BGH

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk:	ja
 Amtliche Sammlung: ja
2042 057
Verordnung über Kündigungsschutz und andere kleingarten-rechtliche Vorschriften vom 23» Mai 1942/15o Dezember 1944 (BGBl III 235 - 4) §§ 1 Abso 2 o, 3
a)	Die rechtliche Natur eines Pachtvertrages über klein-gärtnerisch genutztes Land ändert sich nicht schon dsnn, wenn der Ertrag aus der Nutzung eines auf dem Pachtgrundstück errichteten Behelfsheims (Wohnlaube) höher ist als der Ertrag aus der kleingärtnerischen Nutzung<>
b)	Die im Falle der Kündigung dem Fächtor zu gewährende Entschädigung umfaßt ein auf dem Pachtgrundstück errichtetes Wohngebäude (Behelfsheim) lediglich im Rahmen der Entschädigung für eine unter den gegebenen Verhältnissen Übliche Wohnlaube und in diesen Grenzen auch nur, soweit eine etwa erforderliche Baugenehmigung für das Gebäude tatsächlich erteilt isto
BGH, Urto Vo 21o Dezember 1965 - V 2R 45/63 OLG Hamburg
LG Hamburg
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
I_zr.45Z62	URTEIL
Verkündet am
21o Dezember ^965 Hirth,
 Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
 des kaufmännischen Angestellten Karl
 in H
Klägers und Revisionsklägers,
 Prozeßbevollmächtigters
 Rechtsanwalt
gegen
 die Freie und Hansestadt
 vertreten durch das Bezirksamt
J
Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter;
Rechtsanwalt Dr»
— 0
- 2
Der Vo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30„ November 1965 unter Mitwirkung des Senatspräsidenteh Dr» Augustin sowie der Bundesrichter Dro Piepenbrock, Dr0 Freitag, Dr<, Mattem und Offterdingor
 für Hecht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1 * Zivilsenats des Hanseatischen 0berlandesgericht3 zu Hamburg vom 21» Dezember 1962 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen«
Von Hechts wegen
 Tatbestand:
Der Kläger verlangt von der Beklagten die Zahlung einer - weiteren - Entschädigung für den Abbruch von Bau-* lichkoiten sowie für den Aufwuchs auf seinem Pachtlando Er stützt seinen Anspruch auf § 3 AbSo 1 der Verordnung über Kündigungsschutz und andere kleingartenrochtliche Vorschriften in der Passung vom 15o Dezember 1944 (BGBl 1XX 235 - 4) - im folgenden als Kündigungsschutzverordnung (KSchVO) bezeichnet - sowie auf die Grundsätze über die Entschädigung bei einem enteignungsgleichcn Eingriff.
Im Jahre 1917 verpachtete der Hofbesitzer T|
Weideland an den S gartenverein 11T gung von Kleingärten
 OoVo, der später in Klcin-eoVo umbenannt wurde, zur Anlc-Nach 1933 ist der LI
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der K
eaV0 in die Pachtverträge als Zwischen-
pächter eingetreten« Er überließ dem Kleingartenverein als seinem Mitglied die einzelnen Parzellen zur Weiterverpachtung an die Kleingärtner.
Per Kläger wurde im Oktober 1949 Mitglied des Klein-gartenvereinOo Er pachtete die 715 qm große Parzelle
 des Kleingartenvereina, der Pachtvertrag und die Gartenordnung, die Bestandteil der Satzung ist* wurden ihm ausgehändigt» In der Gartenordnung heißt es:
"Gartenlauben dürfen nur nach Zustimmung der örtlichen Bauämter und an den hierfür vorgeschriebenen Plätzen errichtet werden 0«•«
Pie Errichtung, der Ausbau und die Benutzung von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken ist verboten,, Unberührt von diesem Wohnverbot bleiben Bauten, die aus kriegsbedingten Gründen errichtet wurdeno In diesen Bällen tritt die Bestimmung erst in Kraft, wenn die dafür zuständigen Instanzen eine endgültige Entscheidung getroffen habeno Pie ordnungsgemäße Unterhaltung der Baulichkeiten wird den Pächtern zur besonderen Pflicht gemacht« Zur Errichtung einer Gartenlaube bedarf es der Genehmigung der örtlichen Bauprüfpolizoi»"
Per Pachtvertrag enthält u»a, folgende Bestimmungen:
|weg
 in
lo Pie Satzung
" § 2
(2) Pie Bestimmungen der Gartenordnung sind Bestandteile des Pachtvertrages« «««
§ 4
(l) Per Pächter darf die Parzelle nur zu klcin-gärtneriachen Zwecken verwenden und muß sie ordnungsgemäß selber bewirtschaften«
(1)	Die Errichtung von baulichen Anlagen jeglicher Art oder deren bauliche Veränderung, mit Ausnahme von Gartenlauben, ist verboten« «»««
(2)	Es dürfen nur solche Gartenlauben errichtet werden, die im Eigentum des Pächters stehen« >000
§
Durch diesen Pachtvertrag worden alle Vorträge der Parteien über den gleichen Pachtgegenstand aufgehobeno Dieser Vertrag hat rückwirkende Kraft auf den Zeitpunkt, zu dem der Pächter die Parzelle in Besitz genommen hat«ü
Durch Vertrag vom 16« Oktober 1949 kaufte der Kläger von dem Vorpächter der Parzelle, Hermann	die
 von diesem errichteten Baulichkeiten zu dem Preise von 6 000 DM, und zwar ein massives Wohngebäude (rund 60 qm) mit Anbau (21 qm) und Vorbau (5*70 qm), Brunnen und Senkgrube sowie ein getrennt stehendes massives Stallgebäudo (18 qm)« Zimmormann hatte im Jahre 1943 seine Stadtwohnung durch einen Bombenangriff verloren« Nach Einreichung einer Grundriß- und Seitenansichtzeichnung für einen Ersatzv/ohnun bau (Grundriß 60 qm, Seitenhöhe 2,5 m, aufgesetztes Schrägdach: größte Mittelhöho 2 m), die einen Genehmigungsvermerk des WohnwirtSchafts- und Siedlungsamts - Kloingarten-amto - vom 31» August 1943 trägt, errichtete er das massive Wohngebäude« Auf Grund seines Antrages auf Zahlung einer Bauprämio vom 25« November 1944 fand eine baupolizeiliche Prüfung statt, bei der Überschreitungen der Baugenehmigung
 
festgestellt wurden» Nachdem der technische Inspektor Sievers einen Vordruck des Inhalts ausgefüllt hatte, daß das Bauvorhaben ein Behelfsheim im Sinne des Erlasses des Keichswohnungskornmissars vom 22 « September 1943 sei, schrieb die Baupolizei am 19« Pebruar 1945 an Zimmermann, die vorgenommene Besichtigung habe ergeben 9 daß das Heim kein Behelfsheim in dem vorbezeich-neten Sinne sei und eine Pertigctellungsbesehcinigung deshalb nicht erteilt werden könne« In der Zeit von 1945 bis 1949 errichtete ZflHBl ohne baupolizeiliche Genehmigung weitere Baulichkeiten, die der Kläger insgesamt im Jahre 1949 Übernahme Der Kläger benutzte das massive Stallgebäude zur Unterbringung von Geräten und Peuerungsmaterial sowie als Werkstatt* In den folgenden Jahren bis 1953 verbesserte er den vorhandenen Wohnungsbau mit Aufwendungen von etwa 4 000 DM. Der Kläger hat für die Parzelle einen Jahrespachtzins von 0,03 DM je Quadratmeter und ein Wohnung; nutzungsentgelt von 0,02 DM jo Quadratmeter sowie jährlich 12 DM an Beiträgen und Versicherungsabgaben gezahlt«
Das Gelände, auf dem die vom Kläger gepachtete Parzelle sich befindet, soll für die Erv/eiterung dos Plughafens in Anspruch genommen werden« Die Beklagte erwarb nach Einleitung eines Enteignungsverfahrens durch Kaufvertrag vom 13* September I960 von	das ?öcHt-
land des Klägers« Sie kündigte am 27• September i960 das Pachtverhältnis und erwirkte hierzu am 1« Dezember I960 die Genehmigung der zuständigen Verwaltungsbehörde«

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In einem Vergleich vor der öffentlichen Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle des Bezirksamtes vom 11o Januar 1961 vorpflichtete sich der Kläger, die gepachtete Parzelle his zu dem 30 » April 1961 zu räumen und das Behelfsheim abzubrechen, während die Beklagte sich verpflichtete, dom Kläger als Entschädigung für Bauerkulturen, Lauben und gemeinschaftliche Anlagen 283?35 BM und außerdem, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, für das Behelfsheim eino Entschädigung in Höhe von 6 354 BM zu zahlen» Bor Kläger behielt sich in dem Vergleich ausdrücklich vor, seine angeblichen weiteren Entschädigungsansprüche bis zur Höhe der Vcrkehrswerto geltend zu machen» Für diesen Pall verzichtete die Beklagte auf das Verv/altungs verfahren zwecks Festsetzung der Höhe der Entschädigung»
Ber Kläger hatte in den Vergleichsverhandlungen seine Ansprüche für den Aufwuchs auf 1 515 BM und für die Bauten einschließlich Außenanlagen auf 18 303?68 BM beziffert»
Die Beklagte hat die in dem Vergleich enthaltene EntSchädigung sZahlung nach ihren "Richtlinien über die Entschädigung von Behelfsheimen in der Freien und Hansestadt Hj^B| vom 10» .November 1959 errechnet»
Ber Kläger hat die Parzelle innerhalb der bis zu dem 30» September 1961 verlängerten Frist geräumt und ein neues Eigenheim bezogen, das er auf einem ihm von der Beklagten für 8 BM je Quadratmeter verkauften Grundstück erbaut hat»
Er hat 3eino Restforderung für die Baulichkeiten in Höhe von (18 303?68 - 6 354 =) 11 949?68 BM, nachdem dor Haus- und Hypothekenmakler om| als gerichtlicher Sachverständiger in einem vom Landgericht angeordneten Bcwcisoichcrungcverfahren den Verkehrswert der Baulichkeiten auf 14 500 BM geschätzt hatte, um 3 803,68 BM auf 8 146 BM ermäßigt, für den
 
Aufwuchs noch (1 515 - 283?35 =) 1 23^65 DM verlangt und in erster Instanz zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 9 377?65 DM nebst Zinsen zu verurteilen
 Die Beklagte hat Abweisung der Klage beantragte Sie macht, geltend, die seit 1945 in den Kleingärten errichteten Bauten seien ein offenbares Provisorium gewesen0 Die Baulichkeiten des Klägers seien materiell und formell bau-rechtswidrig» Da3 Gesetz sehe eine Entschädigung des Kleinpächters für Gebäude nicht vor» Bio Beklagte ist deshalb der Auffassung, daß dem Kläger ein Entschädigungsanspruch für die Gebäude nicht zustche? Sie will nur aus Billigkeits erwagungen dem Kläger eine Entschädigung gewährt haben»
Bas Landgericht hat durch Teilurteil die Klage in Höhe von 8 146 BM (Entschädigungsanspruch für die Bauten) abgo-wieson» I/ie Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg» Mit der Revision verfolgt der Kläger den Klageanspruch weiter» Bie Beklagte bittet um Zurückweisung dos Rechtsmittels»
Sntscheidungsgründe:
Bie Revision ist nicht begründet»
I»
Nach § 3 Abs» 1 KSchVO ist? wenn ein Pachtvertrag über kloingärtnorisch genutztes Land gekündigt wird, weil das Grundstück aus überwiegenden Gründen des Gerneinv/ohls (§ 1 Abs» 2 Buchst» e) verwendet werden soll, dem Pächter eine angemessene Entschädigung sowie eine geeignete Ersatzfläche auf einem zur dauernden kleingärtncrischen Nutzung vorgesehenen Gelände zu gewähren»
 
Io Daa Oberlandesgericht stellt fest, daß von der rund 700 qm großen Pachtfläche des Klägers rund *?00 qm massiv bebaut sind, daß der Kläger aus dem kleingärtnerisch genutzten Land unter Berücksichtigung der erforderlichen Aufwendungen rund 500 DM jährlich hätte erzielen können und daß der Ertrag aus der Nutzung der Baulichkeiten nach Abzug eines Erhaltungsaufwandes von 300 DM mit rund 99^ BM jährlich anzusetzen ist» Bio Vorinstanzen gehen davon aus, daß die Kündigungsschutzverordnung auf den Kläger anwendbar ist» Bas Berufungsgericht legt die Vorschrift des § 3 Abo» 1 KSchVO dahin aus, daß die dem Pächter zu gewährende Entschädigung sich beschränke auf den Verlust der kleingärtnerischen Nutzung (Bodenverbesserung und Aufwuchs) und gegebenenfalls auf den Verlust einer sogenannten Laube, eines behelfsmäßigen Gebäudes, das dem Gartenbesitzer Schutz gegen die Unbilden der Witterung bieten, zur Unterbringung der Gartengeräte und von Kleintieren dienen, schließlich aber auch ihm und seiner Familie am Wochenende und in den Sommermonaten eine Übernachtung ermöglichen solle. Um eine solche Laube handele es sich hier nicht» Ber Auffassung des Klägers, daß alle auf einem Kleingartengeländc errichteten Bauten, gleichgültig, in welcher Größe und mit welchem Aufwand sie errichtet seien, nach Maßgabe des § 3 Abs« 1 KSchVO entschädigt werden müßten, ist das Berufungsgericht nicht gefolgt» Es führt aup, daß die Baugenehmigungen für die Errichtung von Behelfsheimen allgemein nur widerruflich auf Kriegsdauer erteilt worden seien» Im übrigen seien die Baulichkeiten, für die der Kläger eine Entschädigung verlange, materiell baurechtswidrig gewesen,+ weil sic sowohl zur Zeit ihrer Errichtung wie auch später dem Planrecht widersprochen hätten» Bor Genehmigung des Kleingartenamts vom
 
31o August 1943 könne zwar der Charakter einer formellen Baugenehmigung nicht abgesprochen werden» Die Genehmigung beziehe sich aber nur auf das Erdgeschoß, das entsprechend der Zeichnung mit einer Grundfläche von rund 60 qm und einer Traufhöho von 2,50 m gebaut worden sei» Im übrigen habe für die von Zimmermann errichteten Bauten keine Baugenehmigung Vorgelegen» La3 gelte für den Keller, für den damaligen 20 qm großen Stall, später für den 18 qm großen massiven Schuppen, für den An- und Vorbau sowie für das später ausgebaute Bachgeschoß, das als Schrägdach mit einer Mittelhöhe von 2 m beantragt und genehmigt, von Zimmermann aber als Steildach mit einer Mittolhöhc von 3,50 m gebaut worden sei» Wenn man davon ausgeho, daß die Baulichkeiten des Klägers nur ein "Mehr“ gegenüber einer üblichen entschädigungspflichtigen Laube darstellte-könne der Kläger höchstens eine Entschädigung für die in den Baulichkeiten enthaltene Laube verlangen»
2o Die Bedenken der Revision hiergegen sind nicht begründet»
Nach der Feststellung des Berufungsgerichts hat der Kläger dadurch, daß er seit Jahren ständig auf dem Pachtland gewohnt und die dort befindlichen Bauten genutzt hat, einen erheblich höheren Ertrag erzielt, als durch die rein kleingärtnerische Nutzung, so daß ob sich fragt, ob überhaupt noch ein Kleingartenpachtvertrag vorlag» Liese Frage ist zu bejahen» Ler Charakter eines Pachtvertrages über kleingärtnerisch genutztes Land wird dadurch, daß die andere Nutzung überv/iegt, noch nicht beseitigt» Las gilt auch, wenn die überwiegende Nutzung in dem ständigen Y/ohnc: auf dem Kleingartengelände besteht» Bei vertragswidriger Nutzung steht dem Verpächter ein Kündigungsrecht nach Maßgabe der kleingartenrechtlichcn Vorschriften zu» Auch \/enr
 der Verpächter die anderweitige Nutzung geduldet oder ihr ausdrücklich zugestimmt hat, bleibt das Kleingarten-recht anwendbar, es sei denn, daß der ursprüngliche Vertrag aufgehoben und ein anderer Vertrag an seine Stolle getreten wäre (vglo Hofer, MBH 1950, 79)o Um einen solchen Fall handelt es sich hier nicht» Es ist deshalb davon auszugehen, daß auf den Kläger die Kündigungsschutzverordnung und damit auch die Entschädigungsvorschriften dieser Verordnung Anwendung finden» Bas bedeutet aber nicht, daß, wie der Kläger meint, alle auf dem Kleingartengelände errichteten Baulichkeiten, gleichgültig, in welcher Größe und mit welchem Aufwand 3ie hergestellt wurden, im Falle einer Kündigung entschädigt werden müßten»
Bio Kleingarten- und Kleinpachtlandordnung vom 31*
Juli 19^9 (RGBl 1371) enthielt keine Bestimmungen über eine Entschädigung de3 Pächters im Falle einer Kündigung des Pachtvertrageso Erst die Verordnung vom 27» September 1939 (BGBl X, 1966) gewährte dem Pächter einen Anspruch auf eine Entschädigung» § 1 Abs» 3 dieser Verordnung bestimmte, daß die nach Kloingartcnrecht zuständige höhere Verwaltungsbehörde Ausnahmen von dem Grundsatz der Unkündbarkeit von Pachtverträgen Uber klcingärtncrioch genutztes Band (§ 1 Abo» 1 Satz 1) vor allem bei Inanspruchnahme von Kleingartenland für Zwecke der Reichsverteidigung zulasson konnte, wenn der Kleingärtner geeignetes Ercatzland und eine angemessene Entschädigung erhielt» Nach § 3 Abs» 1 der Verordnung vom 23» Mai 1942 (BGBl I, 343) iod»F» der Verordnung vom 15o Bezember 1944 (BGBl III 235 - 4) ist dem Pächter eine angemessene Entschädigung auch dann zu gewähren, wenn, wie im voi'liegenden Fall, das Grundstück aus überwiegenden Gründen des Gemeinwohls dringend benötigt wird (§ 1 Abs» 2 Buchst» 0)0 Biese Vorschriften besagen nichts Ausdrückliches
■o -1
darüber, wofür die Entschädigung geleistet werden sollo Auozugehen ist mit dem Berufungsgericht von dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung<> Danach bezweckt die Verordnung, die Kleingärtner in dem Besitz ihrer Gärten zu sichern, damit sie in der Lage sind, das Land mit nach-haltigem Erfolg zu bewirtschaften (vglo Erlaß des Reichs-arbeitsminioters vom 20» Oktober 1959 RAB1 1959, Teil I So 492)o Im Mittelpunkt steht also der Schutz der klein-gärtnerischen Arbeit und Nutzung0 Der dem Kleinpächter gewährte Anspruch auf eine angemessene Entschädigung aus Anlaß einer außerordentlichen Kündigung beruht auf der Erwägung, daß der Pächter für die Einbußen, die er aus der Zulassung einer Kündigung aus überwiegenden Gründen des Gemeinwohls erleidet, entschädigt werden soll (BGHZ 32, 1, 3)o Hieraus folgert das Berufungsgericht mit Recht, daß der Entschädigungsanspruch nur so weit reicht v/ie die kleingärtnerische Nutzung; denn der Verlust dos Pächters besteht darin, daß er sein Pachtrecht als Kleingärtner nicht mehr ausüben kann. Dem Oberlandesgericht ist deshalb darin zuzustimmen, daß der Pächter im Rahmen des § 3 KSchVO nur für den Verlust der kleingärtnerischen Hutsung einschließlich einer auf dem Grundstück befindlichen sogenannten Wohnlaube (eines behelfsmäßigen Gebäudes) eine Entschädigung verlangen kann, während der Verlust einer darüber hinausgehenden Nutzung keinen Entschädigungsanspruch auolöst (vglo Wiothaup, Bauart und Gemeindebau I960, 24 f.). Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Revision nicht darauf an, daß der Verpächter der Bebauung in dem vorliegenden Umfange sugestimmt hat und daß für die bauliche Nützung des Klcingartongeländes ein Wohnungsentgelt vor-oinbart und gezahlt worden isto
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Zu Unrecht glaubt die Revision, daß in jedem Fall allein der tatsächlich bestehende Zustand maßgebend sei»
Es ist zwar richtig, daß der Senat, wie die Revision hervorhobt, im Urteil vom 9, Januar I960 (BGHZ 32, 1, 9) ausgeführt hat, für die Frage, ob eine Entschädigung zu gewähren sei oder nicht, sei allein die tatsächliche Nutzung des Fachtlandes entscheidend0 Diese Bemerkung Int jedoch nicht den Sinn, den die Revision ihr beilegt0 Sic ist vielmehr, wie 3ich aus dem Urteil eindeutig ergibt, dahin zu verstehen, daß der Entschädigungsanspruch aus § 3 Abs» 1 KSchVO eine tatsächliche klcingärtnerische Nutzung voraussetzt• Daß auch für den Verlust einer anderen Nutzung, die keino kleingärtneriacho Nutzung dar3tellt, eine Entschädigung zu leisten sei, i3t in dem Urteil nicht zu dem Ausdruck gebrachte Unerheblich ist auch, welche Rechtsauffassung die Beklagte hinsichtlich des Umfangs der Ent-schädigungspflicht früher vertreten hat und daß die Genehmigung vom 31o August 1943 keine ausdrückliche zeitliche Beschränkung enthielt«
Die vom Oberlandesgericht erörterte Frage, ob die von dem Vorgänger dos Klägers errichteten Baulichkeiten materiell baurechtowidrig waren, kann offen bleiben; denn der Kläger ist dadurch, daß dao Berufungsgericht die materielle Baurechtewidrigkeit bejaht hat, nicht beschwert, weil ihm gleichwohl eine Entschädigung zugebilligt worden ist«. Eine formelle Baugenehmigung lag vor, Der Bau übernöiritt jedoch die erteilte Genehmigung, Die Rüge der Revision, das Qber-landesgericht habe übersehen, daß der Kläger im Schriftsatz vom 11, Dezember 1962 eine behördliche Genehmigung der von ihm und seinem Vorgänger errichteten Bauten behauptet und unter Beweis gestellt habe, ist nicht begründet. Der Kläger hatte in diesem Schriftsatz cingeräumt, daß er keine weitere
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Baugenehmigung in Händen habe» Daß? wie der Kläger vor* getragen hatte? die Bauten durch das Bauordnungsamt überwacht und die Eigentümer nicht genehmigter Gebäude mit Strafen belegt wurden? während gegen den Kläger keine Strafe verhängt worden sei? besagt nichts für das Vorhandensein einer weiteren Baugenehmigung? so daß es auf den vom Kläger angetretenen Beweis nicht ankommt. Pie Auffassung dos Berufungsgerichts, daß die auf dem Klein-gartengeländc befindlichen Baulichkeiten grundsätzlich nur insoweit? als sie baupolizeilich genehmigt sind? zu entschädigen sind? ist zutreffend (vgl. den erwähnten Erlaß des Beichsarbeitsminiotero vom 20» Oktober 1939«.)
II.
Pie Entscheidung über die Höhe der dem Kläger zu-stehenden Entschädigung hängt demnach davon ab,inwieweit die Baulichkeiten noch in den Bahmen einer kloingärtne-rischon Hutzung fallen.
1 o Der Sachverständige 0(m hat in seinem Outachten? mit dem der Kläger sich für den vorliegenden Rechts streit oinvorotanden erklärt hat, den Gebäudewert nach dem umbauton Raum und dem Bauindex auf 11 350 DM, den Wert nach dem Reinertrag für den Eigentümer auf 16 000 DM und den Verkehrswert unter Berücksichtigung der Lage und des baulichen Zustandes der Gebäude sowie der Ertragsmöglichkeit auf 14 500 DM geschätzt. Bas Berufungsgericht geht bei der Bemessung des Entschädigungsanspruchs davon aus? daß die genehmigten und ungenehmigten Bauteile zueinander im Verhältnis von 48 zu 52 stehen. Es legt seiner Berechnung den vom Sachverständigen ermittelten Bauwert von 11 350 BM
 
zugrunde• Außer dem hiernach für das Erdgeschoß sich ergebenden Betrag von 5 448 DM setzt das Oberlandesgoricht noch folgende Posten ein: 250 DM für den Plattenbelag und 900 DM für die Brunnenanlago mit Zementbassin und Senkgrube, so daß sich für die genehmigten Bauteile ein Schätzungswert von 6 598 DM ergeben und somit nach der Zahlung der Beklagten noch ein Restbetrag von 244 DM zugunsten des Klägers verbleiben würde» Das Berufungsgericht läßt dabei die Präge offen, ob auch die 80 DM, die der Kläger aus dem Verkauf und der Verwertung des abgebrochenen Hauses erzielt hat, zu berücksichtigen sind, weil ungeklärt sei, ob die verwerteten Teile zu den genehmigten oder unge-nehmigten Bauteilen gehört hätten« Auch hinsichtlich der von dem Sachverständigen mit 900 DM geschätzten Einrichtungen beständen, so meint das Oberlandesgericht, Zweifel, ob es sich um eine nach Übernahme der Parzelle durch den Kläger geschaffene Neuanlage oder lediglich um eine Erneuerung der bereits von Z|mHB| errichteten Anlage handle, oder ob der Kläger - ohne Genehmigung - eine andere Anlage geschaffen habe«, Einer Klärung dieser Fragen bedürfe es angesichts des geringen Restbetrages von 244 DM nicht, weil bei der Anwendung des § 287 ZPO die Annahme gerechtfertigt sei, daß der Entschädigungsanspruch dC3 Klägers durch die Zahlung der Beklagten getilgt sei»
2p Die Ausführungen des Berufungsgerichts über die Bemessung der Entschädigung geben zu einer rechtlichen Beanstandung keinen Anlaß» Das Oberlandesgericht hat ohne Rechtsirrtum auf Grund des Gutachtens des Sachverständigen datgelegt, daß die Baulichkeiten nur knapp zur Hälfte (48 #) durch die baupolizeiliche Genehmigung gedeckt gewesen seien und deshalb nur in diesem Umfang die Nutzung der Bauten eine kleingärtncrischc Nutzung darstollc» Hiervon ist bei der Bemessung der Entschädigung auszugehen» In dieser Beschrän-
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kung überschreiten die Baulichkeiten auch nicht den Rahmen der üblichen Wohnlaube? für die nach obigen Ausführungen das Gesetz eine angemessene Entschädigung gey/ahrt» Maßgebend für die Berechnung der Entschädigung ist der Verkehrswert der Baulichkeiteno Das ist der Preis, den der Kläger erzielt haben würde? wenn er ein auf dem Kleingarton-gclände befindliches, in den Rahmen der kleingärtnerischon Nutzung fallendes Gebäudo frei veräußert hätte (vgl* BGHZ 30, 281, 286)0 Ein solches Bauwerk war in Wirklichkeit nicht vor-handen, weil die Baulichkeiten, die sich auf dem Pachtgelände befanden, über eine kleingärtnerische Nutzung hinausgingen<> In Pällen der vorliegenden Art muß mithin dio Entschädigung nach dem Wert bemessen werden, den die Bauten gehabt hätton, wenn sie einer kleingärtiierischen Nutzung entsprochen haben würden« Bei der Ermittlung dieses Wertes kann es sich nur um eine theoretische Berechnung handeln* Eine Wertermittlung nach den sogenannten Vergleichswertverfahren (vgl* dazu § 3 der Vorordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Vorkhhrswertes von Grundstücken vom 7* August 1961, BGBl I 1183) kam nach Lage der Sache nicht in Betracht* Wenn das Berufungsgericht wegen Fehlens sonstiger geeigneter Ansatzpunkte den von dom Sachverständigen errechneten Bauwert der Bemessung dor Entschädigung zugrunde gelegt hat, so sind hiergegen rechtliche Bedenken nicht zu erheben* Einer Vernehmung dos Sachverständigen bedurfte es nicht, da der Kläger sich für den vorliegenden Rechtsstreit mit dem Gutachten einverstanden erklärt hatte*
Pie Frage, ob, wie die Revision meint, boi den weiteren Entschädigungsansprüchen, deren Geltendmachung dem Kläger im Vergleich vom 110 Januar 1961 Vorbehalten wurde« in erster
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Linie an Ansprüche aus Enteignung oder enteignungsgleichem Eingriff gedacht war, kann offen bleibenj denn auch die aus solchem Hechtsgrund zu gewährende Entschädigung wäre nicht höher, als sie das Oberlandcsgericht dom Kläger zugebilligt hat. Lao Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20o Dezember 1956 (III ZK 113/55, LU GG Art. H Nr. 56), auf das im angefochtenen Urteil hingewiesen wird, stellt nämlich auch für solche Ansprüche den Grundsatz auf, daß Vorteile p die nur im Widerspruch zu dem geltenden Recht erzielt worden können, nicht zu dem Vermögen gehören, dessen Beeinträchtigung durch rechtmäßige Eingriffe von hoher Hand einen Entschädigungsanspruch auslösto Daraus folgt aber, daß dem Kläger im günstigsten Kall nur etwa die Hälfte der Bauwerke zu entschädigen ist«,
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IV o
Die Hevision mußte deshalb, da das angefochtene Urteil auch sonst keinen Hechtsfehler zu dem Nachteil des Klägers enthält, als unbegründet mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO surückgev/iecen werdeno
 Dr» Augustin	Drc	Piepenbrock	Dr*	Preitag
 Mattem
Offterdingor