Volltext der Entscheidung
v_ZR llLil
Verkündet am 20c Juni 1 Symalla, Justizobersekretär als Urkundsbeamter der Ge~ schäftssteile
I m N a m e n des Volk e s In dem Rechtsstreit
des Kaufmanns Walter
in Hl
Klägers, Berufungsbeklagten und Revisionsklägers ,
Prozeßbevollmächtigter? Rechtsanwalt
gegen;
rv -
den Grundstückseigentümer Joachim istraße
in Hl
Beklagten, Berufungskläger und Revisionsbeklagten,
' - Prozeßbevollmächtigter& Rechtsanwalt Br
wegen Abschlusses eines Mietvertrages
hat der V0 Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 20B Juni 1956 unter Mitwir-r kung des' Senatspräsidenten Br0 Tasche sowie der Bundesrichter Brc Hückinghaus, Brö Piepenbrock, Br0 Spieler und Br« Borsche1
für Recht erkannt §
Bie Revision gegen das Urteil des 3 c Zivilsenats des Hanseatischen jOberlandesgerichts zu Hamburg vom 25 o November 1954 wird auf Kosten des Klägers zurückgewieseno
Von Rechts wegen
Tatbestands
„Der Beklagte ist Eigentümer des Grundstücks
Weg in. dessen Gebäude während des
Krieges zerstört wurden« Im Mai 1948 schloß er mit den Eheleuten einen Mietvertrag über ein laden
und eine 3-Zimmerwohnungc. In diesem Vertrage übernahmen die Mieter die Verpflichtung, den Ausbau der Vermieteten Räume auf eigene Kosten durchzuführen* Zum Ausgleich hierfür sollten die Mieter bis zu dem 31° März 1949 keine Miete entrichtenc: Kür die Folgezeit war ein Mietzins von jährlich 1020DM vereinbart, der ab Io April 1949 auch dann zu zahlen war, wenn der Ausbau bis dahin noch nicht durchgeführt sein solltee Die Eheleute gerieten bald
nach dem Beginn des Ladenausbaus in Sehwierigkeitenc Daraufhin übernahm:der Kläger den Ladeno Er schloß im November 1948 mit dem Beklagten einen Mietverträge § 2 dieses (hach dem Muster des Deutschen Einheitsmietvertrages abgeschlossenen) Vertrages bestimmte;die Laufzeit des Vertrages auf 3 Jahre ab 1o.November 1948 und § 3 sah einen jährlichen Mietzins von 1020 DM vorD In dem Vertrage wurde ferner uüa0 folgendes vereinbarte >
MDer Mieter übernimmt die Verpflichtung, den Ausbau der vermieteten Räume auf eigene Kosten durchzuführen Als Ausgleich hierfür wohnt der Mieter bis zu dem Io April 1949 mietefreio Von diesem Tage ab ist die vertraglich festgesetzte Miete zu zahlen, auch wenn der Ausbau bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht durchgeführt sein sollteon
Der Kläger begann zunächst mit einem Umbau des Ladens und dem Bäu von einem Zimmer mit Nebenräumeno Nachdem ein
Raum der Wohnung von einem Rachbarn in Besitz genommen war, vereinbarten die Parteien eine Herabsetzung des Mietzinses auf 900 BM jährlich»
Anfang Februar 1951 gab der Kläger seinem Wunsche nach Abschluß eines 10-jährigeh Mietvertrages Ausdruck,
Der Beklagte teilte dem Kläger daraufhin mit einem Schreiben vom 20o. Februar 1951 mit, daß er nach reiflicher Überlegung bereit sei, einen neuen Mietvertrag auf die Bauer von.10: Jahren abzuschließen, sobald die von dem Kläger, bzwc seinem Vormieter in dem bisherigen Vertrage übernommenen Verpflichtungen im wesentlichen erfüllt seienc In diesem Brief v/ies der Beklagte darauf hin, daß die Burch-führung des T/iederaufbaues der zu mietenden Räume durch den Mieter selbst Voraussetzung für die gewährte Mietfreiheit sei, der Wie deraufbau jedoch hinsichtlich der Wohnung bisher nur in sehr beschränktem Umfang durchgeführt worden sei. Ber Beklagte, brachte weiter zu dem Ausdruck, daß er Wert darauf lege,, diesen Rückstand aus dem ab laufenden Mietverträge beseitigt zu sehen, bevor ein neuer Mietvertrag auf die von dem Kläger gewünschte Bauer abgeschlossen werde*
Ber Kläger ließ den Beklagten in einem Schreiben des Rechtsanwalts Br». vom 28* Februar 1951 nochmals
bitten,, zur Frage des 10-jährigen Mietvertrages Stellung zü nehmenc In diesem Schreiben hob er hervor, daß bisher zwei Raume der Wohnung ausgebaut worden seien und er hier-
für weit höhere. Beträge habe aufwenden müssen, als zunächst angenommen worden sei,. Ber Kläger machte weiter geltend, daß er wegen des Ansteigens der Baukosten für die weite-
f.
ren Bauarbeiten noch höhere Beträge werde äufwenden müssen, als es bisher schon der Fall gewesen sei, und daß dies bei Abschluß des Vertrages nicht vorherzusehen gewe-
sen seio Er bat ferner um Verständnis dafür,, daß ihm bei so . hohen'.. 'Aufwendungen für das Mi et ob j ekt daran liege, der Möglichkeit der Ausnutzung dieser Aufwendungen versichert zu sein» Der Kläger bat deshalb zu dem Abschluß eines 10-r jährigen Mietvertrages, wie er allgemein bei derart1-geh Verhältnissen üblich sei, umgehend einmal Stellung
zu nehmeno
i
In seiner Antwort vom 8* März 1951 lehnte der Beklagte unter Hervorhebung seines bisherigen Entgegenkommens den alsbaldigen: Abschluß eines 10-jährigen Mietvertrages ab mit dem Hinweis darauf, daß der Kläger sich die erhöhten Baukosten selbst zuzuschreiben habe, da der Ausbau der Wohnung verzögert worden seio Er brachte anschließend zu dem Ausdruck, daß er sich bereit erklärt habe, mit dem Kläger einen neuen Mietvertrag auf 10 Jahre abzu_ schließen, sobald die nach dem bestehenden Vertrage von diesem übernommenen Verpflichtungen erfüllt seien, und bedauerte, an diesem Entschluß festhalten zu müssehc
Bis zu dem Herbst 1951 stellte der Kläger zwei weitere Räume der Yfohnung her» Ende November 1951 übersandte der,;^ Beklagte dem Kläger den Entwurf eines Mietvertrages, zu iy dem .ein Formular Mietvertrag”. des Lande sve r-4£4
Landes Grundeigentümer-Vereine verv/endet \
worden war„ In diesem Entwurf waren eine Mietzeit vom svy 1a Januar 1952 bis zu dem 31c März 1961 und ein Mietzins von 1020 DM jährlich vorgesehen.. Unter den nsonstigen Vereinbarungen” war u.a« gesagt, daß der Mieter verpflichtet
,sei, die gemieteten Räume während der Mietzeit baulich auf seine Kosten in ordnungsgemäßem und gutem Zustand zu erhaltene Rer Kläger lehnte die Unterzeichnung dieses Vertrages ab, weil er über die Bedingungen des Vertrages vom November 1948 hinausgehe und einen Mietzins von 1020 DM statt eines solchen von 900 DM vorsehee
Mit der Klage hat der Kläger Einwilligung in eine Laufzeit des Mietvertrages vom November 1948 bis zu dem 3Io. März 1961 mit einer Jahresmiete von 900 DM geforderte Er hat vorgetragen, er habe seine VerpfDichtungen aus dem Vertrage vom November 1948 inzwischen erfüllt und infolgedessen Anspruch auf Abschluß eines 10-jährigen Mietvertrages, da der Beklagte sich hierzu unter der Bedingung bereit erklärt habe, daß er (Kläger) den Ausbau des Ladens und der Wohnung vollende* Ein Mietzins von 900 DM ist nach seiner Darstellung zwischen den Parteien vereinbart worden0
Der Kläger hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, darin einzuwilligen, daß der Mietvertrag vom November 1948uihisi^/ zu dem 31 o März 1961. läuft, und zwar mit eine^'^Ä^ ■
Jahresmiete von 900 DM0
Der Beklagte hat um Abweisung der Klage gebeten» und gelt end....gemacht s Ein *0rdnungsmäßiger Ausbau der Mi e t~ räurne liege nicht vor, da eine baupolizeiliche Abnahme der erstellten Räume nicht erfolgt seic Er-habe sich aber nur für den Pall einer ordnungsgemäßen Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Vertrage vom November 1948
zu dem Abschluß eines 10—jährigen Mietvertrages bereit erklärte, Im übrigen sei es eine völlig offene Frage? zu welchen Bedingungen der 'iO^jährige Vertrag abgeschlossen werden solle* Ben Mietvertragsentwurf habe er dem Kläger zur Herbeiführung einer Verständigung ausgehändigt«> Ber Entwurf zeige? daß er nur unter ganz bestimmten Bedingungen zu dem Abschluß eines 10-jährigen Vertrages bereit gewesen seio Bieses Vertragsangebot habe der Kläger aber abgelehnt Irgendwelche bindenden Vereinbarungen seien nicht getroffen worden; ein Vorvertrag liege daher nicht vor* Zudem sei für den 10^jährigen Mietvertrag die Schriftform vorgesehen gewesen«
Bas Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt* Es hat den Abschluß eines Vorvertrages des von dem Kläger behaupteten Inhalts angenommen? den der Be-klagte mit seinem Schreiben vom 20* Februar 1951 bestätigt habe? und die Wahrung der Schriftform für diesen Vertrag nicht für erforderlich gehalten* Nach Ansicht des Landgerichts hat der Beklagte die baupolizeiliche Abnahme der erstellten Räume niemals verlangt und der Kläger durch die Nichtannahme des Vertragsentwurfs auf seine Hechte aus dem Vorverträge nicht verzichtet,,weil das Vertragsangebot dem Vorverträge nicht entsprochen habe-c
Auf die Berufung des Beklagten? mit der sich dieserbyfy gegen das -Zustandekommen eines Vorvertrages gewandt haty
......... • •• • : v • 'V- V
hat das Oberlandesgericht das, Urteil des Landgerichts .ab- ! geändert: und die Klage abgewiesen* Mit der Revision <ver-,.J>i . M folgt der Kläger seinen Klageantrag weiter*' Ber Beklagte . "
bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels*
Entscheidungsgründe s
Das Berufungsgericht ist von dem Mietverträge vom November 1948 ausgegangen, der für die Dauer von 3 Jahren • geschlossen worden und am 1 „ November 1951 abgelaufen sei, Es hat erwogen, daß die begehrte Einwilligung des Beklagten in die Fortsetzung dieses Vertrages bis zu dem 31 <> März 1961 nur berechtigt sein könne, wenn der Beklagte eine solche Verpflichtung in einem Vorverträge übernommen habe, wofür der Kläger beweispflichtig sei«
Das Oberlandesgericht hat die Auffassung des Landgerichts, ein solcher Vorvertrag sei abgeschlossen worden,. , als nicht hinreichend begründet angesehen, weil in dessen Urteil weder gesagt sei, wie und wann dieser Vertrag zustari de gekommen sein solle, noch erkennbar sei, wo und v/ann die von dem Landgericht festgestellten Verpflichtungen von dem Beklagten: übernommen worden seien0 Es hat darauf hingewie-, sen, daß der Vorvertrag nach der Ansicht des Landgerichts in dem Schreiben des Beklagten vom 20„ Februar 1951. bestätigt, worden sei, daß aber der Kläger.den Abschluß eines -Vorvertrages vor dem 20„ Februar 1951 selbst nicht einmal behauptet* habec
Angesichts dessen, daß der Kläger den Abschluß eines ? schriftlichen Vorvertrages nicht geltend gemacht hat, hat. das Oberlandesgericht sich zunächst mit der Frage ausein-andergesetzt, ob ein Vorvertrag über den Abschluß eines
Mietvertrages: von mehr als einjähriger Dauer recht^w&k'- . sam mündlich abgeschlossen werden konntet Es hat die^^^|g Frage bejaht0 Sodann hat das Berufungsgericht untersuchtJ.
8
,? : fa]
%
ob ein mündlicher Vorvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen istr, und hierzu: eine Einigung über alle wesentlichen Punkte des HauptVertrages für erforderlich gehaltene Pas Oberlan.desgericht hat ausgeführt s Per Mietvertrag vom
November 1948 enthalte nichts über eine zehnjährige Dauer»
Nach seinem eigenen Vortrag habe sich der Beklagte erstmalig im Frühjahr 1951 um einen zehnjährigen Vertrag bemüht, nachdem ein: Teil des übernommenen Ausbaus durchgeführt ge-
wesen sei »Das Schreiben des Beklagten vom 20» Februar 1951 sei ersichtlich die Antv/ort auf eine diesbezügliche Anfrage des Klägers gewesen. In ihm habe der Beklagte aber nur seine Bereitschaft zu dem Abschluß eines neuen^zehnjährigen Vertrages erklärt* sobald der Kläger die in dem bisherigen Vertrage übernommenen Verpflichtungen im wesentlichen er- , füllt habe» Dabei habe der Beklagte ausdrücklich betont, daß dies bisher nur in sehr beschränktem Umfange gesellen hen sei.und daß der Rückstand beseitigt werden müsse, bevor ein neuer Mietvertrag auf die gewünschte Dauer abgeschlossen werde könne» Per Beklagte habe in diesem Schreiben von einem neuen Mietvertrag gesprochen, nicht aber erklärt , daß er zu einer Verlängerung des Mietvertrages vom November 1948 bereit sei»
Einen neuen Versuch, zu einem zehnjährigen Vertrag zu ' ” gelangen, habe der Kläger durch das Schreiben des Rechtsanwalts Dr„ vom 28» Februar 1951 unternommen, in - >h
dem mit keinem,Wort die Rede davon sei, daß der Beklagte bereits eine vorvertragliche Pflicht zu dem Abschluß eines sdl-' ^ chen Vertrages übernommen habe, und in dem nicht einmal ge-sagt sei, daß sich der Beklagte auch nur andeutungsweise *. y vorher dazu bereiterklärt habe» Es sei vielmehr nur der , Wunsch des Klägers nach Sicherung durch einen zehn-jälrrigen,
9 ~
Ver trag zu dem Aus druck gekommen Und um eine no damalige S t ellungnahme gebeten worden^ In seiner Antwort vom 8c März 1951 habe der Beklagte den sofortigen Abschluß eines solchen Vertrages abgelehnt, seinen Standpunkt eingehend erläutert und darauf verwiesen, daß er sich bereiterklärt >■ habe, einen neuen Mietvertrag auf 10 Jahre abzuschließen, sobald die übernommenen Verpflichtungen erfüllt sein würden» Durch die beiden. Schreiben des Beklagten vom 20o Februar und 8. März 1951 sei danach kein Vorvertrag bestätigt worden»
äs
i
Das Berufungsgericht hat sodann geprüft, ob etwa in diesen beiden Schreiben bereits eine Verpflichtung ent-r halten sei, die alle Merkmale eines Vorvertrages trageo Es hat diese Frage verneint, weil es hierzu übereinstimmender Yfillenserklärungen beider Vertragsteile bedurft hätte, der Kläger aber nur Bitten geäußert und das Schreiben vom 8o März 1951 unbeantwortet gelassen habe;«. Das Ober-, landesgerieht hat weiter ausgeführt § Zugunsten des. Klägers könne man günstigstenfalls sein stillschweigendes Einverständnis mit den Ausführungen des Beklagten unterstellen und dieses aus dem nachfolgenden weiteren Ausbau folgern« Dann ergebe sich aber nur, daß der Beklagte sic zu dem Abschluß eines neuen Vertrages auf 10 . Jahre,: nicht aberl zur Verlängerung des Vertrages vom November 1948 verpflichtet habe« Wie aber der erst nach der Erfüllung der Verpflichtungen aus dem alten Vertrage abzuschließende neue Vertrag aussehen solle, sei mit keinem Wort erwähntc Es könne nicht ohne weiteres unterstellt werden:,; daß er dieselben Bedingungen haben sollte wie der Vertrag vom November 1948« Überhaupt nicht feststellbar sei, daß in ihm ein anderer Mietzins, nämlich ein solcher von 900 DM habe festgesetzt werden sollen« Selbst wenn sieh die Par-
ieien im Rahmen des alten Mietvertrages zwischenzeitlich auf 900 DM geeinigt haben sollten, sei damit nicht gesagt , daß dieser Mietzins auch für den zehnjährigen Vertrag gelten sollte« Es fehle also an einer Vereinbarung im Sinne eines Vorvertrages, die alle wesentlichen Einzelheiten des neuen Vertrages enthaltec. Ebensowenig sei eine Vereinbarung feststellbar, aus der sich alle wesentlichen Einzelheiten des neuen Mietvertrages hin-... reichend bestimmen ließen« Een Schreiben des Beklagten vom 20o Februar un d 8 C März 1951 seien solche Einzelheiten nicht zu entnehmen; sie könnten nicht als ein Vorvertrag gewertet werden*,.
Eas Berufungsgeri cht ist der Ansicht , nach der Fertigstellung weiterer Saume hätten erneute Verhandlungen der Parteien über einen zehnjährigen Vertrag stattgefunden, die im November 1951 zur Übersendung des Vertragsentwurfs ah den Kläger geführt hätten« Es sagt hierzu^ Aus diesem Entwurf sei nicht zu schließen, daß sich die Parteien vorher über Einzelheiten des- neu zu schließenden MietVertrages im Wege .des Vorvertrages einig geworden seien^ In der Überreichung des Entwurfs könne,;aü$h kein Vorvertrag gesehen v/erden; denn für ihn sei ein anderes Formular mit anderen' Bedingungen verwendet worden als bei dem Vertrags-. Schluß vom,November 1948? In ihm sei eine Mietzeit vom Io Januar 1952 bis zu dem 51» März 1961 vorgesehen, was deutlich zeige, daß es sich nicht,^üm\ei'he Fortsetzung des alten Vertrages, sondern um eineÄheuenjVertrag handeln * sollte, wie der Beklagte bereits in seinen Schreiben vom 20o Februar und 8« März 1951 gesagt habe* Ber Mietzins., . sei zudem mit 1020 EM eingesetzt, während der Kläger 900 EM
- TI -
als vorvertraglich vereinhart behaupteo Der Entwurf enthalte auch sonstige Vereinbarungen, die der Kläger nicht anerkannt habe* Er behaupte eine vorvertragliche anderweitige Vereinbarung der einzelnen Vertragsbestimmungen * Solche seien aber nirgendwo festzu-stellen« Der Kläger sei danach beweisfällig geblieben*
Die Revision rügt Verletzung der §§ 133 , 157, 242 BGB sowie der §§ 139? 286 ZPO 0
Sie wirft dem Berufungsgericht vor, die nach § 133 BGB geltenden Auslegungsgrundsätze verkannt und den gesamten Inhalt der »Schreiben des Beklagten vom 20 c Februar und So März 1931 unter Berücksichtigung der gesamten Umstände nur unzureichend gewürdigt zu haben*
Die Revision geht davon aus, daß zur Zeit der Verhandlungen über den Abschluß eines zehnjährigen Vertrages- zwischen den Parteien ein Mietvertrag mit e.inem jährlichen Mietzins von 900 DM bestanden habe« Sie meint, wenn nun der Beklagte auf die Bitte des Klägers um Zubilligung eines zehnjährigen Mietvertrages in seinen beiden Schreiben sich zu dem Abschluß eines neuen Vertrages auf die Dauer von 10 Jahren bereit erklärt habe, sobald die nach dem bestehenden Vertrage übernommenen Verpflichtungen erfüllt seien, so habe der Kläger unter den ' gegebenen Umständen diese Zusage nur, als Ahnahme des von ihm gemachten Angebots auf Abschluß einen zehnjährigen Vertrages, und zwar grundsätzlich zu denselben wesentlichen Bedingungen, wie sie dem: bestehenden Vertrage zugrunde lagen, auffassen können* Das hat das Beru^ fungsgericht nach Auffassung der Revision verkannt, die
' geltend macht, es komme nicht darauf ah, was der Beklagte gedacht und gewollt habe, sondern wie der Kläger desssen Erklärungen unter den gegebenen gesamten Umständen habe verstehen müssen und verstanden habe0
Eie Revision weist ferner darauf hin, daß der Kläger in dem Schreiben des Rechtsanwalts vom 26c. Fe-
bruar 1951 dargelegt habe, er habe für den Ausbau der Wohnung weit höhere Beträge aufwenden müssen, als er zunächst angenommen habe, und wolle angesichts der weiter gestiegenen Baukosten weiterhin höhere Beträge nur aufwenden, wenn er. wirklich die Sicherheit habe, die Wohnung während einer entsprechenden Zeitspanne zu den bisherigen Bedingungen nutzen zu können* Die Revision ist der Ansicht,; der Beklagte habe die s ein Angebo t durch sein Schreiben vom 8 « Mär z 195 I entsprochen, und hält deshalb die Bedenken des Berufungsgerichts für unbegründet;, daß mit keinem Wort erwähnt sei, wie denn der neue Vertrag aussehen solle,, und nicht ohne weiteres unterstellt werden könne, daß er zu den f rüheren Bedingungen abgeschlossen werden sollte * Eie Revision trägt weiter vor, für den Kläger habe ein Mietver-trag mit erheblich höherem Mietzins oder sonstigen erschwerenden Bedingungen kein Interesse gehabt, für ihn sei vielmehr wesentlich gewesen* einen Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu erhaltene Rach der Auffassung der Revision durfte der Kläger nach Treu und Glauben erwarten, daß; der Beklagte,: wenn er. den neuen Mietvertrag zu anderen ■ Bedingungen als den bisherigen abschließen wollte, dies bei den Verhandlungen und spätestens in seinem Schreiben vom 8c März 1,95Ä;:':erv/ähnt.eiv: da davon das weite^re^ Verhalten des Klägers abgehangen - habeo Eie Revision weis$'>^
darauf hin«, daß der Beklagte dies nicht getan habe, und folgert daraus, daß er seine Erklärung so gegen sich gelten lassen müsse, wie der Kläger sie habe verstehen müssen, der, da niemals von anderen Bedingungen die Rede gewesen sei, habe annehmen müssen, daß der Beklagte mit einem zehnjährigen Vertrage zu den bisheri-gen Bedingungen’ einverstanden sei,« womit der Inhalt des Vorvertrages eindeutig bestimmt gewesen sei«. Auch daraus> daß der Beklagte den Abschluß des neuen Vertrages von der Erfüllung der Aufbauverpfli^ hate
will die Revision schließen, daß die bisherigen Bedin- * gungen auch künftig gelten sollten, da diese die Grundlage für den von dein Kläger betriebenen Wiederaufbau gebildet hätten« Die Revision meint schließlich, der Beklagte habe seine Verpflichtungen auch ordnungsmäßig erfüllt,, da eine baupolizeiliche Abnahme hierzu nicht ' erforderlich gewesen sei«
Biesen Rügen war der Erfolg zu versagen <>
Bie Revision greift die Würdigung an, die der Schriftwechsel der Parteien über den Abschlüß elniejjjgn -zehnjährigen; Mietvertrages' und ihr sonstiges Verhalten bei diesen Verhandlungen durch das Berufungsgericht gefunden habeno Sie verkennt offenbar nicht, daß diese Auslegung Sache des Tatrichters warc Zu dem Vorwurf , das Oberlandesgericht habe es an einer erschöpfenden Würdigung des ganzen Sachverhalts fehlen lassen und sei so irrigerweise zur Verneinung eines Vorvertrages gekommen, gelangt die Revision, indem sie davon ausgeht, daß von Anfang an * an einen zehnjährigen Mietvertrag zu den Bedingungen des Vertrages vom November 1948 gedacht gewesen sei und der
i
Kläger daher das bedingte Einverständnis des Beklagten mit einem zehnjährigen Vertrage nur dahin habe verstehen. können, daß es, von der Laufzeit des Vertrages abgesehen, bei den bisherigen Vertragsbestimungen sein Bewenden haben sollen Wenn dieser Ausgangspunkt der Revision richtig wäre, hätte der Kläger allerdings die in den Schrei' ben des Beklagten vom 20o Februar und 8«,. Marz 1951 erklärte Bereitschaft zu dem Abschluß eines zehnjährigen Mietvertrages dahin verstehen können, daß es für das Zustandekommen der von ihm erstrebten-Regelung nur noch der Erfüllung seiner Ausbauverpflichtung aus dem laufenden Vertrage bedürfe,, daß sich also der Beklagte zu dem Abschluß des gewünschten Vertrages bedingt verpflichtet haben0 Lie Annahme der Revision, daß Gegenstand der Verhandlungen der Abschluß eines zehnjährigen Vertrages zu den bisherigen Bedingungen gewesen sei, ist indessen willkürlich und. findet in dem festgestellten Sachverhalt keine Grundlage«, Es mag sein, daß der Kläger eine solche Regelung erstrebt hat 5 es liegen aber keine Anhaltspunkte dafür vor, daß der Kläger dem Be** klagten gegenüber dieses Ziel seiner Bemühungen um einen zehnjährigen Vertrag zu dem Ausdruck gebracht hatc Der Wunsch des Klägers hätte am einfachsten durch eine entsprechende Verlängerung des laufenden Vertrages erfüllt werden könnenc Es hatte danach nahegelegen, daß der Kläger bei dem Beklagten wegen der Verlängerung des Vertrages vom November 1948 vorstellig geworden wäre., Der Kläger hat aber selbst nicht einmal behauptet,, mit einem solchen Vorschlag an den Beklagten herangetreten zu - sein, aus dem sich ohne weiteres ergeben hätte, daß er lediglich die lauf zeit des Vertrages’ vom November 1948 verlängert haben, im übrigen aber an den bisherigen Mietbedingungen und damit auch an einem Mietzins von 900 DM festhalten wollten Dem Berufungsgericht, das
n
vt
'iS
1.1
mit zutreffender Begründung den Absehluß eines mündlichen Vorvertrages in den Fällen des § 566 BGB als wirksam angesehen hat (vgl ZoBo Urteil des erkennenden Senats vom 4« Februar 1955 , V ZR 50/54)7 ist darin beizutreten? daß es zu dem Abschluß eines Vorvertrages übereinstimmender Willenserklärungen beider Teile bedurfte0 Ein Vorvertrag des Inhalts, wie ihn die Revision behaupte t, konnte danach nur Zustandekommen, wenn für den Beklagten der von dem Kläger
erstrebte Inhalt des Hauptvertrages erkennbar war und jenei; ihn gebilligt hat» Die Revision hat sich nicht darüber aus gelassen, woraus der Beklagte nach ihrer Ansicht entnehmen konnte und mußte, daß es dem Kläger bei dem Abschluß eines zehnjährigen Vertrags gerade auf die Beibehaltung der. bisherigen Mietbedingungen ankanu. Daß dies etwa auf der Karte des Klägers vom 18« Februar 1951, auf die das Schreiben des Beklagten vom 20* Februar 1951 Bezug nimmt,: zu dem Aus druck gebracht worden sei, ist in den Tatsacheninstanzen nicht behauptet worden und macht auch die Revision nicht geltendo Es ist danach nicht ersichtlich und von der Revision auch nicht dargetan, daß der Kläger seinen Wunsch ■ nach Beibehaltung der bisherigen Vertragsbedingungen für weitere 10 Jahre dem Beklagten gegenüber von Anfang ,;. der Verhand1uhgen an eindeutig zu dem Ausdruck gebracht hat* Infolgedessen läßt sich aus dessen Erklärung in seinem Schreiben vom 200 Februar 1951, daß er nach Erfüllung der Ausbauverpflichtung zu dem Abschluß eines neuen, zehnjährigen Vertrages bereit sei, sein Einverständnis mit der Bei
behaltung der bisherigen vertraglichen Regelung nicht her-leiten«, Das gilt umsomehr, als der Beklagte, worauf das Berufungsgericht zutreffend hingewiesen hat, in diesem Schreiben nicht die Verlängerung des bestehenden Vertrages in Aussicht gestellt, sondern von dem Abschluß eines neuen
16
IliP Im\
;\,S^ '; V •*...
0
Vertrages gesprochen hat| denn das ließ erkennen, daß der Beklagte den zehnjährigen Mietvertrag •'z:u 'arideren;/, Bedingungen als zu denen des laufenden Vertrages abzu- -schließen wünschte, zu demal da es anderenfalls genügt hätte, sich mit.einer Verlängerung des Vertrages vom November 1948 einverstanden zu erklären« Es ist danach nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht gerade der wiederholten Erwähnung der Bereitschaft zu dem Abschluß eir: v. nes.neuen Vertrages besondere Bedeutung beigemessen und in diesem. Schreiben keine Bestätigung eines Vorvertrages gefunden hat«: Nach dem Gesagten kann in diesem Schreiben ebensowenig eine Zustimmung des. Beklagten zur Beibehaltung der Bedingungen des Vertrages vom November 1948 gefunden werden«
Die Revision .glaubt sich für das Zustandekommen des Vorvertrages nicht zuletzt auf das Schreiben des Beklagten vom 8c März 1951 berufen zu können« Auch darin kann, ihr nicht gefolgt werden« Der Kläger hat zwar durch das Schreiben des Rechtsanwalts Dr« vom 28« Februar
1951 zu dem Ausdruck gebracht, daß er wegen der Höhe der bereits aufgewendeten und noch aufzuwendenden Mittel für den Ausbau des Ladens und der Wohnung durch einen zehnjährigen Vertrag gesichert zu werden wünsche« Auch dieses Schreiben läßt indessen nicht erkennen, daß der Kläger dabei die: Fortgeltung der bisherigen Vertragsbedingungen im Auge hatte« Angesichts der Tatsache,,daß der Beklagte in seinem Schreiben vom 20« Februar 1951 von dem Abschluß eines neuen Vertrages gesprochen hatte, hätte erwartet * werden können, daß der. Kläger nunmehr unmißverständlich erklärte, es komme ihm auf die Verlängerung des laufenden Vertrages für die Dauer von 10 Jahren an« Da das in
dem Schreiben des Rechtsanwalts Diu
vom 28o
brüar 1951 nicht geschehen ist* kann die Revision auch aus der Antwort des Beklagten vom 80, März 1951 sein Einverständnis mit der Beibehaltung der bisherigen Mietbedingungen nicht mit Erfolg herleitenf denn aus der Bitte um Sicherung durch Abschluß eines zehnjährigen Vertrages folgte noch nicht, daß sich dieser nach der: Vor Stellung des Klägers mit dem Inha.lt des Vertrages vom November 1948
- von der Dauer der Mietzeit abgesehen -decken sollteo
Die Revision sieht nun allerdings als selbstverständlich anj.daß der neue Vertrag zu den bisherigen Bedingungen geschlossen werden sollte$ da anderenfalls die Verpflichtung des Beklagten zu dem Abschluß eines: zehnjährigen Vertrage keinen Sinn gehabt haben würde und diese Bedingungen gerade die Grundlage für den von dem Kläger betriebenen Wiederaufbau gebildet hätten» Die Revision unterstellt damit eine . . bindende Zusage des Beklagten, obwohl es sich doch gerade um die Drage handelt, ob dieser durch die Erklärung seiner Bereitschaft zu dem Abschluß eines zehnjährigen Vertrages bereits eine Verpflichtung eingegangen ist, ddi« ob über alle wesentlichen Punkte des künftigen Vertrages Einverständnis bestand oder ob dies, wie das Berufungsgericht angenommen hat, gerade nicht der Pall war0; Nicht „ersichtlich ist auch, inwiefern aus der Aufbauverpflichtung des Klägers zu folgern sein soll, daß der neue Vertrag auf der Basis, des Vertrages vorn November 1948 abgeschlossen werden sollte» Diese Verpflichtung hatte der Kläger im , I Rahmen eines nur dreijährigen Vertrages übernommene Er hatte damals keine Gewähr dafür, daß; der Beklagte nach Ablauf der. Vertragszeit zu dem Abschluß eines langfristigen . ; Vertrages zu den bisherigen Bedingungen' bereit sein werde* Darauf,daß der Wiederaufbau höhere Aufwendungen erforder-
18
lieh gemacht haben soll., als der Kläger seinerzeit angenommen haben will* läßt sich noch nicht herleiten* daß für den in Aussicht genommenen neuen Vertrag nur die bisherigen Bedingungen in Frage kommen konnten * zu demal da ganz dahinsteht * ob nicht die höheren.Aufwendungen auf einer von dem Kläger zu vertretenden Verzögerüng des Aushaus der Wohnung beruht haben* v/creuf das unv/idersprochen' gebliebene Schreiben des Beklagten-vom 8, März 1951 immerhin hindeutetc Wenn dem Kläger auch daran gelegen gewesen sein dürfte* keinen höheren Mietzins zahlen zu müssen als bisher oder sonstwie erschv/er-ten Vertragsbedingungen unterworfen zu werden* so war es doch entgegen der Ansicht der Revision keineswegs selbstverständlich* daß für den neuen Vertrag die bisherigen Bedingungen gelten sollten-o Ohne Rechtsirrtum hat danach das Berufungsgericht den Standpunkt vertreten* daß eine solche Regelung nicht als gewollt unterstellt werden könne0 Unge-^ rechtfertigt ist ferner die Rüge der Revision*: der Beklagte habe gegen Treu und Glauben verstoßen, indem er seine Absicht* den neuen Vertrag'zu anderen als den bisherigen Bedingungen schließen zu wollen* nicht offenbart habe? denn einmal wäre es Sache des Klägers* der einen lang^-fr.istigen Vertrag erstrebte* gewesen* unzweideutig darzulegen* wie er sich die neue Regelung denke* und zu dem anderen hat der Beklagte durch seine Schreiben vom 200 Februar und 8o März 1951 zu erkennen gegeben* daß er den neuen Vertrag zu anderen als den bisherigen Bedingungen schließen wolle0 Unzutreffend ist danach auch die Ansicht der Revision* daß von anderen Bedingungen als denen des laufenden Vertrages niemals die Rede gewesen sei«
Nach alledem ist der Ausgangspunkt der Revision* daß die Parteien den Verhandlungen über den:Abschluß eines zehn- ,
jährigen Vertrages mindestens
stillschweigend die Bedingungen
des Vertrages vom November 1948 zugrunde gelegt hätte? verfehlte Sind danach a/ber die Bedingungen des laufenden Vertrages nicht von beiden Parteien als Inhalt des
künftigen Mietvertrages vorgesehen gewesenso hat es
in der Tat an einer Festlegung der wesentlichen Punkte .5 des neuen Vertrages gefehlt % denn dem Berufungsgericht ist darin beizutreten9 daß eine sonstige Einigung der Parteien; über den wesentlichen Inhalt des zehnjährigen Vertrages weder von dem Kläger nachgev/iesen noch auch irgendwie ersichtlich isto Das Berufungsgericht hat danach das Zu-
standekommen eines den Klageantrag rechtfertigenden Vorvertrages rechtsirrtumsfrei verneint<,
Die Revision war daher als unb;egründet zurückzu^ .weisen»
. .. ft: ' : ..' Aft." ft "ft'ft':'Vv.ft; .ft/... . " ^ ' '■ -'ftft ' "'i ' ' A .. ' '
-. ;•' .
Die KostenentScheidung beruht auf
Drc Tasche
'ft
.....ft/ft ftft'ft
Drc Hückinghaus
Drc. Piepenbrock;
