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BGH

Gericht: BGH

Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7* Januar 1972 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Augustin und der Bundesrichter Dr. Rothe, Dr. Mattem, Offterdinger und Dr. Grell für Recht erkannt: Um dem Kläger, Sohn des Erstbeklagten und Stiefsohn der Zweitbeklagten, den Aufbau einer eigenen Existenz zu ermöglichen, gestatteten sie ihm 1965 die Errichtung von Gewächshäusern auf zwei in unmittelbarer Nähe ihres Hauses gelegenen Parzellen, als deren Eigentümerin die Zweitbeklagte im Grundbuch eingetragen war. Gleichzeitig boten sie ihnen den Abschluß eines neuen, schriftlichen Mietvertrages an; der Vertragsentwurf sah rückwirkend ab Februar 1967 einen Mietzins von monatlich 152 DM vor, das Mietverhältnis sollte auf unbestimmte Zeit laufen und beiderseits innerhalb der gesetzlichen Fristen kündbar sein; außerdem enthielt der Entwurf Einzelheiten über bestimmte zwischen den Beteiligten streitig gewordene Punkte (Garten- und Hofbenutzung, Autowäschen, Wegebenutzung, Hundehaltung, Reinigung und Schneeräumen). Mai 1967 zu einem Notar und schloß mit dessen Bürovorsteher, der dabei als Vertreter ohne Vertretungsmacht für die Beklagten auftrat, einen notariell beurkundeten Vertrag: Nach der einleitenden Erklärung, er sei aus persönlichen Gründen zu dem Verkauf der beiden mit den Gewächshäusern bebauten Grundstücke gezwungen, woran ihn aber die in § 5 des früheren Grundstücksübertragungsvertrags eingegangene Verpflichtung hindere, übertrug der Kläger nunmehr win Erfüllung dieser Verpflichtung” die Grundstücke unentgeltlich auf die Zweitbeklagte zurück. In dem vorliegenden Rechtsstreit begehrt der Kläger (nachdem er seine ursprünglichen Anträge geändert hat und seine Ehefrau, die zunächst ebenfalls Prozeßpartei war, als Klägerin ausgeschieden ist) von den Beklagten die Rücknahme der beiden Grundstücke, Erstattung des Wertes der darauf erstellten Gewächshäuser nebst Einrich*-tung und Ersatz des ihm durch ihr Verhalten in seinem Gewerbebetrieb entstandenen Schadens. Mai 1966; die Grundstücke, die ihm damals im Wege vorzeitiger Erbteilung übereignet worden sind, sollen wieder in das Eigentum der Übergeber (oder eines von ihnen) zurückfallen, damit er Vater und Stiefmutter aus der Werterstattungsklausel in § 5 3enes Vertrages auf Ersatz seiner Grundstücksinvestitionen (Gewächshäuser nebst Einrichtung) in Anspruch nehmen kann. und einem vollmachtlosen Vertreter abeschlossenen Rückübertragungsvertrag vom 11 ♦ Mai 1967 nach § 177 BGB zu genehmigen, verneint es, weil dem die Regelung in § 5 des ursprünglichen Vertrages vom Jahre 1966 entgegenstehe; etwas Abweichendes ergebe sich auch nicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Die Revision rügt Verletzung des Art. 103 Abs. 1 GG, weil dem Kläger das rechtliche Gehör versagt worden sei: Wie sich aus einem Bericht seines zweitinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten, Rechtsanwalt Justizrat Dr. RflHHMi ergebe, habe in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Oberlandesgericht der Vorsitzende deutlich erkennen lassen, daß sein Senat das landgerichtliche Urteil nicht für befriedigend halte und daß alles für einen inneren unabdingbaren Zusammenhang zwischen Grundstücksübertragung und Wohnungsüberlassung spreche; auch habe er auf die Bedeutung des § 242 BGB für derartige Fälle hingewiesen und zu dem Ausdruck gebracht, daß der Senat an eine Anpassung der von den Parteien getätigten Vereinbarungen Das Berufungsgericht habe dann aber im entgegengesetzten Sinne entschieden, ohne dem Kläger, der mit den Äußerungen des Vorsitzenden einverstanden gewesen sei, Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Wäre der Kläger rechtzeitig über die geänderte Auffassung des Gerichts unterrichtet worden, dann hätte er sich - so behauptet die Revision - auf das Gutachten des Oberlandwirts chaftsr at s i.R. MöfHBBvom April 1967 berufen und im einzelnen dargelegt, daß der Gärtnereibetrieb bei Verlust der Wohnung nicht aufrechterhalten werden könne. Oktober 1969 bei jener Verhandlung nicht zugegen war, kann dahinstehen, ob sein Bericht den Terminsverlauf in allen Punkten zuverlässig wiedergibt oder ob die Gegendarstellung des zweitinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten der Beklagten den Vorzug verdient, wonach der Vorsitzende sich wesentlich zurückhaltender ausgedrückt, nur im Rahmen eines Vergleichsgesprächs auf die mögliche Anwendbarkeit des § 242 BGB hingewiesen und im übrigen dem Kläger nahegelegt haben soll, sich noch vor dem Verkündungstermin (dieser fand erst am 14. Was der Kläger nach der Behauptung der Revision, falls er den Standpunkt des Oberlandesgerichts gekannt hätte, noch geltend gemacht haben würde, war von ihm längst schriftsätzlich vorgetragen worden. Mai 1967 von einem Dritten im Namen der Beklagten, aber ohne ihre Vollmacht geschlossenen Rückübertragungsvertrages gemäß § 177 BGB kann der Kläger bereits deshalb nicht verlangen, weil unstreitig die Beklagten schon lange vor Klageerhebung die Genehmigung verweigert haben und hierdurch der Vertrag endgültig unwirksam geworden war (Palandt/Danckelmarm/ Heinrichs, BGB 30, Aufl. Ob der Klageantrag dahin umzudeuten ist, daß mit ihm der Abschluß eines neuen Vertrages entsprechenden Inhalts gefordert werde, mag dahinstehen; denn nach der rechtsirrtumsfreien Auslegung, die der § 5 des ursprünglichen Übertragungsvertrages im Berufungsurteil gefunden hat, steht dem Kläger kein solcher Anspruch zu. Damit sollten, wie der Zusammenhang erkennen läßt, nur die wirtschaftlichen Auswirkungen der vertraglichen Regelung gekennzeichnet werden, die in der Tat denen eines Vorkaufsrechts (§§ 504 ff BGB) ähneln; denn wenn auch der Veräußerungsbefugnis des Vorkaufsverpflichte-ten keine rechtlichen Schranken gezogen sind, ist er immerhin in der praktischen Ausübung dieser Befugnis insofern eingeengt, als er im Falle einer Veräußerung jederzeit gewärtigen muß, daß der Vorkaufsberechtigte von seinem Recht Gebrauch macht und damit den vorgesehenen Erwerber ausschaltet. Inhalts zustandekommt, wie ihn der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat (§ 505 Abs. 2 BGB), können die Beklagten gegebenenfalls vom Kläger die kostenlose Rückübereignung der Grundstücke verlangen und müssen ihm Wertersatz für seine Gebäude leisten. 4. Da die tatrichterliche Vertragsauslegung keinen Rechtsfehler erkennen läßt, kann sich entgegen der Ansicht der Revision ein solcher Fehler nicht nachteilig auf die Urteilsausführungen zur Frage des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ausgewirkt haben. Die Behauptung des Klägers, seine Eltern hätten ihm die Wohnung nicht nur mietzinsfrei, sondern sogar unkündbar überlassen, ist bei der Entscheidung nicht übersehen worden, wie ihre ausdrückliche Erwähnung in den Urteilsgründen zeigt (S. Das Berufungsgericht hat ihr aber mit Recht keine ausschlaggebende Bedeutung beigemessen; denn da die Parteien unstreitig keinen schriftlichen Mietvertrag geschlossen hatten, stand es den Beklagten laut § 566 BGB, der zwingendes Recht enthält und unabdingbar ist (Palandt/Putzo, BGB 30. 10 f), der Kläger habe sich Ende 1966 oder Anfang 1967 zur Mietzinszahlung bereit erklärt, aber die Beklagten seien ausgewichen und hätten die Höhe des verlangten Mietzinses nicht genannt, hat mit der Kündigungsklausel als solcher nichts zu tun. Außerdem sind die dort geschilderten Vorgänge dadurch überholt, daß die Beklagten später, nämlich im März 1967, dem Kläger den Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages anboten, der auch einen zahlenmäßig bestimmten Mietzins vorsah, und daß der Kläger diesen Vorschlag ablehnte, ohne mit den Beklagten über Änderungen des Vertragsentwurfes zu verhandeln; dies wird vom Berufungsgericht im Urteilstatbestand als unstreitig festgestellt; Tatbestandsberichtigung hat der Kläger nicht beantragt. denen die Absicht der Beklagten, ihn in ihre Abhängigkeit zu bringen, hervorgegangen sein soll, haben sich nach seiner Darstellung bereits Ende 1966 abgespielt und lagen damit zeitlich vor dem ihm unterbreiteten Anerbieten sowie seiner Weigerung, es anzunehmen oder sich wenigstens auf Verhandlungen über die Kündigungsklausel einzulassen; den Vortrag des Klägers, daß seine Schnitt— blumengärtnerei nur von einer in unmittelbarer Nähe befindlichen Wohnung aus habe geführt werden können und daß dies Vertragsgrundlage gewesen sei, hat das angefochtene Urteil als richtig unterstellt. Soweit im übrigen die Revision hiergegen einwendet, eine solche Prozeßführung hätte den Familienfrieden gefährdet und wäre daher dem Kläger nicht zuzu demuten gewesen, wird von ihr außer acht gelassen, daß auch der gegenwärtige Rechtsstreit, mit dem der Kläger die Kosten seiner Grundstücksinvestitionen den Eltern anzulasten versucht, dem guten Einvernehmen innerhalb der Familie abträglich sein kann. 5. Eine Schadensersatzpflicht der Beklagten aus § 823 BGB wegen rechtswidrigen Eingriffs in den Gewerbebetrieb des Klägers ist vom Oberlandesgericht ohne Rechtsirrtum verneint worden. Seine Behauptung, er habe dies auf Aufforderung der Beklagten getan, hat das Berufungsgericht als wahr unterstellt, sie aber zutreffend für unerheblich erachtet. Da festgestelltermaßen dem Kläger als Fachmann die schädlichen Auswirkungen seines Tuns im voraus bekannt waren, läßt die tatrichterliche Würdigung, er hätte, um seiner Schadensabwendungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB zu genügen, dem Verlangen der Beklagten unter keinen Umständen Folge leisten dürfen, sondern sich dagegen mit allen geeigneten Mitteln zur Wehr setzen müssen, keinen Rechtsfehler erkennen. Die Revision will dies zwar nicht wahrhaben, sondern meint, der Kläger habe alles ihm Zumutbare getan; hierfür verweist sie auf sein schriftsätzliches Vorbringen, wonach er den Beklagten angeboten haben will, die Gewächshäuser bis zu dem Frühjahr 1968 durch einen Beauftragten weiter beheizen zu lassen, was von den Beklagten wegen 1 angeblicher Brandgefahr abgelehnt worden sei. 6. Da das angefochtene Urteil sonach den erhobenen Rügen standhält und auch keinen sonstigen Rechtsfehler erkennen läßt, muß die Revision mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO als unbegründet zurückgewiesen werden.

Zitierte Normen: § 823 BGB Art. 103 GG § 242 BGB § 561 ZPO § 566 BGB § 97 ZPO
GrundstückBGBElternGewächshäuserWohnungKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN OES VOLKES
V 2R 174/69 URTEIL
in dem Rechtsstreit
 Verkündet am
7. Jarnpr 1972 Friederich, Justizangestellte
 als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 des Gartenbauingerieurs Gotfrid von M
Klägers und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigter:	Rechtsanwalt	Freiherr	von
 gegen
1.	der Gutsbesitzer Hellmuth von M
2.	die Ehefrau Margarete von M
geh. Gräfin von
 Beklagte und Revisionsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigter:	Rechtsanwalt	Dr.
2
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7* Januar 1972 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Augustin und der Bundesrichter Dr. Rothe, Dr. Mattem, Offterdinger und Dr. Grell
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 14. November 1969 wird auf Kosten des Klägers zurückgewi e s en.
Von Rechts wegen
 Tatbestand
Den beklagten Eheleuten gehört in N^MMin Besitztum, auf dem sie wohnen. Um dem Kläger, Sohn des Erstbeklagten und Stiefsohn der Zweitbeklagten, den Aufbau einer eigenen Existenz zu ermöglichen, gestatteten sie ihm 1965 die Errichtung von Gewächshäusern auf zwei in unmittelbarer Nähe ihres Hauses gelegenen Parzellen, als deren Eigentümerin die Zweitbeklagte im Grundbuch eingetragen war. Der Kläger und seine Ehefrau bezogen ohne schriftlichen Mietvertrag im Hause der Beklagten eine Wohnung; Mietzins wurde dafür weder verlangt noch gezahlt. Nachdem der Kläger auf eigene Kosten die beiden Gewächshäuser errrichtet hatte, eröffnetener und seine Frau dort eine Schnittblumengärtnerei.
Am 10. Mai 1966 schlossen die Parteien einen notariellen Grundstücksübertragungsvertrag. Darin überließen die Beklagten wim Wege vorzeitiger Erbteilung” die beiden Gewächshaus-Parzellen dem Kläger zu Eigentum mit der Maßgabe, daß eine Gegenleistung vorerst nicht erfolgen, der Übernehmer jedoch den Wert des Grund und Bodens nach dem Tode des längstlebenden Elternteils in dessen Nachlaßmasse zahlen sollte. Laut § 5 des Vertrages verpflichtete sich der Kläger,
"die ihm ... übertragenen Grundstücke zu Lebzeiten der Eltern ... ohne deren Mitwirkung nicht zu veräußern, anderenfalls er verpflichtet ist, die Grundstücke an seine Eltern ... zurückzuübertragen, wobei eine Gegenleistung für den Wert des Grund und Bodens von den Eltern ... nicht zu erbringen ist.”
Eine Verpflichtung gleichen Inhalts ging der Kläger auch gegenüber seiner Schwester ein für den Fall, daß diese Eigentum oder Miteigentum an dem Hausgrundstück der Eltern erwerben sollte. Im § 5 hieß es dann weiter:
"In beiden vorgenannten Fällen ist jedoch der Wert der vom Übernehmer auf den Grundstücken errichteten Gebäulichkeiten dem Übernehmer zu erstellen."
Die Grundflächen wurden an den Kläger aufgelassen und im Grundbuch auf seinen Namen umgeschrieben.
In der Folgezeit kam es zu Meinungsverschiedenheiten, in deren Verlauf die Beklagten durch Anwaltschreiben vom
 
21. März 1967 dem Kläger und seiner Ehefrau die Wohnung für Ende Juni 1967 unter Androhung einer Räumungsklage kündigten. Gleichzeitig boten sie ihnen den Abschluß eines neuen, schriftlichen Mietvertrages an; der Vertragsentwurf sah rückwirkend ab Februar 1967 einen Mietzins von monatlich 152 DM vor, das Mietverhältnis sollte auf unbestimmte Zeit laufen und beiderseits innerhalb der gesetzlichen Fristen kündbar sein; außerdem enthielt der Entwurf Einzelheiten über bestimmte zwischen den Beteiligten streitig gewordene Punkte (Garten- und Hofbenutzung, Autowäschen, Wegebenutzung, Hundehaltung, Reinigung und Schneeräumen). Der Kläger lehnte dieses Vertragsangebot ab. Er begab sich am 11. Mai 1967 zu einem Notar und schloß mit dessen Bürovorsteher, der dabei als Vertreter ohne Vertretungsmacht für die Beklagten auftrat, einen notariell beurkundeten Vertrag:
Nach der einleitenden Erklärung, er sei aus persönlichen Gründen zu dem Verkauf der beiden mit den Gewächshäusern bebauten Grundstücke gezwungen, woran ihn aber die in § 5 des früheren Grundstücksübertragungsvertrags eingegangene Verpflichtung hindere, übertrug der Kläger nunmehr win Erfüllung dieser Verpflichtung” die Grundstücke unentgeltlich auf die Zweitbeklagte zurück. Er und der Bürovorsteher ließen zugleich die Auflassung an die ”Erwerberin” protokollieren. Die Beklagten verweigerten die Genehmigung der in ihrem Namen abgegebenen Erklärungen.
Am 28. Dezember 1967 räpmten der Kläger und seine Ehefrau die Wohnung im Hause der Beklagten und verzogen nach Westfalen. Die Gewächshäuser ließen
 
sie unbeaufsichtigt zurück. Die dort noch vorhandenen Pflanzen gingen zugrunde. Vorher hatten die Beklagten vom Kläger anläßlich seines Auszugs verlangt, daß er wegen Brandgefahr die elektrisch gesteuerte Ölheizung der Gewächshäuser ausschalte; der Kläger hatte diesem Verlangen entsprochen.
In dem vorliegenden Rechtsstreit begehrt der Kläger (nachdem er seine ursprünglichen Anträge geändert hat und seine Ehefrau, die zunächst ebenfalls Prozeßpartei war, als Klägerin ausgeschieden ist) von den Beklagten die Rücknahme der beiden Grundstücke, Erstattung des Wertes der darauf erstellten Gewächshäuser nebst Einrich*-tung und Ersatz des ihm durch ihr Verhalten in seinem Gewerbebetrieb entstandenen Schadens. Zur Begründung macht er geltend, zwischen der Grundstücksübertragung vom 10. Mai 1966 und seinem langfristigen, anfangs mietzinsfreien Wohnen im Hause der Beklagten habe ein enger Zusammenhang bestanden; den Vertragschließenden sei klar gewesen, daß Aufbau und ständige Überwachung der Schnittblumengärtnerei nur von der nahegelegenen Wohnung aus hätten geschehen können. Er wirft den Beklagten vor, durch Streitigkeiten und schikanöse Forderungen ihm die Weiterführung des Gärtnereibetriebes unmöglich gemacht und den Untergang seines wertvollen Pflanzenbestandes verschuldet zu haben, und hat zuletzt ihre Verurteilung beantragt, den am 11. Mai 1967 beurkundeten Rückübertragungsvertrag zu genehmigen und als Gesamtschuldner an ihn 79 189>55 DM nebst näher bezeichneten Zinsen zu zahlen.
 
Das Landgericht hat, dem Antrag der Beklagten entsprechend, die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist vom Oberlandesgericht zurückgewiesen worden. Mit der Revision verfolgt der Kläger seine Ansprüche weiter. Die Beklagten beantragen Zurückweisung des Rechtsmittels.

1.	Der Kläger möchte die durch seinen Wegzug aus N0HP und die Aufgabe seines dortigen Gärtnereibetriebes entstandenen Vermögenseinbußen auf die Beklagten überbürden. Um dies zu erreichen, erstrebt er in erster Linie eine Rückgängigmachung des Grundstücksübertragungsvertrages vom 10. Mai 1966; die Grundstücke, die ihm damals im Wege vorzeitiger Erbteilung übereignet worden sind, sollen wieder in das Eigentum der Übergeber (oder eines von ihnen) zurückfallen, damit er Vater und Stiefmutter aus der Werterstattungsklausel in § 5 3enes Vertrages auf Ersatz seiner Grundstücksinvestitionen (Gewächshäuser nebst Einrichtung) in Anspruch nehmen kann. Außerdem fordert er gemäß § 823 BGB Schadenersatz dafür, daß infolge Nichtbeheizurig der Gewächshäuser seine dort untergebrachten Gärtnereipflanzen erfroren seien.
Das Berufungsgericht hat die Klage unter keinem dieser beiden Gesichtspunkte für begründet erachtet.
Eine Pflicht der Beklagten, den zwischen dem Kläger
 
und einem vollmachtlosen Vertreter abeschlossenen Rückübertragungsvertrag vom 11 ♦ Mai 1967 nach § 177 BGB zu genehmigen, verneint es, weil dem die Regelung in § 5 des ursprünglichen Vertrages vom Jahre 1966 entgegenstehe; etwas Abweichendes ergebe sich auch nicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Schadenersatz könne der Kläger nicht verlangen; denn er selbst habe, bevor er am 28. Dezember 1967 von	wegzog, die Sicherungen aus der elektrischen
 Schaltanlage der Ölheizung entfernt; sollte er dies auf entsprechende Aufforderung der Beklagten getan haben, so müsse er gleichwohl seinen Schaden allein tragen, da er ihn nicht pflichtgemäß (§ 254 Abs. 2 BGB) abgewendet habe.
2.	Die Revision rügt Verletzung des Art. 103 Abs. 1 GG, weil dem Kläger das rechtliche Gehör versagt worden sei: Wie sich aus einem Bericht seines zweitinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten, Rechtsanwalt Justizrat Dr. RflHHMi ergebe, habe in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Oberlandesgericht der Vorsitzende deutlich erkennen lassen, daß sein Senat das landgerichtliche Urteil nicht für befriedigend halte und daß alles für einen inneren unabdingbaren Zusammenhang zwischen Grundstücksübertragung und Wohnungsüberlassung spreche; auch habe er auf die Bedeutung des § 242 BGB für derartige Fälle hingewiesen und zu dem Ausdruck gebracht, daß der Senat an eine Anpassung der von den Parteien getätigten Vereinbarungen
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unter dem Gesichtspunkt des Geschäftsgrundlage-Wegfalls denke. Das Berufungsgericht habe dann aber im entgegengesetzten Sinne entschieden, ohne dem Kläger, der mit den Äußerungen des Vorsitzenden einverstanden gewesen sei, Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Wäre der Kläger rechtzeitig über die geänderte Auffassung des Gerichts unterrichtet worden, dann hätte er sich - so behauptet die Revision - auf das Gutachten des Oberlandwirts chaftsr at s i.R. MöfHBBvom April 1967 berufen und im einzelnen dargelegt, daß der Gärtnereibetrieb bei Verlust der Wohnung nicht aufrechterhalten werden könne.
Die Rüge ist unbegründet. Abgesehen davon, daß	\
Justizrat Dr. HflBHHi ausweislich der Sitzungsniederschrift vom 10. Oktober 1969 bei jener Verhandlung nicht zugegen war, kann dahinstehen, ob sein Bericht den Terminsverlauf in allen Punkten zuverlässig wiedergibt oder ob die Gegendarstellung des zweitinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten der Beklagten den Vorzug verdient, wonach der Vorsitzende sich wesentlich zurückhaltender ausgedrückt, nur im Rahmen eines Vergleichsgesprächs auf die mögliche Anwendbarkeit des § 242 BGB hingewiesen und im übrigen dem Kläger nahegelegt haben soll, sich noch vor dem Verkündungstermin (dieser fand erst am 14. November 1969, also 5 Wochen nach der Verhandlung statt) schriftsätzlich zu der aufgeworfenen Rechtsfrage zu äußern. Denn auch bei dem vom Kläger behaupteten Sachverhalt läge keine Versagung des rechtlichen Gehörs vor.
Sollte sie überhaupt im Falle Abweichens einer gerichtlichen Entscheidung von einer zuvor den Parteien bekannt-
 
gegebenen Rechtsauffassung des Gerichts in Betracht kommen (vgl. zu dieser Frage, jeweils im schiedsrichterlichen Verfahren, RG DR 1944, 810 Nr. 12 und BGH-Urteil vom 28. Mai 1963, VII ZR 222/61, WM 1963,
944, 945 f), so wäre dafür allenfalls Raum, wenn die Parteien durch jene Bekanntgabe veranlaßt worden wären, keine Stellung zu bestimmten Punkten zu nehmen, die das Gericht dann doch als erheblich ansah (BGH aaO); die Meinungsäußerungen des Vorsitzenden müßten also den Kläger davon abgehalten haben, die zur Widerlegung der späteren Ansicht des Berufungsgerichts geeigneten rechtlichen Gesichtspunkte und Tatsachenbehauptungen vorzutragen.
An dieser Voraussetzung fehlt es hier. Was der Kläger nach der Behauptung der Revision, falls er den Standpunkt des Oberlandesgerichts gekannt hätte, noch geltend gemacht haben würde, war von ihm längst schriftsätzlich vorgetragen worden. So hatte er bereits auf die "untrennbare Einheit und wechselseitige Be-züglichkeit" des Grundstücksübertragungsvertrages und der Wohnungsüberlassung hingewiesen (Schriftsatz vom 21. Mai 1969, S. 12 ff) und näher dargelegt, daß die Beklagten ihm durch die Kündigung des Wohn-Verhältnisses den Weiterbetrieb seiner Gärtnerei unmöglich gemacht hätten (aaO S. 17; vgl. auch Berufungsbegründung S. 12 ff). Beides ist zudem im angefochtenen Urteil als richtig unterstellt worden, so daß kein Abweichen von der angeblich zuvor geäußerten Ansicht des Vorsitzenden vorliegt. Das Sachverständigengutachten Mö^^B hatte der Kläger
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als Anlage zur Klageschrift (S. 7) vorgelegt; es war in beiden Vorinstanzen ausweislich der Bezugnahmen in den Urteils tat beständen Gegenstand der mündlichen Ver- ( handlung. Auch der Gesichtspunkt von Treu und Glauben wurde vom Kläger schon vor der letzten mündlichen Verhandlung erörtert (Schriftsatz vom 21. Mai 1969» S. 17).
3.	Eine Genehmigung des am 11. Mai 1967 von einem Dritten im Namen der Beklagten, aber ohne ihre Vollmacht geschlossenen Rückübertragungsvertrages gemäß § 177 BGB kann der Kläger bereits deshalb nicht verlangen, weil unstreitig die Beklagten schon lange vor Klageerhebung die Genehmigung verweigert haben und hierdurch der Vertrag endgültig unwirksam geworden war (Palandt/Danckelmarm/ Heinrichs, BGB 30, Aufl. § 178 Anm. 1 a). Ob der Klageantrag dahin umzudeuten ist, daß mit ihm der Abschluß eines neuen Vertrages entsprechenden Inhalts gefordert werde, mag dahinstehen; denn nach der rechtsirrtumsfreien Auslegung, die der § 5 des ursprünglichen Übertragungsvertrages im Berufungsurteil gefunden hat, steht dem Kläger kein solcher Anspruch zu.
Die Revision beanstandet freilich diese Auslegung und wirft dem Oberlandesgericht insbesondere vor, in der genannten Vertragsklausel zu Unrecht und unter Nichtbeachtung von Wortlaut und Sinngehalt ein Vorkaufsrecht erblickt zu haben. Das sei deshalb falsch, weil dem Vorkaufsver-pflichteten das Recht zu dem freien Verkauf zustehe und der Vorkaufsberechtigte dann lediglich in einen abgeschlossenen Veräußerungsvertrag zu dessen Bedingungen eintreten könne,
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während der Kläger sich in § 5 gerade tungekehrt verpflichtet habe, die Grundstücke zu Lebzeiten seiner Eltern ohne deren Mitwirkung nicht zu veräußern, anderenfalls er zur Rückübertragung an die Eltern verpflichtet sein sollte. Dies sei das genaue Gegenteil von einem Vorkaufsrecht, nämlich ein Veräußerungsverbot, sanktioniert durch Rückübertragungspflicht.
Die Rüge greift indessen nicht durch. Sie scheitert bereits daran, daß der Berufungsrichter den § 5 keineswegs als Vorkaufsrechtseinräumung angesehen, vielmehr bloß bei Erörterung der Interessenlage ausgeführt hat, die Beklagten hätten "praktisch ein Vorkaufsrecht erworben". Damit sollten, wie der Zusammenhang erkennen läßt, nur die wirtschaftlichen Auswirkungen der vertraglichen Regelung gekennzeichnet werden, die in der Tat denen eines Vorkaufsrechts (§§ 504 ff BGB) ähneln; denn wenn auch der Veräußerungsbefugnis des Vorkaufsverpflichte-ten keine rechtlichen Schranken gezogen sind, ist er immerhin in der praktischen Ausübung dieser Befugnis insofern eingeengt, als er im Falle einer Veräußerung jederzeit gewärtigen muß, daß der Vorkaufsberechtigte von seinem Recht Gebrauch macht und damit den vorgesehenen Erwerber ausschaltet. Stimmt hiernach die für den Kläger durch § 5 geschaffene Lage bis zu einem gewissen Grade mit der eines Vorkaufsverpflichteten überein, so bestehen andererseits Unterschiede zu demal hinsichtlich der Folgen, die in dem einen und in dem anderen Falle durch Veräußerung an einen Dritten ausgelöst werden: während mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein Kaufvertrag des
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Inhalts zustandekommt, wie ihn der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat (§ 505 Abs. 2 BGB), können die Beklagten gegebenenfalls vom Kläger die kostenlose Rückübereignung der Grundstücke verlangen und müssen ihm Wertersatz für seine Gebäude leisten. Allein dies ist vom Oberlandesgericht ersichtlich nicht verkannt worden. Sein Hinweis auf die Rechtsähnlichkeit war zudem lediglich eine beiläufige, der Anschaulichkeit dienende Bemerkung, und es hat daraus keine Folgerungen gezogen, die ohne den Hinweis unterblieben wären.
4.	Da die tatrichterliche Vertragsauslegung keinen Rechtsfehler erkennen läßt, kann sich entgegen der Ansicht der Revision ein solcher Fehler nicht nachteilig auf die Urteilsausführungen zur Frage des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ausgewirkt haben. Auch was sie im übrigen gegen diese Ausführungen vorbringt, ist nicht stichhaltig.
Daß das Zerwürfnis der Parteien und die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagten die Grundlage des ÜbertragungsVertrages vom 10. Mai 1966 erschüttert und verändert habe, hat das Berufungsgericht unterstellt, j so daß in der Revisionsinstanz hiervon auszugehen ist und sich weitere Erörterungen zu diesem Punkt erübrigen. Das rechtfertigt aber noch nicht die vom Kläger gemäß § 242 BGB erstrebte Anpassung der vertraglichen Beziehungen an die veränderten Umstände; vielmehr darf vom Grundsatz der Vertragstreue, auf den der gesamte Rechtsverkehr ausgerichtet ist, nur dann ausnahmsweise abgewichen
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werden, wenn dies 2ur Vermeidung untragbarer, dem benachteiligten Vertragspartner nach Treu und Glauben nicht zuzu demutender Folgen unabweislich erscheint (ständige Rechtsprechung; vgl. etwa Urteile vom 10. März 1965, VIII ZR 109/63, WM 1965, 562, 583, vom 2. November 1965, V ZR 95/64, NJW 1966, 105, 106, und vom 9. Dezember 1970, VIII ZR 245/68, LM BGB § 242 Bb Nr. 61 = WM 1971, 214, 215).
Ob letzteres hier der Fall sei, hat das Oberlandesgericht unter Würdigung der Sachund Interessenlage geprüft, und es hat die Frage auf Grund von Erwägungen, die keinen Rechtsirrtum erkennen lassen, verneint. Daran ist das Revisionsgericht gebunden (§ 561 Abs. 2 ZPO). Mit ihrem Versuch, das Verhalten der Beteiligten anders zu würdigen als der Tatrichter, überschreitet die Revision die ilir verfahrensrechtlich gezogenen Grenzen.
Die Behauptung des Klägers, seine Eltern hätten ihm die Wohnung nicht nur mietzinsfrei, sondern sogar unkündbar überlassen, ist bei der Entscheidung nicht übersehen worden, wie ihre ausdrückliche Erwähnung in den Urteilsgründen zeigt (S. 9). Das Berufungsgericht hat ihr aber mit Recht keine ausschlaggebende Bedeutung beigemessen; denn da die Parteien unstreitig keinen schriftlichen Mietvertrag geschlossen hatten, stand es den Beklagten laut § 566 BGB, der zwingendes Recht enthält und unabdingbar ist (Palandt/Putzo, BGB 30. Aufl.
 § 566 Anm. 1 b), in Verbindung mit §§ 564 Abs. 2,
565 BGB jederzeit frei, die Wohnung innerhalb der gesetzlichen Frist zu kündigen. Durch den Vorschlag der Beklagten zu dem Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages wurde also dem Kläger keine Verschlechterung seiner
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Rechtsposition angesonnen, zu demal da ihm, wie das ange-fochtene Urteil zutreffend ausführt, immer noch die Möglichkeit blieb, den gesetzlichen Mieterschutz in Anspruch zu nehmen.
Nicht zu beanstanden ist die Erwägung des Berufungsgerichts, vom Kläger wäre angesichts der ihm sonst drohenden Nachteile zu erwarten gewesen, daß er im Verhandlungswege die Kündigungsklausel zu beseitigen oder abzuändem versuchte; nicht einmal dazu sei er indessen bereit gewesen. Der von der Revision in diesem Zusammenhang als übergangen gerügte Vortrag in der Berufungsbegründung (S. 10 f), der Kläger habe sich Ende 1966 oder Anfang 1967 zur Mietzinszahlung bereit erklärt, aber die Beklagten seien ausgewichen und hätten die Höhe des verlangten Mietzinses nicht genannt, hat mit der Kündigungsklausel als solcher nichts zu tun. Außerdem sind die dort geschilderten Vorgänge dadurch überholt, daß die Beklagten später, nämlich im März 1967, dem Kläger den Abschluß eines schriftlichen Mietvertrages anboten, der auch einen zahlenmäßig bestimmten Mietzins vorsah, und daß der Kläger diesen Vorschlag ablehnte, ohne mit den Beklagten über Änderungen des Vertragsentwurfes zu verhandeln; dies wird vom Berufungsgericht im Urteilstatbestand als unstreitig festgestellt; Tatbestandsberichtigung hat der Kläger nicht beantragt. Ähnlich verhält es sich mit den weiteren Behauptungen des Klägers (Berufungsbegründung S. 11 und 12), deren NichtBerücksichtigung die Revision bemängelt: Die Ereignisse, aus
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denen die Absicht der Beklagten, ihn in ihre Abhängigkeit zu bringen, hervorgegangen sein soll, haben sich nach seiner Darstellung bereits Ende 1966 abgespielt und lagen damit zeitlich vor dem ihm unterbreiteten Anerbieten sowie seiner Weigerung, es anzunehmen oder sich wenigstens auf Verhandlungen über die Kündigungsklausel einzulassen; den Vortrag des Klägers, daß seine Schnitt— blumengärtnerei nur von einer in unmittelbarer Nähe befindlichen Wohnung aus habe geführt werden können und daß dies Vertragsgrundlage gewesen sei, hat das angefochtene Urteil als richtig unterstellt.
Hält mithin die tatrichterliche Feststellung, der Kläger habe sich nicht in ausreichender und zu demutbarer Weise um eine Streichung oder Abwandlung der Kündigungsklausel bemüht, den Revisionsangriffen stand, so kommt es auf die weitere Erwägung im Berufungsurteil, daß er sich notfalls angesichts des gesetzlichen Mieterschutzes sogar auf einen Räumungsprozeß hätte einlassen müssen, nicht maßgeblich an.
Soweit im übrigen die Revision hiergegen einwendet, eine solche Prozeßführung hätte den Familienfrieden gefährdet und wäre daher dem Kläger nicht zuzu demuten gewesen, wird von ihr außer acht gelassen, daß auch der gegenwärtige Rechtsstreit, mit dem der Kläger die Kosten seiner Grundstücksinvestitionen den Eltern anzulasten versucht, dem guten Einvernehmen innerhalb der Familie abträglich sein kann.
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5.	Eine Schadensersatzpflicht der Beklagten aus § 823 BGB wegen rechtswidrigen Eingriffs in den Gewerbebetrieb des Klägers ist vom Oberlandesgericht ohne Rechtsirrtum verneint worden. Der Kläger selbst hat nämlich das Erfrieren der Pflanzen in den Gewächshäusern dadurch verursacht, daß er vor seinem Wegzug aus NMB Ende Dezember 1967, also mitten im Winter, die Heizanlage ausschaltete. Seine Behauptung, er habe dies auf Aufforderung der Beklagten getan, hat das Berufungsgericht als wahr unterstellt, sie aber zutreffend für unerheblich erachtet. Da festgestelltermaßen dem Kläger als Fachmann die schädlichen Auswirkungen seines Tuns im voraus bekannt waren, läßt die tatrichterliche Würdigung, er hätte, um seiner Schadensabwendungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB zu genügen, dem Verlangen der Beklagten unter keinen Umständen Folge leisten dürfen, sondern sich dagegen mit allen geeigneten Mitteln zur Wehr setzen müssen, keinen Rechtsfehler erkennen.
Die Revision will dies zwar nicht wahrhaben, sondern meint, der Kläger habe alles ihm Zumutbare getan; hierfür verweist sie auf sein schriftsätzliches Vorbringen, wonach er den Beklagten angeboten haben will, die Gewächshäuser bis zu dem Frühjahr 1968 durch einen Beauftragten weiter beheizen zu lassen, was von den Beklagten wegen 1 angeblicher Brandgefahr abgelehnt worden sei. Damit wird jedoch der Vorwurf des eigenen Verschuldens nicht ausgeräumt; denn auch die behauptete Weigerung der Beklagten
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durfte der Kläger unter den festgestellten Umständen nicht widerspruchslos hinnehmen.
6.	Da das angefochtene Urteil sonach den erhobenen Rügen standhält und auch keinen sonstigen Rechtsfehler erkennen läßt, muß die Revision mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO als unbegründet zurückgewiesen werden.
Dr. Augustin	Rothe	Mattem
 Offterdinger Dr. Grell