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BGH

Gericht: BGH

Wenn auch unter besonderen Verhältnissen der Verkäufer eines Grundstücks - an einen wegen Porramangels nichtigen Kaufvertrag nach Treu und Glauben. - Prozeßbevollmächtigters Rechtsanwalt hat der Ve Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 25- September 1957 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br, Tasche und der Bundesrichter Schuster, Br, Oechßler, Br, Rothe und Dr. Freitag für Recht erkanntg Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 2c Zivilsenats des Oberlandesgcrichts ITümberg vom 2? 26, Februar 1954 v/ird der Beklagte za 1) ver-urte^U^das Grundstück »Hinteres Holz an der FflB||l2Straße,t j?lan Kr. MBlder Steuerge-raeinde nunmehr ?lan lTr.(Bj(Bder Steuergemeinde XBMBBBfc (Grundbuch für T140 0m Band 4 Blatt flP Seite 304 ff) an den Kläger herauszugeben. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger ein Viertel der Gerichtskosten, ein Viertel seiner eigenen Kosten und die der Beklagten zu 2) erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu tragen. Mit Schreiben vom 18, Januar 1948 forderte der Kläger den Beklagten zu 1 auf, für das ihm von seinem Tater überlassene Grundstück ein Tauschgrundstück zu besorgen- Er führte aus, daß er ein solches Grundstück deshalb benötige, weil der "damals beabsichtigte Kauf" des Rubenbühlgrundes, der mit Bürgermeister HBB so vereinbart gewesen sei, "ihn heute nicht mehr überlassen" werden könne, sondern nur im Tauschwege, Zu einen Verkauf oder zu einer gerichtlichen Eintragung des Grundstücks könne er niemals seine Zustimmung erklären; da er ohne Tausch ein anderes Grundstück nicht erwerben könne, Ben seinerzeit bezahlten Preis von 1 500 Pli hinterlege er für den Beklagten zu 1 bei der Borleheiu hasse in Der Beklagte zu 1 verweigerte die Annah- Ber Kläger hat darauf Klage gegen beide Beklagte erhoben mit den Antrag, die Beklagten gesantverbindlich zu verurteilen, das Grundstück "Unteres Holz an der Straße" Plan Kr, BBI der Steuergemeindc TllflHBan den Kläger herausziigeben. Die Beklagten haben Klagabweisung beantragt und der Beklagte au 1 hat Widerklage erhoben mit den Antrag, den Kläger zu verurteilen, in die Auflassung und Eintragung des Grund Stücks Plan Unteres Holz an der Straße - der Stcuergemeinde Thymian den Beklagten zu 1 e in zuwilli gen, hilfsweise, den Beklagten zu 1 das Eigentum an dem strittigen Grundstück zu verschaffen* II* Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, den Beklagten Baptist dasEigentun an dem Grundstück früher Plan Kr* 4HBder Steuer- Diese Behauptung stellt ein neues tatsächliches Vorbringen dar, das in der Revisionsinstanz nicht berücksichtigt werden kann, \7enn die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zu Grunde gelegt werden, ist die Aktivlegitimation des Klägers schlüssig dargetan. 39) zu der Frage, wie.weit ein Rechtsgeschäft, das der gesetzlichen Form des § 313 BGB ermangle, trotzdem als rechtsgültig behandelt werden könne, ausgeführt, an die Zulässigkeit des Einwands, di e Berufung auf den Fornmiangel verstoße gegen Treu und Glauben, seien besonders strenge Anforderungen zu stellen. Der Einwand könne nur dann durchgreifen, wenn die Verweisung auf die Nichtigkeitsfolgen auch unter Berücksichtigung der sachlichen Interessen des Verkäufers zu einem für den Erwerber unzu demutbaren Ergebnis führen würde. Die Frage, ob ein der ^ gesetzlichen Form ermangelnder Grundstückskaufvertrag nach Treu und Glauben trotzdem als rechtsgültig zu behandeln sei, hänge im wesentlichen von den Umständen des Einzelfalles ah. April 1953 als gültig behandelt hätten, würde zur Begründung eines Verstoßes gegen Treu und Glauben nicht ausreichen« Das Landgericht habe aber festgestellt; daß die Parteien sich bei Abschluß des Vertrages darüber einig gewesen seien, daß die Beurkundung nachfolgen solle, wenn die Kaufsumme bezahlt sei. Die Beklagten hätten die mühevolle Arbeit der Kultivierung nicht auf sich genommen, wenn sie nicht auf Grund der Zusagen des Klägers und seiiies Vaters mit, der Übereignung des Grundstücks gerechnet hätten. der Tochter der Beklagten, und der beeidigten Aussage des Beklagten zu 1 könne die Behauptung des Klägers nicht als erwiesen angesehen werden, daß der Beklagte zu 1 versprochen habe, ein anderes Grundstück mit einem Flächeninhalt von drei Tagwerken zu beschaffen. Auch bei Berücksichtigung der sachlichen Interessen des Klagers würde die Verweisung der Beklagten auf die Richtigkeit sfol gen zu einen für sie unzu demutbaren Ergebnis führen. Die Beklagten hätten dagegen im Vertrauen auf die Redlichkeit der Vertragspartner sich jahrelang wegen der Verbriefung vertrösten lassen und unter Aufwendung von viel Arbeit und Kosten den Wert des Grundstücks erheblich erhöht. Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, daß der Kaufvertrag nach § 1448 BGB unwirksam sei, weil seine Eltern in allgemeiner Gütergemeinschaft gelebt hätten und nur sein Vater mit dem Beklagten zu 1 verhandelt und den ^ schriftlichen Kaufvertrag unterschrieben habe. Auf die Widerklage habe das Landgericht nur dem Ililfs-antrag des Beklagten zu 1 entsprochen, da die Auflassung erst verlangt werden könne, wenn die für den Kaufvertrag als Ver-pfliehtungsgeschüft erforderlichen behördlichen Genehmigungen erteilt seien« Es könne dahingestellt bleiben, ob nicht die Verurteilung zur Auflassung unter Vorbehalt der bauemge-richtlichen Genehmigung hätte erfolgen könnenj denn die Beklagten hätten gegen das Urteil des Landgerichts kein Rechts- ! mittel eingelegt« Der Hilfsantrag der Widerklage sei jedenfalls begründet, wenn dem Xläger die Berufung auf den Form-mangel des Kaufvertrags versagt werde« Biese Rüge ist unbegründet« Bas Landgericht hat die Vernehmung des Zeugen Kr^^nicht angeordnet, es hat vielmehr auf Grund des Beweisbeschlusses vom 22« Januar 1954 (Bl* 90 GA) durch Vernehmung der beklagten Eheleute Beweis darüber eingezogen, ob der privatschriftliche Kaufvertrag unter der Bedingung der Stellung eines Ersatzgrundstücks für den Kläger abgeschlossen worden sei* In der Folge ist der Kläger aber, soweit ersichtlich,weder in erster noch in zweiter Instanz auf das Beweisangebot mit dem Zeugen Hans KlflPfczurückgekoittiien. Im übrigen könnte dieses Beweisangebot nur dann von Bedeutung sein, wenn der Kläger mit seinem weiteren Angriff, daß die Voraussetzungen für die Einrede der Arglist gegenüber seiner Klage nicht gegeben seien und daß der Beklagte zu 1 keinen Anspruch auf 'Übereignung des strittigen Grundstücks habe* nicht durchdringen würde. Das Berufungsgericht hat sich auf sein Urteil von 21, Dezember 1953 - 2 U 70/52 - dafür bezogen* daß wegen des verwerflichen Verhaltens des Klägers der Grundstückskauf-vertrag* obwohl er der gesetzlich vorgeschriebenen Form ermangelte, trotzdem als rechtsgültig behandelt werden müose und daß die Verweisung des Beklagten zu 1 auf die Uichtig-keitsfolgen zu einem für ihn unzu demutbaren Ergebnis führen würde. BGHZ 16, 554)o Es wird ausgeführt, daß* wenn nur das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer in Präge stehe, für aas die Vorschrift des § 515 BGB gerade gegeben sei, es nicht ausreiche, daß der Verkäufer den Eindruck erwecke, daß er zu der nicht forrarichtigen Absprache stehe und daß es demnächst zu einer entsprechenden notariellen Beurkundung kommen werde. Das gelte insbesondere, wenn der Käufer dadurch, daß er auf den fonngerechten Abschluß des Vertrags dränge, selbst zeige, daß er sich bewußt sei, daß er noch keine gesicherte Rechtsstellung habe. Es wurde weiter ausgeführt, es sei auch nicht von entscheidender Bedeutung, daß der Käufer großen Viert auf den Erwerb des strittigen Grundstücks lege und den Kaufpreis bereits bei oder kurz nach dem mündlichen Abschluß des Vertrags in voller Hohe bezahlt habe; denn sonst könnte die aus gewichtigen rechtlichen Bedürfnissen geschaffene, eiiien Hauptgrundsatz des Liegenschaftsrechts bildende Vorschrift des § 515 BGB, daß Kaufverträge über Grundstücke der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung bedürften, in allen Fällen mit Leichtigkeit umgangen werden. Der erkennende Senat hat es in dem früheren Urteil auch nicht als entscheidend angesehen, daß der Käufer die von ihm :.ange Jahre genutzten Grundstücke durch Wegfahren von Steinen verbessert habe» 5s ist zuzugeben, daß in vorliegende! entweder hat der eine Teil im Vertrauen auf das ' Versprechen des anderen Teils.seine eigene Existenz aufgegeben (Rdli 1955, 109 = DNotZ 1955, 134) oder eine Existenz gegründet, die er bei Verneinung vertraglicher Bindung verlieren wüide (BGHZ 12, 286$ 23, 249), oder es lag (beim Siedlervertrag) ein besonderes Treueverhältnis oder eine Fürsorgepflicht ver, oder es war der Verkäufer, der den Kaufpreis verbraucht hatte, zur Rückzahlung nicht, in der Lage, so daß der Käufer sein Geld nicht hätte wiedererlangen können (BGH Wenn das Berufungsgericht zu dert Ergebnis gekommen ist, d&3 die Nichtigkeitsfolgen für die Beklagten "unzu demutbartt seien, so hat es an die Voraus Setzungen, unter denen nur in Ausnahme fällen trotz Hichtrahrung der Form eine vertragliche Bindung zu bejahen ist, sju geringe Anforderungen gestellt. Auch die weitere Erwägung des Berufungsgerichts, das Interesse des Klägers an dem strittigen Grundstück sei nicht hoch, vermag das Beharren des Klägers auf seiner förmlichen Rechtsstellung, daß ein gültiger Kaufvertrag nicht vorliege, nicht sittenwidrig zu machen. Auf die vom Berufungsgericht bejahte Zu-g der Kutter des Klägers zu dem formnichtigen Kaufvertrag kommt es dabei nicht mehr an. Standpunkt aus zu Recht, nicht geprüft, Das Landgericht hat sich auf de: Ziegler als hat aber auch im landgerichtlichen Verfahren keinen Einfluß auf die En daß der Anspruch des Klägers gegen den Beklagten zu 1 begrün-

Zitierte Normen: § 313 BGB § 286 ZPO § 313 BGB
formenBGBKaufvertragGrundKäuferKlägerGrundstück

Volltext der Entscheidung

2364 098
Für das Nachschlagewerk!
Nicht für die Amtliche Sanunlung!
Gesetz?	BGB	§§ 313, 125, 242 (Cd)
Hechtssatz? Wenn auch unter besonderen Verhältnissen der Verkäufer eines Grundstücks - an einen wegen Porramangels nichtigen Kaufvertrag nach Treu und Glauben. gebunden sein kann (BGHZ 12, 286; 16, 3345 23, 249), so kann dies nur dann der Fall sein, wenn die Nichtanerkennung des Vertrags zu einem für .den Küfer untragbaren,, nicht etwa nur zu einem harten Ergebnis führen würde»
Aktenzeichen? V* ZR 188/55
Urteil des BGH vom 25* September 1957
OLG Nürnberg
A
V 7.R 188/55
Verkündet am 25- September 1957 ^HH? Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Hamen des Volkes In dem Rechtsstreit
 des Landwirts Hans Post PHHHfc Opf .;
m

Klägers, Widerbeklagten, Beruf ungs-klägers und Revisionsklägers,
- PrczeßbevollmUchtigterg
 Rechtsanwalt
gegen
1 „ den Landv/ir*^m^^traßenaufseher Baptist Z	5
2c dessen BhefrauAnna Z ________
beide in UHI^H Hr, Hk Post Kl
 Beklagte, zu 1 auch Widerklagen, Berufungs-beklagte und Revisionsbekiagte,
- Prozeßbevollmächtigters
 Rechtsanwalt
hat der Ve Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 25- September 1957 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br, Tasche und der Bundesrichter Schuster, Br, Oechßler, Br, Rothe und Dr. Freitag
 für Recht erkanntg
 Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 2c Zivilsenats des Oberlandesgcrichts ITümberg vom 2? Juni 1955? soweit es gegen den Beldagten zu 1) gerichtet ist, und im Kostenpunkt aufgehobene
2s wird insoweit dahin erkanntg
 Unter teilweiser Abänderung des Urteils der
2, Zivilkammer des Landgerichts Weiden vom
2
/
26, Februar 1954 v/ird der Beklagte za 1) ver-urte^U^das Grundstück »Hinteres Holz an der FflB||l2Straße,t j?lan Kr. MBlder Steuerge-raeinde	nunmehr ?lan lTr.(Bj(Bder
 Steuergemeinde XBMBBBfc (Grundbuch für T140 0m Band 4 Blatt flP Seite 304 ff) an den Kläger herauszugeben.
Die Widerklage des Beklagten zu 1) v/ird abgewiesen*
Soweit die Revision des Klägers gegen die Beklagte zu 2) gerichtet ist, wird sie zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger ein Viertel der Gerichtskosten, ein Viertel seiner eigenen Kosten und die der Beklagten zu 2) erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu tragen. Alle übrigen Kosten fallen dem Beklagten zu 1) zur Last.
Von Rechts wegen
 
A
Tatbestands
 Die Eltern des Klägers, die Bauerseheleute Christian und Barbara	in	waren Eigentümer in all-
gemeiner Gütergemeinschaft eines Yfaldgrundstücks in der Größe von 2 >048 ha Plan Kr« 4Hftder Steuergemeinde TJtfMl MB* Am 6, April 1933 schloß Christian ftflHHmit dem Beklagten Baptist zmBft folgenden privatschriftlichen Kaufvertrag ab s
Zwischen Herrn BaptisjL-2JMMfco DBHMP, und Herrn Christian MfHte, SflHH kam heute folgender Vertrag zustandes
 Herr Christian	verkaufte	heute seinen c^ka
6 Tagewerk Unterem Holzschlag an der Straße SflHB . um den festen Preis von 1 500 BK an Baptist ZmtKtD in DVHV. 7Jas Grundstück bleibt solange Eigentum des LlMHP, bis es ganz bezahlt ist.
Auf Grund dieses Vertrages nahm der Beklagte zu 1 ciao Grundstück in Besitz und kultivierte es in den folgenden Jahren mit seiner Panilie, so daß es nunmehr eine vollwertige landwirtschaftliche Nutzfläche darstellt- Der vereinbarte Kaufpreis wurde in mehreren Raten abbezahlt- Am 9o August ^938 erteilte Christian	folgende Schlußquit-
tung i
Quittung über 150 EK, dit^^h heute von Herrn Baptist	von
DMHHI als Restzahlung für 6 Tagwerk Holzschlag im "Unteren Holz" erhalten habe. Damit ist die Gesamtsumme von 1 500 ELI abbezahlt.
Der Kaufvertrag wurde nicht notariell beurkundet.
Die Bauerseheleute Christian und Barbara	über-
gaben auf Grund notariellen Vertrags von 3-» April 1944 ihr landwirtschaftliches Anwesen ihrem Sohn, dom Kläger, der seit 14. Bezember 1944 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, und zwar auch des Plans Nr, (BB Steuer-
 
gemeinde ThtfBB der nunmehr als Plan ITr. flHB St eu erg erne i tide kBHBBBV is* Grundbuch für ThBBBBand 4 Blatt	304
ff eingetragen ist.
Mit Schreiben vom 18, Januar 1948 forderte der Kläger den Beklagten zu 1 auf, für das ihm von seinem Tater überlassene Grundstück ein Tauschgrundstück zu besorgen- Er führte aus, daß er ein solches Grundstück deshalb benötige, weil der "damals beabsichtigte Kauf" des Rubenbühlgrundes, der mit Bürgermeister HBB so vereinbart gewesen sei, "ihn heute nicht mehr überlassen" werden könne, sondern nur im Tauschwege, Zu einen Verkauf oder zu einer gerichtlichen Eintragung des Grundstücks könne er niemals seine Zustimmung erklären; da er ohne Tausch ein anderes Grundstück nicht erwerben könne, Ben seinerzeit bezahlten Preis von 1 500 Pli hinterlege er für den Beklagten zu 1 bei der Borleheiu hasse in	Der	Beklagte	zu	1 verweigerte die Annah-
me des hinterlegten Betrages.
Mit Schreiben seines Anwalts vom 26, Mai 1952 ließ der Kläger die Beklagten zur Herausgabe des Grundstücks auffordern, Bie Beklagten verweigerten in erster Linie die Herausgabe und machten sie in zweiter Linie von der Zahlung von 6 000 BK wegen Y/ertverbesserung des Grundstücks neben der Rückgewähr des Kaufpreises von 1 500 RLI abhängig.
Ber Kläger hat darauf Klage gegen beide Beklagte erhoben mit den Antrag, die Beklagten gesantverbindlich zu verurteilen, das Grundstück "Unteres Holz an der Straße" Plan Kr, BBI der Steuergemeindc TllflHBan den Kläger herausziigeben.
Die Beklagten haben Klagabweisung beantragt und der Beklagte au 1 hat Widerklage erhoben mit den Antrag, den Kläger zu verurteilen, in die Auflassung und Eintragung des Grund Stücks Plan	Unteres Holz an der
 Straße - der Stcuergemeinde Thymian den Beklagten zu 1 e in zuwilli gen, hilfsweise, den Beklagten zu 1 das Eigentum an dem strittigen Grundstück zu verschaffen*
Der Kläger hat Abweisung der Widerklage beantragt*
Das Landgericht hat dahin erkannt* I* Die Klage wird abgewiesen*
II* Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, den Beklagten Baptist	dasEigentun an
 dem Grundstück früher Plan Kr* 4HBder Steuer-
nuhmehr Plan llrT^HBfder Steuer-unteres Holz an der Pi
 gemeinde gemeinde (■l Straße" zu buch für T schaffen
2*0480 ha, vorgetragen im Grund-
Band 4 Blatt
II
304 ff zu ver-
III * Im übrigen v/ird die Widerklage abgewiesen*
Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers als unbegründet zuruckgewiesen und die Revision zugelassen.
Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Antrag weiter, hilfsv/eise bean tragt er Zurückverv/eisung* Die Beklagten beantragen Zurückweisung der Revision*
Entscheidungsgrande?
In der mündlichen Verhandlung vor dem Revisionsgericht haben die Beklagten die Aktivlegitimation des Klägers bestritten, da diesem das strittige Grundstück im April 1944
 
von seinen Eltern nicht übereignet worden sei. Diese Behauptung stellt ein neues tatsächliches Vorbringen dar, das in der Revisionsinstanz nicht berücksichtigt werden kann, \7enn die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zu Grunde gelegt werden, ist die Aktivlegitimation des Klägers schlüssig dargetan.
Das Berufungsgericht hat ausgeführts Der Kläger berufe sich darauf, daß der privatschriftliche Kaufvertrag von 6. April 1933 wegen Formmangels nichtig soi. Das Berufungsgericht habe in seinen Urteil vom 21. Dezember 1953 - 2 U 70/5Ät in Sachen IlflP ,/• ESHHHP (BayrJMBl 1934? 39) zu der Frage, wie.weit ein Rechtsgeschäft, das der gesetzlichen Form des § 313 BGB ermangle, trotzdem als rechtsgültig behandelt werden könne, ausgeführt, an die Zulässigkeit des Einwands, di e Berufung auf den Fornmiangel verstoße gegen Treu und Glauben, seien besonders strenge Anforderungen zu stellen. Der Einwand könne nur dann durchgreifen, wenn die Verweisung auf die Nichtigkeitsfolgen auch unter Berücksichtigung der sachlichen Interessen des Verkäufers zu einem für den Erwerber unzu demutbaren Ergebnis führen würde. Das sei besonders anzunehmen, wenn der Veräußerer ein als unredlich zu bezeichnendes Verhalten an den Tag gelegt habe. Die Frage, ob ein der ^ gesetzlichen Form ermangelnder Grundstückskaufvertrag nach Treu und Glauben trotzdem als rechtsgültig zu behandeln sei, hänge im wesentlichen von den Umständen des Einzelfalles ah. Dor Bejahung der Rechtsgültigkeit müsse eine besonders sorgfältige Prüfung vorausgehen und die Anwendung des § 242 BGB könne nur in Ausnahmefallen in Betracht kommen.
 
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Daß die Parteien längere Zeit den schriftlichen Kaufvertrag vom 6. April 1953 als gültig behandelt hätten, würde zur Begründung eines Verstoßes gegen Treu und Glauben nicht ausreichen« Das Landgericht habe aber festgestellt; daß die Parteien sich bei Abschluß des Vertrages darüber einig gewesen seien, daß die Beurkundung nachfolgen solle, wenn die Kaufsumme bezahlt sei. Sie hätten die vertraglichen Voraussetzungen für eine Übereignung schaffen wollen, nicht nur einen Schwebezustand. Die Leistung eines Ersatzgrundstücks durch den Käufer sei nicht vereinbart worden. Der Kläger und sein Vater hätten immer wieder zugesichert, der Kauf werde notariell verbrieft und das Grundstück werde erbhoffrei gemacht. Das Grundstück sei heute etwa drei mal so viel wert wie bei der Übernahme. Die Beklagten hätten die mühevolle Arbeit der Kultivierung nicht auf sich genommen, wenn sie nicht auf Grund der Zusagen des Klägers und seiiies Vaters mit, der Übereignung des Grundstücks gerechnet hätten.
Diese tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts seien auch im Berufungsverfahren nicht erschüttert worden. Auf Grund der Aussagen des Zeugen	der Thekla HeflU
der Tochter der Beklagten, und der beeidigten Aussage des Beklagten zu 1 könne die Behauptung des Klägers nicht als erwiesen angesehen werden, daß der Beklagte zu 1 versprochen habe, ein anderes Grundstück mit einem Flächeninhalt von drei Tagwerken zu beschaffen. Die Voraussetzungen für die Vernehmung des Klägers als Partei nach §§ 447 oder 448 ZPO seien nicht gegeben. Da erstmals durch den Brief vom 18, Januar 1948 von den Kaufvertrag von 1933 abgerückt und das Verlangen des Erwerbs eines Tauschgrundstücks durch den Beklagten zu 1 gestellt worden sei, sei das Berufungsgericht
 
überzeugt., daß nur der Kläger, der im Jahre 1944- Eigen-tümer des väterlichen .Anwesens geworden sei, nicht mehr zu dem Vertrag vom Jahr 1933 stehen wolle, während sein Vater selbst, jedenfalls dem Beklagten zu 1 gegenüber; an dem Vertrag festgehalten habe,,
Bas Berufungsgericht schließe sich der Auffassung des Landgerichts an, das verwerfliche Verhalten des Klägers und seines Rechtsvorgängers bestehe darin, daß beide immer wieder versichert hätten, der Kauf werde notariell verbrieft werden, aber diese Zusicherung nicht aurchge- ^ führt hätten«, Sie hätten damit den von Anfang an erweckten Eindruck, die ordnungsmäßige Übereignung des Grundstücks sei gewollt und werde durchgeführt, immer wieder bestärkt, obwohl der Kläger sich nicht an die Abmachung seines Vaters habe halten wollen und der Vater mit Rücksicht auf die ständigen Vorwürfe seines Sohnes sich nicht getraut habe., seine Verpflichtungen zu erfüllen«, Bieses Verhalten müsse als unredlich bezeichnet werden und der Kläger müsse sich das Verhalten seines Vaters nach § 419 BGB anrechnen lassen«,
Ber Beklagte cu 1 habe das Grundstück, das im Jahre 1933 mit Kiefern bestockt gewesen sei, seitdem mit seiner ^ Familie bewirtschaftet und durch Arbeit, sachgemäße Büngung und Pflege erreicht, daß es jetzt als vollv/ertiger Acker bzw« Y.ricse anzusprechen sei«. Bor \7ert sei heute auf 4 808 Bll zu schätzen, der Mehrwert betrage also 3 308 EU. Babei gehe der Sachverständige Troppmann davon aus, daß der damalige Kaufpreis von 1 500 KM angemessen gewesen sei. Bamit sei das Vorbringen des Klägers, das Grundstück habe bei Kauf-
 
Abschluß einen bedeutend höheren Wert als 1 500 RK gehabt, widerlegt.
Auch bei Berücksichtigung der sachlichen Interessen des Klagers würde die Verweisung der Beklagten auf die Richtigkeit sfol gen zu einen für sie unzu demutbaren Ergebnis führen. Das Interesse des Klägers an dem Grundstück sei nicht hoch zu bewerten. Seine Eltern hätten es dem Beklagten zu 1 angeboten, weil es für säe so weit weg gewesen sei und weil sie den Beklagten, deren Familienmitglieder oft auf dem 0	Hof der Familie	gearbeitet hätten, einen Gefallen
 hätten erweisen wollen. Durch die rechtsgültige Übertragung des Eigentums werde nur ein Zustand rechtlich geordnet, der schon seit 20 Jahren bestehe. Die Beklagten hätten dagegen im Vertrauen auf die Redlichkeit der Vertragspartner sich jahrelang wegen der Verbriefung vertrösten lassen und unter Aufwendung von viel Arbeit und Kosten den Wert des Grundstücks erheblich erhöht.
Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, daß der Kaufvertrag nach § 1448 BGB unwirksam sei, weil seine Eltern in allgemeiner Gütergemeinschaft gelebt hätten und nur sein Vater mit dem Beklagten zu 1 verhandelt und den ^	schriftlichen	Kaufvertrag	unterschrieben habe. Aus den Bekundungen der Zeugin Thekla	ergebe sich, daß die Gut-
ter des Klägers mit dem Verkauf des Grundstücks einverstanden gewesen sei.
Der Prüfung, ob auch die sitzerin des Grundstücks sei,
 Klage nicht.
Beklagte Anna Zfl|||fctiitbe-bedürfe es bei Abweisung der
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Auf die Widerklage habe das Landgericht nur dem Ililfs-antrag des Beklagten zu 1 entsprochen, da die Auflassung erst verlangt werden könne, wenn die für den Kaufvertrag als Ver-pfliehtungsgeschüft erforderlichen behördlichen Genehmigungen erteilt seien« Es könne dahingestellt bleiben, ob nicht die Verurteilung zur Auflassung unter Vorbehalt der bauemge-richtlichen Genehmigung hätte erfolgen könnenj denn die Beklagten hätten gegen das Urteil des Landgerichts kein Rechts- ! mittel eingelegt« Der Hilfsantrag der Widerklage sei jedenfalls begründet, wenn dem Xläger die Berufung auf den Form-mangel des Kaufvertrags versagt werde«
Die Revision rügt zunächst gemäß § 286 ZPO, daß der Kohlenhändler und Lsn&wirt nans Kraus nicht vernommen worden sei, der in erster Instanz im Schriftsatz vom 4« Februar 1953 (Bl, 41 GA) als Zeuge dafür benannt worden sei, daß bereits während des Krieges Verhandlungen wegen eines Ersatzgrundstücks geführt worden seien und daß schon vermessen gewesen sei«
Biese Rüge ist unbegründet« Bas Landgericht hat die Vernehmung des Zeugen Kr^^nicht angeordnet, es hat vielmehr auf Grund des Beweisbeschlusses vom 22« Januar 1954 (Bl* 90 GA) durch Vernehmung der beklagten Eheleute Beweis darüber eingezogen, ob der privatschriftliche Kaufvertrag unter der Bedingung der Stellung eines Ersatzgrundstücks für den Kläger abgeschlossen worden sei* In der Folge ist der Kläger aber, soweit ersichtlich,weder in erster noch in zweiter Instanz auf das Beweisangebot mit dem Zeugen Hans KlflPfczurückgekoittiien. Er kann daher jetzt eine Prozeßrüge • auf die ITichf Vernehmung nicht mehr stützen«
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A
Im übrigen könnte dieses Beweisangebot nur dann von Bedeutung sein, wenn der Kläger mit seinem weiteren Angriff, daß die Voraussetzungen für die Einrede der Arglist gegenüber seiner Klage nicht gegeben seien und daß der Beklagte zu 1 keinen Anspruch auf 'Übereignung des strittigen Grundstücks habe* nicht durchdringen würde. Insoweit kann ab or dem Angriff des Klägers der Erfolg nicht versagt werden.
Das Berufungsgericht hat sich auf sein Urteil von 21, Dezember 1953 - 2 U 70/52 - dafür bezogen* daß wegen des verwerflichen Verhaltens des Klägers der Grundstückskauf-vertrag* obwohl er der gesetzlich vorgeschriebenen Form ermangelte, trotzdem als rechtsgültig behandelt werden müose und daß die Verweisung des Beklagten zu 1 auf die Uichtig-keitsfolgen zu einem für ihn unzu demutbaren Ergebnis führen würde. Inzwischen ist die Entscheidung vom 21, Dezember 1953 durch Urteil des erkennenden Senats vom 9* Dezember 1955 - V ZR 60/54 - aufgehoben worden. In der Begründung zu diesem Urteil ist ausgeführt-worden* daß im Interesse der Rechtssicherheit die Einhaltung der Form des § 313 BGB notwendig sei v.nc. daß beim Pehlen dieser Form nur in Ausnahmcfallen die Rechtsfolge der Richtigkeit mit Rücksicht auf Treu und Glauben zu versagen sei, wenn bei der besonderen Gestaltung des Palles eine befriedigende Lösung für die Beziehungen der Beteiligten nur bei Bejahung rechtsgeschaftlicher Bindung erreichbar erscheine und daß dabei strenge Anforderungen zu stellen seien. Es wird auf die besondere Rechtsgestaltung hingewiesen, wie sie nach dem Recht der Höfeordnung der Britischen Zone unter dem Einfluß bäuerlichen Rechtsdenkens zwischen einem Hofeigentümer und einem für die Hofnachfolge in Be braucht kommenden Abkömmling bestehen kann (vgl. BGHZ 12,
12
 286; BGH in IJJXf '*955; 1065) und wie sie auf Grund des Betreuung- und Fürsorgeverhältnisses gegeben sein kann, das zwischen eijiem Siedlungsträger und einem Siedler bestellt (vgl. BGHZ 16, 554)o Es wird ausgeführt, daß* wenn nur das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer in Präge stehe, für aas die Vorschrift des § 515 BGB gerade gegeben sei, es nicht ausreiche, daß der Verkäufer den Eindruck erwecke, daß er zu der nicht forrarichtigen Absprache stehe und daß es demnächst zu einer entsprechenden notariellen Beurkundung kommen werde. Einer solchen Absprache, die nichts anderes als eine Bestätigung des früheren mündlichen Vertrags- ) Schlusses sei, könne keine stärkere Y/irkung als diesem beigemessen werden. Der Käufer könne daraus keine größere Sicherheit schöpfen, daß er sein Ziel erreichen werde, als er vorher gehabt habe. Denn sonst könnte durch einfache Bestätigung des Vertrags oder durch wiederholte Zusage, die gesetzliche Perm za erfüllen, die Pormvorschrift des § 515 BGB beseitigt worden. Das gelte insbesondere, wenn der Käufer dadurch, daß er auf den fonngerechten Abschluß des Vertrags dränge, selbst zeige, daß er sich bewußt sei, daß er noch keine gesicherte Rechtsstellung habe. Es wurde weiter ausgeführt, es sei auch nicht von entscheidender Bedeutung, daß der Käufer großen Viert auf den Erwerb des strittigen Grundstücks lege und den Kaufpreis bereits bei oder kurz nach dem mündlichen Abschluß des Vertrags in voller Hohe bezahlt habe; denn sonst könnte die aus gewichtigen rechtlichen Bedürfnissen geschaffene, eiiien Hauptgrundsatz des Liegenschaftsrechts bildende Vorschrift des § 515 BGB, daß Kaufverträge über Grundstücke der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung bedürften, in allen Fällen mit Leichtigkeit umgangen werden.
 
A
Biese Darlegungen treffen auch für den vorliegenden Pall zu und es besteht kein Anlaß zu einer anderen Beurteilung .
Der erkennende Senat hat es in dem früheren Urteil auch nicht als entscheidend angesehen, daß der Käufer die von ihm :.ange Jahre genutzten Grundstücke durch Wegfahren von Steinen verbessert habe» 5s ist zuzugeben, daß in vorliegende! Fall nach den Feststellungen des Berufungsgerichts di rch den Fleiß des Beklagten zu 1 und der Mitglieder seiner Familie das Waldgrundstück in ein vollwertiges landv/irts chaftlich nutzbares Grundstück umgewandelt worden ist und daß dadurch eine erhebliche Werterhöhung eingetre-ten ist. Aber auch hier kann nicht gesagt werden, daß nur die Anerkennung der Erfüllung des Vertrags mit Treu und Glauben vereinbar wäre-und die Nichtanerkennung zu einem schlechthin untragbar an, nicht etwa nur zu einem harten Ergebnis führe.
Es reicht vielmehr der dem Beklagten auch bei nichtigem Vertrag gesetzlich gewährte Rechtsschutz aus (OGHZ 1, 217/ 219; BGHZ 16, 534» 337). Die Fälle, in denen der Senat; sei es auch als iSenat für Landwirtschaftssachen, trotz Kichtwälirung
 der Form eine Verbindlichkeit anerkannt hat, lagen ungleich schwerer? entweder hat der eine Teil im Vertrauen auf das ' Versprechen des anderen Teils.seine eigene Existenz aufgegeben (Rdli 1955, 109 = DNotZ 1955, 134) oder eine Existenz gegründet, die er bei Verneinung vertraglicher Bindung verlieren wüide (BGHZ 12, 286$ 23, 249), oder es lag (beim Siedlervertrag) ein besonderes Treueverhältnis oder eine Fürsorgepflicht ver, oder es war der Verkäufer, der den Kaufpreis verbraucht hatte, zur Rückzahlung nicht, in der Lage, so daß der Käufer sein Geld nicht hätte wiedererlangen können (BGH
 
 vom 1Ü>» 12« 1956, V ZR 197/55). Wenn das Berufungsgericht zu dert Ergebnis gekommen ist, d&3 die Nichtigkeitsfolgen für die Beklagten "unzu demutbartt seien, so hat es an die Voraus Setzungen, unter denen nur in Ausnahme fällen trotz Hichtrahrung der Form eine vertragliche Bindung zu bejahen ist, sju geringe Anforderungen gestellt.
Auch die weitere Erwägung des Berufungsgerichts, das Interesse des Klägers an dem strittigen Grundstück sei nicht hoch, vermag das Beharren des Klägers auf seiner förmlichen Rechtsstellung, daß ein gültiger Kaufvertrag nicht vorliege, nicht sittenwidrig zu machen.
wohl trags gen de stücks a timer
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Gegenan Da der nicht diesem dem B einem
D
des &
I er Widerklageantrag des Beklagten zu-1 ist daher so-in der Form des Hauptantrags wie in der des Üilfsan-unbegründet. Dagegen ist der Anspruch des Klägers ge-n Beklagten zu 1 auf Herausgabe des strittigen Grund-begründet. Auf die vom Berufungsgericht bejahte Zu-g der Kutter des Klägers zu dem formnichtigen Kaufvertrag kommt es dabei nicht mehr an.
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s erhebt sich nun die Frage, ob der Beklagte zu 1 isprüche wegen der Verbesserung des Grundstücks hat. Beklagte zu 1 solche Ansprüche nicht erhob, auch in der Form des Hilfsantrags, kann diese Frage in Rechtsstreit nicht behandelt werden. Es muß vielmehr agten zu 1 überlassen bleiben, solche Ansprüche in besonderen Rechtsstreit geltend zu machen.
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 ie Frage, ob auch die beklagte Ehefrau Mitbesitzerin Grundstücks sei, hat das Berufungsgericht, von seinem
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Standpunkt aus zu Recht, nicht geprüft, Das Landgericht hat
 sich auf de: Ziegler als
 hat aber auch im landgerichtlichen Verfahren keinen Einfluß
 auf die En
 daß der Anspruch des Klägers gegen den Beklagten zu 1 begrün-
det ist; S) genüb er der »Schriftsatz auch die Be Stücks sei ten zu 2 an Schriftsatz
 zweiten Rechtszug im Schriftsatz vom 23. Juni 1954 (31.127
 GA) bestri
 mung der Beklagten Ehefrau am 3* Februar 1954 (Bl. 92 R GA)
bezog sich Kläger ist in zweiter
n Standpunkt gestellt,, daß auch die Beklagte Anna Mitbesitzerin anzusehen sei. Biese Auffassung
 Scheidung gehabt. Kommt man aber zu dem Ergebnis,
 muß darüber entschieden werden, ob dies auch ge-Beklagten zu 2 der Fall ist. Der Kläger hat im vom 4. Februar 1953 (Bl. 37 GA) behauptet, daß Iclagte zu 2 Mitbesitzerin des strittigen Grund-und hat Beweis dafür durch Vernehmung der Beklaggeboten. Die Beklagten haben diese Behauptung im < vom 19. Februar 1953 (Bl. 45 GA) und auch im
 ten. Der Beweis wurde nicht erhoben- die Vemeh-
auf andere Fragen - ist also nicht erbracht. Der auf diesen Beweisantritt, soweit ersichtlich, auch Instanz nicht zurückgekommen. Die Richterhebung dieses Beweises ist in der RevisionsbegrUndung nicht gerügt. Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 2 auf Herausgabe des Giundstücks ist somit nicht begründet; die Klage war daher insoweit abzuweisen unddie Revision ist insoweit unbegründet«
(temaß § 92 ZJO waren die Kosten des Rechtsstreits verhältnismäßig zu teilen.
Dr. Tasche	Schuster	Dr.	Oechßler
 Rothe	Dr.	Pr	ei	tag