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BGH · V ZR 36/61

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZR 36/61

a) Ist für ein Grundstück die Zwangsversteigerung und -Verwaltung angeordnet, so hat der Zwangsverwalter die Verwaltung auch nach Erteilung des Zuschlags his zur Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens fortzusotzen. b) Aus Rechtshandlungen, die der Verwalter im Rahmen seines Wirkungskreises bei der über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung vornimmt ■, wird der Ersteher verpflichtet. c) Der Zv/angsverwalter ist für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen im Pall der über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung dem Br-stehcr gegenüber verantwortlich. Auf Bestellung der Streitgehilfin lieferte die Klägerin weiterhin Koks für die Beheizung des Hauses, und zwar: Die Abrechnung ergibt, daß die vier Mieter in der Berichtszeit insgesamt 1 367,92 DM an Heizkostenvorschüssen an die Streitgehilfin gezahlt haben, wovon diese 252 DM als "den Beklagten gebührend" gebucht hat. Nachdem das Vollstreckungsgericht am 6./9« Hai 1958 dor Strcitgohilfin hinsichtlich ihrer Schlußabrechnung Entlastung erteilt hatte, hob es durch Beschluß vom Ho Mai 1958 das Zwangsverwaltungsverfahren auf.Demnächst erstellte die Streitgehilfin die Heizkostenabrechnung 1957/58, aus der sich ergibt, daß auf den Eigentümer B^^H^ 1 338,85 DM entfallen, worauf dieser keinerlei Vorschüsse gezahlt hatte, und daß auf die vier Mieter zusammen 2 682,20 DM entfielen, worauf diese 1 557,20. Einige Mieter haben nach der Fertigstellung der Schlußrechnung der Streitgehilfin für die vorjährige Heizperiode (1956/57) noch insgesamt 123,14 DM an die Strcitgohilfin gezahlt, wovon diese 112,15 DM zur teilweisen Bezahlung der Rechnung der Klägerin vom 31. Januar 1958 und den Rest zuzüglich des nach der Schlußrechnung vorhandenen Barbotrags von 48,01 DM für die Bezahlung einer Gerichtskostenrechnung verwandt hat. Im Laufe des Berufungovorfahreno ist die Streitgchi3.fin dem Verfahren beigetreton und hat ihre etwaigen Ansprüche gegen die Beklagten aus der Tatsache der Fortführung der Beheizung dos Hauses nach Erlaß de3 Zusehlagsbeschlusses an die Klägerin abgetreten. Zur Aufrechnung geeignete Ansprüche gegen_die_Streit= gehilfin stünden, so erwägt das Berufungsgericht weiter, den Beklagten nicht zu, da der Erstehe-r nicht Beteiligter im Sinn des § 154 ZVG sei (RGZ 74, 258; 97, 11; JW 1920, 52) und für eine demgemäß allein noch in Betracht kommende unerlaubte Handlung der Stroitgehilfin weder hinsichtlich der Heizkootenvorochüase noch hinsichtlich der rund 900 DM, die die Zwangsverwaltungsmasse den Erstehern ausweislich der Schlußrechnung der Streitgehilfin schulde, ein Anhält vorhanden sei. Soweit aber gegen_die_Zwangsverwaltungsmassc selbst noch Ansprüche der Beklagten bestehen sollten, könnten sie sic nicht gegen den der Klägerin von der Streitgehilfin abgetretenen Anspruch aufrechnen, Don Beklagten müsse überlassen bleiben, sich wegen der Umlegung der tatsächlich aufgewendeten Heizungskosten entweder unmittelbar an die Mieter zu halten oder eine (nachträgliche) Abwicklung der ZwangsVerwaltung durch Einziehung der noch ausstohendeh Forderungen und ihre Verteilung vermittels Anordnung des Zwangsverwaltungsgerichts gemäß § 153 ZVG zu erwirken. Mit der Erteilung des Zuschlags im Zwangs-versteigorungsverfahren, das vom Zwangsverwaltungs-verfahren unabhängig ist (RGZ 64, 415, 417), geht das Eigentum am Grundstück nach § 90 ZVG vorbehaltlich der Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses im Beschwerdeverfahren auf den Ersteher über; dem Srsteher, auf den die Gefahr des zufälligen Untergangs in Ansehung des Grundstücks mit den Zuschlag übergeht (§56 Abs. 1 ZVG), gebühren vom Zuschlag an die Nutzungen, während er andererseits auch die Lasten zu tragen hat (§56 ZVG). Der Zweck, dem das Zwangsverwaltungsverfahren nach der Absicht des Gesetzgebers dienen soll, kann also vom Zuschlag an für die Zukunft nicht mehr erreicht werden. Es besteht daher Einig-3:eit darüber, daß das Zwangsverwaltungsverfahren nach erteilten Zuschlag aufzuheben ist (RGZ 64, 415, 417), wenn auch Meinungsverschiedenheiten darüber bestehe*!, ob noch die Rechtskraft dos Zuschlagsbeschlusscs für die Aufhebung abzuwarten ist (so Steiner/Ricdel, Zwangsversteigerung und Zv/angsverwaltung 7» Aufl. Bei lediglich abstrakter Betrachtung läge es nahe, anzunehmen, daß der Zwangoverwalter sich auf die gebotene Abwicklung der sich auf die Zeit vor dem Rechtsübergang beziehenden Geschäfte zu beschränken hätte, hinsichtlich deren das.Recht und die Pflicht zur.Tätigkeit unbedenklich weiter zu bejahen sind (vgl. Verkauf des Grundstücks an den Ersteher ist, bei dem sofortiger Übergang von Nutzungen und Lasten vereinbart wird, so daß der Erwerber/Ersteher die Verwaltung des Grundstücks sogleich zu übernehmen hätte. Der Ersteher ist häufig nicht in der Lage, sofort das Grundstück zu übernehmen, zu demal da er auch nicht wissen kann, ob er letztlich Meistbietender bleiben und den Zuschlag erhalten wird. Es besteht somit in vielen Pallen ein unabweisbares Bedürfnis für eine Fortsetzung der Tätigkeit des Zwangsverwalters über den Zeitpunkt des Zuschlags hinaus, und zwar nicht bloß in dem Sinn, daß der Zwangsverwalter die vor dem Zuschlag noch nicht abgewickelten Geschäfte, beispiels-v/cise die Einziehung von Mietzinsen für die vorher- Eine ausdrückliche Regelung im Zwangsversteigerungsgesetz fohlt; es laufen in ihm Zwangsversteigerung und ZwangsVerwaltung vielmehr getrennt, wobei nicht einmal der Zuschlag als Aufhobungsgrund für die Zwangsverwaltung genannt ist. Allerdings ist in § H EGZVG bestimmt, daß die Landesjustizvorwaltung für die Geschäftsführung der Zwangsverwalter und die ihnen zu gewährende Vergütung allgemeine Anordnungen treffen kann, und es sind auf dieser Grundlage Bestimmungen erlassen worden, die aussprechen, der Verwalter dürfe die Verwaltung nicht einstellen, bevor das Gericht die Aufhebung des Verfahrens angeord-riet habe, beispielsweise in § 15 der Preußischen Allgemeinen Verfügung vom 8. Es kann nicht angenommen werden, daß das Einführungsgesets eine verschiedenartige Regelung der Führung der Verwaltung nach dem Zuschlag je nach Anordnung der Landesjustizverwaltung erlauben wollte (weitergehend.anscheinend Landgericht Berlin II KGB1 1921, 31 = Recht 1921 Nr. 2061). Weiter fällt aber hier besonders stark ins Gewicht der Rechtsgrundsatz, daß eine gerichtliche Anordnung in der Regel mit allen ihren Wirkungen solange Bestand "behält, bis sie'vom Gericht (oder einer Rcchtsmittelinstanz) wieder aufgehoben worden ist (BGIIZ 30, 173, 176), die hier umsomehr, als bis zur Aufhebung der Zwangsverwalter auch im Besitz einer Ausfertigung seiner Bestallungsurkunde bleibt (vgl. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte kann die Lücken-ausfüllung nur dahin gehen, daß der Jwangsverwalter bis zur Aufhebung des Verfahrens seine Tätigkeit fortzusetzen hat. Angesichts der im § 152 ZVG ihm auf erlegten Pflicht, alle Handlungen vorzunehnen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und es ordnungsmäßig zu benutzen, kann nicht ~ angenommen werden, daß der Zv/angsVerwalter lediglich die unaufschiebbaren Geschäfte der Verwaltung zu führen hat, wie das Berufungsgericht in Anlehnung an Jaeckel/Güthe, für die Zentralheizung des von mehreren Parteien bewohnten Miethauses, wo die Heizung nur im Ganzen betrieben oder nicht betrieben werden kann, zu den nach § 152 ZVG von Verwalter vorzunohmenden Geschäften gehört. Für die Zeit bis zun Zuschlag sind Rechtsprechung und Schrifttum darüber einig, daß der Verwalter nicht mit seinen, sondern mit dem von ihm verwalteten Vermögen, d.h. mit der Zwangsverwaltungsmasse haftet (vgl. Da dor Zwangsverwalter, v/ie oben dargelegt, kraft seines Antes auch nach den Zuschlag bis zur Aufhebung des Zwangs-vcrwaltungsverfahrens tätig zu sein verpflichtet ist, muß daraus auch die für die Zeit vor dem Zuschlag gezogene Folgerung gelten, daß er nicht mit seinem eigenen Vermögen haftet, wenn er verpflichtende Rechtsgeschäfte abschließt, v/ie dies die Stroitgehilfin im vorliegenden Fall getan hat. Da der Vollotrcckungsschuldner nicht mehr Eigentümer ist und als Verpflichteter ausscheidet, muß das Rechtsgeschäft des ZwangsVerwalters den Ersteher unmittelbar verpflichten. Bei der Zv/angsverwaltung bis zu dem Zuschlag wird der VollstreckungsSchuldner durch die Rechtshandlungen des Zwangsverwalters jedenfalls dann verpflichtet, wenn dieser sich'innerhalb des ihm zuge-wiesenbn Wirkungskreises hält (Korintenberg/Wenz § 152 Ann. 8; Jaeckol/Güthe, ZVG § 152 I S. Es ist daher die verpflichtende Wirkung der nach dom Zuschlag getätigten Kohlenankaufsgeschäfte für die Beklagten zu bejahen« Abzulehnen ist dabei der Gedanke, daß etwa auch der Ersteher nur mit dem haften würde, was Haftungsgegenstand wäre, wenn die Zwangs-vcrwaltung gegen den Vollstreckungsschuldner v/eiter-gingo, also kein Zuschlag erfolgt wäre. Hinzu kommt, daß es sich bei der Zwangs Verwaltung gegen den Vollstreckungsschuldner um eine gegen ihn gerichtete Zwangsmaßnahme handelt- deren Wirkungen vom Gesetz genau umgrenzt sind. Die Zwangsverwaltung ist für ihn regelmäßig ein Vorteil, mit dem der Nachteil im Falle unkorrekten Handelns des Zwangsverv;alters hingenommen worden muß. Zunächst bleiben den Zahlungspflichtigen Beklagten, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, die Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen die Mieter auf Zahlung der Heizungskosten. Aber auch wenn hieran festzuhalten ist, kann dies doch im Pall der über den Zuschlag hinausgeführten Zwangcvcrwaltung nicht gelten; denn hier steht der Ersteher dem Zwangsverv/alter gegenüber wie vor dem Zuschlag der Schuldner.

Zitierte Normen: § 56 ZVG § 672 BGB § 154 ZVG § 420 BGB § 139 ZPO § 154 ZVG
GrundstückErsteherZVGVerwaltungZuschlagAnspruchKlägerinStreitgehilfin

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk:	ja
 Amtliche Sammlung:	ja
ZVG §§ 90, 152, 154, 161
a)	Ist für ein Grundstück die Zwangsversteigerung und -Verwaltung angeordnet, so hat der Zwangsverwalter die Verwaltung auch nach Erteilung des Zuschlags his zur Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens fortzusotzen.
b)	Aus Rechtshandlungen, die der Verwalter im Rahmen seines Wirkungskreises bei der über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung vornimmt ■, wird der Ersteher verpflichtet. Seine Haftung ist nicht auf die Erträgnisse des Grundstücks beschränkt.
c)	Der Zv/angsverwalter ist für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen im Pall der über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung dem Br-stehcr gegenüber verantwortlich.
BGH, Urt.v. 13« März 1963 - V ZR 36/61 - Kammergericht
LG Berlin
V_ZR_36/61_
Verkündet am 13« März 1963 Hirth, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Hamen des Volke In dem Rechtsstreit
1.
2.
3«
Beklagten und Revisionsklägers, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
gegen
 Klägerin und Revisionsbeklagte, - Prozcßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
ITcbenintervenicntin:
- Prozeßbevollmächtigter des Berufungsrechtszuges:
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 9« Januar 1963 unter Mitwirkung des Senatspräsidonten Dr. Tasche und der Bundesrichter Schuster, Dr. Piepenbrock, Br. Rothe und Dr. Freitag für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 9» Zivil Senats des Kammergerichts in Berlin vom 23. Dezember I960 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben gesamtschuldnerisch die Kosten ihres Rechtsmittels zu tragen.
Von Rechts wegen
2
Tatbestands
 Seit dem 4« Juli 1955 war die Streitgehilfin Zwangs-vcrv/alterin des dem Kaufmann	gehörigen	Miet-
wohngrundstücks
 Straße	Bas Haus wurde von dem Eigentümer
 und vier Mietparteien bewohnt . Ben Koks für die Zentralheizung des Hauses bezog die Streitgehilfin von;der Klägerin.
Am 31. Januar 1958 lieferte die Klägerin der Streitgehilfin für 786,94 BM Koks. Me Rechnung blieb zunächst in vollem Umfang unbezahlt.
Am 7. Februar 1958 wurde das Grundstück zwangs-versteigert, an 14. Februar 1958 erhielten die drei Beklagten als Miteigentümer zu je 1/3 den Zuschlag. Gleichwohl ist die Zv;angsVerwaltung zunächst noch nicht aufgehoben worden.
Auf Bestellung der Streitgehilfin lieferte die Klägerin weiterhin Koks für die Beheizung des Hauses, und zwar:
am 10. März 1958 für 669,38 BM und am 9» April 1958 für	441,—1	BM.
Bie Rechnungen blieben unbezahlt.
An 29- April 1958 reichte die Stroitgehilfin dem Vollstreckungsgericht ihre Verwaltungs- und Schlußrechnung für die Zeit von 16. Juli 1957 bis 28. April 1958 ein. Hierin ist sowohl bei den Einnahmen als auch bei
 
den Ausgaben vermerkt, inwieweit sie den Beklagten als den Brotehern gebühren bzw. 3ie treffen; Stichtag für die Auf- . toilung ist der 6. Februar 1958, das ist der Tag vor dem Versteigorungstermin. Die Abrechnung ergibt, daß die vier Mieter in der Berichtszeit insgesamt 1 367,92 DM an Heizkostenvorschüssen an die Streitgehilfin gezahlt haben, wovon diese 252 DM als "den Beklagten gebührend" gebucht hat. Die drei offenen Koksrechnungen über zusammen 1 897,32 DM sind als "Ausgabenreste" aufgeführt. Hs heißt weiter, daß von der Rechnung vom 31. Januar 1958 ein Betrag von 118,04 DM der "Kaufgeldermasse" und alles übrige in Betrage von 1 779,28 DM den Beklagten als Erstehern zur Laut falle. Die Abschlußziffern der Abrechnung lauten wie folgt:
	Insgesamt	Zwang sverwaltungs-masse	davon Ersteher
	DM	DM	DM
Einnahmen	4 727,59	3 654,53	1 073,26
Ausgaben	4 679.58	4 495,15	18^41
Bestand	48,01	- 840,82	+ 888,83
Am 2. Mai 1958 war in der Zwangsvorsteigerungssache Vertcilungsterrain. Bei der Verteilung des Versteigerungserlöses ist weder berücksichtigt worden, daß nach den Angaben der Streitgohilfin von den offenen Koksrechnungen 118,04 DM der Kaufgcldermasse zur Last fallen noch daß den Beklagten ein Guthaben von 888,83 DM zu3tand.
Anfang Mai 1958'hat die Streitgehilfin das Haus den Beklagten übergeben. Damals waren noch etwa 5 Ztr. Koks vorhanden.
Nachdem das Vollstreckungsgericht am 6./9« Hai 1958 dor Strcitgohilfin hinsichtlich ihrer Schlußabrechnung Entlastung erteilt hatte, hob es durch Beschluß vom Ho Mai 1958 das Zwangsverwaltungsverfahren auf.
Demnächst erstellte die Streitgehilfin die Heizkostenabrechnung 1957/58, aus der sich ergibt, daß auf den Eigentümer B^^H^ 1 338,85 DM entfallen, worauf dieser keinerlei Vorschüsse gezahlt hatte, und daß auf die vier Mieter zusammen 2 682,20 DM entfielen, worauf diese 1 557,20. DM an Vorschüssen gezahlt hatten, so daß sie noch 1 124,70 DM schuldeten. Die Streitgehilfin übersandte diese Abrechnung mit Schreiben vom 20. Juni 1958 den Beklagten; sie forderte die Beklagten hierin auf, die ausstehenden Heizkostengelder von den Mietern zu kassieren und von den eingehenden Beträgen die offenen Rechnungen der Klägerin zu begleichen.
Das haben die Beklagten aber nicht getan.
Einige Mieter haben nach der Fertigstellung der Schlußrechnung der Streitgehilfin für die vorjährige Heizperiode (1956/57) noch insgesamt 123,14 DM an die Strcitgohilfin gezahlt, wovon diese 112,15 DM zur teilweisen Bezahlung der Rechnung der Klägerin vom 31. Januar 1958 und den Rest zuzüglich des nach der Schlußrechnung vorhandenen Barbotrags von 48,01 DM für die Bezahlung einer Gerichtskostenrechnung verwandt hat.
In einem Vorprozeß (4 C 480/59 - Amtsgericht Tiergarten) hat die Klägerin die Stroitgehilfin auf Bezahlung der offenen Koksrechnungen in Anspruch genommen. Ihre Klage ist jedoch mit der Begründung abgewiesen worden, daß der Streitgehilfin eine unerlaubte Handlung nicht nachzu-
 
weisen sei und daß sie aus Vertrag nicht persönlich hafte». Das Urteil ist rechtskräftig geworden.
In vorliegenden Verfahren nimmt die Klägerin die Beklagten auf Bezahlung der offenen Koksrechnungen in Anspruch,, und zwar in folgender Höhe:
Rechnung vom 31« Januar 1958	786,94	DM
abzüglich	112,15	DM
Rechnung vom 10. März 1958 Rechnung vom 9« April 1958
674,79 DM 669,38 DM 441,— DM 1785,1.7 DM
Sie hat in der ersten Instanz beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 1 785,17 DM nebst 4 $ Zinsen seit Klagezustellung (7.. April 1960) zu zahlen.
Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.
Die Klagp hatte vor dem Landgericht keinen Erfolg.
Die Klägerin hat Berufung eingelegt. Im Laufe des Berufungovorfahreno ist die Streitgchi3.fin dem Verfahren beigetreton und hat ihre etwaigen Ansprüche gegen die Beklagten aus der Tatsache der Fortführung der Beheizung dos Hauses nach Erlaß de3 Zusehlagsbeschlusses an die Klägerin abgetreten. Diese hat die Klage auch auf die abgetretenen Ansprüche gestützt.
Das Berufungsgericht gab dem Rechtsmittel in Höhe von 1 110,38 DM nebst 4 Zinsen seit 7. April I960 statt, während es im übrigen (hinsichtlich der ersten Kokslieferung) die Berufung zurückgev/iesen hat.
 
Mit der zugelassenen Revision erstreben die Beklagten Abweisung der Klage in vollem Umfang» Me Klägerin bittet ' um Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
1.	Das Berufungsgericht verneint aus_eigenemJRecht entspringende Ansprüche der Klägerin mit der Begründung, die Verwalterin sei mit Sicherheit bei der Bestellung des Kokses nicht Vertreterin der Beklagten gewesen; um lasten im Sinn des § 56 Satz 2 ZVG habe es sich bei den Kosten für den Koks nicht gehandelt; schließlich seien die Beklagten auch nicht unmittelbar auf Kosten der Klägerin bereichert, da die Klägerin den Koks auf Grund eines mit der Streitgehilfin abgeschlossenen rechts-wirksanen Vertrags an die Streitgehilfin geliefert habe.
2.	Das Berufungsgericht prüft weiter die Präge, ob der Klägerin aus_abgeleitctem__Recht (infolge der Abtretung) entspringende Ansprüche zustehen. Es führt dazu aus, der Zwangsverwalter habe auch nach Erteilung dos Zuschlags diejenigen Angelegenheiten abzuwickeln, deren Beendigung zur sachgemäßen Erledigung der Zwangs-vcrv/altung gehöre, daher z.B. Mieten aus der Zeit vor den Zuschlag oinsuziehen und Bewirtschaftungskosten aus der Zeit vor den Zuschlag zu begleichen, und zwar gleichgültig, ob die Zv/angsverv/altung formell aufgehoben sei oder nicht. Darüber hinaus habe er, meint das Berufungsgericht, solange die Zv/angsverv/altung nicht aufgehoben sei, unaufschiebbare Verwaltungsgeschäfte zu erledigen. Diese Geschäfte, zu denen während der Heizperiode die Beschaffung von Koks gehöre, erledige der
 
Zwangsverwaltor ater nicht mehr für Rechnung de3 Schuldners; er sei vielmehr in entsprechender Anwendung des § 672 Satz 2 BGB als Beauftragter des Erstellers zu behandeln. Der dem Zwangsverwalter erteilte Auftrag sei zwar erloschen, gelte aber insoweit als fortbestehend.
Die Streitgehilfin habe deshalb gemäß §§ 670, 257 BGB einen Anspruch darauf, von der Verbindlichkeit gegenüber der Klägerin befreit zu werden. Dieser Anspruch sei infolge der Abtretung in der Hand der Klägerin zu dem Zahlungsanspruch geworden (BGHZ 12, 136),
Zur Aufrechnung geeignete Ansprüche gegen_die_Streit= gehilfin stünden, so erwägt das Berufungsgericht weiter, den Beklagten nicht zu, da der Erstehe-r nicht Beteiligter im Sinn des § 154 ZVG sei (RGZ 74, 258; 97, 11; JW 1920, 52) und für eine demgemäß allein noch in Betracht kommende unerlaubte Handlung der Stroitgehilfin weder hinsichtlich der Heizkootenvorochüase noch hinsichtlich der rund 900 DM, die die Zwangsverwaltungsmasse den Erstehern ausweislich der Schlußrechnung der Streitgehilfin schulde, ein Anhält vorhanden sei.
Soweit aber gegen_die_Zwangsverwaltungsmassc selbst noch Ansprüche der Beklagten bestehen sollten, könnten sie sic nicht gegen den der Klägerin von der Streitgehilfin abgetretenen Anspruch aufrechnen,
 Don Beklagten müsse überlassen bleiben, sich wegen der Umlegung der tatsächlich aufgewendeten Heizungskosten entweder unmittelbar an die Mieter zu halten oder eine (nachträgliche) Abwicklung der ZwangsVerwaltung durch Einziehung der noch ausstohendeh Forderungen und ihre Verteilung vermittels Anordnung des Zwangsverwaltungsgerichts gemäß § 153 ZVG zu erwirken. Im Fall eines
 
Fehlbetrags bei der endgültigen Verteilung der Verwal-tungsmasse v/ürde zu prüfen sein, ob insoweit der zuletzt zun Zuge gekommene Gläubiger auf Grund ungerechtfertigter Bereicherung haften würde.
3.	Die Revision bezeichnet die entsprechende Anwendung des § 672 \ Satz 2 BGB durch das Kammergeric.ht als rechtsfohlcrhaft. Dem kann jedoch nicht zugestimmt werden. Die Zwangsverwaltung sines Grundstücks findet zun Zwecke der Befriedigung der Gläubiger dos Vollstreckungsschuldner s/Eigentüner3 statt (§ 155 Abs. 2 ZVG), soweit sic in Zwangsverwaltungsverfahren zu berücksichtigen sind. Mit der Erteilung des Zuschlags im Zwangs-versteigorungsverfahren, das vom Zwangsverwaltungs-verfahren unabhängig ist (RGZ 64, 415, 417), geht das Eigentum am Grundstück nach § 90 ZVG vorbehaltlich der Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses im Beschwerdeverfahren auf den Ersteher über; dem Srsteher, auf den die Gefahr des zufälligen Untergangs in Ansehung des Grundstücks mit den Zuschlag übergeht (§56 Abs. 1 ZVG), gebühren vom Zuschlag an die Nutzungen, während er andererseits auch die Lasten zu tragen hat (§56 ZVG). Der Zweck, dem das Zwangsverwaltungsverfahren nach der Absicht des Gesetzgebers dienen soll, kann also vom Zuschlag an für die Zukunft nicht mehr erreicht werden. Es besteht daher Einig-3:eit darüber, daß das Zwangsverwaltungsverfahren nach erteilten Zuschlag aufzuheben ist (RGZ 64, 415, 417), wenn auch Meinungsverschiedenheiten darüber bestehe*!, ob noch die Rechtskraft dos Zuschlagsbeschlusscs für die Aufhebung abzuwarten ist (so Steiner/Ricdel, Zwangsversteigerung und Zv/angsverwaltung 7» Aufl. § 161 Anm. 1 g; Wilhelmi/Vogel,
5. Aufl. ZVG § 161 Anm. 1 g; Landgericht Berlin NJW 1958,
1544 mit Nachweisen). Das Gesetz enthält keine ausdrück-
 
liehen Vorschriften darüber, in welcher.Weise sich die durch den Zuschlag eingetretene Rechtsänderung auf die Durchführung der Zwangsverv/altung auswirkt. Bei lediglich abstrakter Betrachtung läge es nahe, anzunehmen, daß der Zwangoverwalter sich auf die gebotene Abwicklung der sich auf die Zeit vor dem Rechtsübergang beziehenden Geschäfte zu beschränken hätte, hinsichtlich deren das.Recht und die Pflicht zur.Tätigkeit unbedenklich weiter zu bejahen sind (vgl. RGZ 53, 265; 59, 88; KG SeuffArch 65, 17; OLG 15, 32; LZ 1919, 826; OLG Königsberg, OLG 11,
528). Dafür spräche auch, daß der Zuschlag in der Zwangsversteigerung wirtschaftlich betrachtet ein (Zwangs-). Verkauf des Grundstücks an den Ersteher ist, bei dem sofortiger Übergang von Nutzungen und Lasten vereinbart wird, so daß der Erwerber/Ersteher die Verwaltung des Grundstücks sogleich zu übernehmen hätte. Diese Betrachtungsweise würde den Bedürfnissen des Verkehrs jedoch nicht gerecht. Der Ersteher ist häufig nicht in der Lage, sofort das Grundstück zu übernehmen, zu demal da er auch nicht wissen kann, ob er letztlich Meistbietender bleiben und den Zuschlag erhalten wird.
Die Erstellung der Schlußrechnung des Zwangsver-walters, ihre Prüfung und die Aufhebung des Verfahrens nehmen Zeit in Anspruch, wie gerade der vorliegende Pall zeigt, wo vom Zuschlagsbeschluß bis zur Aufhebung dos Zwangsverwaltungsverfahrene drei Monate vergingen. Es besteht somit in vielen Pallen ein unabweisbares Bedürfnis für eine Fortsetzung der Tätigkeit des Zwangsverwalters über den Zeitpunkt des Zuschlags hinaus, und zwar nicht bloß in dem Sinn, daß der Zwangsverwalter die vor dem Zuschlag noch nicht abgewickelten Geschäfte, beispiels-v/cise die Einziehung von Mietzinsen für die vorher-
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gehende Zeit, vornimmt, also soweit Nutzungen und Lasten die Zwangsverstoigerungsmasse und den Schuldner betreffen (§56 ZVG). Eine ausdrückliche Regelung im Zwangsversteigerungsgesetz fohlt; es laufen in ihm Zwangsversteigerung und ZwangsVerwaltung vielmehr getrennt, wobei nicht einmal der Zuschlag als Aufhobungsgrund für die Zwangsverwaltung genannt ist. Allerdings ist in § H EGZVG bestimmt, daß die Landesjustizvorwaltung für die Geschäftsführung der Zwangsverwalter und die ihnen zu gewährende Vergütung allgemeine Anordnungen treffen kann, und es sind auf dieser Grundlage Bestimmungen erlassen worden, die aussprechen, der Verwalter dürfe die Verwaltung nicht einstellen, bevor das Gericht die Aufhebung des Verfahrens angeord-riet habe, beispielsweise in § 15 der Preußischen Allgemeinen Verfügung vom 8. Dezember 1899/10. Juli 1929 (JMB1 S. 255 abgedruckt bei Wilhelmi/Vogel, ZVG 5. Aufl.
Anhang zu den §§ 146 - 161 S. 300). Darin kann aber keine bindende gesetzliche Regelung gefunden werden, da es sich hier um eine grundsätzliche Präge handelt, die durch den erwähnten § 14 EGZVG nicht . gedeckt erscheint. Unter allgemeinen Anordnungen sind nur solche zu verstehen, v/ie die Geschäfte der Zwangsverwaltung zu führen sind, während es hier um die Frage geht, ob die ZwangsVerwaltung überhaupt als Ganzes weitergeführt werden soll. Es kann nicht angenommen werden, daß das Einführungsgesets eine verschiedenartige Regelung der Führung der Verwaltung nach dem Zuschlag je nach Anordnung der Landesjustizverwaltung erlauben wollte (weitergehend.anscheinend Landgericht Berlin II KGB1 1921, 31 = Recht 1921 Nr. 2061). Die bestehende Lücke ist vielmehr durch die Rechtsprechung auozufüllen, wobei die sonstige gesetzliche Regelung im Zwangsversteigerungsgesetz und die Interessenlage zu berücksichtigen sind. Weiter fällt aber hier besonders
 stark ins Gewicht der Rechtsgrundsatz, daß eine gerichtliche Anordnung in der Regel mit allen ihren Wirkungen solange Bestand "behält, bis sie'vom Gericht (oder einer Rcchtsmittelinstanz) wieder aufgehoben worden ist (BGIIZ 30, 173, 176), die hier umsomehr, als bis zur Aufhebung der Zwangsverwalter auch im Besitz einer Ausfertigung seiner Bestallungsurkunde bleibt (vgl. § 1 der obengenannten Allgemeinen Verfügung). Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte kann die Lücken-ausfüllung nur dahin gehen, daß der Jwangsverwalter bis zur Aufhebung des Verfahrens seine Tätigkeit fortzusetzen hat. Angesichts der im § 152 ZVG ihm auf erlegten Pflicht, alle Handlungen vorzunehnen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und es ordnungsmäßig zu benutzen, kann nicht ~ angenommen werden, daß der Zv/angsVerwalter lediglich die unaufschiebbaren Geschäfte der Verwaltung zu führen hat, wie das Berufungsgericht in Anlehnung an Jaeckel/Güthe,
ZVG 7« Aufl. § 161 Randn. 11 (ähnlich Wilhelmi/Vogel aaO § 161 Anra. 4 a) meint. Im vorliegenden Pall ist der Unterschied nicht von Bedeutung, da die Beschaffung des Heizmaterial:? für die Zentralheizung des von mehreren Parteien bewohnten Miethauses, wo die Heizung nur im Ganzen betrieben oder nicht betrieben werden kann, zu den nach § 152 ZVG von Verwalter vorzunohmenden Geschäften gehört. "Damit ist hier noch nicht die Präge beantwortet, wer für die bei solchen Geschäften entstehenden Kosten haftet.
Für die Zeit bis zun Zuschlag sind Rechtsprechung und Schrifttum darüber einig, daß der Verwalter nicht mit seinen, sondern mit dem von ihm verwalteten Vermögen, d.h. mit der Zwangsverwaltungsmasse haftet (vgl. u.a. RGZ 80, 418; RG JW 1936, 821; Steiner/Riedel, ZVG 6. Aufl.
§ 152 Ann. 3 a S. 706; Wilhelmi/Vogel aaO § 152 Anm. 3).
12
Da dor Zwangsverwalter, v/ie oben dargelegt, kraft seines Antes auch nach den Zuschlag bis zur Aufhebung des Zwangs-vcrwaltungsverfahrens tätig zu sein verpflichtet ist, muß daraus auch die für die Zeit vor dem Zuschlag gezogene Folgerung gelten, daß er nicht mit seinem eigenen Vermögen haftet, wenn er verpflichtende Rechtsgeschäfte abschließt, v/ie dies die Stroitgehilfin im vorliegenden Fall getan hat. Da der Vollotrcckungsschuldner nicht mehr Eigentümer ist und als Verpflichteter ausscheidet, muß das Rechtsgeschäft des ZwangsVerwalters den Ersteher unmittelbar verpflichten. Bei der Zv/angsverwaltung bis zu dem Zuschlag wird der VollstreckungsSchuldner durch die Rechtshandlungen des Zwangsverwalters jedenfalls dann verpflichtet, wenn dieser sich'innerhalb des ihm zuge-wiesenbn Wirkungskreises hält (Korintenberg/Wenz § 152 Ann. 8; Jaeckol/Güthe, ZVG § 152 I S. 695, 696).
Hier können Zweifel in dieser Richtung allenfalls deswegen auftreten, weil die Beklagten behaupten, die Mieter und der frühere Eigentümer (Vollstreckungs-Schuldner) hätten von ihnen zu zahlende Vorschüsse auf die Heizungskosten (Berliner Verordnung über die Erhebung der Heizungskosten usw. i.d.F. vom 24. August 1954 GVB1 531) nicht geleistet. Allein in dieser Weise kann die verpflichtende Wirkung des Handelns des Zwangsvorwalters hier nicht eingeschränkt werden. Der Zwangsverwalter wurde v/ie ein mit der Verwaltung des Hauses beauftragter und entsprechend bevollmächtigter Hausverwalter tätig. Für den Dritten, die Klägerin, waren die erwähnten Rechtsbeziehungen zwischen den Hausbewohnern und der.Zwangsverwalterin nicht ersichtlich. Die Bestellung des für die Heizung eines von mehreren Parteien bewohnten Hauses benötigten
 Brennstoffs erscheint vielmehr als normales im Rahmen ordnungsmäßiger Hausverwaltung liegendes Geschäft.
Es ist daher die verpflichtende Wirkung der nach dom Zuschlag getätigten Kohlenankaufsgeschäfte für die Beklagten zu bejahen« Abzulehnen ist dabei der Gedanke, daß etwa auch der Ersteher nur mit dem haften würde, was Haftungsgegenstand wäre, wenn die Zwangs-vcrwaltung gegen den Vollstreckungsschuldner v/eiter-gingo, also kein Zuschlag erfolgt wäre. Die Haftung nur mit einem Vermögensteil ist nach der Rechtsordnung dio Ausnahme bei Verpflichtungen. Hinzu kommt, daß es sich bei der Zwangs Verwaltung gegen den Vollstreckungsschuldner um eine gegen ihn gerichtete Zwangsmaßnahme handelt- deren Wirkungen vom Gesetz genau umgrenzt sind. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, daß der Ersteher stets das Bestehen der Zwangsvcrwaltung beim Ersteigern erfährt. Er übernimmt demnach das Grundstück in dem Bewußtsein, daß für ihn ein auch nach dem Zuschlag handelnder Zwängs-verwaltor da sei. Die Zwangsverwaltung ist für ihn regelmäßig ein Vorteil, mit dem der Nachteil im Falle unkorrekten Handelns des Zwangsverv;alters hingenommen worden muß. Obendrein kann der Ersteher auf die baldige Aufhebung der Zwangsvorwaltuhg hinwirken, wenn er ihr \Yoiterhostehen nicht wünscht. Es liegt daher kein Grund vor, ihn besser zu stellen als jemand, der sonst sich boi der Verwaltung eines Grundstücks vertreten läßt. Dio hiernach zu bejahende Haftung der Beklagten ist im Gegensatz zu der Auffassung der Revision, die auf § 420 BGB verweist, eine gesamtschuldnerische, da es sieh um Vertragsschulden handelt (§ 427 BGB).
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Daß dieses Ergebnis mit der Billigkeit in Widerspruch stünde, kann der Revision nicht zugegeben werden. Zunächst bleiben den Zahlungspflichtigen Beklagten, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, die Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen die Mieter auf Zahlung der Heizungskosten. Aber auch wenn, wie die Revision unter Hinweis auf § 139 ZPO geltend macht, der frühere Eigentümer erwerbslos ist und die vier Mieter wegen sinnloser Vergeudung beim Heizen ihre Zahlungspflicht mit Erfolg bestreiten könnten, bleibt den Beklagten doch der Rückgriff auf die Zwangsverwalterins wenn diese, sei es durch die Hichteinziehüng der Heizungskostenvorschüsse, sei es durch unwirtschaftliches Heizen, ihre Pflicht verletzt hätte. Dem scheint zwar § 154 ZVG entgegenzustehen, da dort bestimmt ist, der Verwalter sei für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtung allen Beteiligten gegenüber verantwortlich, und da die Rechtsprechung in der bestehenden Streitfrage, ob der Kreis der Beteiligten auf alle auszudehnen sei, die in Rechtsbeziehungen zu dem Zwangsverwalter treten, oder auch hier § 9 2VG maßgebend ist, sich für die engere Auffassung entschieden hat (RGZ 97, 11). Aber auch wenn hieran festzuhalten ist, kann dies doch im Pall der über den Zuschlag hinausgeführten Zwangcvcrwaltung nicht gelten; denn hier steht der Ersteher dem Zwangsverv/alter gegenüber wie vor dem Zuschlag der Schuldner. Hat das Gesetz eine . ausdrückliche Regelung nicht getroffen, war die Lücke in der ausgeführten Weise zu schließen, so kann der Zv/angs-vorwaltor den Ersteher gegenüber für die Verwaltung nicht haftungsfrei sein.
 
III.
Nach alledem hat das Berufungsgericht der Klage hinsichtlich der nach dem Zuschlag vorgenommenen Kohlenkaufgcschüftc mit Recht stattgegeben. Die Revision v/ar daher, ohne daß es auf weitere von anderer Rochtsauffassung ausgehenden Revisionsrügen noch ankümc, als unbegründet zurückzuweisen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 und § 100 Abs. 4 ZPO.
Schuster Dr. Piepenbrock Dr. Freitag
 Dr. Tasche
 Rothe