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BGH · V ZR 233/80

Gericht: BGH · Aktenzeichen: V ZR 233/80

Verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer in einem formnichtigen Vertrag, sein Grundstück an einen vom Vertragspartner nachgewiesenen Dritten zu verkaufen, so wird der formnichtige Vertrag in entsprechender Anwendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit dem formgültigen Abschluß des Kaufvertrages mit dem Dritten geheilt. Dezember 1977 noch nicht genehmigt sein und sollte ein Abschluß der notariellen Kaufverträge aus Gründen, die die Firma nicht zu vertreten hat, zu dem vorgenannten Termin nicht möglich sein, verpflichtet sich Frau Margot zunächst den Käufern, die bereits einen HMP-Kaufvertrag mit der Firma abgeschlossen haben, auch nach diesem Termin einzelne Grundstücke zu den oben angeführten Bedingungen zu dem Verkauf anzubieten. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht die Beklagten zur Zahlung von 11 035,88 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 25. Das Berufungsgericht hat eine Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung von Vertragsstrafe nach Maßgabe der Vereinbarung vom 18. Soweit das Berufungsgericht die Beklagten zur Zahlung einer Vertragsstrafe aufgrund einer wirksamen Vereinbarung für verpflichtet angesehen hat, ist § 341 Abs.3 BGB nicht beachtet worden. Danach kann der Gläubiger die Strafe, die für den Fall versprochen worden ist, daß der Schuldner seine Verbindlichkeit nicht zu der bestimmten Zeit erfüllt, nur verlangen, wenn er sich das Recht dazu bei der Annahme der Leistung vorbehält 1. Das Berufungsgericht hat angenommen, die Beklagte zu 1.hätte sich in der Vereinbarung vom 18. Januar 1977 verpflichtet, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt der Klägerin abschlußbereite Kaufinteressenten nachzuweisen und insoweit unter Schuldbeitritt des Beklagten zu 2.für den Fall der Nichterfüllung dieser Verpflichtung eine Vertragsstrafe zu zahlen. (bei dem folglich auch kein Vorbehalt nach § 341 Abs.3 BGB erforderlich wäre), liegt auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichtes nicht vor. Für ein uneigentliches Strafversprechen ist wesentlich, daß es keine bereits bestehende und zu sichernde Verpflichtung zur Vornahme einer Handlung voraussetzt, sondern die Verpflichtung zur Strafleistung selbständig begründet; das Versprechen ist also der alleinige Gegenstand des Schuldverhältnisses (vgl. Die Vertragsstrafe im Sinne der §§ 339 ff BGB soll dagegen die Ansprüche des Gläubigers durch Druck auf den Schuldner sichern und den Gläubiger von dem Nachweis eines Schadens befreien. Die Anwendbarkeit des § 341 Abs.3 BGB hat zur Folge, daß die Klägerin bei der Annahme der Leistung sich das Recht auf Zahlung der Vertragsstrafe Vorbehalten mußte. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, ob die Klägerin den erforderlichen Vorbehalt bei der Annahme der einzelnen verspäteten Leistungen erklärt hat. Insbesondere ist nicht ersichtlich, ob die von der Klägerin nach dem eigenen Vortrag der Beklagten mehrfach erhobenen Forderungen nach Zahlung der Vertragsstrafe den Vorbehaltsvoraussetzungen des § 341 Abs.3 BGB entsprochen haben (vgl. Die Sache ist auch zwecks Prüfung der Voraussetzungen des § 341 Abs.BGB zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs gericht zurückzuverweisen, da der Senat nicht abschließend selbst entscheiden kann: Anhaltspunkte dafür, daß das so geartete, von den Beklagten selbst nicht zuletzt zu dem Zweck der Ausbootung eines Konkurrenzinteressenten, der eine niedrigere Vertragsstrafe angeboten hatte - vorgeschlagene Vertragsstrafeversprechen gegen die guten Sitten (1) Zunächst einmal sind durchgreifende Bedenken gegen die Annahme des Berufungsgerichtes, die Klägerin habe sich den Beklagten gegenüber zu dem Verkauf von Teilen ihres Grundstücks an die von den Beklagten geworbenen und zugeführten Bewerber verpflichtet, nicht ersichtlich . Januar 1977 die Verpflichtung der Klägerin zu dem Verkauf von Teilflächen ihres Grundstücks beinhaltet, ergibt sich die Formbedürftigkeit aus einer entsprechenden Anwendung des § 313 Satz 1 BGB. Eine unmittelbare Anwendung der Vorschrift entfällt, da ein Kaufvertrag, der die Grundstückseigentümerin zur Übertragung von Teilflächen ihres Grundstücks verpflichtet, noch nicht vorliegt; es ist vielmehr nur die Verpflichtung zu dem Abschluß eines solchen Vertrages begründet worden. Das Gesetz geht folglich davon aus, daß der Zweck des §313 Satz 1 BGB, den GrundstücksVeräußerer auf die Wichtigkeit des beabsichtigten Geschäftes hinzuweisen und ihm zugleich die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung nahezulegen, auch dann erreicht ist, wenn es nach einem formlos geschlossenen Grundstücksveräußerungsgeschäft zur Auflassung und Eintragung kommt. Das Reichsgericht hat demgegenüber in RGZ 169, 185, 189 ff einen formnichtigen Vorvertrag auf Abgabe eines Verkaufsangebotes über ein Grundstück in entsprechender Anwendung des § 313 Satz 2 BGB nicht erst durch Auflassung und Eintragung, sondern bereits durch nachfolgende alle vereinbarten Bedingungen enthaltende Abgabe des Angebotes in notariell beurkundeter Form als geheilt angesehen. Juni 1981, IVa ZR 159/80, NJW 1981, 2293 für den Fall einer in einem Maklervertrag enthaltenen Erwerbsverpflichtung des Kaufinteressenten die Frage, ob dem Schutzzweck des § 313 BGB für die Heilung schon der wirksame Abschluß des Kaufvertrages genügen konnte, offen gelassen. Im vorliegenden Fall hat der erkennende Senat keine Bedenken, die Heilungswirkung aufgrund entsprechender Anwendung des § 313 Satz 2 BGB schon mit der notariellen Beurkundung der Kaufverträge mit den Erwerbsinteressenten eintreten zu lassen. Der Schutzfunktion des § 313 Satz 1 BGB wird durch den Abschluß der Kaufverträge zwar nur in Bezug auf die Grundstücksveräußerung genügt. Mit dem Abschluß der Kaufverträge kann sich die Verkäuferin den sachenrechtlichen Konsequenzen aus der Vereinbarung mit den Beklagten nicht mehr entziehen; sie ist zur Auflassung und zur Eintragungsbewilligung gegenüber den Käufern verpflichtet. Sie kann daher - anders als in den normalen Fällen der unmittelbaren Anwendung des § 313 Satz 2 BGB - die in der Vereinbarung vom 18. Januar 1977 übernommene Verpflichtung zu dem Verkauf ihres Grundstücks nicht dadurch gegenstandslos machen, daß sie nach Abschluß der schuldrechtlichen Vereinbarung mit den Beklagten, aber bis zur Auflassung die Willensüberstimmung auf Ausführung des formnichtigen Vertrages beseitigt. Die Klägerin muß ihr Grundstück wegen der mit den Erwerbsinteressenten wirksam abgeschlossenen Kaufverträge auch dann den Käufern übereignen, wenn sie im Zeitpunkt der Auflassung die Vereinbarung mit den Beklagten nicht mehr ausführen will. Angesichts einer derart gefestigten Recht; läge in Bezug auf die Verpflichtung der Klägerin zur Übereignung des Grundstücks ist es in einem Fall der vorliegenden Art im Bereich der entsprechenden Anwendung des § 313 Satz 2 BGB nicht geboten, die Heilung des formnichtigen Vertrages zwischen den Parteien erst mit Auflassung und Eintragung eintreten zu lassen. Aufschiebung der Heilung bis zur Auflassung und Eintragung würde im übrigen dazu führen, daß die Beklagten bis zur Auflassung eine Heilung der Vereinbarung mit der Klägerin durch Widerruf der Willensübereinstimmung verhindern könnten, ohne daß sich die Klägerin nach Abschluß der Kaufverträge bis zu dem selben Zeitpunkt aus ihrer Ubereignungsverpflichtung lösen könnte. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes sind die Kaufverträge mit der Erwerbsinteressenten in Erfüllung der Vereinbarung vom 18. Nach den rechtsfehlerfreien Ausführungen des Berufungsgerichtes hat zwischen den Partnern der Vereinbarung vom“Januar 1977 bis zu dem Abschluß des letzten Kaufvertrages auch die für die Heilung erforderliche Willensübereinstimmung der Vertragspartner fortbestanden. (3) Die entsprechende Anwendung des § 313 Satz 2 BGB hat zur Folge, daß die Vereinbarung vom 18. Es spricht nämlich eine tatsächliche Vermutung dafür, daß die Vertragspartner die den von ihnen zunächst formunwirksam geschlossenen Vertrag der Heilung zuführen, einander das gewähren wollen, was sie bei Abschluß des Vertrages einander Juni 1977 die notariellen Kaufverträge zwischen der Klägerin und den zukünftigen Käufern geschlossen sind".

Zitierte Normen: § 313 BGB § 313 BG § 341 BGB
GrundstückBGBFirmaBerufungsgerichtFallVereinbarungKlägerinVertragsstrafe

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk: BGHZ:
ja
 ja
BGB $313 Satz 2
Verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer in einem formnichtigen Vertrag, sein Grundstück an einen vom Vertragspartner nachgewiesenen Dritten zu verkaufen, so wird der formnichtige Vertrag in entsprechender Anwendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit dem formgültigen Abschluß des Kaufvertrages mit dem Dritten geheilt.
BGH, Urt. vom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80 - OLG Schleswig
LG Kiel
BUNDESGERICHTSHOF
x^5
IM NAMEN DES VOLKES
V ZR 253/80
URTEIL
Verkündet am
18. Dezember 1981 Friederich, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 in dem Rechtsstreit
1. Astrid LMBWP» Inhaberin der Firma MflBB-Bau, PB!straße H a, E
2. Architekt Friedei L|
Istraße
a,
Beklagten und Revisionskläger,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
gegen
 Margot
Di
 Istraße
Klägerin und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr.
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Oktober 1981 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Thumm und die Richter Dr. Eckstein, Linden, Dr. Vogt und Dr. Lambert
 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 14. November 1980 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
 Tatbestand
Die Beklagte zu 1 ist Inhaberin der Firma MfHU-Bau, die sich mit dem Vertrieb dänischer Fertighäuser befaßt. Die Geschäfte werden im wesentlichen von dem Beklagten zu 2 als dem Bevollmächtigten der Beklagten zu 1 geführt.
Zwischen der Firma	und	der
 Klägerin als Eigentümerin eines Grundstücks in F|HB wurde am 18. Januar 1977 u.a. folgende privatschriftliche Vereinbarung getroffen:
 
"Die Firma	IflpB'-MiBHB verpflichtet
 sich, 9 Baugrundstücke ihrer Kundschaft anzubieten, Werbung zu betreiben und die Verhandlungen mit den zukünftigen Grundstückserwerbern soweit voranzutreiben, daß die erforderlichen notariellen Grundstückskaufverträge mit den Erwerbern bis zu dem 1. Juni 1977 abgeschlossen werden.
Der Abschluß der Kaufverträge setzt jedoch voraus, daß zu dem gleichen Zeitpunkt, nämlich dem 1. Juni 1977, der Bebauungsplan endgültig vom Innenministerium genehmigt ist.
Der Kaufpreis für die gesamte Baufläche (ohne Erschließung) einschließlich Straßenland soll A5 DM je Quadratmeter betragen, also:
ca. 132 m X 92 m 11.144 m2 X 45 DM = 501.480 DM
Frau Margot Grunwald verpflichtet -sich bis zu dem 31. Dezember 1977 unwiderruflich, die Baufläche keiner anderen Firma oder Person anzubieten^dafür verpflichtet sich die Firma
 für die Baufläche 9 Käufer bis zu dem 1. Juni 1977 zu finden, so daß am 1. Juni 1977 die notariellen Kaufverträge zwischen Frau Margot GMIHIB und den zukünftigen Käufern geschlossen sind. Dieser Termin verlängert sich jedoch, wenn bis zu dem 1. Juni 1977 der Bebauungsplan nicht mit dem Genehmigungsvermerk des Innenministeriums versehen ist, längstens bis zu dem 31. Dezember 1977.
Sollte der Bebauungsplan bis zu dem 31. Dezember 1977 noch nicht genehmigt sein und sollte ein Abschluß der notariellen Kaufverträge aus Gründen, die die Firma	nicht zu vertreten hat,
 zu dem vorgenannten Termin nicht möglich sein, verpflichtet sich Frau Margot	zunächst	den
 Käufern, die bereits einen HMP-Kaufvertrag mit der Firma	abgeschlossen haben,
 auch nach diesem Termin einzelne Grundstücke zu den oben angeführten Bedingungen zu dem Verkauf anzubieten.
SS
 
Die Firma	verpflichtet	sich,
 an Frau Margot GflBHH auf den vorgesehenen Verkaufspreis von 45,— DM je Quadratmeter für die am
1.	Juni 1977 eventuell nicht verkaufte Teilfläche eine Konventionalstrafe in Höhe von 2,5 % pro Monat bis zu dem Verkauf zu zahlen. Dieser Verpflichtung tritt der Architekt Friedei	persönlich	bei.”
Die Genehmigung des Innenministers zu dem Bebauungsplan wurde erst am 13. September 1977 erklärt.
Die notariellen Kaufverträge zwischen der Klägerin und den von der Beklagten zu 1. nachgewiesenen Erwerbern wurden in der Zeit vom 29. Januar 1977 bis 7. Dezember 1977 geschlossen.
Die Klägerin macht für die Zeit ab i4. September 1977 gegen beide Beklagten eine Vertragsstrafe in Höhe von 15 245,81 DM nebst Zinsen und Mehrwertsteuer geltend. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht die Beklagten zur Zahlung von 11 035,88 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 25. Juli 1978 verurteilt; die weitergehende Klage hat es abgewiesen.
Mit der vom Oberlandesgericht zu dem Grund des Anspruchs zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klagab-weisungsbegehren weiter. Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat eine Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung von Vertragsstrafe nach Maßgabe der Vereinbarung vom 18. Januar 1977 dem Grunde nach bejaht. Es hat hierzu u.a.
 
ausgeführt, die privatschriftliche Vereinbarung vom 18. Januar 197 sei nicht wegen Sittenwidrigkeit unwirksam, sie habe jedoch nach § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurft. Der dann formunwirksame Vertrag sei jedoch durch seinen Vollzug, nämlich den Abschluß notarieller Kaufverträge mit den von den Beklagten beigebrachten Grundstückserwerbem geheilt worden (§ 313 Satz 2 BG Angesichts der erst am 13. September 1977 erteilten Genehmigung des Innenministers zu dem Bebauungsplan habe die Pflicht zur Zahlung der Vertragsstrafe erst ab 1. Oktober 1977 für die bis dahin noch nicht verkauften Teilflächen bestanden.
II.
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils :
Soweit das Berufungsgericht die Beklagten zur Zahlung einer Vertragsstrafe aufgrund einer wirksamen Vereinbarung für verpflichtet angesehen hat, ist § 341 Abs. 3 BGB nicht beachtet worden. Danach kann der Gläubiger die Strafe, die für den Fall versprochen worden ist, daß der Schuldner seine Verbindlichkeit nicht zu der bestimmten Zeit erfüllt, nur verlangen, wenn er sich das Recht dazu bei der Annahme der Leistung vorbehält
1. Das Berufungsgericht hat angenommen, die Beklagte zu 1. hätte sich in der Vereinbarung vom 18. Januar 1977 verpflichtet, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt der Klägerin abschlußbereite Kaufinteressenten nachzuweisen und insoweit unter Schuldbeitritt des Beklagten zu 2. für den Fall der Nichterfüllung dieser Verpflichtung eine Vertragsstrafe zu zahlen. Bei einer derartigen Abrede handelt es sich um ein Vertragsstrafeversprechen im Sinne der §§ 339 ff BGB. Ein sogenanntes uneigentliches (selbständiges) Strafversprechen, auf das mit Ausnahme des § 343 Abs. 2 BGB die §§ 339 ff BGB grundsätzlich nicht anwendbar sind
(bei dem folglich auch kein Vorbehalt nach § 341 Abs. 3 BGB erforderlich wäre), liegt auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichtes nicht vor. Für ein uneigentliches Strafversprechen ist wesentlich, daß es keine bereits bestehende und zu sichernde Verpflichtung zur Vornahme einer Handlung voraussetzt, sondern die Verpflichtung zur Strafleistung selbständig begründet; das Versprechen ist also der alleinige Gegenstand des Schuldverhältnisses (vgl. BGB-RGRK, 12. Aufl., Vorbem. zu §§ 339 345 Rdn. 2, § 343 Rdn. 18). Neben der Strafe kann der Gläubiger nicht die Vornahme einer Handlung verlangen.
Es liegt auch kein Garantievertrag vor, auf den § 3^1 Abs. 3 BGB ebenfalls nicht anwendbar wäre. Der Garant ist im Falle der Gewährleistung verpflichtet, den Gläubiger so zu stellen, als ob der ins Auge gefaßte Erfolg eingetreten oder der Schaden nicht entstanden wäre. Die Vertragsstrafe im Sinne der §§ 339 ff BGB soll dagegen die Ansprüche des Gläubigers durch Druck auf den Schuldner sichern und den Gläubiger von dem Nachweis eines Schadens befreien. Das Berufungsgericht sieht das Strafversprechen ausdrücklich als Druckmittel des Gläubigers an. Die vom Berufungsgericht angenommene, rechtlich' zulässige vertragliche Abbedingung des Schulderfordernisses im Sinne des § 339 BGB gestaltet das Vertragsstrafeversprechen zwar garantieähnlich (vgl. BGH Urteil vom 29. Juni 1972, II ZR 101/70, NJW 1972,1893; BGHZ 72, 174, 178), nimmt es aber damit nicht aus dem Anwendungsbereich der §§ 339 ff BGB heraus, da der maßgebliche Zweck des Schuldversprechens, nämlich den Schuldner zur Erbringung der Leistung anzuhalten, bestehen bleibt.
2. Die Anwendbarkeit des § 341 Abs. 3 BGB hat zur Folge, daß die Klägerin bei der Annahme der Leistung sich das Recht auf Zahlung der Vertragsstrafe Vorbehalten mußte. Haben die Schuldner - wie hier - mehrere Erfüllungshandlungen - nämlich den Nachweis von mehreren abschlußbereiten Kaufinteressenten -
 
zu erbringen, so behält die Klägerin den Anspruch auf die Vertragsstrafe hinsichtlich der Einzelabschlüsse nur dann, wenn der Vorbehalt in Bezug auf Jede Einzelleistung erklärt worden ist. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, ob die Klägerin den erforderlichen Vorbehalt bei der Annahme der einzelnen verspäteten Leistungen erklärt hat. Insbesondere ist nicht ersichtlich, ob die von der Klägerin nach dem eigenen Vortrag der Beklagten mehrfach erhobenen Forderungen nach Zahlung der Vertragsstrafe den Vorbehaltsvoraussetzungen des § 341 Abs. 3 BGB entsprochen haben (vgl. hierzu auch BGH Urteil vom 11. März 1971, VII ZR 112/69, NJW 1971, 883; BGHZ 73, 243).
III.
Das auf dem Rechtsfehler der Nichtbeachtung des § 341 Abs. 3 BGB beruhende Berufungsurteil ist aufzuheben. Die Sache ist auch zwecks Prüfung der Voraussetzungen des § 341 Abs. BGB zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs gericht zurückzuverweisen, da der Senat nicht abschließend selbst entscheiden kann:
1. Die Annahme der Revision, die Vereinbarung vom 18. Januar 1977 sei unwirksam, ist unzutreffend.
a)	Soweit das Berufungsgericht eine Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 Abs. 1 BGB) verneint hat, sind Rechtsfehler nicht ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung, daß die Verwirkung der Strafe nicht von einem Verschulden der Beklagten abhängig sein sollte. Wie oben bereits in anderem Zusammenhang ausgeführt worden ist, kann § 339 BGB vertraglich abbedungen werden. Anhaltspunkte dafür, daß das so geartete, von den Beklagten selbst nicht zuletzt zu dem Zweck der Ausbootung eines Konkurrenzinteressenten, der eine niedrigere Vertragsstrafe angeboten hatte - vorgeschlagene Vertragsstrafeversprechen gegen die guten Sitten
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verstoßen sollte, sind nicht erkennbar.
b)	Die Vereinbarung vom 18. Januar 1977 mag zwar nach den §§ 313, 125 BGB formnichtig gewesen sein; dieser Mangel ist aber jedenfalls nach § 313 Satz 2 BGB geheilt:
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(1)	Zunächst einmal sind durchgreifende Bedenken gegen die Annahme des Berufungsgerichtes, die Klägerin habe sich den Beklagten gegenüber zu dem Verkauf von Teilen ihres Grundstücks an die von den Beklagten geworbenen und zugeführten Bewerber verpflichtet, nicht ersichtlich . Die Klägerin selbst ist ausweislich ihrer eigenen Erklärung vom 6. März 1979 gegenüber dem Landgericht (vgl. Bl. 28 GA) von einer VeräußerungsVerpflichtung ausgegangen.
(2)	Die Frage nach dem Formzwang braucht jedoch nicht abschließend beantwortet zu werden, da ein Formmangel jedenfalls entsprechend § 313 Satz 2 BGB geheilt wäre:
Falls die Vereinbarung vom 18. Januar 1977 die Verpflichtung der Klägerin zu dem Verkauf von Teilflächen ihres Grundstücks beinhaltet, ergibt sich die Formbedürftigkeit aus einer entsprechenden Anwendung des § 313 Satz 1 BGB. Eine unmittelbare Anwendung der Vorschrift entfällt, da ein Kaufvertrag, der die Grundstückseigentümerin zur Übertragung von Teilflächen ihres Grundstücks verpflichtet, noch nicht vorliegt; es ist vielmehr nur die Verpflichtung zu dem Abschluß eines solchen Vertrages begründet worden.
Die entsprechende Anwendung des § 313 Satz 1 BGB führt dann auch zur sinngemäßen Anwendung der Heilungsvorschrift des §313 Satz 2 BGB. Nach dieser Vorschrift wird ein ohne Beobachtung der Form des Satzes 1 geschlossener Vertrag seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das
 
Grundbuch erfolgen. Das Gesetz geht folglich davon aus, daß der Zweck des §313 Satz 1 BGB, den GrundstücksVeräußerer auf die Wichtigkeit des beabsichtigten Geschäftes hinzuweisen und ihm zugleich die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung nahezulegen, auch dann erreicht ist, wenn es nach einem formlos geschlossenen Grundstücksveräußerungsgeschäft zur Auflassung und Eintragung kommt. Das Reichsgericht hat demgegenüber in RGZ 169, 185, 189 ff einen formnichtigen Vorvertrag auf Abgabe eines Verkaufsangebotes über ein Grundstück in entsprechender Anwendung des § 313 Satz 2 BGB nicht erst durch Auflassung und Eintragung, sondern bereits durch nachfolgende alle vereinbarten Bedingungen enthaltende Abgabe des Angebotes in notariell beurkundeter Form als geheilt angesehen. Der erkennende Senat hat im Urteil vom 31. Januar 1961, V ZR 6/60, LM BGB § 313 Nr. 19 = DNotZ 1961,
314, 316 noch offen gelassen, ob der Auffassung des Reichsgerichti beizupflichten sei, da in dem zu entscheidenden Fall bereits die vom Reichsgericht aufgestellten HeilungsvorausSetzungen nicht erfüllt waren. Auch der IVa - Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat im Urteil vom 24. Juni 1981, IVa ZR 159/80, NJW 1981, 2293 für den Fall einer in einem Maklervertrag enthaltenen Erwerbsverpflichtung des Kaufinteressenten die Frage, ob dem Schutzzweck des § 313 BGB für die Heilung schon der wirksame Abschluß des Kaufvertrages genügen konnte, offen gelassen.
Im vorliegenden Fall hat der erkennende Senat keine Bedenken, die Heilungswirkung aufgrund entsprechender Anwendung des § 313 Satz 2 BGB schon mit der notariellen Beurkundung der Kaufverträge mit den Erwerbsinteressenten eintreten zu lassen.
Der Schutzfunktion des § 313 Satz 1 BGB wird durch den Abschluß der Kaufverträge zwar nur in Bezug auf die Grundstücksveräußerung genügt. Die Klägerin konnte sich insoweit vor Abschluß der notariellen Verträge hinreichend rechtskundig belehren und beraten lassen und war damit vor übereilter Veräußerung geschützt.
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Hinsichtlich der sonstigen mit den Beklagten getroffenen Vereinbarungen wird der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB nicht erreicht, da diese Absprachen nicht in die notariell beurkundeten Verträge mit den Erwerbsinteressenten aufgenommen worden sind. Dies steht jedoch einer Heilung der Vereinbarung vom 18. Januar 1977 durch formgerechten Abschluß der Kaufverträge nicht entgegen.
Mit dem Abschluß der Kaufverträge kann sich die Verkäuferin den sachenrechtlichen Konsequenzen aus der Vereinbarung mit den Beklagten nicht mehr entziehen; sie ist zur Auflassung und zur Eintragungsbewilligung gegenüber den Käufern verpflichtet.
Sie kann daher - anders als in den normalen Fällen der unmittelbaren Anwendung des § 313 Satz 2 BGB - die in der Vereinbarung vom 18. Januar 1977 übernommene Verpflichtung zu dem Verkauf ihres Grundstücks nicht dadurch gegenstandslos machen, daß sie nach Abschluß der schuldrechtlichen Vereinbarung mit den Beklagten, aber bis zur Auflassung die Willensüberstimmung auf Ausführung des formnichtigen Vertrages beseitigt. Die Klägerin muß ihr Grundstück wegen der mit den Erwerbsinteressenten wirksam abgeschlossenen Kaufverträge auch dann den Käufern übereignen, wenn sie im Zeitpunkt der Auflassung die Vereinbarung mit den Beklagten nicht mehr ausführen will. Angesichts einer derart gefestigten Recht; läge in Bezug auf die Verpflichtung der Klägerin zur Übereignung des Grundstücks ist es in einem Fall der vorliegenden Art im Bereich der entsprechenden Anwendung des § 313 Satz 2 BGB nicht geboten, die Heilung des formnichtigen Vertrages zwischen den Parteien erst mit Auflassung und Eintragung eintreten zu lassen.
Das mit § 313 Satz 2 BGB verfolgte Ziel der Rechtssicherheit im Sinne der Aufrechterhaltung sachenrechtlich abgeschlossener Verhältnisse (vgl. hierzu BGH ürt. vom 17. März 1978, V ZR 217/75,
WM 1978, 793) wird im vorliegenden Fall vielmehr bereits mit Abschluß der Kaufverträge mit den Erwerbsinteressenten erreicht, durch die die Klägerin gehindert wird, sich den sachenrechtlichen Konsequenzen der Absprache vom 18. Januar 1977 zu entziehen. Die
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Aufschiebung der Heilung bis zur Auflassung und Eintragung würde im übrigen dazu führen, daß die Beklagten bis zur Auflassung eine Heilung der Vereinbarung mit der Klägerin durch Widerruf der Willensübereinstimmung verhindern könnten, ohne daß sich die Klägerin nach Abschluß der Kaufverträge bis zu dem selben Zeitpunkt aus ihrer Ubereignungsverpflichtung lösen könnte. Es ist daher gerechtfertigt, eine Heilung bereits mit Abschluß der notariellen Kaufverträge eintreten zu lassen.
Auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Heilung nach § 313 Satz 2 BGB sind erfüllt:
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes sind die Kaufverträge mit der Erwerbsinteressenten in Erfüllung der Vereinbarung vom 18. Januar 1977 abgeschlossen worden.
Nach den rechtsfehlerfreien Ausführungen des Berufungsgerichtes hat zwischen den Partnern der Vereinbarung vom“Januar 1977 bis zu dem Abschluß des letzten Kaufvertrages auch die für die Heilung erforderliche Willensübereinstimmung der Vertragspartner fortbestanden.
(3)	Die entsprechende Anwendung des § 313 Satz 2 BGB hat zur Folge, daß die Vereinbarung vom 18. Januar 1977 mit der Erfüllung des Heilungstatbestandes ihrem ganzen Inhalt nach gültig wurde. Die Heilung wirkt allerdings nicht etwa auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück (vgl. BGHZ 5^, 56,
 63; BGH Urteil vom 10. November 1978, V ZR 181/76 = Betrieb 1979, 938). Die fehlende Rückwirkung schließt Jedoch nicht aus, die Vertragsstrafe von einem Zeitpunkt ab zu verlangen, der vor der Heilung liegt. Es spricht nämlich eine tatsächliche Vermutung dafür, daß die Vertragspartner die den von ihnen zunächst formunwirksam geschlossenen Vertrag der Heilung zuführen, einander das gewähren wollen, was sie bei Abschluß des Vertrages einander
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sy
 zu gewähren beabsichtigen. Sie wollen sich also hinsichtlich der Vertragsleistungen so stellen, wie wenn der Vertrag von Anfang an wirksam gewesen wäre. Diese Auffassung hat der Senat zuletzt im Urteil vom 10. November 1978 aaO ausdrücklich bestätigt. Die dort behandelte Frage des Schuldnerverzuges ist für den vorliegenden Fall ohne Bedeutung. Der Verzug ist ein selbständiger Anspruchsgrund; der Anspruch auf Ersatz von Verzugsschaden gehört nicht zu den von den Parteien vereinbarten Leistungen. Das Vertragsstrafeversprechen gehört aber zu den vereinbarten Vertragsleistungen selbst. Zudem hat das Berufungsgericht das Vertragsstrafeversprechen rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, daß der Verzug als Voraussetzung für die Verwirkung der Strafe (§ 339 BGB) wirksam abbedungen ist.
c)	Der Senat vermag der Revision auch nicht darin zu folgen, die Vereinbarung vom 18. Januar 1977 sei nach § 306 BGB nichtig, weil es der Beklagten zu 1 von Anfang an unmöglich gewesen sei, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt Käufer zu finden,
"so daß am 1. Juni 1977 die notariellen Kaufverträge zwischen der Klägerin und den zukünftigen Käufern geschlossen sind". Die Revision meint offensichtlich, ein auf eine unmögliche Leistung gerichteter Vertrag liege vor, weil der Kaufabschluß auch vom Willen der Interessenten abgehangen habe. Dadurch wird aber keine, die Folgen des § 306 BGB auslösende sachliche (objektive) Unmöglichkeit begründet. Das Auffinden und Anbieten abschlußbereiter Käufer ist objektiv möglich. Ob die Beklagte zu 1 dazu in der Lage war, ist nur eine Frage nach dem persönlichen Unvermögen des Schuldners. Dies führt aber nicht zur Anwendung des § 306 BGB.
2. Soweit die Revision den vom Berufungsgericht angenommenen Zeitpunkt für den Beginn der Verwirkung der Vertragsstrafe (1. Oktober 1977) angreift, ist die den Anspruchsgrund betreffende Rüge unbegründet. Das Berufungsgericht hat die Vereinbarung der Parteien dahingehend ergänzend ausgelegt, daß im Falle
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der verspäteten Erteilung der Genehmigung des Innenministers zu dem Bebauungsplan der erste des auf die Genehmigung folgenden Monats als Beginn für den Verfall der Vertragsstrafe gewollt wäre, sofern die Vorbereitungsfrist für die Beklagten mindestens zwei Wochen betragen hätte.
Die Annahme für den Fall der verspäteten Erklärung der Genehmigung hätten die Parteien keine Regelung getroffen, der Vertrag weise also eine Lücke auf, ist rechtsfehlerfrei. Das Ergebnis der ergänzenden Vertragsauslegung ist möglich, Verstöße gegen die allgemeinen Auslegungsregeln sind nicht ersichtlich. Insbesondere hat das Berufungsgericht bei der Auslegung auch keinen bedeutsamen Auslegungsstoff übersehen.
Dr. Thumm
 Vogt
Dr. Eckstein
 Lambert
Linden