Volltext der Entscheidung
HachSchlagwerk:
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Banz
nein
BGB § 508; BundesbauG § 24
Wird vom Vorkaufsrecht nur eine Stellfläche des verkauften Grundstücks betroffen und entspricht der Kaufpreis dem Wert des Grundstücks,so hat der Vorkaufsberechtigte für die feilfläche einen Kaufpreis zu zahlen, der dem Wert der Itellfliicho entspricht.
BGH, Hrt. v. 10. Oktober 1969 - V ZK 155/66 - OLG
LG
Stutt£or
Stuttgar
BUNDESGERICHTSHOF
r'J
IM NAMEN DES VOLKES
V ZB 155/66 URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am
10- Diet ober 19C9 Wüst
j u s t i sh n up t n e k rot; 1 r als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
des Arztes Pr. Helmut B > St®mfc-W,
Dl^Jstraße 0,
Beklagten, Berufungskiä£cro und Revisionsklägers,
- Prozeßbevollmächtigter; Rechtsanwalt Dr»
gegen
die Stadt St meister* St
vertreten durch den Oberbürger-
Klägerin, Berufungsbekiagte Und Revi s i o n s b e kla g t c,
- Prozeßbevollmächtigter;
Rechtsanwält Pr«
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Bor V. Zivilsenat des Bundesgerichtshot's hat auf die mündliche Verhandlung vom 10* Oktober 1969 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Br* Augustin und der Bundesriehter Br. Rothe, Br* Freitag» Hill und Offtcrdingor
für R ec h t erkannt;
Bie Revision gegen das Urteil des 1 * Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 26, Oktober 1966 wird auf Kosten des Beklagten zuruckgewi csen *
Von Rechts wegen
Tatbestand;
Der 1961 verstorbene Baumeister Karl M' hatte 1927 das im Grundbuch von StflHIV, GBK Hr*
Abt* Wir. 9 eingetragene Grundstück Flurstück 1fr* Hfe/1 erworben. Hach dem ministeriell genehmigten Bebauungsplan
der Stadt St^H^ von 1929 ist der nordwestliche Teil dieses Grundstücks, das bis zu diesem Zeitpunkt außerhalb des Ortsbauplans-lag, im Meßgehalt von ca. 3 Ar 20 qm (jetzt vermessen als 3 Ar 29 <p) als Grünfläche (Aussichts-platte) ausgewiesen*
Ber Beklagte hat am 28* Juli 1961 das Grundstück vom Testamentsvollstrecker dos genannten Karl Mt
um einen dem wirklichen Wert entsprechenden Kaufpreis von 110 000,— BM gekauft. Ir ist im Juli 1962 als neuer
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Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Hinsichtlich des als Grünfläche ausgewiesenen Teils hat die Klägerin gemäß § 24 BBauG gegenüber dem Verkäufer ihr Vorkaufsrecht ausgeübt und die Zahlung von 15 040,— DH angeboton« Biese Teilfläche ist inzwischen weggemessen worden und erhielt auf Grund der Meßurkunde vom MV 1963 die Parzellen-Nr. SV/2.
In einem Vorprozeß der Klägerin gegen den Testaments-Vollstrecker (Verkäufer) wurde Letzterer rechtskräftig ver~ urteilt, den als Grünfläche ausgev/iesenon Grundstücksteil an die Klägerin aufzulassen. Im jetzigen Prozeß begehrt die Klägerin vom Beklagten die grundbuchmäßige Abschreibung der weggemessenen Teilfläche und nach vollzogener Teilung die Eintragung der Klägerin als Eigentümerin zu bewilligen. Sie geht bei der Berechnung des an den Beklagten für die Teilfläche zu zahlenden Kaufpreises von einem Kaufpreis von 47,— DM pro Quadratmeter aiiSo
Die Klägerin hat beantragt?
1. den Beklagten zu verurteilen, zu bewilligen,
daß von dem Grundstück Markung St^HM GEH Nr. Abt. V Mr. V die nach dem Ver~
anderungsnachv/eis 1963 Seite 159 - Meßurkunöo vom V|^V 1963 - mit Flurstüek2 bezeichnete Fläche von 3 Ar 29 qm üVfcstraßo öffentlicher Platz abgeschrieben und als selbständiges Grundstück gebucht wird,
2. festzustellen, daß der Beklagte nach vollzogener Teilung verpflichtet ist zu bewilligen, daß die Klägerin als neue Eigentümerin des nach Ziff• 1 abgesehriebenen Grundstücks Flurstück VV/2
im Grundbuch eingetragen wird Zug um Zug gegen Zahlung von 15 463,— BM.
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Der Beklagte hat Klageabweisung "beantragt und hilfsweise Widerklage erhoben mit dem Antrag, die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten über den angebotenen Betrag von 15 463,—- DM hinaus weitere 20 980,33 DM, insgesamt 36 443,33 DM nebst 4 $ Prozeßzinsen zu bezahlen, Zug um Zug gegen Abschreibung der Parzelle des
Grundbuchs StSHIB und ihre Buchung als selbständiges Grundstück sowie gegen Bewilligung der Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin der vorgenannten Parzelle im Grundbuch, Ab- und ümschreibungskosten zu Lasten der Klägerin. Bach Ansicht des Beklagten hängt seine Bewilligung zur Eintragung der Klägerin davon ab, daß diese den mit dem Verkäufer vereinbarten Kayfpreis von 110,77 DM/qm bezahle. Der Testamentsvollstrecker habe
uoeraies seinen des Kaufpreises teil an den
Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung für den in Anspruch genommenen Grundstück
en.
s habe sich
nicht aus einem niedrigeren Preise für die Bauverbotofläche und einem höheren für den bebaubaren feil des Grundstücks
zusammengesetzt; es sei vielmehr ein Quadratmeterpreis vereinbart worden, der für jeden Quadratmeter der ganzen fläche gelte und den der Verkäufer gegen sich gelten lassen müsse. Da nicht mehrere Gegenstände zu einem Gesamtpreis verkauft worden seien, könne § 508 BGB keine Anv/endung finden«
Das Landgericht hat dem Klageantrag stattgogebon.
Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Mit der Revision verfolgt der Beklagte seine bisherigen Anträge, auch hinsichtlich seiner Widerklage, weiter. Die Klägerin bittet um Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe;
Die Entscheidung hängt von der Beantwortung der Frage ab, ob für das dein Vorkaufsrecht unterliegende Teilstück der aus dem vereinbarten Kaufpreis für das ganze Grundstück zu errechnende Quadratmeterpreis (110,77 DM pro Quadratmeter) maßgebend ist, odei* ob wegen der verschiedenen Grundstücks^ualitat (Bebaubar-keit-Bauverbot) der Kaufpreis (11G 000 DM) als Gesambprei im Sinne des § 508 BGB anzusehen und demnach ein neuer Breis für das Teilstück zu ermitteln ist.
Wach Auffassung des Oberlandesgorichts ist im Kaufvertrag für das weggeraessene Teilstück ein Kaufpreis nicht vereinbart worden. Das bis dahin rein landwirtschaftlich •genutzte Gesamtgrundstück sei durch den im Jahre 1929 genehmigten Bebauungsplan erstmals in das Bebauungsgobiet einbezogen, aber gleichzeitig das streit! Teilstück als Grünfläche ausgewiesen und mit einem Bauverbot belegt worden. Hierdurch sei bezüglich des für die öffentliche Benutzung vorgesehenen Teilstücks die Preisentwicklung zu dem Bauland abgeschnitten Y7ordony während der größere Hestteil des.Grundstücke' Bauland werden konnte und geworden sei. Rechtlich handele es sich allerdings nach wie vor um ein Grundstück. -Es sei aber hinsichtlich der Preisentwicklung in zwei völlig verschieden zu beurteilende Teile aufgespalten worden/ Werde ein solches Grundstück zu einem Preis für das ganze Grundstück verkauft, so müsse § 508 BGB entsprechend angewendet werden. Denn wirtschaftlich handele es sich bei dem zu entscheidenden Fall um dieselbe Dago, wie sic
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in § 506 BGB eine Regelung gefunden habe. Mit Recht habe das Landgericht darauf hingewiesen, daß der Verkäufer durch § 508 Satz 2 BGB ausreichend geschützt sei. Die Sachlage sei demnach so zu beurteilen, als wenn der Beklagte zwei Grundstücke 2U einem Gesamtpreis gekauft hätte, wobei auf dem einen Grundstück das Vorkaufsrecht gelastet habe. Für das mit dem Vorkaufsrecht belastete Teilstück hätten die Parteien einen besonders ausgewiesenen Preis nicht vereinbart.
Sie hätten vielmehr einen runden Preis von 1 TO 000,— DU für das Grundstück vorgesehen, was einen Quadratmeter-Preis von 110,77 DM ergebe. Schon diese Zahlen sprächen für einen Gesamtpreis. Die Aufteilung des vereinbarten Kaufpreises für das Gesamtgrundstück habe demnach noch objektiven Weltmaßstäben zu erfolgen. Der von der Klägerin mit 47/— DM pro Quadratmeter berechnete Preis für die Teilfläche sei angemessen und sicher nicht zu niedrig. Der im Vorprozeß vernommene Zeuge Br.
sei bereit gewesen, für das ihm bei einem Kauf verbleibende Restgrundstück 150,— DM pro Quadratmeter zu bezahlen, was auch in etwa den damaligen Bauplatzpreisen entsprochen habe. Bei diesem Quadrotmeter^Preis würde sich für das RestgrundstUck von 670 qm ein Preis von rund 100 000,— DM ergeben. Die Klägerin wolle 47,— DM pro Quadratmeter für das belastete Teilgrundstück, zusammen also 15 465,— DM bezahlen. Der Beklagte hätte dann sein Restgrundstück um weniger als 95 000,— DM erworben, ein Kaufpreis, der sicher nicht über dem Wert dieses Grundstücks liege.
Ohne Irfölg bekämpft die Revision diese Ausführungen o
1 o Mit dem Oberlandesgericht ist davon auszugehen, daß sich das auf § 24 BBauG gestützte Vorkaufsrecht der klagenden Stadtgemeinde nur auf die ’’Teilfläche" bezieht, weil nur sie im Bebauungsplan von 1929 als Grünfläche ausgewiesen ist (BayObBGZ 1966, 310; Brügelmann BBauG § 24 Anm. II 3 b). Bas an den Beklagten verkaufte und aufgelassene Grundstück setzte sich also aus vorkaxxfsbotroffonen und vorkaufsfreien feilen zusammen* Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, so erfaßt die Ausübung zunächst nur den betroffenen feil dos Grundstücks. In entsprechender Anwendung des § 508 Satz 2 BGB kann aber der Veiicäuf er vom Vorkaufsberechtigten die Übernahme des ganzen Grundstücks verlangen, wenn der restliche feil nicht ohne Nachteil für don Verkäufer getrennt werden kann. Zwar liegt im Sinne der genannten gesetzlichen Bestimmung kein Verkauf mehrerer Sachen vor. Die Rechtsprechung hat jedoch die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift für den Fall als gerechtfertigt angesehen, daß nur ein Teil des Grundstücks von einen Vorkaufsrecht betroffen, das ganze Grundstück aber verkauft wird und für den Verkäufer die Gefahr besteht, einen gleich günstigen Kaufpreis für das restliche Grundstück nicht wieder zu erzielen (RG HER 1935 Hr. 724; BayObLG aaO). was für das vertraglich eingeräumte Vorkaufsrecht gilt, muß auch auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des § 24 BBauG gelten.
2. Handelt es sieh also um einen Bachverhalt, der zu behandeln ist wie der Verkauf einer von einem Vorkaufn-recht betroffenen Sache zusammen mit anderen Sachen, so kommt auch, was den Kaufpreis für das vorkaufsbetroffene Grundstück anlangt, die Regelung des Satzes 1 dos § 508 BGB zur entsprechenden Anwendung. Danach hat der Vorkaufsbe-rechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreiocs
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zu entrichten (Brügelmann aaO; Wimmer DVB1 1964, 512) o Zu Unrecht bezweifelt die Revision, daß ein Gesamtprois im Sinne der genannten Bestimmung im Streitfall vorliegt.
Es wurden nämlich, wie die Ausführungen! des angefochtenen Urteils ergeben, nicht etwa spezifiziert auf die einzelnen feilflächen des Grundstücks bestimmte Beträge festgesetzt, vielmehr unausgeschieden eine einheitliche runde Summe von 110 ÖÖO,— DM als Kaufpreis vereinbarte Daß sich das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang nicht den Vortrag des Beklagten zu eigen gemacht hat, für jeden'Quadratmeter des verkauften Grundstücks sei von vornherein -unterschiedslos derselbe Quadratmeterpreis vereinbart worden, stellt entgegen der Meinung der Revision keinen Prozeßverstoß dar. Die notarielle Urkunde spricht von einem Kaufpreis von 110 000,— DM, Ersichtlich hat sich das Berufungsgericht, wenn es dem Vortrag des Beklagten nicht gefolgt ist, davon leiten lassen, daß es nicht der Lebenserfahrung entspreche, bei der Festsetzung des Kaufpreises von einem Breis von (110 ÖÖÖ : 993 = ) 110,77 DM pro Quadratmeter auszugehen.
Das ist mit Rechtsgründen nicht zu beanstanden und verstoßt nicht gegen §§ 282, 286 ZPO.
3. Ist demnach ein ©esamtpreis im Sinne des § 508 BGB vereinbart, so ist nunmehr der feil des Kaufpreises zu ermitteln, der auf die feilfläche entfällt. Das Gesetz spricht von einem verhältnismäßigen feil des Gesamtpreises. Die Revision meint, 'dieser -fellkaufpreis ergebe sich ohne y/ei teres aus der Vervielfältigung der Quadratmetorzahl der feilfläche (329 $m) mit einem Quadratmeterpreis in Hohe von 110,77 DM. - Dem kann nicht gefolgt werden.
Die Parteien haben übereinstimmend erklärt, daß der Gesamtpreis (110 QQQ,— DM) dem wirklichen Wert des Grundstücks gleichkommto In einem solchen Pall braucht nur noch der Wert des vom Vorkaufsrecht betroffenen foils ermittelt zu werden; dieser hat dann als Einzelpreis für die Teilflächo zu gelten (HGRK BGB 11, Aufl. § 508 Ahm. 3}* Die Schätzung dieses 'Wertes hat aber nicht ohne weiteres, wie die Revision meint, so zu erfolgen, daß der Wert des belasteten Grundotücksteils im Verhältnis seiner Große zur Größe des Gesamtgrundstückes rechnerisch zu ermitteln ist, also ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis aus dem Goaamtpreis festzustellen ist, der auch für die feilfläche maßgebend sein müßte. Biese Wertermittlung ist nämlich dann unrichtig, wenn die einzelnen feile des Ges a ratgr und Stücks für sich selbständige Bedeutun haben und als solche, abgesehen von ihrem Größenverhältnis verschieden wertvoll sind. Ein so gearteter Sachverhalt liegt hier vor. Ist nur die weniger wertvolle Teilfläche vom Vorkaufsrecht betroffen, so führt die von der Revision begehrte Aufteilung des Gesamtpreiscs zu einem'zu hohen Kaufpreis für die belastete Teilfläche. Von einer verhältnismäßigen Teilung im Sinne des § 508 BGB kann dann nicht mehr gesprochen werden. Bas besagt, daß hier der Wort der feiifläehe nicht nach dem durchscnittlichon, aus dem Gesamtpreis errechneten Quadratmeter-Preis zu bestimmen ist; vielmehr wird darauf abgestallt werden müssen wie sich nach den örtlichen Gepflogenheiten der Preis für eine solche Teilfläche bildet. Bei dieser Berechnungsort kann ein Rachteil für den Verkäufer nicht eintretem Wenn bei dieser Schätzung des Wertes der Teilfläche der durchschnittliche Quadra tmoter-Preis unterboten wird und der Verkäufer nicht erreichen kann, daß er im Ergebnis wieder
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den Gesamtpreis in die Hände bekommt» so steht es ihm frei, gern, § 508 Satz 2 BGB die Übernahme des ganzen Grund s tUcJts vom Vorkauf sberoch tigten zu verlangen., I)c o ist im vorliegenden Falle nicht geschehen.
Die Schätzung des Wertes der Teilfläche durch das Oberlandesgericht begegnet im übrigen keinen durchgreifenden Bedenken. Die Revision hat hierzu auch nur eingewandt, dem Oberlandesgericht fehle die erforderliche Sachkunde. Die Ausführungen des Berufungsgcr ichtes lassen diesen Vorwurf aber nicht als gerechtfertigt erscheinen. Entgegen der Meinung der Revision kommt es für die Wertermittlung auf den Zeitpunkt des Kaufabschlusses , nicht, wie die Revision meint, auf die letzte mündliche Verhandlung vor dem Tatrichter an (Staudinger BGB 11. Auflage § 508 Anm. 6).
4. Unbegründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe seine Belehrungspflicht (§ 139 ZPO) verletzt. In beiden tatrichterlichen Instanzen ist .im wesentlichen um die Frage gestritten worden, welcher Preis für den vom Vorkaufsrecht betroffenen Grundstücksteil zu zahlen sei. Hs kann daher keine Rede davon .sein, daß das Oberlandesgcricht den anwa 1tschaft~
11eh vertretenen Beklagten hätte auffordern müssen» für seine Behauptung, es sei ein durch s chni111ieher Quadx*atmeter-Kaufpreis für das ganze Grundsttlck vereinbart worden-, Beweis anzubieten.
Da das angefochtene Urteil auch im übrigen keine Rechtsirrtum zu Lasten des Beklagten erkennen läßt, war dessen Rechtsmittel auf seine Kosten zurückauweisen (§ 97 ZPO).
JUj
Br. Augustin
Rothe
Freitag
