BundesmietenG- §§ 18 ff; WohnungsoigontumsG § 31 Die Vorschriften der §§ 18 ff des Ersten Bundesmictcn-gesetzes finden auf das Dauerwohnrecht keine Anwendung. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juli 1969 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. Rothe, Br. Mattem, Hill, Offterdinger und Br. Grell für Recht erkannt: Bie Kläger als Erbbauberechtigte haben 1954/55 dem Beklagten ein Bauerwohnrecht für 30 Jahre an der Erdgeschoßwohnung ihres Hauses A Pi weg in A (Wohnfläche 56,09 qm nebst Keller) be- In den Jahren 1963 and 1964 haben ihm die Kläger mehrfach die Erhöhung des laufenden Nutzungc-entgelts einschließlich Antcnnenumlage erklärt, nämlich von monatlich 78,76 DM auf 83,12 EM, auf 85,92 EM, sowie nach einer Verringerung wieder auf 85,23 EM. Mit der Klage begehren die Kläger Zahlung des sich aus den Erhöhungen ergebenden Rückstands von 361,37 EM nebst Zinsen sowie von monatlich 85,23 EM ab 1. Galt sie bis dahin im wesentlichen dem Schutz des Mieters (gegen Mieterhöhung und Kündigung) oder Wohnungsuchenden (durch Wohnraumzuteilung), so tritt seitdem infolge der mit zunehmender Wohnungsbautätigkeit eingetretenen Verbesserung der Wohnungs-marktlage in steigendem Maß neben diese soziale Zielsetzung das volkswirtschaftliche Bedürfnis, die Die Mietpreisbindungsvorschriften gelten nach Wortlaut und Sinn in erster Linie für Hietverhältnisce im Sinn des bürgerlichen Rechts (§§ 535 ff BGB), da bei ihnen in gegenständlicher Hinsicht der Schwerpunkt der Bewirtschaftungsbedürftigkeit liegt. Doch bestimmen die bisher insgesamt fünf Bundesmietengc-setzc übereinstimmend, daß bei Anwendung ihrer Vorschriften - also auch der im vorliegenden Fall in Betracht kommenden Möglichkeit einseitiger Erhöhung des Nutzungsentgelts durch Vermietererklärung - "den Miet- oder Pachtverhältnissen ähnliche Nutzungsvcr-hältnisse gleich"stehen (§33 I.BMG vom 27. August 1965, BGBl I 969, 971, sowie die Verweisungsvorschriften des § 4 IV.BMG vom 21. Dezember 1967, BGBl I 1251, 1252 und des § 3 V.BMG vom 20. 1967 § 31 An. VII; Schwendcr in Das Deutsche Eundesrecht III F 55, zu § 33 I.BMG; Bettermann in Anmerkung JZ 1954, 354, 356 zu dem Urteil BGHZ 12, 71, das selbst für die Frage nichts ergibt; Holtgräve, Heues Miet- und Wohnrecht, I960 I Vorbem. 1958 § 126 I Ende; für Erstreckung der Mietpreisbindung auf alle Dauerwohnrechte: Groothold, I.BMG 1955 § 33 An. 2). Diese Auffassung beruft 3ich weiter darauf, daß andere Gesetze den Begriff des eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts ausdrücklich verwenden, so das Einkommensteuergesetz (jetzige Fassung von 11. eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts"), sowie die Verordnung über die Gewährung von Miet- und Lastenbeihilfen idP vom 22. Dem steht eine andere Auffassung gegenüber, die für jede Art von Dauerwohnrecht die Mietähnlichkeit und damit die Geltung des öffentlichen Miotpreis-recht3 verneint (Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit, Das Bundesmietrecht, 1955/1965, I.BMG § 33 An. 6; Roquetto, Bundesmietengesetze, 3. Diese Ansicht beruft sich darauf, daß die Preisbindung für dingliche Wohnraumnutzungsverhältnisso bereits durch die Preisfreigabeanordnungen von 1948 (Anordnung vom 25. Januar 1955 (Bundestagsdrucksache 11/1110), der in zwei Vorschriften (§18 und § 25 Abs.1) die entsprechende Anwendung seiner Vorschriften auf "sonstige entgeltliche Nutzungs-Verhältnisse über Räume" oder "die sonstige entgeltliche Nutzung von Wohnraura" vorgesehen hatte. § 33 I.BMG unterstellt der Mietproisbindung nach seinem eindeutigen Wortlaut, abweichend von § 18 und § 25 des Regierungsentwurfs -und erst recht von dem gegenständlich noch viel umfassenderen § 31 I.WoBauG 1953, nicht alle entgeltlichen Nutzungsver-hältnisse, sondern nur die miet- oder pachtähnlichen. Das Dauerwohnrecht ist dagegen ein dingliches Recht, nämlich eine Art Dienstbarkeit an einem Grundstück oder, wie im vorliegenden Fall, an einem Erbbaurecht, mit dem Inhalt, unter Ausschluß des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude auf dem Grundstück zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (§§ 31, 42 WEG). Der Anspruch des Grundstückseigentümers auf ein Entgelt - das in einem einmaligen Kapitalbetrag oder in einer laufenden Zahlung oder, wie in vorliegenden Fall, in beiden zusammen bestehen kann - ist zwar nicht Inhalt oder Belastung des dinglichen Rechts, sondern schuldrechtlicher Natur und gründet sich auf das der Dauerwohnrechtsbestellung zugrunde liegende schuldrechtliche Kausal-geschäft; aber dieses ist wiederum kein Kiet- oder Pachtvertrag, sondern ein Kaufvertrag, das Nutzungsentgelt also der Kaufpreis (Diester, Einf.24 vor § 31; Weitnauer/Wirths, § 38 Rdn. 1, 3; Pritsch, Vorbem. Es kann sich in der Gewährung eines Nutzungsrechts auf Zeit beschränken derart, daß das Entgelt ganz oder zu dem Teil in Form eines Finanzierungsbeitrags zu den Baukosten gegeben und dann "abgewohnt" wird; dann mag das Dauerwohnrecht wirtschaftlich der Miete verwandt sein. Wird das Recht dagegen zeitlich unbeschränkt oder auf besonders lange Zeit bestellt und übernimmt der Dauerwohnberechtigte sowohl die Finanzierung von Grundstückserwerb und Gebäudeerrichtung als auch die Verzinsung und Tilgung des Fremdkapitals sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten, so soll das Diese auf wirtschaftlichem Gebiet liegende Unterscheidung zwischen mietähnlichem und eigentuns-ähnlichem Dauerwohnrecht gibt jedoch keine tragfähige Grundlage für eine rechtliche Aufspaltung der Dauerwohnrechte dahin, daß die mietähnlichen Dauerwohnrechte der Mietpreisbindung und im besonderen der einseitigen Entgelterhöhung nach §§ 18 ff I.BKG unterlägen, die eigenturnsähnlichen dagegen nicht. Auch, ein zwingendes wirtschaftliches Bedürfnis, die Vorschriften der MietpreiStundung und im besonderen die Möglichkeit einseitiger Entgelterhöhung auf das Dauerwohnrecht zu erstrecken, ist weder in den Beratungen des Ersten Bundesmietenge-setzes zu dem Ausdruck gekommen noch sonst ersichtlich. Bei miet- oder pachtähnlichen Nutzungeverhältnissen dachte man in erster Linie an Nutzungcverhältnisse genossenschaftlicher Natur (vgl, Diester Einf.1 ff vor § 31 "WEG), Allerdings ist das Mietpreisrecht Eiaßgebend an wirtschaftlichen Gesichtspunkten orientiert, und der Zweck des Gesetzes, die Rentabilität des Hausbesitzes wieder herzustellen, schloß eine Einbeziehung auch des Dauerwohnrechts nicht aus. allen Anlaß gehabt, die Geltung der Mietpreisbindungs-vorschriften auch für ein dingliches Recht wie das hauerv/ohnungsrecht ausdrücklich anzuordnen, wenn er das gewollt hätte. Beim Erbbaurecht werden etwaige Unbilligkeiten, die sich auf Grund besonderer Umstände im Einzelfall aus der Beibehaltung eines verhältnismäßig niedrigen Nutzungsentgelts ergeben können, nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschüftsgrund-lage behoben (§ 242 BGB; Senatsurteil vom 23. Schließlich kann zur Auslegung von § 33 I.BMG auch noch die Vorschrift des § 19 Abs. 2 des Wohnungsbindungsgesetzes vom 24. 954) herangezogen werden, welche die gegenständliche Erstreckung des für öffentlich geförderte Mietwohnungen fortgeltenden Restes von Wohnraumbewirtschaftung ausdrücklich auf Gebrauchsüberlassungen "auf Grund eines anderen Schuldverhältnisses ..." beschränkt und dadurch dingliche Rechte wie das Dauerwohnrecht unzweideutig ausschließt. Die Begründung des Rogierungs-entwurfs hierzu (Bundestagsdrucksache IV/2891 S, 32/33) enthält keinerlei Ausführungen darüber, daß und weshalb damit für die Zukunft eine grundsätzliche Einengung gegenüber dem bisherigen Anwendungsbereich In diesem Punkt eingeführt werden sollte. eines 'bisher größeren (auch dingliche Rechte umfassenden) Geltungsbereichs der Hictpreisbindung zu deuten, sondern als Bestätigung dafür, daß deren Geltungsbereich sieh schon bisher nicht auf dingliche Rechte wie das Dauerwohnrecht erstreckt hat» Aus diesen Gründen war eine einseitige Erhöhung des Entgelts für ein Dauerwohnrecht entsprechend §§ 18 ff I.BMG nicht möglich.
Nachschlagewerk: ja BGilZ: ja I. BundesmietenG- §§ 18 ff; WohnungsoigontumsG § 31 Die Vorschriften der §§ 18 ff des Ersten Bundesmictcn-gesetzes finden auf das Dauerwohnrecht keine Anwendung. BGH, Urt. v. 9. Juli 1969 - V ZR 190/67 - OLG München/Augctug DG Augsburg BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL Verkündet am 9. Juli 1969 9 Justizhauptsekrc-tör als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit des Studionprofessors E X) in k , A P v:cg , Beklagten und Revisionsklägers, - Prozoßbevollmächtigter: Rechtsanwalt gegen ■1. den Architekten J H , 2. seine Ehefrau H H geh» E , beide in A , E: straße Kläger und Revisionsbeklagte, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juli 1969 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br. Rothe, Br. Mattem, Hill, Offterdinger und Br. Grell für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 4. Zivilsenats des.Oberlande sgerichts München mit dem Sitz in Augsburg vom 7. Februar 1967 aufgehoben. Bie Berufung der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Augsburg vom 8. Juni 1966 wird zurückgewiesen. Bie Kläger tragen die Kosten auch des zweiten und dritten Rechtszuges. Von Rechts wegen Tatbestand: Bie Kläger als Erbbauberechtigte haben 1954/55 dem Beklagten ein Bauerwohnrecht für 30 Jahre an der Erdgeschoßwohnung ihres Hauses A Pi weg in A (Wohnfläche 56,09 qm nebst Keller) be- stellt. Bor Beklagte hat sich dabei zur Zahlung eines einmaligen Entgelts für die Bestellung in Höhe von 3 645?85 BM (=65 EM/qm) und einer laufenden monatlichen Hutzungsentschädigung verpflichtet, die in den ersten 10 Jahren 1,35 DM/qm und dann 1,15 Dil/qm betragen sollte. In den Jahren 1963 and 1964 haben ihm die Kläger mehrfach die Erhöhung des laufenden Nutzungc-entgelts einschließlich Antcnnenumlage erklärt, nämlich von monatlich 78,76 DM auf 83,12 EM, auf 85,92 EM, sowie nach einer Verringerung wieder auf 85,23 EM. Eer Beklagte hält die Erhöhungserklärungen für unwirksam. Mit der Klage begehren die Kläger Zahlung des sich aus den Erhöhungen ergebenden Rückstands von 361,37 EM nebst Zinsen sowie von monatlich 85,23 EM ab 1. September 1965° Eas Landgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Eas Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassonen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klagabweisungs-antrag weiter. Eie Kläger bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: Eie Entscheidung hängt davon ab, ob die Möglichkeit einseitiger Erhöhung des Nutzungsontgelts für V/ohnraum, die in §§ 18 ff des Ersten Bundcsraie-tengesetzos vom 27. Juli 1955 / 23. Juni I960, BGBl I 458, 389 (I. BMG), also im Mietpreisbindungsrecht be- gründet ist, auch für das vorliegende Dauerwohnrecht gilt, sov/ie ob im Bejahungsfall die Erhöhungserklä-rungon die Wirksamkeitsvoraussetzungen jener Vorschriften erfüllen» Bas Landgericht hat die erste Präge mit dem Beklagten verneint» Bas Oberlandesgo-richt bejaht beide Prägen mit den Klägern» I» Das öffentliche Mietpreisbindungsrecht (Mict-proisrecht) ist ein Teilgebiet der durch die Wohnungsnot verursachten Wohnungsswangswirtochaft, die außerdem die Wohnraumbewirtschaftung (behördliche Wohnraumzuteilung) und den Mieterschutz (Kündigungsschutz) umfaßt (vgl. Pergande, Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht, 1961, Einführung:II). Die Wohnungszwangswirtschaft geht auf die Zeit des 1» Weltkriegs zurück, wurde in den zwanziger Jahren gelockert, in den dreißiger Jahren wieder ausgedehnt und erreichte ihren Höhepunkt im und nach dem 2» ’Weltkrieg. Galt sie bis dahin im wesentlichen dem Schutz des Mieters (gegen Mieterhöhung und Kündigung) oder Wohnungsuchenden (durch Wohnraumzuteilung), so tritt seitdem infolge der mit zunehmender Wohnungsbautätigkeit eingetretenen Verbesserung der Wohnungs-marktlage in steigendem Maß neben diese soziale Zielsetzung das volkswirtschaftliche Bedürfnis, die .Rentabilität dos Hausbesitzes wiederherzustellen. Zu diesem Zweck wurde in den letzten zwei Jahrzehnten der Zwang einerseits gelockert, soweit er sich gegen den Vermieter richtete, andererseits - in Gestalt der Mieterhöhung ohne Zustimmung - ein Zwang in Richtung gegen den Mieter neu eingeführt. Soweit die Wohnungszwangswirtschaft neuerdings abgebaut wurde, v/erden hiervon die unter ihrer Geltung eingetretenen inhaltlichen Veränderungen von bestehenden Wohnraumnutzungs-verhältnissen nach allgemeinem Grundsatz auch für die Zukunft nicht berührt (vgl. Enneccerus/lTipperdcy, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, 15. Aufl. 1959 § 62 I 1 a). Die Mietpreisbindungsvorschriften gelten nach Wortlaut und Sinn in erster Linie für Hietverhältnisce im Sinn des bürgerlichen Rechts (§§ 535 ff BGB), da bei ihnen in gegenständlicher Hinsicht der Schwerpunkt der Bewirtschaftungsbedürftigkeit liegt. Doch bestimmen die bisher insgesamt fünf Bundesmietengc-setzc übereinstimmend, daß bei Anwendung ihrer Vorschriften - also auch der im vorliegenden Fall in Betracht kommenden Möglichkeit einseitiger Erhöhung des Nutzungsentgelts durch Vermietererklärung - "den Miet- oder Pachtverhältnissen ähnliche Nutzungsvcr-hältnisse gleich"stehen (§33 I.BMG vom 27. Juli 1955 / 23. Juni I960,BGBl I 458, 389; § 12 II.BMG vom 23. Juni 1960, BGBl I 389, 391; § 10 III.EMG vom 24. August 1965, BGBl I 969, 971, sowie die Verweisungsvorschriften des § 4 IV.BMG vom 21. Dezember 1967, BGBl I 1251, 1252 und des § 3 V.BMG vom 20. Dezember 1968, BGBl I 1411). Sprachlich besagt dies, daß Nutzungsverhältnisse, die den Miet- oder Pachtverhältnissen ähnlich sind, den Miet- oder Pachtverhältnissen gleichbehandelt v/erden sollen. Wie weit inhaltlich diese "Miet- (oder Pacht-)üh? lichkeit" reicht, ist umstritten. Umstritten ist insbesondere, ob und inwieweit Dauerwohnrechte diese Ahn- lichkeit besitzen und daher den Mietpreisbindungsvorschriften unterworfen wurden. Die überwiegende Meinung unterscheidet zwischen einem mietähnlichen und einem eigentumsähnlichen (eigentumsvertretenden) Dauerwohnrecht und hält bei ersterera die Mietpreisbindung für gegeben, beim letzteren nicht (Weitnauer, MDR 1955» 515» 516 zu Fußn. 3 sowie in Weitnauor/lvirths, Y/ohnungseigen-tumsgesetz 2. Aufl. Vorbcm. 6 vor § 31, § 42 Nachbem. 2, 3» § 62 Anm. 8 ff; Diester, WEG Einf. 25» 26 vor §31; Bärmann, Y/EG 3. Aufl. 1964 § 31 Anm. VII, WEG 4. Aufl. 1967 § 31 Anm. VII; Schwendcr in Das Deutsche Eundesrecht III F 55, zu § 33 I.BMG; Bettermann in Anmerkung JZ 1954, 354, 356 zu dem Urteil BGHZ 12, 71, das selbst für die Frage nichts ergibt; Holtgräve, Heues Miet- und Wohnrecht, I960 I Vorbem. 6 S. 124 und V Vorbem. 6 S, 259; Pritsch, BGB RGRK 11. Aufl. WEG § 31 Vorbem. 15» 16; Degenhart bei Palandt BGB 28. Aufl. WEG § 31 Anm. 4 a aa; Enneccerus/Lehmann, Recht der Schuldverhältnisse» 15. Bearb. 1958 § 126 I Ende; für Erstreckung der Mietpreisbindung auf alle Dauerwohnrechte: Groothold, I.BMG 1955 § 33 Anm. 2). Diese Auffassung kann für sich aus den Gesetzesmaterialien den Schriftlichen Bericht des zuständigen (32.) Bundestagsausschusses ins Feld führen, der als "ähnliches Nutzungsverhältnis" im Sinne des vom Ausschuß entworfenen § 33 I. BMG neben dem genossenschaftlichen Nutzungsverhältnis ausdrücklich das mietähnliche Dauerwohnrecht ;anführti:'(zu Bundestagsdrucksache 11/1421 S. 16). Diese Auffassung beruft 3ich weiter darauf, daß andere Gesetze den Begriff des eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts ausdrücklich verwenden, so das Einkommensteuergesetz (jetzige Fassung von 11. Oktober I960, BGBl I 789, in § 7 b Abs. 4: "... wenn der Dauerwohnberechtigte wirtschaftlich einem Wohnungscigentümer gleichsteht"; vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23. April 1953, BStBl 1953 III S. 171, und Rößler, Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht 1956 S. 329), das Erste Wohnungsbaugesets in der Fassung vom 25. August 1953 (BGBl I 1047 = BGBl III 2330-1, in §§ 31 und 32: "Wohnungen in der Rechtsform ... eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts"), sowie die Verordnung über die Gewährung von Miet- und Lastenbeihilfen idP vom 22. März 1962 (BGBl i*185, in § 23). Dem steht eine andere Auffassung gegenüber, die für jede Art von Dauerwohnrecht die Mietähnlichkeit und damit die Geltung des öffentlichen Miotpreis-recht3 verneint (Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit, Das Bundesmietrecht, 1955/1965, I.BMG § 33 Anm. 6; Roquetto, Bundesmietengesetze, 3. Aufl. 1961 zu I.BMG § 33 Rdn. 5 bis 8, vgl. 3, 4, sowie NJW 1955, 409; Maetzcl, Mietpreisrecht 1959 § 2 II S. 21; ebenso das Berufungsgericht in einem früheren Rechtsstreit; OLG München, Wohnungswirtschaft und Mietrecht I960, 10; vgl. auch Schütz, Das I. BMG, 1955,'Anm. 1 zu § 33). Diese Ansicht beruft sich darauf, daß die Preisbindung für dingliche Wohnraumnutzungsverhältnisso bereits durch die Preisfreigabeanordnungen von 1948 (Anordnung vom 25. Juni 1948, Änderungs- und Ergänzungsanordnung vom 27. Dezember 1948, WiGBl 1948, 61; 1949, 12) aufgehoben■worden sei und die Bundes- mietengesetze demgegenüber keine neue Bindung vnedcr-einführen wollten. Sie hebt weiter ab auf die Einengung des Wortlauts jener Vorschrift des I. BI-IG (§ 33) gegenüber der ursprünglichen Fassung des Regierungsentwurfs vom 5. Januar 1955 (Bundestagsdrucksache 11/1110), der in zwei Vorschriften (§18 und § 25 Abs. 1) die entsprechende Anwendung seiner Vorschriften auf "sonstige entgeltliche Nutzungs-Verhältnisse über Räume" oder "die sonstige entgeltliche Nutzung von Wohnraura" vorgesehen hatte. II. Der Senat hat die Frage im Urteil vom 5. März 1965, V ZR 195/62 (WM 1965, 649, 652) offen gelassen. Er tritt der verneinenden Auffassung bei. § 33 I.BMG unterstellt der Mietproisbindung nach seinem eindeutigen Wortlaut, abweichend von § 18 und § 25 des Regierungsentwurfs -und erst recht von dem gegenständlich noch viel umfassenderen § 31 I.WoBauG 1953, nicht alle entgeltlichen Nutzungsver-hältnisse, sondern nur die miet- oder pachtähnlichen. Miete und Pacht sind schuldrechtliche Rechtsverhältnisse. Das Dauerwohnrecht ist dagegen ein dingliches Recht, nämlich eine Art Dienstbarkeit an einem Grundstück oder, wie im vorliegenden Fall, an einem Erbbaurecht, mit dem Inhalt, unter Ausschluß des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude auf dem Grundstück zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (§§ 31, 42 WEG). Der Anspruch des Grundstückseigentümers auf ein Entgelt - das in einem einmaligen Kapitalbetrag oder in einer laufenden Zahlung oder, wie in vorliegenden Fall, in beiden zusammen bestehen kann - ist zwar nicht Inhalt oder Belastung des dinglichen Rechts, sondern schuldrechtlicher Natur und gründet sich auf das der Dauerwohnrechtsbestellung zugrunde liegende schuldrechtliche Kausal-geschäft; aber dieses ist wiederum kein Kiet- oder Pachtvertrag, sondern ein Kaufvertrag, das Nutzungsentgelt also der Kaufpreis (Diester, Einf. 24 vor § 31; Weitnauer/Wirths, § 38 Rdn. 1, 3; Pritsch, Vorbem. 17 zu § 31; Degenhart bei Palandt WEG § 31 Anm. 4 a; Bärmann 1964 4- Aufl. Vorbem. IV vor § 31, § 31 IV; Baur in Soergel/Siebert, BGB 10. Aufl. WEG § 31 Rdn. 5). Die grundlegend verschiedene Rcchts-natur des schuldrechtlichen Hiet- oder Pachtverhältnisses einerseits, des Dauerwohnrechts andererseits spricht gegen die Bejahung einer Ähnlichkeit. Allerdings kann das Dauerwohnrecht wirtschaftlich verschiedene Aufgaben haben (siche dazu insbesondere Diester Einf. 14 ff vor § 31). Es kann sich in der Gewährung eines Nutzungsrechts auf Zeit beschränken derart, daß das Entgelt ganz oder zu dem Teil in Form eines Finanzierungsbeitrags zu den Baukosten gegeben und dann "abgewohnt" wird; dann mag das Dauerwohnrecht wirtschaftlich der Miete verwandt sein. Wird das Recht dagegen zeitlich unbeschränkt oder auf besonders lange Zeit bestellt und übernimmt der Dauerwohnberechtigte sowohl die Finanzierung von Grundstückserwerb und Gebäudeerrichtung als auch die Verzinsung und Tilgung des Fremdkapitals sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten, so soll das Dauerwohnrecht über die vorübergehende Nutzungsgewährung hinaus das Ziel haben, daß der Dauerwohnberechtigte in dem Maß, in dem die Tilgung des Fremdkapitals fortschreitet, "in das Eigentum hincin-wächst", und damit eine eigentumsähnliche Aufgabe (vgl, dazu den Mustervertrag über die Bestellung eines cigentumsähnlichen Dauerwohnrechts in Bundec-baublatt 1956 S. 615» insbesondere § 15 und § 18), Diese auf wirtschaftlichem Gebiet liegende Unterscheidung zwischen mietähnlichem und eigentuns-ähnlichem Dauerwohnrecht gibt jedoch keine tragfähige Grundlage für eine rechtliche Aufspaltung der Dauerwohnrechte dahin, daß die mietähnlichen Dauerwohnrechte der Mietpreisbindung und im besonderen der einseitigen Entgelterhöhung nach §§ 18 ff I.BKG unterlägen, die eigenturnsähnlichen dagegen nicht. Weder das Wohnungseigontumsgesetz noch die Bundesmietengesetzo machen eine solche Unterscheidung. Der Begriff des "mietähnlichen" Dauerwohnrechts ist der Gcsetzossprachc überhaupt fremd. Hinreichende rechtliche Unterscheidungsmerkmale zwischen beiden wirtschaftlichen Arten des Dauerwohnrechts sind weder von einem Gesetz gegeben noch sonst gefunden worden? eine Aufteilung der Dauerwohnrechte hiernach in preisgebundene und preisfreie würde daher eine erhebliche Rechtsunsicherheit bedeuten (Fischer-Dieskau/Pergande/Wormit aaO). Der im Schriftlichen Bericht des Bundestagsausschusses vertretenen Auffassung kann trotz ihres Gewichts angesichts jenes Rechtssicherheitsbedürfnisses keine ausschlaggebende Bedeutung beigemessen werden. Daran ändert nichts, 11 daß in anderen Gesetzen der Begriff des "oigcntums-ähnlichen'' Dauerwohnrechts verwendet wird. Auch, ein zwingendes wirtschaftliches Bedürfnis, die Vorschriften der MietpreiStundung und im besonderen die Möglichkeit einseitiger Entgelterhöhung auf das Dauerwohnrecht zu erstrecken, ist weder in den Beratungen des Ersten Bundesmietenge-setzes zu dem Ausdruck gekommen noch sonst ersichtlich. Bei miet- oder pachtähnlichen Nutzungeverhältnissen dachte man in erster Linie an Nutzungcverhältnisse genossenschaftlicher Natur (vgl, Diester Einf. 1 ff vor § 31 "WEG), Allerdings ist das Mietpreisrecht Eiaßgebend an wirtschaftlichen Gesichtspunkten orientiert, und der Zweck des Gesetzes, die Rentabilität des Hausbesitzes wieder herzustellen, schloß eine Einbeziehung auch des Dauerwohnrechts nicht aus. Aber es stand beim Gesetzgeber, in welchem gegenständlichen Umfang er zur Erreichung 3ones Zwecks die Nutzungsentgolte einer Preisbindung unterwarf. Schon bei der Preisfreigabeanordnung vom 25. Juni / 27. Dezember 1948 (WiGBl 1948, 61; 1949, 12), die '»Grundstücke sowie die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Räumen jeder Art (einschließlich der Gewährung von Übernachtungen)' von der Preisfreigabe ausgenommen hatte, war die Anwendung der letzteren Ausnahmevorschrift auf dingliche Wohnraumnutzungsrechte im Schrifttum verneint worden (vgl. Palandt, BGB 14. Aufl. § 1093 Anm. 1a und §31 UEG Anm. 3a). Deshalb hätte der Gesetzgeber bereits beim Erlaß des Vfohnungseigentumsgesetzes (1951) und insbesondere beim Erlaß des Ersten Bundesmietengesetzes (1955) 12 - allen Anlaß gehabt, die Geltung der Mietpreisbindungs-vorschriften auch für ein dingliches Recht wie das hauerv/ohnungsrecht ausdrücklich anzuordnen, wenn er das gewollt hätte. Auch bei sonstigen dinglichen Nutzungsrechten an Wohnraum wird das Mietpreisrecht nicht angewandt. Beim Erbbaurecht werden etwaige Unbilligkeiten, die sich auf Grund besonderer Umstände im Einzelfall aus der Beibehaltung eines verhältnismäßig niedrigen Nutzungsentgelts ergeben können, nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschüftsgrund-lage behoben (§ 242 BGB; Senatsurteil vom 23. Oktober 1957 - V ZR 270/56, RdL 1958, 7). Inwieweit dieser Weg auch beim Dauerwohnrecht gangbar ist, bedarf bei dem festgestellten Sachverhalt keiner Prüfung. Schließlich kann zur Auslegung von § 33 I.BMG auch noch die Vorschrift des § 19 Abs. 2 des Wohnungsbindungsgesetzes vom 24. August 1965 (BGBl I 945? 954) herangezogen werden, welche die gegenständliche Erstreckung des für öffentlich geförderte Mietwohnungen fortgeltenden Restes von Wohnraumbewirtschaftung ausdrücklich auf Gebrauchsüberlassungen "auf Grund eines anderen Schuldverhältnisses ..." beschränkt und dadurch dingliche Rechte wie das Dauerwohnrecht unzweideutig ausschließt. Die Begründung des Rogierungs-entwurfs hierzu (Bundestagsdrucksache IV/2891 S, 32/33) enthält keinerlei Ausführungen darüber, daß und weshalb damit für die Zukunft eine grundsätzliche Einengung gegenüber dem bisherigen Anwendungsbereich In diesem Punkt eingeführt werden sollte. Ein Grund hierfür ist auch sonst nicht ersichtlich. Infolgedessen ist diese Vorschrift nicht als Einschränkung 13 - eines 'bisher größeren (auch dingliche Rechte umfassenden) Geltungsbereichs der Hictpreisbindung zu deuten, sondern als Bestätigung dafür, daß deren Geltungsbereich sieh schon bisher nicht auf dingliche Rechte wie das Dauerwohnrecht erstreckt hat» III. Aus diesen Gründen war eine einseitige Erhöhung des Entgelts für ein Dauerwohnrecht entsprechend §§ 18 ff I.BMG nicht möglich. Deshalb war, ohne daß es auf den wirtschaftlichen Gehalt des vorliegenden Dauerwohnrechts und auf den Inhalt der Erhöhungsorklärungen im einzelnen ankommt, der Revision stattzugeben und das klagabweisende Urteil des Landgerichts wiederherzustellen. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Rothe Mattem Hill Offterdinger . Dr. Grell
