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BGH

Gericht: BGH

Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22» Mai 1970 unter Mit-Wirkung des Senatspräsidenteil Dr» Augustin und der Bundesrichter Dr» Rothe, Dr» Mattcrn, Offterdinger und Br» Greil für Recht erkannt: gericht aus, daß der Betreuungs- und der Architektenvertrag mit zu dem Inhalt des Kaufvertrags gemacht werden sollte, so seien das Zustandekommen und die Wirksamkeit dieser Verträge doch zur Ge schüft sgrundlage des Kaufvertrages geworden« Jedenfalls für den Beklagten sei die Erstellung des Hauses inmitten des Dreier-Reihenhauses unter Betreuung und Leitung durch die Klägerin eine wesentliche Voraussetzung gewesen, da nur auf diese Welse eine sinnvolle und kostcnsparondo Durchführung dos Bauvorhabens möglich gewesen wäre; bei der Betreuung durch ein anderes Unternehmen wären dem Beklagten zusätzliche Betreuungsgebühren und erhöhte Handwerkerkosten entstanden. Entgegen der Meinung der Revision hat das Berufungsgericht nicht footgestellt, daß die Klägerin keinen rechtlichen Zusammenhang zynischen dem Grundstückskaufvertrag und der vorgesehenen Bauherrn-Betreuung dergestalt habe herbeiführen wollen, daß die Verträge in ihrem rechtlichen Bestand einander etwa hätten bedingen sollen. Entsprechende Feststellungen lassen sich indessen aus dem Urteil entnehmen, nämlich aus den Ausführungen über das zeitliche Zusammenfallen des Vertragsabschlusses mit der Erklärung über die Übertragung der Betreuung auf die Klägerin und über den Eintritt in den Architektenvertrag sowie aus den weiteren Ausführungen über die zu dem Abschluß solcher Verträge zwingenden wirtschaftlichen Verhältnisse, Allein der Umstand, daß der Inhalt dos Botreuungsvertrags noch nicht im einzelnen festgolegt war, hinderte schon im Hinblick auf die darin enthaltene Vorweisung auf die landesrochtliehen Bestimmungen über die Förderung des sozialen Wohnungsbaus nicht, den Abschluß und die Wirksamkeit eines Betreuungsvertrags als Geschäftsgrundlage anzuschen. 3o Zum Wegfall der Goschäftsgrundlago führt das Berufungsgericht aus: Die Betreuung dos Beklagten durch die Klägerin komme nicht mehr in Betracht, da gemäß § 119 Abs. 2 BGB mit Erfolg wegen Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Klägerin, nämlich ihrer Vertrauenswürdigkeit als einer Gesellschaft, die sich mit der Wahrnehmung fremder Veriaögensangelegenheiten befasse, angefochten habe, und ihm aus demselben Grund keinerlei sinnvolle künftige Zusammenarbeit im Sinne einer Baubetreuung durch die Klägerin noch zu demutbar sei» Die hier erforderliche Vertrauenswürdigkeit der Klägerin sei in den Augen des Beklagten dadurch in Frage gestellt worden, daxß der Gesellschafter und Geschäftsführer Abels sich im Zusammenhang mit seiner für den Beklagten ausge-übten Tätigkeit als Makler, und 2war nicht beschränkt auf den Nachweis (Nachweismaklcr), sondern ausgedehnt auf die Beratung über Bauvorhaben, Kosten und Finanzierung (Vertrauensmakler), nicht als vertrauenswürdig erwiesen habe. gebaut hätte, dagegen vor, die Stellung des Maklers A^HBals Geschäftsführer der Klägerin könne dieser nicht zugerechnet werden, weil eine im Verkehr* wesentliche Eigenschaft nur insoweit vorliegen könne, als sie gerade für das in Frage stehende Rechtsgeschäft Bedeutung habe. Entscheidend ist jedoch nicht, daß dem Beklagten die Betreuung durch ein anderes Unternehmen auf diesem Bauplatz teurer, als die Klägerin zu betreuen imstande war, zu stehen gekommen wäre, als vielmehr, daß Abels sich durch das festgestellte unaufrichtige Verhalten als ungeeignet erwiesen hat, die Vermögensinteressen des Beklagten wahrzunehmen. Dies ist vom Berufungsgericht nicht allein mit dem Verschweigen der Doppelstcllung als Makler und als Gesellschafter-Geschäftsführer dos Vertragspartners, sondern auch mit der Berechnung einer Verkäuferprovision zu Lasten des Beklagten (S. Die vom Tatrichtor hier festgestellte Ungeeignetheit AOT ist eine objektive Eigenschaft, die der Klägerin als Verkäuferin zuzurechnen ist, und zwar ungeachtet des Umstands, daß sie bei Vertragsabschluß durch den andern Geschäftsführer vertreten worden ist. funktion bestanden, weil die Durchführung des Bauvorhabens unter der Betreuung der Klägerin für den Beklagten nur die günstigste Lösung habe darstellen können. Auch ln diesem Zusammenhang ist nicht erheblich, daß der Klägerin als Erschließerin des gesamten Baugeländes die kostengünstigste Baubetreuung der einzelnen Bauherren möglich gewesen wäre» Diese Möglichkeit enthob AflHB nicht von der ihm als Makler obliegenden Pflicht, sein Organschaftsverhältnis zu dem Vertragspartner dem Beklagten zu offenbaren,. Schließlich bestehen keine Bedenken gegen die Annahme des Berufungsgerichts, daß dem Beklagten auf Grund des pflichtwidrigen Verhaltens Makler auch nicht zuzu demuten war, mit der durch Abels gesetzlich vertretenen Klägerin einen anderen Betreuungs-vertrag zu schließen oder den Kaufvertrag etwa entsprechend anzupassenc Damit ist die Geschäftsgrund-

Zitierte Normen: § 119 BGB § 97 ZPO
KaufvertragMaklerBerufungsgerichtVertragBetreuungdosKlägerinRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
93/68	URTEIL	Verkündet	«n
22. Mai 1970 Wüst , Justizhauptsekretär
 als UrkancUbeamter der Geschäftsstelle
 In dem Rechtsstreit
 der Firma	u. füBBHBgesellschaft mbH in
£|B’	ges„vertreten durch ihren allein
 vertretungsberechtigten Geschäftsführer Hans GflBR
Klägerin und Rovisionsklägerin? - Prozef3bevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr<
gegen
 den Heizungsbauer Rüdigep H
Beklagten und Revisionsbeklagten?
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanv/alt
 Dor V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22» Mai 1970 unter Mit-Wirkung des Senatspräsidenteil Dr» Augustin und der Bundesrichter Dr» Rothe, Dr» Mattcrn, Offterdinger und Br» Greil
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil dos 19» Zivilsenats des Öberlandecgerichts Hamm vom 10» Oktober 1968 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewio sen»
Von Rechts v/ogen
 Tatbestand:
Die Klägerin, deren Gesellschafter und je alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer die Kaufleute AM und	sind, befaßt sich mit der Planung,
 Erstellung und Finanzierung von Bauvorhaben für sich oder Dritte sowie mit der Betreuung von Bauherrn bei der* Erstellung von Bauten» Beim Erwerb und der Veräußerung der Grundstücke bedient sie sich laufend der Maklerfirma des Gesellschafters	(Firma
 A®HPund S(Immobilion-Gesellschaft) o Durch Vermittlung dieser Maklerfirma trat der bauwillige Beklagte mit der Klägerin in Verbindung» Nachdem dieser auf Grund Verhandlungen mit AflHBals Makler eine
"Vereinbarung über den Grundstückserwerb und die Provisionszahlung" (2 000 DM) unterzeichnet und am 18. Mai 196? sich verpflichtet hatte,die Betreuung für das auf einem mittleren Grundstück eines Dreier-blocks geplante Bauvorhaben der Klägerin zu übertragen und gleichzeitig in den von der Klägerin einem Architekten erteilten Bauauftrag einzutreten, schloß er am selben Tag mit der Klägerin, diese vertreten durch den Kaufmann G^||, einen notariell beurkundeten Grundstückskauf-vertrag über das damals noch nicht vermessene Baugrund-stück zu dem Kaufpreis von 20 400 DM»
Mit verschiedener Begründung focht der Beklagte durch Schreiben vom 6. Juni 1967 die mit der Klägerin und der Firma AdHBi & sMHHHl geschlossenen Verträge wogen Irrtums und arglistiger Täuschung an und verweigerte die Zahlung des Kaufpreises.
Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 20 400 DM nebst Zinsen auf das Anderkonto des Notars, der den Kaufvertrag beurkundet hat, zu verurteilen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin blieb ohne Erfolg.
Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Klagantrag weiter. Der Beklagte beantragt, die Revision zu ruck zuwe i s en.
 
Entschoidungsgründo:
1. Das Berufungsgericht hält den Kaufvertrag für wirksam abgeschlossene Größe, Form und Inhalt der verkauften Parzelle seien im Kaufvertrag entgegen der Meinung des Landgerichts hinreichend bestimmt gewesen»
Die Wirksamkeit des Vertrags scheitere auch nicht daran, daß nicht alle wesentlichen Abreden in die notarielle Urkunde aufgenommen worden seien; es sei jedenfalls zweifeihaft, ob der Betreuungs- und der Architektenvertrag, die Verpflichtungen aus letzterem als Teil der Gegenleistung für das Grundstück, als Bestandteile des Grundstückskaufvertrags gewollt gewesen seien»
Ob die Bedenken der Revisionserwidorung gegen diese tatrichterliche Beweiswürdigung, insbesondere hinsichtlich der Pflicht, die Klägerin von ihren Verpflichtungen aus dem von ihr schon abgeschlossenen Architektonvertrag zu befreien, durchgreifen (vgl» zur Beweislast bei Abfassung in verschiedenen Urkunden Senatsurteil vom 17. Mai 1968 - V ZR 7/65, WM 1968,
1088, 1089), bedarf keiner Prüfung» Das Berufungsgericht erachtet die Verpflichtung aus dein Kaufvertrag unter Annahme eines formgültigen Vertrags jedenfalls wegen Wegfalls seiner Geschäftsgrundlage als entfallen, und die dagegen erhobenen Revisionsrügen sind unbegründet.
2» Wenn auch, trotz Veranlassung, nicht eindeutig zu dem Ausdruck gebracht wordon sei, führt das Berufungs-
 
gericht aus, daß der Betreuungs- und der Architektenvertrag mit zu dem Inhalt des Kaufvertrags gemacht werden sollte, so seien das Zustandekommen und die Wirksamkeit dieser Verträge doch zur Ge schüft sgrundlage des Kaufvertrages geworden« Jedenfalls für den Beklagten sei die Erstellung des Hauses inmitten des Dreier-Reihenhauses unter Betreuung und Leitung durch die Klägerin eine wesentliche Voraussetzung gewesen, da nur auf diese Welse eine sinnvolle und kostcnsparondo Durchführung dos Bauvorhabens möglich gewesen wäre; bei der Betreuung durch ein anderes Unternehmen wären dem Beklagten zusätzliche Betreuungsgebühren und erhöhte Handwerkerkosten entstanden. Daß der Beklagte vernünftigerweise den Kaufvertrag nur unter dieser Voraussetzung habe abschließon können und wollen, habe der Klägerin nach den gesamten Umständen (S. 18/19 BU) nicht verborgen bleiben können.
Entgegen der Meinung der Revision hat das Berufungsgericht nicht footgestellt, daß die Klägerin keinen rechtlichen Zusammenhang zynischen dem Grundstückskaufvertrag und der vorgesehenen Bauherrn-Betreuung dergestalt habe herbeiführen wollen, daß die Verträge in ihrem rechtlichen Bestand einander etwa hätten bedingen sollen. Bei einem solchen Vertragsinhalt bestünden allerdings Bedenken, den Abschluß solcher Verträge als Geschäftsgrundlage zu würdigen. Das Berufungsgericht hat vielmehr in diesem Punkt keinen bestimmten negativen oder positiven Inhalt des Vortrages feststellen können, weshalb es möglich ist, das Zustande-
 
kommen und die Wirksamkeit des BetreuungsVertrags als Geschäftsgrundlage ln Betracht zu ziehen und fostzustellen.
Die Revision hebt als Voraussetzung der Ge-schäftsgrundlage hervor, daß nur die Gewißheit hinsichtlich des Eintritts eines bestimmten Umstands die Partei, die auf ihn VJert legt, davon abgehalten haben dürfe, vom Vertragspartner seine Anerkennung als Bedingung zu verlangen. Entsprechende Feststellungen lassen sich indessen aus dem Urteil entnehmen, nämlich aus den Ausführungen über das zeitliche Zusammenfallen des Vertragsabschlusses mit der Erklärung über die Übertragung der Betreuung auf die Klägerin und über den Eintritt in den Architektenvertrag sowie aus den weiteren Ausführungen über die zu dem Abschluß solcher Verträge zwingenden wirtschaftlichen Verhältnisse, Allein der Umstand, daß der Inhalt dos Botreuungsvertrags noch nicht im einzelnen festgolegt war, hinderte schon im Hinblick auf die darin enthaltene Vorweisung auf die landesrochtliehen Bestimmungen über die Förderung des sozialen Wohnungsbaus nicht, den Abschluß und die Wirksamkeit eines Betreuungsvertrags als Geschäftsgrundlage anzuschen. Dies gilt auch insoweit, als die Übertragung eines Installationsauftrags auf den Beklagten noch offen war.
3o Zum Wegfall der Goschäftsgrundlago führt das Berufungsgericht aus: Die Betreuung dos Beklagten durch die Klägerin komme nicht mehr in Betracht, da
 
der Beklagte seine Verpflichtungserklärung vom 18, Mai 196? gemäß § 119 Abs. 2 BGB mit Erfolg wegen Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Klägerin, nämlich ihrer Vertrauenswürdigkeit als einer Gesellschaft, die sich mit der Wahrnehmung fremder Veriaögensangelegenheiten befasse, angefochten habe, und ihm aus demselben Grund keinerlei sinnvolle künftige Zusammenarbeit im Sinne einer Baubetreuung durch die Klägerin noch zu demutbar sei» Die hier erforderliche Vertrauenswürdigkeit der Klägerin sei in den Augen des Beklagten dadurch in Frage gestellt worden, daxß der Gesellschafter und Geschäftsführer Abels sich im Zusammenhang mit seiner für den Beklagten ausge-übten Tätigkeit als Makler, und 2war nicht beschränkt auf den Nachweis (Nachweismaklcr), sondern ausgedehnt auf die Beratung über Bauvorhaben, Kosten und Finanzierung (Vertrauensmakler), nicht als vertrauenswürdig erwiesen habe. Er habe dem Beklagten nämlich seine DoppelFunktion als Makler und als Gesellschafter-Geschäftsführer der Klägerin verschwiegen, obv/ohl er als solcher wirtschaftlich an dem Verkauf des Grundstücks zu günstigen Bedingungen für die Klägerin interessiert gewesen sei und daher die Interessen des Beklagten gar nicht habe loyal wahrnehmen können, wie es ihm als Vertrauensmakler obgolegen habe (Hinweis auf BGHZ 48, 344).
Die Revision bringt unter Hinweis auf die Feststellung des Tatrichters, daß der Beklagte bei der Betreuung durch die Klägerin gegenüber anderen
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Botreuungsunternehmen wesentlich kostengünstige!'' gebaut hätte, dagegen vor, die Stellung des Maklers A^HBals Geschäftsführer der Klägerin könne dieser nicht zugerechnet werden, weil eine im Verkehr* wesentliche Eigenschaft nur insoweit vorliegen könne, als sie gerade für das in Frage stehende Rechtsgeschäft Bedeutung habe. Es fehle überhaupt an einer hinreichenden Begründung dafür, daß die Klägerin objektiv nicht vertrauenswürdig und korrekt sein solle oder sich als nicht vertrauenswürdig erwiesen habe. Entscheidend ist jedoch nicht, daß dem Beklagten die Betreuung durch ein anderes Unternehmen auf diesem Bauplatz teurer, als die Klägerin zu betreuen imstande war, zu stehen gekommen wäre, als vielmehr, daß Abels sich durch das festgestellte unaufrichtige Verhalten als ungeeignet erwiesen hat, die Vermögensinteressen des Beklagten wahrzunehmen. Dies ist vom Berufungsgericht nicht allein mit dem Verschweigen der Doppelstcllung als Makler und als Gesellschafter-Geschäftsführer dos Vertragspartners, sondern auch mit der Berechnung einer Verkäuferprovision zu Lasten des Beklagten (S. 23 unten BU) und einer weiteren Provision für die Beratung in Finanzierungsfragen begründet worden. Die vom Tatrichtor hier festgestellte Ungeeignetheit AOT ist eine objektive Eigenschaft, die der Klägerin als Verkäuferin zuzurechnen ist, und zwar ungeachtet des Umstands, daß sie bei Vertragsabschluß durch den andern Geschäftsführer vertreten worden ist.
 
Der Revision kann schließlich auch nicht darin beigepflichtet werden, im konkreten Falle habe keine Aufklärungspflicht	als Makler über seine Doppel-
funktion bestanden, weil die Durchführung des Bauvorhabens unter der Betreuung der Klägerin für den Beklagten nur die günstigste Lösung habe darstellen können. Auch ln diesem Zusammenhang ist nicht erheblich, daß der Klägerin als Erschließerin des gesamten Baugeländes die kostengünstigste Baubetreuung der einzelnen Bauherren möglich gewesen wäre» Diese Möglichkeit enthob AflHB nicht von der ihm als Makler obliegenden Pflicht, sein Organschaftsverhältnis zu dem Vertragspartner dem Beklagten zu offenbaren,. Da der Beklagte nach den Feststellungen dos Berufungsgerichts5 durch	sich	nicht	nur	eine Baugelegenheit nach-
weisen, sondern sich über die Durchführung dos Bauvorhabens, der Kosten und der Finanzierung auch beraten ließ, bestand ganz unabhängig von der* Leistungsfähigkeit der Klägerin ein berechtigtes und für AflHI erkennbares Interesse des Beklagten daran, über das enge Verhältnis	zur	Klägerin vor seiner Ent-
scheidung unterrichtet zu werden«,
Schließlich bestehen keine Bedenken gegen die Annahme des Berufungsgerichts, daß dem Beklagten auf Grund des pflichtwidrigen Verhaltens	Makler
 auch nicht zuzu demuten war, mit der durch Abels gesetzlich vertretenen Klägerin einen anderen Betreuungs-vertrag zu schließen oder den Kaufvertrag etwa entsprechend anzupassenc Damit ist die Geschäftsgrund-
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läge des Kaufvertrags und v/eiter auch die Anspruchsgrundlage des Klaganspruchs endgültig entfallen*
40 Da auch im übrigen kein Rechtsirrtum sum Nachteil der Klägerin festgostellt werden konnte, war die Revision mit der Kostenfolgo aus § 97 ZPO zurückzuv/cisen.
Dr. Augustin	Rothe	Mattem
A-F-fN-^rvI vi rrr>r'
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