Volltext der Entscheidung
V ZE 45/62
Verkündet am 11o Juli 1962 WKKttKRb Juotizhauptsekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
2205 062
Im Kamen des Volkes In dem Rechtsstreit
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Klägers, Berufungsklägers und Revisionsklägers, - Prozoßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr«
gegen
den Bauingenieur Heinz itraße f,
in
Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Br.
hat der V« Zivilsenat dos Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 11« Juli 1962 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. Augustin, Schuster, Br. Rothe, Br. Freitag und Offterdinger für Recht erkannt?
Bie Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats dos Oberlandoogerichts in Frankfurt (Main) vom 1. November 1961 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand $
Ende des Jahres 1952 bot der Beklagte sein Hausgrundstück Georg-S (Parzellen Nr» 1229/
042 und 1250/042) dem Kläger, von dom
er zuvor zv/ei durch Grundschulden gesicherte Darlehen von jo 10 000 DM erhalten hatte, zu dem Kauf an. Vor dem inzwi-
an den die Parteien sich zwecks Beurkundung gewendet hatten, erklärte der Kläger, daß er nicht in der Lago sei, sofort die erhebliche Grunderwerbsteuer zu zahlen, und daß er deshalb den Vertrag nur so abschließen wolle, daß die Grunderwerb st euer nicht sofort fällig sei»
Der Notar beurkundete daraufhin am 20« Dezember 1952 einen* als ,,0ptionsvertrag,f bezeichnetcn Vertrag» In der Urkunde heißt es in Abschnitt B eingangs, daß der Kläger dem Beklagten antrage, mit ihm einen Grundstückskaufvertrag abzuschließeno Für diesen wurden im selben Abschnitt u»a0 folgende Bestimmungen vereinbarts Von dem Verkauf wird ein näher beschriebener Teil der Parzelle Nr. 1230/042 ausgenommen (§. 2), Die Übergabe erfolgt ^sofort» Lasten und Nutzungon des Grundstücks gehen jedoch erst am 1» Januar 1958 auf den Käufer über» Auch die Auflassung hat erst am 1» Januar 1958 zu erfolgen (§ 3)» Der Kaufpreis beträgt 110 750 DM» In Anrechnung auf diesen übernimmt der Käufer die Belastungen mit insgesamt 80 750 DM, Der Restkaufprois von 30 000 DM ist ab 1. Februar 1953 in monatlichen Raten von 600 DM zu bezahlen (§ 5)- Den Käufer übernimmt ab 1, Januar 1953 die Verwaltung des Grundstücks für seine eigene Rechnung,
Etwaige Überschüsse verbleiben dem Verwalter» Etwaige Verluste gehen zu Lasten des Verwalters (§ 10),
sehen verstorbenen Notar A»W, F
in
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Die Abschnitte C und D der Urkunde vom 20a Dezember 1952 lautens
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Herr Dentist Werner (Kläger) hält sich an dieses
Angebot gebunden bis zu dem 5° Januar 1958o Zur Annahme des Angebots genügt die notarielle Beurkundung der Annahme p
Do
Herr Bauingenieur Hein (Beklagter) nimmt
hiermit die in dem Angebot des Herrn Y/erner G4B^ liegende Bindung an, so daß der Optionsvertrag mit der Beurkundung dieses Vertrages zustande gekommen ist»"
Unmittelbar nach dem Abschluß des Vertrags übernahm der Kläger in Erfüllung der §§ 5 und 10 das Grundstück»
Die Verzinsung der dem Beklagten vom Kläger gewährten Darlehen von insgesamt 20 000 DM erfolgte nur noch bis zu dem 31o Dezember 1952, Den Mietern des Hauses teilte der Beklagte mit Schreiben vom 31» Dezember 1952 mit, daß er das Grundstück mit Wirkung vom Io Januar 1953 an den Kläger verkauft habe»
Ab Io Januar 1953 verwaltete der Kläger das Grundstück auf eigene Rechnungo Er trug einen $eil der Belastungen des Grundstücks ab und zahlte den Kaufpreis in den vorgesehenen Rateno
Eine Aufforderung des Magistrats der Stadt Frankfurt (Main) vom 22» November 1957 hinsichtlich der Grundsteuervergünstigung beantwortete der Beklagte mit Schreiben vom 4-o Dezember 1957 dahin, daß er die Aufforderung zuständig-keitshalber an den Kläger woitergegobon habe, da dieser "mit Vertrag vom 20» Dezember 1952 die liegenschaft durch Vorvertrag erworben" habe«
Keine Partei gab bis zu dem 5«. Januar 1958 eine Erklärung über die Annahme. 2 des Angebots gemäß Abschnitt C
dos Vertrage ab» Erst am 15« März 1959 wandte sich der Beklagte an den Notar und bat ihn, dem Kläger für die Annahme des Angebots eino Nachfrist zu setzen» Der Notar bat daraufhin den Kläger mit Schreiben vom 4. April 1959 bis spätestens 15» April 1959 um Mitteilung, ob er das Angebot zu dem Abschluß des Kaufvertrags annchme» Der Kläger antwortete mit Schreiben vom 9» April 1959? er habe mit dem Beklagten vereinbart, udaß die Liegenschaft am 1«. Dezember 1959 protokolliert werden soll”»
Als dies unterblieb, setzte der Notar dem Kläger mit Schreiben vom 8» Dezember 1959 nochmals eine Frist bis zu dem 18o Dezember 1959« Der Steuerberater des Klägers setzte sich daraufhin telefonisch mit dem Beklagten in Verbindung und bestätigte mit Schreiben vom 14» Dezember 1959 dessen Erklärung, daß er den Notar Friedrich mit der Umschreibung beauftragt habe» In einem weiteren Schreiben vom 21 o Dezember 1959 ."bat der Steuerberater des Klägers den Beklagten um Mitteilung, "wann anfangs Januar der Kaufvertrag protokolliert werden’* könne» Der Steuerberater des Klägers schlug schließlich mit Schreiben vom 4« Januar 19.90 dem Beklagten vor, daß dieser in den nächsten Tagen einen Zeitpunkt für die Protokollierung vereinbaren solle»
Mit Schreiben vom 7o Januar I960 bat daraufhin der Beklagte den Notar, mit den Parteien einen geeigneten Termin zur Protokollierung des Kaufvertrags telefonisch zu vereinbaren» Dazu kam es aber i.nicht, weil der Beklagte in Urlaub fuhr»
Anfang April I960 teilte der Prozeßbevollmächtigte des Beklagten dem Steuerberater des Klägers mit, daß der Beklagte zu einer Übertragung des Grundstücks nicht verpflichtet und nicht mehr bereit sei» Der Anwalt des Klägers
erwiderte mit Schreiben vom 12» April I960, daß der Kläger auf Erfüllung bestehe*
Der Antrag des Klägers vom 23* Mai i960, im V/egc der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung seines Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück anzuordnen, wurde durch rechtskräftig gewordenes Urteil des Landgerichts Frankfurt (Main) vom 15* Juni I960 (2/3 Q 17/60) zurückgewiesen*
r'In notarieller Urkunde vom 27• August I960 erklärte der Kläger, daß er das ihm von dem Beklagten in der Urkunde vom 20o Dezember 1952 gemachte Angebot annehme und, soweit ihm in dieser Urkunde eine Option eingeräumt sei, diese ausübe *
Der Kläger hat vorgetragens Der Optionsvertrag habe ihm das gleiche Recht auf das Grundstück und die gleiche Sicherung wie ein Kaufvertrag geben sollen* Inhalt des Vertrags sei, daß er die vorgesehenen Leistungen .des Abschnitts B § 5 des Vertrags zu erbringen habe und daß ihm dafür das Recht zuteil geworden sei, vom.Beklagten die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen.» Rechtlich sei der Vertrag daher ein Optionsvertrag zu seinen Gunsten und zugleich ein Vorvertrag zu dem Abschluß eines Kauf Vertrags o Bis zu dem 5» Januar 1958 hätten beide Parteien das Rocht gehabt, den Abschluß des Kaufvertrags zu verlangen. Nach diesem Zeitpunkt habe nur noch er dieses Recht gehabt*
Der Kläger hat beantragt,
den Beklagten zur Auflassung des Grundstücks mit Ausnahme des näher beschriebenen Ceils der Parzelle Nr* 1230/042 zu verurteilen,
J
hilf sweise,
den Beklagten zu verurteilen, mit dem Kläger einen Kaufvertrag gemäß Abschnitt B des Vertrags vom 20* Dezember 1952 abzuschließen und die Auflassung nach Maßgabe des Hauptantrags zu erklären.,
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen«
Er hat erwiderti Die Parteien hätten kein Verpflich-tungsgeochäft protokollieren lassen wollen, das eine Grund-erwerbstouerpflicht des Klägers ausgolöst haben würde*
Mit dem Optionovortrag sei deshalb weder ein Grundstückskaufvertrag noch ein Vorvertrag abgeschlossen worden.» Der Kläger hätte sich bis zu dem 5«* Januar 1958 entschließen sollen, ob er bis dahin das Grundstück erwerben wolle *
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen* Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen*
In den Gründen seines Urteils hat es auch den vom Kläger in der Berufungsinstanz gestellten weiteren Hilfsantrag, dem Beklagten die Verfügung über das Grundstück zu verbieten, als unbegründet erklärt*
Mit seiner Revision verfolgt der Kläger seine Berufungsanträge weiter* Der Beklagte beantragt Zurückweisung dos Rechtsmittels*
Entscheidungsgründc s
1o Das Berufungsgericht hält die Klage aus keinem der von dem Kläger geltend gemachten Gesichtspunkte für begründet»
Es führt aus:
a) Bei wörtlicher Auslegung des Vertrags vom 20. Dezember 1952 habe der Kläger dem Beklagten das Angebot eines GiundstückskaufVertrags gemacht. Da dieser das Angebot nicht bis zu dem 5» Januar 1958 angenommen habe, könne der Kläger bei dieser Auslegung keine Ansprüche aus dem Vertrag herleiten.
b) Zugunsten des Klägers könne unterstellt werden, daß in dem Vertrag vom 20. Dezember 1952, wofür manches spreche, ein Optionsrecht des Klägers festgolcgt worden sei. Dabei sei es gleichgültig, ob der Vertrag ein Angebot des Beklagten enthalte, ob der Vertrag unter der Bedingung, daß der Kläger sein Ankaufsrecht ausübc, abgeschlossen worden sei oder ob der Vertrag einen Vorvertrag darstelle. Denn in allen Pallen sei die erforderliche Erklärung deo Klägers nicht innerhalb der in Abschnitt 0 des Vertrags festgesetzten Prist bis 5« Januar 1958 abgegeben worden.
Die Auslegung eines solchen zu Gunsten des Klägers geschlossenen Vertrags dahin, daß er eine zeitlich unbeschränkte Verpflichtung des Beklagten enthalten habe, so daß der Kläger auch noch nach dem 5. Januar 1958 zur Annahme des Angebots des Beklagten berechtigt gewesen sei, habe weder dem Willen noch den Vorstellungen der Parteien entsprochen und auch in der Vertragsurkunde keinen Ausdruck gefunden.
c) Die Verlängerung der in dem Vertrag vom 20. Dezember 1952 vereinbarten Prist für die Annahme deo Angebots sei nicht in der Porm deo § 313 BGB erfolgt. Der Berufung deo Beklagten auf diesen Pornmangol könne der Klage** nicht
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den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalteno Er habe nämlich nicht nur die Fristen vom 5» Januar 1958 und vom 1. Dezember 1959 nicht eingehalten, sondern sei selbst dann nicht tätig geworden, als ihm der Beklagte Anfang April I960 mitgeteilt habe, daß er zu einer Übertragung des Grundstücks nicht verpflichtet und nicht mehr bereit sei. Kur wenn der Kläger unmittelbar im Anschluß daran die Annahme des Angebots erklärt hätte, konnte eine Berufung des Beklagten auf die Nichteinhaltung der Frist eine unzulässige Rechtsausübung sein.
d) Auch der in der Berufungsinstanz gestellte weitere Hilfsantrag des Klägers sei unbegründet. Wenn der Kläger keinen Anspruch auf Auflassung oder Abschluß eines Kaufvertrags habe, dann stünden dem Beklagten die Rechte, die mit dem Eigentum verbunden seien, zu.
2. Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision nur insoweit, als das Berufungsgericht dem Kläger gegenüber der Berufung des Beklagten auf den Formmangel der Verlängerung der in dem Vertrag vom 20. Dezember 1952 bis zu dem 5. Januar 1958 vereinbarten Frist den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung versagt. Daß die Fristverlängerung der Form des § 313 BGB bedurfte, wird von der Revision nicht angegriffen. Es bestehen insoweit auch keine rechtlichen Bedenken. Die Formpflicht ist vom Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Landgerichts mit Recht damit begründet worden, daß die Fristverlängerung die Verpflichtung des Beklagten zur Grundstücksübertragung zeitlich erweitert habe (vgl. Urteil dos Senats vom 2. Oktober 1957 - V ZR 212/55, LM § 313 BGB Nr. H)- Sie war hier auch schon deshalb gegeben, weil in den Zeitpunkt, in dem die Fristverlängerung erfolgte, die in den Vertrag
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vom 20. Dezember 1952 bis zu dem 5» Januar 1958 vereinbarte Frist bereits abgelaufen war, und deshalb die Fristverlängerung sich in Wirklichkeit nicht als solche, sondern als eine neue Fristvercinbarung darstellte (vgl* RG Recht 1924 S. 211 Nr. 619)*
Die Revision rügt in erster Linie Verletzung des § 242 BGB. Sic meint, es verstoße gegen Treu und Glauben, wenn der Beklagte nach dem tatsächlichen Verhalten der Parteien die Rückgängigmachung des Vertrags vom 20. Dezember 1952 fordere. Im einzelnen stellt die Revision hierbei auf folgendes ab: Beide Parteien seien der Meinung gewesen, daß das Grundstück faktisch verkauft und an den Kläger übergegangen sei und man nur einen rechtlich zulässigen Kunstgriff angewendet habe, durch den die sofortige Fälligkeit der Grunderwerbsteuer verhindert werde. Daran hätten sich die Parteien 7 1/2 Jahre lang gehalten. Das Grundstück sei dem Kläger sofort nach Vertragschluß übergeben worden. Er sei den Mietern als Erwerber des Hauses vorgestellt worden und habe die Mietzahlungen angenommen und die Lasten getragen. Auch den Behörden gegenüber (Stadtverwaltung,
Finanzamt) sei er als Erwerber des Hauses bezeichnet worden.
Er habe auch den Kaufpreis vertragsgemäß voll entrichtet.
Auch die dinglichen Belastungen habe er abgetragen. Nach dem 5« Januar 1958 hätten sich die Parteien weiter an den Vertrag gehalten. Gerade der Beklagte sei es gewesen, der auf Vollziehung durch Protokollierung der als bloße Form noch ausstehenden Einigung gedrängt habe. Es sei auch ein wirklich korrekter Ausgleich aller Einnahmen gegen alle Ausgaben des Klägers in 7 1/2 Jahren praktisch nicht möglich. Der Kläger habe das Grundstück Ende 1952 übergeben erhalten, als es den Wert von damals gehabt habe, und er habe den vollen Wert von damals als Kaufpreis dafür entrichtet. Heute sei aber der Wert des Grundstücks erheb-
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lieh gestiegen, der Geldwert der Deutschen Mark dagegen gefallen«
Damit kann die Revision keinen Erfolg haben« Hinsichtlich der Präge, ob unter besonderen Umständen der Verkäufer eines Grundstücks an einen formnichtigen Kaufvertrag nach Treu und Glauben gebunden ist, geht die ständige Rechtsprechung des Senats dahin, daß dies nur dann der Pall ist, v/enn die Nichtanerkennung des Vertrags zu einem für den Käufer untragbaren, nicht aber nur zu einem harten Ergebnis führen würde (Urteil des Senats vom 21« Juni 1961 - V ZR 194/59, WM 1961, 1172 mit weiteren Nachweisen). Hierfür reichen jedoch die von der Revision aufgoführten Umstände nicht aus« Es ergeben sich in dieser Richtung auch weder aus den Feststellungen des Berufungsgerichte noch aus dem beiderseitigen Sachvortrag irgendwelche Anhaltspunkte, Das Landgericht, auf dessen Urteil das Berufungsgericht Bezug.nimmt (BU S« 12/13), weist zutreffend darauf hin, daß weder der Kläger im Vertrauen auf das Versprechen des Beklagten seine eigene Existenz aufgegeben oder eine Existenz gegründet habe, die er bei Verneinung vertraglicher Bindungen verlieren würde, noch zwischen den Parteien ein besonderes Treue- oder Für-sorgeverhältnis bestanden habe, noch der Kläger vorgetragen habe, daß der Beklagte zur Rückzahlung des Kaufpreises nicht in der Lage sei, so daß der Kläger sein Gold nicht wiedererlangen könne (vgl, Urteil des Senats vom 25« September 1957 - V ZR 188/55, LM § 313 BGB Nr, 13 mit Nachweisen für die aufgeführten Ausnahmefälle), Hinzu kommt, daß der Kläger den auch bei nichtigem Vertrag gesetzlich gewährten Rechtsschutz genießt (aaO mit weiteren Nachweisen). Wie das Landgericht in seinem Urteil in dem Verfahren wegen einstweiliger Verfügung mit Recht
ausgeführt hat, ist der Kläger nicht nur Gläubiger der beiden zu seinen Gunsten eingetragenen Grundschulden, sondern kann auch Ersatz seiner Aufwendungen, insbesondere Rückzahlung dos Kaufpreises verlangen»
Bei diesem Ergebnis würde die Berufung des Beklagten auf die Nichteinhaltung der Frist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch dann keine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn der Kläger unmittelbar im Anschluß an die Anfang April I960 durch den Prozeßbovoll-mächtigten dos Beklagten erfolgte Mitteilung, daß der Beklagte zu einer Übertragung des Grundstücks nicht verpflichtet und nicht mehr bereit sei, die Annahme des Angebots erklärt hätte» Es kommt deshalb auf die insoweit erhobene Rüge der Verletzung des § 286 ZPO nicht mehr an, das Berufungsgericht habe*hierbei übersehen, daß der Kläger durch Rechtsanwalt Kuther mit Schreiben vom 12» April I960 dem Prozeßbevollmächtigten des Beklagten ausdrücklich mitgoteilt habe, daß er das Grundstück erwerben wolle und auf Erfüllung besteht» Die Rüge wäre auch unbegründet, da das Berufungsgericht in seinen weiteren Ausführungen (BU S. 20) au£ dieses Schreiben ausdrücklich eingegangen ist. Es hat darin nicht die Annahme des Angebots, sondern allenfalls die Erklärung gesehen, daß der Kläger nach wie vor ankaufobereit sei und seinen Anspruch für berechtigt halte, ohne daß er damit das Verkaufsangebot habe annehmen wollen.
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3o Da die Ausführungen übrigen keinen Rechtsirrtum halten, war dessen Revision § 97 ZFO zurückzuweisen„
Dro Augustin
des Berufungsgerichts auch im zu dem Nachteil des Klagers ent-mit der Kostenfolge des
Schuster Rothe
Dr* Freitag
Offterdinger
