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BGH

Gericht: BGH

Mai 1955 wegen Sondcrausotattungcn ein Betrag von jährlich 1 126,68 KI neben der Miete von den Mietern erhoben werden dürfe o Ober die Abtragung des Kaufpreises wurden besondere Bestimmungen getroffen (§ 4)® Bar zu zahlen war ein Betrag in Hoho von 64 500 IM» Auf dem Grundstück lastete eine Hypothokengewinnabgabe, die die Klägerin nicht übernahm« Nachdem sie in der Folgezeit insgesamt 44 768,41 IM bezahlt hatte und im übrigen den Standpunkt vertrat, oin weiterer Barbetrag stehe der Beklagten nicht zu, weil sie den Kaufvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt habe, trat die Beklagte mit Schreiben vom 22« April 1958 vom Vertrag zurück» lie Klägorin verlangt mit der Klage Freistellung von der Hypothekengewinnabgabc (derzeit 2 371,04 IM)» Sie macht geltend, der Rücktritt der Beklagten vom Vertrag sei nicht berechtigt« Die Zusicherung der Beklagten über die Höhe der Jahrccmiotzinsen sei bewußt unrichtig gewesen« 1er jährliche Fehlbetrag am Mieteinkommen betrage 6,68 in gleicher Höhe cücoQ der Kaufpreis gemindert werden» Entgegen der Zuoicherun des Haus sei nicht mit Schwamm behaftet, sei Schwemm im Hause gewesen« Auch insoweit habe die Beklagte arglistig gehandelt« Insgesamt habe dicoo etwa 3 800 IM mehr erhalten, als ihr nach dem Kaufverträge zuoteho« Juni 1962 festgestellt, daß der Vertrag von 7o Oktober 1955 zwischen den Parteien fortbostehe« In seinen Schlußurteil von 19« Juni 1962 hat dao Berufungsgericht i die Kosten des Berufungsverfahreno bis auf einen Betrag von 100 DM, den die Klägerin zu den Oerichtskostcn beisutragen hat, der Beklagten auferlegte Oegcm beide Entscheidungen richten sich die Revisionen dor Beklagten, mit denen sie Aufhebung der Berufungsurtoilo, oowoit sio die Beklagte belasten, und Abweisung der Klage begehrt« Die Klägerin bittet um Zurückweisung der Rechtsmittel« Die Entscheidung über die beiden Klageanträge (Frci-stellung von der Hypothekengev/innabgabo, Feststellung der weiteren Gültigkeit doo Kaufvertrages) hängt von der Beantwortung der Frage ab* ob der Rücktritt der Beklagten von Vertrag berechtigt war, ob also die Klägerin, wie die Beklagte behauptot hat, ihrer Pflicht zur Zahlung des Barbetragoo schuldhaft nicht nachgekommcn ist«, Das Berufungsgericht hat insoweit festgeotollt, daß im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung (22o April 1956) 44 766,41 DM von dor Klägerin bezahlt waren und daß der Restbetrag in Höhe von (64 500 DM -44 768,41 DM =) 19 731,59 IM durch Aufrechnung mit zwei Schadenoercatzforderungon dor Klägerin getilgt war, Dor Klägerin otanden nach Ansicht doo Berufungsgerichts wegen arglistiger Zusicherung einer nicht vorhandenen Eigenschaft und wegen arglistiger Zusicherung von Schwacmfreiheit Ansprüche in Höho von 15 000 und 7 000 DM zu« Die Klägerin sei, so führt das Berufungsgericht aus, mithin ici Zeitpunkt der Rücktrittserklärung mit ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht im Rückstand gewesen« Bestehe demnach der Vertrag fort, so habe die Beklagte auch die im Kaufvertrag übernommene Verpflichtung, die Hypothckon-gewinnabgabc abzulöcen und die Klägerin von deren Begleichung zu befreien, andererseits sei die Feststollungsklage begründet Die Beklagte wendet sich gegen dieso Ausführungen; 3ie kann jedoch keinen Erfolg haben« 1 o Soweit die Revision unter Bezugnahme auf die Regelung des vertraglichen (§ 557 BGB) und des gesetzlichen (§ 527 BGB) Rücktrittes meint, nach der RücktrittVerklärung der Beklagten vom 22o April 1958 haho dio Klägerin überhaupt nicht mehr mit Schadencersatzfordcrungen aufrechnen können, übersieht sie zunächst, daß die Klägerin schon mit Schreiben von 2o Januar und 27o März 1958 (GA 536, 340) mit einer Schadcneersatzforderung in Höhe von über 16 000 EM wegen Minderung der Mieteinnefecen aufgerechnet hatte* Die Aufrechnung s er klärung liegt also vor der Rücktrittoerklärung* Leistung dieses noch offenstehendon Restbetrages nicht in Verzug gokommen sein* Bonn Verzug tritt nicht ein, solange den Schuldner dio Einrede* dos nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) zusteht * Lag demnach kein Verzug der Klägerin vor, so entfällt auch das Recht zu dem Rücktritt* Ohne Rechtsirrtum bezeichnet da3 Berufungsgericht ec ferner ols unerheblich, daß es der Klägerin in spätoror Zeit gelungen ist, höhero Mietoinnahmon mit den Mietern zu vereinbaren o Auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt dos Vor-toiloausgleicho (§ 249 BGB) ist eine andere rechtliche Y/ür-digung nicht geboten (KG J\Y 1913$ 370)« Wie aber die Klägerin den liangol von vornherein hätte beseitigen können, um den Schaden absuwendon, hat die Beklagte nicht darzulegon vermocht, Das Berufungsgericht hat sich für soino Überzeugung, daß das Haus mit Tchwamm befallen v/ar und daß die Beklagte davon Kenntnis hatte, nicht auf das Zeugnis des go stützt, sondern auf die erwähnten Schroibon dor Beklagten.

Zitierte Normen: § 557 BGB
BGBBerufungsgerichtdosKlägerinKenntnisRevision

Volltext der Entscheidung

V ZR 170, 121/62 Vorkündet
 am 16» Dezember 1964 Symalla, Justizhauptsokretär ala Urkundsboamtor dor Geschäftsstelle
2186 024
Im Namen des Volkes In dom Rechtsstreit
 der Ehofrau Honn:
in Hl
 Beklagten, Beruf ungsklägerin, Anochlußberufungobo-klagten und Revisionoklägerin,
- Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr,
 gegen
dio Ehefrau Margritta R^|0 geb» G^0^ in Auf dem	0}
Klägorin, Berufungsbcklagto, Anschlußberufungsklägerin und Revisionoboklagtc,
- Prozeßbevollciächtigto: Rocht3anwälto Prof»Dr»
und Dr»	-
hat der V« Zivilsenat doo Bundesgerichtohofs auf die mündliche Verhandlung vom 130 November 1964 unter Mitwirkung doo Senats-Präsidenten Dr» Augustin und der Bundesrichter Dr» Pioponbrock, Dr» Mattem, Offterdinger und Dr» Groll
 für Röcht erkannt:
Die Revisionen der Beklagten gegen das feilurtoil dos 8» Zivilsenats doo Öberlondosgerichto Cello vom 8» Juni 1962 und das Schlußurtoil diosos Senats vom 19« Juni 1962 werden auf Kosten der Beklagten zurück-gev/iccen«,
Von Rechts wegen
 Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 7® Oktober 1955 verkaufte die Beklagte ihr Grundstück zun Preise von 244 500 DU an die Klägerin» Die Beklagte sicherte zu, daß das Haus keine baulichen Mängel habe und schv/ammfroi sei, ferner, daß der monatliche Mictcrtrag 1 440,30 IM betrage und nach einem Bescheid der Landeotrcuhandstelle für Wohnungsbau vom 4»
Mai 1955 wegen Sondcrausotattungcn ein Betrag von jährlich 1 126,68 KI neben der Miete von den Mietern erhoben werden dürfe o Ober die Abtragung des Kaufpreises wurden besondere Bestimmungen getroffen (§ 4)® Bar zu zahlen war ein Betrag in Hoho von 64 500 IM» Auf dem Grundstück lastete eine Hypothokengewinnabgabe, die die Klägerin nicht übernahm« Nachdem sie in der Folgezeit insgesamt 44 768,41 IM bezahlt hatte und im übrigen den Standpunkt vertrat, oin weiterer Barbetrag stehe der Beklagten nicht zu, weil sie den Kaufvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt habe, trat die Beklagte mit Schreiben vom 22« April 1958 vom Vertrag zurück»
lie Klägorin verlangt mit der Klage Freistellung von der Hypothekengewinnabgabc (derzeit 2 371,04 IM)» Sie macht geltend, der Rücktritt der Beklagten vom Vertrag sei nicht berechtigt« Die Zusicherung der Beklagten über die Höhe der Jahrccmiotzinsen sei bewußt unrichtig gewesen« 1er jährliche Fehlbetrag am Mieteinkommen betrage 6,68 in gleicher Höhe cücoQ der Kaufpreis gemindert werden» Entgegen der Zuoicherun des Haus sei nicht mit Schwamm behaftet, sei Schwemm im Hause gewesen« Auch insoweit habe die Beklagte arglistig gehandelt« Insgesamt habe dicoo etwa 3 800 IM mehr erhalten, als ihr nach dem Kaufverträge zuoteho«
 
Dio Bcklagto hat um Klageabweisung gebeten« Sio meint, ihr Rücktritt oei zu Recht erfolgt, woil die Klägerin ihrer Barzahlungopflicht nicht in dem Maße, wie vereinbart, nach-gekoramen öoi« Dio Klägerin habe weitere Zahlungen auch auo-drücklich abgclehnt« Den tatsächlichen Behauptungen der Klägerin trat die Beklagte entgegen
 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolge Auf den in der Berufungsinstanz im Wege der Anschlußberufung geotellten Zwischen- ; feototollungoantrag der Klägerin hat das Berufungsgericht in Teilurteil von 6. Juni 1962 festgestellt, daß der Vertrag von 7o Oktober 1955 zwischen den Parteien fortbostehe« In seinen Schlußurteil von 19« Juni 1962 hat dao Berufungsgericht i die Kosten des Berufungsverfahreno bis auf einen Betrag von 100 DM, den die Klägerin zu den Oerichtskostcn beisutragen hat, der Beklagten auferlegte
 Oegcm beide Entscheidungen richten sich die Revisionen dor Beklagten, mit denen sie Aufhebung der Berufungsurtoilo, oowoit sio die Beklagte belasten, und Abweisung der Klage begehrt« Die Klägerin bittet um Zurückweisung der Rechtsmittel«
In der Revioionoverhandlung sind die beiden Revisionen zur gemeinschaftlichen Verhandlung und Entscheidung miteinander verbunden worden«
Entscheidungsgründc: •
Die Entscheidung über die beiden Klageanträge (Frci-stellung von der Hypothekengev/innabgabo, Feststellung der weiteren Gültigkeit doo Kaufvertrages) hängt von der Beantwortung der Frage ab* ob der Rücktritt der Beklagten von Vertrag berechtigt war, ob also die Klägerin, wie die Beklagte behauptot hat, ihrer Pflicht zur Zahlung des Barbetragoo schuldhaft nicht nachgekommcn ist«, Das Berufungsgericht hat insoweit festgeotollt, daß im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung (22o April 1956) 44 766,41 DM von dor Klägerin bezahlt waren und daß der Restbetrag in Höhe von (64 500 DM -44 768,41 DM =) 19 731,59 IM durch Aufrechnung mit zwei Schadenoercatzforderungon dor Klägerin getilgt war, Dor Klägerin otanden nach Ansicht doo Berufungsgerichts wegen arglistiger Zusicherung einer nicht vorhandenen Eigenschaft und wegen arglistiger Zusicherung von Schwacmfreiheit Ansprüche in Höho von 15 000 und 7 000 DM zu« Die Klägerin sei, so führt das Berufungsgericht aus, mithin ici Zeitpunkt der Rücktrittserklärung mit ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht im Rückstand gewesen« Bestehe demnach der Vertrag fort, so habe die Beklagte auch die im Kaufvertrag übernommene Verpflichtung, die Hypothckon-gewinnabgabc abzulöcen und die Klägerin von deren Begleichung zu befreien, andererseits sei die Feststollungsklage begründet
 Die Beklagte wendet sich gegen dieso Ausführungen; 3ie kann jedoch keinen Erfolg haben«
 
1 o Soweit die Revision unter Bezugnahme auf die Regelung des vertraglichen (§ 557 BGB) und des gesetzlichen (§ 527 BGB) Rücktrittes meint, nach der RücktrittVerklärung der Beklagten vom 22o April 1958 haho dio Klägerin überhaupt nicht mehr mit Schadencersatzfordcrungen aufrechnen können, übersieht sie zunächst, daß die Klägerin schon mit Schreiben von 2o Januar und 27o März 1958 (GA 536, 340) mit einer Schadcneersatzforderung in Höhe von über 16 000 EM wegen Minderung der Mieteinnefecen aufgerechnet hatte* Die Aufrechnung s er klärung liegt also vor der Rücktrittoerklärung*
Zum anderen setzte der Rücktritt der Beklagten Verzug der Klägerin hinsichtlich ihrer Pflicht zur Zahlung eines bestimmten Barbetrages voraus* Da in Zeitpunkt der RUcktritto-erklärung nur noch ein Restbetrag in Höhe von (19 731?59 -15 C00 =) 4 731,50 DM in Betracht kam, die Beklagte ihrerseits nach § 4 Abs* 5 deo Vertrages die Hypothekengewinn-abgabc zu tilgen hatto, welcher Verpflichtung sie biß zu dem 22* April 1958 nicht nachgckocmon war, konnte die Klägerin mit der. Leistung dieses noch offenstehendon Restbetrages nicht in Verzug gokommen sein* Bonn Verzug tritt nicht ein, solange den Schuldner dio Einrede* dos nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) zusteht * Lag demnach kein Verzug der Klägerin vor, so entfällt auch das Recht zu dem Rücktritt*
Auf dio Präge, ob nach einer Rücktrittoerklärung noch auf-gcrechnet werden kann mit der Polgo, daß der Rücktritt von Anfang an wirkungslos wird, braucht daher nicht oingegangen zu werden* Jedenfalls beruht auf einer etv/aigen Verletzung des 5 389 BGB das angcfochteno Urteil nicht*
2* Dio Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen wegen Zusicherung einer fehlenden Eigenschaft (höherer Miot-botrag) scheitert nicht daran, daß die Klägerin iin landgericht liehen Verfahren aus diesen Sachverhalt ein Recht auf Uinderur
 
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 dos Kaufpreises abgeleitet hatte und exot im Berufungverfahren eino Schadensersatzforderung geltend machte* Beide Ansprüche bestanden solange nebeneinander, als der Anspruch auf KaufPreisminderung nicht durch Einverständnis (§ 465 BGB) ein endgültiger geworden war. Die Beklagte bestreitet aber noch in der Hevisionsbegründung beide Ansprüche, so daß von einer Erklärung des Einverständnisses im Sinne des § 465 BGB keine Bede sein kann»
5» Das Berufungsgericht hat die Überzeugung gewonnen, daß die Bcklogto arglistig das Vorhandensein eines höheren IJiotortrogeo vorgespicgelt hat« Die Hevision wirft dom Berufungsgericht vor, keinen Bev/eio über die Behauptung der Beklagten erhoben zu haben, daß der Klägerin der Bescheid der Iiandestreuhandotolle und die Wirtschaftlichkeitsberoch-nung der Beklagten bekannt gewesen seien* Das Berufungsgericht hat indessen die Behauptung der Beklagten als wahr unterstellt, sic aber nicht als entschcidungserheblich bezeichnet, da die Beklagte uneingeschränkt im Kaufvertrag der Klägerin zugo-oichert habe, der zusätzliche Betrag könne neben der Miete erhoben werden* Inwiefern diese Würdigung bei Kenntnis der Klägerin von Inhalt dos Bescheides der Treuhandstelle vom 4« Mai 1955 nicht aufrcchtcrhalten worden kann, legt die Hevicion selbst nicht dar* Aus jenem Bescheid ergibt sich, daß ein Zusatabetrag von jährlich 1 126,68 DM gefordert worden darf, falls die Sondorausotattungen nicht aus Mitteln der Mieter finanziert worden sindo Ob dies der Fall war, kann aber dem Bescheid nicht entnommen werden* Daß sich insoweit aus der Wirtschaftlichkeitaberechnung der Beklagten vom 1 * August 1955 ohne woiteres Klarheit gewinnen ließ, hat die Beklagte im Schriftsatz von 24« Januar 1961, der jenes Beweisangebot enthält, selbst nicht angegeben* Y/enn sich die Klägerin diese Kenntnis erst durch näheres Studium der Wirtschaftlich-
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keitoberochnung hätte verschaffen können, so stünde dies der Kenntnis im Sinne dos § 464 BGB koinoowegs gleich« Eine Verletzung des § 286 ZPO ist daher in diesem Zusammenhang nicht zu erkennen«
Ohne Rechtsirrtum bezeichnet da3 Berufungsgericht ec ferner ols unerheblich, daß es der Klägerin in spätoror Zeit gelungen ist, höhero Mietoinnahmon mit den Mietern zu vereinbaren o Auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt dos Vor-toiloausgleicho (§ 249 BGB) ist eine andere rechtliche Y/ür-digung nicht geboten (KG J\Y 1913$ 370)« Wie aber die Klägerin den liangol von vornherein hätte beseitigen können, um den Schaden absuwendon, hat die Beklagte nicht darzulegon vermocht,
4» Bas Berufungsgericht ist ferner auf Grund der Bewois-Y/ürdigung zur Überzeugung gelangt, daß die Beklagto bei Vertragsabschluß positive Kenntnio von einer damals noch vorhandenen oder schon wieder vorhandenen Schwammbildung im Keller des Hauses hatte« Das Berufungsgericht schließt dies aus den eigenen schriftlichen Erklärungen der Beklagten vor und nach Vertragsabschlußo Die Revision rügt hierzu, das Berufungsgericht hätte nicht Uber das Bcv/cisangcbot der Beklagten im Schriftsatz vom 3« März 1962 hinweggehen dürfen, wo unter Bowels gestellt wer, daß beim Wiederaufbau dos Hauses (1953) eine sachkundige Prüfung dos gesamten Gebäudes auf Schwamm-bofund vorgcnomr.cn worden sei, ohne daß sich Schwamm vorgefunden habe« Wenn das Berufungsgericht auoführo, dieoo Behauptung sei bereits durch das Schreiben der Beklagten vom 50« Pezcmber 1957 Y/idcrlegt, so liege eine unzulässige Vorwog-nahmo der Beweicwürdigung vor«
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Auch diooe Rüge greift nicht durch«, Die Behauptung dor Beklagten, eine sachverständige Prüfung habe anläßlich dco Neubauos 1952. keinen Schwamnbofall vorgofundon, konnte als wahr untorotollt werden, ohno daß dadurch die Überlegungen dco Berufungsgerichto in Ergebnis gefährdet worden«, Sie hinderte nänlich das Berufungsgericht nicht, auf Grund dor eigenen Darstellung dor Beklagten in ihren Schreiben von 30. Dezember 1957 zur Überzeugung zu gelangon, daß die Beklagte bei Vertragsabochluß im Oktober 1955, positive Kenntnis von cinor schon wieder vorhandenen Schwammbildung im Koller des Hausco hatte. Auf die von der Revision beanstandete Auffassung, die Bev/eiobehauptung sei durch jene Schreiben bereits widerlegt, kommt eo sonach nicht an, auf ihr beruht das Urtoil insoweit nicht. Y/enn schließlich das Berufungsgericht der nachträglichen Auslegung dieser Schroibon scitons dor Beklagten keinen Glauben geschenkt hat, so liegt darin noch kein Prozeßvorotoß. Ob Jones Beweioangcbot geeignet war, diese Darstellung glaubhaft zu machen, hatte das Berufungsgericht nach pflichtgemäßem Ermosoen zu prüfen. Es ist von Rechts wegen nicht zu beanstanden, wenn cs dies verneint hat. Für die Entscheidung v/ar auch nicht erheblich, daß dio Beklagte von den Feststellungen des Zeugen	koine Kenntnis
 erhalten hatte und daß der von diosem Zeugen Vorgefundene Cchwemmbofall sofort wieder beseitigt wurdo. Das Berufungsgericht hat sich für soino Überzeugung, daß das Haus mit Tchwamm befallen v/ar und daß die Beklagte davon Kenntnis hatte, nicht auf das Zeugnis des	go stützt, sondern
 auf die erwähnten Schroibon dor Beklagten. Ebenso geht dor Vozvvurf der Revision inö Leere, das Berufungsgericht habe übersehen, daß der Zeuge Sch^^^ einen Schwanmbofall erst einige Jahre nach Vertragsabochluß fcstgcotollt habe, ohne sagen zu können, wann dieser sich gebildet habe. Auch in diesem Zusammenhang ist ein Verstoß gegen § 286 ZPO nicht gegeben
 Boi diooor Sachlage kann dahinstehen, ob die Prozeß-rügon nicht ochon doshalb keinen Erfolg haben können, weil oolbst oino der Beklagten otwa noch zustehendo Restkauf-proioforderung den Zuspruch des Klageanopruches auf Freistellung von der Hypothokengewinnabgabc nicht hindern könnte, allenfalls oino Verurteilung Zug um Zug zu erfolgen hätte, aber oin entsprechendeo Verlangen von der Beklagten nicht gestellt worden war«.
Da auch im übrigen ein Rechtsirrtum zu ungunsten der Beklagten in den beidon angefochtenen Entscheidungen nicht zu Tage tritt, waren dio Rechtsmittel der Beklagten, soweit sie sich gegen diese Entscheidungen richten, als unbegründet zurückcuweisen•
Bio Entscheidung im Kostenpunkt beruht auf § 97 ZPO»
Br« Augustin	Br«	Piepenbrock	Mattem
 Offterdinger
Br« Grell