BGH

Volltext der Entscheidung

2355 041
U
Für das Nachschlagewerk! Für die Amtliche Sammlung!

Io Gesetz:	BGB § 504
Rechtssatzs	Bedarf ein Grundstückskaufvertrag zu seiner Wirksamkeit der behördlichen Genehmigung, so kann ein Vorkaufsrecht erst nach ihrer Erteilung ausgeübt werden* Bis zur Erteilung können die Vertragsteile den Kaufvertrag auch dem Vorkaufsberechtigten gegenüber rechtswirk-sjam wieder aufheben (Bestätigung der reichsgerichtlichen Rechtsprechung)*
2o Gesetz;	BGB § 504; Verordnung über die Preisüberwachung und die Rechtsfolgen von Preisverstößen im Grundstücksverkehr vom 7* Juli 1942 (RGBl I, 451) § i6
Rechtssatzs	Unterliegt ein Grundstückskaufvertrag der Preisprüfung nach der Verordnung über die Preisüberwachung und die Rechtsfolgen von Preisverstößen im Grundstücksverkehr vom 7* Juli 1942 (RGBl I, 451)? so steht für die Ausübung des Vorkaufsrechts und das Recht der Vertragsteile, den Kaufvertrag mit Wirkung gegenüber dem Vorkaufsberechtigten aufzu-heben, die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Preisbehörde einer für die Wirksamkeit eines Kaufvertrags erforderlichen behördlichen Genehmigung gleich*
Aktenzeichens V ZR 18/53 Urteil des BGfi vom 4. Juni 1954
OLG Frankfurt/Main
 Verkündet am Juni 1954 Hoffmeister, justizange-stellter als Urkundsbeam-ter der Geschäftsstelle
I m N a m e n des Volkes dem Rechtsstreit der Stadt B(	I	(Mflft, vertreten durch den Magistrat,
 Klägerin und Revisionsklägerin - Prozeßbevoll]mächtigters Rechtsanwalt Br,
 gegen
1. den Rechtsanwalt und Notar Br, Beflfe	am
 MflR, StflM^straße 0,
2<	Maj?t^yi	son	Mflh
 Rechtsanwalt und Notar Ferdinand de la FoflIHft, F^MBP an M4A IflBMHHJetraße flP,
als Testamentsvollstrecker für den Nachlaß des Brauerei direktors Könrad Karl Bruno Sch^HS*
,	i
i	Beklagte	und	Revisionsbeklagte
i
- Prozeßbevolllmächtigters Rechtsanwalt Profo Br,
|
hat der V, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 4. Juni 1954 unter Mitwirkung des Se natspräsidenteni Br, Tasche und der Bundesrichter Schuster, Br, Oechßler, Blr, Piepenbrock und Br, Großmann
 für Recht erkannt
 Bie Revision der Klägerin gegen das Urteil des 1v Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Frankfurt am Main vom 30, Oktober 1952 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
2.6
 
Tatbestand:
Mit no ten die Beklag
 bariellem Vertrag vom 24. August 1951 verkauften als Testamentsvollstrecker des am 20. Janu-
i
ar in Frankfurt am Main verstorbenen Brauereidirektors Kon-
i
rad Karl Brunoi SchflH^ die Grundstücke AflB^Ma^HPgasse ■ und £ in	8111	an	die	H(HHP~Bräu	AG.	Die
 Kaufgrundstücke liegen in einem durch Baugebietsplan im Sinne des § 5 4es Hessischen Aufbaugesetzes vom 25. Oktober 1948 (GVB1 194$, 139) ausgewiesenen Gebiet der Stadt FflD-4HP am	Bie	Vertragsparteien	legten	den	Vertrag	zur
 Erklärung über!die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 10 des Aufbaugesetzes der Klägerin vor. Es fehlte aber noch die Äußerung der Preisbehörde nach der Verordnung über die Preisüberwachung und die Rechtsfolgen von Preisverstößen im GrundstücksVerkehr vom 7. Juli 1942 (RGBl I, 451), als die Klägerin mit Schreiben vom 21. September 1951 erklärte, sie mache von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch.'Daraufhin hoben die Vertragsparteien den Kaufvertrag am 3. Oktober 1951 wieder auf.
Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Auflassung der Kaufgrundstiicke Zug um Zug gegen Übernahme der (bisherigen) Umstellungbgrundschuld in Höhe von 11 885 DM und einer weiteren Hypothek von 7 000 DM.
t
i
Die Beklagten lehnen die Auflassung ab, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts wegen der fehlenden Entscheidung der Preisbehörde keine Rechtswirkung gehabt habe und nunmehr der Kaufvertrag nicht mehr bestehe.
Die Beklagte hatte in beiden Rechtszügen keinen Erfolg.
 
Milt der Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter0 Die Beklagten bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels
 Entscheidungsgründe s
Dasl Berufungsgericht ist der Auffassung, daß erst mit der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung der Breis-
i
behörde ider Kaufvertrag im Sinne des § 504 BGB geschlossen gewesen |sei* Die Klägerin habe daher mit ihrem Schreiben vom 21o iSeptember 1951 das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt-, Dlie Vertragsparteien seien noch berechtigt gewesen, den Kaufvertrag auch mit Wirkung gegen die Klägerin wieder aufzuhebbno
 Die: Revision rügt Verletzung der §§ 242, 504 f BGB durch das Berufungsgericht,, aber zu Unrecht,
I
t
1, hach der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Kaufvertrag im Sinne des § 504 BGB so lange nicht geschlossen, als eine für seine Wirksamkeit erforderliche behördliche Genehmigung noch fehlt (RGRKomm BGB 10,
Auifl § ^04 Anm 3; Palandt BGB 12, Aufl § 504 Anm 2; Erman BGB § 50i Anm 5; RGZ 98, 44 ßl ffJ\ 106, 520 ß23/32j?;
114, 155:£T587; 154, 370 ßlffi WarnRspr 1927, 17 /TS?-,
RG JW 1927? 15162 u.a,). Habe der Vorkaufsberechtigte mangels wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts noch kein Recht erworben, so seien die Vertragsparteien auch nicht gehindert, deh Vertrag wieder aufzuheben. Dagegen hat das Reichsgericht die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts bejaht, wenn ein bedingter Kaufvertrag geschlossen und die Bedingung noch niclit eingetreten war (RGZ 106, 320 Z?247). Die Revision meint, es sei nicht einzusehen, warum die Abhängigkeit des
T
I
i
 
Wirksamwerdens eines Rechtszustandes von einem künftigen ungewissen Ereijgnis (auf schieb ende Bedingung) für die Bejahung des Vertragsschlusses im Sinne des § 504 BOB bedeutungslos sein slolle, nicht aber das Ausstehen einer behördlichen 0enehmigjung,bezüglich deren man regelmäßig ohne weiteres voraussehen könne, ob sie erteilt werde«
i
Einer Überiprüfung der Rechtsprechung hinsichtlich der Rechtslage beimi bedingten Vertrag bedarf es für den gegenwärtigen Rechtsistreit nicht« An der Rechtsprechung über die Bedeutung einer noch ausstehenden behördlichen Genehmigung des Kaufvertrags ist aber festzuhalten«. Wenn das Gesetz vom
i
Abschluß eines Kaufvertrags spricht, versteht es sich von selbst; daß damit nur ein wirksamer Kaufvertrag gemeint
i
ist, nicht aber ein solcher, der nach dem Willen des Gesetzes ohne die1 behördliche Genehmigung die entscheidende
 Übereignungspflicht noch nicht entstehen lassen sollte«
»
Allerdings hat auch der mangels Genehmigung noch unwirksame Kaufvertrag eine beschränkte Rechtswirkung insofern, als sich die Vertragsparteien nicht einseitig von ihm derart lösen können, daß die Genehmigung dann den Vertrag nicht mehr zu idräften bringen könnte, vielmehr sind die Vertragsparteiein einander verpflichtet, das Ihrige zur Herbeiführung dier Genehmigung zu tun (Palandt BGB 12«
 Aufl § 275 Anm 9 a). Aber das ändert nichts daran, daß der Vertrag noch nicht rechtswirksam abgeschlossen worden ist« Der Vorkaufsberechtigte hat ein Recht auf den Erwerb der KaufSache, wenn ein rechtswirksamer Kaufvertrag des Verpflichteten toit einem Dritten zustandegekommen war, nicht aber ein Recht auf das Zustandekommen des Kaufvertrags mit dem Djritten. Die Vertragsteile können ihren Ge-nehmigungsantrajg jederzeit im gegenseitigen Einverständnis zurückziehen odbr den Genehmigungsantrag überhaupt nicht
t
i
i
i
i
i
T
 
stellen; dann bleibt der Vertrag dauernd in der Schwebe»
Die Gebundenheit des einen Vertragsteiles gegenüber dem	;
anderen besagt daher für die Gebundenheit der beiden gegenüber dem Vorkaufsberechtigten nichts»
4'
' ' ,
2», Es ist nun aber die Frage, ob das Fehlen der.Unb-
bedenklichkeitserklärung der Preisbehörde nach der Verord-
i
nung vo)ai 7«. Juli 1942, wenn der Kaufvertrag dem Preisprü-fungsvejrfahren nach dieser Verordnung unterliegt, ebenso zu beurteilen ist, wie das Fehlen einer für die Wirksamkeit eines Vertrages sonst erforderlichen behördlichen Genehmigung, Die Frage ist vom Oberlandesgericht für den Vorkauf mit Recjit bejaht worden» Die Verordnung vom 7* Juli 1942
i	v*
änderte nichts an der Geltung der Preisstopverordnung vom 26, November 1936 (RGBl I, 955)« Ein nach dieser Verordnung unzulässiger, weil erhöhter Preis machte daher bei der Bedeutung1; des Preises und wegen des Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot den schuldrechtlichen Grundstücksveräußerungs- • vertrag|unwirksam (RGZ 166, 89; 168, 91), vorbehaltlich einer, Ausnahradbewilligung nach § 3 der Preisstopverordnung» Solche
i	*
Ausnahmsgenehmigung liegt nach § 1 Abs 3 der Verordnung vom 7» Juli11942 in der Unbedenklichkeitsbescheinigung» Bei
i	''
Preiserhöhung handelt es sich demnach in Wahrheit um eine Genehmigung des bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung unwirksamen Vertrages. Verstößt jedoch der Kaufpreis nicht gegen materielle Preisvorschriften, so ist der Verordnung vom 7. iuli 1942 nicht zu entnehmen, daß das Rechtsgeschäft bis zur'Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung unwirksam wärä. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt nur fest, daß ein'Preisverstoß nicht vorliegt, woraus sich die Gültigkeit ded Vertrages.von Anfang an ergibt. Dementsprechend führt Friemann. DR 1942, 1077 aus, allerdings nur für diesen Fall mit Recht, der Bescheid der Preisbehörde beende lediglich
1
1
1
 
die tatsächlich^ Ungewißheit über die Zulässigkeit des
 Preises (siehe ^uch Pritsch, DJ 1942, 463)»
[
Daraus würfle sich ergeben, daß im Palle einer der Ausnahraegenehmigung bedürftigen Preiserhöhung die Ausübung des Vorkaufsrechts örst mit der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung möglich würde und die Vertragsparteien vorher den Vertrag aufieben könnten,, bei materiell zulässigem Preis jedoch schon mit dem VertragsSchluß das Vorkaufsrecht ausgeübt werden könnte und die Parteien an der Wiederaufhebung des Vertrages ziim Nachteil des Vorkaufsberechtigten gehindert wären» Die! Unterscheidung wäre auch durchführbar, aber erst nach dem p^eisrechtlich allein bindenden Bescheid der Preisbehörde, wfenn diese die etwaige Ausnahmegeneönigung jeweils deutlich ^rsehen ließe (Nr 2 Abs 3 Satz 3 des Gemeinschaftlichen Erlasses vom 8» Juni 1942 DJ S 471; Friemann DR 1942, 1475 u]|iter C), Gleichwohl würde eine solche Unterscheidung die juristische Konstruktion über die Bedürfnisse des Lebens stellen und dem Zweck der Vorschrift des § 504 BGB nicht entsprechen, bei deren Schaffung ein Prüfungsverfahren, wie es durch die Verordnung vom 7« Juli 1942 eingeführt wurde, riicht vorausgesehen werden konnte» Vor der Entscheidung deif Preisbehörde ist der Grundstückskaufvertrag, soweit diejses Verfahren vorgeschrieben ist, regelmäßig nicht durchführbar, weil das Grundbuchamt, von dem Pall des § 6 Abs6der Verordnung abgesehen, der aber auch eine Äußerung der Preisbehörde voraussetzt, beim Vorliegen eines entgeltlichen GrundstücfcserwerbsVertrages ohne Unbedenklichkeitsbescheidüng den jBigentumswechsel nicht eintragen soll«
i
Dazu kommt, daß die Entscheidung der Preisbehörde, der Vertrag sei unbedenklich oder er werde beanstandet, allein und allgemein bildend über die Gesetzmäßigkeit des Preises I
I
i
i
»
entscheidet«, ohne daß die Rechtslage auf andere Weise, etwa durch Rtofceiverelnbarung oder durch Urteil geklärt werden könntej(Friemann DR 1942, 1077), so daß eine Abhängigkeit der Ve:rj*tragswirkung von dem behördlichen Akt besteht, die der Abhängigkeit im Falle einer Genehmigung oder Nichtge-nehmigüng sehr gleicht« Mit Recht hat auch das Oberlandes-gerichti Stuttgart (DNotZ 1950, 61 ; s. auch RG DR 1942, 26) darauf jhingewiesen, daß nicht einmal die BeanstandungsVerfügung |der Preisbehörde jeweils die Rechtslage endgültig kläre, fareil der Vertrag mit dem niedrigeren allein für zulässig Erklärten Preise noch gültig werden könne (§2 Abs 2 f der Vierordnung vom 7« Juli 1942), dem Vorkaufsberechtigten eine Äußerung über die Ausübung daher nicht zugemutet werden könjne, wenn ihm nicht die Unbedenklichkeitsbescheinigung (o|ler im Falle der Beanstandung eine Erklärung des Veräußerers, daß er mit dem von der Preisbehörde als zulässig Erklärten Preise einverstanden sei), vorgelegt werde. Bei dieser Sachlage erscheint es gerechtfertigt,auch* für das’Recht des Vorkaufsberechtigten, nicht bloß für seine Erkläruijigspf licht, den Abschluß des Vertrages im Sinne des § 504 B(jrB zu verneinen, so lange die Unbedenklichkeitsbescheinigung noch nicht erteilt ist, weil solange ein praktisch bindender,ausführbarer Vertrag noch nicht gegeben ist« Daß der Bescheid der Preisbehörde noch nicht erteilt war, als die Klägerin ihr Vorkaufsrecht ausübte, steht fest«
i
Ob vor der Unbedenklichkeitsbescheinigung schon eine binden-
i
de Erklärung des Grundstücksverkäufers, auch zu dem von der Preisbeliörde allenfalls nur für zulässig erklärten niedrigeren Preise zu verkaufen, für die Ausübung., des Vorkaufsrechts glenügen würde, kann dahingestellt bleiben, da dem Par-teivortrlag nicht zu entnehmen ist, daß eine derartige Klausel vereinbart worden ist«
3« Zu prüfen ist noch, ob an dem bisherigen Ergebnis, daß die Klägerin ihr Vorkaufsrecht noch nicht wirksam ausüben konnte und| die Vertragsparteien den Vertrag ihr gegenüber noch wieder aufheben konnten, sich dadurch etwas ändert, daß die Parteie|n der Klägerin den Kaufvertrag zur Erklärung für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgelegt haben» Die Revision meint, slie hätten sich dadurch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben des Rechts begeben, den vorgelegten Vertrag wieder auf^uheben» Dem kann nicht zugestimmt werden»
Auch nach Vorlegung des Vertrages durch die Vertragsparteien hatte die Klägerin auf eigene Verantwortung zu prüfen, ob der Vorkaufsfali gegeben war und die Erklärungsfrist, die vor seinem Eintritt nicht laufen konnte, damit begonnen hatte» Gab die Klägerin auf die Aufforderung der Vertragsteile die Vorkaufserk^ärung ab, so konnte ihr dies kein Kaufrecht verschaffen, werin der Vertrag noch nicht im Sinne des § 504 BGB geschlossen ;war, weil zwar die Ausübung des Vorkaufsrechts, die Erklärungsal^gabe, der Form des § 313 BGB nach § 504 Abs 1 Satz 2 BGB nidht bedarf, wohl aber der Begründung einer
i
Übereignungsver^flichtung hinsichtlich eines Grundstücks über das Vorkaufsrecht hinaus» Außerdem kann aber die Mit-
i
teilung des Kaufvertrages nicht als Angebot zu einer vertraglichen Vereinbarung über die Verpflichtung der Beklagten zur Veräußerung an die Klägerin aufgefaßt werden» Auch der Grundsatz, daß gegenüber dem Einwand der Richtigkeit wegen Mangels der gesetzlichen Form § 242 BGB ausnahmsweise unter be-sonderen Umständen durchgreift (BGHZ 12, 286), kann mithin nicht zur Begründjung des Vorkaufsrechts der Klägerin und einer bereits eirigetretenen Bindung der Vertragsparteien gegenüber der Klägerin führen» Es enthält weiter die bloße Aufforderung sich zu äußern, ob jemand ein Recht ausübe, noch keine Anerkennung dieses Rechtes durch den Auffordernden,
 
Endlich besteht auch eine zur Bejahung des Klaganspruchs führende Schadensersatzpflicht der Beklagten nicht» Die Mitteilung des Vertrages war allerdings nach § 510 BGB eine Obliegenheit der Beklagten und ihre schuldhafte Nichterfüllung machte sclhadensersatzpflichtig. In Wahrheit bestand diese Pflicht ajber noch nicht. Um eine tatsächlich falsche Mit-
i
teilung handelte es sich nicht. Es wird auch nicht etwa be-
i
hauptet, daß die Beklagten bewußt die Klägerin zu früh zu einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts auf-geforderlJ hätten, um zu einer Zeit, wo sie noch den Vertrag rückgängig machen konnten, die Willensmeinung der Klägerin
t
arglistig zu erforschen. Nur in diesem Pall hätten sie aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes unter Umständen ge-
i
halten sein können, die Klägerin so zu stellen, als wäre der Vertrag nicht rückgängig gemacht worden»
Nachj alledem mußte die Revision als unbegründet mit der Kostejnfolge des § 97 Abs 1 ZPO zurückgewiesen werden.
Dr., Taschle	Schuster	Dr.	Oechßler
i
i
! Dr. Piepenbrock	Br.	Großmann
i
i
V ZR 18/53
Schreibfehlerberichtigung
 In den Abschriften des Urteils vom 4* Juni 1954 muss es auf Seite 2, letzte Zeile, richtig heissen:
Die Imlage hatte in beiden Rechtszügen keinen Erfolg,
 Geschäftsstelle des Bundesgerichtshofs
r