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BGH · V ZR 242/81

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZR 242/81

Von Rechts wegen Tatbestand Im September 1972 schloß der Kläger, vertreten durch die BrÄ^ Dr. AMI GmbH in K0fe, als Auftraggeber mit der Beklagten als Auftragnehmerin einen "Betreuungs- und Verwaltungsvertrag” (im folgenden: Betreuungsvertrag), auf Grund dessen die Beklagte nach dem sogenannten Bauherren-Modell in eine Eigentumswohnung für den Kläger er- Mit der Klage hat der Kläger die Verurteilung der l klagten zur Annahme des notariellen Vertragsangebots vom 9. Aus der Revisionsbegründung ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, weshalb nach Ansicht der Revision nicht nur eine Verpflichtung der Beklagten zur Annahme des Vertragsangebots des Klägers, sondern auch ein Anspruch des Klägers auf Auflassung besteht. 2. Was die auf Annahme der notariellen Vertragsangebote des Klägers gerichteten Klaganträge (Hauptantrag und erster Hilfsantrag) betrifft, teilt der Senat die Auffassung des Berufungsgerichts, daß eine rechtswirksame Verpflichtung der Beklagten begründet worden ist, wonach der Kläger den Abschluß eines Kaufvertrags verlangen kann, der der in § 4 des BetreuungsVertrags geschlossenen Vereinbarung entspricht. Dabei ist der Senat auch insoweit, als dieser Ansicht eine Auslegung des Betreuungsvertrags zugrunde liegt, zu voller Nachprüfung berechtigt. ist allerdings, daß der Anwendungsbereich des Formularvertrages über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausreicht und daher die Gefahr unterschiedlicher Auslegung besteht (s. April 1974 abgeschlossen worden sind, sofern - wie dies vorliegend der Fall ist - die Rechtsstreitigkeit hieraus erst nach diesem Zeitpunkt anhängig wird (Art. 3 und 4 des Gesetzes zur Änderung der ZPO vom 21. Für die Auslegung selbst gilt, daß sie nach objektiv* Gesichtspunkten zu erfolgen, nämlich sich nach dem typisch* Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften der betreffenden Art normalerweise beteiligten Kreise auszurichten hat; es ist der Sinngehalt der formularmäßigen Vereinbarung unter Beachtung ihres wirtschaftlichen Zwecks und des gewählten Wortlauts nach objektiven Maßstäben, d.h. danach festzustellen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern (BGHZ 17, 1, 3; 62, 251, 254 sowie das bereits zitierte BGH-Urteil vom 15. a) Unter Beachtung dieser Gesichtspunkte ist der Senat mit dem Berufungsgericht der Auffassung, daß durch § 4 des BetreuungsVertrags eine einseitige Erwerbsverpflichtung der Beklagten begründet und deren Erfüllung garantiert worden ist, ohne daß dem eine den Kläger treffende Veräußerungspflicht gegenüberstünde. b) Weiter folgt der Senat dem Berufungsgericht auch darin, daß der Kläger auf Grund der in § 4 des Betreuungsvertrags getroffenen Vereinbarung berechtigt ist, in der Weise auf Abschluß eines Kaufvertrages zu klagen, daß er die Annahme eines von ihm unterbreiteten notariellen Verkaufsangebots durch die Beklagte verlangt (vgl. Des weiteren ist auch die Vor Setzung für ein Ankaufsverlangen des Klägers, nämlich Abi der ersten Vermietungsperiode von fünf Jahren, festgelegt worden. Es liegt auf der Hand, daß es zur reibungslosen Abwicklung des Verkaufs einer seit fünf Jahren bezugsfertigen und vermieteten Eigentumswohnung über die in § 4 des Geschäftsbesorgungsvertrages festgelegten Hauptpunkte hinaus einer Reihe weiterer Bestimmungen bedarf.Richtig ist daher der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß ein Vertragsangebot des Klägers auch solche weiteren Bestimmungen enthalten könne, ohne daß bereits deswegen der Rahmen der vereinbarten Ankaufsverpflichtung überschritten würde. Dezember 1977, V ZR 179/75, WM 1978, 228) und welcher Vertragsinhalt im einzelnen in Betracht kommt, kann aber wiederum nur das Ergebnis einer - erforderlichenfalls ergänzenden - Auslegung des Betreuungsvertrages nach Maßgabe der oben unter 2. Es ist nicht ersichtlich, daß das Berufungsgericfc insoweit überhaupt eine Vertragsauslegung vorgenommen und seine Ansicht, die Beklagte sei grundsätzlich nur verpflich tet, solche Rechte und Pflichten anzuerkennen, wie sie im Gesetz selbst vorgesehen sind, im Wege der Auslegung des Be treuungsvertrages gewonnen hätte. Die Revision beanstandet daher zu Recht, daß das Berufungsgericht die aus dem Gesaml inhalt des Betreuungsvertrages folgenden tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten (etwa die Umstände, daß die Beklagte Bevollmächtigte und Beauftragte des Klägers - auch hinsichtlich der Finanzierung des Bauvorhabens - gewesen se worin der Kläger eine TreuhänderStellung der Beklagten seht will, imd daß es sich um den Ankauf gebrauchter Eigentumswohnungen handle) ebensowenig berücksichtigt habe wie den Sinn und Zweck der getroffenen Regelungen, insbesondere de] die Beklagte im Zusammenhang mit der Ankaufsverpfliehtung treffenden Verpflichtung zur Übernahme der grundbuchmäßig gesicherten Fremdmittel. Je nach dem Ergebnis der Ausleguni dürfte auch die sogenannte Unklarheitenregel nicht außer Betracht bleiben, wie sie inzwischen in § 5 des AGB-Gesetzi ihren gesetzlichen Niederschlag gefunden hat, aber unabhäh hiervon schon seit langem zu den anerkannten Grundsätzen fi die Auslegung von Formularverträgen gehört (statt vieler BGHZ 5, 111; 47, 207, 216 sowie die Nachweise bei Ulmer/ Brandner/Hensen aaO § 5 Rdn. 1 i.V. m. Insbesondere wird mit der gegebenen Begründung den Umständen des Falles nicht gerecht die Ansicht des Berufungsgerichts, es gehe über das hinaus, was der Kläger verlangen könne, wenn unter II. Nach ständiger Rechtsprechung ist bei Identität von dinglichem und persönlichem Schuldner, wie sie im vorliegenden Fall gegeben ist, davon auszugehen, daß die Übernahme eines Grundpfandrechts in Anrechnung auf den Kaufpreis (um eine solche Anrechnung handelte es sich jedenfalls dem wirtschaftlichen Gehalt nach bei der hier vereinbarten Übernahme der grundpfandmäßig gesicherten Fremdfinanzierung) grundsätzlich die Vereinbarung einer befreienden Übernahme auch Im Fall einer solchen befreienden Schuldübernahme wäre mit dem Kau der Eigentumswohnungen durch die Beklagte für den Kläger diese Angelegenheit erledigt; unabhängig davon, wie sich die Rückführung der Grundpfandkredite weiterentwickeln wür könnte Jedenfalls er von der Gläubigerbank nicht mehr in A Spruch genommen werden. Sie mußte bei einem Vertragspartner den Eindruc erwecken, er könne sich - auf seinen Wunsch - nach dem Ab} der ersten Vermietungsperiode aus dem durch den Vertragssc mit der Beklagten eingegangenen finanziellen Engagement ol: Schwierigkeit und auf einfache Weise wieder vollständig lc und zwar unter Erzielung eines bestimmten Mindestgewinns. Die Schaffung de Voraussetzungen für eine befreiende Schuldübemahme im Vei hältnis zu dem Gläubiger brauchte den Kläger um so weniger zi berühren, als die Kreditbeschaffung - wenn auch im Namen c Klägers - ohnehin von vornherein der Beklagten oblag. Jede falls mußte der Kläger nicht damit rechnen, daß er bei Genehmigungsverweigerung von seiten des Gläubigers - unbeschadet einer internen Freistellungsverpflichtung der Beklagten nach §§ 415, 416 BGB - dem Kreditgläubiger gegenüber noch Jahrelang, möglicherweise Jahrzehntelang, verpflichtet bleiben würde. Da für eine solche Einschränkung aus ihrer Garantiezusage nichts herzuleiten ist, muß sie als verpflichtet angesehen werden, den garantierten wirtschaftlichen Erfolg eines völligen "Ausstiegs" des Klägers mit den geeigneten Mitteln, erforderlichenfalls somit auch durch Ablösung der Fremdverbindlichkeiten , herbei zuführen. Gerade weil der Inhalt des zwischen den Parteien abzuschließenden Kaufvertrages in erheblichem Umfang erst durch sachgerechte Auslegung des bisher zwischen ihnen Vereinbarten zu ermitteln ist und sich je nach dem Ergebnis der Auslegung zu Einzelpunkten für jede der Parteien eine jeweils neue Situation ergeben kann, besteht hier eine gesteigerte richterliche Hinweispflicht und ist es geboten, die jeweilige Situation - einschließlich etwa möglicher unterschiedlicher Kombinationen von Vertragsbestimmungen - mit den Parteien umfassend zu erörtern und ihnen Gelegenheit zu geben, durch die Stellung entsprechender Anträge - sei es in der Form von Haupt- oder Hilfsanträgen - der Rechtslage Rechnung zu tragen.

Zitierte Normen: § 38 ZPO § 313 BGB
AuslegungAngebotBerufungsgerichtParteiFallKlägerBGHZ

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
V ZR 242/81	URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
4. März 1983 K a n i k
Justizhauptsekretärin
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Hans Bodo W
We0Bstraße
 Kläger und Revisionskläger,
- Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Dr.
Dr. mamm -
und
 gegen
geseilschaft für M gesetzlich ver-
treten durch ihren Geschäftsführer Dr, Jürgen
 ebenda,
Beklagte und Revisionsbeklagte,
 Prozeßbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Dr, Dr. «■■■■» -
und
2
4
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. März 1983 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Thumm und die Richter Dr. Eckstein, Linden, Dr. Vogt und Dr. Räfle
 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 14. Juli 1981 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand
Im September 1972 schloß der Kläger, vertreten durch die BrÄ^ Dr. AMI GmbH in K0fe, als Auftraggeber mit der Beklagten als Auftragnehmerin einen "Betreuungs- und Verwaltungsvertrag” (im folgenden: Betreuungsvertrag), auf Grund dessen die Beklagte nach dem sogenannten Bauherren-Modell in	eine Eigentumswohnung für den Kläger er-
richten ließ. Die Gesamtkosten betrugen 132 500 DM, wovon 26 500 DM durch Eigenkapital aufzubringen waren und die restlichen 106 000 IM durch grundpfandrechtlich gesichertes Fremdkapital. § 4 des Vertrages enthält unter der Überschrift "Rücknahmegarantie” folgende Bestimmung:
 
"Die Auftragnehmerin garantiert dem Auftraggeber auf Wunsch den Rückkauf der erstellten Eigentumswohnung (en) gegen Zahlung von 130 % des für den Erwerb des Grundstücksanteils und für die Erstellung der Wohnung eingesetzten Barkapitals unter Übernahme der grundbuchmäßig gesicherten Fremdfinanzierung nach Ablauf der ersten Vermietungsperiode von 5 Jahren.n
Einem vor Ablauf der ersten fünfjährigen Vermietung Periode gestellten Verlangen des Klägers auf Rücknahme d< Wohnung kam die Beklagte nicht nach. Der Kläger unterbre: ihr daraufhin ein notariell beurkundetes Kaufvertragsangt vom 9. Juli 1980, sowie in der Folgezeit ein modifiziert« weiteres, ebenfalls notariell beurkundetes Angebot vom 7. November 1980. Die Beklagte verweigerte auch die Annal dieser Angebote.
Mit der Klage hat der Kläger die Verurteilung der l klagten zur Annahme des notariellen Vertragsangebots vom 9. Juli 1980, hilfsweise des notariellen Angebots vom 7. November 1980, und zur Auflassung der Eigentumswohnung beantragt. Das Landgericht hat der Klage nach den Hauptanträgen stattgegeben.
Die Beklagte hat Berufung eingelegt. Im Wege der Anschlußberufung hat der Kläger seinem Hilfsantrag weitei Hilfsanträge des Inhalts angeschlossen, die Beklagte zu ^ urteilen, ihrerseits ein dem Wortlaut des Angebots des Kl gers vom 9. Juli 1980, wiederum hilfsweise, des Angebots vom 7. November 1980, entsprechendes Angebot an den Kläg* abzugeben. Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewieser
 Mit der Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
At
- k -
Entscheidungsgründe
1.	Zu Unrecht wird in der Revisionserwiderung die Ansicht vertreten, hinsichtlich der auf Erklärung der Auflassung gerichteten Haupt- und Hilfsanträge sei die Revision als unzulässig zu verwerfen, da sie insoweit nicht begründet worden sei. Aus der Revisionsbegründung ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, weshalb nach Ansicht der Revision nicht nur eine Verpflichtung der Beklagten zur Annahme des Vertragsangebots des Klägers, sondern auch ein Anspruch des Klägers auf Auflassung besteht.
2.	Was die auf Annahme der notariellen Vertragsangebote des Klägers gerichteten Klaganträge (Hauptantrag und erster Hilfsantrag) betrifft, teilt der Senat die Auffassung des Berufungsgerichts, daß eine rechtswirksame Verpflichtung der Beklagten begründet worden ist, wonach der Kläger den Abschluß eines Kaufvertrags verlangen kann, der der in § 4 des BetreuungsVertrags geschlossenen Vereinbarung entspricht.
Dabei ist der Senat auch insoweit, als dieser Ansicht eine Auslegung des Betreuungsvertrags zugrunde liegt, zu voller Nachprüfung berechtigt. Denn bei dem Betreuungsvertrag handelt es sich um einen Formularvertrag, wie sich aus den Vertragsexemplaren sowie dem Musterformular ergibt, die von den Parteien vorgelegt worden sind; im übrigen ist dies dem Senat auch aus verschiedenen Parallelprozessen bekannt, die bei ihm gegen die Beklagte anhängig sind (zur Revisibilität der Auslegung formularmäßiger Vertragsbedingungen s. etwa BGHZ 7, 365, 368; 62, 251, 253; BGH Urteil vom 15. März 1978, IV ZR 77/77, WM 1978, 708). Voraussetzung der vollen Nachprüfung durch die Revisionsinstanz
 
ist allerdings, daß der Anwendungsbereich des Formularvertrages über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausreicht und daher die Gefahr unterschiedlicher Auslegung besteht (s. etwa BGHZ 8, 55, 56; BGH Urteil vom 28. Januar 1953, II ZR 93/52, LM ZPO § 549 Nr. 15). Auch dies ist hier der Fall, wie aus den verschiedenen anhängigen Verfahren gerichtsbekannt ist. Allerdings enthält der Betreuungsvertrag in § 5 eine Gerichtsstandsklausel, wonach Köln als Gerichtsstand bestimmt ist. Diese Klausel gilt auf Grund der Neufassung des § 38 Abs. 1 ZPO Jedoch nur noch im Verkehr zwischen Vollkaufleuten und ist im übrigen unwirksam; die Neufassung ist auch auf Gerichtsstandsvereinbarungen in solchen Verträgen anzuwenden, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1. April 1974 abgeschlossen worden sind, sofern - wie dies vorliegend der Fall ist - die Rechtsstreitigkeit hieraus erst nach diesem Zeitpunkt anhängig wird (Art. 3 und 4 des Gesetzes zur Änderung der ZPO vom 21. März 1974, BGBl I 753). Daraus folgt, daß hier eine einheitliche Auslegung durch ein Oberlandesgericht nicht gewährleistet ist, da die Gerichtsstandsklausel zu demindest insoweit nicht eingreift, als ihr § 38 ZPO entgegensteht (s. auch hierzu das bereits erwähnte BGH-Urteil vom 15. März 1978, WM 1978, 708).
Für die Auslegung selbst gilt, daß sie nach objektiv* Gesichtspunkten zu erfolgen, nämlich sich nach dem typisch* Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften der betreffenden Art normalerweise beteiligten Kreise auszurichten hat; es ist der Sinngehalt der formularmäßigen Vereinbarung unter Beachtung ihres wirtschaftlichen Zwecks und des gewählten Wortlauts nach objektiven Maßstäben, d.h. danach festzustellen, wie
 
Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern (BGHZ 17, 1, 3; 62, 251, 254 sowie das bereits zitierte BGH-Urteil vom 15. März 1978, WM 1978, 708, 709; s. auch die Nachweise bei Ulmer/Brandner/Hensen, AGB 4. Aufl. § 5 Rdnrn. 13 ff mit Fußn.).
a) Unter Beachtung dieser Gesichtspunkte ist der Senat mit dem Berufungsgericht der Auffassung, daß durch § 4 des BetreuungsVertrags eine einseitige Erwerbsverpflichtung der Beklagten begründet und deren Erfüllung garantiert worden ist, ohne daß dem eine den Kläger treffende Veräußerungspflicht gegenüberstünde.
Auf dem Boden dieser Auslegung ist der höchstvorsorgliche Hinweis der Revisionserwiderung gegenstandslos, der Anspruch aus einer Garantieverpflichtung sei seinem Inhalt nach nur auf Schadloshaltung, nämlich auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens, gerichtet. Im übrigen mag zwar in Fällen einer Garantie im üblichen Sinn, bei der sich die Garantie auf die Sicherung einer Forderung gegen eine andere Person richtet, der Anspruch aus der Garantie im allgemeinen nur auf Schadloshaltung gehen; dies trifft aber nicht zu, wenn, wie hier, eine eigene Leistung garantiert wird.
Die Formvorschrift des § 313 BGB i.V.m. § 125 BGB steht der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen.
Denn unbeschadet dessen, daß die ErwerbsVerpflichtung der Beklagten unter der aufschiebenden Bedingung stand, daß der Kläger den Wunsch zu dem Ausdruck brachte, die Beklagte möge die Eigentumswohnungen ankaufen, wurde sie jedenfalls bereits durch den im Jahr 1972 erfolgten Vertragsschluß
 begründet. Nach der in diesem Zeitpunkt geltenden Fassung des § 313 BGB aber unterlag die Vereinbarung einer Erwerbs Verpflichtung nicht der notariellen Beurkundung (BGHZ 57, 394). Dies änderte sich erst mit der durch das Gesetz vom 30. Mai 1973 (BGBl I 501) eingeführten und am 1. Juli 197: in Kraft getretenen Neufassung des § 313 BGB; eine rückwirkende Kraft auf früher abgeschlossene Verträge kommt dieser Gesetzesänderung nicht zu (Senatsurteil vom 28. Sei tember 1973, V ZR 183/71, WM 1973, 1356).
b) Weiter folgt der Senat dem Berufungsgericht auch darin, daß der Kläger auf Grund der in § 4 des Betreuungsvertrags getroffenen Vereinbarung berechtigt ist, in der Weise auf Abschluß eines Kaufvertrages zu klagen, daß er die Annahme eines von ihm unterbreiteten notariellen Verkaufsangebots durch die Beklagte verlangt (vgl. BGH Urtei! vom 18. März 1981, VIII ZR 66/80, WM 1981, 695, 697 unter II. 5.c). Auch wenn in § 4 des BetreuungsVertrages die Ei] heiten der Leistungsabwicklung offengeblieben sind, so sii doch Leistung und Gegenleistung (nämlich Verschaffung der Eigentumswohnungen gegen Zahlung von 130 % des eingesetzt Eigenkapitals und Übernahme der zur Finanzierung der Wohnungen eingegangenen Kreditverbindlichkeiten) festgelegt worden; damit sind die wesentlichen Punkte des abzuschlie den HauptVertrages geregelt, und dessen Inhalt ist jedenfalls bestimmbar (BGH Urteile vom 17. Dezember 1952,
II ZR 19/52, LM BGB § 705 Nr. 3 und vom 10. November 1975 II ZR 94/73, WM 1976, 180). Des weiteren ist auch die Vor Setzung für ein Ankaufsverlangen des Klägers, nämlich Abi der ersten Vermietungsperiode von fünf Jahren, festgelegt worden.
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3.	Zu Recht beanstandet dagegen die Revision den Standpunkt des Berufungsgerichts und die von ihm daraus gezogenen Folgerungen, ein Vertragsangebot des Klägers dürfe über die in dem Betreuungsvertrag ausdrücklich geregelten Punkte hinaus nur angemessene Bedingungen vorsehen, als angemessen aber könnten im allgemeinen auch im Bereich des dispositiven Rechts nur die gesetzlichen Regelungen angesehen werden.
Es liegt auf der Hand, daß es zur reibungslosen Abwicklung des Verkaufs einer seit fünf Jahren bezugsfertigen und vermieteten Eigentumswohnung über die in § 4 des Geschäftsbesorgungsvertrages festgelegten Hauptpunkte hinaus einer Reihe weiterer Bestimmungen bedarf. Richtig ist daher der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß ein Vertragsangebot des Klägers auch solche weiteren Bestimmungen enthalten könne, ohne daß bereits deswegen der Rahmen der vereinbarten Ankaufsverpflichtung überschritten würde.
Auf welche Weise die erforderlichen Einzelheiten des abzuschließenden Kaufvertrages festzulegen sind (etwa einseitiges Bestimmungsrecht einer Vertragspartei oder Zusammenwirken beider Partner mit der Möglichkeit richterlicher Entscheidung im Fall der Nichteinigung, vgl. auch Senatsurteil vom 21. Dezember 1977, V ZR 179/75, WM 1978, 228) und welcher Vertragsinhalt im einzelnen in Betracht kommt, kann aber wiederum nur das Ergebnis einer - erforderlichenfalls ergänzenden - Auslegung des Betreuungsvertrages nach Maßgabe der oben unter 2. dargelegten, für die Auslegung von Formularverträgen geltenden Gesichtspunkte sein (zur ergänzenden Vertragsauslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen s. etwa BGHZ 60, 353, 362 und 62, 83, 88 unten;
bei formularmäßigen Vertragsbestimmungen sind einer ergänzenden Vertragsauslegung jedenfalls keine engeren Grenze gesetzt). Es ist nicht ersichtlich, daß das Berufungsgericfc insoweit überhaupt eine Vertragsauslegung vorgenommen und seine Ansicht, die Beklagte sei grundsätzlich nur verpflich tet, solche Rechte und Pflichten anzuerkennen, wie sie im Gesetz selbst vorgesehen sind, im Wege der Auslegung des Be treuungsvertrages gewonnen hätte. Die Revision beanstandet daher zu Recht, daß das Berufungsgericht die aus dem Gesaml inhalt des Betreuungsvertrages folgenden tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten (etwa die Umstände, daß die Beklagte Bevollmächtigte und Beauftragte des Klägers - auch hinsichtlich der Finanzierung des Bauvorhabens - gewesen se worin der Kläger eine TreuhänderStellung der Beklagten seht will, imd daß es sich um den Ankauf gebrauchter Eigentumswohnungen handle) ebensowenig berücksichtigt habe wie den Sinn und Zweck der getroffenen Regelungen, insbesondere de] die Beklagte im Zusammenhang mit der Ankaufsverpfliehtung treffenden Verpflichtung zur Übernahme der grundbuchmäßig gesicherten Fremdmittel. Je nach dem Ergebnis der Ausleguni dürfte auch die sogenannte Unklarheitenregel nicht außer Betracht bleiben, wie sie inzwischen in § 5 des AGB-Gesetzi ihren gesetzlichen Niederschlag gefunden hat, aber unabhäh hiervon schon seit langem zu den anerkannten Grundsätzen fi die Auslegung von Formularverträgen gehört (statt vieler BGHZ 5, 111; 47, 207, 216 sowie die Nachweise bei Ulmer/ Brandner/Hensen aaO § 5 Rdn. 1 i.V.m. dem Hinweis auf Rdn. 16 der Kommentierung des § 5 in der 3. Aufl.).
Schließlich kann auch die Frage nach einem etwaigen Wegfall der Geschäftsgrundlage nur auf dem Boden vorangegangener Vertragsauslegung beantwortet werden.
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Es ist nicht auszuschließen, daß das Berufungsgericht bei einer Würdigung unter richtiger Sicht, also bei Auslegung des Betreuungsvertrages, zu anderen Ergebnissen gelangt wäre.
Hierfür spricht generell schon, daß die dispositive Natur der meisten Gesetzesvorschriften im Schuldrecht den Parteien in einem weiten Rahmen die Freiheit läßt, eine von ihnen für angemessen gehaltene abweichende Ge-steltung ihrer Rechtsbeziehungen zu vereinbaren.
Insbesondere wird mit der gegebenen Begründung den Umständen des Falles nicht gerecht die Ansicht des Berufungsgerichts, es gehe über das hinaus, was der Kläger verlangen könne, wenn unter II. 2. auf Blatt 6 seines Angebots vom 9. Juli 1980 eine Verpflichtung der Beklagten vorgesehen ist, die durch Grundschuld gesicherten Fremdfinanzierungsmittel abzulösen, sofern die Gläubigerbank die Schuldübernahme durch die Beklagte nicht genehmigen sollte, wovon nach übereinstimmender Einschätzung beider Parteien auszugehen ist. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht hinreichend berücksichtigt, daß die Beklagte nicht nur eine Leistungsverpflichtung, sondern eine Garantie übernommen hat.
Nach ständiger Rechtsprechung ist bei Identität von dinglichem und persönlichem Schuldner, wie sie im vorliegenden Fall gegeben ist, davon auszugehen, daß die Übernahme eines Grundpfandrechts in Anrechnung auf den Kaufpreis (um eine solche Anrechnung handelte es sich jedenfalls dem wirtschaftlichen Gehalt nach bei der hier vereinbarten Übernahme der grundpfandmäßig gesicherten Fremdfinanzierung) grundsätzlich die Vereinbarung einer befreienden Übernahme auch
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der persönlichen Schuld in sich schließt (Senatsurteil vom 22. März 1961, V ZR 165/58, LM BGB § 416 Nr. 1). Im Fall einer solchen befreienden Schuldübernahme wäre mit dem Kau der Eigentumswohnungen durch die Beklagte für den Kläger diese Angelegenheit erledigt; unabhängig davon, wie sich die Rückführung der Grundpfandkredite weiterentwickeln wür könnte Jedenfalls er von der Gläubigerbank nicht mehr in A Spruch genommen werden. Auf dieses wirtschaftliche Ergebni war die von der Beklagten als Garantie gegebene Zusage aus gerichtet. Sie mußte bei einem Vertragspartner den Eindruc erwecken, er könne sich - auf seinen Wunsch - nach dem Ab} der ersten Vermietungsperiode aus dem durch den Vertragssc mit der Beklagten eingegangenen finanziellen Engagement ol: Schwierigkeit und auf einfache Weise wieder vollständig lc und zwar unter Erzielung eines bestimmten Mindestgewinns. Er konnte davon ausgehen, daß das Risiko insoweit allein t der Gegenseite lag und es deren Sache war, auf welche Weis sie den garantierten Erfolg herbeiführte. Die Schaffung de Voraussetzungen für eine befreiende Schuldübemahme im Vei hältnis zu dem Gläubiger brauchte den Kläger um so weniger zi berühren, als die Kreditbeschaffung - wenn auch im Namen c Klägers - ohnehin von vornherein der Beklagten oblag. Jede falls mußte der Kläger nicht damit rechnen, daß er bei Genehmigungsverweigerung von seiten des Gläubigers - unbeschadet einer internen Freistellungsverpflichtung der Beklagten nach §§ 415, 416 BGB - dem Kreditgläubiger gegenüber noch Jahrelang, möglicherweise Jahrzehntelang, verpflichtet bleiben würde. Eine solche Verkettung des wirtschaftlichen Schicksals des Klägers mit demjenigen der Beklagten auf lange Zukunft würde Sinn und Zweck der Garant. Zusage widersprechen.
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Hieran muß sich die Beklagte festhalten lassen. Wenn sie ein solches Verständnis ihrer Garantiezusage vermeiden wollte, hätte sie klarstellen müssen, daß ein vollständiges Ausscheiden des Klägers aus seinem finanziellen Engagement im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums nur gewährleistet werde für den Fall, daß der Gläubiger sich mit der befreienden Schuldübemahme einverstanden erklärte. Da für eine solche Einschränkung aus ihrer Garantiezusage nichts herzuleiten ist, muß sie als verpflichtet angesehen werden, den garantierten wirtschaftlichen Erfolg eines völligen "Ausstiegs" des Klägers mit den geeigneten Mitteln, erforderlichenfalls somit auch durch Ablösung der Fremdverbindlichkeiten , herbei zuführen.
4.	Der Senat hält es indes nicht für angezeigt, die Vertragsauslegung in vollem Umfang selbst vorzunehmen; dies würde den Interessen beider Parteien nicht gerecht. Gerade weil der Inhalt des zwischen den Parteien abzuschließenden Kaufvertrages in erheblichem Umfang erst durch sachgerechte Auslegung des bisher zwischen ihnen Vereinbarten zu ermitteln ist und sich je nach dem Ergebnis der Auslegung zu Einzelpunkten für jede der Parteien eine jeweils neue Situation ergeben kann, besteht hier eine gesteigerte richterliche Hinweispflicht und ist es geboten, die jeweilige Situation - einschließlich etwa möglicher unterschiedlicher Kombinationen von Vertragsbestimmungen - mit den Parteien umfassend zu erörtern und ihnen Gelegenheit zu geben, durch die Stellung entsprechender Anträge - sei es in der Form von Haupt- oder Hilfsanträgen - der Rechtslage Rechnung zu tragen. Es wird auch weitgehend von dem Inhalt des abzuschließenden Kauf-
13	-
Vertrages abhängen, ob die Beklagte bereits jetzt zur Auflassung verurteilt werden kann.
Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. Thumm	Dr.	Eckstein	Linden
 Vogt	Räfle