Volltext der Entscheidung
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Nachschlagewerk: ja BGrHZ: nel n
BGB §§ 313, 125, 242 CA
Ausnahmsweise Geltung eines nicht notariell beurkundeten Eigenheimbewerbervertrags wegen Untragbarkelt des gegenteiligen Ergebnisses«
BGB §§ 133 0, 157 Ge
Ausnahmsweise Entstehung und Fälligkeit des Auflassungsanspruchs bereits aufgrund eines Eigenheimbewerber-Y o r vertrage«
BGH, ürt. v. 21« April 1972 - Y ZB 42/70 - OLG Nürnberg
LG Nürnberg-Fürth
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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
V ZR 42/70 URTEIL Verkündet am
21. April 1972 Scheibl,
JustizhauptSekretär,
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
ln dem Rechtsstreit
NflHB eGmbH - BPPBBPBtraßePMl
vertreten durch die Vorstandsmitglieder Dr. Walter GfliP, Erich RflHHPund Rudi S(
Beklagte und Revisionsklägerin,
Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte Prof.Br.
( und Prof.Br.
gegen
den Flaschnermeis ter^^^^^ ^
Jakob WpHP in SSHHB» G^HPstraße
Kläger und Revisionsbeklagter,
Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br,
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21« April 1972 unter Mitwirkung der Bundesrichter Dr. Roth«, Dr. Brei tag,
Dr. Mattem, H1U und Offterdinger
für Recht erkannt:
Unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen wird auf die Revision der Beklagten das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerlohts Nürnberg vom 23« Januar 1970 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Verurteilung der Beklagten nicht von einer Sicherstellung des begehrten Restkaufpreises abhängig gemacht worden 1st*
In diesem Umfang wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurück verwl esen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Am 21. Oktober 1963 hat der Kläger als Eigenhelmbewerber mit der beklagten Genossenschaft, einem gemeinnützigen Wohnungsamtemehmen, einen privatsohrift-11 ohen Kaufanwärtervertrag über den Erwerb eines von der Beklagten auf ihrem Gelände zu erstellenden Doppelwohnhauses sowie von zwei Genosseneohafteanteilen der
Beklagten geschlossen, Sr hat den Erwerbspreis für die Genossenschaftsanteile (1 000 DH) bezahlt und von dem-vor läufig auf 78 500 DM bemessenen-Er-werbspreis für das Haus 77 000 DM in bar sowie Eigen lelstungen erbracht, die er mit 2 000 DM und die Beklagte mit 885t50 DM bewerten, Weiterei 7 047 t58 DM, die die Beklagte auf den endgültigen Hauskaufpreis (83 900 DM) fordert, weigert er sloh zu zahlen, bevor die Beklagte Mängel am Haus beseitigt.
Seit August 1965 bewohnt der Kläger das Haus,
Landgericht und Oberlandesgerlcht haben die Beklagte nach dem Klageantrag zur Auflassung und Eintragungsbewilligung verurteilt.
Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Der Kläger bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels,
Ent sehe 1 dungs gründe I.
Mit dem Oberlandesgericht 1st davon auszugehen, daß der Vertrag nach § 313 BGB der notariellen Beurkundung bedurfte und wegen Eicht ei nhaltung dieser
Form an sich nichtig 1st (§ 123 BGB), daß aber dieses Ergebnis für den Kläger schlechthin untragbar ist und jenes Nichtigkeitsgebot deshalb ausnahmsweise hinter dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zurücktreten muß;
Die Rechtsprechung des erkennenden Senats geht allerdings dahin, daß eine solche Ausnahme nur ln besonders gelagerten Fällen Platz greift und daß auch ein Eigenhelmbewerbtr ohne notarielle Yertrags-beurkundung selbst dann, wenn er den Erwerbspreis bezahlt hat und das Haus seit längerer Zelt bewohnt, ln der Regel auf einen Schadens ersatz anspruch in Geld beschränkt 1st (Senatsurteil 29« Januar 1963
- V ZR 53/64, NJW 1965, 812, 1014 * WM 1965, 315;
▼gl. Senatsurteile vom 29. Oktober 1965 - V ZR 96/63, ZMR 1966, 202 = WM 1966, 89, und vom 21. März 1969
- V ZR 87 /67, LM BGB § 313 Nr. 37 * WM 1969 , 692 * NJW 1969, 1167). Der Senat hat jene Untragbarkelt andererseits bejaht für Fälle, wo es um die Existenz eines Partners geht (Tgl. die Zusammenstellung in dem genannten Urteil too 21. März 1969 sowie Im Urteil vom 27. Oktober 1967 - V ZR 153/64, BGHZ 48, 306 * NJW 1968 , 39). Einen solchen Fall hat das Berufungsgericht hier zutreffend angenommen:
Bas Oberlandesgerloht führt aus: Per Kläger sei ein jetet (November 1969) 63jähriger einfacher Handwerker, der - im Gegensatz zu der juristisch
beratenen Beklagten - über keinerlei juristische Vorbildung rer füge« Er habe unter Aufwendung seiner gesamten Ersparnisse ein Eigenheim erwerben wollen, ln dem er seinen Lebensabend verbringen könne« Er wäre nicht unter Aufgabe seiner früheren Wohnung in das Haus eingezogen, hätte nicht die - nachgewiesenen - Mängel in Kauf genommen und auch sonst Geld ln das Haus Investiert, wenn er nicht der festen Überzeugung hätte sein dürfen, Eigentümer des Hauses zu sein oder zu werden« Würde er bei Herausgabe des Hauses den von der Beklagten angebotenen Betrag (knapp 60 000 DM abzüglich einer monatlichen Hutzungsent Schädigung von 350 DM) erhalten, so könnte er sich dafür nicht nur kein Haus, sondern bei den inzwischen erheblich gestiegenen Preisen nicht einmal eine Eigentumswohnung kaufen« Die Verweisung des Klägers auf einen Schadensersatzanspruch könne die Untragbarkelt des Ergebnisses nicht beseitigen; denn seine Durchsetzung würde bei mehreren Rechts Zügen Jahre ln Anspruch nehmen, so lange könne aber der Kläger bei seinem Alter nicht mehr warten«
Der vorliegende Fall liegt ln der Tat besonders: Der bei Vertrags Schluß und Einzug bereits ln vorgerücktem Alter stehende Eigenhelmbewerber hat das Haus für seinen Lebensabend erworben« Er hat seine gesamten Ersparnisse in beachtlicher Höhe (77 000 DM
in bar, 1 000 DM für Genossenschaftsanteile und mindestens 885 DM Eigenleistungen = zusammen annähernd 80 000 DM) zu dem Erwerb des Hauses aufgewendet und damit den allergrößten Teil des Erwerbspreises in bar bezahlt; der von der Beklagten geforderte Erwerbspreisrest (rund 7 000 DM), ist wegen festgestellter Hausmängel umstritten« Der Kläger stand als einfacher Handwerker sowie als Genosse einer als gemeinnützig anerkannten Wohnungsbaugenossenschaft gegenüber, bei der er nach ihrer Organisation auf ordnungsmäßige und rechtlich einwandfreie Vertragsgestaltung vertrauen durfte« Dieses Vertrauen konnte noch besonders dadurch bestärkt werden, daß in dem vor gedruckten Formular vertrag folgende "zusätzliche VereinbarungN eigens mit Schreibmaschine ein ge fügt wurde:
"Aus kostensparenden Gründen verzichten beide Parteien auf eine notarielle Beurkundung dieses Vertrages, erkennen aber die Rechtskraft desselben an,"
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eine Klausel, die im Gegensatz zu der im genannten Urteil vom 21« März 1969 gewürdigten den Vertrag als rechtswirksam ("rechtskräftig") bezeichnet«
Für einen Bewerber ln dieser läge kommt die Notwendigkeit, das Eigenheim auf zu geben und sich einen neuen Alterssitz zu suchen, einem Existens-verlust nahe« Das Oberlandesgericht hat daher mit Recht die Untragbarkelt eines solchen Ergebnisses im Hinblick auf § 242 BGB bejaht«
Die hiergegen erhobenen Re vie Ions rügen greifen nicht duroh:
a) Die Feststellung, der Kläger hätte für die von der Beklagten angebotene TellrückZahlung nicht einmal eine Eigentumswohnung erhalten, beruht nicht auf einer Verletzung der Aufklärungspf 11 öht (§ 139 ZPO). Einen Saohverständigen brauchte das Oberlandesgericht nicht zuzuziehen, da es sich ersichtlich die erforderliche Sachkunde ln diesem Punkt zu traute und keine Gründe dafür vorgetragen sind, daß es diese Sachkunde nicht besäße. Im übrigen beruht das Urteil auoh ersichtlich nloht auf dieser Feststellung.
b) Die Verweisung des Klägers auf einen Prozeß um Geldersatz ändert angesichts des Alters des Klägers an der Untragbarkel t des Haus rer lustes nichts. Die Revision räumt selbst die Möglichkeit ein, daß ein solcher Schadensersatsprozeß mehrere Jahre ln Anspruch nehmen würde. Darauf abzusteilen, ob der Kläger nach seiner statistischen Lebenserwartung einen Sohadensersatzprozeß überleb» würde, geht nicht an. Infolgedess» koumt es auch nloht auf
die weiteren Erwägungen der Revision über die voraussichtliche Dauer eines solchen Prozesses an (Instanzenzahl, Umfang der Aufklärungsbedürftl gkel t) •
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c) Entgegen der Meinung der EeTlslon war für das Berufungsgericht ersichtlich auch nicht entscheidend, daß die Beklagte hei Vertragsabschluß juristisch beraten gewesen sei, sondern daß es der Kläger nicht war* Auf ein Verschulden der Beklagten ln dieser Hinsloht 1st hier nicht abgestellt.
d) Hiernach könnt es nicht aehr auf sonstige vom Berufungsgericht angesogene und von der Revision bekämpfte Gesichtspunkte an, unter denen die Rechtsprechung des erkennenden Senats eine Ausnahme vom Formgebot bejaht hat. Das gilt insbesondere für
die Frage einer Zutellungspflldht im Verhältnis einer Siedlergenossensohaft su ihrem Siedler (vgl.
BGHZ 16, 334) sowie dafür, daß die Erreichung des Schute sweoks des § 313 BGB zur Anwendung des { 242 BGB nicht genügt (vgl. Urteil vom 9« März 1963 - V ZR 97/62, IM BGB § 313 Er. 23 - WM 1965 , 480).
e) Die Untragbarkelt der Folgen aus der Form-nlohtlgkelt des Vertrages wird auch nicht dadurch beseitigt, daß der Kläger nach Auffassung der Beklagten noch einen Kaufpreisrest von einigen tausend Mark zu zahlen hat, auch wenn das ln diesem Zusammenhang zugunsten der Beklagten als richtig unterstellt wird (vgl. dazu jedooh II, III). Dasselbe gilt für den ln der mündllohen Revisionsverhandlung angeführten Umstand, daß der Kläger auf die Vorschläge der Beklagten ln ihrem Sohrelben vom[25. ^enuar 1968 nicht eingegangen 1st.
I
II.
Hat das Berufungsgericht hiernach gemäß § 242 BGB eine Bindung der Parteien an den Kauf an wärtervertrag trots seines Formmangels bejaht, so kann ihm ln der Frage na oh dem Inhalt dieser Bindung zwar ebenfalls sun größten Teil, jedoch nicht ln vollem Umfang bei getreten werden.
Das Oberlandesgericht entnimmt der Bindung an den Ter trag ohne weiteres das Bestehen eines überelgnungsanBpruehe des Klägers gegen die Beklagte. Die Nichtzahlung eines Kaufpreisrestes stehe dem nicht entgegen, weil der Kläger insoweit wegen verschiedener festgestellter Baumängel (im Umfang von etwa 2 230 + 750 » 3 000 DH seine Leistung zurüokhalten könne (§ 273 Abs. 1 BGB).
Zu prüfen 1st jedoch zunächst, ob dem Kläger nach dem Inhalt des als wirksam su behandelnden Vertrags Überhaupt ein Auflassungsanspruoh susteht. Das 1st eine Frage der Yertragsanslegung. Da es sich ersichtlich um einen Mustervertrag handelt, der im ganzen Land Fordrhein-Westfalen und damit über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus gebräuchlich 1st oder war, kann das Revisionsgericht die Auslegung selbst vornehmen. Danach ergibt sicht
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Der Kan fanwärter vertrag will tin beiderseits Ter pflichtender Kauf-Tor Ttr trag sein« Hach seinem Wortlaut Ttrpfllehten sich beide Parteien, "zu gegebener Zeit” einen (notariellen) Kaufvertrag na oh einem bestimmten Muster zu schließen (Teil 2 des Vorvertrages)* der Kläger sollte "die Eintragung der Auflassung erst Ter langen" können, "wenn der Tor gesehene Kauf Ter trag abgeschlossen wurde und er alle sich daraus ergebenden Verpflichtungen gegenüber dem Wohnungsuntemehmen erfüllt hat"
(Teil 3*3). Der Senat hat ln einem früheren Fall einen vergleichbaren Voidertrag daMnlars ,
daß ein Auflassungsanapruoh für den Bewerber nicht schon durch den Vorvertrag, sondern erst dnroh den noch abzusohlleßenden HanptTertrag entstehe (Urteil Tom 30. Juni 1967 - V ZR 104/64, BB 1967, 1394).
Er hat ln Fällen, wo auf Grund Torangegangenen Betreuervertrags eine Auflassungspflloht bereits kraft Gesetzes(§ 667 BGB) bestand, die mit der vorliegenden im Wortlaut übereinstimmende Klausel von Kauf-Vorverträgen dahin ausgelegt, daß sie nur die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs bis zu dem Hauptvertragsabsöhluß und zur vollständigen Erfüllung der Erwerberpfliohten aufsohiebe, und für besondere, damals bejahte Ausnahmefälle na oh § 242 BGB auch diesen Fälligkeit sauf sehub als unbeachtlich und den Auflassungsanapruoh demgemäß als fällig angesehen (Urteil vom 26. April 1968, V ZR 74/67,
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WM 1968, 1014 * BBauBl 1968, 571 , sowie die am selben Tag ergangenen Urteile V ZR 73/67 und Y ZR 76/67)* Der Senat hält nunmehr auch ln Fällen wie dem vor liegenden, wo eine Auflassungspflicht bis zu dem Abschluß des Vorvertrages noch nicht bestand, eine solche Pflicht für gegeben, und zwar auf Grund einer sinn- und int eress enge mäßen Auslegung des Yoryertrages (§§ 133, 137 BGB)* Dabei sprechen diejenigen Erwägungen, die der Senat seinerzeit nur für die Fälligkeit anzustellen brauchte, zugleich entscheidend für die Auslegung des Vorvertrags im Sinn der Begründung eines Auflassungsanspruchs :
Abzuwägen sind einerseits das grundlegende Interesse der mit öffentlichen Mitteln arbeitenden Wohnungsbauunternehmen daran, daß die von ihnen auf gewendeten Mittel auch mit Sicherheit bei den Bewerbern hereingebracht werden, und die Gefahr ihres Verlustes dann, wenn sie vor fälliger Kauf-prelserlegung das Grundstück durch Elgentumsüber-tragung aus der Hand geben; andererseits das ebenso schütz würdige Interesse der Bewerber daran, angesichts der von ihnen in der Regel schon vor der Fertigstellung ln den Bau hlnelngesteckten eigenen Mittel, die oft die gesamten Ersparnisse der Familie aus vielen Jahren darstellen, das Haus grand-stück möglichst bald nach der Fertigstellung zu Eigentum zu erhalten, sei es um sloh weitere
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Hausverwaltung 8 kos ten und Ähnliches zu ersparen, sei es um vor schwerstem Verlust bei etwaigen wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Wohnungsbanunternehmens sicher zu sein* Hem Sloherungsbe-dürfnis des Wohnungsbauunternehmens trägt die vertragliche Auflassungsklausel Rechnung, indem sie die Eigentumsübertragung aufschiebt bis zu dem Zustandekommen eines abschließenden schuld rechtlichen Vertrags, der die endgültige Höhe des Preises und die Zählung seines noch ausstehenden Restes festlegt« Hie entscheidende Schwierigkeit besteht Indessen ln folgendem: Her so festzulegende frei8 steht ln der Regel, so auch in dem vorliegenden fall, nicht lm Belieben des Wohnungsbauunteraehmens, sondern muß lm Sinn der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (vgl« Senatsurteil vom 16. februar 1965 - V ZR 235 /62, LM BGB § 313 Hr. 24 und HVO z «Wohnung sgeme innütz ig-keltsG Hr« 2=WM 1965» 674) oder im Sinne der §§ 54» 56 II« WoBauG angemessen sein; das Erstere ergibt sich lm vorliegenden fall aus der Verweisung auf das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht in Teil 6 Satz 1 des Vertrages« Hie Klärung, welcher Preis in diesem Sinne angemessen 1st, erfordert lm Streitfall unverhältnismäßig lange Zelt, zu demal dafür die Gestehungskosten erheblich sind, über die das Wohnungsbauunternehmen den Bewerbern Auskunft und Rechnungslegung schuldet
(Sanatsurtell vom 12« Juli 1967 - V ZE 136/64,
WH 1967, 1037)« Solange der angemessene Preis nicht - notfalls im Prozeßweg - geklärt ist, wissen die Partner nicht, welchen Inhalt der Kaufvertrag haben muß, den beide Telle abzuschließen verpflichtet sind; zu einem endgültigen Kaufvertrag mit Kauf Preisfixierung sind die Partner also vorerst nicht ln der Lage (wenn sich nicht der eine Teil, etwa der wirtschaftlich schwächere Bewerber, dem vom Partner einseitig vor ge sehr! ebenen Preis unterwirft, wozu er jedoch nicht verpflichtet 1st)« Bei solcher Sachlage würde das ausnahmslose Festhalten am Wortlaut der genannten Auflassungsklausel des Vorvertrages dazu führen, daß das sohutzwürdlge Interesse des Bewerbers an Un-kostenerspamis und Sicherung vor wirtschaftlichem Fieder gang des Wohnungsbauunternehmens auf Jahre hinaus unbefriedigt bleibt« Bas stünde mit Treu und Glauben nloht im Einklang« Biese gebieten vielmehr in solchen Fgllen jedenfalls dann, wenn der strittige Kaufpreisrest entweder vom Bewerber schon bezahlt 1st oder nur einen verhältnismäßig kleinen Teil des ^.» IbrTgem bereits belegten Kaufpreises darstellt, daß das Wohnungsbauunternehmen darauf verzlohtet, die Partner vor der Eigentumsübertragung sohuldreohtllch auf einen bestimmten - von ihm festgesetzten - Gesamtpreis festzulegen, und sich alt einer Sicherstellung des strittigen Restes begnügt (soweit
ihn der Erwerber nicht schon bezahlt hat), vorausgesetzt, daß der Bewerber zur Sioh er Stellung in der Lage und willens ist.
III.
Vom Boden dieser Auffassung aus sind - im Ergebnis mit dem Oberlandesgericht - Bestand und Fälligkeit des eingeklagten Auflassungsanspruchs auch im vorliegenden Fall zu bejahen« Dafür, daß der Kläger zur Sicherheitsleistung nicht ln der Lage oder nicht willens wäre, 1st kein Anhaltspunkt ersichtlich.
Der Beklagten steht jedooh nach dem Gesagten ein Anspruch auf Sicherstellung zu, der bisher nicht erfüllt ist. Diesen Anspruch kann sie dem Auflassungsanspruch des Klägers einredeweise entgegensetzen mit der Wirkung, daß sie zur Auflassung nicht schlechthin, sondern nur Zug um Zug gegen die Sicherheitsleistung zu verurteilen 1st (vgl. die drei genannten Urteile vom 26. April 1966). Diese Einrede ist von der Beklagten zwar nicht ausdrücklich erhoben, aber sinngemäß ln ihrem weit ergehenden Klagabweisungsantrag enthalten, weil dieser sich gerade auf den noch offenen Resterwerbspreis stützt.
Die Festlegung der Sicherheitsleistung nach Höhe und Art muß dem Tatrlchter überlassen bleiben.
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Hi er nach war im erkannten Tel lumfang (vgl. dazu Senatsurteil vom 24. November 1967 - V ZR 4/67, WM 1968, 443, 447 unter II 5) das ange-fochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurück zu verweisen* Diesem war auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu Übertragen*
Dr* Rothe Bundesrichter Dr* Mattem
Dr* Freitag 1st ortsabwesend und kann daher nioht unterschreiben»
Dr* Rothe
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Off ter ding er
