BGH · V ZR 154/54

das Weehsehiagewerki Nicht für die amtliche Sammlung' Gesetze Geschäftsraummietengesetz § 8 Abs 1, § 20 Pechtssatzs Kommt nach Abschluss eines eine. Einzelregelung enthaltenden vorläufigen Mietvertrages * der bis zu dem Abschluss des endgültigen Mietvertrages gelten sollteo dieser nicht zustande, so ergibt das Scheitern allein noch nicht, dass dem Vermieter die Fortsetzung des (vorläufigen) Mietvertrages nicht zugemutet werden kann« Aktenzeichens V ZE 154/54 Urte des BGH vom le April 1955 OXiG Hamm (Westfo) v ZR 154/54 Verkündet am I- April 1955 Hoffmeister, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Im Hamen des Volkes In dem Rechtsstreit des Kaufmanns Karl R , B 9 am 9 Beklagten und Revisionsklägers 9 Prozessbevollmächtigter; Rechtsanwalt Dr= gegen die die Oberfinahzdirektion die Bundesvermögensstelle esetzlich vertreten durch d durch strasse Klägerin und Revisionsbeklagte, - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr0 hat der V-* Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 25« März 1955 unter Mitwirkung der Bundesrichter Br, Hückinghaus, Schuster, Dr0 Oechssler, Bre Grossmann und Br* Spieler für Recht erkannt; Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 5» Zivilsenats des Oberlandesgerichts in Hamm (Westfo)vom 1» Juni 1954 aufgehoben« Bie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen wird , Von Rechts wegen Tatbestand; Die Klägerin ist Eigentümerin des Geländes und der Gebäude des ehemaligen Flakbeständelagers der deutschen Wehrmacht in Hach d Zusammenbruch nahm d Be satzungsmacht das Lager in Besitz und übergab es am 1 April 1946 der Eirma Hans m zur Er richtung eines Lebensmitteidepotsc Die Firma Hans H gab es am 31- Dezemb 949 auf Der Beklagte war Geschäftsführer der Firma» Als diese mit dem Gedanken umging, es aufzugeben, wandte er sich an d Finanzamt als d tliche Verwaltungs stelle für Reichs- und Staatsvermögen und schlug der Behörde vor, das Lager an ihn persönlich zu vermieten. Mit einem Beamten des Finanzamtes, dem Zeugen Steueroberinspektor W j m trug er am 3- März 1949 bei der Oberfinanzdirektion sein Anliegen vor.. Da die Militärregierung das Lager noch nicht freigegeben hatte, wurden Verhandlun gen mit dem Beklagten nicht aufgenommen, ihm jedoch in Aus sicht gestellt. d Lager im Fal le einer späteren Vermietung in erster Linie an ihn zu vermieten« Im Herbst 1949 fuhr der ein zweites Mal zu dem Oberfi-Dort wurde erneut über den Abschluss eines Mietvertrages verhandelt. Zu einem Vertragsabschluss kam es auch dieses Mal nicht» In einem Reisebericht Beklagte mit dem Zeugen nanzpräsidenten nach des Dr und des Regierungsrats Dr» Sch von der Oberfinanzdirektion vom 2» Dezember 1949 über eine Besichtigung des Lagers heisst ess "Es war in Aussicht genommen, das Lager an Herrn Rfl^ zu vermieten, und zwar zu den üblichen Bedingungen» Inzwischen hat Herr Rflfc, bevor es zu dem Ab- I* < A Schluss eines Mietvertrages gekommen ist, eine Halle an die Firma (Schokoladenfor- men) untervermietet, Das FA hat die Untervermietung nicht genehmigt» Die Angelegenheit wurde mit Herrn Stin vom FA wi e folgt "bespro- chen s vi rd lediglich das Bürogebäude An die Fa» sowie die Halle vermietet, die sie für ihre Zwecke benötigte Eine Untervermietung bezgl«der Hallen wird ihr nicht gestattet» Mit der Fa0MiÄ- ist vom FA» unmittelbar ein Mietvertrag abzuschliessen. Damit der Abschluss der Mietver- ' träge nicht weiter hinausgeschoben werden braucht, wird das FA das FBA erneut um Erstattung des Gutachtens über den Mietwert der Gebäude ersuchen”. In den weiteren Verhandlungen bestand der Beklagte auf Vermietung des gesamten Lagers an ihn mit dem Hecht der Untervermietung, Am 5° April 1950 schrieb daraufhin der Oberfinanzpräsident in Münster an das Finanzamt; t A us d tand dargelegten Gründ bin ch damit emver- d d Verhand1ungen t d Fa üglich der Vermietung des gesamten Lagers wei- rgeführt werd Ich bitte jedoch Bericht ob d genannte Firma das gesamte Lage für ige ne Zwecke verwend 11 od ung und ggfl ob eine UntervermiC in welchem Ausmass d oll Bejahendenfalls bitt ch d erfolgen Untere i d d tung mit der Massgabe zuzulassen« mietverträge meiner Zustimmung ^edürfen abzuschliessende Mietvertrag nn/fc der Firma Unt Der edarf noch meiner besond j)'a, st Genehmigung R Di tsprechend zu ständ i gen" :• Am 11c Mai 1950 richtete das Finanzamt in B Schreiben an den Beklagten; folgendes "Der Oberfinanzpräsident Westfalen- Verwaltun le für Reichs- und Staatsvermögen - m damit einverstanden, dass das gesamte Lager vermietet wird und Ihnen die Untervermietung stattet wird, jedoch mit der Massgabe, Untermietverträge der Genehmigung der o,a Stell* r A bedürfen- Zum Bericht an d Herrn Oberfinanzprä sidenten bitte ich um baldige Mitteilung j m el ehern Aus d Untervermietung folgen soll und an welchen Unternehmer- Ein Mietvertrag über das gesamte Lager kann werden« wenn hier d werd estellte t Ihnen für die t abgeschlossen Monat in Aussicht Mietgutachten d Pinanzbauamtes Do liegt- Ich habe die Firma ent sprechend verständigt Am 7- November 1950 teilte das Finanzamt dem Beklagten mit«, dass 'die Festsetzung der Miete ”für die von Ihnen genutzten Räume ««- -««.. nach Mitteilung des Finanzbauamtes BoflHH) floch einige Zeit in Anspruch nehmen” werde. Der Beklagte wurde daher aufgefordert * vom 1« November 1950 an als Abschlag auf die ”zu erwartende Miete” monatlich 150?— DM bei der Finanzkasse einzuzahlen«. Die weiteren Verhandlungen zwischen dem Finanzamt BflflHK und dem Beklag-ten über den Abschluss eines Mietvertrages führten am 8« Februar 1952 zur Fertigung eines"Vertragsentwurfes durch das Finanzamt«, Diesem Entwurf stimmten beide Parteien nicht zu Im Verlauf der weiteren Verhandlungen kam es dann zu einer Einigung* so dass am 9- Oktober 1952 ein Mietvertrag vom Ver treter des Finanzamtes und dem Beklagten unterzeichnet wurde« Dieser Unterzeichnete Vertrag wurde am 13 Oktober 1952 dem Oberfinanzpräsidenten Westfalen zur Genehmigung zugeleite fc, fand jedoch dessen Genehmigung nicht. Der Vertrag hatte als Beginn des Mietverhältnisses den 1« Januar 1952 bezeichnet 1 Sch ma J In der Zwischenzeit schloss der Beklagte bereits am Juli 1949 einen Untermietvertrag mit der Firma Mü am 23- August 1949 einen solchen mit der Firma Jonny , April 1950 einen Untermietvertrag mit der Fir am 6« und sodann im Laufe der Zeit noch mit einer Reihe anderer .Firmen ab, In einem Schreiben des Finanzamtes vom 15 ^ September 1951 an den Untermieter Me 9 d er den Abschluss eines Miet Vertrages mit dem Beklagten ablehnte, wies das Finanzamt B darauf hin* dass der Beklagte Hauptmieter des Lagers und berechtigt sei, Untermietverträge abzuschliessen» Als es dennoch zu dem Abschluss des Untermietvertrages nicht kam, forderte das Finanzamt am 6. Februar 1952 Me auf 9 das Grundstück zur äume n . Me kam auch dieser Aufforderung nicht nach. Das Finanzamt liess sich darauf vom Beklagten am 2. Juli 1952 sämtliche Rechte und Forderungen des Beklagten gegen Me abtreten und erhob gegen diesen die Räumungsklage ? die jedoch später zurückgenommen wurde Am 15» Oktober 1952 ging die Verwaltung des früheren Flakgerätelagers vom Finanzamt in BflMHI auf die Oberfinanzdirektion - Bundesvermögen - und Bauabteilung - Aus- f“nateile BoflR Uber, Diese verhandelte mit dem Beklagten weiter Uber den Abschluss eines Mietvertrages, insbesondere aber über die Zahlung von NutzungsentSchädigungen für die Zeit seit 1949 - Sie machte von einer solchen Zahlung den Abschluss des Mietvertrages abhängige Eine Einigung mit dem Beklagten kam jedoch nicht zustande« Am 15° April 1955 richtete <* sie folgendes Schreiben an den Beklagten: Günter Bezugnahme auf die am 14*. April 1953 gehabte Rücksprache kündige ich im Nachgang das Nutzungsund Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung zu dem 30o 4c1953 gemäss § 554 BGB auf"« Die Klägerin begehrt die Räumung und Herausgabe des Lagers durch den Beklagten auf Grund ihres Eigentums, hilfsweise o falls ein Mietverhältnis bestanden haben sollte, auf Grund dessen Beendigung und hat behauptet? Zwischen ihr und dem Be- klagten sei kein Mietvertrag zustande gekommen, da der allein in Betracht kommende vom 9« Oktober 1952 von der Oberfinanzdirektion nicht genehmigt worden sei und der Zeuge WflHIP schon vorher wiederholt ausdrücklich erklärt habe, dass der abzuschliessende Vertrag dieser Genehmigung bedürfe,, überdies sei der Beklagte mit mehr als zwei Monatsbeträgen der Nutzungsentschädigung im Rückstand, Erst nach der am 15. April 1953 ausgesprochenen fristlosen Kündigung habe er grössere Beträge gezahlt. Die Abrechnungen des Beklagten über * den zu entrichtenden Mietzins seien laufend unrichtig gewesen Auch habe er das Mietobjekt zu strafbaren Handlungen benutzt, weswegen gegen ihn ein Ermittlungsverfahren anhängig gemacht worden sei. Das gesamte Verhalten des Beklagten rechtfertige auf jeden Fall die fristlose Kündigung, _ui e rin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die in Am gelegenen Hallen und massiven Gebäude nebst einer massiven Wohnbaracke auf dem ehemaligen Flakbeständela ger an sie herauszugeben, Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat zugegeben, dass er vom Zeugen erfahren habe, die mit ihm getroffenen Vereinbarungen bedürften je weils der Genehmigung der Oberfinanzdirektion in Er erkenne daher an ? so hat er vorgetragen - dass d it. tvertrag vom 9« Oktober 1952 nicht wirksam geword sei Bereits vor der Unterzeichnung dieses Vertrages sei jedoch zwischen ihm und der Klägerin ein mündlicher Mietvertrag zu stände gekommen. Bei der Besprechung am 3* März 1949 in M sei ihm von der Oberfinanzdirektion ausdrücklich zuge standen worden., das Lager nach bestem Können auszunutzen, insbesondere durch Untervermietung* Entsprechend dieser mündlichen Abrede habe er die Untermietverträge abgeschlos sen. Bei der Besprechung im Herbst 1949 sei sodann der Zeu ge Wedewer beauftragt worden beim Finanz tauamt in Bo die Vermessung des Lagers zu dem Zwecke der späteren Mietpreisfest Setzung zu veranlassen» Mit dem Schreiben des Finanzamtes vom 11. Mai 1950 sei schliesslich die im Herbst 1949 t der Oberfinanzdirektion getroffene Mietvereinbarung bestä tigt word Zwar sei zu j Zeit über den zu zahlenden Mietzins noch keine Einigung eit worden, man sei ch aber einig gewesen, dass er das gesamte Lager mit dem Recht der Untervermietung als Mieter 'übernehmen solle» Da zu jene Zeit noch die Mietpreisstopverordnung in Kraft gewesen sei und er die höchstzulässigen Mietzinsen zu zahlen gehabt ha- be, seien die Miet ( bestimmbar gev. so das mangelnde Einigung über die Höhe der Mietzinsen des Mietvertrages nicht gehindert habe. Er habe d die Abschluss ch die von ihm verlangten Abschlagszahlungen auf die noch festzusetzen de Miete geleistet» Di Klägerin habe ihn die ganze Zeit über als ihren Mieter angesehen, sie habe sogar "Mietrückstände aus der Vermietung des ehemaligen Flakbeständelagers in B Am b 30.6J1955n im Klagewege gegen ihn t geltend gemacht» 4* Der Beklagte hat bestritten, dass er das Mietobjekt zu strafbaren Handlungen benutzt habe und dass ein Mietrück-stand bestehe» Bei Zugrundelegung der Stoppmiete habe er - so führt er aus - bis zu dem 14» April 1953? dem Tage der Kündigung, bereits mehr gezahlt, als er habe zahlen müssen«. i \ ) $i Der Kündigung hat der Beklagte nach den §§ 8 ff des Ueschäftsraummietengesetzes widersprochen, da die Kündigung seine Existenz gefährde und er ausserdem vom Januar 1950 an bis 31. März 1954 Verwendungen in Höhe von 25«235?60 DM auf das Lager gemacht habe. Wegen dieser Aufwendungen hat er auch ein Zurückbehaltungsrecht gegen den Räumungsan-sprach geltend gemacht» Für den Fall, dass kein Mietvertrag zustande gekommen sei, vertritt der Beklagte die Auffassung, dass aus der Zusicherung der Oberfinanzdirektion vom 3« März 1949? das Lager werde an ihn vermietet werden, in Verbindung mit deren sonstigen schriftlichen Verlautbarungen der Abschluss eines Vorvertrages zu entnehmen sei. Die Klägerin hat zur TJntervermietung noch ausgeführt, der Zeuge Wedewer habe dem Oberfinanzpräsidium keine TJnter-mietverträge zur Genehmigung vorgelegt» Aufwendungen des Beklagten für das Lager hat die Klägerin bestritten. Die Unterhaltungskosten hätten, so behauptet sie, vielmehr die Untermieter getragen, soweit sie (die Klägerin) nicht selbst dafür aufgekommen sei» Nach Zeugenvernehmung hat das Landgericht der Klage stattgegeben» In der Berufungsinstanz wurden weitere Zeugen gehört« Uje Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolge Mit der Revision verfolgt der Beklagte den Berufungsan- I trag auf Klagabweisung weiter, hilfsweise bittet er um Zurückweisung der Sache an das Berufungsgericht, während die Klägerin Zurückweisung der Revision beantragt» Als verletzt sind in der Revisionsbegründung die §§ 133, 145 ff? 157? 162 242, 273? 535 ff BGB, § 8 GeschRMG bezeichnet« - I» Bas im gegenwärtigen Rechtsstreit geltend gemachte Eigentum stand jedenfalls bis zu dem Zusammenbruch des Jahres ~ 9 945 dem Deutschen Reich zu Mi * l Artikel I'M GrundG 23 Mai 1949 dem Inkrafttreten des - ist der hier in Fra ge stehende Grundbesitz Eigentum des Bundes geworden ent sprechend den in den Entscheidungen BGHZ 3, 308s 8, 197 MDR 1955 9 162 edergelegt Grundsät Es timmt fer ner mit dieser Rechtsprechung uberein, wenn das Berufungs gericht den Oberfinanzpräsidenten (Oberfinanzdirektion) als vertretungsberechtigt für den gegenwärtigen Rechts- st bezeichnet, weil er das Lager verwalt Die Re sion hat insoweit auch keine Bedenken erhoben. II Zur Sache selbst ist in den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ausgeführt % 1. Das Eigentum der Klägerin sei unstreitig, ebenso nehme der Beklagte keine Rechte aus dem Mietvertrag vom 9- Oktober 1952 in Anspruch. Er behaupte jedoch, es sei ein ndgültiger mündlich abgescblo Mietvertrag zwi sehen ihm und der Klägerin zustande gekommen. Das treffe jedoch nicht zu, obendrein wäre ein solcher Vertrag, wenn er doch abgeschlossen sein sollte, beendet, so dass der Be klagte kein Besitzrecht am Lager daraus ableiten könne. 1 ['em Beklagten sei durch Mitteilung des Zeugen be kannt gewesen, dass nach den durch Rundverfügung des Ober finanzpräsidenten Westfalen in v 0111^18 Januar 1946 aufgestellten Grundsätzen bei Miet- und Pachtverträgen das Finanzamt nur im Auftrag und Vorbehaltich der Genehmigung des Oberfinanzpräsidenten Mietverträge abschliessen könne. Der Beklagte habe demgemäss auch gleich zu Anfang beim Oberfinanzpräsidenten vorgesprochen. Der Gang der Verhand- lung das di Einigkeit üb den endgültigen Mie vertrag erst durch jahrelange Verhandlungen habe hergestellt werden müssen. Noch im September 1952 habe der Be klagte ihm durch das Finanzamt übermittelte Änderungsvorschläge des Oberfinanzpräsidenten angenommen, Die Oberfinanzdirektion habe ersichtlich sich nicht mit einer Ei- i nigung Uber die Gebrauchsüberlassung des Lagers gegen ein noch ungewisses Entgelt zufriedengeben, sondern den Vertrags Schluss von der Einigung über alle Vertragsbestimmungen ab- hängig machen wollen 154 BGB, BGH 20. Januar 1954 II ZR 1/53 MDR 1954, 217s DM Nachschlagewerk des BGH § 154 BGB Nr 1, BGH 24. Januar 1951 NJW 1951, 397s DM § 154 BGB Kr 2) Der Beklagte habe zugestandenermassen auch gewusst, dass der Oberfinanzpräsident den Vertrag nach Muster und zwar schriftlich abzuschliessen hatte. Damit hätten die Parteien für den in Aussicht genommenen Mietvertrag stillschweigend Schriftform vereinbart, so dass ohne Beurkundung der Vertrag nicht zustande gekommen sei 154 Abs 2, §§ 126, 12 / BGB) Daran ändere der Umstand nichts, dass der Zeuge nach Erhalt des Schreibens der Oberfinanzdirektion vom 5-» April 1950 den Beklagten schon als Miet de gesam ten Lagers angesehen habe; denn das Schreiben habe den Zeugen zu dieser Annahme und zu entsprechendem Verhalten nicht ermächtigt. Ausserdem habe aber der Beklagte dem von Wedewer Unterzeichneten Schreiben des Finanzamts vom 11. Mai 1950 lediglich entnehmen können, dass die Oberfinanzdirektion grundsätzlich bereit sei, ihm das gesamte Lager mit dem Recht der Untervermietung, vorbehaltlich der Genehmigung der einzelnen Untermietverträge, zu vermieten. Offengeblieben sei aber auch nach diesem Schreiben die Höhe und Bemessung des Mietzinses, zu demal der Beklagte einen bestimmten Miet zins nicht für das Lager, sondern einen Mietz für di 2 weils gen i i Fläche habe zahlen sollen, der nicht ohne weiteres habe durch die Preisbehörde festgestellt werden können, da für die Mietzinsbildung eine Einigung über die Berechnung notwendig gewesen sei 2 Sei demnach kein endgültiger Mietvertrag zustan- de gekommen, so sei doch der Abschluss eines vorläufigen Mietvertrages zu bejahen, der solange habe in Kraft ble.i b sollen b er durch den in Aussicht genommenen end gültigen Mietvertrag abgelöst werden würde? Die Oberfi-nan-zdirektion, die dem Beklagten die Vermietung in Aussicht gestellt habe, habe nach der glaubhaften Aussage des Zeu- gen und dem Reisebericht ihrer Beamten davon erfah- ren dass der Beklagte das Lager in Besitz genommen, selbst t < benützt und teilweise weitervermietet habe* Sie habe die Nutzung des Lagers durch den Beklagten geduldet und zuge lassen 9 wenn auch die Untervermietung erst nach anfängli t ehern Schwankeno Auch seien die Parteien darüber einig ge wesen, dass der Beklagte für die einstweilige Überlassung t bis zu dem Abschluss eines endgültigen Mietvertrages habe Ent* gelt bezahlen sollen, wenn sie sich auch über die Höhe nicht geeinigt hätten« 3 Ein Vorvertrag t der Verpflichtung der Part zu dem Abschluss d Hauptvertrag des endgültigen t ? rag habe frühestens nach vollständiger Einigung sehe dem Pinanzamt und dem Beklagten Ende September 1952 zustan de kommen können, obwohl auch dann von der notwendigen Ge nehmigung der Oberfinanzdirektion noch abgesehen werden müsste.. 4 Es könne jedoch sogar offen bleiben, ob ein vor läufiger Mietvertrag oder ein Vorvertrag zustande gekommen sei da beide Verträge beendet seien durch die Kündigung vom 15- April 1953? die wenn nicht als fristlose, so mindestens als solche zu dem nächst zulässigen Termin gewirkt habe. äusserstenfalls liege auch in der Klagerhebung eine Kündigung, a) Was den Vorvertrag anlange, so habe dieser, seinen Abschluss Ende September 1952 unterstellt, der Eorm des § 566 BGB nicht entsprochen, er sei daher mit Ablauf des ersten Vertragsjahres durch die Kündigung beendet -Dem Geschäftsraummietengesetz unterliege er als nach dem 1. Dezember 1951 abgeschlossen nicht« Nach dem Vorvertrag hätte der Beklagte nur den Abschluss des nicht genehmigten Vertrages vom 9- Oktober 1952 verlangen können., Dieser habe aber Kündigung auf 31- Dezember 1953 zugelassen« Eine i Bindung über diesen Zeitpunkt hinaus könne der Beklagte daher auch aus dem Vorvertrag zu Basten der Klägerin nicht ableiten* b) Gehe man aber von einem vorläufigen Mietvertrag aus, so sei dieser durch die Kündigung vom 15, April 1953 beendet worden, da damals nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme schon festgestanden habe, dass der Vertrag vom 9» Oktober 1952 nicht genehmigt werde und es somit zu dem endgültigen Mietvertrag nicht mehr kommen werde. Dass der Beklagte mit Wissen und Genehmigung des Finanzamts langfristige / Untermietverträge abgeschlossen habe, sei ohne Bedeutung«, 5 Ein Zurückbehaltungsrecht stehe dem Beklagten nicht zu weil ihm bekannt gewesen sei, dass die Klägerin bei Abschluss ihrer Mietverträge sich an ein Vertragsmuster zu halten habe und nach diesem der Mieter Instandsetzungs arbei auf eigene Kosten vornehmen müsse, wie auch im Vertrag vom 9« Oktober 1952 in T Abs 3 vorgesehen« Die se Vertragsklausel müsse auch für die Zeit vor Abschluss • des endgültigen Mietvertrages als stillschweigend vereinbart aufgenommen werden, zu demal der Beklagte bisher Ersatzansprüche nicht geltend gemacht habe, obwohl die behaupteten Verwendungen schon 1950 und 1951 vorgenommen sein sollten, Im übrigen sei nicht dargetan, dass die vom Beklagten als \rergütungspflichtig bezeichnete Bewachung des Lagers und seine Arbeitsleistungen im Interesse der Klägerin vorgenommen worden seien., Soweit der Beklagte das Lager habe bewachen und die Gebäude habe instandhalten lassen, wie er behaupte, habe er das getan« um sich vor Schadensersatzansprüchen der Klägerin oder der « Untermieter zu schützen, da er für den Zustand der ihm überlassenen Gebäude habe einstehen müssen. III Die Revision bekämpft die Ausführungen des Be % t runfungsurteils als weitgehend rechtsirrig. 1 Sie erkennt an« dass ein endgültiger Mietvertrag l L A ü h sehen den Parte cht wirk (vom 9= Oktober 1952) zwi sam abgeschlossen worden sei, was nach dem Verhalten der Parteien auch keinem Zweifel unterliegen kann Revision macht jedoch geltend, die Die i A 4 A* i t 4 > rin habe das Zustandekommen des endgültigen Mietvertrages wider Treu und Glauben verhindert, Nachdem der Beklagte im September 1952 den im Schreiben der Oberfinanzdirektion vom 18« August 1952 mitgeteilten Änderungswünschen zu dem bisherigen Vertragsentwurf zugestimmt habe, hätten Meinungsver- 4« v 1 I€ schiedenheiten nicht mehr bestanden und die Klägerin habe willkürlich gehandelt, wenn sie den Vertrag doch nicht <* unterzeichnet habe, Bas gelte umsomehr wegen des Vorrechts für die Anmietung, das d Kläge dem Beklagt nach der Aussage des Zeugen bei der ersten Besprechung mit der Oberfinanzdirektion im März 1949 mit dem Ersuchen ein- geräumt habe« er solle ch um das Lager kümmern und ver suchen,leerstehende Hallen zu vermieten« Zu berücksichtigen sei auch, dass dem Beklagten auch später noch die Untervermietung gestattet worden sei, wobei die Untermietver trag die zu dem Teil langfristig gewe seien, mit de P nanzamt abgestimmt worden seien« Bie rin müsse sich nach den §§ 157, 162, 242 BGB so behandeln lassen, als wenn der Vertrag vom 9« Oktober 1952 rechtsgültig abge- % * schlossen worden wäre, , * / 2. Diesen Ausführungen der Revision kann nicht beigestimmt werden, a) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt und auch von der Revision nicht mehr bezweifelt wird, hatte sich die Oberfinanzdirektion die Genehmigung des vom Finanzamt mit dem Beklagten ausgehandelten Vertrages derart Vorbehalten, dass erst mit ihr der Vertrag rechtswirksam % werden könnte. Auch bei vorheriger Übereinstimmung der Vertragsteile über den Vertragsinhalt behielt die Oberfi— nanzdirektion» auch für den Beklagten ersichtlich, daher noch die Freiheit, ihre Auffassung zu ändern und die Genehmigung zu versagen. Dafür, dass der Vorbehalt der Genehmigung etwa nur den Sinn gehabt hätte, sicherzustellen, dass die vorher erzielte Einigung auch richtig schriftlich niedergelegt worden war, besteht kein Anhaltspunkt. Der Sachverhalt ist nicht anders zu beurteilen, als wenn nach Erzielung der Einigung ein Vertragsteil erklärt, sich die Sache noch einen Tag überlegen zu wollen (Mittelstein, Die Miete etc. , 4 Aufl S 137)« Es mag sich zu Ungunsten des Beklagten ausgewirkt haben, dass am 15« Oktober 1952 die Zuständigkeit zur Verwaltung des Lagers auf die Bundesver-mögensstelle in Bochum überging, wie deren Leiter als Zeuge angegeben hat(s. auch § 6 des Gesetzes über die Finanzverwaltung vom 6, September 1950, BGBl S 448 i.d.F. des Gesetzes vom 21. August 1951, BGBl I, 774) und dass dieser Zeuge die vereinbarten Mietsätze für zu niedrig hielt. , Der Beklagte kann aber aus diesem Wechsel keine rechtlichen Folgerungen zu seinen Gunsten ziehen. 15 i b) Wenn, wie im Tatbestand des Berufungsurteils als unstreitig dargestellt und auch der Aussage des Zeugen zu entnehmen ist, bei der ersten Besprechung zwi sehen dem Sachbearbeiter der Oberfinanzdirektion, Oberre gierungsrat mit dem Beklagten diesem in Aussicht t gestellt worden ist, das Lager würde im Falle späterer Vermietung in ster Linie an ihn bet, so ist eine v solche Erklärung, die jegliche nähere Bestimmung über den * ¥ ¥ 4* * Inhalt des geplanten Mietverhältnisses vermissen lässt, nicht als der Abschluss eines Mietvorvertrages zu deuten 9 ii aus dem der Beklagte die Klägerin auf den Abschluss des endgültigen Mietvertrages in Anspruch nehmen und mit dem er sich gegen das Räumungsverlangen verteidigen könnte * Bas gilt umsomehr, wenn der Beklagte, wie das Berufungsge rieht feststellt, wusste t ' 9 dass die Oberfinanzdirektion nur l in Schriftform und an Hand von ins Einzelne gehenden Vertragsmustern abzuschliessen pflegte. In der Folgezeit hat >■ V die Oberfinanzdirektion, wie die langdauernden Verhaidlun-J gen 9 der schriftliche Vertragsentwurf und die verschiedenen! Änderungswünsche zeigen deutlich zu erkennen gegebene dass sie vor formgerechten Abschluss nicht gehalten sein i» wollte, einen endgültigen Mietvertrag mit dem Beklagten ein! zugehen.. Bass der Beklagte bereits bei der ersten Besprech bei der ihm die spätere Miete in Aussicht^gestellt wurde. von der Oberfinanzdirektion angewiesen worden wäre, Unter mietverträge abzuschliessen, hat der Zeuge nicht bestätigt. Wenn die Revision, um den Abschluss eines Vor Vertrages darzutun, besonders darauf hinweist, dass unter den sog. Untermietverträgen sich langfristige befunden hät ten nach dem Vortrag des Beklagten im zweiten Rechtszug handelt es sich um Verträge mit dem Unternehmen und der Firma Siegfried und dass das Finanzamt durch W diese Verträge genehmigt habe, so geht der von der Revision gezogene Schluss fehl. Ber Zeuge hat ledig- lieh bestätigt* dass der Beklagte ihm die Namen der Un ternehmer mitgeteilt habe und sich vergewissert habe 9 dass das Finanzamt gegen ihre Person keine Bedenken ha be Bereits unter dem 11* Mai 1950 hat aber das Finanz amt dem Beklagten mitgeteilt, dass die Untermietverträ ge der Genehmigung der Oberfinanzdirektion bedürften 9 und hat den Beklagten aufgefordert, sich zu äussern 9 m welchem Umfang und an welche Unternehmer untervermietet 4 werden sollev Mit Recht weist das Berufungsgericht darauf hin 9 dass der Beklagte sich damals bewusst sein musste 9 % es werde möglicherweise zu dem Abschluss eines endgültigen Mietvertrages, nicht kommen, und dass er sogar im Vertrags entwurf vom 9* Oktober 1952 der Kündigungsmöglichkeit auf 51 Dezember 1955 zugestimmt habe, obwohl das Untermiet Verhältnis mit der Firma J und der Firma erst zu dem 51«- Dezember 1955 und 31«. Juli 1956 nach den einschlä gigen Verträgen mit den Firmen erstmals habe gekündigt werden können« Entscheidend ist, dass die zweifellos vor handene Erwartung der Parteien, die Verhandlungen würden doch noch zu dem Abschluss eines endgültigen Mietvertrages führen, den fehlenden Willen, ein solch Mietverhältnis schon einzugehen oder sich zu seiner Eingehung rechtswirk sam zu verpflichten, nicht zu ersetzen vermag, auch dann nicht, wenn man das Verhalten der Partei bei ihren Ver handlungen, wie geboten, unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben würdigt. Auch die von dem Beklagten behaupteten Verwendungen auf das Grundstück ändern an dieser Beurteilung nichts. Es steht ihm frei, soweit er hierwegen Ersatzansprüche hat, sie gegen die Klägerin geltend zu machen, Ein Mietverhältnis oder eine Pflicht zu dem Abschluss eines endgültigen Mietvertrags lässt sich aber aus den Verwendungen nicht ableiten« 3. Scheidet nach dem eben Ausgeführten ein Vorver 17 t / * * * 4 trag, auf den sich der Beklagte zur Klagabwehr berufen könnte, aus, so bleibt noch zu prüfen, ob der vom Berufungsgericht wahlweise für gegeben erachtete vorläufige Mietvertrag dem Räumungsverlangen entgegensteht* a) Das wäre ohne weiteres zu verneinen, wenn ein vorläufiger Mietvertrag entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zwischen den Parteien überhaupt nicht zustandegekommen wäre- Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass das Berufungsgericht, das den Abschluss in erster Linie fest-sustellen hatte, mit der Bejahung des vorläufigen Mietvertrags das Gesetz verletzt hätte* Das Kammergericht hat in einem ähnlichen von Crantz in der Zeitschrift Haus und Wohnung 1952 S 363 mitgeteilten Pall (Pussnote 8), wo eine Behörde jemandem einen Lagerplatz zur vorläufigen Benutzung widerruflich gegen vorläufige Nutzungsentschädigung überlassen hatte, trotz jahrelangen Andauerns dieses Zustandes das Zustandekommen eines Mietvertrages verneint* Die Präge des Vertragsab'schluss'es liegt aber zu dem erheblichen Teil auf tatsächlichem Gebiet- Freilich geht das Gesetz, wie § 535 Satz 2 BGB ergibt, davon aus, dass der Mietzins zwischen den Parteien vereinbart werde«, Soll aber nach dem Parteiwillen, wie das Oberlandesgericht hinsichtlich des vorläufigen Mietvertrages annimmt, eine vertragjgmässige Bindung - hier bis zu dem in Aussicht genommenen endgültigen Mietvertrag (oder bis zur Gewissheit seines Scheiterns) - auch .ohne Vereinbarung der Miethöhe bestehen, so ist der angemes- / sene Mietzins als vereinbart anzusehen (RG LZ 1914? 1027)? wenngleich die Mietvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Regel wie sie etwa in § 612 Abs 2 BGB für den * Bienstvertrag gegeben ist, nicht enthalten (vgl auch BGHZ 10, 173 /T757), e * r % i b) Nach dem Geschäftsraummietengesetz (GRMG) vom 25« Juni 1952 (BGBl I* 338) mit Änderung vom 26, Dezember 1954 (BGBl I, 503) gelten die Kündigungswiderrufsbe-stimmungen nur, wenn das.Mietverhältnis vor dem 1. Dezember 1951 begründet worden ist« Diese Voraussetzung trifft für das vorläufige Mietverhältnis zweifellos zu« Eine der weiteren Voraussetzungen des Anspruchs des Mieters auf Widerruf einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung ist, dass diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann (§ 8 Abs 1 a.E., § 20 GRMG)» Das Berufungsgericht ist der Meinung, die Fortsetzung des vorläufigen Mietverhältnisses könne der Klägerin schon % deshalb nicht zugemutet werden, weil für dieses Mietverhältnis im Gegensatz zu dem in Aussicht genommenen endgültigen Mietvertrag die einzelnen Vertragsbestimmungen nicht festgesetzt worden seien. Dieser Grund schlägt aber nicht durch» Das vorläufige Mietverhältnis, das immerhin mehrere Jahre gedauert hat, ist allerdings vertraglich im einzelnen nicht geregelt* Insoweit greift aber das Gesetz ein, in dem die Vorschriften der §§ 535 ff anzuwen-den sind, die vertraglicher Regelung gleichstehen. Da es von vornherein klar war, dass mangels vertraglicher Regelung eben die gesetzlichen Vorschriften gelten würden, hat auch das vorläufige .Mietverhältnis einen von den Parteien gewollten Inhalt. Wenn es zu dem Kündigungswiderruf kommt, so liegt die Belastung für die Klägerin nicht darin dass ein MietVerhältnis andauert, dessen Inhalt sie nicht bestimmt hat, sondern dass ein MietVerhältnis mit dem gewollten gesetzlichen Inhalt länger andauert, als die Klage rin das gewollt hat, nämlich über den Zeitpunkt hinaus, zu welchem feststand, dass ein endgültiger Mietvertrag nicht würde geschlossen werden, oder über den Zeitpunkt hinaus, zu dem - ohne Kündigungswiderruf - die Kündigung . wirksam würde. Diese Beschränkung des Vermieters hinsicht- 19 % lieh der Dauer ist aber das Wesen des Anspruchs auf Kündigungswiderruf. Es bedarf also noch weiterer Gründe, um die Beschränkung als unzu demutbar erscheinen zu ’* lassen, x t Es fragt sich -demnach, ob andere Gründe in die % c sem Rechtszug ersichtlich sind, die den Anspruch auf Kün digungswiderruf ausschlössen, Aus dem Änderungsgesetz vom?' 26. Dezember 1954 ergibt sich ein solcher Ausschluss nicht. Rach Artikel III des Änderungsgesetzes verbleibt es hinsichtlich des Widerrufs der Kündigung bei den bisherigen Vorschriften, wenn ein MietVerhältnis für einen vor dem 1. Januar 1955 liegenden Zeitpunkt gekündigt »wor-j den ist. Auch wenn der Antrag der Klägerin in der Berufungsschlussverhandlung vom 1. Juni 1954 nochmals als Kündigung aufgefasst wird, würde das Mietverhältnis noch auf einen vor dem genannten Zeitpunkt liegenden Termin, nämlich auf 30« September 1954 gekündigt sein. Wenn auch 'T * k r die Höhe des Mietzinses nicht vereinbart worden ist * ist der vereinbarten monatlichen Zahlung des Abschlags auf den Mietzins in Verbindung mit den in dieser Hinsicht un beanstandet gebliebenen § 3 des Vertragsentwurfes vom 9, Oktober 1952 die Bemessung des Mietzinses nach Monaten zu entnehmen, so dass 6 eingreift. Für einen Aus Schluss des Anspruchs auf Kündigungswiderruf nach § 9 Ab 1 Nr 2, 3 und 4 bestehen keine Anhaltspunkte, für Nr 4 umso weniger, als der Beklagte sich nicht weigert die hö here Miete im Sinne des len. 9 Abs 1 Nr 4 und Abs 2 zu beza! In Frage kommt also nur 9 Nr 1 GRMG, wonach dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, wenn ein Grund vorliegt, aus dem 2o $ 4 der Vermieter zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigt ist- Hier scheiden die von der Klägerin behaupteten strafbaren Handlungen des Beklagten aus* weil ihre Begehung nicht festgestellt ist und die Tatsache, dass ein in seinem Ausgang ungewisses Strafverfahren anhängig ist, als Grund für die sofortige Kündigung nicht genügt (§ 553 BGB)* Auch die Behauptung eines rücksichtslosen Verhaltens des Beklagten muss schon wegen der fehlenden Einzelangaben ausser Betracht bleiben. Ob der Beklagte mit der Entrichtung des Mietzinses aus dem vorläufigen Mietverhältnis ganz oder teilweise in Verzug ist, kann ohne Beurteilung tatsächlicher Prägen nicht entschieden werden, schon deswegen, da zunächst der angemessene Mietzins bestimmt werden muss und es an einer klaren Abrechnung der Parteien fehlt. Der Beklagte hat bestritten, im Verzug zu sein und sich auf die Preis- stopbeStimmungen berufen, die bis zu dem 30- November 1951 * * galten (§ 1 GHMG). Ungeklärt ist auch noch, ob etwa die Mietzinshöhe für das über die Kündigung vom 14» April 1953 allenfalls fortdauernde MietVerhältnis durch die Tilgungsabrede möglicherweise geändert worden ist* Da nach alledem die Möglichkeit, dass der Beklagte einen Anspruch auf Kündigungswiderruf hat, sich im gegenwärtigen Stand des Verfahrens nicht ausschliessen lässt, ebensowenig aber ein Anspruch auf Kündigungswiderruf etwa nach § 11 GRMG, auf den der Beklagte verwiesen hat,bereits feststeht, ist die Aufhebung des Berufungsurteils und die Zurückverweisung der Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht geboten. 9 4. Zum Zurückbehaltungsrecht wegen der Aufwendungen des Beklagten rügt die Revision, dass der endgültige Miet-, vertrag nach den Feststellungen des Berufungsurteils nicht •zustande gekommen sei, demnach auch dessen Bedingungen nicht für die Ablehnung des Zurückbehaltungsrechts hätten herangezogen werden dürfen. Die Rüge ist gegenstandslos, da der auf Verurteilung zur Herausgabe lautende Spruch der Vorinstanz aufgehoben wird. Es mag jedoch darauf hingewiesen werden, dem Zurückbehaltungsrecht, wenn ein vorläufiges Mietverhält da nis zustande gekommen ist, die Vorschrift des § 556 Abs 2 BOB entgegenstehen dürfte, soweit sich das Herausgabeverlangen auch wegen der Beendigung des Mietverhältnisses mit als begründet erweisen sollte. IV. Die Entscheidung über die Kosten der Revision war dem Berufungsgericht vorzubehalten. Br Hückinghaus Schuster Br Oechßler Br Großmann Br. Spieler