Volltext der Entscheidung
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2042 053 BUNDESGERICHTSHOF
[M NAMEN DES VOLKES
V ZR 43/65
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
21oDezember 1965 Hirvh, Justizangestellter
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
der ^ÄH^BHfc”"Ge3e-1-lschaft beschränkter
Haftung, verxretenaurch ihren Geschäftsführer Helmut
Af^^stro 4P,
Beklagten, Berufungs- und Hevioionsklägerin«,
- ProzeSbevollmächtigters
Rechtsanwalt J3r.
gegen
den Maurer Hans
Kläger, Berufungs- und Reviaionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr°
Der Vo Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21- Dezember 1965 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr0 Augustin und der Bundesrichter Dr« Piepenbrock, Dr- Hothe? Dr- Freitag und Dr« Grell
für Hecht erkannt»
Die Revision gegen das Urteil des 1» Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 14oJanuar 1965 wird auf Kosten der Beklagten zuriickgewiesen«
Von Rechts wegen Tatbestand»
Die Eheleute $fHH|und die Beklagte schlossen am 16« April 1958 einen privatschriftliehen uBetreuer-Bau-hex^ren-Vertrag**« Darin sagte die Beklagte als Botrouungs-'unternehmen (vgl« § 31 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes) dem Kläger und dessen Ehefrau als Bauherren die Betreuung für die Errichtung eines Eigenheims auf einem bestimmten Gelände in nach Maßgabe der Bestimmungen über
die Fbrdorung des sozialen Wohnungsbaues zu« Der Kläger sollte dazu Eigengelder, insbesondere die Grundstücks-kaufsumme, und ferner eigene Arbeitsleistungen für den Bau erbringen« Am 20« Januar 1961 schlossen die Parteien einen uKaufanwärtervertrag“« Darin wurde das geplante Eigenheim als Kaufeigenheim (§ 9 Abs« 2 des Zweiten Wohnungsbaugosetzes) deklariert« Darüber sollte später ein notarieller Kaufvertrag geschlossen werden» Der Kauf-anwärtervertrag legt in seinem § 5 der Beklagten die Pflicht
zur ordnungsmäßigen Geschäftsführung auf und bestimmt in § 6: u • o o o o Der Kaufanwärter kann die Auflassung erst verlangen, wenn der vorgesehene Kaufvertrag abgeschlossen wurde und er allen Verpflichtungen gegenüber der Gesellschaft nachgekommen ist“*
Die Beklagte hat im eigenen Namen in Hellern ein größeres Gelände erworben und dort auf einer Teil-Parzelle das Eigenheim für den Kläger errichtet« Dieser hat das Eigenheim im November 1962 bezogene Im Juni 1964 legte die Beklagte dem Kläger den Entwurf eines Kaufvertrags vor» Sie bezifferte den Kaufpreis auf 85 461,52 DM« Davon hat der Kläger durch Eigenleistungen bereits 26 645,37 W , erbracht} auf dem Grundstück lasten Grundpfandrechte in Höhe von 69 300 DM, die der Kläger übernehmen muß* Die Beklagte ist nur bereit, nach Abschluß eines notariellen Kaufvertrags zu dem von ihr errechneten Preise die Auflassung zu erklären*,Der Kläger will den Kaufvertrag abschließen, jedoch nicht ohne Nachprüfung der von ihm beanstandeten einzelnen Positionen der KaufPreisberechnung; gegebenenfalls müsse der Kaufpreis herabgesetzt worden*
Der Kläger meint, die Beklagte dürfe unterdes die Auflassung nicht länger verzögern*
Der Kläger hat zuletzt beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, das Hsusgrund-stück in H^IBI eingetragen
im Grundbuch von &&nd 26 Blatt
an ihn und seine Ehefrau Cäcilia
je zur ideellen Hälfte aufzulaesen und die Umschreibung im Grundbuch zu bewilligen *
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen*
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen, jedoch mit der Maßgabe, daß das Grundstück nur Zug um Zug gegen die Erklärung des Klägers und seiner Ehefrau aufzulassen sei, daß sie die im Urteilssatz näher bezeichneten Grundpfandrechte mit den zugrundeliegenden Verbindlichkeiten in Anrechnung auf den Kaufpreis übernehmen. Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungsantrag weiter. Der Kläger bittet, die Revision zurückzuweiseno
Entschoidungsgründe t
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Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Rechtsbeziehungen der Parteien zueinander richteten sich letztlich nach dem Kaufahwärtervertrag, wenn auch mit besonders beachtlichen Bachwirkungen dos ursprünglichen Betreuer-Bauherr en- Vertrages. Der Kaufanwärtervertrag sei ohne Beurkundung nach § 313 BGB wirksam, er habe nicht die Verpflichtung der Beklagten zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück begründet, sondern nur eine bereits vorher nach dem Betrouor-Bauherren-Vertrage in Verbindung mit §§ 675, 667 BGB bestehende Verpflichtung in sich auf genommen und abgewandelt. Die übereignungspflicht der Beklagten sei eine gesetzliche Polge ihrer ursprünglich begründeten Pflicht zur Geschäftsbesorgung, und der Kaufanwärtervertrag habe zur Ausführung dieser Pflicht gedient. Der Kaufanwärtervex'trag sei auch nicht mit der früher erklärten Anfechtung dos Vertrages durch den Kläger unwirksam geworden, weil ein Anfechtungsgrund gefehlt habe.
Der hiernach bestehende Übereignungsanspruch des Klägers ist nach Ansicht des Berufungsgerichts auch fällig, obwohl es in §6 des Kaufanwärtervertrages heiße, der Kläger könne die Auflassung erst verlangen, nachdem der VQi'gesehene Kaufvertrag abgeschlossen worden sei* Die Beklagte könne sich auf diese Vereinbarung nicht berufon, weil sie schuldhaft den Abschluß des Kaufvertrages übermäßig verzögert habe. Die seit dem Einzug des Klägers in das Eigenheim bis zur letzten mündlichen Verhandlung in diesem Rechtssti'eit verstrichene Zeit von über zwei Jahren entspreche nicht dem Gebot dos hier anzuwendenden § 54 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, wonach durchgeführte Bauvorhaben möglichst unverzüglich abzuwickeln seien.
Auch die in dem Kaufanwärtervertrag von der Beklagten übernommene Pflicht zur ordnungsmäßigen Geschäftsführung habe eine rasche Abwicklung gefordert. Die Verzögerung sei im wesentlichen von der Beklagten verschuldet worden, weil sie die für die Berechnung oder Überprüfung des Kaufpreises erforderlichen Auskünfte erst auf die Klage in einem Vorprozeß der Parteien erteilt habe. Nun habe zwar die Beklagte inzwischen einen Entwurf für einen Kaufvertrag vorgelegt, doch brauche der Kläger den von der Beklagten eingesetzten Kaufpreis von 85 461,52 DM nicht ungeprüft anzunehmen, nachdem er beachtliche Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises dargelegt habe. Die Überprüfung würde längere Zeit in Anspruch nehmen. Dabei würde die Prist von drei Jahren, die für die Befreiung des sozialen Wohnungsbaues von der Grunderwerbsteuer gilt, eblaufen, und der Kläger müßte 7 $ des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer entrichten. Bs gehöre aber zu einer ordentlichen Geschäftsführung der Beklagten, dem Kläger diese Mehrbelastung zu ersparen. Dabei müsoo die Beklagte
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ihr Interesse an der Festlegung des Kaufpreises vor der Übereignung de3 Grundstücks zurückstellen, woran besonders deshalb kein Zweifel bestehen könne, weil der Bau des Eigenheims des Klägers erheblich überfinanziert seio- Da der Kläger Eigenleistungen im Wert von 26 645>37 DM erbracht habe und mit dem Grundstück die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Lasten in Hoho von 69 300 DM übernehmen müsse, habe die Beklagte nach ihrer eigenen Berechnung keinen Anspruch gegen den Kläger auf Zahlung eines Restkaufpreises. Vielmehr werde sie ihm eine noch zu ermittelnde Summe zuruckzahlen müssen«.
II.
Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen diese Ausführungen»
Die Revision meint, eine Grundatücksübereignungs-pflicht der Beklagten hätte nur dann ohne Abschluß eines nach § 313 BGB formgültigen Vertrages entstehen können, wenn der Kläger vor dem Kauf des Baugeländes durch die Beklagte einen Erwerbsauftrag hinsichtlich einer be-stimmten Teilparzelle ertoilt hätte. Dio Revision vermißt eine entsprechende Feststellung des Berufungsgerichts«, Tatsächlich habe die Beklagte das ganze Gelände für eigene Rechnung gekauft und bebaut»
Es entspricht einer gefestigten hochstrichterlichen Rechtsprechung, daß ein Auftrag, ein Grundstück für Rechnung des Auftraggebers zu erwerben, den Beauftragten auch dann, wenn der Auftrag nicht in der Form dos § 313 BGB erteilt worden ist, zur Übereignung an den Auftraggeber verpflichtet (BGH DBotZ 1961, 583; BB 1956, 1124; Senatsurteil WM 1959, 1288) * Es ist dabei gleichgültig, ob der Beauftragte das
Geschäft, das ihm aufgetragen ist, iia eigenen Har.ien oder sogleich auf den Kamen des Geschäftsherrn abschließen sollte und abgeschlossen hat (RGZ 54, 75, 78). Das wird auch von der Revision nicht hezwe if eit. Die Behauptung der Revision, die Beklagte habe das Gelände für eigene Rechnung gekauft, widerspricht der Feststellung des Berufungsgerichts, der Kläger habe die, Grundstückskaufsumme erbringen müssen, und kann daher nicht berücksichtigt werden. Ob der Auftrag dahin ging, eine bestimmte üeilparzelle für den Kläger zu erwerben oder dahin, für den Kläger und andere Interessenten gemeinsam ein größeres Gelände zu erwerben und davon jedem ein feilstück zu übertragen, ändert die Rechtslage nicht und kann somit öahinstehen.'
Hiernach kann nur noch erheblich sein, daß das Berufungsgericht keine ausdrückliche Feststellung darüber getroffen hat, daß der Be treuer-vBauhcrren-Vertrag zwischen den Parteien vor dem Ankauf des Geländes durch die Beklagte geschlossen wurde« Wenn nämlich die Beklagte schon vor Auftragserteilung Bigontümerin des Geländes gewesen wäre, würde kein Auftragsverhältnis, sondern ein formbedürftigeo Kaufgeschäft vorliegen. Indessen ergibt der Zusammenhang der Urteilsgründe, daß das Gelände zwar vorher für die Bebauung in Aussicht genommen worden war, jedoch erst nach Abschluß des Betreuer-Bauherren-Vertrages von der Beklagten gekauft wurde. Dos ist in der Revisionsverhand-lung unstreitig geworden.
Die Frage, ob die Aufnahme und Ausgestaltung dieser bereits bestehenden Übereignungspflicht im Kaufanwärter-vertrag formbedürftig war, wird weder vom Berufungs-gerieht noch von der Revision aufgewox’feno Sie braucht letztlich nicht entschieden zu weiten. Ist der K-auf~ anwärtervertrag wegen Verstossob gegen § 513 BGB unwirksam,
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so sind die Beziehungen der Parteien nur aus dem Auf-tragsverhältnis zu würdigen« Bio Beklagte kann sich dann der Auflaosungsverpflichtung gegenüber auf § 6 Abs« 2 des Kaufanwärtervertrages nicht berufen«, Die Übereignungs-Pflicht ist dann nicht an den vorhergehenden Abschluß eines notariellen Kaufvertrages geknüpft.
PUr den Pall der Gültigkeit des Kaufanwärtervertrages fragt es sich, ob die Bestimmung des § 6 Abs«, 2 des Kauf-anwärtervertrages zu dem Zuge kommt, wonach die Auflassung erst nach Abschluß eines notariellen Kaufvertrages verlangt werden kann«. Biases Ergebnis will die Revision schon aus § 925 a BGB herleiten, wobei aber übersehen wird, daß § 925 a BGB nur eine Ordnungsvorschrift für dio eine Auflassung beurkundende Stelle ist und keine materielle Voraussetzung für einen Auflassungsanspruch schafft«,
Bio Revision meint weiter, das Berufungsgericht habe die Verzögerung des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages zu Bnrecht der Beklagten als schuldhafte Pflichtverletzung angerechnet, die es ihr versage, die Auflassung länger zu verweigern. Der Abschluß eines notariellen Kaufvertrages sei vielmehr, nachdem die Beklagte einen ausführlichen Vertragsentwurf vorgelegt habe, eine Pflicht des Klägers gewesen, der er nicht nachgekommen seio Mo die Revision aber selbst nicht verkennt, sollte der Kaufvertrag nicht dazu dienen, die Käufer- und Verkaufor-pflichten erst zu begründen* die Übereignungspflieht der Beklagten als Verkäuferin ebenso wie die Pflicht des Klägers, die Leistungen der Beklagten zu vergüten, waren schon mit den vorher abgeschlossenen Verträgen der Parteien entstanden. Die Vereinbarung, vor der Auflassung einen notariellen Kaufvertrag zu schließen, hatte vielmehr den Zweck, die gegenseitigen Pflichten abschließend
zu regeln und den ,langerneesenen" Kaufpreis ziffernmäßig festzuhalten*
Ob, wie das Berufungsgericht auogeführt hat, die Beklagte den Abschluß eines solchen Vertrages schuldhaft verzögert und damit den vom Gesetz vorgesehenen und von den Parteien gewollter, baldigen Eigentumsübergang auf den Kaufanwärter unang nnessen lang hinauogeschoben hat, braucht indessen nicht abschließend geprüft zu worden<>
Denn das Ergebnis der ^.berlandesgorichtlichen Entscheidung wird jedenfalls von oinar weiteren Überlegung getragene
Auch nach dem JCaufanwärtervertrag (§ 5) war die Beklagte zu einer ordnun^smäßigen Geschäftsführung verpflichtet * Sie hat ihre Leistungen so zu erbringen, wie es freu und Glauben erfordern« Bo gehört demgemäß zu ihren Pflichten, dem Kläger die Ausnutzung der nach den Vorschriften über den sozialen Wohnungsbau gebotenen Vergünstigungen zu ermöglicheno Hierzu gehört die Befreiung von der Grunderwerb st euer für den Pall, daß der Kläger das haus binnen 3 Jahren, nachdem er es bezogen hat, zu Eigentum erwirbt (vgl« Kds GVB1 1958 So 179; 1963 So 279)* War die Beklagte also gehalten, das Eigenheim zu diesem Zweck an den Kläger rechtzeitig zu übereignen, so darf sie auf dem vorherigen Abschluß eines notariellen Kaufvertrags jedenfalls dann nicht bestehen, wenn, wie im vorliegenden Palle, der Kaufpreis entrichtet, die Abrechnung mit Wahrscheinlichkeit sogar zu einer teilweisen Eückerstafctung an den Käufer führen wirdo Ob die hypotheken-gläubiger die Schuldübernahme genehmigen oder nicht, ist nicht entscheidend« Penn auch bei einer in einem notariellen Kaufvertrag vorgesehenen SchuldÜbernahmo besteht nicht die Gewißheit, daß die Gläubiger diese Genehmigung erteilen werden., Paß aber der Kläger den Abschluß dos Kauf-
vertrageo schuldhaft verzögert hat, läßt sich den Feststellungen dos Berufungsgerichts nicht entnehmen* Der Kläger hat nur die Höhe des Kaufpreises beanstandet, indem er einzelne Rechnungsposten angriff* Bas war sein gutes Hecht* £s ist auch nicht festgestellt, daß der Klager den Abschluß des Kaufvertrages verweigert hätte, wenn die umstrittenen Rechnungsposten einer nachträglichen Klärung Vorbehalten worden wären*
Die Revision kann sonach keinen Krfolg haben* Die Entscheidung im Kostenpunkt beruht auf § 97 ZPG*
Dr* Augustin Dr* Piepenbrock Rotho
Dr. Freitag Dr, Grell
