Volltext der Entscheidung
V ZR 163/62
2186 037
Verkündet
am 13. November 1964 Becker, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
Im Namen des Volkes
In dem Rechtsstreit
dgs_Konditormcisters Gerhard BflHj^straßc 0,
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Beklagten, v/iderklägers, Berufungsklägers und Revisionsklägero,
- Proseßbcvollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr.
gegen
den Architekten Heinz H^flMMstraße
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Kläger, ti id er beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten,
- Prozoßbevollnächtigter:
Rechtsanwalt l)r.
hat dor V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 4« November 1964 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr, Augustin und der Bundesrichter Schuster, Dr. Piepenbrock, Dr. Mattem und Offterdinger für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Oldenburg vom 10. April 1962 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderv/eiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der beklagte Konditormeister hat an seinem nach dem Krieg ererbten Trümmergrundstück nach dem Scheitern eigener Aufbaupläne am 16» Januar 1959 den klagenden Architekten ein Erbbaurecht mit einem jährlichen Erbbauzins von 723 DM und mit zehnjährigen Rücktrittsrecht des Beklagten bestellt; der Kläger verpflichtete sich dabei zur Bebauung, u.a« mit Konditorei- und »ohnräumen, und zu deren Vermietung an den Beklagten.
Der Kläger hat daraufhin auf dem Grundstück ein mehrstöckiges ./ohn- und Geschäftshaus errichtet und mit Verträgen vom 1. Oktober/30. November 1959 zwei Stockwerke davon an den Beklagten vermietet; als Mietzins wurden jährlich zusammen rund 12 500 Dil sowie eine Helzungsumlage von rund 1 200 DM vereinbart.
Am 29# Dezember 1959 hat der Beklagte das Grundstück an den Kläger für 30 000 DM verkauft; Auflassung und Grundbuchumschreibung sind erfolgt. Den Kaufpreis hat der Kläger in Höhe von rund 6 800 DM bezahlt und im übrigen verrechnet, und zwar rund 18 400 DM gemäß gesonderten privatschriftlichen Vereinbarungen vom selben Tag mit übernommenen Altbelastungen des Grundstücks (rund 4 700 DU) und mit zwei ihm vom Beklagten gleichzeitig gewährten zinslosen Baudarlehen (10 000 + 3 700 DU), den Rest einseitig mit rückständigen Mietzinsbeträgen, Zinsen und Grundbuchkosten.
• In der Folgezeit hat der Kläger dem Beklagten
wiederholt, zuletzt unterm 30. September I960, wegen angeblicher Zahlungsrückstände an Miete nebst Hei-zungsumlage und Zinsen (zuletzt beziffert auf rund 16 000 Blri) das Liietverhältnis gekündigt»
Der Beklagte hält seine säiii’tliShen Rechtsgeschäfte mit dem Kläger wegen Sittenwidrigkeit sowie Anfechtung infolge Irrtums und arglistiger Täuschung für nichtig, die tlietkündigung für unbegründet und seine Passivlegitimation wegen Übernahme der Konditorei durch eine Kommanditgesellschaft für nicht gegeben.
Der Kläger begehrt mit der Klage Herausgabe und Räumung der Mieträume, der Beklagte mit dem bisher verbeschiodenen Teil der Widerklage die Feststellung, daß der 3rbbauvertrag, der Kaufvertrag, der Vertrag über die Art der Tilgung des Kaufpreises, die Darlohnsverträge und die beiden Mietverträge nichtig, hilfsweise rechtsunwirksam seien»
Landgericht und Oberlandesgerieht haben der Klage stattgegeben und die Widerklage im genannten Umfang abgewiesen. Räumungsfrist wurde vom Landgericht (Oktober 1961) kurz gewährt (rund 1 Monat für Gewerboräume und rund 2 Monate für Wohnung), vom Überlandesgericht (April 1962) nicht.
Mit der Revision verfolgt der Beklagte seiiie bisherigen Anträge auf Klagabweisung, Zuerkennung der ..'iderklage im aberkannten Umfang sowie Räumungsfrist weiter» Der Kläger bittet um Zurückweisung des Rechte-mittels.
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Intscheidungsgründe: Die Revision ist begründete
I.
Zur Klage führt das Berufungsgericht aus:
I)er Beklagte sei trotz Gründung einer Komman-ditgescllochaft passivlegitimiert; denn die Kommanditgesellschaft sei rechtlich nicht entstanden, weil sie nicht ins Handelsregister eingetragen worden sei (§ § 123 Abs, 1, 161 HGB); auf ihren Geschäftsbeginn komme es nicht an, weil sie kein Grundhandelsgeschäft im Sinn von § 1 HGB betreiben sollte. Das Mietverhältnis sei rechtsv/irksam gekündigt, weil der Beklagte unstreitig seit April I960 keinen Mietzins für die i/ohnung und nur wenige Beträge für die gewerblichen Räume gezahlt habe (§ -554 BGB), Mieterschutz bestehe wegen der Zusammengehörigkeit der 'A'ohnräume und der mietv/erthoberen Geschäftsräume nicht (§5 GRMG). Der Kläger könne daher sowohl als Vermieter (§ 556 £G3) v/ie r- mangels eines Besitzrechts des Beklagten - als Eigentümer (§ 985 3GB) die Mieträume zurückverlangen»
Hieran ist die Bejahung der Passivlegitimation im Ergebnis nicht zu beanstanden. Zwar ist zweifelhaft, ob dio Verneinung eines Grundhandelsgewerbes zutrifft (vgl, § 1 Abs, 2 Ur, 1 HGB), Aber es fehlt an einer Feststellung, daß die Kommanditgesellschaft ihre Geschäfte begonnen habe (vgl, § 123 Abs. 2 HGB; das Landgericht hatte ausdrücklich das Gegenteil festgestellt, dort Urteil S. 23)» und eine einschlägige Re-
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visionorüge ist nicht erhöhen.»
Im übrigen hängt die Begründetheit der Klage zunächst von der Wirksamkeit der mit der Widerklage unkünpften Verträge ah* Bei Nichtigkeit der Mietverträge entfällt der Herausgabeanspruch aus Vertrag (§ 556 BG33), bei Nichtigkeit des ISrbbauvertrags und des Gi’undctückßübereignungsvertrags der dahingehende dingliche Anspruch (§ 11 Abs* 1 BrbbauVO, § 985 BG33), bei Nichtigkeit sämtlicher Verträge ein Herausgabe-anspruch überhaupt. Bin (dinglicher oder schuldrecht-licher) Herausgabeanspruch könnte durch die vom Beklagtes! ins Feld geführten Gegenansprüche auf Auf-v/endungs- und Schadensersatz (vgl. dazu Urteil des Landgerichts S. 24/25) beeinträchtigt sein; insoweit kommt hier zwar mangels Gleichartigkeit keine Aufrechnung in Betracht (§ 587 BGB), wohl aber nach dem zutreffenden Hinweis der Revision (Begründung S. 15) ein Zurückbehaltungsrecht, das der Beklagte in den Vorinstanzen zwar nicht ausdrücklich, aber dem Sinne nach geltend gemacht hat. Bei Gültigkeit, aber inhaltlicher Änderung der Mietverträge (§ 242 BGB, unten II 2) kann der Umfang der Mietzinsrückstände und damit die Wirksamkeit der Kündigung in Frage gestellt sein. Das Berufungsgericht hat hierüber koine tatsächlichen Feststellungen getroffen; ob sie nötig sind, hangt vom iärfolg der Revision hinsichtlich der Widerklage ab (unten II, III),
II.
Die Widerklage haben die Voririptanzen hinsichtlich des iSrbbauvertrags als unzulässig, im übrigen im
erkannten Umfang als unbegründet abgewiesen.
Das Berufungsgericht führt dazu aus: An einer Feststellung der Nichtigkeit des Erbbauvertrags habe der Beklagte kein rechtliches Interesse (§ 256 ZPO), weil dieser Vertrag für die tfirksam-keit der späteren Verträge ohne Bedeutung sei. Für Nichtigkeit der Mietverträge seien keine Umstände vorgetragen. Beim Grundstücksübertragungsvertrag sei der Preis angemessen; selbst wenn damals ein weit höherer Preis zu erzielen gewesen wäre, würde daraus noch nicht folgen, daß der vereinbarte Preis wucherisch gering gewesen sei» Auch die Verrechnung des Kaufpreises mit Gegenposten sei unbedenklich. Es sei nicht angängig, alle Verträge der Parteien als "ein einheitliches Geschehen" zu sehen, da Inhalt, wirtschaftlicher Zweck und Situation der Parteien jeweils verschieden gewesen seien. Baß der Kläger don Beklagten in einem in allen Einzelheiten vorgeplanten Manöver habe um sein Grundstück bringen wollen, sei nicht erwiesen. Wenn die Parteien schon im Hai 1959 die Möglichkeit ins Auge faßten, daß der - abgesehen vom Grundstück mittellose - Beklagte seine Abänöerungswünsche hinsichtlich des Bauvorhabens "mit dem Grundstück zahlen" soll^9 so sei dies nicht abwegig, sondern durchaus verständlich und sachgerecht gewesen. Ber Beklagte möge jeweils bei Eingehung von Verpflichtungen über seine eigene Leistungsfähigkeit geirrt und die Gewinnchancen seines Konditoreibetriebs überschätzt haben; das begründe aber noch nicht die Anfechtung der Verträge
wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung*
Diese Ausführungen werden von der Revision mit Erfolg angegriffen*
1. Unrichtig ist die Verneinung eines Fest-stellungsinteresseo hinsichtlich der Nichtigkeit des JSrbbauvertragB (§ 256 ZPO)*
Daß die Unwirksamkeit dieses Vertrags für die ./irkcamkeit der späteren Verträge (Mietverträge und Uberoignungsvertrag mit Nebenvereinbarungen) ohne Bedeutung sei, ist zwar in dem Sinne richtig, daß eine Unwirksamkeit des Erbbauvertrags die Rechts-wirksamkcit der späteren Verträge nicht rechtenotwendig mitbeseitigt* Sie kann aber von Bedeutung sein einmal für einen Grundbuchberichtigungsanspruch und zu dem andern für die vom Beklagten geltend gemachten Schadenoersatzansprüche und damit - Uber seine Aufrechnung - für die Höhe seiner Mi et rüclc stände und für die Wirksamkeit der Kündigung der Mietverträge, die der Klage zugrunde liegt. Das Berufungsgericht begründet denn auch seine Auffassung von der Bedeutungslosigkeit des Erbbauvertrags im wesentlichen mit Erwägungen, die sich auf dessen eigene ‘.Wirksamkeit beziehen (o. unten). Dann ist es aber unrichtig, dem Interesse des Beklagten an einer rechtskraftfahigen Feststellung über die .‘Wirksamkeit dieses Auogangsver-trugs die rechtliche Bedeutung abzusprechen; vielmehr ist ein rechtliches Interesse dieser Art im Sinn von § 256 ZPO zu bejahen.
Deshalb war der prozeßabv/eisende Teil des Berufungsurteil3 aufzuhebeno
Der Rechtsstreit ist insoweit auch noch nicht zur SndentScheidung reif, so daß Zurückverweisung geboten v/ar. Das Berufungsurteil enthält allerdings auch Ausführungen zur Sachfrage: die Dichtigkeit des iSrbbauvertrags dränge sich nicht auf; der Beklagte sei nicht durch Abspeisung mit einem unverhältnismäßig geringen Erbbauzins in eine finanziell hoffnungslose Lage geraten; von dem angeblich zu geringen Erbbauzins sei er deswegen nicht betroffen worden, weil dessen Zahlung nach dem Erbbauvertrag erst am 1. Januar I960 beginnen sollte und der Beklagte das Grundstück bereits am 29» Dezember 1959 verkauft habe; die Vereinbarung des pä-ten Anfangstermins für den Erbbauzins sei nicht unbillig, sondern wirtschaftlich vernünftig und gerecht, weil das Grundstück erst nach seiner Bebauung eine Rendite habe abwerfen können» Aber abgesehen davon, daß die verfahrensrechtliche Verwertbarkeit dieser Ausführungen im Hinblick auf den Charakter der angefochtenen Entscheidung als Prozeßurteil ausgeschlossen ist (BGHZ 4, 58, 60; 11, 222, 224), sind sie auch inhaltlich nicht erschöpfend» Bei der nunmehrigen sachlichen Prüfung wird das Berufungsgericht zu beachten haben, daß ein sofortiger Beginn der Erbbauzinszahlungen deswegen innerlich gerechtfertigt sein kann, weil dem Bauherrn der Boden zur Bebauung schon von der Begründung des Erbbaurechts an zur Verfügung steht (für seine Zwecke auch stehen muß) und die fi-
nanzielle Überbrückung der Zeit bis zur Fertigstellung und Nutzbarkeit des Gebäudes Sache des Bauherrn und nicht desjenigen ist, der ihm den Boden zur Verfügung stellt* Infolgedessen kann es auch auf die Angemessenheit der Höhe des Erbbauzinses ankommen, den das vom Berufungsgericht bei der ,/ürdigung des Kaufpreises befolgte Gutachten Höpken selbst als objektiv um etwa das Hoppelte zu niedrig bezeichnet (jährlich 723 DM statt richtig 2 100 DM, GA 96/97)«
Bei der erneuten BerufungsVerhandlung wird der Beklagte auch Gelegenheit haben, die hier einschlägigen Beweisangebote zu wiederholen, deren .Nichtbeachtung die Revision rügt.
2. Soweit das Berufungsgericht sachlich-rechtlich über die '»/iderklage entschieden hat, nämlich hinsichtlich der Mietverträge und des Übereignungs-Vertrags einschließlich der Vereinbarung über die Kaufprcistilgung und der Darlehensverträge, führt es aus: In Bezug auf die Mietverträge habe der Beklagte keine Umstände vorgetragen, aus denen sich ihre Nichtigkeit ergäbe; in sie seien zwar einzelne Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrages aufgenommen worden, diese wären aber selbst bei Nichtigkeit des Erbbauvertrags gemäß § 141 BGB wirksam geworden. Beim Grundstücksübertragungsvertrag sei der Preis ausweislich der Gutachten angemessen; selbst wenn objektiv damals ein weit höherer Grundstückspreis zu erzielen gewesen wäre, würde daraus noch nicht der V/ucher-charakter des Geschäfts folgen; auch wenn ein weiteres
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Gutachten zu anderer Bewertung käme, könnte das Ergebnis in Zweifel nur sein, daß die Frage, ob der Kaufpreis wucherisch sei, ungeklärt bleibe«
Auch die Verrechnung des Kaufpreises mit Gegen-postcn sei unbedenklich.
Die zu dem letzteren Punkt in Bezug genommenen Ausführungen des landgerichtlichen Urteils besagen (dort S. 15-17): Bei den Vereinbarungen vom 29« Dezember 1959 über die Gewährung von Baudarlehen handle ec sich zwar wirtschaftlich um die zinslose Stundung eines Kaufpreioteils von 15 700 DM; denn der Beklagte, der bereits einen Monat zuvor den endgültigen Mietvertrag geschlossen hatte und bereits eingezogen war, habe keine Veranlassung gehabt, dem Kläger nachträglich noch ein Baudarlehen zu gewähren, wie es bei Ilietabschluß über Räume in Neubauten üblich sei. Die Stundung als solche wäre keine vom Üblichen abweichende Besonderheit gewesen, obwohl der Beklagte den Verkauf des Grundstücks gerade deswegen vorgenommen habe, weil er für die Einrichtung seines Betriebs Geldmittel brauchte; denn er habe die - tatsächlich auch wahrgenommene - Möglichkeit gehabt, den gestundeten Kaufpreisteil zur Sicherung eines Bankkredits zu verwenden; cs wäre, auch nicht unangemessen gewesen, wenn die Verzinsung des gestundeten Forderurigsteils niedriger gewesen wäre als die Verzinsung des Bankkredits; die Sinslosigkeit habe allerdings für den Beklagten (bei einen angemessenen Zinssatz von 5 und unter Berücksichtigung der vereinbarten Tilgungsdauer von 12 1/2 Jahren) den Kaufpreis wirtschaftlich um 2 500 bis 5 000 DM auf etwa 27 000 DM verringert; aber auch ein
solcher Kaufpreis habe noch nicht in auffälligem Mißverhältnis zur Leistung des Beklagten gestanden.
Das Berufungsgericht hat bei seiner Würdigung jedoch nicht beachtet, daß der Beklagte in ausführlichem Sachvortrag behauptet und unter Zeu-genbov/eis gestellt hatte, der Kläger habe von vornherein die Vermögenslosigkeit und geschäftliche Un-gewandtheit des Beklagten gekannt und im Hinblick darauf die Rolle eines Beraters und Vertrauensmannes (Treuhänders) des Beklagten nicht nur in bautechnischer Beziehung übernommen (GA 298/300). Das Berufungsgericht hat zwar (Urteil S. 9) als wahr unterstellt, daß der Beklagte auf dem Gebiet des Grundstücksrechts (gemeint wohl: in Grundstücksgeschäften) unerfahren und überdies leichtsinnig gev/esen sei und auf Grund der Vorverhandlungen mit dem Kläger diesem besonderes Vertrauen geschenkt habe« Diese Unterstellung erschöpft jedoch den genannten Tatsachenvortrag des Beklagten nicht. 3s ist nicht auszuschließen, daß der Tatrichter bei dessen voller Berücksichtigung in Verbindung mit den sonstigen Umständen zur Bejahung der Sittenwidrigkeit beim einen oder anderen Vertrag oder bei allen Verträgen gekommen wäre. Die Unterlassung der Beweiserhebung ist daher eine Verletzung des § 286 ZPO, auf der das angefochtene Urteil beruht.
Sollte der Erbbauvertrag gegen die guten Sitten verstoßen haben, so hätte der Kläger zur Zeit der Gobäudeerrichtung und der Raumvermietung an den Be-
klagten kein Recht zur Benutzung des Grundstücks gehabt; das konnte für die Wirksamkeit der Mietverträge unter dem Gesichtspunkt des Fehlens der Geochäftsgrundlage von Bedeutung sein, sei es, daß sic dadurch überhaupt hinfällig oder doch in ihrem Inhalt beeinflußt wurden (§ 242 BGB)„ Bin etwaiger Sittenverstoß des Klägers beim Abschluß des Brbbauvertrago konnte auch geeignet sein, beim Grundstücksübereignungsvertrag die bereits vom Landgericht gesehenen Bedenken gegen die Art und Weise der Kaufpreistilgung (ganz überwiegend Verrechnung, zuin großen Teil mit neu vereinbarten zinslosen Micterdarlehen) zu verstärken»
Rach allem bedarf die Sache auch hinsichtlich der späteren Verträge noch weiterer tatsächlicher Aufklärung. Beohalb war bezüglich der Widerklage auch insoweit, als das Berufungsgericht zur Sache entschieden hat, das angefochtene Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit wie geschehen an das Berufungsgericht zu-r üc kz uverv/e i s en.
III.
Dasselbe gilt aber auch für die Klage. Denn bei der - im gegenwärtigen Rechtszug zu unterstellenden - Richtigkeit der Verträge oder eines Teils
von ihnen bedürfen sowohl die Wirksamkeit der Kündigung als auch die Präge des Zurückbehaltungsrechts der erneuten Prüfung und neuer tatrichterlicher Feststellungen (oben I)»
Br. Augustin Schuster Dr, Piepenbrock
Br, Mattern Offterdinger
