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BGH

Gericht: BGH

September 1943 setzte sich die Beklagte mit dem Kläger und drei weiteten Kindern aus- Damit lebte aber die Konzession nicht wieder auf.Der Gast- und Schankwirtschaftsbetrieb ruhte zunächst. Im Jahre 1947 nahm die Beklagte den Beherbergungsbetrieb wieder auf.Sie baute .in der Folgezeit im Erdgeschoss nach rückwärts zwei Räume zur Bewirtung ihrer Gäste an. Der Kläger verlangte von der Beklagten unter dem 30.November 1950 Erklärung, ob sie zur Erfüllung des § 9 des Vertrages vom 12. Der Kläger forderte aber, dass die Beklagte diese Räume vorher her- und einrichte und ihm ausserdem einen KUchenraum und anteiligen Keller überlasse. Dezember 1950, dass wegen der für die Beklagte bereits bestehenden Konzession ein Bedürfnis für die Zulassung einer weiteren für dasselbe Haus nicht anerkannt werde. 1zu seinen Gunsten auf die ihr erteilte Konzession zu dem Betrieb einer Gastwirtschaft* im Hause K^p-strasseNr. gl zu verzichten und 2..zwei Räume im Erdgeschoss des Hauses mit Küche und Kelierraura an ihn herauszugeben. einem Vorvertrag fuxf Abschluss eines besonderen Pachtvertrags, sondern um!die Erfüllung einer im Oberlassungsvertrag übernommenenj Verpflichtung der Beklagten zur alsbaldigen Übergabe dejp Räume der Gastwirtschaft. Dabei ist ohne Belang, dass die zu dein ursprünglich vorhandenen Grundbesitz gehörigen Bauplätze inzwischen der Frau übertragen worden sind, denn die Beklagte hat in dem von der Revision angeführten Schriftsatz vorgetragen, dies sei mit Zustimmung des Klägers, also.nicht durch ihn, geschehen. Diese Übertragung ist vielmehr durch die Beklagte vorgenommen worden, wie sichernd aus dem bei den Grundakten (Bd 40, Bl 1669 Bl 10) liegenden Vertrag vem 26.' September 1947 ergibt. Würde man annehmen, dass der $ 9 in dieses Vertragswerk eingebaut sei, so müsste dies dahin führen, dass die Beklagte einen Teil der ihrem Niessbrauchsrecht unterliegenden Räume, nämlich die Räume der Gastwirtschaft und der Bäckerei, aber erst nachdem sie Niessbraucherin geworden ist,, dem Kläger freizuge-ben hätte. Der Kläger ist deshalb nicht beschwert, wenn das Berufungsgericht mit Recht und in durchaus richtiger Berücksichtigung des Willens und der Belange der Parteien den V 9 des Vertrags als eine selbständige Vereinbarung unter Lebenden angesehen hat. Auch gegen die Annahme des Berufungsgerichts, es handle sich bei § 9 des Vertrags um einen Vorvertrag für einen noch abzuschlieäsenden Pachtvertrag, sind Bedenken nicht zu erheben. Bas -Berufungsgericht spricht vom "Hotel" der Beklagten, dass die Beklagte "in ihre» .Gawerberäumen" kaum den Verkehr "weiblicher - Gäste. zu dulden habe, es bestehe Gefahr, dass der Kläger "die Benutzung des Gartens "durch die Sommergäste derj Beklagten" verbieten könnte, die Führung "zweier Betriebe in demselben Haus" sei nur gemeinsam und unter Schonung der Belange des andern Teils möglich. Ber Kläger hat von Anfang an nur zwei Räume mit den dazugehörigen Nebenräumen herausverlangt, und die Revision spricht mehrmals davon, dass die Beklagte sich auf den Beherbergungsbetrieb zu beschränken habe. Juni 1947 nur die "Schank-wirtsdhaft" zu verstehen ist und dass der Kläger nicht geltend machen will, dass die Beklagte überhaupt nicht mehr berechtigt gewesen sei, den Beherberuhgsbetrieb wieder zuj eröffnen. Bas Berufungsgericht sagt, der Vorvertrag umschreibe den Pächtgegenstand - Betrieb mit den dazugehörigen Räumen - und den Pachtzins nur sehr unbestimmt^ prüft aber nicht näher, ob der Grad von Bestimmtheit vorhanden ist, ohne den ein Vertrag seine Wirksamkeit verliert. Der Zeuge, auf den sie sich dazu beruft, nämlich der Notar, der den Vertrag beurkundete, hat aber nur gesagt, er habe den Eindruck gehabt, dass die Parteien sich über die unter § 9 fallenden Räume einig gewesen seien. Dass eine solche Einigkeit bestanden hat, ist zweifelhaft, da der Kläger selbst noch während des Rechtsstreits seine Ansicht über die heraus zugebenden Räume geändert hat. Aber selbst wenn der Beherbergungsbetrieb nicht berücksichtigt wird, ist angssichjfcö des Umstands * dass'nur eine Küche vorhanden is^V die Abgrenzung der Nebenräume zweifelhaft. Es führt aus, Voraussetzung der von den.Parteien mit $,9 des Vertrags vom 12. gebe sich daraus, jdass die vertragliche Festsetzung so kurz und ungenau gewesen sei, wie sie bei einem Vertrag mit einem Familientfremde» sicherlich nicht getroffen worden wäre, ebenso daraus, dass bei der Notwendigkeit der gemeinsamen Benutzung von Nebenräumen, wie von Küche, Keller und Klosett, Schwierigkeiten entstünden, die nur UberbriiCkt- werden ikönnten, wenn die Parteien sich vertrügen und man amjiehmen dürfe, dass es so bleiben werde. Im Hinblick darauf sei es der Beklagten unter den besonderen Örtlichen Verhältnissen im Haus nicht mehr zuzu demuten, mit dem Kläger ein Pachtverhältnis einzugehen. Bie Revision macht demgegenüber geltend, die Beklagte könne nicht einwenden, dass ihre Verpflichtung infolge der persönlichen Spannung unmöglich oder unzu demutbar geworden sei. Bie Geschäftsgrundlage sei dadurch, dass sie mit dem Kläger»nicht mehr gut stehe, nicht'weggefallen, die äusseren Verhältnisse seien dieselben wie früher, die Veränderung der Verhältnisse müsste auch ausserhalb des Machtbereichs der Parteien liegen. Bas Berufungsgericht habe auch unter Verstoss gegen § 286 ziPO übersehen, dass die Beklagte die erste Ursache zu den Spannungen und Bifferenzen über das Vertragsverhältnis gesjetzt habe. Es sei eine grobe Verletzung ihrer Ver-tragspflichten gewesen, dass die Beklagte eine Schankund Gastwirtschaft ausgäbäut und im Bezember *1949 eine neue Konzession beantragt habe, die sie auch erhalten habe.Ba-mit habje sie dem Kläger die Erlangung der Konzession unmöglich! Auch mit diesen Einwendungen vermag die Revision nicht durchzudringehv -In der Rechtsprechung, des .Reichsgerichts hat sich der allgemeine Rechtsgrundsatz.entwickelt (RGZ 150, 193 /7997), dass hei Rechtsverhältnissen von längerer Dauer, die ein persönliches Zusammenarbeiten der Beteiligten und damit deren gutes Einvernehmen erfordern, beim Vorliegen eines wichtigen Grunds jederzeit eine Aufkündigung erfolgen könne, und dieser Grundsatz wurde dahin erweitert, dass die Kündigung zulässig ist, wenn die Durchführung des Vertrags Das Berufungsgericht bteht aber selbst auf dem Standpunkt, dass der Beklagteii die Fortsetzung oder hier die Begründung dieses auf engste Zusammenarbeit gerichteten Vertragsverhältnisses zuzu demuten vjäre, wenn sie allein oder überwiegend an der Verschlechterung des persönlichen Verhältnisses zwischen Es ist der Revision auch zuzugeben, dass dabei nicht nur das von dem Berufungsgericht gewertete Verhalten des Klägers, sondern auch die Gründe erörtert werden müssen, die zu diesem Zerwürfnis führten, und es ist richtig, dass, wenn die Beklagte zuerst pflichtwidrig den Vertragszweck vereitelt hätte, das Verhalten, des Klägers in einem milderen Licht erscheinen könnte,, so dass der Beklagten vielleicht zugemutet werden könnte, trotzdem den Vertrag mit dem Kläger einzugehen. wenn sie meint, die Beklagte habe durch die Beantragung der Konzession fiir ihren Betrieb ihre Pflichten aus dem Vorvertrag verletzt. Juni 1947 ist nur die Rede von der Gastwirtschaft und der Bäckerei, nicht dagegen von dem Beherbergungsbetrieb. Juni 1947 schon wieder aufgenommen war, ergibt sich aus dem Berufungsurteil nicht, jedenfalls stand der Beklagten damals gemäss § 46 GewO die Konzession noch.zu, die sie erst.mit ihrer Verheiratung verlor. Die Beklagte durfte aber annehmen, dass sie eine Konzession brauche, nachdem sie eine solche erhalten hatte, und durfte das Hotel auch in einer Weise betreiben* dass eine Erlaubnis nötig wurde, denn dieser Betrieb ist ja die Grundlage ihrer Be ist nicht klar, welche Vorstellungen sich die Parteien beim Abschluss des Vertrags vom 12. Juni 1947<über die Konzession gemacht haben, ob.sie etwa dachten, sie könnten beide Betriebe mit derselben Konzession betreiben* oder der Kläger könne eine selbständige Konzession für die Gastwirtschaft bekommen. Jedenfalls besteht kein Anhaltspunkt für eine Verpflichtung der Beklagten, auf die ihr/für den Beherbergungsbetrieb erteilte Gewerbeerlaubnis zu verzichten, denn sonst hätte sie diesen nicht mehr in der bisherigen Weise weiterführen können. Eine solche Verpflichtung hätte aber nur be-standen, wenn Aussicht vorhanden gewesen wäre, dass der Kläger na$h dem Verzicht der Beklagten eine selbständige Konzession für diese Räume erhalten werde, und sie bestand nich^i wenn von vornherein zu etwarten war, dass der Kläger eine Konzession für diese Räume nicht bekommen werde'.* Juli 1951 (Bl 61 GA) in der Tat gerechnet werden und* zwar hicht deshalb, weil mehrere Personen um die Erlaubnis für dieselben Räume nachgesucht haben, sondern weil zu erwarten war, ein Bedürfnis für Solange also zweifelhaft war, ob der Kläger eine selbständige Konzession für einzelne Räume erhalten werde, kann darin, dass die Beklagte für den von iljr betriebenen Beherbergungsbetrieb um eine Konzession nacihsuchte, eine Verletzung ihrer dem Kläger gegenüber obliegenden Verpflichtung nicht gesehen werden. Bei dieser Sedhlage bestand auch keine Verpflichtung der Beklagten, wenigstens auf die Konzession für die vom Kläger verlangten Räume zu verzichten, denn ein solcher Verzicht wäre zwecklos gewesen, wenn der Kläger trotz- Bas Nachsuchen um die Konzession für die der Beklagten verbleibenden Räume durfte also dem Kläger keinen Anlass zu dem vom Berufungsgericht gerügten Verhalten geben, so dass dem Berufungsgericht darin beizutreten ist, dass nunmehr der Beklagten nicht mehr zuzu demuten ist, in ein so enges Vertragsverhältnis zu dem Kläger zu treten. Der Anspruch des Klägers auf'Einräumung eines Pachtverhältnisses hinsichtlich der Gastwirtschaft ist daher nicht begründet**, und es kann dahingestellt bleiben, ob | der Vertrag, soweit er auf Übertragung des 'Gastwirtschaftsbetriebs ging, nicht von vornherein auf eine Unmögliche Leistung gerichtet war, da eine gesonderte Konzession für den I Kläger neben der Konzession, die die Beklagte für sich brauch-!

Zitierte Normen: § 46 GewO
BerufungsgerichtParteiräumenGastwirtschaftVertragKonzessionKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

2361 098
£MJ60/n
Verkündet am 13.Februar 1953 Symalla, Justizoberslekretär als Urkundsbeamter <$er Geschäftsstelle
 Im Kamen des Volkes
 In dem Rechtsstreit
 des Bäckermeisters Paul KflPstrasse 4?
in Bad 0
9
Klägers, Berufungsbeklagten und Revisionsklägers,
- Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt 3)r.
«
gegen
 die Hotelbesitzerin Henny	geb.	AflHK	in
 Bad	E^BPstrasse	0,
Beklagte, Berufungsklägerin und Revisionsbeklagte,
- Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Prof* Dr.
hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 13. Februar 1953 unter Mitwirkung des Senatjspräsidenten Br. Tasche und der Bundesrichter. Dr .v.Norraajnn, Schuster, Br. Oechßler und Br .Piepenbrock für Recht erkanntI
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 6. Zivilsenats des Öberlandesgerichts in Hamm! vom 6. November 1951 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestands
 Der Kläger*ist der Sohn der Beklagten; Der Vater des Klägers und Ehemann der Beklagten ist am 14. April‘1943 gestorben. Er hatte auf dem Grundstück K^B^strasse • in Bad O^BHHH)| eine Backerei sowie elfte* Gast- und Schankwirtschaft betrieben. Acht Fremdenzimmer waren zur Überlassung an Peftsions- und Hotelgäste eingerichtet.
Er hatte dazu eine Erlaubnis seit 9. Januar 1926 bzw.27. Mai 1938. Am 8. Juli bzw. 20. September 1943 setzte sich die Beklagte mit dem Kläger und drei weiteten Kindern aus-
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einander. Sie (Ibejcnahta den Nachlass und d?as Grundstück gegen Zahlung von jfe 4000 RM an ihre Kinder.'Nachdem am 30. April 1947 der Kläger die Meisterprüfung Als'Bäcker abgelegt hatte, schlossen die Parteien am 12. Juni 1947 einen notariellen Vertrag, wonach die Beklagterdem Kläger den
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Grundbesitz überlless, sich aber auf Lebenszeit Verwaltung und Nutzniesjsung vorbehielt. Der Kläger wurde ermächtigt, hach dem Tojde seiner Mutter das Grundstück an sich selbst aufzulassein. Dazu wurde ihm Auf las sungs Vormerkung bestellt. Damit siollte er gleichzeitig vom väterlichen
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Nachlass abgefundjen sein. Schliesslich heisst es unter
§ 9*’ *•	•	V;«.	-r	s>:	‘ -“io-
”Auf dem Übertragenen Grundbesitz befindet sich ein Gastwirtschaftsbetrieb sowie Bäckerei, die infolge der Evakuierung der Stadt*.Bad. OgB^P belegt sind. Sollten die Räume der Gastwirtschaft und die Kokerei frei werden, verpflichtet sich die Ersterschienene
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^die Beklagtje/, diese Betriebe sowie die dazugehörigen Räume dem Zweiterschienenen ^5em Klägei^ gegen eine angemesjsene Entschädigung zu überlassen.w
Am 27. Septembier 1947 verheiratete sich die Beklagte wieder mit dem Bademeister Heinrich KüBB^* Dadurch erlosch die Konzession für den Gast- und Schankwirtschafts-betrieb, die nach dem Tode ihres ersten Mannes zunächst auf die Beklagte iübergegangen war. Am 30. Juli 1948 wurde
 
die zweite Ehe der Beklagten geschieden, und diese nahm wieder den Familiennamen ihres ersten Mannes an. Damit lebte aber die Konzession nicht wieder auf. Der Gast- und Schankwirtschaftsbetrieb ruhte zunächst. In den Fremdenzimmern waren verdrängte Einwohner von Bad	un-
tergebracht. Die im Keller gelegenen Schankräume waren an eine Lebensmittelhandlung ßflHIHP vermietet. Im Jahre 1947 nahm die Beklagte den Beherbergungsbetrieb wieder auf. Sie baute .in der Folgezeit im Erdgeschoss nach rückwärts zwei Räume zur Bewirtung ihrer Gäste an. Dazu erbat sie am 27. Dezember 1949 eine neue Konzession, die ihr am 30. Juni 1950 für zwei Schankräume und fünf Fremdenzimmer im Erdgeschoss und zwei Fremdenzimmer im. Obergeschoss erteilt wuirde.
Der Kläger verlangte von der Beklagten unter dem 30.November 1950 Erklärung, ob sie zur Erfüllung des § 9 des Vertrages vom 12. Juni 1947 bereit sei. Sie liess am 4. Dezember 1950 antworten, der Kläger könne die beiden Räume, in denen früher die Gastwirtschaft betrieben worden sei nach ihrem Freiwerden übernehmen. Der Kläger forderte aber, dass die Beklagte diese Räume vorher her- und einrichte und ihm ausserdem einen KUchenraum und anteiligen Keller überlasse. Er hatte sich inzwischen an die Stadtverwaltung wegen einer Konzession gewandt. Diese.antwortete unter dem 29. Dezember 1950, dass wegen der für die Beklagte bereits bestehenden Konzession ein Bedürfnis für die Zulassung einer weiteren für dasselbe Haus nicht anerkannt werde. Nunmehr Verlangte er im Januar 1951 von seiner Mutter Aufgabe ihrer Konzession und drohte ihr gleichzeitig Schadensersatzansprüche an.
Am 6. Februar 1951 hat der Kläger Klage erhoben und den Antrag gestellt,
 
die Beklagte zu verurteilen,
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1zu seinen Gunsten auf die ihr erteilte Konzession zu dem Betrieb einer Gastwirtschaft* im Hause K^p-strasseNr. gl zu verzichten und 2..zwei Räume im Erdgeschoss des Hauses mit Küche und Kelierraura an ihn herauszugeben.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Das Landgericht (hat durch Urteil vom 21. März 1951 der Klage stattgegeben.
Am 30. Marz 195^ hat die Beklagte die Erlaubnis zur Erweiterung der Gastwirtschaft auf die zwei, .im Kellergeschoß
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gelegenen’ Bäume, die bisher das Lebensmittelgeschäft GPP-
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i innehatte und die frei geworden waren, beantragt. Diese Erlaubnis ist ihr am 7. Juli 1951 erteilt worden.
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Vorher hatte sie schon Anfang März unter der Bezeichnung
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"Altdeutsche Bierstuben" den Betrieb eröffnet und dessen Führung einem gewissen LpBiP übertragen.
In der Berufungsinstanz hat die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Kläger hat beantragt, die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen,
a)	zu seinen Gujnste» auf die ihr erteilte Konzession
 einer Gastwirtschaft im Hause K#^P-
Bad OflHP gegenüber der zuständigen Behörde zu Verzichten,
b)	mit ihm folgende» Pachtvertrag über den in Bad IMptetrasse • befindlichen Gastwirtschaf tsbetrj|.ejh abzüschliessen:
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Verpachtet wird der Betrieb der Gastwirtschaft
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nebst zugehörigen Bäumen, Anlagen und Einrichtungen, bestehend aus 2. Gasträumen mit Nebenräumen und Küche
 zu dem Betrieb Strasse P irj
 
im Kellergeschoss, 1 Vorratskeller, Herren-und Damentoilette in Keller- und Erdgeschoss (diese’ eventuell zur Mitbenutzung) sowie der zugehörige Gerten mit folgenden Einrichtungs-gegenständen: 1 Biertheke, komplett mit Glasaufsatz für Eßwaren, 1 Gläserschrank, 6 kleine Tische für vier Personen, 2 grosse Tische für sechs Personen, 1 Stammtisch, ca. 40 Stühle,
10 Tische im Garten, ca. 30 Stühle im Garten.
§ 2.
Das Pachtverhältnis ist nur aus einem wichtigen Grunde kündbar.
§ 3.
Als Pacht wird ein Entgelt in Höhe von 6# des Umsatzes vereinbart.
Das Oberlandesgericht hat unter Abänderung des • landgerichtlichen Urteils die Klage abgewiesen.
Mit der Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des lendgerichtlichen Urteils, die Beklagte beantragt Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
Daß Berufungsgericht lässt es dahingestellt, ob die Abmachungen der Parteien vom 12. Juni 1947 einen Übergabevertrag oder einen Erbvertrag darstellen. Auch im letzteren Pölle sei es zulässig gewesen, mit ihm einen Vertrag unter Bebenden zu verbinden. Bei den Bestimmungen des § 8 - dabei ist offensichtlich § 9 gemeint -handle es sich um einen Vorvertrag für einen noch ab-zuschliessenden Pachtvertrag.
Die Revision hält es nicht für zweckmässig, dass die
 rechtliche .Beurteilung des Vertrags vom -12.. Juni 1947 off engelassen, wurde. Sie nimmt an, dass-es sich um einen "Übergabevertrag” hinsichtlich des gesamten Grundbesitzes, also eine yorweggänommene Erbfolge handle. ”Di es er Über-lassungsver^rag" - die Revision meint damit offensichtlich dasselbe wie mit <jlen Ausdrücken "übergabev.ertrag" und
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"Obertragsvertrag* - sei zu dem Teil erfüllt worden, da gemäss § Z des Vertrags die zu dem Grundbesitz der Beklagten gehörigen Bauplätze der Frau Rder Schwester des Klägers,.übertragen und die Räume der Bäckerei dem Kläger in Erfüllung des OberlassungsVertrags übergeben worden seien.. Die! Rechtslage hinsichtlich der Bäckerei sei aber dieselbe wie■hinsichtlich der Gastwirtschaft. Der Kläger verlange nunmehr nur die Erfüllung des restlichen Anspruchs. Es. handle sich nicht um einen Anspruch aus
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einem Vorvertrag fuxf Abschluss eines besonderen Pachtvertrags, sondern um!die Erfüllung einer im Oberlassungsvertrag übernommenenj Verpflichtung der Beklagten zur alsbaldigen Übergabe dejp Räume der Gastwirtschaft. § 8 - gemeint ist i 9 - stehe im Rahmen eines Oberlassungsvertrags, er sgi dem "Übertrags vertrag" nicht nur angehängt, sondern sei ein Bestandteil dieses Vertrags.
Diese Angriffe] können* die Ausführungen des Berufungsgerichts nicht widerlegen. Dieses trennt mit Recht die
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§§ 1 bis 8 und dein § 9 des Vertrags vollständig. Selbst wenn der erste Teil des Vertrags einen* übergabevertrag darstellen sollte!, so wäre er nicht erfüllt. Die Auflassung und Eintragung im Grundbuch hat nicht stattgefunden, denn die Auflassung war bis nach dem Tod der Beklagten hinausgeschoben w|orden. Der Kläger ist also noch nicht Eigentümer geworden, der Ni essbrauch konnte noch nicht bestellt werden, IJnd wenn gesagt ist, dass die Obergabe nicht stattgefundlen habe, so konnte dies nur besagen, dass die Beklagte den unmittelbaren Besitz, den sie ohne-
hin schon hatte, behalten habe. Dabei ist ohne Belang, dass die zu dein ursprünglich vorhandenen Grundbesitz gehörigen Bauplätze inzwischen der Frau	übertragen	worden
 sind, denn die Beklagte hat in dem von der Revision angeführten Schriftsatz vorgetragen, dies sei mit Zustimmung des Klägers, also.nicht durch ihn, geschehen. Diese Übertragung ist vielmehr durch die Beklagte vorgenommen worden, wie sichernd aus dem bei den Grundakten (Bd 40, Bl 1669 Bl 10) liegenden Vertrag vem 26.' September 1947 ergibt. Würde man annehmen, dass der $ 9 in dieses Vertragswerk eingebaut sei, so müsste dies dahin führen, dass die Beklagte einen Teil der ihrem Niessbrauchsrecht unterliegenden Räume, nämlich die Räume der Gastwirtschaft und der Bäckerei, aber erst nachdem sie Niessbraucherin geworden ist,, dem Kläger freizuge-ben hätte. Der Anspruch würde also noch gar nicht bestehen.
Der Kläger ist deshalb nicht beschwert, wenn das Berufungsgericht mit Recht und in durchaus richtiger Berücksichtigung des Willens und der Belange der Parteien den V 9 des Vertrags als eine selbständige Vereinbarung unter Lebenden angesehen hat. Dem Berufungsgericht ist auch beizustimmen, dass es zulässig ist, eine solche Vereinbarung, die eine Übergangsregelung diarstellen soll, Sowohl mit einem Erbvertrag wie mit einem Üb'ergabevertrag? dessen Erfüllung noch aufgeschoben werden soll, zu verbinden. Das Berufungsgericht konnte daher die Frage, wie das zusammengehörige Vertragswerk der §§ 1 bis 8 rechtlich zu beurteilen ist, dahingestellt lassen.
Auch gegen die Annahme des Berufungsgerichts, es handle sich bei § 9 des Vertrags um einen Vorvertrag für einen noch abzuschlieäsenden Pachtvertrag, sind Bedenken nicht zu erheben.
Hinsichtlich der Bäckerei hat der spätere Abschluss eines entsprechenden Vertrags keine Schwierigkeiten gemacht, da die Bäckerei in abgeschlossenen Räumen betrieben wird, bei denen
 
kein Zweifel bestehtj dass sie zu dem Bäckereibetrieb gehören-*	iv	\
Anders ist es bei1 der Gastwirtschaft.' Es ist nicht ganz klar\ was im v ^ des Vertrags unter 11 Gastwirtschaft" zu verstehen ist. Auf dem Grundstück wurde ursprünglich ausser der ‘Bäckerei.bine Schankwirtschaft und ein Beherbergungsunternehmen betrieben. Nach der Bedeutung, die in Hechtsprechung und Schrifttum zu dem Gaststrättengesetz vom 28. April T930 dem Ausdruck "Gastwirtschaft” gegeben wird, ist darunter gerade auch die gewerbsmässige Beherbergung fremder Personen mit; oder ohne Verpflegung zu verstehen. (Michel., Gaststättengesetz 4. Aufl S 32% Rohmer-Eyermann 2. Aufl § 1-Anm 2a, !S 7/8). Man könnte alöo • annehmen, daß unter "Gastwirtschaft" der ganze Schank^ und Beherbergungs-betrieb verstanden Werden soll. Im Vertrag vom 12. Juni 1947 ist der Beherbejrgungsbetrieb nicht erwähnt. Feststellungen darüber, ob damals dieser Betrieb nicht bestand und ob die Parteien nicht mehr damit rechneten, dass er wieder aufgenommen vrerde, sind nicht getroffen worden. Offensichtlich machen aber sowohl das Berufungsgericht wie die Parteien einen Unterschied zwischen beiden Betrieben. Bas -Berufungsgericht spricht vom "Hotel" der Beklagten, dass die Beklagte "in ihre» .Gawerberäumen" kaum den Verkehr "weiblicher - Gäste. d *ö Klägers." zu dulden habe, es bestehe Gefahr, dass der Kläger "die Benutzung des Gartens "durch die Sommergäste derj Beklagten" verbieten könnte, die Führung "zweier Betriebe in demselben Haus" sei nur gemeinsam und unter Schonung der Belange des andern Teils möglich. Ber Kläger hat von Anfang an nur zwei Räume mit den dazugehörigen Nebenräumen herausverlangt, und die Revision spricht mehrmals davon, dass die Beklagte sich auf den Beherbergungsbetrieb zu beschränken habe. Sie sagt weiter, ein Nebeneinanderstehen der Betriebe in einem Haus sei, wie Jahrzehnte vorher» ohne weiteres möglich. Es ist also
 
davon auszugehen, dass unter "Gastwirtschaft” im Sinne des § 9 des Vertrags vom 12. Juni 1947 nur die "Schank-wirtsdhaft" zu verstehen ist und dass der Kläger nicht geltend machen will, dass die Beklagte überhaupt nicht mehr berechtigt gewesen sei, den Beherberuhgsbetrieb wieder zuj eröffnen.
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Bas Berufungsgericht sagt, der Vorvertrag umschreibe den Pächtgegenstand - Betrieb mit den dazugehörigen Räumen - und den Pachtzins nur sehr unbestimmt^ prüft aber nicht näher, ob der Grad von Bestimmtheit vorhanden ist, ohne den ein Vertrag seine Wirksamkeit verliert. Auch ein Vorvertrag muss inhaltlich den Bestimmungen genügen, die für den eigentlichen Vertrag gelten. Insbesondere müssen, wenn aiuch alle Einzelheiten des Hauptvertrags nicht festgelegt werden müssen, die im Vorvertrag von den Parteien übernojfflmenen Pflichten bestimmt oder wenigstens in der Weise bestimmbar sein, dass der Inhalt des versprochenen Vertrags richterlich festgesetzt werden kann (RGZ 66, 116 /T2l7i! 106, 174	1127}	124, 81	156,	129	/T3Ö7;
RG JW 1938, 2740 /27427? RG SeuffArch 92 Hr 138 S 333}
RAG in Arbeitsrechtssammlung 35, 52; BGH vom 17. Dezember 1952, II ZR 19/52). Darüber,, ob eine solche Bestimmtheit vorhanjden war, bestehen aber Bedenken. Die Revision behauptet, die Parteien seien sich bei Vertragsschluss über diie zu überlassenden Räume einig gewesen. Der Zeuge, auf den sie sich dazu beruft, nämlich der Notar, der den Vertrag beurkundete, hat aber nur gesagt, er habe den Eindruck gehabt, dass die Parteien sich über die unter § 9 fallenden Räume einig gewesen seien. Dass eine solche Einigkeit bestanden hat, ist zweifelhaft, da der Kläger selbst noch während des Rechtsstreits seine Ansicht über die heraus zugebenden Räume geändert hat. Während er im ersten Rechtszug zwei Räume im Erdgeschoss des Hauses Kanalsjtrasse 2 gefordert hatte, die ihm im landgericht-
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liehen Urteil auch zugesprochen wurden, richtete sich sein Antrag im zweiten Rechtszug auf zwei Gasträume im Kejjergeschoß, vjrobei es sich um verschiedene Räume,
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nicht hloss um eine ungenaue Bezeichnung handelte. Noch zweifelhafter ist <jde Bedeutung des Ausdrucks Mder zu der. Gastwirtschaft gehörigen Räume**,.vor allem deshalb, da früher und jetzt in dem Hause ausser der Gastwirtschaft auch der Beherbergungsbetrieb geführt wurde und wird. Auch zu diesem werden Nebenräume benötigt. Aber selbst wenn der Beherbergungsbetrieb nicht berücksichtigt wird, ist angssichjfcö des Umstands * dass'nur eine Küche vorhanden is^V die Abgrenzung der Nebenräume zweifelhaft.
Es bestehen.also Bedenken, ob der' Vorvertrag über die
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Gastwirtschaft den; Inhalt des Rechtsgeschäfts mit der erforderlichen Bestimmtheit enthält, sel^s.t wenn man be-rücksichtigk dass an einen Vorvertrag zwischen Mutter und Sohn nicht so streage Anforderungen gestellt werden müssen"‘wie an eine Vereinbarung mit Ramilienfremden.
Bas Berufungsgericht ist auf diese Frage nicht einge-gangen. Es hält den Anspruch des Klägers aus anderem Grund nicht für begründet. Es führt aus, Voraussetzung der von
 den.Parteien mit $,9 des Vertrags vom 12. Juni 1947 geplan-
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ten Regelung des beiderseitigen Verhältnisses sei Einverständnis und gegenseitige Rücksichtnahme gewesen. Bas er-
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gebe sich daraus, jdass die vertragliche Festsetzung so kurz und ungenau gewesen sei, wie sie bei einem Vertrag mit einem Familientfremde» sicherlich nicht getroffen worden wäre, ebenso daraus, dass bei der Notwendigkeit der gemeinsamen Benutzung von Nebenräumen, wie von Küche, Keller und Klosett, Schwierigkeiten entstünden, die nur UberbriiCkt- werden ikönnten, wenn die Parteien sich vertrügen und man amjiehmen dürfe, dass es so bleiben werde. Nunmehr sehen die .Parteien miteinander verfeindet. Biese
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Tatsache müsste die Beklagte hinnehmen, wenn sie allein oder überwiegend daran schuld wäre. Bas sei aber nicht der Pall. Ber Kläger habe es der Beklagten gegenüber in einer Heihe von Süllen am richtigen Verhalten und an der erforderlichen Zurückhaltung fehlen lassen. Im Hinblick darauf sei es der Beklagten unter den besonderen Örtlichen Verhältnissen im Haus nicht mehr zuzu demuten, mit dem Kläger ein Pachtverhältnis einzugehen.
Bie Revision macht demgegenüber geltend, die Beklagte könne nicht einwenden, dass ihre Verpflichtung infolge der persönlichen Spannung unmöglich oder unzu demutbar geworden sei. Bie Geschäftsgrundlage sei dadurch, dass sie mit dem Kläger»nicht mehr gut stehe, nicht'weggefallen, die äusseren Verhältnisse seien dieselben wie früher, die Veränderung der Verhältnisse müsste auch ausserhalb des Machtbereichs der Parteien liegen.
Bas Berufungsgericht habe auch unter Verstoss gegen § 286 ziPO übersehen, dass die Beklagte die erste Ursache zu den Spannungen und Bifferenzen über das Vertragsverhältnis gesjetzt habe. Es sei eine grobe Verletzung ihrer Ver-tragspflichten gewesen, dass die Beklagte eine Schankund Gastwirtschaft ausgäbäut und im Bezember *1949 eine neue Konzession beantragt habe, die sie auch erhalten habe.Ba-mit habje sie dem Kläger die Erlangung der Konzession unmöglich! gemacht und damit den Vertragszweck vereitelt.
Bie Beklagte hätte sich, wenn sie vertragsmässig gehan-
t
delt hätte, auf den reinen Belierbergungsbetrieb beschränken müssen. Biese bewusste Vereitelung des Vertragszwecks habe neben anderen Geschehnissen eine persönliche Spannung zwischeh den Parteien herbeigeführt. Wegen der eigenen Arglist unjl vertragswidrigen Verhaltens könne die Beklagte auch nibht in Analogie zu der lehre von der Kündigung von Bauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund die Auflösung des Vertrags geltend machen«.
Auch mit diesen Einwendungen vermag die Revision nicht durchzudringehv -In der Rechtsprechung, des .Reichsgerichts hat sich der allgemeine Rechtsgrundsatz.entwickelt (RGZ 150, 193 /7997), dass hei Rechtsverhältnissen von längerer Dauer, die ein persönliches Zusammenarbeiten der Beteiligten und damit deren gutes Einvernehmen erfordern, beim Vorliegen eines wichtigen Grunds jederzeit eine Aufkündigung erfolgen könne, und dieser Grundsatz wurde dahin erweitert, dass die
 Kündigung zulässig ist, wenn die Durchführung des Vertrags
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durch irgend ei^was, vor allem durch die Person des Vertragsgegners, gefährdet wird und deshalb dem Kündigenden nicht mehr, zugemutet; werden kann. Wenn nun die .Lösung eines bereits bestehenden Vertrags zulässig ist, so. muss es umsomehr gestattet sein, die durch einen Vorvertrag begründete Ver-
pflichtung zu dem Abschluss eines Pachtvertrags zu lösen. Dem Berufungsgericht ist nun darin zuzustimme.n, dass bei der Verzahnung der beiden Betriebe, des Gastwirtschafts- und des Beherbergungsbetriebs, die teilweise eine gemeinsame Benutzung einzelner Räume erforderlich machen würde, ein so enges, in.ständiger persönlicher Berührung sich vollziehendes und gegenseitiger Rücksicht getragenes Zusammenwirken notwendig ist, wie wejnn. beide Parteien in einem Gesellschaftsverhältnis oder einem ähnlichen Rechtsverhältnis stehen würden.
Das Berufungsgericht bteht aber selbst auf dem Standpunkt, dass der Beklagteii die Fortsetzung oder hier die Begründung
 dieses auf engste Zusammenarbeit gerichteten Vertragsverhältnisses zuzu demuten vjäre, wenn sie allein oder überwiegend an der Verschlechterung des persönlichen Verhältnisses zwischen
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den Parteien schuld wäre. Es ist der Revision auch zuzugeben, dass dabei nicht nur das von dem Berufungsgericht gewertete Verhalten des Klägers, sondern auch die Gründe erörtert werden müssen, die zu diesem Zerwürfnis führten, und es ist richtig, dass, wenn die Beklagte zuerst pflichtwidrig den
 
Vertragszweck vereitelt hätte, das Verhalten, des Klägers in einem milderen Licht erscheinen könnte,, so dass der Beklagten vielleicht zugemutet werden könnte, trotzdem den Vertrag mit dem Kläger einzugehen.
Die Revision irrt aber? wenn sie meint, die Beklagte habe durch die Beantragung der Konzession fiir ihren Betrieb ihre Pflichten aus dem Vorvertrag verletzt. In v 9 des Vertrags vom 12. Juni 1947 ist nur die Rede von der Gastwirtschaft und der Bäckerei, nicht dagegen von dem Beherbergungsbetrieb. Ob dieser am 12. Juni 1947 schon wieder aufgenommen war, ergibt sich aus dem Berufungsurteil nicht, jedenfalls stand der Beklagten damals gemäss § 46 GewO die Konzession noch.zu, die sie erst.mit ihrer Verheiratung verlor. Es ist nun aus dem Vorvertrag nichts darüber zu entnehmen, dass die Beklagte sich verpflichtet hätte oder dass die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen wären, dass die Beklagte den Beherbergungsbetrieb aufgeben müsste oder nicht wieder aufnehmen dürfte. Im Gegenteil, die Revision trägt selbst vor, die Beklagte habe sich, auf den reinen Beherbergungsbetrieb beschränken müssen. .Zu diesem Betrieb brauchte sie aber nach der Auskunft des Rechtsamta des Kreises Minden vom 30. Juni 1951 (Bl 52 GA) auch eine Konzession. Das blosse Vermieten von Zimmern und auch der Betrieb von MFremdenheimen" kann allerdings unter Umständen ohne Vorliegen einer Konzession zulässig sein, und die Entscheidung, ob ein erlaubnispflichtiger Gastwirtschaftsbetrieb oder eine erlaubnisfreie Zimmervermietung vorliegt, muss im einzelnen Pall unter Berücksichtigung des Gesamtgepräges des Betriebs getroffen werden (Michel, Gaststättengesetz, 4. Aufl S 36/37). Die Beklagte durfte aber annehmen, dass sie eine Konzession brauche, nachdem sie eine solche erhalten hatte, und durfte das Hotel auch in einer Weise betreiben* dass eine Erlaubnis nötig wurde, denn dieser Betrieb ist ja die Grundlage ihrer
 
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Existenz. Be ist nicht klar, welche Vorstellungen sich die Parteien beim Abschluss des Vertrags vom 12. Juni 1947<über die Konzession gemacht haben, ob.sie etwa dachten, sie könnten beide Betriebe mit derselben Konzession betreiben* oder der Kläger könne eine selbständige Konzession für die Gastwirtschaft bekommen. Jedenfalls besteht kein Anhaltspunkt für eine Verpflichtung der Beklagten, auf die ihr/für den Beherbergungsbetrieb erteilte Gewerbeerlaubnis zu verzichten, denn sonst hätte sie diesen nicht mehr in der bisherigen Weise weiterführen können.
Es könnte jfioh nur fragen, ob sie auf die Konzession für die Räume verzichten musste, die sie dem Kläger überlassen sollte. Eine solche Verpflichtung hätte aber nur be-standen, wenn Aussicht vorhanden gewesen wäre, dass der Kläger na$h dem Verzicht der Beklagten eine selbständige Konzession für diese Räume erhalten werde, und sie bestand nich^i wenn von vornherein zu etwarten war, dass der Kläger eine Konzession für diese Räume nicht bekommen werde'.* Damit musste aber nach den Auskünften des Ptechtsamts des. Kreises Minden von 30. Juni 1951 (Bl 52
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 GA) und vom 17;. Juli 1951 (Bl 61 GA) in der Tat gerechnet werden und* zwar hicht deshalb, weil mehrere Personen um die Erlaubnis für dieselben Räume nachgesucht haben, sondern weil zu erwarten war, ein Bedürfnis für
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nicht anerkannt werden. Solange also zweifelhaft war, ob der Kläger eine selbständige Konzession für einzelne Räume erhalten werde, kann darin, dass die Beklagte für den von iljr betriebenen Beherbergungsbetrieb um eine Konzession nacihsuchte, eine Verletzung ihrer dem Kläger gegenüber obliegenden Verpflichtung nicht gesehen werden. Bei dieser Sedhlage bestand auch keine Verpflichtung der Beklagten, wenigstens auf die Konzession für die vom Kläger verlangten Räume zu verzichten, denn ein solcher Verzicht wäre zwecklos gewesen, wenn der Kläger trotz-
dem für diese Bäume keine Konzession bekommen hätte und damiit den Gastwirtschaftsbetrieb in diesen Bäumen nicht hätte ausüben können. Bas Nachsuchen um die Konzession für die der Beklagten verbleibenden Räume durfte also dem Kläger keinen Anlass zu dem vom Berufungsgericht gerügten Verhalten geben, so dass dem Berufungsgericht darin beizutreten ist, dass nunmehr der Beklagten nicht mehr zuzu demuten ist, in ein so enges Vertragsverhältnis zu dem Kläger zu treten.	#	j
Der Anspruch des Klägers auf'Einräumung eines Pachtverhältnisses hinsichtlich der Gastwirtschaft ist daher nicht begründet**, und es kann dahingestellt bleiben, ob	|
der Vertrag, soweit er auf Übertragung des 'Gastwirtschaftsbetriebs ging, nicht von vornherein auf eine Unmögliche Leistung gerichtet war, da eine gesonderte Konzession für den I Kläger neben der Konzession, die die Beklagte für sich brauch-! te und deshalb behalten durfte, nicht zu bekommen war.
Die Revision war daher auf Kosten des Klägers zurück-zujveisen.
Br. ÜPasche	Dr.v, Normann	Schuster
 Dr.Oechßler	Br.	Piepenbrock