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BGH · V ZR 28/63

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZR 28/63

Eine etwaige Abweichung des« Kaufvertrags von Inhalt des privatschriftlichen "Vorverträge” und der Vollmacht hält das Berufungsgericht deshalb für bedeutungslos, weil die Beklagten persönlich den Inhalt des notariellen Vertrags durch Ifichtwi der spruch nach persönlicher Kenntnisnahme vom gesamten Vertragstext genehmigt hätten« Hiergegen sind Bedenken weder geltend gemacht noch ersichtlich (vgl. § 177 BGB)« Es kommt deshalb nicht mehr darauf an, daß diese Einwendung der Beklagten nicht schlüssig war, weil eine Volimachtsüberschreitung nicht zu einer Beseitigung der Rückgabeklausel des § 3 für sich allein hätte führen können, sondern allenfalls zur Unwirksamkeit des ganzen Kaufvertrags und damit erst recht zu dem Verlust des Grundstücks für die Beklagten. den, sieht jedoch die Beklagten ClIs beweispflichtig für das Fehlen von Verschulden und den LBeweis als nicht geführt an und stellt anschließend fest, die Beklagten hätten innerhalb der dreijährigen Frist (bis 30. Schließlich hätten die Beklagten auf eine Anfrage des Landratsamts vom 17» November 1958 nach weiteren Bauvorschliigen nicht mehr geantwortet. Auch noch im Juli I960 hätten sie ausweislich eines Schreibens an einen Nachbarn nach dem Scheitern ihrer Pläne "vorerst nicht bauen" wollen, obwohl die Gemeinde sich wegen der Wasserversorgung (und damit wegen der Erschließung des Baugeländes) zweimal an sic gewandt hätte. Für diese Behandlung ihrer Baupläne könnten sie weder die Klüger noch Dritte verantwortlich machen«, V/enn sic nicht innerhalb der Frist des § 3 des Vertrags gebaut hätten, so habe es allein an ihnen selbst gelegen. a) Die Revision beanstandet (unter I 1-3 der Begrün-öungoschrift) die rechtliche Würdigung des § 3 als Verfall-klauoel im Sinne von § 360 BOB; sie nimmt eine vertragliche Bauverpflichtung an, bei deren Verletzung die Kläger für Verschulden der Beklagten beweispflichtig seien. Sie meint: nach Ablehnung ihrer Baugesuche sei den Beklagten ein sofortiges Bauen an tieferer, auseichtsärmerer Stolle nicht zu demutbar, sondern ein Zuwarten bis zur £r-schließung des Geländes durch die Gemeinde und zur etwaigen Milderung ihrer Genehmigungspraxis zuzubilligen gewesen; diese Erwartung sei nicht unbegründet gewesen,. möglichkeiten gaben keine genügende Rechtfertigung dafür ab, daß die Beklagten, v/ie vom Tatrichter festgestellt, von der im Kaufvertrag bedungenen dreijährigen Bebauungs-frist fast die vollen beiden letzten Jahre (von Mitte November 1958 bis Sade Oktober I960) einen Bau überhaupt nicht ernstlich betrieben haben. Aber Glaser (der spätere Architekt der Beklagten) war in diesem Zusammenhang als Zeuge nur für die Abweichung des Baues Dr. 2^//^ vom Bebauungsplan benannt (GA 146), und das konnte unterstellt werden, ohne daß sich an der Beurteilung der Schuldfragc etwas änderte (siehe oben). Daß die Kläger mit ihrem Verlangen nach Vertragserfüllung gegen Treu und Glauben oder gegen die guten Sitten verstießen, wird vom Berufungsgericht verneint: die Kläger hätten die Beklagten am Bauen nicht gehindert; sie hätten die Beklagten auf den bevorstehenden Fristablauf auch nicht hinzuv/eisen brauchen. Infolgedessen war es auch nicht rechtsfehlerhaft, wenn das Oberlandesgericht den fürsorglich (durch Parteivernehmung) angebotenen Beweis darüber nicht erhoben hat, daß der Kläger noch im Sommer I960 bei einem Gespräch über die Bebauung des Grundstücks mit keiner Silbe die Möglichkeit der Geltendmachung des Rückkaufsrechts erwähnt habe. Die Revision leitet (II 4) einen Verstoß gegen Treu und Glauben weiter daraus her, daß die Kläger den Beklagten hinsichtlich der Bebauungsgrenze (Grunddienstbarkeit zugunsten eines Nachbargrundstücks) bei den Kaufverhand-lungen mindestens fahrlässig falsche Angaben gemacht hät-ten, indem sie den dadurch gebotenen Grenzabstand mit 25 bis 30 m nannten, während er in Wirklichkeit 50 m betrug« £s kann unterstellt werden, daß dieser Irrtum der Beklagten ohne ihr Verschulden zu ihrem erfolglosen ersten Bau-gecuch und damit zu einer ihnen nicht zuzurechnenden ersten Bauverzögerung geführt hat. Der Irrtum war jedoch nach der Feststellung des Oberlandesgerichts längstens 5 Monate nach Vertragsschluß behoben, als die Beklagten persönlich (im März 1958) vom Vertragstext in allen Einzelhei-ten Kenntnis erlangten, und er war für die schließliche Nichteinhaltung der Dreijahresfrist deswegen nicht ursächlich, weil die Beklagten, wie der Tatrichter weiter feststellt, nach Erlangung der Kenntnis von dem wahren Umfang des gebotenen Grenzabstandes ihr Bauvorhaben zunächst.in anderer Richtung noch einige Monate weiter verfolgten, aber dann rund zwei Jahre lang bis zu dem Pristablauf beruhen ließen. Auch jene - unterstellte - Irrtumserregung machte deshalb das jetzige Erfüllungsverlangen der Klägerin nicht zu einem Verstoß gegen Treu und Glauben oder gegen die guten Sitten«

Zitierte Normen: § 177 BGB § 97 ZPO
BerufungsgerichtVertragBaupläneKlägerGemeindeVerschuldenRevision

Volltext der Entscheidung

V ZR 28/63
Verkündet
 am 2. Dezember 1964-Symalla, JuatizhauptSekretär als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
/
2186 028
Im Namen des Volkes In dem Rechtsstreit
1- des Fabrikanten Dr. Ing. August S
B^H^fcstraße
2. der ühefrau Gertrud S ebenda,
 Beklagten, Berufungskläger und Revisionskläger, - Prozcßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
gegen
1. don Landwirt Leonhard K
in S(
2. der Ehefrau Rosa K	geb.	Z^ft,	ebenda,
 Kläger, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten,
- Prozeßbevollmächtigtei Rechtsanwä^e Prof. Dr,
 und Dr.	-
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 2. Dezember 1964 unter Mitwirkung des Sonatspräsidenten Dr. Augustin und der Bundesrichter Dr. Rothe, Dr. Freitag, Dr. Mattern und Dr. Grell für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 22. Januar 1963 v/ird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 30. Oktober 1957 haben die Kläger an die durch den Architekten	vertretenen
 Beklagten einen zu diesem Zweck von einem größeren Gelände wegvermessenen Bauplatz von 32,23 a im Gewann BdHH Gemeinde	für	14	500	DM	verkauft	und	zu	je
1/2 Miteigentum aufgclassen. Der Vertrag wurde im Grundbuch vollzogen«
§ 3 des Kaufvertrags lautet:
"Die Käufer werden auf dem Kaufgrundstück innerhalb von 3 Jahren von heute an gerechnet ein Wohnhaus erstellen« Ist nach Ablauf dieser Frist nicht zu demindest der Rohbau erstellt, so sind die Käufer verpflichtet, das Eigentum am Kaufgrundstück gegen zinslose Erstattung des heutigen Kaufpreises an die Verkäufer, die Gemeinde	oder	einen	von
 diesen zu benennenden Dritten zu übertragen« . «.o"
Die Beklagten haben das Grundstück nicht bebaut«
Mit der Klage begehren die Kläger seine Rückauflassung an ihre allgemeine Gütergemeinschaft Zug um Zug gegen Rückzahlung der 14 500 DM.
Die Beklagten machen dagegen geltend: der Kaufvertrag weiche vom Inhalt der Verhandlungen und der Vollmacht ab (hinsichtlich des Grundstücksumfangs und des Rückkaufsrechts sowie einer Baubeschränkung); ihre Baupläne seien ohne ihr Verschulden gescheitert; das Rückgabeverlungen. der Kläger verstoße gegen Treu und Glauben.
Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage stattgegeben.
 
Mit der Revision verfolgen die -Beklagten ihren Klagabweisungsantrag weiter« Die Kläger bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels«
Entscheidungsgründe;
I«
Eine etwaige Abweichung des« Kaufvertrags von Inhalt des privatschriftlichen "Vorverträge” und der Vollmacht hält das Berufungsgericht deshalb für bedeutungslos, weil die Beklagten persönlich den Inhalt des notariellen Vertrags durch Ifichtwi der spruch nach persönlicher Kenntnisnahme vom gesamten Vertragstext genehmigt hätten« Hiergegen sind Bedenken weder geltend gemacht noch ersichtlich (vgl. § 177 BGB)« Es kommt deshalb nicht mehr darauf an, daß diese Einwendung der Beklagten nicht schlüssig war, weil eine Volimachtsüberschreitung nicht zu einer Beseitigung der Rückgabeklausel des § 3 für sich allein hätte führen können, sondern allenfalls zur Unwirksamkeit des ganzen Kaufvertrags und damit erst recht zu dem Verlust des Grundstücks für die Beklagten.
II«
Inhaltlich leitet das Berufungsgericht den eingeklagten Rückauflassungsanspruch aus § 3 des Vertrags ab. Ebenso wie das Landgericht hält es den Wortlaut dieser Bestimmung für eindeutig. Abweichend vom Landgericht, das eine auf schiebende Bedingung angenommen und die Frage nach einem Verschulden der Beklagten als bedeutungslos angesehen hatte, würdigt das Berufungsgericht jene Bestimmung als eine Art Verfallklausel im Sinne von § 360 BGB; es verneint zwar grundsätzlich die Verfallswirkung bei mangelndem Verschul-
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den, sieht jedoch die Beklagten ClIs beweispflichtig für das Fehlen von Verschulden und den LBeweis als nicht geführt an und stellt anschließend fest, die Beklagten hätten innerhalb der dreijährigen Frist (bis 30. Oktober I960) bauen können.
In einzelnen führt das Berufungsgericht hierzu aus: her ursprüngliche Bauplan der Beklagten (Haus oben am Hang) habe die Bauflucht des gemeindlichen Bebauungsplans nicht eingehalten. Zur Abstellung ihrer Baupläne hierauf seien sie damals nicht bereit gewesen, andernfalls hätte die Baubehörde ihnen keine Schwierigkeiten gemacht« Die dann von ihnen geplante Standortverlegung (seitwärts auf die Grenze zwischen dem umstrittenen Grundstück und zwei Nachbargrund-stücken) sei an der mangelnden Mitwirkung der Nachbareigen-tümer gescheitert. Schließlich hätten die Beklagten auf eine Anfrage des Landratsamts vom 17» November 1958 nach weiteren Bauvorschliigen nicht mehr geantwortet. Daraus ergebe sich, daß sie schon ein Jahr nach VertragsSchluß ihre Baupläne nicht mehr ernsthaft verfolgt hätten. Sie hätten damals die Baufluchtbestimmung des Bebauungsplans nicht einhalten wollen. Dieser Umstand sei von ihnen zu vertreten. Daß sie durch Einhaltung der Baufluchtlinie an Fernsicht verloren hätten, möge richtig sein, könne sie aber nicht von dem Vorwurf befreien, daß sie schuldhaft die Verfallwirkung des § 3 des Vertrags öintreten ließen. Auch noch im Juli I960 hätten sie ausweislich eines Schreibens an einen Nachbarn nach dem Scheitern ihrer Pläne "vorerst nicht bauen" wollen, obwohl die Gemeinde sich wegen der Wasserversorgung (und damit wegen der Erschließung des Baugeländes) zweimal an sic gewandt hätte. Schon ein Jahr vorher (im Mai 1959) hätten sie auf ihr Vorkaufsrecht an der Nachbarparzelle ver-
zichtet und damit auch die Pläne endgültig aufgegeben, die die Hachbargrundstücke in ihr Bauvorhaben einbezogen hatten. Für diese Behandlung ihrer Baupläne könnten sie weder die Klüger noch Dritte verantwortlich machen«, V/enn sic nicht innerhalb der Frist des § 3 des Vertrags gebaut hätten, so habe es allein an ihnen selbst gelegen.
Eine Bebauung im Rahmen der Bauplanung sei ihnen frei-gestellt gewesen. Ihre jetzige Bereitschaft (zu vorschriftsmäßiger Bebauung) hebe die mit Fristablauf eingetretene Verfallwirkung nicht wieder auf.
Die Angriffe der Revision hiergegen sind unbegründet.
a)	Die Revision beanstandet (unter I 1-3 der Begrün-öungoschrift) die rechtliche Würdigung des § 3 als Verfall-klauoel im Sinne von § 360 BOB; sie nimmt eine vertragliche Bauverpflichtung an, bei deren Verletzung die Kläger für Verschulden der Beklagten beweispflichtig seien. Aber auf die Frage der Beweislast kommt es nicht an, auf ihrer Erörterung beruht das angefochtene Urteil nicht. Denn der Tatrichter hat ein Verschulden der Beklagten beim Unterlassen fristgemäßen Bauens positiv festgestellt. Infolgedessen ist die Rückgabepflicht bei allen denkbaren Möglichkeiten der rechtlichen Würdigung des § 3 (als Verpflichtung, Ver-fallklaucel, aufschiebende oder auflösende Bedingung) zu bejahen.
b)	Ohne Srfolg wendet sich die Revision auch gegen diese Feststellung des Verschuldens (II 1-3 aaO).
Sie meint: nach Ablehnung ihrer Baugesuche sei den Beklagten ein sofortiges Bauen an tieferer, auseichtsärmerer
 Stolle nicht zu demutbar, sondern ein Zuwarten bis zur £r-schließung des Geländes durch die Gemeinde und zur etwaigen Milderung ihrer Genehmigungspraxis zuzubilligen gewesen; diese Erwartung sei nicht unbegründet gewesen,. wie die Genehmigung des ebenfalls vom ursprünglichen Bebauungsplan der Gemeinde abweichenden Baues des Nachbarn Dr.	ergeben habe. Aber derartige ungewisse Zukunfts-
möglichkeiten gaben keine genügende Rechtfertigung dafür ab, daß die Beklagten, v/ie vom Tatrichter festgestellt, von der im Kaufvertrag bedungenen dreijährigen Bebauungs-frist fast die vollen beiden letzten Jahre (von Mitte November 1958 bis Sade Oktober I960) einen Bau überhaupt nicht ernstlich betrieben haben.
Die Revision rügt die Nichterhebung der in der Berufungsbegründung erbotenen Beweise (Vernehmung der Zeugen und	sowie der Kläger selbst als Partei). Aber
 Glaser (der spätere Architekt der Beklagten) war in diesem Zusammenhang als Zeuge nur für die Abweichung des Baues Dr. 2^//^ vom Bebauungsplan benannt (GA 146), und das konnte unterstellt werden, ohne daß sich an der Beurteilung der Schuldfragc etwas änderte (siehe oben). Und das Gleiche gilt für den durch das Zeugnis tfpp und Parteiver-nchmung unter Beweis gestellten Vortrag der Berufungsoe-gründung über die ursprüngliche GenehmigungserWartung und die dann aufgetretenen - vom Berufungsgericht gewürdigten -Hindernisse sowie über die Bedeutung einer schönen Aussicht für die Beklagten und die Kenntnis der Kläger davon (GA 145/46). 3s kann deshalb offen bleiben, ob die Revisionsbegründung, die insoweit weder die einzelnen Beweisbehauptungen noch die Aktenfundstellen im einzelnen anführt, in diesem Punkt der Vorschrift des § 554 Abs. 5 Nr. 2 b ZPO genügt .
 
III.
Daß die Kläger mit ihrem Verlangen nach Vertragserfüllung gegen Treu und Glauben oder gegen die guten Sitten verstießen, wird vom Berufungsgericht verneint: die Kläger hätten die Beklagten am Bauen nicht gehindert; sie hätten die Beklagten auf den bevorstehenden Fristablauf auch nicht hinzuv/eisen brauchen.
Die Revision verweist (I 5) auf den nach ihrer Auffassung unbestrittenen Vortrag der Beklagten in den Tatinstanzen über die laufende Verbindung zwischen den Parteien bis Sommer I960 und die sich daraus ergebende Kenntnis der Kläger von den Baubemühungen der Beklagten und ihrem schließlichen Entschluß zu dem vorläufigen Beruhenlassen.
Aber wenn die Kläger den einschlägigen Mitteilungen der Beklagten nicht widersprochen haben, so brauchte hierin entgegen der Meinung der Revision weder eine (stillschweigende) Stundung der Bauverpflichtung zu liegen, noch mußte dieses Verhalten der Kläger die Beklagten in ihrer Auffassung bestärken, den Klägern komme es auf die Einhaltung der Baupflicht (innerhalb der dreijährigen Frist) nicht an. Der Tatrichter hat eine solche Annahme ersichtlich abgelehnt und daher einen Verstoß gegen Treu und Glauben oder gegen die guten Sitten verneint. Ein Rechtsirrtum liegt darin nicht.
Infolgedessen war es auch nicht rechtsfehlerhaft, wenn das Oberlandesgericht den fürsorglich (durch Parteivernehmung) angebotenen Beweis darüber nicht erhoben hat, daß der Kläger noch im Sommer I960 bei einem Gespräch über die Bebauung des Grundstücks mit keiner Silbe die Möglichkeit der Geltendmachung des Rückkaufsrechts erwähnt habe.
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Die Revision leitet (II 4) einen Verstoß gegen Treu und Glauben weiter daraus her, daß die Kläger den Beklagten hinsichtlich der Bebauungsgrenze (Grunddienstbarkeit zugunsten eines Nachbargrundstücks) bei den Kaufverhand-lungen mindestens fahrlässig falsche Angaben gemacht hät-ten, indem sie den dadurch gebotenen Grenzabstand mit 25 bis 30 m nannten, während er in Wirklichkeit 50 m betrug«
£s kann unterstellt werden, daß dieser Irrtum der Beklagten ohne ihr Verschulden zu ihrem erfolglosen ersten Bau-gecuch und damit zu einer ihnen nicht zuzurechnenden ersten Bauverzögerung geführt hat. Der Irrtum war jedoch nach der Feststellung des Oberlandesgerichts längstens 5 Monate nach Vertragsschluß behoben, als die Beklagten persönlich (im März 1958) vom Vertragstext in allen Einzelhei-ten Kenntnis erlangten, und er war für die schließliche Nichteinhaltung der Dreijahresfrist deswegen nicht ursächlich, weil die Beklagten, wie der Tatrichter weiter feststellt, nach Erlangung der Kenntnis von dem wahren Umfang des gebotenen Grenzabstandes ihr Bauvorhaben zunächst.in anderer Richtung noch einige Monate weiter verfolgten, aber dann rund zwei Jahre lang bis zu dem Pristablauf beruhen ließen. Auch jene - unterstellte - Irrtumserregung machte deshalb das jetzige Erfüllungsverlangen der Klägerin nicht zu einem Verstoß gegen Treu und Glauben oder gegen die guten Sitten«
 
IV.
Da das Berufungourteil auch sonst keinen von Amto wegen zu berücksichtigenden Rechtsirrtum zu Lasten der Revisionskläger enthält, war ihre Revision als unbegründet mit der Kostenfolge der §§ 97 Abs. 1, 100 Abs, 1 ZPO surückzuweioen.
Dr. Augustin Rothe	Dr.	Freitag
 Mattem Dr, Grell