Volltext der Entscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
V ZR 290/8^5 URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
29. März 1985 Hirth,
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
1.
2.
Henoch MJ
»
Tauba MfliHi,
beide wohnhaft RMHBstraße 4P»
Beklagte und Revisionskläger,
Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Prof. Dr. und Dr.
gegen
1. Rolf WflMP GmbH RpMHM & Co. KG,
gesetzlich vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin Rolf GmbH GflPBHBM-
RJBWI» diese vertreten durch den Geschäfts-führer Horst VjHIM« MJPPPPP^platz
2. Peter F. C.
latz
Kläger und Revisionsbeklagte,
Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
Streithelfer der Kläger und Revisionsbeklagten: Rechtsanwalt Peter M. R4HHPHHIV» KflBfetraße
Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. März 1985 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Thumm und die Richter Dr, Eckstein, Prof. Dr. Hagen, Dr. Vogt und Dr. Räfle
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 19. Oktober 1983 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es der Klage stattgegeben hat.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Streithilfe, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten sind Eigentümer des Grundstücks Flurstück Nr.^PlI in MIHBPund Erbbauberechtigte des Frau Ilse BflHMB gehörenden Nachbargrundstücks Flurstück Nr. ^025. Im Erbbaugrundbuch ist eine Veräußerungs- und Belastungsbeschränkung eingetragen; danach ist zur Veräußerung des Erbbaurechts an andere
Personen als Abkömmlinge oder Geschwister eines Erbbauberechtigten die Zustimmung des Grundstücks eigentümers erforderlich.
Mit notariellem Vertrag vom 20. Februar 1981 verkauften die Beklagten ihr Grundstück und das Erbbaurecht zu dem Preis von 16,5 Mio. DM an die aus den beiden Klägern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts. In Ziffer XXI des Vertrages ist bestimmt:
"1. Der Verkäufer verpflichtet sich, unverzüglich die Zustimmung der Grundstückseigentümerin zur Veräußerung des Erbbaurechts zu erholen. Falls diese nicht erteilt werden sollte, auf seine Kosten die gerichtliche Ersatzzustimmung einzuholen.
2. Sofern die Zustimmung der Grundstückseigen-tümerin nicht spätestens bis zu dem 30.06.1981 beigebracht ist bzw. in dieser Zeit vom Gericht ersetzt ist, ist der Käufer berechtigt, vom gesamten Vertrag zurückzutreten. Für das Rücktrittsrecht gelten die Bestimmungen gern. Ziffer X dieser Urkunde mit der Änderung, daß sämtliche angefallenen Kosten in diesem Fall der Verkäufer trägt. Das Rücktrittsrecht erlischt, wenn es nicht innerhalb von 4 Wochen nach seinem Entstehen ausgeübt wird."
Ziffer X des Vertrages, der den Beklagten ein RUck-trittsrecht für den Fall einräumt, daß die Kläger den Kaufpreis oder Kaufpreisteile nicht spätestens 4 Wochen nach Fälligkeit bezahlen, lautet u.a.:
"Im Falle des Rücktritts ist der Verkäufer verpflichtet, Zug um Zug gegen Löschung der für den Käufer eingetragenen AuflassungsVormerkung bzw. gegen Rückauflassung den unter Umständen bereits empfangenen Kaufpreisteil zurückzuzahlen. Eine Verzinsung erfolgt insoweit nicht.
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Sämtliche angefallenen Kosten (ausgenommen etwaige Anwaltskosten) und Steuern, einschließlich derjenigen der Löschung der Vormerkung bzw. der Rückauflassung trägt der Käufer."
Nachdem Verhandlungen zwischen den Beklagten und Frau erfolglos geblieben waren,
strengten die Beklagten ein Zustimmungsersetzungsverfahren gemäß § 7 Abs. 3 ErbbauVO an. Vor dessen Abschluß traten die Kläger mit Schreiben vom 17. Juli 1981 vom gesamten Vertrag zurück. Daraufhin zahlten die Beklagten den vereinbarungsgemäß vorweg beglichenen Kaufpreis zurück.
Die Kläger begehren Ersatz ihnen entstandener und noch entstehender Aufwendungen aufgrund von Verträgen, die sie nach ihrem Vortrag in der Erwartung abgeschlossen haben, die Beklagten würden rechtzeitig die Zustimmung der Frau Bachseitz zur Veräußerung des Erbbaurechts oder eine diese Erklärung ersetzende gerichtliche Entscheidung bei-bringen (insbesondere Kaufpreisfinanzierungskosten, Architektenkosten und sonstige "BauVorbereitungs-kosten").
In erster Instanz haben die Kläger Zahlung von 888 331,83 DM nebst Zinsen verlangt und im übrigen die Feststellung beantragt, daß ihnen die Beklagten die Beträge zu erstatten haben, die die Kläger noch an ihre jeweiligen Vertragspartner zu zahlen verpflichtet sind. Die Beklagten haben widerklagend beantragt, die Kläger zu verurteilen, die Löschung der zu ihren Gunsten im Grundbuch und Erbbaugrundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkungen zu be-
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willigen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.
Die Kläger haben die Abweisung der Feststellungsklage in einem Punkt hingenommen (Kosten des Generalunternehmervertrages, II c des erstinstanzlichen Klageantrags).
Bezüglich weiterer Feststellungsanträge haben sie im Laufe des Berufungsverfahrens die Klage zurückgenommen (Maklerkosten, IVa des angekündigten Berufungsantrags) oder sind zur Leistungsklage übergegangen (Bearbeitungsgebühr der kaufpreisfinanzierenden Bank, IVc des angekündigten Berufungsantrags). Die Widerklage haben beide Parteien unter wechselseitigen Kostenanträgen für erledigt erklärt. Zuletzt haben die Kläger beantragt ,
II. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
a) an die Klägerin DM 888.331»78 nebst 15,5 % Zinsen hieraus seit 01.08.1981 sowie
b) an die Kläger DM 165*000,— nebst 10 % Zinsen hieraus seit 28.02.1983 zu bezahlen;
III. festzustellen, daß die Beklagten als
Gesamtschuldner verpflichtet seien, den Klägern diejenigen Kosten zu ersetzen, welche diese für aufgrund des Kaufvertrages vom 20.02.1981 in Verbindung mit dem Erb-
baurechtsvertrag bis zu dem 17.07.1981 in Anspruch genommene Leistungen noch zu bezahlen haben, und zwar
a) an die Firma Gj|B Gesellschaf t für
& Co Kommanditgesellschaft für
Ingenieur- und Architektenleistung,
b) für Erarbeitung der Verwertungskonzeption
an die Firma BlHHI Gesellschaft für B^-und IMHIÜM-EflHHHHPnibH & Co, Kommanditgesellschaft aufgrund
des Konzeptionsvertrages vom 20.03.1981,
c) Kosten und Gebühren nebst Auslagen und Mehrwertsteuer der Rechtsanwaltskanzlei BöflHB, Ba^ & Partner in F0^|fUr rechtliche Bearbeitung der Bauplanung und des Bauvorhabens auf den vertragsgegenständlichen Grundstücken des notariellen Vertrages vom 20.02.1981;
IV, festzustellen, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, die Kläger von Ansprüchen des Architekten E. M. LflP in MBHHIP auf Bezahlung von Architektenkosten für Planungstätigkeit hinsichtlich der Bebauung des vertragsgegenständlichen Grundbesitzes laut notarieller Urkunde vom 20.02,1981 freizustellen, und den Klägern diejenigen Beträge zu ersetzen, die von ihnen an den Architekten LflP künftig zu bezahlen sind.
Das Oberlandesgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben; nur hinsichtlich des Antrages III c hat es auf Abweisung der Klage erkannt.
Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf vollständige Klageabweisung weiter. Die Kläger beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts sind die Ziffern XXI und X des notariellen Kaufvertrages so zu verstehen, daß die Kläger mit Ausnahme von angefallenen Anwaltshonoraren Erstattung "aller im Zusammenhang mit dem Abschluß des Vertrages und dessen Rückgängigmachung entstandenen Kosten einschließlich der von den Klägern in der Zwischenzeit für die Grundstücke gemachten Aufwendungen" verlangen können: Schon nach dem Wortlaut der Ziffern X und XXI beschränke sich die Ersatzpflicht nicht auf die in § 449 BGB geregelten Kosten; Ziffer X beziehe vielmehr ausdrücklich "sämtliche angefallenen Kosten" ein und schließe hiervon nur die Anwaltskosten aus. Diese Formulierung deute darauf hin, daß die Beklagten alle den Klägern im Zusammenhang mit dem Vertragsschluß entstandenen Kosten (mit Ausnahme der Kaufpreiszinsen
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und Anwaltsgebühren) zu ersetzen hätten. Diese umfassende Regelung hinsichtlich aller "Kosten” einschließlich der von den Klägern für die Grund stücke gemachten Aufwendungen ergebe sich auch aus der durchgeführten Beweisaufnahme.
II.
Das Berufungsurteil läßt sich nicht aufrechterhalten, weil es, wie die Revision zu Recht rügt, auf einer rechtsfehlerhaften Auslegung des Vertrages beruht.
1. Im Ergebnis unschädlich ist allerdings der Umstand, daß das Berufungsgericht möglicherweise § 6 Abs. 1 ErbbauVO übersehen hat. Ist zur Veräußerung eines Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich, so ist nach dieser Vorschrift bis zur Erteilung der Zustimmung oder deren gerichtlicher Ersetzung gemäß § 7 Abs. 3 ErbbauVO nicht nur das dingliche Erfüllungsgeschäft, sondern auch der schuldrechtliche Verpflichtungsver-trag schwebend unwirksam (BGHZ 33, 76, 85). Die Unwirksamkeit kann sich hier gemäß § 139 BGB auf den Grundstückskaufvertrag erstrecken (BGHZ 53, 174,
179; 315, 318).
Die Zustimmungsbedürftigkeit des Vertrages und der mit ihr verbundene Schwebezustand würden Jedoch nicht bedeuten, daß der Vertrag bis zur Erteilung oder Versagung der Zustimmung völlig wirkungslos wäre. So ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß
die Parteien eines genehmigungsbedürftigen Vertrages schon während des Schwebezustandes an den Vertrag gebunden sind (vgl. BGHZ 14, 1, 2; 67, 34,
35; Senatsurt. v. 13. Juli 1951, V ZR 22/50,
LM BGB § 986 Nr. 1, Jeweils m.w.N.). Das gilt auch für den Regelungsbereich des § 6 Abs. 1 ErbbauVO (vgl. nur Staudinger/Ring, BGB 12. Aufl. §§ 5 bis 7 ErbbauVO Rdn. 15; MünchKomm/von Oefele, § 6 ErbbauVO Rdn. 3; Erman/Ronke, BGB 7. Aufl. § 6 ErbbauVO Rdn. 3; Ingenstau, ErbbauVO 5. Aufl. § 6 Rdn. 6). Darüber hinaus können die Vertragsparteien, soweit sie sich damit nicht in Widerspruch zu Sinn und Zweck der die vorläufige Unwirksamkeit anordnenden Norm setzen, mit Rücksicht auf die noch ausstehende Zustimmung oder Genehmigung wirksame Vereinbarungen treffen, insbesondere auch Leistungspflichten für die Dauer des Schwebezustandes begründen (vgl. Senatsurt. v. 6. Oktober 1978, V ZR 211/77, LM Grundstückver-kehrsG § 2 Nr. 5 = WM 1979, 74). Werden solche Leistungen nicht oder nicht rechtzeitig erbracht, so kann unter Umständen die andere Seite gemäß § 326 BGB vom Vertrage zurücktreten (Senat aaO).
Demnach begegnet es keinen Bedenken, wenn sich Kaufvertragsparteien für den Fall, daß die Zustimmung der Grundstückseigentümerin oder deren gerichtliche Ersetzung nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vorliegen sollte, gegenseitige Rücktrittsrechte einräumen und die Folgen des Rücktritts regeln. Dies gilt auch dann, wenn die Verkäufer - wie hier nach der Auslegung des Berufungsgerichts - im Rücktrittsfalle den Käufern nahezu den gesamten "Vertrauensschaden" ersetzen sollen. Der Schutzzweck der §§ 5, 6 ErbbauVO steht dem nicht entgegen. Diese Vorschriften dienen den Interessen des Eigentümers (vgl. die amtliche Begründung zu §§ 5 und 6
ErbbauVO, Reichsanzeiger 1919 Nr. 26, 1. Beilage; ferner Ingenstau aaO § 5 Rdn. 1), nicht hingegen denen des Erbbauberechtigten (a.A. MünchKomm/ von Oefele, § 6 ErbbauVO Rdn. 3). Es ist nicht einzusehen, warum der Erbbauberechtigte - wie ein Minderjähriger - von Rechts wegen vor etwaigen nachteiligen Folgen seines rechtsgeschäftlichen Handelns bewahrt werden sollte.
2. Die Revision beanstandet die Auslegung der Ziffern XXI und X des notariellen Kaufvertrages durch das Berufungsgericht als denkfehlerhaft. Die Rüge ist begründet. Das Berufungsgericht hat in nachprüfbarer Weise lediglich ausgeführt, daß die Beklagten nach dem Vertragswortlaut den Klägern (mit zwei Ausnahmen) sämtliche angefallenen MKostenM zu ersetzen hätten. Im folgenden setzt es ohne Begründung voraus, daß dieser Kostenbegriff auch die für die Grundstücke gemachten Aufwendungen einschließe. Damit beantwortet es die Auslegungsfrage durch einen Zirkelschluß.
3. Zutreffend rügt die Revision auch Rechtsfehler bei der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts als weiterer Grundlage der Vertragsauslegung.
Das Berufungsgericht entnimmt den Aussagen der von ihm vernommenen Zeugen, daß die Beklagten im Beurkundungstermin zu dem Umfang der Kostenregelung in Ziffer XXI gestellte Fragen der Gegenpartei dahin beantwortet hätten, den Klägern seien bei einem Vertragsrücktritt alle im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag entstandenen Kosten zu ersetzen. Die Revision beanstandet mit Recht, daß diese Würdigung nicht von allen Zeugenaussagen gedeckt ist. Der als Juristischer Berater
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der Beklagten tätig gewesene Rechtsanwalt Dr. SHIHBV hat in seiner schriftlich übergebenen Zeugenaussage ausgeführt: "Bei der Beurkundung wurde die Kostenfrage ebenfalls (ergänze; wie bei allen anderen Vorbesprechungen) nicht aufgeworfen.
Hätte Herr WflpHp oder sonst Jemand diese Forderung erhoben, daß im Falle des Rücktritts die Käufer so dastehen müßten, wie wenn der Vertrag vom 20. Februar 198 nicht zustande gekommen wäre, hätte ich sofort die Beurkundung abbrechen lassen. Gleiches wäre geschehen, wenn irgendjemand angedeutet hätte, daß der Begriff der Kosten im Sinne der vorgenannten Ziffern mehr umfassen sollte als die reinen Vertragskosten". Mit dieser Aussage unvereinbar ist die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts, den von ihm als entscheidend angesehenen Bekundungen der von der Klägerseite benannten Zeugen SeSI, RiMHBMHBHF* und
WeBBB stünden keine widersprüchlichen Darstellungen entgegen; dies gilt um so mehr, als diese Zeugen übereinstimmend angegeben haben, die fraglichen Äußerungen seien im Beisein des Zeugen Dr. SflHB gefallen.
Das Berufungsgericht hätte sich daher mit den zutage getretenen Widersprüchen der Aussagen auseinandersetzen müssen.
III.
Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Aufhebung muß auch die gesamte Kostenentscheidung umfassen, obwohl der die Teilerledigung betreffende (unanfechtbare) Teil des
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Kostenausspruchs nicht angefochten ist und die von ihm erfaßten Kosten daher endgültig bei den Beklagten verbleiben müssen. Ein gesonderter Ausspruch des Senats über diesen Kostenteil verstieße gegen den Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung. Er scheitert auch daran, daß noch weitere Kosten in vorläufig unbestimmter Höhe entstehen werden, so daß sich die auf den erledigten Teil des Rechtsstreits letztlich entfallende Kostenquote noch nicht ermitteln läßt (vgl. auch Zöller/Stephan, ZPO 14. Aufl. § 269 Rdn. 19 zur entsprechenden Frage bei einer Teilrücknahme der Klage).
Dr. Thumm Dr. Eckstein Hagen
Vogt Räfle
