BGH

Volltext der Entscheidung

V_ZR 227/54
2475 092
Verkündet am 20„ Juni 1956 Symalla, JustizöberSekretär als Urkundsbeamter der Ge-
schäftsstelle
 Im Namen des Volke s
In dem Rechtsstreit
 des Kaufmanns Drc 0110
Weinkellerei eh HtfMstraße
 des Inhabers der Firma
& F
in B
Klägers, Berufungsbeklagten und Revisions Klägers,
- Prozeßbevollmächtigtert Rechtsanwalt Prof o3)r0
- Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt Dr0
hat der Vc Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 9c Juni 1.956 unter Mitwirkung der Bundesrichter Schuster, Br, Piepenbrock, Dr0 Groß mann, Dr0 Spieler und Dr<, Rothe
 für Recht erkannte
 Auf die Revision wird das Urteil des 80 Zivilsenats des Kammergerichts vom 10„ Juni 1954 aufgehoben , soweit zu dem Nachteil des Klägers erkannt ist o
In diesem Umfang wird die Sache zu anderweiter Verhandlung/und Entscheidung an das Berufungsge-richt zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung üb er di e Ko s t en de s Revi sionsverf ahrens übertragen wirdo
 gegen
Frau Lucie R
in W
traße
 Beklagte, Berufungsklägerin und Revisions beklagte,
 Von Rechts wegen
 Tatbestands
Die Beklagte, ist Eigentümerin eines kriegszerstörten Grundstücks in	Ihr Generalbevollmächtigter,* der
 Rechtsanwalt und Notar	in	plante	im
 Jahre 1950 auf diesem Grundstück eine Ladenstraße unter finanzieller Mithilfe von Mietanwärtern zu errichten«
Durch schriftlichen Vertrag vom 15o iuli 1950 vermietete der Architekt	in Untervollmacht des Generalbevoll-
mächtigten die Beklagten dem Kläger einen auf diesem Grund stück zu errichtenden Laden nebst Kellerräume zu dem Betriebe einer Wein- und Spirituoserihandlung nebst Weinstuben und : Weinkellereieno Dieser Mietvertrag wurde gemäß §. 4 auf die Dauer von zehn Jahren von der schlüsselfertigen Herstellung des Ladens an geschlossen, wobei zugleich bestimmt wurde ? daß er auf Verlangen des Klägers auf weitere zehn Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern sei« Der monatliche Mietzins wurde für die ersten fünf Jahre .auf 300 DM, für die zweiten fünf Jahre und für die etwai-. ;ge .spätere Zeit' auf 650 DM festgesetzt (§ 5)- Nach § 2 hat der Kläger einen Baukostenzuschuß von 21 000 DM zu leisten Darüber hinaus übernahm er die Kosten für die Herstellung sämtlicher Kellerdecken« Ihm wurde das Recht eingeräumt, auf dem Hofraum nach eigenem Ermessen auf seine Kosten Baulichkeiten für seinen Gewerbebetrieb zu errichten; doch sollte ihm bei Beendigung .des Mietverhältnisses kein Anspruch auf Erstattung dieser Kosten zustehen (§ 3)i Am • 14o September 1950 schloß der Generalbevollmächtigte der Beklagten mit dem Kläger eine schriftliche NachtragsVereinbarung hinsichtlich des Ausbaues;der Kellereien, wonach der Kläger eine Mietzinsvorauszahlung von 13 000 DM zu leisten hatte«
Zwei Tage nach Abschluß des Mietvertrages vom 15? Juli 1950 erhielt Architekt	den	Bauschein ausgehändigt, der
 schon am 80 Mai 1950 ausgestellt, aber zurückbehalten worden war, weil die Beklagte:' diii Gebühr ‘^iir ihn ■zünäclist1'nicht befahlt hatte«Aus ihm ergab sich, daß der Bau von Ladenräumen nur bis zu dem 30* April 1955 befristet baupolizeilich genehmigt
i
worden war*
Der Kläger will bei den Vertragsverhandlungen immer auf einen langfristigen Mietvertrag Wert gelegt haben;, da
 er für seinen Geschäftsbetrieb erhebliche Investitionen
 nötig gehabt habe* Diese betrügen, so trägt er vor, be-
reits 80 000 DM, etwa 40 000 DM seien weiterhin erforderlich* Vor Abschluß habe ihm der Architekt	der Beklag-
ten auf Befragen erklärt, die Bauerlaubnis sei erteilt« .Erst längere Zeit nach Abschluß des Vertrages und nach erheblichen Aufwendungen habe er zu seiner Überraschung erfahren, daß die Bauerlaubnis nur für fünf Jahre erteilt worden sei* Auf seinen Vorhalt habe der Generalbevollmächtigte der Beklagten erklärt, falls die Erlaubnis nicht verlängert werde, stünde der Beklagten das Recht
 zu, den Mietvertrag aus wichtigem Grunde fristlos zu kündigen* Diese Auffassung sei völlig unhaltbar*. Danach würde er, Kläger ,; die nur mit Rücksicht auf einen, prak-. ti s ch zwanzigjährigen Ver trag getätigt eh Auf wendungen verlieren, zu demal die Investitionen nach Beendigung des Mietvertrages ins Eigentum der Beklagten fielen* Diese müsse vielmehr für, den Mangel der Bauerlaubnis einstehen* Ohne Rücksicht auf ihre Kenntnis und ihr Verschulden bei
 Vertragsschluß folge dies schon aus §§ 537? 538 BGB* Die Beklagte hafte aber auch wegen Verschuldens bei Vertrags^ Schluß, da sie sich über die Dauer der Bauerlaubnis trotz
 seines Hinweises nielli rechtzeitig vergewissert und nach Kenntnis ihrer Beschränkung noch die Nachtragsvereinbarung vom 14« September 1950 abgeschlossen hätte, ohne-den Kläger zu unterrichten« Der Kläger behauptet aber auch, die Vertreter der Beklagten hätten die Begrenzung der
 Bauerlaubnis schon bei Vertragsabschluß gekannt, ihm arglistig verschwiegen und ihn bewußt zu erheblichen Aufwendungen veranlaßto Er nimmt die Beklagte daher auch aus unerlaubter Handlung in Ansprüche Mit Rücksicht auf die Einstellung der Beklagten und die Notwendigkeit weiterer geschäftlicher Dispositionen v/ill er schon jetzt ein Inter esse an der RestStellung der Pflicht der Beklagten haben seinen Schaden im Palle der NichtVerlängerung der Bauer-laubnis zu ersetzen*	•.
Die Beklagte halt.ein Peststellungsinteresse 4es Klägers nicht für gegeben? zu demal aller Voraussicht nach eine Verlängerung der Bauerlaubnis zu erwarten sei* Sie stellt ' einen wirksamen VertragsSchluß in Abrede« Der Architekt so trägt sie vor, sei nur zur Vermietung des Ladens ohne di •besonderen Ke11erräume für zehn Jahre ermächtigt gewesene Er habe aber in arglistigem Zusammenwirken mit dem Klä-ger seine Vollmacht überschritten,, Rechtsanwalt habe die* zeitliche: Beschränkung: der Bauerlaubnis erst im Dezember 1950 erfahren und sei beim Abschluß der Nachtragsvereinbarung arglistig getäuscht worden, weshalb sie zur Anfechtung berechtigt sei. Die Schwierigkeiten seien im Begriff einer Ladenstraße begründet, die allgemein nur ein Provisorium darste 1 loo Als B^jf^ Gr oßkäufmann sei der Kläger über diese.:Verhältnisse unterrichtet gewesen«
Die Beklagte stellt ferner in Abrede, bei Abschluß des Vertrages oder sonst irgendwie schuldhaft gehandelt zu haben, und’ bestreitet auch den Umfang der Investitionen des Kläger
<►
-5 -
Der Kläger hält diesen Vortrag für unzutreffend; hilfs-weise beruft er sich auf eine Bestätigung des Vertrages vom 15 • Juli 1950 durch die Nachträgsvereinbarung vom 14<> September .-19.50, die Rechtsanwalt D^JjmV selbst abgeschlossen habe.
Er hat'mit der vorliegenden Klage zunächst die Feststellung begehrt, daß die Beklagte ihn -zu dem Ersatz allen Schadens verpflichtet sei, der ihm wegen etwaiger Nichtverlängerung der baupolizeilichen Genehmigung dadurch ent-r stehe, daß er die Rechte aus dem Mietverhältnisse nur auf die Dauer von fünf Jahren anstatt der vereinbarten zwanzig Jahre ausüben könne«
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen«
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben«
Die Beklagte hat Berufung eingelegt,«: Im zweiten Rechtszuge haben die Parteien übereinstimmend erklärt, daß die Hauptsache. zu dem Teil dadurch erledigt sei, daß das Baupolizeiamt nach Schluß der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht die Genehmigung um fünf Jahre bis zu dem 30« April 196V verlängert habe«
Der Kläger hat demgemäß beantragt, die Berufung mit der Maß gab e zurü c k zuw e i sen 9 daß: die ausgesprochene Feststellung insoweit aufrecht erhalten werde, als er die Rechte aus dem. Mietvertrag nur auf,die Dauer von zehn Jahren anstelle der vereinbarten zwanzig Jahre ausüben könne«	,	/
Das Kammergericht hat die Klage angewiesen, soweit die Parteien nicht über die Erledigung der Hauptsache einig sind» Er hat das Interesse des Klägers an einer alsbaldigen Feststellung seines Schadensersatzanspruchs betreffs der zehnjährigen Optionsdauer verneint» Pür. diese Zeit hat es dahingestellt sein lassen, ob der Anspruch auch sachlich unbegründet wäre, weil dem Kläger als einem mit den Bedingungen vorlaufIger so genannt er Ladenstraßen ver trauten Vollkaufmann hatte bekannt sein müssen, daß eine Bauerlaubnis in der Regel nur für fünf bis zehn Jahre erteilt zu werden pflege» Im Umfange der Erledigung der Hauptsache, also für die ursprüngliche Vertragsdauer, hat es dagegen ■ das Peststellungsinteresse des Klägers und die sachliche Berechtigung seines Anspruchs bejaht und der Beklagten demgemäß ein Drittel der Kosten des Rechtsstreits auferlegt»
■ Auf die Revision des Klägers hat der VI » Zivilsenat -'des Bundesgerichtshofs dieses Urteil aufgehoben, soweit es die Klage abgewiesen und fiber die Kosten des Rechtsstreits zu dem Nachteil des Klägers entschieden hat (Urteil vom 10» Februar: i.954 - VI ZR 253/52)» Er hat das Peststellungsinteresse des Klägers bejaht und die Ausführungen des Kammer-gerichts über die sachliche Berechtigung des eingeschränkten IClaganspruchs als nicht geschrieben behandelt«
Im Laufe des ersten Revisionsverfahrens hat der Kläger am 16 o: April 1953 von seiner Befugnis Gebrauch gemacht,
:,die Verlängerung des Mietvertrages um zehn Jahre zu ver-
In der erneuten Berufungsverhandlung haben die Parteien ihre im zweiten Rechtszuge zuletzt gestellten Anträge wiederholto
 Der Kläger will die Frage der Dauer der Baugenehmigung nunmehr auch unter dem Gesichtspunkt des Fehlens einer zuge sicherten Eigenschaft gewürdigt wissen«, Dazu beruft er sich auf die Aussage des Zeugen	der	bekundet	habe	,	auf	Be
 fragen des Klägers ausdrücklich bestätigt zu haben, die Bauerlaubnis sei erteilte
 Die Beklagte erblickt in dem Anspruch des Klägers auch eine unzulässige Hechtsausübungo Unabhängig von der Bestätigung des Vertrags vom 15> Juli 1950 du roh die Vereinbarung vom 14 c. September 1950 meint sie 9 der Kläger habe in unzulässiger Weise wissentlich Bestimmungen in den Mietvertrag hineingebracht, von denen er gewußt habe, daß sie die Beklagte nicht gewollt habe und daß ihr Bevollmächtigter. M^[^nicht berechtigt gewesen sei, sie zuzugestehen* Ihr Generalbevollmächtigter, Rechtsanwalt	habe
 den nun einmalabgeschlossenen Mietvertrag,, aus_ dem bereits Leistungen erfolgt gewesen seien, notgedrungen fortsetzen müssen, als er von	Vollmachtsüberschreitung erfah-
ren habe o Sie fordert auch eine unterschiedliche Beurteilung der eigentlichen Verträgsdauer von zehn Jahren und der Verlängerungszeit von weiteren zehn Ja.hren„
Das Kammergericht hat mit seinem zv/eiten Urteil dem Feststellungsbegehren des Klägers nur für den Fall stattgegeben, daß eine etwaige Nichtverlängerung der baupolizeilichen Genehmigung auf einem Verschulden der Beklagten beruhe, im übrigen aber die Klage abgewiesen, soweit die
 
Hauptsache nicht erledigt ist. Unter Berücksichtigung der vom ersten Revisionsurteil nicht ■berührten Kostenpflicht der Beklagten wegen,des in der Hauptsache erledigten Teils des Klaganspruchs (1/5) hat es dem Kläger ein Drittel und der Beklagten insgesamt zwei Drittel der Kosten der Tatsacheninstanz auferlegt und die Kosten des Revisionsverfahrens gegeneinander aufgehobene
 Mit der Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts im Umfange seines Gegenantrags im Berufungsverfahren.
Die Beklagte will das Rechtsmittel in erster Linie als unzulässig verworfen, in zweiter Linie als unbegründet zu-* rückgewiesen haben.
Entscheidungsgründe?
Das Berufungsgericht hält es für unerheblich, daß der Kläger sein Optionsrecht inzwischen ausgeübt hat. Es geht vielmehr bei der Prüfung der Frage, ob dem Kläger Schadens-ersatzansprüche erwachsenwürden, falls er nach Abiauf einer zehnjährigen Vertragszeit in seinem Mietgebrauch dadurch beeinträchtigt werde, daß die Bauerlaubnis nicht weiter verlängert werde, von der Rechtslage bei Abschluß des Vertrags aus 0
Es erachtet die Beklagte für verpflichtet, dem Kläger den .Gebrauch der Mietsache während der zehnjährigen Ver-tragsdauer zu verschaffen und dabei auch für ein ursprüngli-
..ehes' Unvermögen einzustehen5 weil ihr die Bauerlaubnis zunächst nur für fünf Jahre erteilt worden sei» Im Abschluß des zehnjährigen Vertrags durch den Architekten	sieht
 es auch keinen Verstoß gegen die vom generälbevollmächtigton Vertreter der Beklagten erteilte? vUntervollmachtc Dagegen läßt es dahingestellte, ob der Untervertreter	in	an-
deren Punkten9 insbesondere hinsichtlieh der Kellerräume und der Optionsklausel seine Vollmacht überschritten habec Es verweist dazu auf die Bestätigung des Vertrags im Zusammenhang mit der NachtragsVereinbarung vom 14c September 1950 seitens des Generalbevollmächtigten der Beklagten«: Selbst in einer wirksamen Anfechtung des Nachtragsvertrags wegen arglistiger Täuschung oder wegen Zwangs sieht es keinen Grund gegen die Annahme einer durch diese Vereinbarung vom 14o September I95O nur beiläufig erkennbar gewordenen stillschweigenden /Zustimmung zu dem Haup t vertrage «> da dessen Genehmigung nicht Inhalt der NachtragsVereinbarung gewesen. se!? sondern sie vorausgesetzt habec^.'Das Bern- ... fungsgericht verneint aber auch die Voraussetzungen einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung unter Hinweis auf seine Ausführungen im ersten Berufungsurteils daß die angebliche Täuschung nach dem eigenen Vortrag, der Beklagten von ihrem eigenen Erfüllungsgehilfen	ausgegangen	sei
 und daß für ein arglistiges Zusammenwirken des Klägers mit ihm keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen seien©.' Eür eine v/iderrecht 1 ich durch Br0hung beeihflüßte Willensehtv Schließung des Generalbevollmächtigten der Beklagten* eines Rechtsanwalts und Notars? vermißt es andererseits jede ausreichende Grundlage0
Während es demgemäß zu dem Ergebnis kommt., daß die insoweit in der Hauptsache erledigte Klage hinsichtlich der
 fest vereinbarten Vertragsdauer von zehn Jahren begründet gewesen sei,will es dies für die Optionszeit nicht in vollem Umfange gelten lassen0 Dabei tritt es der Auffassung des Klägers entgegen, daß die Beklagte einen zwanzigjährigen Mietvertrag geschlossen.habeo Es glaubt die Vertragsgestaltung ? die dem Kläger ein zwar vom Willen der Beklagten unabhängige s Anwartschaftsrecht auf eine Verlängerung des Vertrages um zehn Jahre gewähre, anders auslegen zu können als einen auf zwanzig Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag 0
Unter Erf orschung des wirklichen Willens- und mit Rücksicht auf Treu und Glauben gemäß der Verkehrssitte bezeichnet das Berufungsgericht, ohne, wie es ausführt, am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, die Ansicht des Klägers als unrichtig, daß die Beklagte das Optionsrecht nur dann hätte einräumen dürfen, wenn bereits zur Zeit des VertragsSchlusses eine Bauerlaubnis für zwanzig Jahre Vorgelegen habe oder jebenfalls eine entsprechende .Verlängerung*, unter allen Umständen als gesichert hätte angesehen werden dürfeno Es meint, der Kläger als geschäftser-fahrener Großkaufmann, der zahlreiche Oeschäftslokale unter zu dem Teil gleichartigen Umständen gemietet habe,.leugne nicht ernstlich, daß,ihm bekannt sei, für sogenannte laden-sfraßen ...würde, ihres vorläufigen Charakters wegen eine Bauerlaubnis nur für beschränkte Zeiträume •erteilt:* Daß eine vorläufige Bauerlaubnis für ein Provisorium nicht von vornherein auf zwanzig Jahre erteilt werden würde:, habe so nahegelegen, daß sich der Kläger darüber keinen ernst-: haften Zweifeln hatte hingeben könnenc Zur Zeit des Vertragsschlusses sei die Beklagte jedenfalls nach den Vertragsbedingungen nur gehalten gewesen, ihm eine zehnjäh-
rige Miethutzung zu garantieren., Der Gewährung einer Option für weitere zehn Jahre hätte der Kläger hei verständiger sich aus den Umständen ergehender Auslegung der Willenserklärung der Beklagten nicht entnehmen können, daß sie auch eine Garantie für eine zwanzigjährige Bauerlaubnis hätte ; übernehmen wollen,; deren Erteilung erkennbar nicht aus-‘ schließlich■von ihrer eigenen Willensentschließung abgehangen habe. Wegen einer so weitgehenden vertraglichen Bindung der Beklagten hätte der Kläger dem von ihm selbst entv/orfenen Vertrag eine so klare Passung geben müssen, 1 daß der Vertreter der Beklagten in der Lage gewesen wäre» ihre Bedeutung zu erkennen und zu billigen* Unerheblich sei dabei, daß der Vertreter	der	Beklagten	auf	Befragen
 des Klägers bejaht habe, daß die Bauerlaubnis vorliegec Es wäre Sache des Klägers gewesen, sieh nach ihrer Dauer zu erkundigen und alle sich aufdrängenden Zweifel und möglichen Mißverständnisse klarzusteilenp Dehn grundsätzlich müsse davon ausgegangen werden, daß das Ortionsrecht unter der selbstverständlichen Voraussetzung gestanden habe, ihm würden keine .öffentlichrechtlichen Hindernisse des Baurechts entgegenstehen, wenn es zu dem Zuge komme, und daß der' Vertreter der Beklagten, Architekt lS^J^yV^'deiii die Gepflogenheiten der Erteilung einer Bauerlaubnis für Ladenstraßen bekannt gewesen-seien, das Optiohsrecht auch nur in diesem Rahmen zugebilligt habeDie vom Kläger gewählte unklare Vertragsfassung gehe zu seinen Lasten<>

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Daraus folgert das Berufungsgericht, die Beklagte müsse -mit Rücksicht auf. das Optionsrecht des Klägers zwar nach. . Kräften bemüht sein, die tatsächlichen und rechtlichen Vorauf Setzungen für die - Gewährung des Nutzungsrechts auf weitere zehn Jahre herbeizuführen und zu erhalten, soweit das ihrer Macht steheo Dagegen sieht es die Beklagte von i
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Vertragspflichten hinsichtlich des Optionsreehts gemäß §§ 275> 323 BGB als befreit'any soweit der Erfolg durch Umstände vereitelt werden sollte, die sie nicht zu vertreten habe (§ 276 BGB)o Diesem aus der Vertragsauslegung gewonnenen Ergebnis gegenüber hält es keine Berufung der Beklagten darauf für begründet, daß die Ausübung der auf ihre rechtlichen Grundlagen zurückgeführten möglichen Schadensersatzansprüche des Klägers bei vertragsuntreuem Verhalten der Beklagten arglistig sei oder eine unzulässige Rechtsausübung darstellec
II,
Die von der Revisionserwiderung vorgetragenen; Bedenken gegen die Erreichung der Re visionssume des § 546 Abs 1 BGB sind nicht begründet, nachdem der Senat den Wert des ' Streitgegenstandes auf 10 000 DM festgesetzt hat * Der Senat ist dabei von der Erwägung ausgegangen, daß das Schwer- : gewicht des Berufungsantrags des Klägers auf dem Teil liegt, den er noch mit der Revision verfolgtyyDanach kommt;es ihm vbr allem darauf an, die Haftung der Beklagten ohne Rücksicht 'auf ihr künftiges Verhalten festgestellt zu sehen, indem er von einer Garantie der Beklagten für die zwanzigjährige Dauer der Bauerlaubnis für den gemieteten Laden bzwo von der Zusicherung einer entsprechenden Eigenschaft und von einem in der Vergangenheit liegenden Verschulden * der Beklagten bei Vertragsschluß ausgehtc Der Wert der Feststellung des Berufungsgerichts, die auf ein künftiges Verschulden der Beklagten abstellt, erscheint, von ihrer > Zulässigkeit mangels ausreichender Bestimmtheit abgesehen, sehr zweifelhafto Die Frage, worin gegebenenfalls ein Verschulden der Beklagten im Falle einer NichtVerlängerung der
 Bauerlaubnis für den Laden des Klägers zu erblicken ist * v/ird aller Voraussicht nach einen v/eiteren Streit der Parteien bildene Pas Berufungsurteil dürfte insoweit nur einen neuen Rechtsstreit der Parteien Raum geben0 Es ist daher bei dieser Sachlage nicht;geboten, den Streitwert für den im Revisionsverfahren anhängigen Anspruch niedriger als für den im zweiten Berufungsverfahren noch streitbefangenen Teil der Klage anzusetzen*
III i
Die Revision hält das materielle Recht, insbesondere die §§ 254?. 278, 537 ff BGB, für verletzt und erhebt Verfahrensrügen aus §§ 286p 551 Nr 7 ZPO«
IVc
 Io Pie Revision weist darauf hin* die Klage sei auf Gewährleistung der Vermieterin und auf ihr Verschulden beim Vertragsschluß gestützto Sie rügt* das Berufungsge-'rieht' untersuche diese Klagegrundlagen unter Verletzung von § 551 Nr 7 ZPO nicht«.
2o Zum ersten Punkt führt die Revision aus? Das Nicht-Vorhandensein der Baugenehmigung für die zweiten zehn Jahre, auf die der Mietvertrag durch die Option des Klägers hätte ausgedehnt werden können und ausgedehnt ..worden sei, sei zu demindest ein Mangel der Mietsache i0S* des § 537 Abs 1 BGB gev/eseno Diese Auffassung sei auch dem ersten Revisionsurteil in dieser Sache zu entnehmeno Die Meinung des Beruf ungsgerichts, die Beklagte :sei nach-den Vertragsbedingungen nur gehalten, dem Kläger eine zehnjährige Mietnut-
zung zu "garantieren", stehe im Widerspruch zur Tatsache, daß im Mietverträge Bestimungen, die eine Verschlechterung der. Rechtsposition des Klägers für die zweiten zehn Jahre als gewollt erscheinen lassen könnten, nicht zu finden seieno Im Gegenteil heiße es in § 4- Abs 2 des Vertrages ausdrücklich, daß der Mietvertrag auf Verlangen des Mieters auf weitere zehn Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern seic Die Klarheit dieser Formulierung lasse für eine richterliehe Auslegung keinen Räume Sie zeige eindeutig, daß die zweiten zehn Jahre des Mietvertrages hinsichtlich der Rechtsstellung der Vertragspartner den ersten zehn Jahren hätten völlig gleich sein sollen^ Lediglich die Tatsache der Weitergeltung des Vertrages sei an eine Bedingung,, das Verlangen: des Klägers, geknüpft gewesen!-Pieser einseitigen Willenserklärung des Klägers hätten keinerlei Verhandlungen mit der Beklagten mehr vorauszugehen brauchen« Das Berufungs-gericht scheine von der hier nicht gegebenen' Notwendigkeit von Vereinbarungen der Parteien über die Verlängerung des Vertrages und seine Bedingungen für die zweiten zehn Jahre auszugehen« Seine Auffassung, die " Garant ie(*der Beklagten gelte nurfür die ersten zehn Vertragsjahre, finde weder im Vertragswortlaut noch in den Verträgsverhandlun-gen eine Grundlage« §§ 133, 157 BGB und § 286 ZPO seien verletzto
 Die Beklagte habe aber das Vorhandensein der Baugenehmigung auch im Sinne von §§ 538537 Abs 2 BGB zuge.-sicherto Der Kläger habe sich ausdrücklich nach der Baugenehmigung erkundigt und der Zeuge	habe	erklärt,
 sie liege vor« Frage und Antwort seien ein Bestandteil
 der Verhandlungen über den Abschluß und die Bedingungen des Mietvertrags gewesen*. Sie hätten sieh notwendig nur auf die ausgehandelte Vertragsdauer, also auf zwanzig Jahre für den Fall der Option beziehen können0 Der Zeuge habe als Architekt gewußt, welche Investitionen der. Kläger würde vornehmen müssen, wenn er die Keller-räume in der geplanten Weise hätte nutzen wollen, und habe weiter gewußt, daß infolgedessen die Möglichkeit einer langjährigen Nutzung entscheidend für den Vertragsentschluß des Klägers gewesen seic Gerade deshalb müsse seine Erklärung ohne Einschränkung und ohne Vorbehalt, die Baugenehmigung liege vor, rechtlich als Zusicherung im Sinne des § 537 Abs 2 BG-B gewertet werdenc
 Biese Big en sind nicht begründete Bei der Würdigung des § 4 Abs 2 des Mietvertrages der Parteien vom 151 Juli 1950 handelt es sich um die tatrichterliche Auslegung eines Individualvertrags., die in diesem Re chis zuge nur beschränkt. nachprüfbar ist0 Dabei verkennt das Berufungsgericht durchaus nicht,, daß dem Kläger durch diese Bestimmung ein vom Willen der Beklagten unabhängiges Anwartschaftsrecht eingeräumt worden ist,, sondern stellt dies ausdrücklich feste - j Es ist sich auch seiner Verpflichtung bewußt, bei der Auslegung den wirklichen Willen der Parteien zu erforschen, nicht am buchstäblichen:Sinn des Ausdrucks zu haften und den Vertrag so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordernc Im Hinblick auf > diese Verpflichtung ist der Vorwurf der Bevision unberech^ tigt, das Berufungsgericht lege diesen Punkt in einer. Weise aus, die im Wortlaut der Bestimmung keine Grundlage habei Denn das Berufungsgericht gibt die Gesichtspunkte im einzelnen näher an, auf die es seine von der Revision bean- • ständete Deutung stützt <> Wenn es unter Abwä.gung aller ein-
zeinen Umstände dazu gelangt, grundsätzlich müsse davon ausgegangen werden* daß das Optionsrecht unter der selbstverständlichen Voraussetzung gestanden habe, ihm würden keine öffentlichrechtlichen Hindernisse des Baurechts entgegenstehen, wenn es zu dem Zuge komme, und daß der die Beklagte vertretende Architekt	das Optionsrecht auch
 nur in diesem Rahmen zugebilligt habe, so ist diese Auslegung des Vertrages jedenfalls nicht unmögliche Die Ausführungen des Berufungsgerichts lassen in ihrem Zusammenhang erkennen, daß es weiterhin den Standpunkt vertritt, diese Willensrichtung des Vertreters der Beklagten sei dem Kläger nicht verborgen geblieben,, Mit diesen Feststellungen kommt das angefochtene’ Urteil nicht etwa auf die Bestimmung einer Geschäftsgrundläge des Vertrages zu, sondern trifft es den Vertragsinhalt unmittelbare, Darin liegt auch keine unzulässige Aufspaltung der Bedeutung des § 4 des Vertrages für die ursprüngliche Bauer des MietVerhältnisses während der ersten zehn Jahre und für die Verlängerungszeit um weitere:zehn Jahre gemäß der dem Kläger einge-räumten Optiono Bern steht auch nicht entgegen, daß die Ve-fc--längerung des Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen erfolgen soll, die für die ersten zehn Jahre gelten sollen,, Biese Bedingungen sind■die einzelnen Bestimmungen des Mietvertrages, wie sie in den §§ . 1 bis 11 f estgelegt sind„
Bie unterschiedliche Bedeutung der Bauerlaubnis leitet das Berufungsgericht aus dem 7/esen der Mietsache selbst her, nämlich aus dem allgemein bekannten provisorischen Charakter des Ladenbaues in einer Ladenstraße im-Züge des Wie defaufbäues der schwer zerstört en deutsehen Großstädt e„
Folgt, man der Revision im Anschluß ZoB„ an RGZ 144 ?
176 und 147, 157 und im Anschluß an das in dieser Sache
 bereits ergangene Revisionsurteil vom 10c Februar 1954 - VI ZR 253/52 (S 6 der Entscheidungsgründe), so würde die Beschränkung der Bauerlaubnis für den vom Kläger gemieteten Baden mit Rebenraumen auf erst fünf, dann insgesamt zehn Jahre für die Verlängefüngszeit gemäß der Option an sich einen bei Abschluß des Vertrages bereits vorhandenen Mangel der Mietsache i*S<> der §§ 537 Abs 1, 538 Abs 1 BGB dar st eilen und die Beklagte zu dem Schadensersatz verpflichten* Denn der Mangel in diesem Sinne würde nicht in einem etwaigen späteren Verlangen der Baupolizei behörde bestehen, die Mieträume abzubrechen, sondern durch die von vornherein nur auf Zeit erteilte Bauerlaubnis begründet sein* Dieser Mangel würde sowohl zur Zeit der Überlassung an den Kläger (§ 537 BGB) wie auch bereits bei dem Abschlüsse des Vertrages (§538 BGB) vorhanden gewesen sein. Die Auslegung des Berufungsgerichts führt rechtlich zu dem Ergebnis, daß die Verpflichtung der Beklagten, für diesen Mangel gemäß den angeführten Vor s ehrif ten einzustehen, als abbedungen anzusehen ist * Daß das Berufungsgericht die Beklagte sodann nach den ' Grundsätzen der nachträglichen Unmöglichkeit.(§§ 275, 323 BGB) freistellt und nicht §506 BGB bzwi §§ 158 ff i*V» mit § 308 BGB anwendet, ist im Ergebnis hier ohne Belang»
Die vom Berufungsgericht dagegen festgestellte Verpflichtung des Beklagten, nach Kräften bemüht zu sein, die tatsächlichen ,und rechtlichen Voraussetzungen für die erfolgreiche Ausübung der Option däs^Klägers auf weitere zehn Jahre zu schaffen, steht in diesem Rechtszug außer StreitJ
Indem das Berufungsgericht den Vertrag der Parteien dahin auslegt, daß die Beklagte für den Mangel der Mietsache in vorstehendem Sinne im Falle der Ausübung der Option des Klägers auf weitere zehn Jahre nicht einzustehen hat ? verneint es ihre Verpflichtung zur Gewährleistung nach den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 537 Abs 1 und 538 Abs 1 BOB* Mit seiner Auffassung verneint es zugleich;, daß die Beklagte eine zwanzigjährige Bauer der Bauerlaubnis ? hier also das Fehlen eines Mangels in oben bezeichne tem Sinne5 zugesichert hat (§§ 537 Abs 2, 538 Abs 1 BOB). Bonn die Auslegung des Vertrages in der dargelegten Weise läßt logischerweise die Annahme einer ent ge g en s behend en Zusicherung nicht zuc Unbegründet ist daher auch die Rüge der Revision, zu beiden Punkten sei die angefochtene Ent-: Scheidung nicht mit Gründen versahen (§ 551 Nr 7 ZPO)c
Vo
 Bie Revision sieht § 551 Nr 7 -ZPO, aber-'auch deshalb als verletzt an, weil das Berufungsgericht den Gesichtspunkt eines Verschuldens der Beklagten bei Vertrags—
- Schluß nicht prüfe. Sie hält diesen Gesichtspunkt im Bereich des Mietrechts grundsätzlich neben den besonderen Gewährleistungsansprüchen der §§ 537 ff BGB für : beachtliche Sie meintj auch seine sachlichen Vorausset-
zungen seien gegeben. Einen groben Verstoß des Architekten	den sich die Beklagte zurechnen lassen müsse ?
erblickt sie darin, daß dieser die Frage des Klägers nach der Bauerlaubnis lediglich auf Grund des Eingangs der Gebühr enrechnung bejaht habe, ohne zu erkennen zu geben daß seihe Aüskunft keineswegs auf positiver Kenntnis beruht habe o Eine weitere Verletzung der Pflicht der Beklagten im bezeichneten Sinne sieht sie darin , daß ihr
 Generalbevollmächtigter den Kläger nicht wenigstens bei den Verhandlungen über den Nachtragsvertrag unterrichtet habe«.
Diese Rüge ist begründet ? da das angefoehtene Urteil diesen Gesichtspunkt nicht bescheideto
 Das auch von der Revision angesprochene Problem des NebeneinähderbeStehens der besonderen Gewährleistungsansprüche und der allgemeinen Rechtsbehelfe? insbesondere auch des Anspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß steht hier bei den besonderen Umständen des Palles aus den unten noch auszuführenden Gründen nicht in Frage?
Der Senat hat in dem von der Revision angeführten Urteil vom 210 November 1952 - V ZR 158/51 - (LM, Nachschlagewerk Nr 1 zu BGB § 465) hinsichtlich des Kaufs auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts verwiesen. die sich damit befaßt9 inwieweit neben den besonderen Gewährlei stungsansprüchn Rechte des Käufers aus allgemeinen Rechtsgründen, insbesondere wegen positiver Vertrags-Verletzung und wegen Verschuldens bei Vertragsschluß bestehen können* Der Senat hat dabei nicht abschließend Stellung genommen, weil der dort erhobene Anspruch das Erfüllungsinteresse des Käufers^betraf? während ein Verschulden bei Vertragsschluß in der Regel nur auf Ersatz des Vertrauens Schadens gehen kann c
Der Kommentar der Reichsgerichtsräte zu dem Bürgerlichen Gesetzbuch unterscheidet im Anschluß an die dort im einzelnen angeführte Rechtsprechung des Reichsgerichts beim Kauf im Falle eines Irrtums des Käufers über Verkehrs** wesentliche Eigenschaften der Kaufsache den Zeitpunkt vor
 und nach dem Gefahrüb e rgang * Vor diesem billigt er dem Käufer das Recht zu? anzufechten, nach der Übergabe und dem Gefahrübergang beschränkt er ihn auf die Gewähr1eistungs ansprüche aus dem Kauf (i0o Aufl? § 459 Anm 7 A und B? insbes= B d)„ Andererseits läßt er eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch im: zv/eiten Falle zu (aaO Anm 7 B e)3 Ebenso bejaht er eine Haftung des Verkäufers beim Kauf auch nach 'dem Gefahrübergang für 'einen Schaden zufolge :positiver Vertragsverletzungen und zufolge Verschuldens beim VertragsSchluß (aaO Anm 7 B g unter Hinweis insbesondere auf RGZ 148/ 286 ^29^7? vgl aber auch RGZ 161?
330 £5317) o Hinsichtlich der Miete hat das Reichsgericht in RGZ 157? 173 die Auffassung vertreten? daß ein Mangel der Mietsache neben d en be sonderen Gewährlei s t ungs an Sprüchen das Recht zur Anfechtung wegen Irrtums nicht ausschließe e Zur Begründung hat es auf den verschiedenen Umfang der. Gewährleistungsansprüche des Kaufs und der Miete? insbesondere auf das Fehlen einer der Wandlung entsprechenden Bestimmung im Mietrecht hingewieseno In der von der Revision angeführten BntScheidung (RGZ 146? 60 IW) bat es neben den Sondervorschriften der §§ 537? 542 BGB unter Bezugnahme auf die ständige Rechtsprechung (vgl aaO) grundsätzlich auch die allgemeinen Grundsätze der §§ 275? 323 BGB für anwendbar erklärt*
Wenn das Reichsgericht andererseits in RGZ 94? 234 und 149? 88 eine besondere Prüfung der Anwendbarkeit allgemeiner Grundsätze für erforderlich gehalten hat ? Worauf die Beklagte in ihrer ReviSlbnssrwidei'üng hinweist 5 ao'l.r: 1 -handelte es sich dort um die besondere Frage? ob eine außerordentliche Kündigung - in einem Falle wegen ernster Zwistigkeiten der Mietparteien? im anderen Falle wegen nicht ordnungsgemäßer Betriebsführung bei Ver-
pflichtung zur Zahlung einer Nmsatzpacht - zuzulassen seib Roquette will zwar die Grundsätze für den Kauf auch im Mietrecht gelten lassen, doch stimmt er den vorstehend wiedergegebenen Auffassungen insoweit zu, als auch er dem Mieter S chad e n s e r s a t z an sp rü ch e wegen Verschuldens bei Vertrags schluiB zubilligt (Mietrecht, 4<> Auf 1 S 247 oben) 0 Staudinger-Kiefersauer (BGB, 11? Aufly § 538 Hand Nr 4? §542 Hand Nr 2, § 553 Rand Nr 10) sprechen sich ebenfalls gegen einen grundsätzlichen Ausschluß der allgemeinen Hecht behelfe aus5 sie wollen jeweils durch Vergleichung der besonderen Bestimmungen mit den allgemeinen Grundsätzen ermittelt haben, inwieweit für diese neben den besonderen Bestimmungen noch Raum ist (aaO § 542 Rand Nr 2).
Die vorstehend berührte Frage bedarf hier keiner abschließenden Beurteilungo Denn das Verlangen des Klägers zielt hier nicht auf Gewährteistuhgsansprüche neben den besonderen Hechtsbehelfen des Mietrechts oder an ihrer Stelle» Sein Sachvortrag ist vielmehr wie folgt zu würdigere Der Kläger macht geltend, er sei durch Verschulden der Beklagten oder ihres Vertreters, das die Durchführung des Mietverhältnisses auch während der zweiten zehn Jahre betrifft, zu dem Abschluß des Vertrages m der vorliegenden Form bestimmt worden0 Nach der nicht angreifbaren Auslegung durch das Berufungsgericht hat dieser Vertrag dazu geführt, daß die Beklagte nach den besonderen mietrechtliehen Bestimmungen nicht zu haften hat, wenn die Bauerlaubnis nach Ablauf der ersten zehn Jahre nicht erneuert werden sollte. Der Kläger muß also damit rechnen, daß mindestens,ein Teil seiner baulichen und sonstigen Aufwendungen für die Herrichtung der Mieträume zu seinen gewerblichen Zwecken nutzlos getätigt ista Deshalb erblickt .
er in der mangelnden Sorgfalt der Beklagten oder ihres Vertreters bei Abschluß des Vertrages einen selbständigen Grund/ für seinen derartigen Vertrauensschaden einstehen zu müsseno Er kommt damit auf einen Rechtsgedanken zu, der auch in § 307 BGB Ausdruck gefunden hat0
Diesen von der übrigen Begründung unabhängigen Klaggrund bdscheidet das Berufungsgericht nicht ausdrücklicho Seinen Ausführungen ist auch sonst nicht zu entnehmen, daß es diese Klagbegründung gleichzeitig mit prüft, (vgl hierzu RG in JW 1934 ? 2H0) c
Das Berufungsgericht mag zwar mit seiner Vertragsaus^ legung eine Verpflichtung der Beklagten verneint haben, dem Kläger vor Abschluß dea Mietvertrages mitzuteilen.,
/der Fortbestand der Baueriaubnis für diese weitere Zeit >^sei;: zweifelhafte: Denn das Berufungsgericht geht ja rechts-' irrtumsfrei davon äua, der ' Kläger hätte . sich keinen ernst--haften Zweifeln darüber hingeben können, daß eine vorläufige Bauerlaubnis nicht .von ■ vornherein .auf zwanzig Jahre erteilt werden würdeo Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Parteien war jedoch der Dadenbäu nur auf die Dauer von fünf-Jahren genehmigt wordene Für die ersten zehn Jahre^ also für die eigentliche Mietzeit des Vertrages vom 15o Juni 1950, erachtet aber das Berufungsgericht die Be-. klagte für verpflichtet, den Bestand des Ladens zu gewähr-.leisten.In Ansehung dieser zehn Jahre war die Beklagte nach der Auslegung des Vertrages nicht entlastet und daher zur näheren Aufklärung des Klägers verpflichtete Wenn auch die Frage des Klägers, ob die Bauerlaubnis erteilt sei, zufolge::der Würdigung seitens des Berufungsgerichts nicht dahin aufzufassen war, daß damit die gesamte Zeit von
 zwanzig
Jahren
 gewesen sein könnte , so war sie
 doch nach der Auffassung des Tatrichters hei verständi ger Würdigung nur so zu y er stehen, daß mi t ihr nach e iner Erlaubnis für zehn Jahre gef ragt werde * Angesichts der Verpflichtung derBeklagten im Umfange dieser Zeitdauer hätte daher der Architekt	die	Frage	des	Klägers nicht be-
antworten dürfen, ohne sich über den Inhalt der Bauerlaubnis zu vergewissern oder, falls dies nach Lage der Sache nicht ohne Verzögerung möglich gewesen wäre, darauf auf-
merksam zu machen, daß ihm ihr Inhalt, insbesondere ihre
 zeitliche Geltung, noch unbekannt sei« Ohne Belang ist dabei? daß die Bauerlaubnis später auf weitere fünf Jahre erstreckt worden ist* Denn die Aufklärungspflicht der Beklagten ist hach der Lage zur Zeit der VertragsVerhandlungen zu beurteilen,. Die Verlängerung der Bauerlaubnis hat auch nicht etwa ohne weiteres die Wirkung eines Ver-schuldens der, Beklagten bei Vertragsschluß nachträglich beseitigt,, Wenn der Kläger:auch für die verlängerte Kietzeit bewußt ein Risiko eingegangen ist, so ist doch, soweit der Sachverhalt bisher festgestelit ist, die Möglichkeit nicht auszuschließen, daß er davon abgesehen hätte, gerade den Laden der Beklagten zu ermieten, wenn er gewußt hätte,
 daß sein Bau nur für fünf Jahre genehmigt war» In disem Falle wäre er auch des Risikos für die Zeit nach Ablauf
 der ursprünglichen Mietzeit von zehn Jahren enthoben gewesen c. Ob das Vertrauen des Klägers auf eine künftige Verlängerung der Bauerlaubnis so stark war, daß er auch bei Kenntnis einer Begrenzung auf nur fünf Jahre das ganze Vertragsrisiko: eingegangen wäre, ist nach dem bisherigen Ergebnis der Verhandlung vor demTatrichter nicht zu beantworten«
Da das Berufungsgericht die Begründung des Anspruchs mit Verschulden hei VertragsSchluß in dem vorstehend be-zeichneten Umfange somit übergeht, kann der Rüge der Revision aus § 551 Nr 7 ZPO der Erfolgnicht versagt werden» Der Senat ist dabei auch nicht in der Lage, gemäß § 563 ZPO zu prüfen, ob etwa das angefochtene Urteil aufrechtzuerhalten ist, weil 'diese Anspruehsbegründung nach dem eigenen Sachvortrag des Klägers und den tatsächlichen, Feststellungen nicht als dargetan angesehen werden könnte» Denn es handelt sich um einen absoluten Revisionsgrund, der zwingend-,zur Aufhebung des angefochtenen Urteils führt (Stein-Jonas-Schönke, ZPO 180= Auf 1, § 55i Anm I i Note 1,
§ 563 Anm I 5; Baumbach-Lauterbach, ZPO, 23 o 'Auf X, § 551 Anm 1RG in JR 1925 Ur 3'52) » Der nach der Rechtsprechung des Reichsgerichts von diesem Grundsatz auszunehmende Sonder
 fall, daß das übergegangene Arngriff smittel aus V^htlichen Gründen nicht zu dem Erfolg führen kann (RGZ 156, T13 [1193;
160,- 558 L343]; JW 1930, 7Q5 gegenJW"192932:3; ZZP 57, 148
KRR 1936 Nr 183; wie RG auch Rosenberg, Lehrbuch des Deutschen Zivilprozeßrechts, 6ö Aufl, § HO III 3 c S 665) liegt hier nicht vor * Insbesondere ist dieser Anspruchsbegründung nach den Ausführungen im vorstehenden Absatz nicht die
 Schlüssigkeit abzusprechen» Es braucht daher nicht entschieden zu werden, ob dem Reichsgericht darin zu folgen ist? daß in einem solchen Fall § 563 ZPO Anwendung finden kann»	*
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Das angefochtene Urteil ist deshalb aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverv/eiseno

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Bei der erneuten Verhandlung wird das Berufungsge- ; rieht auch Gelegenheit haben, die Gesichtspunkte der Beklagten 'erneut zu prüfen, die sie gegen die Wirksamkeit der Einräumung der Option auf weitere zehn Jahre für den Kläger geltend macht» Auf der anderen Seite wird zu beachten sein, daß ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei VertragsSchluß in der Hegel nicht auf das Erfüllungsinteresse, dondern nur auf den Ersatz des negativen Interesses geht (vgl das oben angeführte Urteil des Senats vom 21 o November 1952 - V ZR 158/51)°
Bern Berufungsgericht ist auch die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens zu übertragene
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