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BGH

Gericht: BGH

Kläger, Berufungskläger und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br, hat der V, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 25- September 1964 unter Mitwirkung der Bundesrichter Schuster, Dr. Piepenbrock, Br. Rothe, Br. Freitag und Offterdinger für Recht erkannt: In dem Vertrage heißt es, daß nach Bebauung insofern Bedenken beständen, als zunächst noch ein durch eine Grunddienstbarkeit zu sichernder Zugang zu dem verkauften Grundstücksteil über das Grundstück des Verkäufers geschaffen und daß v/eiter auch die Be- und Entwässerung geprüft werden müsse. Nach § 13 des Vertrages ist der Käufer für den Fall, daß die Baugenehmigung nicht erteilt wird, berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten. Die von dem Vermessungsingenieur Dr. Itze auf Grund des V/ohnsiedlungsgesetzes beantragte Genehmigung zur Teilung des Grundstücks wurde durch Bescheid des Landkreises vom 14* Januar 1958 versagt, die Beschwerde des Klägers am 7. Im übrigen halten sie den Kaufvertrag trotz Versagung der Genehmigung nicht für bescheid vom 14. Jedenfalls könne der Kläger, so tragen sie weiter vor, sich nicht auf die Unwirksamkeit des Vertrages berufen, weil er auch nach Versagung der Genehmigung weiterhin mit der Veräußerung des Grundstücks an sie einverstanden gewesen sei. August 1957 dadurch, daß die Genehmigung zur Teilung des Grundstücks versagt wurde, von Anfang an unwirksam geworden sei. Die Revision ist demgegenüber der Ansicht, daß der Kaufvertrag auch nach Verweigerung der Teilungsgenehmigung zunächst schwebend unwirksam geblieben und mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes wirksam geworden sei, weil das Genehmigungsverfahren nur die Teilung des Grundstücks, dagegen weder den Vertrag vom 15. Ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft wird auch durch den Wegfall des Genehmigungserfordernisses wirksam, es sei denn, daß vorher die Genehmigung rechtskräftig verweigert war. Gegen die Auffassung des Oberlandesgerichts, daß mit der Rechtskraft des Urteils des Landesverwaltungsgerichts der bisher schwebend unwirksame Kaufvertrag vom 15p August 1957 von Anfang an unwirksam gev/orden sei, bestehen jedoch Bedenken, weil, wie die Revision zutreffend ausführt, die Versagung der Genehmigung sich nur auf die Teilung des Grundstücks bezog. August 1957 trotz rechtskräftiger Versagung der Teilungsgenehmigung schwebend unwirksam geblieben und mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes wirksam geworden sei, kann nicht gefolgt werden. keiner Genehmigung mehr bedürfen (BGHZ 37, 233), so daß ein unter der Geltung des tfohnsiedlungsgesetzes abgeschlossener Grundstückskaufvertrag, der beim Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes noch schwebend unwirksam war, auf Grund dieses Gesetzes wirksam geworden ist. Dies hat zur Folge, daß der Verkäufer von der Verpflichtung, dem Käufer das Eigentum an dem verkauften Grundstück zu übertragen, frei geworden ist, sofern er die Unmöglichkeit nicht zu vertreten hat und es sich um eine dauernde Unmöglichkeit handelt (§ 275 BGB). Die Versagung der Teilungsgenehmigung stellte sich - vom Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils des Landesverv/altungs-gerichts aus betrachtet - als ein dauerndes Hindernis der Erfüllung des Vertrages dar, da das Bundesbaugesetz, durch das rein schuldrechtliche Rechtsgeschäfte von der Genehmigungspflicht freigestellt wurden, erst am 23. Der Kläger ist deshalb, da er die Versagung der Teilungsgenehmigung nicht zu vertreten hat, von der Verpflichtung zur Eigentumsübertragung freigeworden. Die Rüge der Revision, das Oberlandesgericht habe bei der Beurteilung des Sachverhalts den Vertrag vom 31« Januar 1958 außer acht gelassen, ist im Ergebnis nicht begründet. Nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils waren die Akten des landesverwaltungsgerichts (VIII A 61/59) Gegenstand der mündlichen Verhandlung, so daß der Inhalt dieser Akten als vorgetragen anzusehen ist. Bei dieser Sachlage muß davon ausgegangen werden, daß zu dem unstreitigen Sachvortrag der Beklagten auch der Abschluß des Vertrages vom 51. Ob dieser Vertrag sich als ein neues Rechtsgeschäft darstellt, das an die Stelle des Vortrages vom 15. Der Gesichtspunkt, daß durch Versagung der Teilungsgenehmigung die Vertragserfüllung unmöglich geworden ist, trifft auch auf den Abänderungsvertrag zu. Bas Landesverwaltungsgericht .hat sich in seinem Urteil zwar nicht mit dem neuen Vertrag auseinandergesetzt, jedoch das Schreiben der Gemeinde L^p ^^Pl^^vom 21. Es muß deshalb davon ausgegangen werden, daß durch die Versagung der Teilungsgenehmigung auch die Erfüllung des Vertrages vom 31. Es trifft deshalb nicht zu, daß, v/ie die Revision roejint, der Kaufvertrag mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes wirksam geworden sei.

Zitierte Normen: § 275 BGB § 97 ZPO
GrundstückvertragenKaufvertragVersagungGenehmigungVertragesKlägerRevision

Volltext der Entscheidung

V 2R 155/62
2186 051
Verkündet
 am 9* Oktober 1964 Hirth, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im harnen des Volkes
 In dem Rechtsstreit
1.	des Landwirts Reinhold V/
QdHBKreis
2.	der HJhefrau »fanda w ebenda,
 Beklagten, Berufungsbeklagten und Revisionokläger - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt
 gegen
den Landwirt Fritz Ri
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Kläger, Berufungskläger und Revisionsbeklagten, - Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt Br,
 hat der V, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 25- September 1964 unter Mitwirkung der Bundesrichter Schuster, Dr. Piepenbrock, Br. Rothe, Br. Freitag und Offterdinger für Recht erkannt:
Bie Revision gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des öberlandesgerichts Celle vom 22.
Mai 1962 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen«
Von Rechts wegen
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Tatbestand;
Der Kläger verkaufte durch notariellen Vertrag vom 15. August 1957 von seinem im Grundbuch
 Grundbesitz eine Fläche von etwa 1600 qm zu dem Preise von 4»50 DM je Quadratmeter an die Beklagten je zur Hälfte zu dem Zweck der Errichtung steuerbegünstigter Wohnungsbauten. In dem Vertrage heißt es, daß nach
 Bebauung insofern Bedenken beständen, als zunächst noch ein durch eine Grunddienstbarkeit zu sichernder Zugang zu dem verkauften Grundstücksteil über das Grundstück des Verkäufers geschaffen und daß v/eiter auch die Be- und Entwässerung geprüft werden müsse. Nach § 13 des Vertrages ist der Käufer für den Fall, daß die Baugenehmigung nicht erteilt wird, berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten. Zugunsten der Beklagten wurde am 6. September 1957 zur Sicherung des Anspruchs auf Auflassung eine Vormerkung und am 12. August 1959 zur Sicherung einer Kaufpreisanzahlung eine Sicherungshypothek in Höhe von 4 700 DM nebst 5 v, H. Zinsen im Grundbuch eingetragen.
Die von dem Vermessungsingenieur Dr. Itze auf Grund des V/ohnsiedlungsgesetzes beantragte Genehmigung zur Teilung des Grundstücks wurde durch Bescheid des Landkreises	vom	14*	Januar	1958	versagt,
 die Beschwerde des Klägers am 7. Juli 1958 vom Regierungspräsidenten zurückgewiesen. Die vom Kläger hiergegen erhobene Klage wurde durch rechtskräftiges
 von L
Band ^ Blatt 1975 verzeichneten
 einer Mitteilung der Gemeinde
 gegen die
 
Urteil des Landesverwaltungsgerichts Hannover vom 25. Mai 1959 abgewiesen. Inzwischen hatten die Parteien, nachdem die Gemeinde	in	einem
 Schreiben vom 21. Januar 1958 sich mit der Herein-nahme der verkauften Grundstücksteile in den Flächen-nutzungsplan als Wohngebiet einverstanden erklärt hatte, sofern sich der Verkäufer zur Einräumung eines Wegerechts, die Käufer zur Zahlung der Anschlußkosten für sämtliche Versorgungsleitungen verpflichteten, in notarieller Urkunde vom '51• Januar 1958 die von der Gemeinde gewünschten Verpflichtungen übernommen und im übrigen den Vertrag vom 15. August
1957	aufrechterhalten. Am 2. Mai 1962 hat der Landkreis HÜHHK den Versagungsbescheid vom 14. Januar
1958	aufgehoben, weil der Vertrag nach dem Bundesbaugesetz keiner Genehmigung mehr bedürfe.
Der Kläger verlangt die Löschung der Sicherungshypothek und der Auflassungsvormerkung. Zur Begründung des Klagebegehrens hat er sich in erster Instanz auf den ‘Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen der mangelnden Bebaubarkeit des Grundstücks berufen. In der Berufungsinstanz hat er in erster Linie geltend gemacht, daß durch die Versagung der Teilungsgenehmigung der Vertrag vom 15. August 1957 unwirksam geworden sei.
Der Kläger hat beantragt, die Beklagten zu verurteilen, in die Löschung der Auflassungsvormerkung sowie der Sicherungshypothek Zug um Zug gegen Zahlung von 4 700 DM nebst Zinsen einzuwilligen.
Die Beklagten haben Abweisung der Klage beantragt. Sie sind der Auffassung, daß die Bebaubarkeit
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des Grundstücks nicht Geschäftsgrundlage des Vertrages gewesen sei. Im übrigen halten sie den Kaufvertrag trotz Versagung der Genehmigung nicht für
 bescheid vom 14. Januar 1958 aufgehoben habe. Jedenfalls könne der Kläger, so tragen sie weiter vor, sich nicht auf die Unwirksamkeit des Vertrages berufen, weil er auch nach Versagung der Genehmigung weiterhin mit der Veräußerung des Grundstücks an sie einverstanden gewesen sei.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht auf die Berufung des Klägers der Klage stattgegeben. Mit der Revision verfolgen.die Beklagten den Klageabweisungsantrag weiter. Der Klüger bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels.
Die Revision ist nicht begründet.
Das Oberlandesgericht hält das Löschungsbegehren desiKlägers für gerechtfertigt, weil der Kaufvertrag vom 15. August 1957 dadurch, daß die Genehmigung zur Teilung des Grundstücks versagt wurde, von Anfang an unwirksam geworden sei. Die Revision ist demgegenüber der Ansicht, daß der Kaufvertrag auch nach Verweigerung der Teilungsgenehmigung zunächst schwebend unwirksam geblieben und mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes wirksam geworden sei, weil das Genehmigungsverfahren nur die Teilung des Grundstücks, dagegen weder den Vertrag vom 15. August 1957, noch den Vertrag vom 31. Januar 1958 zu dem Gegenstand gehabt habe.
unwirksam, da der Landkreis
 den Versagungs-
Rntscheidungsgründe:
 
Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Vortrag vom 15. August 1957 der Genehmigung nach § 4 Abs. 1 des V/ohnsiedlungsgesetzes bedurft habe, ist frei von Rechts irr tum. Sie steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats, wonach die vvohnsied-lungsgenehmigung bereits für das auf eine Grundstücks-Veräußerung gerichtete Verpflichtungsgeschäft erforderlich war (BGHZ 23» 342). Diese Auffassung wird auch von der Revision nicht beanstandet. Im übrigen ist anerkannt, daß ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft bis zur Entscheidung über die Genehmigung schwebend unwirksam ist. Die Erteilung der Genehmigung hat die Wirksamkeit, die Versagung der Genehmigung die Unwirksamkeit des Vertrages zur Folge. Ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft wird auch durch den Wegfall des Genehmigungserfordernisses wirksam, es sei denn, daß vorher die Genehmigung rechtskräftig verweigert war. Ein Vertrag, der einer behördlichen Genehmigung bedurfte, kann deshalb, wenn die Genehmigung endgültig versagt wurde, weder durch den Fortfall der Genehmigungspflicht, noch durch eine nachträgliche Aufhebung des Versagungsbescheides wirksam werden. Von dieser Rechtslage geht auch das Berufungsgericht aus.
Gegen die Auffassung des Oberlandesgerichts, daß mit der Rechtskraft des Urteils des Landesverwaltungsgerichts der bisher schwebend unwirksame Kaufvertrag vom 15p August 1957 von Anfang an unwirksam gev/orden sei, bestehen jedoch Bedenken, weil, wie die Revision zutreffend ausführt, die Versagung der Genehmigung sich nur auf die Teilung des Grundstücks bezog.
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Baß die Entscheidungen im Genehmigungsverfahren lediglich eine Versagung der feilungsgenehmigung enthalten, ergibt sich eindeutig aus dem Genehmigungs-antrag, dem Versagungsbescheid des Landkreises und der Beschwerdeentscheidung des Regierungspräsidenten. Biese Entscheidungen sind durch das klageabweisende Urteil des Landesverwaltungsgerichts bestätigt worden. Ber Kaufvertrag als solcher war nicht Gegenstand des Genehmigungsverfahrens.
Streitig ist unter den Parteien, welchen Einfluß die Versagung der Teilungsgenehmigung auf den rechtlichen Bestand des Kaufvertrages hat. Ber Auffassung der Revision, daß der Vertrag vom 15. August 1957 trotz rechtskräftiger Versagung der Teilungsgenehmigung schwebend unwirksam geblieben und mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes wirksam geworden sei, kann nicht gefolgt werden. Es ist zwar richtig, daß Verpflichtungsgeschäfte nach dem Bundesbaugesetz . keiner Genehmigung mehr bedürfen (BGHZ 37, 233), so daß ein unter der Geltung des tfohnsiedlungsgesetzes abgeschlossener Grundstückskaufvertrag, der beim Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes noch schwebend unwirksam war, auf Grund dieses Gesetzes wirksam geworden ist. Um einen solchen Fall handelt es sich hier jedoch nicht. Bie Versagung der Teilungsgenehmigung steht einer Versagung der Genehmigung des Kaufvertrages nicht gleich. Infolgedessen wird, wenn einer beabsichtigten Grundstücksteilung die Genehmigung versagt wird, hierdurch der zugrunde liegende Kaufvertrag nicht von Anfang an unwirksam. Bie Versagung der
 
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Teilungsgenehmigung berührt aber den rechtlichen Fortbestand des Vertrages insofern, als durch Versagung dieser Genehmigung die Erfüllung des Vertrages nachträglich unmöglich geworden ist.
Dies hat zur Folge, daß der Verkäufer von der Verpflichtung, dem Käufer das Eigentum an dem verkauften Grundstück zu übertragen, frei geworden ist, sofern er die Unmöglichkeit nicht zu vertreten hat und es sich um eine dauernde Unmöglichkeit handelt (§ 275 BGB). Maßgebend für die Frage, ob eine dauernde oder nur vorübergehende Unmöglichkeit vorliegt, ist der Zeitpunkt der rechtskräftigen Versagung der Genehmigung. Die Versagung der Teilungsgenehmigung stellte sich - vom Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils des Landesverv/altungs-gerichts aus betrachtet - als ein dauerndes Hindernis der Erfüllung des Vertrages dar, da das Bundesbaugesetz, durch das rein schuldrechtliche Rechtsgeschäfte von der Genehmigungspflicht freigestellt wurden, erst am 23. Juni I960 erlassen worden ist. Der Kläger ist deshalb, da er die Versagung der Teilungsgenehmigung nicht zu vertreten hat, von der Verpflichtung zur Eigentumsübertragung freigeworden.
Die Rüge der Revision, das Oberlandesgericht habe bei der Beurteilung des Sachverhalts den Vertrag vom 31« Januar 1958 außer acht gelassen, ist im Ergebnis nicht begründet. Die Beklagten haben in ihren Schriftsätzen sich nicht ausdrücklich auf diesen Vertrag berufen, sondern lediglich vorgetragen, der Kläger habe nach Verweigerung der Teilungc-
 
genehmigung zu dem Ausdrück gebracht, daß er an dem Verkauf des Grundstücks festhalten wolle. Nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils waren die Akten des landesverwaltungsgerichts (VIII A 61/59) Gegenstand der mündlichen Verhandlung, so daß der Inhalt dieser Akten als vorgetragen anzusehen ist. Die summarische Bezugnahme auf Beiakten ist zwar in der Hegel unzulässig; es muß vielmehr angegeben werden, welche Teile der Beiakten vorgetragen worden sind (vgl. BGH Urteil vom 18. Februar 1954, IV ZR 126/55, DM ZPO § 295 Nr. 9 sowie Urteil vom 4. März 1964, VIII ZR 145/62, 1964, 487). Bei den Verwaltungsgerichtsakten handelt es sich Jedoch um Akten geringen Umfanges, Eine Abschrift des Vertrages vom 51. Januar 1958 war der Klage als Anlage beigefügt. Der Vertrag wird auch in dem Urteil des’Landesverwaltungsgerichts erwähnt. Bei dieser Sachlage muß davon ausgegangen werden, daß zu dem unstreitigen Sachvortrag der Beklagten auch der Abschluß des Vertrages vom 51. Januar 1958 gehört, an dessen rechtlicher Würdigung das Revisionsgericht somit nicht gehindert ist.
Die Berücksichtigung des Vertrages vom 51.
März 1958 gibt dem Senat zu einer anderen Beurteilung keinen Anlaß. Der ursprüngliche Kaufvertrag hat durch den Vertrag vom 51. Januar 1958 eine Änderung erfahren. Ob dieser Vertrag sich als ein neues Rechtsgeschäft darstellt, das an die Stelle des Vortrages vom 15. August 1957 getreten ist, oder ob beide Verträge als eine Einheit aufzufassen sind, ist für
 
die Entscheidung ohne Bedeutung. Der Gesichtspunkt, daß durch Versagung der Teilungsgenehmigung die Vertragserfüllung unmöglich geworden ist, trifft auch auf den Abänderungsvertrag zu. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages vom 31« Januar 1958 war das Genehmigungsverfahren noch nicht beendet. Bas Landesverwaltungsgericht .hat sich in seinem Urteil zwar nicht mit dem neuen Vertrag auseinandergesetzt, jedoch das Schreiben der Gemeinde L^p ^^Pl^^vom 21. Januar 1958, das dem Abschluß des Abänderungsvertrages zugrunde lag, zu dem Gegenstand der Erörterung gemacht und dazu ausgeführt, daß der Inhalt dieses Schreibens die Genehmigung nicht zu rechtfertigen vermöge, weil dadurch der die Bebauung nicht vorsehende .Virtschaftsplan keine Umgestaltung erfahren habe. Es muß deshalb davon ausgegangen werden, daß durch die Versagung der Teilungsgenehmigung auch die Erfüllung des Vertrages vom 31. August 1958 dauernd unmöglich geworden ist.
Die nachträgliche Unmöglichkeit der Leistung hat zv/ar kein völliges Erlöschen des Schuldverhältnisses zur Folge. Das Schuldverhältnis bleibt vielmehr als Grundlage für etwaige gegen den Schuldner gerichtete Ersatzansprüche (§ 281 BGB) bestehen. Da jedoch der Schuldner, wenn die Voraussetzungen des §275 BGB gegeben sind, von der Verpflichtung zur Leistung frei wird, erlischt seine vertragliche Verpflichtung. Damit endet auch die schwebende Unwirksamkeit des Vertrages. Es trifft deshalb nicht zu, daß, v/ie die Revision roejint, der Kaufvertrag mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes wirksam geworden sei.
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Das Löschungsbegehren des Klägers erweist sich somit (vgl. RGZ 163, 62 in Verbindung mit §§ 323, 1144 BGB) als gerechtfertigt, so daß die Revision der Beklagten als unbegründet mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen war.
Schuster Dr. Piepenbrock Dr. Rothe Dr. Preitag	Offterdinger