Volltext der Entscheidung
Nachschlagewerk: ja BGHZs ja
2067 013
BGB §§ 504a 505a 515, 1098 Abs* 1
Bas Vorkaufsrecht wird durch einen Vertrag zwischen dera^ Verpflichteten und einem Britten über den Verkauf des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks nicht ausgelöst, wenn dieser Vertrag in seiner Wirksamkeit gekoppelt ist mit einem zwischen dem Verpflichteten und einem Andern ab« geschlossenen Vertrag, der den Erwerb eines Grundstücks seitens des Verpflichteten vorsieht ("Ringtausch" )«,
BGH, Hrt.v. 27. Oktober 1967 - V ZR 157/64 - Olß Stuttgart
IG Heilbronn
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
V ZK 157/64 URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
27o Oktober 1967 Hirth, Justizangestellter
ala Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
des Rentners Gottlob Kreis lHHHHB(En8):>
Straße
in
- Prozeßbevollraächtigte:
Klägers, Berufungsklägers und Revis ionsklägers ,
Rechtsanwälte Prof«Br und Br« HB ~
gegen
den Kraftfahrer Peter Kreis VBHB(^z), S
in St
Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten«,
Prozeßbevollmächtigtert Rechtsanwalt Br«
Der V« Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 13« Oktober 1967 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr„ Augustin und der Bundesrichter Dr«, Mattem, Hill, Offterdinger und Dr«, Grell
für Recht erkannt;
Die Revision gegen das Urteil des 6* Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 23o Juni 1964 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen 0
Von Rechts wegen Tatbestand;
An den Gebäuden ldB8^7a^e ® und in singen besteht Stockwerkseigentum nach württembergi-schem Landesrecht„ Das obere Stockwerk gehört dem Kläger 0 Das untere Stockwerk hat wiederholt den Eigentümer gewechselte Mit Kaufvertrag vom 18* März 1961 wurde es von dem Beklagten erworben«,
Im Laufe des Jahres 1961 kam der Beklagte mit der Witwe Günther und dem Zimmermeister KfliH Verbindung« Krau GflHHiv/ar Eigentümerin eines Hausgrundstücks in StflHHHB» Ba sie erhebliche Geld-
beträge schuldete, wollte sie das Grundstück abstoßen,
aber anderwärts ein Wohnungsrecht behalten o Als der Beklagte sein Stockwerkseigentum sum Kauf anbot, kam es am 6. Oktober 1961 zwischen Frau GBIHB XflB* dem Beklagten und seiner Ehefrau zu dem Abschluß eines notariellen Vertrags, in dessen Abschnitt I Frau gBHB ihr Anwesen fttr 15 000 DM an den Beklagten und seine Ehefrau und in dessen Abschnitt II der Beklagte sein Stockwerkseigentum und die Barzellen 78/1 und 973 für 8 750 DM an KflHI verkaufte* In Abschnitt II der Vertragsurkunde heißt es u,a,s
"7» Das Kaufgrundstück stellt Stockwerkseigentum dar* Wir, die Vertragschließenden, sind vom Notar darüber belehrt worden, daß dem anderen Stockwerkseigentümer ein Vorkaufsrecht zusteht o Wir wissen aber, daß der andere Stockwerkseigentümer auf die Ausübung dieses Vorkaufsrechts uns beiden gegenüber im vorhinein verzichtet hat*
e o o a.
13° Wenn einer der beiden Verträge (I und II) aus irgend einem Grund unwirksam ist, soll auch der andere seine Wirksamkeit verlieren*1'
Am 2« Mai 1962 wurde das Stockwerkseigentum an SBBl aufgelassen. Am selben Sage bewilligte er die Eintragung eines lebenslänglichen Wohnungsrechts für Frau GflHB» Die Eintragung des Eigentums und des Wohnungsrechts erfolgte am 24, Mai 1962,
Mit Schreiben vom 4» Juni 1962 an den Beklagten erklärte der Kläger, daß er von seinem (ihm nach Art,228 des WürttAGBGB zustehenden) Vorkaufsrecht ^Gebrauch mache, Gleichzeitig forderte er die Übersendung einer Vertragsabschrift, Nachdem er diese unter dem 21, Ju~
ni 1962 erhalten hatte, wiederholte er innerhalb der gesetzlichen Prist von 3 Wochen (Art« 228 Abs« 2 Satz 2 WÜrttAGBGB) seine Erklärung, daß er sein Vorkaufsrecht ausübeo
Unter Bezugnahme auf das Vorkaufsrecht hat der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, das Stockwerkseigentum an den Kläger lastenfrei Zug um Zug gegen Bezahlung des Kaufpreises aufzulassen0
Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt*
Er hat vorgetragens Bei dem Vertrag vom 6o Oktober 1961 handle es sich im Grunde um einen Ringtausch, bei welchem er von Knöll ein Einfamilienhaus verschafft bekommen habe» Jedenfalls habe ihm SjflB als Gegenleistung für den Erwerb des Stookwerkseigenturns das Haus in StflHBBl vermittelt» Dies sei eine nicht in Geld zu schätzende Hebenleistung gewesene Der Kläger habe auch schon vor Vertragsabschluß auf sein Vorkaufsrecht verzichtete
Bas ^Landgericht hat die Klage abgewiesen„ Nach seiner Auffassung scheitert das Klagebegehren daran, daß der Kläger dem Beklagten nicht wie der Käufer Kfln das Haus der Witwe GflB verschaffen könne und deshalb nicht in der läge sei, dem Beklagten die gleichen, in Geld nicht schätzbaren Nebenleistungen wie zu erbringeno
In der Berufungsinstanz hat der Beklagte noch vorgetragen, der mit der Witwe GfBBi vereinbarte Kaufpreis habe in Wirklichkeit 27 950 DM betragen und sei dadurch getilgt worden, daß er 6 000 BM in Raten bezahlt, an Grundstückslasten insgesamt 13 200 BM übernommen und sein Stockwerlcseigentum um 8 750 BM in Verrechnung gegeben habe3
Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen a
Mit seiner Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter«, Der Beklagte beantragt Zurückweisung des Rechtsmittelso
Entscheidungsgründes
1 o Das .Berufungsgericht ist der Auffassung, daß die Verträge vom 6» Oktober 1961 das Vorkaufsrecht des Klägers an dem Stockv/erkseigentum des Beklagten nicht ausgelöst haben» Zur Begründung führt es aus:
Der Verkauf des Stoekwerkseigenturas des Beklagten an KflU stehe nicht für sich allein, sondern sei durch die Bestimmung BTr* 13 in Abschnitt II der Vertragsurkunde mit dem in deren Abschnitt I enthaltenen Vertrag gekoppelt, nach welchem der sein Stockwerkseigentum veräußernde Beklagte das Bausgrundstück der Witwe GflM erworben habe» Damit sei also jedenfalls beim Beklagten eine Verbindung beider Grunds tücksveräußer ungen in der Weise geschaffen worden, daß er sein Stockwerkseigentum nur weggehen wollte, wenn er andererseits ein anderes Heim bekam; er jedenfalls habe mithin Grundstück gegen Grundstück gegeben und sei an einer einseitigen Hingabe seines Stockwerkseigenturns gegen einen Geldbetrag, also an einer bloßen bezahlten Weggabe seines Heims in interessiert gewesen»
Irgendeine Bezahlung habe der Beklagte , wie ihm zu_ glauben sei und wie auch die von ihm vorgelegten Untere lagen sowie die glaubhafte Aussage des Zeugen KBB ergeben, nicht erhalten; vielmehr sei der in Abschnitt II der Vertragsurkunde eingesetzte Kaufpreis von 8 750 DM voll und ganz gegen das Haus der Witwe G^BB in Stl^B BUB verrechnet worden» Baß der Beklagte für dieses Grundstück mehr zu zahlen gehabt habe als den nominellen Kaufpreis von 15 000 HM, gehe schon daraus hervor, daß bereits die von ihm übernommenen Grundpfandrechte im Gesamtbetrag von 15 200 DM und das dreingegebene Stockwerkseigentum mit 8 750 HM zusammen rund 22 000 HM ausmachten, ohne daß die Auszahlung eines Überschusses an den Beklagten erfolgt wäre« Hieser habe im Gegenteil seinerseits noch Barzahlungen von insgesamt 6 000 HM an KBB und die Vitv/e GBBH zu entrichten gehabt«
Es sei nun richtig, daß der Käufer des Stockwerkseigentums in EBBBs Bin mit dem Verkäufer des Anwesens in StBBHHfc Frau gBHBp nicht identisch sei, sondern daß sich hier noch eine weitere ÜTransak-tion zwischen KBB und Brau OBB einschiebe« Hies habe KflB glaubhaft und einleuchtend damit erklärt, daß Brau GBBB an ibn so verschuldet gewesen sei, daß ihr Haus in SlBBBiB praktisch ihm gehört habe, sc daß er nunmehr auch als Käufer des Stockwerkseigentums in EBBBaufge treten sei mit der (später erfüllten) Verpflichtung, seinerseits Brau <BBB in BB ein Wohnungsrecht zu gewähren« Es liege also eine Art Ringtausch vor« Hies könne aber am Charakter der Verträge als .(Teil eines wirtschaftlich einheitlichen Xauschvertrages nichts ändern; denn so oder so wäre keine der Veräußerungen ohne die andere gewollt
und vereinbart worden und allen Beteiligten sei es in Wahrheit nur um einen Austausch der Grundstücke (mit Aufgeld für das höherwertige) gegangen<>
2o Bas Berufungsgericht hat es somit als entscheidend angesehen9 daß - nach seiner Auffassung - es sich bei den in der notariellen Urkunde vom 6<> Oktober 1961 enthaltenen Verträgen um Teile eines einheitlichen Tauschvertrages handelte Liege ein Tauschvertrag vor* so sei der Kläger zur Ausübung seines Vorkaufsrechts an dem Stocfcwerkseigentum des Beklagten nicht berechtigt* weil er die ihm nach Art« 228 Abs« 2 WürttAGBGB in Verbindung mit §§ 1098 AbSo 1* 505 Abs« 2 BGB gegenüber dem Beklagten obliegende Verpflichtung* diesem anstelle der Witwe GflUHdas Grundstück in StHHHB zu verschaffen* nicht erfüllen könnte (vgl* Urteil des Senats vom 11* Dezember 1963, V ZR 41/62* RJW 1964*
540* 541 unter Bezugnahme auf RGZ 88* 361* 364)«
Es trifft zu* daß die Rechtsprechung die Ausübung eines Vorkaufsrechts dann versagt* wenn der Vorkaufs-verpflichtete keinen Kaufvertrag* sondern einen Tauschvertrag mit einem Britten hinsichtlich des mit dem Vor« kaufsrecht belasteten Grundstücks geschlossen hat; dabei kommt es auf die von den Vertragspartnern gebrauchten Ausdrücke nicht entscheidend an (RGZ 57* 264* 266;
RG JW 1905* 326; Staudinger BGB 11. Auflo § 515 Annu 3)« Maßgebend ist vielmehr* ob nach dem Inhalt der vertraglichen Vereinbarungen die Leistung jedes Teils in der Verschaffung einer Sache besteht und die Breisangabe nur anschlaghalber beigefügt ist oder ob ein Sachaustausch überhaupt nicht vereinbart ist* sondern von jeder Seite Geldleistung gegen Sachleistung gev/ollt
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war und die Preise nur im Endergebnis durch Aufrechnung getilgt sind (vgl« BGB RGRK 11« Auf1« § 515 Anm«, 3 unter Bezugnahme auf RGZ 57? 264, 266; RG JW 1902, 46 Nr«, 54 ■ RGZ 50, 285; vgl« auch RGZ 73, 88, 90)o Es können deshalb zwei Kaufverträge einen einheitlichen Tauschvertrag darstellen, und zwar auch dann, wenn sie in zwei gesonderten Urkunden enthalten sind (RG JW 1898, 307 Nr« 89; RG JW 1905, 326)«, All das hat das Berufungsgericht nicht verkannt * Demnach hätten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die beiden in der notariellen Urkunde vom 6* Oktober 1961 zusammengefaßten Kaufverträge ohne weiteres einen einheitlichen Tauschvertrag dargestellt, wenn der Beklagte sein Stockwerkseigentum nicht an den Zimmermeister KflU, sondern an die Witwe GflB m verkauft hätte o Das Vorkaufsrecht des Klägers wäre bei dieser Fallgestaltung nicht ausgelöst worden, weil der Kläger außerstande gewesen wäre, die Leistung des Vertragsgegners (Frau GflHH) selbst zu erbringen«
Im vorliegenden Falle hat sich indessen auf der einen Vertragsseite ein Dritter in der Weise eingeschoben, daß er, ohne die Leistung dieses Vertragsteils bewirken zu müssen, die Gegenleistung erhält« Die Revision meint unter Hinweis auf Rechtsprechung und Schrifttum (RGZ 50, 285, 287; Stattdinger aaO § 515 Anm« 3; BGB RGRK aaO § 515 Anm« 3), ein Tauschvertrag könne nur vorliegen, wenn der Inhalt der Beurkundung erkennen lasse, daß die unmittelbare Lei-stung eines jeden Vertragsteils in der Verschaffung eines individuellen Gegenstands bestehe; hieran fehle es aber im vorliegenden Falle, v/eil der Beklagte
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an die Y/itwe GflHB unmittelbar keinen individuellen Gegenstand als Gegenleistung erbracht und der Zimmermeister BflHI für die Übertragung des Stockwerkseigen-turns auf ihn. dem Beklagten unmittelbar keinen individuellen Gegenstand geleistet habe.
Hierzu ist zu bemerken:
Das Reichsgericht hat in einem ähnlich gelagerten Ball ein Rechtsverhältnis für gegeben erachtet? bei dem die in der Regel einem einzelnen zukommende Parte irolie zwischen zwei Personen auf geteilt sei - gespaltener Vertrag - (RGZ 161? 1? 3)* Hach seiner Ansicht bilden beide (Kauf-)Verträge rechtlich eine untrennbare Einheit5 auf die die Vorschriften über den lauschvertrag Anwendung finden müssen.
Auch im vorliegenden Ball handelt es sich nach den Beststellungen des Berufungsgerichts wortlautmäßig um zwei Kaufverträge, Der Beklagte wollte jedoch sein Stockwerkseigentum nur weggeben? wenn er ein anderes Heim? nämlich das Wohnhaus der Brau GfH|p? bekam. Durch die Einschaltung eines Dritten in die Eigentumstransaktion (Ringtausch) hat sich nichts daran geändert? daß es allen Beteiligten nur um einen Austausch der Grundstücke gegangen ist. Brau war nach
den Beststellungen des Berufungsgerichts an KjfHI so verschuldet gewesen? daß ihr Haus in StflHHH praktisch ihm gehörte? so daß er nunmehr auch als Käufer des Stockwerkseigenturns aufgetreten ist (BU S. 20)? anstatt zuerst das Grundstück in StÜHHB zu erwerben und es dann gegen das Stockwerkseigentum des Be-
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klagten au tauschen« her Verkauf des Grundstücks der Witwe GHB steht also nicht für sich allein«, sondern ist durch die Bestimmung in Abschnitt II Nt«, 13 der Vertragsurkunde in seiner Wirksamkeit mit dem Verkauf des Stockwerkseigentums des Beklagten gekoppelt (BU S«, I4)j> keine der Veräußerungen ist ohne die andere gewollt und vereinbart worden«,
Es bedarf keiner abschließenden Stellungnahme^ ob das zwischen den drei Beteiligten bestehende Rechtsverhältnis als ein einheitlicher üauschvertrag anzusehen ist9 wie das Berufungsgericht meint (Esser«, Schuldrecht, 2. Aufl«, So 510 spricht von zwei Kaufverträgen im Austauschverhältnis )o Hier ist nur die Frage zu beantworten;, ob durch den Abschluß des “Kaufvertrages” zwischen dem Beklagten und KflU das Vorkaufsrecht des Klägers ausgelöst wurde. Dieser Vertrag kann aber wegen seiner Besonderheit, nämlich seiner Verflechtung mit dem ganzen Vertragswerk und dessen Zielsetzung, einen Ringtausch zu ermöglichen,'jedenfalls nicht einem Kaufvertrag im Sinne des § 504 BGB gleichgesetzt werden, dessen Abschluß Voraussetzung für die Ausübung eines Vorkaufsrechts ist. Bei einem so gelagerten Sachverhalt, wie er hier gegeben ist, kann der Vorkaufsbereehtigte auch nicht der Regelung des § 504 Abs0 2 BGB gerecht werden, wonach der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bedingungen zustande kommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hats Der Kläger kann nämlich nicht dem Beklagten das Hausanwesen der Krau verschaffen, was nach den Fest-
stellungen des Berufungsgerichts der Beklagte gerade zur Wirksamkeit des Verkaufs seines Stockwerkseigentums an den dritten Käufer zur Voraussetzung gemacht
hat« Paß es sich dabei nicht um eine Rebenleistung (§ 507 BGB) handelta hat das Berufungsgericht irrtunisfrei dargelegto
Mithin ist das Vorkaufsrecht des Klägers durch den Vertrag vom 6« Oktober 1961 wegen dessen besonderer Ausgestaltung nicht ausgelöst worden (vgl« für den Pall der gemischten Schenkung RGZ 101, 99, 101)«
Soweit die Revision noch meint, die Selbständigkeit der beiden Kaufverträge ergebe sich auch daraus, daß der Beklagte darauf bestanden habe, die Vorgänge in die Form getrennter Kaufverträge zu kleiden, wendet ,sie sich gegen die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts dahin, der Beklagte, der als Buchenländer Flüchtling ohnehin den Vorgängen im Zweifel nur mangelhaft habe folgen können, sei hier, wie glaubhaft für ihn vorgetragen worden sei, der irrigen Vorstellung erlegen, das ganze Rechtsgeschäft könne so eine größere Sicherheit und Gültigkeit erhalten, als wenn es offiziell als lausch deklariert werde«
Die Revision meint schließlich, es sei der Rechtssicherheit abträglich, wollte man zu lasten des Vorkaufsberechtigten bei einem seinem Wortlaut nach als Kaufvertrag zu wertenden Vertrag das Vorkaufsrecht nicht zu dem Zuge kommen lassen« Dabei wird sie der Besonderheit des vorliegenden Falles nicht gerecht« Es handelt sich hier um einen Vertrag, dessen Inhalt und Tragweite erst durch Auslegung zu ermitteln war« Diese muß aber der Vorkaufsberechtigte gegen sich gelten lassen«
/h
Bemerkt sei noch, daft sich am Ergebnis (Abweisung der Klage) nichts ändern würde, wenn die Verträge vom 60 Oktober 1961 etwa wegen Schwarzkaufes und mangelnder Heilung nach § 313 S„ 2 BGB unwirksam wären«
3o Da die Ausführungen des Berufungsgerichts auch im übrigen keinen Rechtsirrtum zu dem Nachteil des Klägers enthalten, war dessen Revision mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen«
Br« Augustin Rattern Hill
Offterdinger Dr„ Grell
*
