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BGH

Gericht: BGH

den Eigenwohnblock “Romeo*1 errichtet, als dessen Verwalterin sie nunmehr tätig ist« Im zweiten Stockwerk hat die Klägerin eine aus einem Zimmer«, Küche, Bad und sonstigem Zubehör bestehende Eigentumswohnung innc<> Sie hat diese Wohnung noch vor Errichtung des Gebäudes am 17o Oktober 1956 von der Beklagten gekauft; der notarielle Vertrag über die Bestellung von Wohnungseigentum enthielt u.a. die Bestimmung,, daß die Wohnungen nur zu Wohnzwecken benützt werden dürften und die Ausübung eines Gewerbes nur mit Zustimmung der Mehrheit der Wohnungocigentümer gestattet sei (Abschnitt G § 5)® Einem weiteren, als Bauvertrag bezeichneten schriftlichen Vertrag der Parteien vom selben Tago, v/orin die Beklagte sich der Klägerin gegenüber zur Erstellung der Einzimmerwohnung im zweiten Stock verpflichtete, war als Anlage ein von den Parteien besondere Unterzeichneter “Baübeschrieb“ beigefügt, der die Einzelheiten der Wohnungsausstattung festlegte; dort findet cjich unter dem Stichwort “3auprog<rdrom“ die Angabe, daß das Gebäude insgesamt 72 Wohneinheiten sowie an gewerblichen Räumen 5 Lädon, 1 Cafe und 10 Garagen enthalten sollte., Beklagten die Schwemme eröffnete» Sie wird jetzt von den Eho-leuten Köngetcr betrieben, nachdem ihnen Josef B|^m am 28o April I960 das Sondereigentum neb3t zugehörigem Miteigentumsanteil v/oitcrverkauft hat* Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe mit der Gestattung des Gaststätten-Betriebs gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen; die Aufzählung bestimmter gewerblicher Räume (Cafe, Läden und Garagen) im Bauvertrag ergebe, daß in dem Wohngebäude keine weiteren gewerblichen Unternehmen zugelassen werden dürften* Sie behauptet, der allabendlich aus dem Bierlokal heraufdringende Lärm, der häufig bis weit über Mitternacht andauere, verbunden mit sonstigen Ruhestörungen insbesondere durch Schlägereien, die immer wieder polizeiliches Einschreiten notwendig machten, störe sie in hohem Maße und habe bei ihr zu Gesundheitsschäden geführt, so daß sie zeitweise wegen nervöser Störungen arbeitsunfähig gewesen sei* Mit der Klage begehrt sie Verurteilung der Beklagtem den Betrieb der Schwemme zu verhindern, hilfsweise Feststellung einer entsprechenden Schadenseraatzpflicht * 1 • Den von der Beklagten erhobenen Einwand mangelnder Sach-verpflichtung haben dio Vorinstanzen mit Recht für unbegründet erachtet• Soweit sie sich auf Weitorveräußerung der Räume beruft, in denen dio Schwemme betrieben wird, ist ihr vom Landgericht zutreffend entgegengehalten worden, daß sie während des ersten Rechtszuges laut Grundbuch noch das leileigentum an diesen gewerblichen Räumen innehatte• Sollte sie es inzwischen auf die Eheleute Bernhardt, auf Josef BfllHHB oder auf die Eheleute Köngeter weiterübertragen haben, so wäre dies nach § 265 Abs« 2 ZPO ohne Einfluß auf den Rechtsstreit* Wenn die Revision einwendet* das Programm als solches 3oi aber nicht Vertragsinhalt geworden* vielmehr hätten die Parteien nur diejenigen Abschnitte der Anlage* welche die Ausgestaltung der künftigen Eigentumswohnungen betrafen* als rechtsverbindlich angesehen* so greift sie in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise dio gegenteilige Vertragsauslegung des Berufungsgerichts an« Zu Unrecht meint sie* diese werde dadurch ausgeschlossen* daß es in dem Bauvertrag unter Nr* III heißt* "ein Baubeschriob über die Ausstattung der Wohnung im einzelnen'* sei "diesem Vertrag als Anlage 1 beigefügt"* Die angeführten Worte bedeuten . nicht notwendig eine Einschränkung der Bezugnahme in dem von der Revision behaupteten Sinne* d.h. unter Ausklammerung aller übrigen* nicht auf die Ausstattung der Eigentumswohnungen bezüglichen feile der Anlage» Gegen eine solche einschränkende Auslegung könnte* wie die Revisionsantwort einleuchtend hervorhebt* dio Tatsache sprechen* daß die Parteien den "Baubeschrieb" als Ganzes unterschrieben haben* ohne hinsichtlich einzelner Abschnitte Vorbehalte zu machen» Zum mindesten erscheint die im angefochtenen Urteil vertretene Auffassung möglich; sollten daneben auch noch andere Auslogungsmöglichkeiten bestehen* so ist das für die Revisionsinotanz ohne Belang» dot seinen Standpunkt mit einer umfassenden Würdigung der beiderseitigen Interessenlage, in deren Rahmen dem Inhalt des Bauprogramms nur die Bedeutung eines Einzelumstandes unter mehreren zukommt (BU So 10 fs "In diesem Zusammenhang darf das „..o Bauprogramm nicht außer acht gelassen werden")* Von der Erwägung ausgehend, daß der Klägerin eine selbständige Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu den übrigen Sondereigentümern verwehrt gewesen sei und daß daher die Beklagte sie durch entsprechende eigene Maßnahmen vor einer Beeinträchtigung ihres künftigen Wohnungseigentums habe schützeh müssen, hat der Berufungsrichter bei seiner Prüfung, wie weit diese Pflicht im einzelnen gegangen soi, in Ermangelung ausdrücklicher Abmachungen darauf abgestellt, bis zu welchem Grade das Interesse der Klägerin eine solche Pürsorge offensichtlich geboten habe. Maßgebliches Kriterium ist ihm hierbei, welche vertraglichen Sicherungen die Inhaber von Wohnungseinheiten, falls kein Bauträger eingeschaltet wird, von sich aus hätten aushandeln können und zwar gerade im Rahnen eines Projektes der hier in Betracht kommenden Art» Er hat erwogen, daß unter Umständen elegante Gasträume in einer Wohngegend als im allgemeinen mit einem Eigenwohnblock vereinbar angesehen werden könnten (unter Hinweis auf Bäriaann, Wohnungecfgentumsgesotz § 13 Anm„ IV 2, S. räumt auch die Revision ein; sie möchte allerdings hieraus, vom Berufungsurteil abweichend« den Gegenschluß ziehen* die Schwemme sei zulässigp weil sie nicht in einer Wohnung, sondern in von vornherein zu gewerblichen Zwecken überlassenen Räumen betrieben werde; aber damit begibt sic sich auf das ihr verschlossene Gebiet der Vertragsauslegungo Das gleiche gilt von der Rüge, mit der die Revision das Zuriickgreifen auf den "ungeschriebenen” Vertragsinhalt im Berufungsurteil bemängelt und unter Bezugnahme auf Palondt/ Danckelmann (BGB, 20» Aufl«, § 125 Anm«, 5; ebenso jetzt die 22« 4o Hicht stichhaltig sind schließlich die Verfahrensrügen, mit denen die Revision Verletzung des § 286 ZPO geltend macht» Soweit sie einwendet, die Klägerin habe - was vom Berufungsgericht nicht beachtet v/orden sei - bewußt in Kauf genommen, daß Min den zahlreichen Ladengeschäften zu ebener Erde" auch Schallplattenläden rait Lautsprecheranlagen oder ähnliche öeräuschstarke Verkauf sgeschäfte hätten eingerichtet werden können., verkennt sie, daß laut Bauprogramm in dem Wohnblock nicht mehr als drei Läden vorgesehen waren; außerdem hätten sich etwaige Geraus chbelästi-gungen durch Ladenbetrieho der geschilderten Art auf die Tagesstunden beschränkt, in denen die Klägerin wegen ihrer Berufstätigkeit (vglo Klageschrift So 4 oben)ohhöhin abwesend ist, während der Lärm aus der Biorschwemmo sich besonders am Abend und nachts störend bemerkbar machte Wenn bei der erstinstanzlichen 0rt3besichtigung vom 28„ August 1959 nur die Musik sowie sonstige Geräusche aus dem im ersten Stockwerk befindlichen Cafe zu hören waren, so steht das der Feststellung, daß auch Undvsogar in erster Linie die Schwemme im Erdgeschoß sich für die Hausbewohner al3 Störungsquelle auswirkt, nicht entgegen; die Revision übersieht hier die Aussage der Zeugen Weißer und Lukai, von denen; Art und Umfang dieser Belästigungen anschaulich geschildert wurde« Paß es sich auch bei dem erwähnten Gaf& im Wohnblock der Beklagten um ein Lokal in anspruchsloser Wohngegend handelt, hat der Berufr.«ngsrichter nicht«, v/ie die Revision ihm vorwirft, außer Betracht gelassen; denn er hebt dies in seiner Urteilsbegründung : (So 13) ausdrücklich hervor» Wenn er gleichwohl angenommen hat, ein solcher Caf^betrieb sei (selbst wenn dort Tanzveranstaltungen mit entsprechender Musikdarbietung abgehalten würden) im allgemeinen weniger lästig und weniger’ (geräuschvoll als ein reiner Bierausschank, so ist das rechtlich nicht zu beanstanden. Pie gegenteilige Behauptung der Revision, zwischen einem Caf6 mit Tanzmusik in einem Industriearbeiterviortel und einer Bier-schwennc mit Musikbox bestehe kein wesentlicher Unterschied, stellt einen unzulässigen Angriff gegen die Tatsachenwürdigung der Instanzgerichte dar; auch trifft sie offensichtlich nicht zu, da in Bierlokalen dieser Art erfahrungsgemäß der Alkohol-koncum größer ist, so daß es dort eher zu Geschrei und Schlägereien kommt als in Caf6betriebcn0 Entgegen der Meinung dor Revision besieht hach dem festgestellten Sachverhalt kein Anlaß zu der Annahme, daß die Klägerin bereit gewesen wäre, zusätzlich zu den von ihr möglicherweise in Kauf genommenen Belästigungen durch das Caf& sich noch mit dem lärmenden Betrieb einer Bior-schwemme abzufinden; hierauf v/eist das angefochtene Urteil (aaCV) einleuchtend hin, und die Klägerin selbst hat in ihrem Schriftsatz vom 15o März 1961 (S. 5) mit Recht betont, daß es “einen erheblichen Unterschied“ ausmache, “ob irgendwo zwei Radaube-triobe installiert werden oder nur einer”c Die Erhebung des von der Beklagten beantragten Sachverständigenbeweises darüber, daß die Verbindung derartiger Schwemmen mit Caf^betrieben im modernen Gaststättenwesen vielfach üblich sei und nicht über den normalen Rahmen hinausgehe (Schriftsatz vom 29o November I960, S, 11), stand im richterlichen Ermessen; der Berufungsrichter hat, wie seine Ausführungen ergeben, von einer Beweiserhebung Abstand genommen, weil er sich hinx’eichende eigene Sachkunde zutraute; ein Ermeooensfehler ist insoweit nicht zu erkennen (Urteil des Senats vom 18» September 1963? Neben der Sache liegen die Rügen, mit denen die Revision Nichtberücksichtigung der Tatsache bemängelt, daß laut Auskunft dos zuständigen Polizeireviers vom 21» April 1961 Schlägereien und sonstige Vorfälle, die ein polizeiliches Einschreiten erforderlich machten, in letzter Zeit seltener geworden seien und daß sich, wie die Beklagte im Schriftsatz vom 15o Mai 1961 vorgetragen habe, seit dem Wechsel des Inhabers der Schwemme dort keine Belästigungen Dritter mehr ereignet hätten« Denn das Berufungsgericht ist, v/as d:ic?!;Xe.stigkoit derartiger Bierlokale anbetrifft, von einem allgemeinen Erfahrungssatz ausgogangen und hat die in der Poliseiauskunft aufgesählten 29 Einzelfälle lediglich als Bestätigung verwertet, daß dieser Satz auch im vorliegenden Pall keine Ausnahme erleide (BU S. Bedeutung beigemosson hat« so ist das aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenc Im übrigen handelt es sich bei dem* was die Beklagte vorgetragen hat* um Vorgänge* die zeitlich nach dom Vertrag der Parteien liegen; entscheidend für die Auslegung ist aber allein die Willensrichtung der Vertragschließendeno Mit ihrem Einwand schließlich* aus Belästigungen* die nur auf die Unzuverlässigkeit eines einzelnen Inhabers der Schwemme zurückzuführen seien* könne nicht auf die typische Lästigkeit eines derartigen Betriebes geschlossen werden* da sie auch in anderen Betrieben Vorkommen könnten* setzt die Revision sich in Widerspruch zu der tatsächlichen Würdigung des Berufungsrichters und zu dom von ihm ermittelten Erfahrungssatz„

Zitierte Normen: § 23 WEG
übrigBerufungsgerichtsonstigParteiSchwemmeKlägerinRevision

Volltext der Entscheidung

ZR io
0/6j_
Vorkündet
 am
“1 R
5, November 1963
_______Justizhaupt.sekretür
ö1g Urkundebeamter dor Geschäftsstelle
2213 059
Im Warnen des Volkes
 In dem Rechtsstreit
 der Pirma U	____
mit beschränkter Haftung in irch ihre Geschäftsführer Willi ebenda,
 Wohnungsgesellschaft “Istraße #, vertreten und Andreas
- Prozeßbevollmächtigter:
Beklagten und Reviaionsklägerin,
 Rechtsanwalt Dr«>
gegen
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S
.e Arbeiterin Lina Istraßc M
in S
- Prozeßbevollmächtigter:
Klägerin und Revisionsbeklagte, Rechtsanwalt Pr«
hat der V„ Zivilsenat dos Bundesgerichtshofs auf dlö mündliche Verhandlung vom 15. November ^963 unter Mitwirkung der Bundos-richter Dr. Augustin, Schuster, Dr„ Piepenbrock, Dr., Rothe und J)To Mattem
 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das ohne mündliche Verhandlung ergangene und anstelle der Verkündung den Parteien am 13« Juli 19ß? zugestellte Urteil des 4« Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen<>
Von Rechts wegen
2
■Tatbestand;
Die beklagte Wohnungsgesellschaft hat 1957 in S|
den Eigenwohnblock “Romeo*1 errichtet, als dessen Verwalterin sie nunmehr tätig ist« Im zweiten Stockwerk hat die Klägerin eine aus einem Zimmer«, Küche, Bad und sonstigem Zubehör bestehende Eigentumswohnung innc<> Sie hat diese Wohnung noch vor Errichtung des Gebäudes am 17o Oktober 1956 von der Beklagten gekauft; der notarielle Vertrag über die Bestellung von Wohnungseigentum enthielt u.a. die Bestimmung,, daß die Wohnungen nur zu Wohnzwecken benützt werden dürften und die Ausübung eines Gewerbes nur mit Zustimmung der Mehrheit der Wohnungocigentümer gestattet sei (Abschnitt G § 5)® Einem weiteren, als Bauvertrag bezeichneten schriftlichen Vertrag der Parteien vom selben Tago, v/orin die Beklagte sich der Klägerin gegenüber zur Erstellung der Einzimmerwohnung im zweiten Stock verpflichtete, war als Anlage ein von den Parteien besondere Unterzeichneter “Baübeschrieb“ beigefügt, der die Einzelheiten der Wohnungsausstattung festlegte; dort findet cjich unter dem Stichwort “3auprog<rdrom“ die Angabe, daß das Gebäude insgesamt 72 Wohneinheiten sowie an gewerblichen Räumen 5 Lädon, 1 Cafe und 10 Garagen enthalten sollte., Rach Fertigstellung des Wohnblocks war die Klägerin in die für sie bestimmte Wohnung eingesogen; eine Auflassung des Mit- und ■ Sondercigentuns an sie ist bisher nicht erfolgt,

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Die Klägerin fühlt sich dadurch belästigt, daß im Erdgeschoß unter ihrer ’Wohnung eine sogenannte “Schwemme“ r- d.h. ein volkstümlicher Bierausschank nach Art einer Schnellgaststätte - betrieben wird. Die dortigen Räume, die bei Beginn des gegenwärtigen Rechtsstreits (März 1959) ebenfalls noch im Eigentum der Beklagten standen, waren von ihr bereits im November 1955 an die Eheleute	erkauft worden® Diese
 übertrugen ihre Rechte aus dem Kaufvertrag in der Folgezeit auf ihren Sohn Josef	der	dort	mit Zustimmung der
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Beklagten die Schwemme eröffnete» Sie wird jetzt von den Eho-leuten Köngetcr betrieben, nachdem ihnen Josef B|^m am 28o April I960 das Sondereigentum neb3t zugehörigem Miteigentumsanteil v/oitcrverkauft hat* Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe mit der Gestattung des Gaststätten-Betriebs gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen; die Aufzählung bestimmter gewerblicher Räume (Cafe, Läden und Garagen) im Bauvertrag ergebe, daß in dem Wohngebäude keine weiteren gewerblichen Unternehmen zugelassen werden dürften* Sie behauptet, der allabendlich aus dem Bierlokal heraufdringende Lärm, der häufig bis weit über Mitternacht andauere, verbunden mit sonstigen Ruhestörungen insbesondere durch Schlägereien, die immer wieder polizeiliches Einschreiten notwendig machten, störe sie in hohem Maße und habe bei ihr zu Gesundheitsschäden geführt, so daß sie zeitweise wegen nervöser Störungen arbeitsunfähig gewesen sei* Mit der Klage begehrt sie Verurteilung der Beklagtem den Betrieb der Schwemme zu verhindern, hilfsweise Feststellung einer entsprechenden Schadenseraatzpflicht *
Die Beklagte hat ihre Passivlegitimation in Abrede gestellt, da über Fragen der Gebrauchoregolung allein die Eigentümerver-sammlung zu entscheiden habe«, Sie bestreitet den Umfang der Belästigungen» Eino Verhinderung des Betriebes sei ihr nicht möglich, da inzwischen ohne ihr Zutun eine V/eiterveräußerung der Gaststättenräume stattgefunden habe» Das Vertragsverhältnis der Parteien habe ihr keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Benutzungsart auferlegt5 dio Angaben im Bauprogramm seion unverbindlich gewesen, was schon daraus hervorgehe, daß man nicht 72 Wohneinheiten geschaffen habe, sondern 107? statt der vorgesehene! 3 Läden deren 8 (einschließlich der Schwemmo) und statt 10 Garogei nur 3» Auch sei der Betrieb einer Bier schwemme in Verbindung mit einem Cafe heutzutage vielfach üblich»
 
Das Landgericht hat dem Hauptantrag der Klage stattgegeben, das Oberlandesgoricht die Berufung der Beklagten zurückgewieson. Mit der Revision verfolgt diese ihren Klageabweisungsantrag weitero Die Klägerin bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels.
Ent scheidungsgründe;
1 • Den von der Beklagten erhobenen Einwand mangelnder Sach-verpflichtung haben dio Vorinstanzen mit Recht für unbegründet erachtet• Soweit sie sich auf Weitorveräußerung der Räume beruft, in denen dio Schwemme betrieben wird, ist ihr vom Landgericht zutreffend entgegengehalten worden, daß sie während des ersten Rechtszuges laut Grundbuch noch das leileigentum an diesen gewerblichen Räumen innehatte• Sollte sie es inzwischen auf die Eheleute Bernhardt, auf Josef BfllHHB oder auf die Eheleute Köngeter weiterübertragen haben, so wäre dies nach § 265 Abs« 2 ZPO ohne Einfluß auf den Rechtsstreit*
Dio Klägerin braucht sich mit ihren Ansprüchen auch nicht an dio Versammlung der 7/ohnungseigentüiaer (§ 23 WEG) verweisen zu lassen, zu demal solange sie mangels Auflassung des Y/ohnungs-eigentumo noch nicht zu dem Kreise dieser Eigentümer gehört. Laut tatrichterlicher Vortragsauslegung erschöpfen sich die Pflichten der Beklagten nicht in der Erstellung und Übertragung von Eigentumswohnungen und gewerblichen Räumen, sondern ihr obliegt es zugleich, die gegenseitigen RechtsbeZiehungen der Hausinsasson zu regeln. Dies folgert der Berufungspichtor zwar nicht aus ihrer Eigenschaft als Verwalterin dor Eigentümergemeinschaft (§ § 26 ff ’WEG), er entnimmt es aber aus der Art und Weise, wie bei der Durchführung des Bauprojektes verfahren wurdes Die Beklagte habe zunächst, als sogenannte Bauträgerin auftretend, mit den einzelnen Y/ohnungseigentums- bezw, Teileigentums-Anwärterr zweiseitige Verträge geschlossen, Die ihr aus den Einzelverträgen erwachsende Rechtsstellung sollte sie späterhin (soweit es sich nicht um rein v/erkvertragliche Abmachungen handelte) auf die erst
 
noch ino leben zu rufendo Eigentümergemeinschaft übertragen»
Daß sic sich dessen bewußt gewesen sei, zeige die Vertrags-be Stimmung, wonach Y/ohnungen ’’nur zu Wohnzwecken” benutzt werden dürften und jede Gewerbeausübung das Einverständnis der Mehrheit der Y/ohnungseigentümer voraussetze; an dieser Vereinbarung habe die Beklagte persönlich kein Interesse gehabt, die Vertragsklausel habe erkennbar allein dazu gedient, zwischen den künftigen Eigenwohnern gedeihliche RechtsbeZiehungen vorzubereiten. Der Beklagten sei, so stellt das Berufungsurteil fest, die Erfüllung ihrer Vertragspflichten auch heute noch mögliche
 Ein Rechtsirrtum ist insoweit nicht ersichtlich» Von der Revision worden hiergegen auch keine Einwendungen erhoben»
2. Sie beanstandet jedoch die Auffassung des Oberlandos-goiichts, zu den Aufgaben, welche die Beklagte zwecks treuhänderischer Vorbereitung der erwähnten Rechtsbeziehungen übernahm, habe es gehört, dafür Sorge zu tragen, daß keine lästigon Betrieb wie die Bjgrschwemme in der Nähe der Klägerin angesiedelt würden.
Das angefochtene Urteil geht davon aus, daß der Klägerin (ebenso wie den übrigen Sondereigentums-Anwärtern) zunächst jede Möglichkeit gefehlt habe, ihre Beziehungen zu den künftigen Mit-oigentumsgenossen selbst zu gestalten und zu beeinflussen; die Beklagte habe sic deshalb durch vertragliche Bindung der übrigen , Anwärter davor schützen müssen, daß sie durch nicht vorgesehenen oder unangemessenen Gebrauch der übrigen Sondereigentunisanteile im Genuß ihres ¥/ohnungseigentums beeinträchtigt werde. Der Umfang; dieses Schutzes ergebe sich aus der Interessenlage, wobei das von beiden Parteien gesondert unterzeichnet© Bauprogramm nicht außer acht gelassen werden dürfe« V/enn inan bei der Bauausführung teilweise von dem Programm abgewichen 3ei, ohne daß die Klägerin daran
— o —
Anstoß genommen habe? so spreche das nicht für ihr Einverständnis auch mit solchen Abweichungen, die ihren Interessen eindeutig zu-v/idorliofcn und wozu - wie schon das Verbot gewerblicher Betätigung in den V/ohnräumen zeige - die Aufnahme eines seiner typischen Erscheinung nach lästigen Gewerbebetriebes gehöre. Der Betrieb eines Bierausschanks von bewußt einfachem Zuschnitt in einem durch das Verwiegen von Industriearbeitern gekennzeichneten Wohnbezirk müsse ober als typisch lästig bezeichnet werden; das beweise auch die Auskunft der Polizeibehörde»
Die Klägerin habe also, so meint das Berufungsgericht, nach dem ungeschriebenen Inhalt des Vertragswerkes darauf vertrauen dürfen, daß ihr die Beklagte nicht unter Mißbrauch ihrer Treuhänder-funktion einen derartigen Ausschank in nächste Nähe setzen würde» Wenn die Beklagte die Einrichtung der Schwemme dann nicht nur nicht verhindert, sondern dabei, wie sie nunmehr einräume, durch eigens auf diese Benutzungsart zugeschnittonc Innenausgestaltung des betreffenden Raums sogar selbst mitgewirkt habe, so habe sie ihren Vertragspflichten zuwidergehandelt« Infolgedessen sei sie jetzt gehalten, das schuldhaft Versäumte dadurch nachsuholen, daß sie im Rahmen des ihr irgend Zumutbaren auch unter wirtschaftlichen Opfern durch Vereinbarung mit dem jetzigen Sender ei gen tümor des als Schwemme benützten Badens versuche, einen gegenüber der Klägerin vertragsmäßigen Zustand herzusteilen«
3« Die Revision wendet sich gegen diese Vertragsauslegung und wirft dem Berufungsgericht Verletzung der §§ 133? 157, 242 BGB und des Wohnungseigentumsgesetzes vor« Die Abreden der Parteien □eien, wie man das heute zur Beschaffung von Eigentumswohnungen allgemein zu tun pflege, in der Weise getroffen worden, daß die Beklagte gemäß § 8 WEG ihr Grundstück zunächst in Miteigentumson-teile aufgespaltcn und dann mit der Klägerin als Interessentin für einen der Anteile gleichseitig zwei Verträge geschlossen habe«
 
Der eine, die Bestellung Jos Wohnungseigentums regelnde Vertrug enthalte über die äußere Gestaltung der Wohnung und dc*3 Gesamt-gebäudes keine Einzelheiten., In dem anderen, dem Bauvertrag, sei ausschließlich die Erstellung und nähere Ausstattung derjenigen Eigentumswohnung geregelt, welche die Klägerin bekommen sollte, während über die Art der Nutzung anderer Räumlichkeiten oder über die Gesamtgeotaltung des Hauses nichts gesagt werde; damit seien Inhalt und Zweck des diesem Vertrag als Anlage beigefügten "Bau-beDChriebö,, eindeutig dahingehend bestimmt, daß er nichts anderes darstelle als eine rechtsverbindliche Beschreibung der für die Klägerin vorgesehenen Wohnung; soweit darin das übrige Bauprogramia erwähnt werde, diente das nur der allgemeinen Bezeichnung de3 Bauobjektes und sei ohne Einfluß auf die Rechtsbeziehungen der Parteien o Biesen Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestandteile habe der Berufungsrichter verkannt, wenn er dem Bauprogramm insoweit Rcchtsverbindlichkeit zwischen den Parteien beimesso, als wesentliche Abweichungen hinsichtlich der gewerblichen Räume nicht zulässig sein sollten«
ilit diesem Vorbringen kann die Revision keinen Erfolg haben. Es handelt sich um die Auslegung individueller vertraglicher Abmachungen« Sie ist Sache dos Tatrichters und unterliegt einer Nach-^ Prüfung im gegenwärtigen Rechtszug nur nach der Richtung, ob gesetzt liehe Vorschriften oder sonstige allgemeingültige Auslegungsgrund-sätzo verletzt sind« Eine solche Verletzung liegt hier nicht vor. Daß die Parteien ihre Vereinbarungen vom 17* Oktober 1956 in zwei äußerlich getrennten Verträgen niedergelegt haben, ist dem Berufungsgericht ersichtlich ebensowenig entgangen wie die Tatsache, daß lediglich der Bauvertrag, nicht dagegen auch derjenige über die Wohnungceigentuns-Bestellung bestimmt, wie der zu errichtende Y/obnblock im einzelnen aufgeteilt werden soll« Allein darauf kommt es nicht entscheidend an, weil das an jenem Tage Vereinbarte laut tatrichterlicher Würdigung (Berufungsurteil S. 9 und 12) ein einheitliches "Vertragewerk" darstellt und daher in seiner Gesamtheit
 
betrachtet werden muß* Infolgedessen war das Berufungsgericht auch nicht gehindert* zur Ermittlung der Befugnisse* die der Klägerin in ihrer Eigenschaft als V/ohnungsinhaberin nach dem Y/illon der Vertragschließenden zustehen solltenn die Anlage zu dem Bauvertrag mit heranzuziehen und aus dem dort wiedergegebenen Bauprogremm Schlüsse zu ziehen»
Wenn die Revision einwendet* das Programm als solches 3oi aber nicht Vertragsinhalt geworden* vielmehr hätten die Parteien nur diejenigen Abschnitte der Anlage* welche die Ausgestaltung der künftigen Eigentumswohnungen betrafen* als rechtsverbindlich angesehen* so greift sie in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise dio gegenteilige Vertragsauslegung des Berufungsgerichts an« Zu Unrecht meint sie* diese werde dadurch ausgeschlossen* daß es in dem Bauvertrag unter Nr* III heißt* "ein Baubeschriob über die Ausstattung der Wohnung im einzelnen'* sei "diesem Vertrag als Anlage 1 beigefügt"* Die angeführten Worte bedeuten . nicht notwendig eine Einschränkung der Bezugnahme in dem von der Revision behaupteten Sinne* d.h. unter Ausklammerung aller übrigen* nicht auf die Ausstattung der Eigentumswohnungen bezüglichen feile der Anlage» Gegen eine solche einschränkende Auslegung könnte* wie die Revisionsantwort einleuchtend hervorhebt* dio Tatsache sprechen* daß die Parteien den "Baubeschrieb" als Ganzes unterschrieben haben* ohne hinsichtlich einzelner Abschnitte Vorbehalte zu machen» Zum mindesten erscheint die im angefochtenen Urteil vertretene Auffassung möglich; sollten daneben auch noch andere Auslogungsmöglichkeiten bestehen* so ist das für die Revisionsinotanz ohne Belang»
Im übrigen stützt das Oberlandesgerioht seine Vertragsaus-lcgung* wonach die Beklagte keinen geräuschvollen Bierausschank in unmittelbarer Nahe der für die Klägerin bestimmten Eigentumswohnung zulassen durfte* auch nicht allein und nicht einmal ausschlaggebend darauf* daß im Bauprogramm dio Einrichtung eines solchen Gewerbebetriebes nicht vorgesehen war* sondern es begrün-
dot seinen Standpunkt mit einer umfassenden Würdigung der beiderseitigen Interessenlage, in deren Rahmen dem Inhalt des Bauprogramms nur die Bedeutung eines Einzelumstandes unter mehreren zukommt (BU So 10 fs "In diesem Zusammenhang darf das „..o Bauprogramm nicht außer acht gelassen werden")* Von der Erwägung ausgehend, daß der Klägerin eine selbständige Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu den übrigen Sondereigentümern verwehrt gewesen sei und daß daher die Beklagte sie durch entsprechende eigene Maßnahmen vor einer Beeinträchtigung ihres künftigen Wohnungseigentums habe schützeh müssen, hat der Berufungsrichter bei seiner Prüfung, wie weit diese Pflicht im einzelnen gegangen soi, in Ermangelung ausdrücklicher Abmachungen darauf abgestellt, bis zu welchem Grade das Interesse der Klägerin eine solche Pürsorge offensichtlich geboten habe. Maßgebliches Kriterium ist ihm hierbei, welche vertraglichen Sicherungen die Inhaber von Wohnungseinheiten, falls kein Bauträger eingeschaltet wird, von sich aus hätten aushandeln können und zwar gerade im Rahnen eines Projektes der hier in Betracht kommenden Art» Er hat erwogen, daß unter Umständen elegante Gasträume in einer Wohngegend als im allgemeinen mit einem Eigenwohnblock vereinbar angesehen werden könnten (unter Hinweis auf Bäriaann, Wohnungecfgentumsgesotz § 13 Anm„ IV 2, S. 398), daß jedoch von einem Schanklokal mit bewußt anspruchslosem Niveau dä3 Gegenteil gelten müsse0 Eine Bestätigung seiner Ansicht erblickt der Berufungo^ichtor schließlich in dem vertraglichen Verbot gewerblicher Betätigung innerhalb der Wohnräume.
Angesichts dieser Urteilsausführungen, die keinen Rechtsverstoß erkennen lassen, greift die Rüge der Revision, daß die Vertragcauslegung des Berufungsgerichts "dem erklärten Parteiwillen widerspreche", nicht durch; die von ihr in diesem Zusa®« hang angeführte Entscheidung BGHZ 9* 273 (= LM BGB § 157 I) Nr. i bezieht sich übrigens auf ergänzende Vertragsauslogung, d„h.
Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens hei Vertragslücken, während im vorliegenden Fall das Berufungsgericht den im Vortrag zun Ausdruck gekommenen Willen ermittelt hat«, Da die Abmachungen der Parteien, wie bereits erwähnt, ein einheitliches Vertragswerk bilden« erübrigt sich eine Stellungnahme zu der Frage, ob der vom Berufungsgericht bejahte vertragliche Ausschluß einer Benutzung des Sondereigentum3 zu bestimmten Zwecken (hier zu dem Betrieb einer Bior3Chwemmo) eine Vereinbarung im Sinne von § * 5 WEG darstellt und daherp wie die Revision meintP begrifflich nicht in den Bauvertrag gehört hättep sondern in den anderen Vertrag über Bestel-lung von Wohnungseigentum«, Daß dieser letztere Vertrag ebenfalls eine einschlägige Bestimmung enthält, nämlich das Verbot, Wohnungen anders als zu Wohnzwecken zu benutzen (Abschnitt C § 5)? räumt auch die Revision ein; sie möchte allerdings hieraus, vom Berufungsurteil abweichend« den Gegenschluß ziehen* die Schwemme sei zulässigp weil sie nicht in einer Wohnung, sondern in von vornherein zu gewerblichen Zwecken überlassenen Räumen betrieben werde; aber damit begibt sic sich auf das ihr verschlossene Gebiet der Vertragsauslegungo Das gleiche gilt von der Rüge, mit der die Revision das Zuriickgreifen auf den "ungeschriebenen” Vertragsinhalt im Berufungsurteil bemängelt und unter Bezugnahme auf Palondt/ Danckelmann (BGB, 20» Aufl«, § 125 Anm«, 5; ebenso jetzt die 22«
Auf1o) darzutun versucht, das Fehlen eines ausdrücklichen Verbotes lästiger Gewerbebetriebe in den umfangreichen schriftlichen Verträgen lasse auf das Fehlen einer rechtsverbindlichen Vereinbarung in diesor Hinsicht schließen; außerdem geht es hier nicht, wie in der zitierten Schrifttunisstelle, um zusätzliche, außerhalb der Vertragsurkunde getroffene Nebenabreöcn, der Berufungsrichter hat vielmehr die streitige Vereinbarung im Auslegungswege unmittelbar aus den schriftlichen Vertrag selbst entnommene
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4o Hicht stichhaltig sind schließlich die Verfahrensrügen, mit denen die Revision Verletzung des § 286 ZPO geltend macht» Soweit sie einwendet, die Klägerin habe - was vom Berufungsgericht nicht beachtet v/orden sei - bewußt in Kauf genommen, daß Min den
 zahlreichen Ladengeschäften zu ebener Erde" auch Schallplattenläden rait Lautsprecheranlagen oder ähnliche öeräuschstarke Verkauf sgeschäfte hätten eingerichtet werden können., verkennt sie, daß laut Bauprogramm in dem Wohnblock nicht mehr als drei Läden vorgesehen waren; außerdem hätten sich etwaige Geraus chbelästi-gungen durch Ladenbetrieho der geschilderten Art auf die Tagesstunden beschränkt, in denen die Klägerin wegen ihrer Berufstätigkeit (vglo Klageschrift So 4 oben)ohhöhin abwesend ist, während der Lärm aus der Biorschwemmo sich besonders am Abend und nachts störend bemerkbar machte Wenn bei der erstinstanzlichen 0rt3besichtigung vom 28„ August 1959 nur die Musik sowie sonstige Geräusche aus dem im ersten Stockwerk befindlichen Cafe zu hören waren, so steht das der Feststellung, daß auch Undvsogar in erster Linie die Schwemme im Erdgeschoß sich für die Hausbewohner al3 Störungsquelle auswirkt, nicht entgegen; die Revision übersieht hier die Aussage der Zeugen Weißer und Lukai, von denen; Art und Umfang dieser Belästigungen anschaulich geschildert wurde«
Paß es sich auch bei dem erwähnten Gaf& im Wohnblock der Beklagten um ein Lokal in anspruchsloser Wohngegend handelt, hat der Berufr.«ngsrichter nicht«, v/ie die Revision ihm vorwirft, außer Betracht gelassen; denn er hebt dies in seiner Urteilsbegründung : (So 13) ausdrücklich hervor» Wenn er gleichwohl angenommen hat, ein solcher Caf^betrieb sei (selbst wenn dort Tanzveranstaltungen mit entsprechender Musikdarbietung abgehalten würden) im allgemeinen weniger lästig und weniger’ (geräuschvoll als ein reiner Bierausschank, so ist das rechtlich nicht zu beanstanden. Pie gegenteilige Behauptung der Revision, zwischen einem Caf6 mit Tanzmusik in einem Industriearbeiterviortel und einer Bier-schwennc mit Musikbox bestehe kein wesentlicher Unterschied, stellt einen unzulässigen Angriff gegen die Tatsachenwürdigung der Instanzgerichte dar; auch trifft sie offensichtlich nicht zu, da in Bierlokalen dieser Art erfahrungsgemäß der Alkohol-koncum größer ist, so daß es dort eher zu Geschrei und Schlägereien kommt als in Caf6betriebcn0 Entgegen der Meinung dor
 Revision besieht hach dem festgestellten Sachverhalt kein Anlaß zu der Annahme, daß die Klägerin bereit gewesen wäre, zusätzlich zu den von ihr möglicherweise in Kauf genommenen Belästigungen durch das Caf& sich noch mit dem lärmenden Betrieb einer Bior-schwemme abzufinden; hierauf v/eist das angefochtene Urteil (aaCV) einleuchtend hin, und die Klägerin selbst hat in ihrem Schriftsatz vom 15o März 1961 (S. 5) mit Recht betont, daß es “einen erheblichen Unterschied“ ausmache, “ob irgendwo zwei Radaube-triobe installiert werden oder nur einer”c Die Erhebung des von der Beklagten beantragten Sachverständigenbeweises darüber, daß die Verbindung derartiger Schwemmen mit Caf^betrieben im modernen Gaststättenwesen vielfach üblich sei und nicht über den normalen Rahmen hinausgehe (Schriftsatz vom 29o November I960, S, 11), stand im richterlichen Ermessen; der Berufungsrichter hat, wie seine Ausführungen ergeben, von einer Beweiserhebung Abstand genommen, weil er sich hinx’eichende eigene Sachkunde zutraute; ein Ermeooensfehler ist insoweit nicht zu erkennen (Urteil des Senats vom 18» September 1963? V ZR 175/61, So 9)o
Neben der Sache liegen die Rügen, mit denen die Revision Nichtberücksichtigung der Tatsache bemängelt, daß laut Auskunft dos zuständigen Polizeireviers vom 21» April 1961 Schlägereien und sonstige Vorfälle, die ein polizeiliches Einschreiten erforderlich machten, in letzter Zeit seltener geworden seien und daß sich, wie die Beklagte im Schriftsatz vom 15o Mai 1961 vorgetragen habe, seit dem Wechsel des Inhabers der Schwemme dort keine Belästigungen Dritter mehr ereignet hätten« Denn das Berufungsgericht ist, v/as d:ic?!;Xe.stigkoit derartiger Bierlokale anbetrifft,
 von einem allgemeinen Erfahrungssatz ausgogangen und hat die in der Poliseiauskunft aufgesählten 29 Einzelfälle lediglich als Bestätigung verwertet, daß dieser Satz auch im vorliegenden Pall keine Ausnahme erleide (BU S. 12)„ Wenn es infolgedessen dem behaupteten Nachlassen der Belästigungen keine ausschlaggebende
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Bedeutung beigemosson hat« so ist das aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenc Im übrigen handelt es sich bei dem* was die Beklagte vorgetragen hat* um Vorgänge* die zeitlich nach dom Vertrag der Parteien liegen; entscheidend für die Auslegung ist aber allein die Willensrichtung der Vertragschließendeno Mit ihrem Einwand schließlich* aus Belästigungen* die nur auf die Unzuverlässigkeit eines einzelnen Inhabers der Schwemme zurückzuführen seien* könne nicht auf die typische Lästigkeit eines derartigen Betriebes geschlossen werden* da sie auch in anderen Betrieben Vorkommen könnten* setzt die Revision sich in Widerspruch zu der tatsächlichen Würdigung des Berufungsrichters und zu dom von ihm ermittelten Erfahrungssatz„
5o Bas angefochtene Urteil hält somit den Revisiionsangriffen stando Ba es auch keinen sonstigen, von Amts wegen zu beachtenden Rechtoverstoß zu dem Nachteil der Beklagten erkennen läßt* war die Revision mit der Kostenfolge aus § 97 Abs® 1 ZPO als unbegründet surii ck zuv/e i s en „
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