BGH · V ZR 282/81

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
V ZR 282/81	URTEIL	Verkündet	am
4. März 1983 Hirth, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der GeachäftasteUe
 in dem Rechtsstreit
 Wolfgang
Kläger und Revisionskläger,
- Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Dr. ■■I und Dr. mmmm -
gegen
 und ViHUHIBpQge seil Schaft für vertreten durch den Geschäftsführer Dr. traße •. Kö® •,
Jürgen
 Beklagte und Revisionsbeklagte,
 Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Dr. Dr. wtmam -
und
41
 
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. März 1983 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Thumm und die Richter Dr. Eckstein, Linden, Dr. Vogt und Dr. Räfle
 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 10. Februar 1981 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die auf Einwilligung in Vertragsangebot und Erklärung der Auflassung gerichteten Klaganträge abgewiesen worden sind.
In diesem Umfang wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand
Im Juni 1972 schloß der Kläger als Auftraggeber mit der Beklagten als Auftragnehmerin einen "Betreuungs- und Verwaltungsvertrag” (im folgenden: Betreuungsvertrag), auf Grund dessen die Beklagte nach dem sogenannten Bau-herren-Modell in	bei	Kö9 eine Eigentumswohnung
 für den Kläger errichtete. Die Gesamtkosten betrugen 132 400 DM, wovon 26 480 DM durch Eigenkapital und 105 920 DM durch Fremdkapital erbracht wurden. In § 4 des Vertrages mit der Überschrift "Rücknahmegarantie" ist folgendes vereinbart:
"Die Auftragnehmerin garantiert dem Auftraggeber auf Wunsch den Rückkauf der erstellten Eigentumswohnung(en) gegen Zahlung von 130 % des für den Erwerb des Grundstücksanteils und für die Erstellung der Wohnung eingesetzten Barkapitals unter Übernahme der grundbuchmäßig gesicherten Fremdfinanzierung nach Ablauf der ersten Vermietungsperiode von 5 Jahren,
 Hierfür wird keine gesonderte Gebühr erhoben."
Gemäß Mietvertrag vom 24. Oktober 1974 lief diese erste Vermietungsperiode» in der die Beklagte Mieterin mit dem Recht zur Untervermietung war, vom 1. Juni 1974 bis zu dem 31. Mai 1979. Der Kläger verlangte rechtzeitig die Rücknahme der Wohnung. Die Beklagte lehnte dies unter Berufung auf Wegfall der Geschäftsgrundlage ab.
Am 11. Juni 1979 ließ der Kläger einen Kaufvertrag Uber die Eigentumswohnung zwischen sich als Verkäufer und der Beklagten als Käuferin notariell beurkunden, wobei er für die Beklagte als vollmachtloser Vertreter auftrat.
Am 6. November 1979 gab der Kläger ein Kaufvertragsangebot an die Klägerin zu notariellem Protokoll, das in sein Inhalt unter Vornahme einiger Änderungen auf den am 11. J ni 1979 beurkundeten Vertrag Bezug nahm.
Mit der Klage - soweit diese noch nicht rechtskräft erledigt ist - hat der Kläger die Verurteilung der Beklag ten zur Einwilligung in das notarielle Vertragsangebot vo 6. November 1979 und zur Auflassung der Eigentumswohnung einschließlich Tiefgarage beantragt.
Beide Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit Revision verfolgt der Kläger seinen Klagantrag weiter. Di Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
 
Entscheidungsgründe
1.	Zu Unrecht wird in der Revisionserwiderung die Ansicht vertreten, hinsichtlich des auf Erklärung der Auflassung gerichteten Klagantrags sei die Revision als unzulässig zu verwerfen, da sie insoweit nicht begründet worden sei. Aus der Revisionsbegründung ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, weshalb nach Ansicht der Revision nicht nur eine Verpflichtung der Beklagten zur Annahme des Vertragsangebots des Klägers, sondern auch ein Anspruch des Klägers auf Auflassung besteht.
2.	Was den auf Annahme des notariellen Vertragsangebots des Klägers gerichteten Klagantrag betrifft, teilt der Senat die Auffassung des Berufungsgerichts, daß eine rechtswirksame Verpflichtung der Beklagten begründet worden ist, wonach der Kläger den Abschluß eines Kaufvertrags verlangen kann, der der in § 4 des Betreuungsvertrags geschlossenen Vereinbarung entspricht.
Dabei ist der Senat auch insoweit, als dieser Ansicht eine Auslegung des Betreuungsvertrags zugrunde liegt, zu voller Nachprüfung berechtigt. Denn bei dem Betreuungsvertrag handelt es sich um einen Formularvertrag, wie sich aus den Vertragsexemplaren sowie dem Musterformular ergibt, die von den Parteien vorgelegt worden sind; im übrigen ist dies dem Senat auch aus verschiedenen Parallelprozessen bekannt, die bei ihm gegen die Beklagte anhängig sind (zur Revisibilität der Auslegung formularmäßiger Vertragsbedingungen s. etwa BGHZ 7, 365, 368; 62, 251, 253; BGH Urteil vom 15. März 1978, IV ZR 77/77, WM 1978, 708). Voraussetzung der vollen Nachprüfung durch die Revisionsinstanz
 
ist allerdings, daß der Anwendungsbereich des Formularvertrages über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus reicht und daher die Gefahr unterschiedlicher Auslegung besteht (s. etwa BGHZ 8, 55, 56; BGH Urteil vom 28. Januar 1953, II ZR 93/52, LM ZPO § 549 Nr. 15). Auch dies ist hier der Fall, wie aus den verschiedenen anhängigen Verfahren gerichtsbekannt ist. Allerdings enthält der Betreuungsvertrag in § 5 eine Gerichtsstandsklausel, wonach KöM als Gerichtsstand bestimmt ist. Diese Klausel gilt auf Grund der Neufassung des § 38 Abs. 1 ZPO jedoch nur noch im Verkehr zwischen Vollkaufleuten und ist im übrige unwirksam; die Neufassung ist auch auf Gerichts stands Vereinbarungen in solchen Verträgen anzuwenden, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1. April 1974 abgeschloss worden sind, sofern - wie dies vorliegend der Fall ist -Rechtsstreitigkeit hieraus erst nach diesem Zeitpunkt anhängig wird (Art. 3 und 4 des Gesetzes zur Änderung der ZPO vom 21. März 1974, BGBl I 753). Daraus folgt, daß hie: eine einheitliche Auslegung durch ein Oberlandesgericht nicht gewährleistet ist, da die Gerichtsstandsklausel zu demindest insoweit nicht eingreift, als ihr § 38 ZPO entgegensteht (s. auch hierzu das bereits erwähnte BGH-Urtel vom 15. März 1978, WM 1978, 708).
Für die Auslegung selbst gilt, daß sie nach Objekt!' Gesichtspunkten zu erfolgen, nämlich sich nach dem typiscl Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften der betreffenden Art normale] weise beteiligten Kreise auszurichten hat; es ist der Sim gehalt der formularmäßigen Vereinbarung unter Beachtung ihres wirtschaftlichen Zwecks und des gewählten Wortlauts nach objektiven MaßStäben, d.h. danach festzustellen, wie
 
Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern (BGHZ 17, 1, 3; 62, 231, 254 sowie das bereits zitierte BGH-Urteil vom 15. März 1978, WM 1978, 708, 709; s. auch die Nachweise bei Ulmer/Brandner/Hensen, AGB 4. Aufl. § 5 Rdnm. 13 ff mit Fußn.).
a)	Unter Beachtung dieser Gesichtspunkte ist der Senat mit dem Berufungsgericht der Auffassung, daß durch § 4 des Betreuungsvertrags eine einseitige Erwerbsverpflichtung der Beklagten begründet und deren Erfüllung garantiert worden ist, ohne daß dem eine den Kläger treffende Veräußerungspflicht gegenüberstünde.
Auf dem Boden dieser Auslegung ist der höchstvorsorgliche Hinweis der Revisionserwiderung gegenstandslos, der Anspruch aus einer Garantieverpflichtung sei seinem Inhalt nach nur auf Schadloshaltung, nämlich auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens, gerichtet. Im übrigen mag zwar in Fällen einer Garantie im üblichen Sinn, bei der sich die Garantie auf die Sicherung einer Forderung gegen eine andere Person richtet, der Anspruch aus der Garantie im allgemeinen nur auf Schadloshaltung gehen; dies trifft aber nicht zu, wenn, wie hier, eine eigene Leistung garantiert wird.
Die Formvorschrift des § 313 BGB i.V.m. § 125 BGB steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen.
Denn unbeschadet dessen, daß die Erwerbsverpflichtung der Beklagten unter der aufschiebenden Bedingung stand, daß der Kläger den Wunsch zu dem Ausdruck brachte, die Beklagte möge die Eigentumswohnungen ankaufen, wurde sie jedenfalls bereits durch den im Jahr 1972 erfolgten Vertragsschluß begründet. Nach der in diesem Zeitpunkt geltenden
 
Fassung des § 313 BGB aber unterlag die Vereinbarung einer Erwerbsverpflichtung nicht der notariellen Beurkundung (BGHZ 57, 394), Dies änderte sich erst mit der durch das Gesetz vom 30. Mai 1973 (BGBl I 501) einge-führten und am 1. Juli 1973 in Kraft getretenen Neufassuu des § 313 BGB; eine rückwirkende Kraft auf früher abgeschlossene Verträge kommt dieser Gesetzesänderung nicht zu (Senatsurteil vom 28. September 1973, V ZR 183/71,
WM 1973, 1356).
b)	Weiter folgt der Senat dem Berufungsgericht aucl darin, daß der Kläger auf Grund der in § 4 des Betreuung! Vertrags getroffenen Vereinbarung berechtigt ist, in der Weise auf Abschluß eines Kaufvertrages zu klagen, daß er die Annahme eines von ihm unterbreiteten notariellen Ver« kaufsangebots durch die Beklagte verlangt (vgl. BGH Urte: vom 18. März 1981, VIII ZR 66/80, WM 1981, 695, 697 unte: II. 5.c). Auch wenn in § 4 des Betreuungsvertrages die E: zelhelten der Leistungsabwicklung offengeblieben sind, s< sind doch Leistung und Gegenleistung (nämlich Verschaffui der Eigentumswohnungen gegen Zahlung von 130 % des eingesetzten Eigenkapitals und Übernahme der zur Finanzierung der Wohnungen eingegangenen Kreditverbindlichkeiten) fes^ gelegt worden; damit sind die wesentlichen Punkte des abzuschließenden Hauptvertrages geregelt, und dessen Inhalt ist jedenfalls bestimmbar (BGH Urteile vom 17. Dezember ' II ZR 19/52, LM BGB § 705 Nr. 3 und vom 10. November 197! II ZR 94/73, WM 1976, 180). Des weiteren ist auch die Voj Setzung für ein Ankaufsverlangen des Klägers, nämlich Ablauf der ersten Vermietungsperiode von fünf Jahren, festgelegt worden.
c)	Schließlich ist es Jedenfalls im Ergebnis zutreffend, daß das Berufungsgericht auch keine Formbedenken hinsichtlich des notariellen Vertragsangebots des Klägers vom 6. November 1979 hat. Denn soweit dieses Angebot in (damals) unzulässiger Weise auf die notarielle Vertragsurkunde vom 11. Juni 1979 Bezug genommen haben sollte, die weder als Anlage zu der zweiten notariellen Urkunde genommen noch mit verlesen worden ist (vgl. Senatsurteil vom 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495), wäre der Formmangel Jedenfalls auf Grund des § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung beurkundungsrechtlicher Vorschriften vom 20. Februar 1980 (BGBl I 157) unschädlich.
3.	Zu Recht beanstandet dagegen die Revision den Standpunkt des Berufungsgerichts und die von ihm daraus gezogenen Folgerungen, ein Vertragsangebot des Klägers dürfe über die in dem Betreuungsvertrag ausdrücklich geregelten Punkte hinaus nur angemessene Bedingungen vorsehen, als angemessen aber könnten im allgemeinen auch im Bereich des dispositiven Rechts nur die gesetzlichen Regelungen angesehen werden.
Es liegt auf der Hand, daß es zur reibungslosen Abwicklung des Verkaufs einer seit fünf Jahren bezugsfertigen und vermieteten Eigentumswohnung über die in § 4 des Be-treuungsverträges festgelegten Hauptpunkte hinaus einer Reihe weiterer Bestimmungen bedarf. Richtig ist daher der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß ein Vertragsangebot des Klägers auch solche weiteren Bestimmungen enthalten könne, ohne daß bereits deswegen der Rahmen der vereinbarten Ankaufsverpflichtung überschritten würde.
 
Auf welche Weise die erforderlichen Einzelheiten des abzuschließenden Kaufvertrages festzulegen sind (et* einseitiges Bestimmungsrecht einer Vertragspartei oder 2 sammenwirken beider Partner mit der Möglichkeit richterlicher Entscheidung im Fall der Nichteinigung, vgl. auch Senatsurteil vom 21. Dezember 1977, V ZR 179/75» WM 1976 228) und welcher Vertragsinhalt im einzelnen in Betracht kommt, kann aber wiederum nur das Ergebnis einer - erfor lichenfalls ergänzenden - Auslegung des Betreuungsvertra nach Maßgabe der oben unter 2. dargelegten, für die Auslegung von Formularverträgen geltenden Gesichtspunkte sc (zur ergänzenden Vertragsauslegung von Allgemeinen Gesct bedingungen s. etwa BGHZ 60, 353, 362 und 62, 83, 88 unt bei formularmäßigen Vertragsbestimmungen sind einer erg« den Vertragsauslegung Jedenfalls keine engeren Grenzen { setzt). Es ist nicht ersichtlich, daß das Berufungsgeric insoweit überhaupt eine Vertragsauslegung vorgenommen ui seine Ansicht, die Beklagte sei grundsätzlich nur verpf] tet, solche Rechte und Pflichten anzuerkennen, wie sie j Gesetz selbst vorgesehen sind, im Wege der Auslegung des Betreuungsvertrages gewonnen hätte. Die Revision beanst« det daher zu Recht, daß das Berufungsgericht die aus den Gesamtinhalt des Betreuungsvertrages folgenden tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten (etwa die Umstände, daß die Beklagte Bevollmächtigte und Beauftragte des Kli gers - auch hinsichtlich der Finanzierung des Bauvorhab« gewesen sei, worin der Kläger eine Treuhänderstellung d< Beklagten sehen will, und daß es sich um den Ankauf eine gebrauchten Eigentumswohnung handle) ebensowenig berücksichtigt habe wie den Sinn und Zweck der getroffenen Regelungen, insbesondere der die Beklagte im Zusammenhang mit der Ankaufsverpflichtung treffenden Verpflichtung zi Übernahme der grundbuchmäßig gesicherten Fremdmittel. J< nach dem Ergebnis der Auslegung dürfte auch die sogenam
A'0
 
Unklarheitenregel nicht außer Betracht bleiben, wie sie inzwischen in § 5 des AGB-Gesetzes ihren gesetzlichen Niederschlag gefunden hat, aber unabhängig hiervon schon seit langem zu den anerkannten Grundsätzen für die Auslegung von Formularverträgen gehört (statt vieler BGHZ 5» 111;
 47, 207, 216 sowie die Nachweise bei Ulmer/Brandner/Hensen aaO § 5 Rdn. 1 i.V.m. dem Hinweis auf Rdn. 16 der Kommentierung des § 5 in der 3. Auf1.).
Schließlich kann auch die Frage nach einem etwaigen Wegfall der Geschäftsgrundlage nur auf dem Boden vorangegangener Vertragsauslegung beantwortet werden.
Es ist nicht auszuschließen, daß das Berufungsgericht bei einer Würdigung unter richtiger Sicht, also bei Auslegung des Betreuungsvertrages, zu anderen Ergebnissen gelangt wäre.
Hierfür spricht generell schon, daß die dispositive Natur der meisten Gesetzesvorschriften im Schuldrecht den Parteien in einem weiten Rahmen die Freiheit läßt, eine von ihnen für angemessen gehaltene abweichende Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu vereinbaren.
Insbesondere wird mit der gegebenen Begründung den Umständen des Falles nicht gerecht die Ansicht des Berufungsgerichts, es gehe über das hinaus, was der Kläger verlangen könne, wenn unter II. 2. auf Blatt 4 seines Angebots vom 6. November 1979 eine Verpflichtung der Beklagten vorgesehen ist, die durch Grundschuld gesicherten Fremdfinanzierungsmittel abzulösen, sofern die Gläubigerbank die Schuldtibernahme durch die Beklagte nicht genehmigen sollte, wovon nach übereinstimmender Einschätzung
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beider Parteien auszugehen ist. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht hinreichend berücksichtigt, daß die Beklagte nicht nur eine Leistungsverpflichtung, sondern eine Garantie übernommen hat.
Nach ständiger Rechtsprechung ist bei Identität von dinglichem und persönlichem Schuldner, wie sie im vorliegenden Fall gegeben ist, davon auszugehen, daß die Übernahme eines Grundpfandrechts in Anrechnung auf den Kaufpreis (um eine solche Anrechnung handelt es sich Jedenfalls dem wirtschaftlichen Gehalt nach bei der hier vereinbarten Übernahme der grundpfandmäßig gesicherten Fremdfinanzierung) grundsätzlich die Vereinbarung einer befreiei den Übernahme auch der persönlichen Schuld in sich schließ* (Senatsurteil vom 22. März 1961, V ZR 165/58, LM BGB § 416 Nr. 1). Im Fall einer solchen befreienden Schuldübernahme wäre mit dem Kauf der Eigentumswohnung durch die Beklagte für den Kläger diese Angelegenheit erledigt; unabhängig davon, wie sich die Rückführung der Grundpfandkredite weiterentwickeln würde, könnte Jedenfalls er von der Gläubige: bank nicht mehr in Anspruch genommen werden. Auf dieses wirtschaftliche Ergebnis war die von der Beklagten als Garantie gegebene Zusage ausgerichtet. Sie mußte bei einem Vertragspartner den Eindruck erwecken, er könne sich - auf seinen Wunsch - nach dem Ablauf der ersten Vermietungsperiode aus dem durch den VertragsSchluß mit der Beklagten eingegangenen finanziellen Engagement ohne Schwierigkeit und auf einfache Weise wieder vollständig lösen, und zwar unter Erzielung eines bestimmten Mindestgewinns. Er konnte davon ausgehen, daß das Risiko insoweit allein bei der Gegenseite lag und es deren Sache war, auf welche Weise sie den garantierten Erfolg herbeiführte. Die Schaffung der Voraussetzungen für eine befreiende Schuldüberaahme im Verhältnis zu dem Gläubiger brauchte den Kläger um so weni
 zu berühren, als die Kreditbeschaffung - wenn auch im Namen des Klägers - ohnehin von vornherein der Beklagten oblag. Jedenfalls mußte der Kläger nicht damit rechnen, daß er bei Genehmigungsverweigerung von seiten des Gläubigers - unbeschadet einer internen Freistellungsverpflichtung der Beklagten nach §§ 415, 416 BGB - dem Kreditgläubiger gegenüber noch Jahrelang, möglicherweise Jahrzehntelang, verpflichtet bleiben würde. Eine solche Verkettung des wirtschaftlichen Schicksals des Klägers mit demjenigen der Beklagten auf lange Zukunft würde Sinn und Zweck der Garantiezusage widersprechen.
Hieran muß sich die Beklagte festhalten lassen. Wenn sie ein solches Verständnis ihrer Garantiezusage vermeiden wollte, hätte sie klarstellen müssen, daß ein vollständiges Ausscheiden des Klägers aus seinem finanziellen Engagement im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums nur gewährleistet werde für den Fall, daß der Gläubiger sich mit der befreienden Schuldübemahme einverstanden erklärte. Da für eine solche Einschränkung aus ihrer Garantiezusage nichts herzuleiten ist, muß sie als verpflichtet angesehen werden, den garantierten wirtschaftlichen Erfolg eines völligen "Ausstiegs” des Klägers mit den geeigneten Mitteln, erforderlichenfalls somit auch durch Ablösung der Fremdverbindlichkeiten, herbeizuführen.
4.	Der Senat hält es indes nicht für angezeigt, die Vertragsauslegung in vollem Umfang selbst vorzunehmen. Auch abgesehen davon, daß es gegebenenfalls noch der Prüfung der vom Berufungsgericht bisher offengelassenen Frage bedarf, ob es Ende 1978 zwischen den Parteien zu einer Aufhebung des Betreuungsvertrags gekommen ist und der Kläger daher
 
keinen Anspruch mehr aus der in diesem Vertrag vereinbarten Rückkaufsgarantie herleiten kann, würde eine solche vollständige Auslegung durch den Senat den Interessen beider Parteien nicht gerecht. Denn es besteht - für den Fall der Weitergeltung des Betreuungsvertrags - gerade deshalb, weil der Inhalt des zwischen den Parteien abzuschließenden Kaufvertrages in erheblichem Umfang erst durch sachgerechte Auslegung des bisher zwischen ihnen Vereinbarten zu ermitteln ist und sich je nach dem Ergebnis der Auslegung zu Einzelpunkten für jede der Parteien eine jeweils neue Situation ergeben kann, hier eine gesteigerte richterliche Hinweispflicht und die Notwendigkeit, die jeweilige Situation - einschließlich etwa möglicher unterschiedlicher Kombinationen von Vertragsbestimmungen - mit den Parteien umfassend zu erörtern und ihnen Gelegenheit z geben, durch die Stellung entsprechender Anträge - sei es in der Form von Haupt- oder Hilfsanträgen - der Rechtslage Rechnung zu tragen. Es wird auch weitgehend von dem Inhalt des abzuschließenden Kaufvertrages abhängen, ob die Beklag bereits jetzt zur Auflassung verurteilt werden kann.
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Das angefochtene Urteil ist daher - in dem hier zur Erörterung stehenden Umfang - aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. Thumm	Dr.	Eckstein	Linden
 Vogt	Röfle