daraus gefolgert hat, daß sich die Beteiligten einem solchen bei einem Verkauf von ganzen Grundstücken zu fügen und deshalb in diesem Fall kein Vorkaufsrecht hätten. Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht habe mit Recht in dem Verkauf der ganzen Sache den Verkauf der Anteile gesehen mit der Folge, daß auch das Vorkaufsrecht an den Anteilen ausgeiöst werde, wird sie dem Gedankengang des Berufungsgerichts nicht gerecht. Dieses hat zwar aus den von ihm zitierten Belegen aus Rechtsprechung und Schrifttum entnommen, daß in der Regel in der Verfügung über Sachen, die in Bruchteilseigentum stehen, auch eine Verfügung Uber die einzelnen Anteile gesehen werde. Mai 1905 zu dem Ergebnis gekommen, daß die Parteien des Vertrags dies hinsichtlich des vereinbarten Vorkaufsrechts an den Anteilen nicht gewollt hätten. ten Rechtsnachfolger und Rechtsverpflichteten die maßgebliche Auskunft erteilt, bei der Auslegung von Grundbucheintragungen auf ihren Wortlaut'und Sinn abgestellt werden muß, wie er sich aus dem Grundbuch selbst und aus der etwa in Bezug genommenen Eintrisigungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende ^Bedeutung des Eingetragenen ergibt (Urteil des Senats vom 10. Hai 1961, V 2R 34/60, LM § 1018 BGB Hr. 3 mit weiteren Hachweisen) und daß das Revisionsgericht Grundbucheintragungen sowie die darin in Bezug genommenen Eintrsgungsbewiligungen selbständig würdigen und auslegen kann (Urteil des Senats vom 23. Dieses hät bei seiner Auslegung mit Recht nicht nur die Hr. 1 der • hier in frage : stehenden Vereinbarung in dem Vertrag vom 8. die Benutzung der Grundstücke regeln und damit ein einheitliches ganzes bilden, kann aus der Reihenfolge der Erklärungen in der Urkunde vom 8, Mai 1905 nicht entnommen werden, daß die in der Urkunde nach der Eintragungsbewilligung stehenden Erklärungen zur Ermittlung des Umfangs des Vorkaufsrechts nicht mit heranzuziehen sind. Mai 1905 in der Grundbucheintragung ist alles das zu dem Gegenstand der Eintragung gemacht worden, was nach einer dem § 133 BGB entsprechenden Auslegung zu dem Inhalt des Vorkaufsrechts gemacht werden sollte (Urteile das Senats vom 22. Bei dieser -Sachlage kommt es auf die Hilfserwägungi’des Berufungsgerichts, die Beklagte müsse sich als Gesamtrechtsnachfolgerin einer Vertragschließenden an deren Verbindlichkeiten und Beschränkungen festhalten lassen, und damit darauf, ob sie in dieser Eigenschaft uneingeschränkt in die von ihrer Rechtsvorgängerin geschaffene Rechtslage eingetreten ist (vgl. Ein Erfahrungssatz dahin, daß Miteigentümer, die sich wechselseitig Vorkaufsrechte an ihren Anteilen einräumen, diese Rechte nicht für den Ball der Veräußerung des ganzen Grundstücks ausschließen wollen, ist nicht anzuerkennen. Auf dieser Linie liegt auch der nicht bestrittene Vortrag des Klägers, man habe mit Einverständnis aller Beteiligten sich um den Verkauf der Grundstücke bemühtund seit dem Jahre 1957 etwa 30 bis 50 Anzeigen aufgegeben (BU S. Die Revision wendet sich sodann gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, bs sei nicht entscheidend und auch ohne erheblichen Indizienwert, wie der Kläger früher die Rechtslage beurteilt habe, da er'nicht zu den Vertragschließenden gehöre und der Vertrag vom 8. Sie rügt, das Berufungsgericht habe dabei übersehen, daß der Kläger auch noch 11 Jahre nach der Wiederauffindung des Vertrags, nämlich in seinem Rundschreiben an alle Beteiligten vöm 4-. Juli 1958, anerkannt habe, daß das Vorkaufsrecht auch bei dem Verkauf eines ganzen Grundstücks gegeben sei. Da der Kläger, wie das Berufungsgericht zutreffend feststellt, nicht zu den Vertragschließenden des Jahres 1905 gehört, ist seine hier in frage stehende gegenteilige Ansicht, da sie nur eine solche rechtlicher Art ist, auch dann unerheblich, wenn er sie noch im Jahre 1958 vertreten haben sollte. Schließlich ist auch der Vorwurf der Revision unbegründet, es sei nicht berücksichtigt worden, daß der Grundbesitz ererbtes familiengut sei, und daß die Beteiligten von Anfang an mit ddr Verteilung der einzelnen Grundstücke unter sich gerechnet hätten. trag des Klägers, sie wolle die streitigen Grundstücke nicht für sich, sondern für den Kaufmann haben, dahin bestätigt, sie fühle sich gegenüber gebunden, weil der Kläger dessen Rechte bewußt übergangen habe, und damit zu dem Ausdruck gebracht, daß sie letzten Endes auch die streitigen Grundstücke nicht selbst erwerben will. Mai 1905, soweit auf ihn in der Grundbucheintragung Bezug genommen ist, abzuweichen, dann kommt es auch hier auf die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe ihr Vorkaufsrecht auch nicht wirksam ausgeübt, nicht mehr an.

Zitierte Normen: § 745 BGB
GrundstückBGBvertragenBeteiligteMärzMehrheitsbeschlußVorkaufsrechtKläger

Volltext der Entscheidung

V ZR 46/62
Verkündet am 3. Juni 1964	2171	003
Symalla, Justizhauptsekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle des Bundesgerichtshofs
 Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
 Beklagten, Widerklägerin, Berufungsund Revisionsklägerin,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br.
gegen
 Kläger, Widerbeklagten, Berufungsund Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br. .
Streitgehilfen: 1.
2.
3.
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 3. Juni 1964 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br. Augustin und der Bundesriphter Schuster, Br. Freitag, Br. Mattern und Offterdiriger für Recht erkannt:
Bie Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Busseldorf vom 17. Januar 1962 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Bas Urteil der 1. Ferienzivilkammer des Landgerichts in Wuppertal vom 4. Oktober i960 wird dahin ergänzt, daß die Beklagte auch die Kosten der Nebenintervention zu tragen hat.
Von Rechts wegen
 Tatbestand
Lie Witwe und Alleinerbin des am 6. Februar 1905 verstorbenen Fabrikanten Karl August	übertrug	in
 notarieller Urkunde vom 8* Mai 1905 (mit Ergänzung vom 12. Oktober 1906) die Nachlaßgrundstttcke ihren 7 pflichtteilsberechtigten Kindern zu Je 1/7* Die Grundstücke sind bis auf die streitigen Grundstücke H^H^Hr. 137 a, 137 b, 139 und 143 inzwischen veräußert worden. In dem Vertrag haben die Kinder vereinbart;
^1. Wenn einer der Beteiligten das ihm zustehende Siebentel oder den ihm etwa zustehenden höheren Anteil an Grundstücken, die die Kinder oben erworben haben, veräußert, so steht den Miteigentümern oder deren Rechtsnachfolgern das Vorkaufsrecht, v/elches für alle zukünftigen Verkaufsfälle gelten soll, zu. Die sämtlichen Beteiligten ... bewilligen und beantragen die Eintragung des Vorkaufsrechtes im Grundbuche bei den erwähnten Grundstücken.
2. Bezüglich der Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen erwähnten Grundbesitzes soll Mehrheitsbeschluß gelten. Einer der Beteiligten soll gewählt werden zur Entgegennahme der Abstimmungen. Keiner der Miteigentümer hat in den ersten zehn Jahren das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Es wird die Eintragung dieser Vereinbarung in das Grundbuch bewilligt.
3* Falls die Mehrheit der Beteiligten einem beabsichtigten Verkauf eines oder mehrerer der gemeinschaft liehen Grundstücke zustimmt, sind die übrigen ein jeder bei Vermeidung einer ah die EUstimmenden zu zahlenden Vertragsstrafe von fünftausend Mark verpflichtet, sich dem Mehrheitsbeschluß zu fügen.*"
Bas Vorkaufsrecht ist im Grundbuch unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung eingetragen worden.
Am 7* März 1959 waren als Miteigentümer der streitigen Grundstücke u.a. eingetragen:
~ 3 -
1. der Kläger zu 2/7,
2. der Kläger und der Techniker Friedhelm W< als Testamentserben der Witwe Paula geb, eBHHB in ungeteilter Erbengemeinschaft zu 1/7,
3. die Beklagte und ihre Schw geb. fBB^ uwü Erika S
rtern Martha Seht
 geb • PBB als gesetzliche Erben ihrer Mutter, der Witwe Martha pBB &eb. BBÜBB in ungeteilter Erbengemeinschaft zu l/r
Später, nämlich in notarieller Urkunde vom t. September 1959, haben die Schwestern der Beklagten auf diese ihre Erbteile am Nachlaß ihrer. Mutter übertragen*
In notarieller Urkunde vom 7* März 1959 verkaufte der Kläger, der'die Geschäfte der Grundstücksgemeinschaft führte, die streitige^ Grundstücke für 1.40 000 BM an den Fabrikanten JBSBuh^ ließ sie an diesen auf. Nach dem Vertrag handelte der Kläger dabei
1.	im eigenen. Barnen,
2.	als Testamentsvollstrecker für de^Nachlaß der Witwe Paula BBBHB geb. EBBBB*
3* im übrigen als Vertreter ohne Vertretungsmacht.
y7-	....	.
Aus dem Vertrag ist noch folgendes von Bedeutung:
1. Der Kaufpreis sollte fällig werden, sobald u. a. "dieser Vertrag wirksam geworden ist, nämlich mit Eingang der zu ihm'erforderlichen Genehmigung nach dem Wohneied-lungsgesetz und der Beitrittserklärungen der vollmachtlos vertretenen Verkäufer".-
2. "Die erforderliche behördliche Genehmigung und die Beitrittserklärungen vertretener Personen bleiben Vorbehalten und sollen mit ihrem Eingang bei dem Notar unmittelbar wirksam werden.
 
Der Notar wird beauftragt, alle Genehmigungen sowie alle zu dem Vertragsvollzug erforderlichen Erklärungen ein-zuholen.11
3. Der Käufer übernahm das Risiko der Ansprüche des Kaufmanns	der	auf einem Teil der Grundstücke eine
 Tankstelle betreibt, und verpflichtete sich, die Verkäufer von diesen Ansprüchen freizüsteilen*
Mit Ausnahme der Beklagten genehmigten in den Monaten März und April 1959 alle Beteiligten die in ihrem Namen von dem Kläger in der Urkunde vom 7. März 1959 abgegebenen. Erklärungen. Auch die Wohnsiedlungsbehörde erteilte die Genehmigung.
Mit Schreiben vom 6. Mai 1959 teilte der Notar der Beklagten mit, daß der Vertrag von allen Miteigentümern außer der Beklagten und von der Wohnsiedlungsbehörde genehmigt worden sei, und bat die Beklagte um Genehmigung. Er vertrat dabei die Ansicht, daß die Vereinbarung über das Vorkaufsrecht in dem Vertrag vom 8. Mai 1905 auf den Kaufvertrag vom 7. März 1959 keine Anwendung finde, da sie nur dann ein Vorkaufsrecht versehe, wenn einzelne Miteigentumsanteile verkauft würden.
Noch vor dem Empfang dieses Schreibens bestätigte die Beklagte mit Schreiben an den Notar vom 7. Mai 1959 den am 18. März 1959 erfolgten Empfang einer beglaubigten Ablichtung des Vertrags vom 7. März 1959 und teilte mit, daß sie beabsichtige, ihr Vorkaufsrecht aus der Urkunde vom 8. Mai 1905 auszuüben.
Mit Schreiben vom 16. Mai 1959 erklärte die Beklagte den Miteigentümern, daß sie das ihr zustehende 11 gesetzliche
 
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und vertragliche Vorkaufsrecht11 ausübe und somit als Vorkauf sberechtigte in den Kaufvertrag vom 7. März 1959 eintrete.
Am 6. und 7. Juni 1951 ließ die Beklagte u.a» dem Notar , dem Kläger und dem Kaufmann	eine	Erklärung	dahin
 zustellen, daß sie den "obligatorischen Kaufvertrag11 vom 7o März 1959» aber nicht die Erklärungen 11 außerhalb der obligatorischen Verpflichtungserklärungen" genehmige, daß sie ihr Vorkaufsrecht schön durch die Schreiben an die Miteigentümer vom 16. Mai 1959 äusgeübt habe und daß sie vorsorglich nochmals erkläre, daß sie ihr Vorkaufsrecht ausübe und als Berechtigte in den Kaufvertrag eintrete.
Der Kläger hat vorgetragen: Dem Verkauf der Grundstücke an den Kaufmann	liege	ein Mehrheitsbeschluß der Mit-
eigentümer zugrunde, für den keine Eormvorschriften vorgesehen seien. Br sei durch die Zustimmungen der Beteiligten zustandegekommen. Da bei dem Abschluß des Kaufvertrags vom 7. März 1959 der Ehemann Willi B^p als Bevollmächtigter der Erben des andern Vertrag vom 8. Mai 1905 beteiligten Sohnes Hugo	nämlich	der	Witwe Hermine
 und der Töchter Anneliese -B^^ und Gerda J^|9, anwesend und einverstanden gewesen sei - nur der Einfachheit halber habe man nicht diesen, sondern den Kläger auch insoweit auf geführt	habe übrigens schon bei Vertrags ab öchluß
 eine Mehrheit von 4/7 bestanden (2/7 des Klägers, 1/7 der Erbengemeinschaft	und	1/7	des	Stammes Hugo |fli
 Mit einem Vorkaufsrecht habe der Klageanspruch
 nichts zu tun. Bin solches bestehe auch nicht» da es nach dem Vertrag vom 8. Mai 1905 nur für den Verkauf von Miteigentumsanteilen gelte, während hier die ganzen Grundstücke verkauft worden seien. Da die Beklagte dem Vertrag nicht zugestimmt habe, liege ferner kein wirksamer Kaufvertrag
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vor, wie ihn das Vorkaufsrecht voraussetze. Nach ihrem bisherigen Verhalten verstoße die Beklagte mit ihrer Berufung auf ein solches weiter gegen Treu und Glauben. Sie wolle die Grundstücke auch nicht für sich, sondern für den Kaufmann Herbst haben, der hinter ihr stehe, die Prozeßkosten trage und der Beklagten für deren Verhalten Vorteile zukommen lasse.
Der Kläger hat beantragt,
 die Beklagte zu verurteilen, den am 7. März 1959 vor Notar Dr. Gustav	unter	der	Urkunden-
rolle Nr. 292/1959 geschlossenen Verkaufs- und Auflassungsvertrag zu genehmigen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat vorgetragens Es sei kein ordnungsmäßiger Mehrheitsbeschluß gefaßt worden. Ein etwa vorliegender Beschluß sei unwirksam, weil ihr das rechtliche Gehör nicht gewährt worden sei. Er könne auch ihre Sonderrechte, vor allem ihr im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht nicht beeinflussen. Dies stehe ihr auch bei dem Verkauf der Grundstücke aii den Fabrikanten d^JPP zu, weil er ein Verkauf der einzelnen Anteile sei. Sie habe das Vorkaufsrecht auch wirksam ausgeübt und einen entsprechenden Kaufpreisbetrag hinterlegt. Biesen habe sie zwar von dem Kaufmann	geliehen. Sonst
 habe sie aber keine Vorteile von ihm. Sie fühle sich gegenüber gebunden, weil der Kläger dessen Hechte bewußt übergangen habe.
Die Witwe Hermine Eund deren Töchter Anneliese B^p und Gerda	sind dem Kläger als Streithelfer beige-
troten.
 
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Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es u.a. ausgeführt: In dem Kaufvertrag vom 7* März 1959 und den Zustimmungen liege ein Mehrheitsbeschluß nach Nr. 3 der Vereinbarung in dem Vertrag vom 8. Mai 1905 und zugleich ein Verzicht auf rechtliches Gehör, da dieses niemand verlangt habe. Die Beklagte sei verpflichtet, den Kaufvertrag entsprechend dem Mehrheitsbeschluß zu genehmigen. Sie könne auch kein Vorkaufsrecht geltend machen, da dieses einen wirksamen Vertragsabschluß voraussetze. Dazu fehle aber die Genehmigung des Vertrags durch die Beklagte.
In der Berufungsinstanz hat die Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts die Klage insoweit-abzuweisen, als die von dem Kläger begehrte Genehmigung des Vertrags vom 7. März 1959 betrifft:
a)	die Auflassungserklärung,
b)	die’ Bewilligung und Beantragung der Eintragung des Eigentumswechsels in das -Grundbuch,
c)	die Eintragung einer Auf1assungsVormerkung zugunsten des Käufers,
d)	die Ermächtigung des Notars, die in der vorgenannten Urkunde enthaltenen Eintragungsanträge dem Grundbuchamt auch getrennt zur Erledigung einzureichen,
 widerklagend {mit der Begründung, der Kläger habe , immer betont, daß er für seine Anteile mit dem Fabrikanten	bindend	abgeschlossen	habe)
den Kläger zu verurteilen,an sie die für den Kläger eingetragenen 2/7-Anteile Zug um Zug gegen Zahlung von 40 000 DM zu übertragen.
Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen und die Widerklage abgewiesen.
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Mit ihrer Revision verfolgt die Beklagte ihre in der Berufungsinstanz gestellten Anträge weiter. Der Kläger beantragt Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
1.	Das Berufungsgericht hat die Klagebefugnis des Klägers ohne Rechtsirrtum schon mit der Begründung bejaht, die mit der Klage geltend gemachte Erfüllung des.jOnäch Ansicht des Klägers wirksam eingegangenen)Kaufvertrags vom 7. März 1959 gehöre zur ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne des
§ 745 BGB.. .
Von der Revision werden hiergegen auch keine Bedenken erhoben.
2.	In der Sache selbst ist das Berufungsgericht zunächst der Auffassung, daß der mit der Klage geltend gemachte Zustimmungsanspruch, soweit das Urteil des Landgerichts angefochten und der Anspruch noch Gegenstand des Berufungsrechtszuges sei (also hinsichtlich der auf die Übereignung abzielenden Erklärungen in der Urkunde vom 7. März 1959) begründet ist.
Es führt insoweit aus;
Der Vertrag vom 7* März 1959 sei wirksam zustandegekommen. Soweit der Kläger selbst beteiligt gewesen sei9 habe er keine Zustimmung gebraucht. Das gleiche gelte hach § 2205 BGB für den Abteil der Witwe Bau|ä	geh.	für
 den er Testamentsvollstrecker gewesen sei • Dabei sei es unerheblich, ob er jetzt noch (was die Beklagte verneint) Testamentsvollstrecker sei. Alle anderen Beteiligten einschließlich der Beklagten hätten.den Vertrag genehmigt. Die Genehmigung der Beklagten sei auch nicht deshalb unwirksam, weil sie auf den schuldrechtlichen Teil des Vertrags beschränkt sei. Bei der dem bürgerlichen Recht zu Grunde liegenden Trcn-
 
nung zwischen Verpflichtung und Verfügung sei ohnehin grundsätzlich davon auszugehen , daß Nichtigkeit oder sonstige Unwirksamkeit des Erfüllungsgeschäfts das Verpflichtungsgeschäft nicht berühre. Darüberhinaus sei auch tatsächlich anzunehmen, daß der Kaufvertrag auch ohne das dingliche Rechtsgeschäft abgeschlossen worden wäre. Nach den Vorschriften über das Recht der Gemeinschaft sei die Beklagte daher verpflichtet, bei der Erfüllung des genehmigten Vertrags mitzuwirken.
Im übrigen sei auch ohne die Zustimmung der Beklagten zu dem Vertrag (richtig: zu dem schuldrechtlichen Teil des Vertrags) der Anspruch auf Mitwirkung und Genehmigung begründet. Ein zulässiger Mehrheitsbeschluß verpflichte die Teilhaber, bei dessen Burchführung mitzuwirken, soweit das - etwa mit Rücksicht auf § 747 Satz 2 BGB - nötig sei. Ob und unter weichen Voraussetzungen auch ein Verkauf durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden könne, könne dahingestellt bleiben, da sich hier eine solche Möglichkeit aus dem Vertrag vom 8. Mai 1905 ergebe. Der Mehrheitsbeschluß sei formlos gültig und könne auch im schriftlichen Verfahren eingeholt werden. Er könne auch mit seiner Ausführung, der Zustimmung zu dem abgeschlossenen Vertrag verbunden werden. Es sei zweifelhaft , ob grundsätzlich und nach dem Sinn des Vertrags von 1905 ein Versagen des rechtlichen Gehörs den Beschluß unwirksam machen würde oder allenfalls Schadeiisersatzan-Sprüche auslösen und einen wichtigen Grund im Sinne .des § 749 Abs. 2 BGB bedeuten könnte. Einer Entscheidung dieser Frage bedürfe es nicht, weil die Beklagte.auf jeden Fall das Verfahren, das auch bei den früheren Grundstüeksveräuße-rungen angewendet worden sei, dadurch genehmigt habe, daß sie nach Kenntnis der Maßnahmen zunächst nicht etwa widersprochen und eine erneute Erörterung verlangt, sondern das Ergebnis hingenommen und zur Grundlage dafür gemacht habe,
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ein Vorkaufsrecht auszuüben. Der Mehrheitsbeschluß widerspreche auch nicht in einem solchen Maße den Interessen der Minderheit und den Anforderungen von Treu und Glauben, daß er deswegen unwirksam sein könnte. Bedenken könnten sich insoweit nur aus dem Verhältnis zu dem Kaufmann ergeben. Wie sich dieser bei den Verhandlungen mit dem Kläger in der Zeit des Vertragsabschlusses verhalten habe, sei streitig, brauche aber nicht aufgeklärt zu werden, weil feststehe, daß	(entgegen	der	Behauptung	der
 Beklagten) kein Vorkaufsrecht habe., da dieses nach § 313 BGB nur durch einen öffentlich beurkundeten Vertrag hätte begründet werden können, ein solcher aber nicht vorhanden sei.
Aus diesen Ausführungen ergibt sich, daß das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, die Beklagte sei im Sinne der Klage zu einer Genehmigung des Vertrags vom 7. März 1959 in vollem Umfang* also auch hinsichtlich des in ihm enthaltenen dinglichen Erfüllungsgeschäfts verpflichtet, im Wege diner Haupt- und einer Hilfsbegründung gekommen ist.
Schon die Haupt Begründung ist, jedenfalls im Ergebnis, frei von Rechtsirrtum. Die frage, ob das Verpflichtungsund das Erfüllüngsgeschäft, wenn Über beide eine einheitliche Urkunde errichtet wurde, voneinander unabhängig sind oder kraft mutmaßlichen Parteiwillens eine gegenseitige Abhängigkeit änzunehmen ist, ist zwar umstritten (vgl. Palandt,
 BGB 23. Aufl. § 139 Anm. 4; BGB RGRK 11. Aufjy f 139 Anro. 21, 22; Errnatn, BGB 3. Aufl. § 159 Anm* 10). Sie bedarf hier aber keiner Entscheidung, weil nach den Peststellungen des Berufungsgerichts die Parteien des Kaufvertrags vom 7* März 1939 diesen auch ohne das dingliche Erfüllungsgeschäft abgeschlossen hätten und deshalb der in der Urkunde vom 7. März 1959 enthaltene schuldrechtliche Kaufvertrag auch im letzteren Pall nach der ein einheitliches Rechtsgeschäft voraussetzenden
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Vorschrift des § 139 BGB (vgl. RGZ 93, 334» 338) von der Verweigerung der Genehmigung zu dem dinglichen Erfüllungsgeschäft nicht berührt wurde. Dem steht nicht entgegen, daß die Vorschrift des § 139 BGB ihrem Wortlaut nach nur solche Fälle betrifft, in denen ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig ist. Denn nach der Rechtsprechung des Reichsgerichts, von der ahzuweichen der Senat keinen Anlaß hat, ist § 139 BGB seinem Sinne nach auch auf Geschäfte zu beziehen, deren Wirksamkeit, wie hier nach § 177 Aba. 1 BGB, von einer Genehmigung abhängt und die beim Fehlen der Genehmigung zu dem Teil unwirksam sind (RGZ 146, 366,. 367 mit weiteren Nachweisen). Die von dem Berufungsgericht aus der Wirksamkeit des schuldrechtlichen Kaufvertrags gezogene Schlußfolgerung, die Beklagte sei nach den Vorschriften über die Gemeinschaft verpflichtet, bei der Erfüllung dieses Vertrags, also bei der Auflassung, mitzuwirken, begeg net keinen rechtlichen Bedenken (§ 745 BGB). Das wird von der Beklagten an sich auch nicht verkannt. Denn sie stellt, wie noch zu erörtern ist, lediglich darauf ab, daß von ihr die Auflassung deshalb nach Treu und Glauben nicht verlangt werden könne, weil sie auf Grund der Ausübung ihres Vorkaufsrechts alsbald wieder rückgängig zu machen sei.
Hält aber die Hauptbegründung des Berufungsgerichts, die von der Revision auch nicht angegriffen wird, der rechtlichen Nachprüfung stand, so kommt es auf die Hilfsbegründung, die Beklagte sei auch auf Grund des durch die Zustimmung aller übrigen Beteiligten zustandegekommenen Mehrheitsbeschlusses zur Genehmigung des Vertrags vom 7. März 1959 in vollem Ümfang verpflichtet, nicht mehr an.
Es bedarf deshalb keines Eingehens mehr auf die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision, mit denen in erster Linie geltend gemacht wird, der Mehrheitsbeschluß sei wegen Nichteinhaltung der Form des § 313 BGB unwirksam.
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3.	Den bereits erwähnten Einwand der Beklagten! sie könne nach Treu und Glauben nicht auf eine Auflassung in Anspruch genommen werden , weil diese auf Grund der Ausübung ihres Vorkaufsrechts alsbald wieder rückgängig zu machen sei, =hat das Berufungsgericht ebenfalls in einer Haupt- und in einer Hilfsbegründung nicht als durchgreifend angesehen. In der ersteren hat das Berufungsgericht ein Vorkaufsrecht der Beklagten verneint und in der letzteren dargetan, daß das Vorkaufsrecht jedenfalls nicht wirksam ausgeübt worden sei.
In seiner HauptbegrUndung ist das Berufungsgericht zunächst der Auffassung, bei dem eindeutigen Wortlaut der > in Drage stehenden Vereinbarung in dem Vertrag vom 8. Mai 1905 könne das dort vereinbarte Vorkaufsrecht an Anteilen nicht in ein Vorkaufsrecht an gesamten Grundstücken umgedeutet werden. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden und wird auch von der Revision nicht angegriffen.
Das Berufungsgericht bezieht sich sodann auf die in Rechtsprechung und Schrifttum vertretene Meinung, daß in der Verfügung über Sachen, die in Bruchteilsgemeihschaft stehen, auch eine Verfügung über die einzelnen Anteile zu sehen sei (BGH JOT 1961, 1352; RGZ 146, 363* RG « 1910,
473; BGB BGRK aaO § 1008 Anmi 5 hinsichtlich d&r Belastung; Palandt aaO § 747 Anm. 35 BGB BGRK aaO § 1008 Anm. 6 hinsichtlich derVeräußerung) und folgert hieraus, daß grundsätzlich auch die Veräußerung und damit auch sinngemäß der Verkauf der ganzen Sache das an den Anteilen bestellte Vorkaufsrecht auslöse. Es ist jedoch der Auffassung* die in Drage stehenden Vereinbarungen in dem Vertrag vom 8. Mai 1905 ließen erkennen, daß die Vertragschließenden dies nicht gewollt hätten. Sie hätten, so führt das Berufungsgericht aus,
 
die Entscheidung heim Verkauf ebenso wie bei der Verwaltung und Nutzung der Mehrheit der jeweiligen Anteilseigner überlassen wollen, wobei sie davon ausgegangen seien, daß es sich insoweit zunächst um Familienangehörige handle und durch das Vorkaufsrecht an den Anteilen dafür gesorgt sei, daß nach Möglichkeit nur vertrauenswürdige Beteiligte ein-rückten, wenn sich der Kreis überhaupt außerhalb der Erbgänge änderte 5 die Mehrheit habe daher auch zu dem ungehinderten Verkauf von Grundstücken berechtigt sein sollen. Daß diese Vertragsauslegung des Berufungsgerichts dahin zu verstehen ist, daß die Vertragschließenden ein Vorkaufsrecht für den Fall, daß ein Grundstück im ganzen veräußert werde, nicht gewollt hätten, wird auch von der Revision eingeräumt.
Das Berufungsgericht ist weiter der Auffassung, dieser Auslegung stünden die für die Auslegung von Grundbucheintragungen geltenden besonderen Grundsätze nicht entgegen. Es führt insoweit aus: Es handle sich hier um eine Frage, die im Jahre 1905 sicherlieh im Sinne des Klägers (also dahin, daß der Verkauf eines ganzen Grundstückes das für die Anteile bestellte Vorkaufsrecht nicht auslöse) entschieden worden wäre. Wer auf die Eintragung vertrauen wolle, habe also Anlaß, besonders zu prüfen, ob Anhaltspunkte für die Annahme bestehen, daß die Eintragung nach den Anschauungen der Gegenwart auszulegen sei. Er würde dann durch die Bezugnahme in der Grundbucheintragung auf den Vertrag und damit auch auf die in unmittelbarem Zusammenhang damit beurkundeten Vereinbarungen über den Mehrheitsbeschluß geführt werden. Im übrigen müsse sich die Beklagte als Gesamtrechtönachfol-gerin einer Vertragschließenden an deren Verbindlichkeiten und Beschränkungen festhalten lassen. Wie der Kläger früher
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einmal die Rechtslage beurteilt habe, sei demgegenüber nicht entscheidend und auch ohne wesentlichen Indizienwert, da der Kläger nicht zu den Vertragschließenden gehöre und der Vertrag vom 8. Mai 1905 nach dem Vortrag der Beklagten erst im Jahre 1947 wieder im Amtsgericht aufgefunden v/orden sei.
Biese Ausführungen werden von der Revision in mehrfacher Hinsicht angegriffen.
Sie wiederholt zunächst die von ihr in anderem Zusammenhang gegen den Mehrheitsbeschluß erhobenen Rügen. Hierbei wird jedoch von ihr Übersehen, daß das Berufungsgericht bei seiner hier in Frage stehenden Auslegung des Vertrags vom 8. Mai 1905 nicht auf einen konkreten Mehrheitsbeschluß, sondern auf die in dem Vertrag vorgesehene Möglichkeit eines Mehrheitsbeschlusses abgestellt und daraus gefolgert hat, daß sich die Beteiligten einem solchen bei einem Verkauf von ganzen Grundstücken zu fügen und deshalb in diesem Fall kein Vorkaufsrecht hätten.
Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht habe mit Recht in dem Verkauf der ganzen Sache den Verkauf der Anteile gesehen mit der Folge, daß auch das Vorkaufsrecht an den Anteilen ausgeiöst werde, wird sie dem Gedankengang des Berufungsgerichts nicht gerecht. Dieses hat zwar aus den von ihm zitierten Belegen aus Rechtsprechung und Schrifttum entnommen, daß in der Regel in der Verfügung über Sachen, die in Bruchteilseigentum stehen, auch eine Verfügung Uber die einzelnen Anteile gesehen werde. Bs ist aber im Wege der Auslegung des Vertrags vom 8. Mai 1905 zu dem Ergebnis gekommen, daß die Parteien des Vertrags dies hinsichtlich des vereinbarten Vorkaufsrechts an den Anteilen nicht gewollt hätten.
 
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Die Revision rügt sodann Verletzung der Grundsätze über die Auslegung von Grundbucheintragungen. Sie meint, es komme dabei nicht auf den Willen der Vertragschließenden, sondern auf den objektiven Erkiärungswert der Eintragung nebst der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung an; hieraus könne aber der Ausschluß des vereinbarten Vorkaufsrechts im Ralle des Verkaufs von ganzen Grundstücken nicht entnommen werden.
Auch damit kann die Revision keinen Erfolg haben. Es
 ist ihr zwar darin beizutreten, daß mit Rücksicht darauf,
 daß das Grundbuch über Inhalt und Umfang der eingetragenen
 Rechte für jeden Gutgläubigen sov/ie für jeden der unbeötimm-•*» *
ten Rechtsnachfolger und Rechtsverpflichteten die maßgebliche Auskunft erteilt, bei der Auslegung von Grundbucheintragungen auf ihren Wortlaut'und Sinn abgestellt werden muß, wie er sich aus dem Grundbuch selbst und aus der etwa in Bezug genommenen Eintrisigungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende ^Bedeutung des Eingetragenen ergibt (Urteil des Senats vom 10. Hai 1961, V 2R 34/60, LM § 1018 BGB Hr. 3 mit weiteren Hachweisen) und daß das Revisionsgericht Grundbucheintragungen sowie die darin in Bezug genommenen Eintrsgungsbewiligungen selbständig würdigen und auslegen kann (Urteil des Senats vom 23. Hai 1962,
V zn 123/60, BGHZ 37, 147, 148/149 mit weiteren Hachweisen). Bis Nachprüfung in diesem Sinne führt aber zu demselben Ergebnis, zu dem das Berufungsgericht gekommen ist. Dieses hät bei seiner Auslegung mit Recht nicht nur die Hr. 1 der • hier in frage : stehenden Vereinbarung in dem Vertrag vom 8. Mai 1905» an deren Ende die damals Beteiligten das Vorkaufsrecht bewilligt haben, sondern auch die unmittelbar folgenden Hr. 2 und 3 herangezogen. Da sämtliche Bestimmungen der Vereinbarung im Verhältnis zwischen" den Miteigentümern abschließend den Verkauf, die Verwaltung und
 
die Benutzung der Grundstücke regeln und damit ein einheitliches ganzes bilden, kann aus der Reihenfolge der Erklärungen in der Urkunde vom 8, Mai 1905 nicht entnommen werden, daß die in der Urkunde nach der Eintragungsbewilligung stehenden Erklärungen zur Ermittlung des Umfangs des Vorkaufsrechts nicht mit heranzuziehen sind. Durch die uneingeschränkte Verweisung auf die Urkunde vom 8. Mai 1905 in der Grundbucheintragung ist alles das zu dem Gegenstand der Eintragung gemacht worden, was nach einer dem § 133 BGB entsprechenden Auslegung zu dem Inhalt des Vorkaufsrechts gemacht werden sollte (Urteile das Senats vom 22. April 1959» V ZR 193/57» IM § 883 BGB Nr. 6 mit weiteren Nachweisen und vom 22. April I960, V ZR 164/58 S. 7). Bei dieser -Sachlage kommt es auf die Hilfserwägungi’des Berufungsgerichts, die Beklagte müsse sich als Gesamtrechtsnachfolgerin einer Vertragschließenden an deren Verbindlichkeiten und Beschränkungen festhalten lassen, und damit darauf, ob sie in dieser Eigenschaft uneingeschränkt in die von ihrer Rechtsvorgängerin geschaffene Rechtslage eingetreten ist (vgl. hierzu Westermann,
 DNotZ 1958, 259, 261/262), nicht mehr an.
Auch die in diesem Zusammenhang erhobenen Rügen der Verletzung der §§133, 157 BGB und des § 286 ZB0 sind unbegründet .
Ein Erfahrungssatz dahin, daß Miteigentümer, die sich wechselseitig Vorkaufsrechte an ihren Anteilen einräumen, diese Rechte nicht für den Ball der Veräußerung des ganzen Grundstücks ausschließen wollen, ist nicht anzuerkennen.
Ein solcher Ausschluß hat auch einen guten Sinn. Beim er ermöglicht es, einen Verkauf der ganzen.Grundstück©» wenn er etwa zu dem Zwecke der Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft vorgesehen ist, leichter und auch vorteilhafter durchzuführen, weil der Erwerber nicht mit der Ausübung

eines Vorkaufsrechts, insbesondere nicht eines solchen an nur einzelnen Anteilen, rechnen muß. Auf dieser Linie liegt auch der nicht bestrittene Vortrag des Klägers, man habe mit Einverständnis aller Beteiligten sich um den Verkauf der Grundstücke bemühtund seit dem Jahre 1957 etwa 30 bis 50 Anzeigen aufgegeben (BU S. 7).
Die Revision wendet sich sodann gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, bs sei nicht entscheidend und auch ohne erheblichen Indizienwert, wie der Kläger früher die Rechtslage beurteilt habe, da er'nicht zu den Vertragschließenden gehöre und der Vertrag vom 8. Mai 1905 nach dem Vortrag der Beklagten erst im Jahre 1947 wieder aufgefunden, worden sei. Sie rügt, das Berufungsgericht habe dabei übersehen, daß der Kläger auch noch 11 Jahre nach der Wiederauffindung des Vertrags, nämlich in seinem Rundschreiben an alle Beteiligten vöm 4-. Juli 1958, anerkannt habe, daß das Vorkaufsrecht auch bei dem Verkauf eines ganzen Grundstücks gegeben sei. Auch diese Rüge ist unbegründet.
Da der Kläger, wie das Berufungsgericht zutreffend feststellt, nicht zu den Vertragschließenden des Jahres 1905 gehört, ist seine hier in frage stehende gegenteilige Ansicht, da sie nur eine solche rechtlicher Art ist, auch dann unerheblich, wenn er sie noch im Jahre 1958 vertreten haben sollte.
Schließlich ist auch der Vorwurf der Revision unbegründet, es sei nicht berücksichtigt worden, daß der Grundbesitz ererbtes familiengut sei, und daß die Beteiligten von Anfang an mit ddr Verteilung der einzelnen Grundstücke unter sich gerechnet hätten. Biesen Umständen kann Jedoch schon deshalb keine Bedeutung beigemessen werden, weil von den ursprünglich vorhandenen 17 Grundstücken bis auf die jetzt noch streitigen unbestritten:. ; alle an fremde veräußert worden sind. Im übrigen hat die Beklagte den Vor-
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trag des Klägers, sie wolle die streitigen Grundstücke nicht für sich, sondern für den Kaufmann	haben,
 dahin bestätigt, sie fühle sich	gegenüber	gebunden,
 weil der Kläger dessen Rechte bewußt übergangen habe, und damit zu dem Ausdruck gebracht, daß sie letzten Endes auch die streitigen Grundstücke nicht selbst erwerben will.
Hat aber somit der Senat keinen Anlaß, von der Auslegung des Vertrags vom 8. Mai 1905, soweit auf ihn in der Grundbucheintragung Bezug genommen ist, abzuweichen, dann kommt es auch hier auf die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe ihr Vorkaufsrecht auch nicht wirksam ausgeübt, nicht mehr an.
4« Da die Ausführungen des Berufungsgerichts auch im übrigen keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil der Beklagten enthalten, war daher deren Revision mit der Kostenfolge des § 97 ZV0 zurückzuweisen. Das Urteil des Land-
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gerichts war jedoch.dahin zu ergänzen, daß die Beklagte auch die Kosten der Hebenintervention zu tragen hat.
Br. Augustin	Schuster	Br. Preitag
 Br. Mat tern	Offterdinger
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