BGH

Volltext der Entscheidung

Nachschlagewerk:	j	a
Amtliche Sammlung: nein
2164 008
Wohn Siedlung sG v. 22. September 1933«. RGBl i 6*9* § ? 9 mit AYÖ Vo 25» Februar 19353 RGBl I 292, § 9
a)	Durch eine Auflage der Wohnsiedlungsbehörde können die privatrechtlichen Verhältnisse der Parteien nicht geändert werden. Soweit eine Auflage in der Sache eine unmittelbare Änderung des zu genehmigenden Vertrags darstellen würde - hier die Pflicht des Verkäufers zur Bestellung einer Grunddienstbarkeit am Restgrundstück zugunsten des Eigentümers der neu zu bildenden Parzelle (Käufers) entbehrt sie der Wirksamkeit als Auflage.
b)	Solch eine in Form einer Auflage festgelegte Verpflichtung des Verkäufers kann allenfalls als Bedingung Wirksamkeit entfalten.
BGH, Urt. vom 20. Januar i960 - V ZR 15G/58 - OLG München
V ZR
15c/58
Verkündet am 20, Januar i960 Hirth, Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
 Im Namen des Volkes
 in dem Rechtsstreit
19 des r'otoanstaitsbesitzers Peter
2. dessen Ehefrau J ohanna
 Beklagten, Berufungskläger und Revisionskläger,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr
 gegen
die Steinbruchbesitze£jn Angela bei
 in K
Klägerin, Berufungsbeklagten und Revisionsbeklagten«,
- Prozeßbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr«,
hat der V, Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auf die mündliche Verhandlung vom 20«, Januar i960 unter Mitwirkung des Senatspräsidenten Dr. Tasche und der Bundesrichter Dr„ Hücking-haus, Schuster, Dr» Mattern und Offterdinger für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7° Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom b* Juli 1958, den Parteien an Verkün-dungs Statt zugestellt am 10, Juli 1958, aufgehobene Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 5» Zivilkammer des Landgerichts München I vom 27» Mai 1957 abgeändert und die Klage abgewiesen.
Der Klägerin fallen die Kosten des Rechtsstreits zur Last,
 Von Rechts wegen
 Die Beklagten sind Miteigentümer je zur Hälfte des Hausgrundstücks	Straße 0 in	das
 ein Flurstück (392/10) in Größe von 13A a ist-und auf dem ein Hauptgebäude und ein an seiner Nordostecke angebautes bewohnbares Nebengebäude steht: beide Gebäude haben einen gemeinsamen Anschluß für Wasser und elektrischen Strom, eine gemeinsame Versitzgrube und Entwässerung sowie eine gemeinsame Heizungsanlagen Im Grundbuch des Amtsgerichts für Ommern Band 29 Blatt 162*+ B S, *+88 ist als Bestand eingetragen:
Plan-Nr. 392 1/10 a Wohnhaus - Haus Nr. 5 an der rl^ß
- mit Keller, Gartenhaus und Hofraum zu 0,o520 ha,
 Plan-Nr, 392 1/10 b Zier- und Baumgarten zu 0,0820 ha.
Durch notariellen Kaufvertrag vom 18, Juli 19*+1 verkauften die Beklagten den westlichen Teil des Grundstücks samt dem größeren Gebäude ohne das östlich gelegene Nebengebäude und ohne die Grundflächen, die nördlich, östlich und südlich dieses Gebäudes liegen, wie es durch einen Zaun vom KaufObjekt bereits abgetrennt ist, an die Klägerin, Die zukünftige Grenze war entlang der Westseite des Nebengebäudes und der Ostseite des Hauptgebäudes vorgesehen, sodaß im Falle dieser geplanten Abtrennung zwei Fenster, Dachrinnen und Abfallrohre des Haupt- . gebäudes unmittelbar an ein fremdes Grundstück grenzten. Der Klägerin wurde gleichzeitig das Vorkaufsrecht für den östlichen Teil des Grundstücks eingeräumt. Auf den Kaufpreis sollten 39 000 RK angezahlt werden, sobald der Kaufvertrag nach dem Wohnsiedlungsgesetz genehmigt wäre; diese Forderung sollte bis. zu diesem Zeitpunkt unverzinslich sein. Die Klägerin sollte bei Fälligkeit eine auf dem Grundstück lastende Hypothek über 39 000 GM unmittelbar an den Hypothekengläubiger, den Restbetrag an die Verkäufer bezahlen. Der verbliebene Kaufpreisrest
(lfü 000 RI',)? verzinslich mit k 1/2 % ab Genehmigung des Kaufvertrags, sollte bis zu dem L August 19*+o gestundet bleiben.;
Der beurkundende Notar beantragte entsprechend seinem Auftrag die Vermessung entsprechend der vertraglichen Vereinbarung beim Vermessungsamt und die Genehmigung des Kaufvertrags sowie der messungsamtlichen Teilung gemäß § h WSG beim Oberbürgermeister der Stadt	als Kreisverwaltungs-
behörde 0 Die Parteien verblieben in weiteren Verhandlungen, da die Beklagten nach dem Erwerb oder Eintausch eines passenden Hausgrundstücks der Klägerin auch den östlichen Teil des Grundstücks überlassen wollten* Durch Beschluß des Oberbürgermeisters vom 18 o September 19^*+ wurde dem Kaufvertrag und dem Teilungsantrag die Genehmigung auf Grund des § 6 Abs«, 3 Wohnsiedlungsgesetz (WSG) versagt*
Die Klägerin wandte sich in einem vom b. Oktober 19Ll1i-datierten Schreiben beschwerdeführend an den Regierungspräsidenten in	der Zeitpunkt des Eingangs dieses Schrei-
bens ist bestritten, da das Original nicht mehr vorhanden ist.-Der Regierungspräsident forderte die Akten der Lokalbaukoinmis-sion an, die ihm am 18. November 19*+*+ übermittelt wurden; in der Zwischenzeit hat die Kreisverwaltungsbehörde am 17» November 19^ dem beurkundenden Notar mitgeteilt, daß gegen den Bescheid vom 18. September 19M* innerhalb der Beschwerdefrist keine Beschwerde eingelegt worden sei, so daß der Bescheid rechtskräftig geworden sei* Zu einer Entscheidung des Regierungspräsidenten kam es vor dem Zusammenbruch nicht mehr (vgl. das Schreiben des Rechtsanwalts Dr* B^p in	vom
3* Dezember 19^5 als Vertreter der Klägerin an den Regierungspräsidenten)*
Im Juli 19^6 bat Rechtsanwalt Dr»	in	i^B|r den
 die Klägerin nunmehr beauftragt hatte, von der seit Herbst 19^5 eingeleiteten Suchaktion nach den Bauakten des Nebengebäudes abzulassen und rasch eine Entscheidung zu treffen; er führte weiter aus, es drehe "sich lediglich um die Genehmigung des Vermessungsantrags auf Grund des Kaufvertrags"r Zwischenzeitlich hatte der Regierungsamtmann	vom	Re-
gierungspräsidium die beiden Gebäude besichtigt und sich von den Beklagten leihweise die Baupläne der Gebäude geben lassen; die Prüfung der Beschwerde oblag Architekt der schließlich das Schreiben vom 26» August 19*+6 an den Bevollmächtigten der Klägerin mit folgendem Wortlaut entwarf, das der Zeuge Oberbaurat Dr» G^^ als Vertreter des Abteilungsleiters, des Regierungsbaudirektors	Unterzeich-
nete 0
"Betreff: Vollzug des Wohnsiedlungsgesetzesjh^r Flurstück Nr» 392 1/10 a, b, Gemarkung Anwesen	Straße	f»
Zum Schreiben vom 2?» Juli 19b6:
Beilage: Ein Bauplanduplikat:
Der Beschwerde der Frau Angelain
 vertreten durch Rechtsanwalt K^p, wird unter gleichzeitiger Aufhebung des Beschlusses der Stadtgemeinde KfllV vom 18. September 19M+ stattgegeben und dem Antrag auf Neuvermessung unter folgenden Auflagen zugestimmt:
Für das auf der neu zu errichtenden Plannummer stehende Gebäude ist ein eigener Anschluß für Wasser und elektrischen Strom herzustellen; außerdem ist eine vorschriftsmäßige Klär- und Versitzgrubenanlage zu erstellen und die Hausentwässerung sofort anzuschließen» Nach Vermessung ist eine entsprechende Einfriedigung zu errichten» In diesem Gebäude ist eine Kaminanlage einzubauen, da die Zentralheizanlage von dem Hauptgebäude zu trennen ist, so daß dadurch ein selbständiges Wohngebäude entsteht» Im Vollzug der Grundbucheintragung des Verkaufes ist Zug um Zug zugunsten des Hauptgebäudes ein Lichtrecht sowie ein Traufrecht in dem Grundbuch zu Lasten der neu errichteten Plannummer einzutragen»"
erhielt eine Ab-
Der Oberbürgermeister der Stadt K'
Schrift dieser Verfügung« Auf dem Original hat Dr* G^p am 2» Oktober 19^6 vermerkt:
rDie Reg.E» v. 26c8»19^6 »» = ». hat mit dem Vertrag an sich nichts zu tun» Besteht der Vertrag zu Recht, dann gilt sie weiter; besteht kein Vertrag«, dann ist sie hinfällig» Sie ist lediglich eine baupolizeiliche Regelung«1'
Nachdem die Beklagten sich gegen die von ihnen als Genehmigung auf gefaßte Entscheidung am Oktober 19*+6 gewendet hatten, ersuchte Regierungsbaudirektor K^|p, der sich der Entschließung nur schwer anzuschließen vermochte, die Rechtsabteilung um Auskunft, ob der Vertrag vom 18» Juli 191*! zu Recht bestehe bzw. ob er bereits Rechtskraft beschritten habe» Die ihm übermittelte Auskunft (die nach § *+ WSG notwendige Genehmigung sei durch die RE vom 26» August 19^*6 erteilt worden und die Entscheidung über die Beschwerde sei endgültig, der Vertrag sei daher rechtskräftig und er könne nur zivilrechtlich ange-fochten werden) teilte er durch Verfügung vom 3° Dezember 19^6 wörtlich dem Stadtrat	als	Kreisverwaltungsbehörde	zur
 Verständigung der Beteiligten mit. Am 16. Dezember 19^6 hinterlegte die Klägerin, die schon während des Krieges die auf dem Grundstück lastende Hypothek erworben und die«; Forderung von den Beklagten eingezogen hatte, 39 000 RM unter Verzicht auf das Recht zur Rücknahme, da die Beklagten diesen Betrag als . Anzahlung ablehnten.
Da sich die Beklagten auch der Vermessung des Grundstücks widersetzten, ^erwirkte die Klägerin in zweiter Instanz das Urteil des Landgerichts München vom l*f» Dezember 19l:*9? durch welches die Beklagten verurteilt wurden, in die Vermessung ihre Grundstücks entsprechend dem Kaufvertrag einzuwilligen. Hierauf legten die Beklagten am 11. Oktober 19^9 gegen die Entschlie-
tel wurde durch Entschließung der Regierung von Oberbayern vom 23 o Dezember 19^9 als unzulässig zurückgewiesen, Auf die Ober-
nist erium des Innern durch Entschließung vom 28» Februar 1950 diese sämtlichen Entschließungen auf; die oberste Baubehörde versagte gleichzeitig die beantragte Genehmigung der Teilung
 Schließung blieb ohne Erfolg« Auf die Anfechtungsklage der Klägerin gegen diese Entschließungen der obersten Baubehörde hob jedoch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof durch rechts-kräftiges Urteil vom 27« Oktober 1953 die Entschließungen der obersten Baubehörde vom 28« Februar 1950 samt dem Einspruchsbescheid auf« In diesem Verfahren äußerten sich Dr« G^p und Architekt Gl^H^ über den Sinn und Zweck der Entschließung vom 26» August 19^6« Nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch Beschluß des Bundesverwaltungsgerichts vom 12» Mai 1955 setzte die Klägerin am 12« September 1956 die Teilungsvermessung des Grundstücks entsprechend dem Urteil des Landgerichts München vom 1*+« Dezember 19*+9 durch» Nach dem Auszug äus dem Veränderungsnachweis Nr« *-1-87/56 Gemarkung
 sollen aus dem alten Gesamtgrundstück 392/10 folgende zwei neue selbständige Grundstücke gebildet werden:
aufSichtsbeschwerde der Beklagten gegen die Entschließungen des Regierungspräsidenten in Iv und	der	jetzigen	Regierung	von
 Gberbayern hob die oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsmi-
des Grundstücks; der Einspruch der Klägerin gegen diese Ent-
des Vermessungsamts M
vom 8« Oktober 1956
O das bisherige Nebengebäude), Kofraum und Garten zu
0,0^92 ha
(= das bisherige Hauptgebäude), Nebengebäude (= ein kleiner Schuppen), Kofraum, Garten zu
0,08*-;-8
M
Die
I8 c
neu
 rin
Beklagten verweigern die Auflassung des im Vertrag vom Juli 19*+1 verkauften Grundstücks«, das der beschriebenen, zu bildenden PI,Nr» 392/15 entspricht, vorauf die Klage-die vorliegende Klage erhoben hatc Sie hat beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die Auflassung des von ihnen verkauften Grundbesitzes in
 istraße 0, PI,Nr. 392 1/10 a,
Wohnhaus mit Keller, Gartenhaus und Hofraum zu G,052C ha und Pl,Nr0 392 1/10 b, Zier- und Baumgarten zu 0,0820 ha an die Klägerin vor dem Notar zu erklären und die Eintragung der Eigentumsänderung in das Grundbuch zu bewilligen-.
und den Beklagten zu 1 zur Duldung der Zwangsvollstreckung in das eingebrachte Gut seiner Ehefrau zu verurteilen.
Die Beklagten, die Abweisung der Klage beantragt haben, vertreten die Ansicht, der Kaufvertrag sei mangels Genehmigung im Sinn des § h WSG nicht rechtswirksam geworden. Der die Genehmigung versagende Beschluß der Stadt	vom
iS» September 19^ sei rechtskräftig geworden und er habe daher endgültig die Rechtsunwirksamkeit des Kaufvertrags vom iS, Juli 19^1 herbeigeführt, weil die dagegen von der Klägerin erhobene befristete Beschwerde verspätet gewesen, mindestens die fristgemäße Erhebung von der Klägerin nicht .nachgewiesen sei» Abgesehen davon stelle die.Entschließung vom 26«» August 19^0 keine Genehmigung im Sinn des Wohnsiedlung sgesetzes dar, die Regierung von Oberbayern habe vielmehr 'nur unter bestimmten Voraussetzungen dem Antrag auf Vermessung stattgegeben; diese Entschließung sei überdies nichtig, da ihnen im Beschwerdeverfahren das rechtliche Gehör versagt worden, die Beschwerde wegen Ablaufs der Beschverdefrist nicht zulässig gewesen und die Entschließung von der Klägerin arglistig erschlichen worden sei» Sollte jedoch in der Entschließung eine wirksame Genehmigung im Sinne des Wohnsied-
lungsgesetzes erblickt werden, so sei die Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages v/eggef allen, da die Parteien davon ausgegangen seien, daß die Genehmigung alsbald und ohne Auflagen erteilt werde, jedenfalls ohne solche schwere Belastungen, die überdies unzulässigerweise in die rechtsge-schäftliche Sphäre der Beklagten eingriffen, Eine wesentliche Voraussetzung des Vertrages sei, so behaupten die Beklagten unter Beweisantritt, insbesondere gewesen, daß im sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit diesem Kaufvertrag vom 18» Juli 19lM die beiden Beklagten anderweit ein kleineres Anwesen erwerben wollten, um so aus dem Nebenhaus auszuziehen, und dieses der Klägerin und Berufungsbeklagten zu dem Eigentumserwerb überlassen zu können» Die ihnen in der Entschließung vom 26e August 19^6 erteilten Auflagen belasteten sie wirtschaftlich in der Verwertung des Nebengebäudes in einem solchen Maße, daß ihre Durchführung der wirtschaftlichen Unmöglichkeit gleichgestellt werden müsse» überdies sind sie der Ansicht, die Klägerin habe durch den Erwerb der Hypothek und die Einziehung der Hypothekenforderung während des Krieges derart gegen ihre vertraglichen Verpflichtungen verstoßen, daß sie nicht mehr ihrerseits die Erfüllung des Vertrages verlangen könne.
Beide Vorinstanzen haben der Klage unter Anpassung an die Tatsache, daß die Beklagten Miteigentümer sind, und an die Plannummern der neu zu bildenden Parzellen stattgegeben» Mit der Revision erstreben die Beklagten die Abweisung der Klage» Die Klägerin bittet um Zurückweisung des Rechtsmittels»
En t s che i dung s g riinde:
A»
Das Berufungsgericht läßt dahingestellt, ob die Beschwerdeentscheidung des Regierungspräsidenten vom 2o» August 19^-6

_ G _
wegen verspätet eingelegter Beschwerde nichtig war, und führt aus, es könne allerdings nicht mehr festgesteilt werden, an welchem Tag die Beschwerde bei der Regierung eingelaufen sei; jedenfalls sei sie am 17= November 19^+, an welchem Tage das Rechtskraftzeugnis der Stadtverwaltung	ausgestellt	wor-
den sei, schon bei der Regierung eingegangen gewesen« Diesem Zeugnis komme daher keine ausschlaggebende Bedeutung zu« Selbst wenn unterstellt werde, daß innerhalb der zweiwöchigen Beschwerdefrist weder bei der Stadtverwaltung	noch	bei dem
 Regierungspräsidenten die Beschwerde eingegangen sei, schließe dies nicht aus, daß der Klägerin Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bewilligt worden sei« Schließlich begründe mindestens die Tatsache, daß die Regierung über die Beschwerde sachlich entschieden habe, einen Anscheinsbeweis dafür, daß die Rechtzeitigkeit der Beschwerde geprüft und bejaht worden sei. Stellt® die Beklagten die Rechtzeitigkeit der Beschwerde in Abrede, so treffe sie für eine Verspätung der Beschwerde die Beweislast. Dafür hätten sie aber einen Beweis nicht einmal angetreten.
Nach dem damaligen Rechtszustand sei den Beklagten ausreichendes rechtliches Gehör dadurch zuteil geworden, daß sie ihre Auffassung dem mit der Vorbereitung der Entscheidung be-trauten Amtmann ot^l^ bei einem Augenschein im Frühjahr 19^6 unterbreitet hätten. Die diesbezüglichen Vorschriften des Grundgesetzes (Art. 103) hätten damals nicht gegolten. Die Behauptung der Beklagten, der damalige Sachbearbeiter bei dem Regierungspräsidenten habe sich nicht von sachlichen Gesichtspunkten, sondern allein von persönlichen leiten lassen, nämlich dem Wunsch, der ihm landsmannschaftlich verbundenen Klägerin zu helfen, sei nicht erwiesen. Das Berufungsgericht sei in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgerichtshof auf Grund * eigener Prüfung zu der Auffassung gelangt, daß die Regierungsentschließung vom 2o. August 19^6 recht swirl sen: seiund zm rar. - dies ist ohne nähere Darlegung eingangs zu dem Ausdruck gebracht- als die Genehmigung im Sinne des § h V/SG.
Die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen die Gültigkeit des Kaufvertrags (Nichtigkeit nach § ZOb 3GB, da v:e-gen der Unmöglichkeit der Abtrennung die ihnen obliegende Leistung unmöglich sei; Unmöglichkeit der Erfüllung im Sinne wirtschaftlicher Unmöglichkeit und Wegfall der Geschäftsgrundlage im Hinblick auf die ihnen erteilten Auflagen und auf die Verzögerung der behördlichen Entscheidung) seien nicht begründet, Der Sachvortrag über die teilweise Zerstörung des Hauses im Jahre 19^ müsse nach § J29 Abs, 2 ZPO unberücksichtigt bleiben; der diesbezügliche Vortrag sei auch nicht rechtserheblich ■
B.
I., 1= a) Nach der Revision ist das Berufungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, die Beschwerde der Klägerin gegen den Beschluß der Stadt	vom	18» September 19^ sei
 innerhalb der zweiwöchigen Beschwerdefrist eingegangen» Das Berufungsgericht habe unter den gegebenen Umständen den der Klägerin obliegenden Beweis nicht nach dem ersten Anschein für geführt erachten dürfen, da die Entschließung der Regierung - ungeachtet ihrer objektiven Auslegung - jedenfalls nach den Äußerungen des Sachbearbeiters (Zeuge Dr.	vom	19»	Kärz
 19?3) keine Genehmigung sein sollte und daher für ihn auch keine Veranlassung bestanden habe, die Zulässigkeit der förmlichen Beschwerde zu prüfen; wenn das Berufungsgericht dieses Indiz habe verwerten wollen, so hätte es den Zeugen darüber fragen oder die Parteien nach § 139 ZPO zur Stellung eines entsprechenden Antrags veranlassen müssen» Das Berufungsgericht habe andererseits nicht den Erfahrungssatz beachtet, daß in Anbetracht des zu jener Zeit tätigen, vielfach ungeübten Hilfspersonals aus einer Sachentscheidung nicht auf eine Zulässigkeitsprüfung geschlossen werden dürfe» Schließlich sei die Begründung widerspruchsvoll: Die Annahme, die Beschwerde-
1 '
schrift sei vermutlich durch Kriegseinwirkung verloren gegangen, schließe jedenfalls die Prüfung ihres fristgerechten Eingangs aus« Auszugehen sei von den Ermittlungen des Verwaltungsgerichtshofs, das Original der Beschwerde mit. Eingangsstempel sei nicht mehr auffindbar und sicher sei nur, daß eine Abschrift der Beschwerde am 24» Oktober 19^’- an die Lokalbaukommission gegeben worden sei« Der Verwaltungsgerichtshof habe nur vermutet, daß die Voraussetzungen der V/iederein-setzung möglicherweise Vorgelegen haben könnten; das Berufungsgericht nehme dagegen ohne weitere Grundlage, nur gestützt auf den Erlaß einer Sachentscheidung, an, die Wiedereinsetzung sei möglicherweise bewilligt worden. Durch eine solche Vermutung könne der durch das Rechtskraftzeugnis geführte Beweis, daß die Entscheidung der Stadt	rechts-
kräftig geworden sei, nicht geführt werden.
b) die Revision folgert aus diesem Sachverhalt zuerst die Nichtigkeit der Entschließung vom 26„ August 19L:-6 wegen eines erheblichen formalen Mangels; dementsprechend sei es bei der endgültigen Versagung geblieben. Zum andern habe das Berufungsgericht aber gar nicht erwogen, daß auch bei Rechtswirksamkeit der Entschließung vom 26. August 19^6 diese jedenfalls erst in einem Zeitpunkt ergangen sei., in dem die formell rechtskräftige Versagung den bis dahin schwebend unwirksamen Kaufvertrag schon endgültig unwirksam gemacht hätte, die spätere Aufhebung des versagenden Beschlusses habe auf den wirkungslos gewordenen Kaufvertrag keinen Einfluß mehr (BGH NJW 1956, 1918)*
2. Die Revision stellt weiter zur Nachprüfung, ob den Beklagten von dem Regierungspräsidenten das rechtliche Gehör gewährt worden sei. Der Amtmann St^|^ sei zu seiner Information bei den Beklagten erschienen; Sinn und Bedeutung dieses Besuches sei den Beklagten nicht klar geworden; es sei nicht
 einmal restgestellt, ob ihnen von der Beschwerde überhaupt etwas bekannt gewesen sei»
3» Das Berufungsgericht habe einen weiteren Mangel der Entschließung vom 26, August I9V6 nicht berücksichtigt: Der Zeuge Dr»	habe gar nicht die Absicht gehabt, eine Beschwer
 deentScheidung über die Versagung der Genehmigung au treffen, er habe vielmehr - entsprechend dem Wortlaut der Entschließung über den Antrag auf Neuvermessung entscheiden v.'ollen und geglaubt über die Genehmigung des Kaufvertrages könne erst auf besonderen Antrag hin entschieden werden» Es sei zweifelhaft, ob der Mangel eines entsprechenden Willens durch Auslegung ersetzt werden könne»
Sowohl bei Nichtigkeit der Entschließung als auch für den Fall, daß sie keine Genehmigung darstelle, sei der Kaufvertrag vom Iß» Juli 19^1 endgültig unwirksam»
II» Unterstellt, die Entschließung vom 26. August 19^6 stelle eine Genehmigung des Kaufvertrags dar, so weist die Revision weiter darauf hin - und rügt, daß das Berufungsgericht eine Prüfung unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt unterlassen habe -, daß die erteilten.Auflagen teilweise baupolizeilicher, aber auch teilweise privatrechtlicher Art (eigener Anschluß für 'Wasser und Strom), teilweise sogar rein privatrechtlicher Art (Einräumung eines Licht- und Traufrechts) seien» Möge man Auflagen privatrechtlichen Charakters nach dem V/ohnsiedlungsgesetz überhaupt für zulässig halten oder nicht (für letzteres spreche vieles, diese Frage könne aber dahingestellt bleiben), in beiden Fällen stelle sich eine Genehmigung unter diesen Auflagen jedenfalls als Versagung der Genehmigung zu dem Vertrag vom 18» Juli 19^1 dar; denn die Genehmigungs behörde könne sicher nicht den privatrechtlichen Vertrag abändern, Halte man Auflagen dieser Art überhaupt•für zulässig, so
.könne die Entschließung nur eine Versagung
 der Genehm
 un
den abgeschlossenen aussichtStellung der
 Vertrag darstellen, verbunden mit der In-Genehmigung für einen entsprechend den
 Auflagen neu abgeschlossenen Vertrag» Seien Auflagen dieser Art aber unzulässig, so steile die Entschließung ebenfalls eine Versagung dar, die darin enthaltenen Auflagen seien dann nicht solche im Rechtssinne, in Wirklichkeit handle es sich vielmehr nur um die Mitteilung, daß dem Vertrag mit dem vorliegenden Inhalt die Genehmigung nicht erteilt werde, ein Vertrag ent-
sprechend den verfügten Auflagen werde aber genehmigt oder er werde genehmigt werden» Da der abgeschlossene Vertrag nicht genehmigt und ein Vertrag entsprechend den Auflagen nicht zustandeg ekommen sei, stehe der Klägerin kein Auflassungsanspruch zu»
IIIo Schließlich stellt die Revision unter Hinweis auf die unter Beweis gestellte Behauptung, beide Parteien seien von einer Genehmigung binnen angemessener Frist, längstens binnen zweier Jahre ausgegangen, zur Nachprüfung, ob ein fünfjähriges Hinschleppen des Genehmigungsverfahrens mit anschließender Genehmigung unter völliger Veränderung der wirtschaftlichen Lage (obwohl beide Parteien kurzfristig hätten disponieren wollen) nicht dem Wegfall der Geschäftsgrundlage gleichkomme» Die Bindung der Parteien an einen schwebend unwirksamen Vertrag müsse nach freu und Glauben begrenzt sein.
n
o
I, Zuerst ist mit dem Kammergericht (JVJ 1935? 28b-6, JFG l1:-, lo2), Heilmanri (Gesetz über die Auf Schließung von V/ohnsied-lungsgebieten, 3» Aufl» § l:- Anm, 7)? Ronkel (Gesetz über die Auf Schließung von Wohnsiedlungsgebieten, 193:? § ls- Abs, 1 Anim und Sprengel (Deutsches Wohnungsarchiv 193&? 2L:-2) entgegen Pütz (DNotS 193^:-, 827) daran festzuhalten, daß die Genehmigung im Sinne des § L:- W3G auch zu der Teilung, dem Verkauf oder Aufl^s-
sung eines bebauten Grundstücks innerhalb eines Wohnsiedlung sgebiets erforderlich ist«
II.	Die Frage, ob die Versagung der Genehmigung durch Beschluß der unteren Verwaltungsbehörde vom 18» September 19^ formell rechtskräftig geworden ist und die Genehmigung damit endgültig versagt ist, ist entgegen der Ansicht der Vorinstanzen nicht etwa deshalb erheblich, weil solchenfalls die Beschwerdeentscheidung nichtig sein könnte. Ein solcher Mangel des Beschwerdeverfahrens machte die BeschwetdeentScheidung nicht nichtig (rechtsunwirksam). Die Frage ist vielmehr, wie die. Revision zutreffend hervorhebt, erheblich, weil für den Fall, daß sie zu bejahen wäre, der Kaufvertrag vom 18,
Juli 19l:-1 endgültig der Unwirksamkeit verfallen wäre, auch wenn der versagende Bescheid später durch einen Verwaltungsakt derselben oder der Vorgesetzten Behörde wegen angeblicher oder wirklicher Fehlerhaftigkeit aufgehoben worden wäre (Urteile des erkennenden Senats vom 2*+. Oktober 1956, NJW 1956, 1918, vom 8o Mai 1953, DNotZ 1953, 397 im Anschluß an die dort zitierte Rechtsprechung des Reichsgerichts), wobei im vorliegenden Rechtsstreit nicht entschieden zu werden braucht, wie ein solcher Rücknahme- oder Aufhebungsakt seinerseits verwaltungsrechtlich zu beurteilen wäre (vgl. dazu Haueisen, NJW 1957, 385 in einer Anmerkung zu dem Urteil des Senats vom 2l.l» Oktober 1956)o Umgekehrt wäre übrigens die spätere Aufhebung der Entschließung vom 260 August 19^6 im Dienstaufsichtsweg für den Fall, daß sie eine Genehmigung der Teilungsmessung oder des Kaufvertrags darstellten, ohne Bedeutung gewesen, da eine spätere Aufhebung solcher privatrechtsgestaltender Verwaltungs-akte ihre zuvor eingetretene Wirkung - liier die Herbeiführung der Wirksamkeit des Kaufvertrags - nicht berührte.
15
Die Ausführungen des Berufungsgerichts lassen nicht klar erkennenr ob es auf Grund verschiedener Umstände tatsächlich davon überzeugt war, die Beschwerde der Klägerin sei entweder binnen zweier Wochen nach Zustellung des versagenden Bescheids bei dem Regierungspräsidenten eingegangen (bei der erlassenden Behörde ist sie keinesfalls eingegangen) oder es sei ihr bei unterstellter Verspätung Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt worden» Das Berufungsgericht vermutet, daß die mit dem Eingangsstempel versehene Urschrift der Beschwerde durch Kriegseinwirkung verloren gegangen sei» Unter den obwaltenden Umständen könnte jedenfalls dem Berufungsgericht darin nicht gefolgt werden, der Erlaß einer Sachentscheidung beweise schon kraft des ersten Anscheins, daß der Sachbearbeiter beim Regierungspräsidenten die Zulässigkeit geprüft habeo Für eine solche Prüfung nach Eingang der Beschwerde in den letzten fünf Kriegsmonaten spricht wenig» Allenfalls könnte dafür angeführt werden, daß der Regierungspräsident die Beschwerde nicht sofort im Oktober 19^ als unzulässig zurückgewiesen hat, vielmehr zur Sachprüfung die Akten der Lokalbaukommission beigezogen und sich um die Bauakten der Gebäude bemüht hat» Eine spätere Prüfung ist jedenfalls, wie die Revision richtig bemerkt, dann ausgeschlossen, wenn die Vermutung des Berufungsgerichts zutreffen sollte, daß die Urschrift der Beschwerde durch Kriegseinwirkung verloren gegangen war» Mit Recht hebt die Revision aber auch hervor, daß weder der Sachbearbeiter Dr » G^^ noch sein Mitarbeiter Architekt Gl^|^ nach ihren dienstlichen Äußerungen vom 19« März 1953 und 7» Mai 1953 gegenüber dem Bayerischen Staatsministerium des Innern und der Staatsanwaltschaft beim Verwaltungsgerichtshof überhaupt eine Entschließung über die nachgesuchte Genehmigung treffen, vielmehr nur im Hinblick auf die Wohnungsnot selbständige Wohneinheiten schaffen wollten» Bedenkt man, daß den Bearbeitern nach der Äußerung Gl^H^ nicht einmal der Text eines Wohnsiedlungsgesetzes, geschweige Literatur zur Verfügung gestanden hat.
so kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Zulässigkeit der Beschwerde nach dem typischen Geschehensablauf überprüft worden wäre. Da aus den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils nicht sicher entnommen werden kann, ob sich das Berufungsgericht letzlich nicht allein auf die hier nicht anwendbare Regel vom Beweis des ersten Anscheins gestützt hat, müßte die Sache zur Entscheidung der aufgeworfenen Frage durch den Tatrichter zurückverwiesen werden, wenn sich die Klage nicht schon bei Unterstellung der rechtzei tigen Beschwerdeerhebung als unbegründet erwiese» Dies ist der Fall (vgl» unten Nr» IV)»
III.	Soweit die Revision auf weitere Nichtigkeitsgründe hinweist oder solche von den Beklagten in den Vorinstanzen geltend gemacht wurden, ist davon auszugehen, daß das ordentliche Gericht trotz der rechtskräftigen Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs über die Aufhebung der Entschließungen der obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 28» Februar 1950 und 13. September 1950 nicht gehindert, vielmehr verpflichtet ist, Umstände# die die Nichtigkeit der Entscheidung des Regierungspräsidenten begründeten, in.eigener Zuständigkeit zu prüfen» Mag als Streitgegenstand der Anfechtungsklage die Rechtmäßigleit.: des angefochtenen Verwaltungsakts oder der Anspruch auf Aufhebung des Akts betrachtet werden (vgl» BGHZ 9, 329; 20, 379, Niese JZ 1952,
3539 Bettermann, DVB1 1953, 163, MDR 195^, 9, DVBi 1957, 109, Schmidt DÖV 1957? 103), in keinem Fall wird von der Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen Urteils die Rechtmäßigkeit oder der Inhalt des Verwaltungsakts betroffen, der durch den mit Erfolg angefochtenen Verwaltungsakt aufgehoben worden war» Alle von den Beklagten vorgetragenen Gesichtspunkte (Ver-fahrensmsngel hinsichtlich der Zulässigkeit der Beschwerde: Versagung des rechtlichen Gehörs; arglistige Täuschung; unsach liehe, durch persönliche Umstände beeinflußte Entscheidung)
wären' .jedoch allenfalls geeignet gewesen« eine Fehlerhaftigkeit der Entschließung zu begründen« die aber nur zu ihrer Aufhebung im Verwaltungsweg Veranlassung hätte geben können, keinesfalls aber eine im Zivilrechtsstreit zu berücksichtigende Nichtigkeit begründeten»
IV.	1, Zur Revisionsrüge, das Berufungsgericht habe den Sachvortrag der Beklagten über die Absicht und den Willen des Beamten, der die Entschließung vom 26, August 19^-6 getroffen habe (Zeuge Dr, G^|), und seine dienstliche Äußerung, diese Entscheidung sei ^wörtlich zu verstehen”, nicht berücksichtigt« ist vorweg klarzustellen, daß es sich dabei nicht um einen Mangel des Verwaltungsakts unter dem Gesichtspunkt der Anfechtbarkeit, als vielmehr um seinen Inhalt handelt. Auch die Beurtei- ■ lung des Inhalts der Entschließung des Regierungspräsidenten durch den Verwaltungsgerichtshof wird von der Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen Urteils nicht umfaßt; vielmehr ist auch über ihn vom ordentlichen Gericht als öffentlich-rechtliche Vorfrage in eigener Zuständigkeit zu entscheiden.
Ob die Entschließung vom 26, August 19^6 nur die Neuver-messung oder auch den Kaufvertrag betrifft, ist nicht entscheidend, da die Genehmigung nach § b WSG nicht erforderlich ist, wenn für das Grundstück bereits früher eine Teilungsgenehmigung nach § b erteilt war (§ 5' Nr. 2 WSG), Jedenfalls ist die, erstmalige nachfolgende Auflassung und damit auch der ihr zu Grunde liegende Kaufvertrag genehmigungsfrei. Nach § 2 Abs, 1 AusfVO WSG ist Teilung im Sinn des § b Abs, 1 des Gesetzes die dem Grundbuchamt. gegenüber abgegebene oder sonst erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, daß ein Grundstücksteil grund-buchmäßig abgeschrieben oder als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll. Der Erlaß des Reichsarbeitsministers vom 26, Februar 193? S, 9 Nr, 1766/3? (RArbBl, 1935? I 99; Heilmannf
 aaO 3» 76) ergänzt folgerichtig dies dahin«, daß auch schon der an die Katasterbehörde oder an die Genehmigungsbehörde gerichtete Antrag betreffs einer Teilungsmessung genehmigungspflichtig und damit auch -fähig ist (vgl» Sprengel aaO). Die Genehmigung dieser Teilungsmessung hat die Klägerin nachgesucht, sie wurde auch im Schriftsatz des Rechtsanwalts Dr»	vom	25° Juli 19^6 hervorgehoben und sie ist nach
 dem Wortlaut der Regierungsentschließung erteilt worden»
Die Entschließung vom 3* Dezember 19^+6 war aus diesen Gründen im Ergebnis richtig» Auf eventuelle irrtümliche Vorstellungen des zuständigen Beamten kommt es (entgegen der Revision) ebenso wenig wie (entgegen der Ansicht des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs) auf spätere Deutungen seiner eigenen oder Vorgesetzten Behörde an» Dr. G^p und Architekt GiP|^P hatten sich nach ihrer dienstlichen Äußerung tatsächlich geirrt: Dr» G^^ glaubte nämlich, die Entschließung enthalte noch keine Genehmigung des Grundstücksverkaufs nach dem Wohnsiedlungsgesetz; sie zähle nur die baupolizeilichen Voraussetzungen auf, unter denen dem Antrag auf Neuvermessung des Grundstücks zugestimmt werde; erst nach Erfüllung dieser Voraussetzungen hätte einem noch besonders zu stellenden Antrag auf Zustimmung zu dem Grundstücksverkauf nach dem Wohnsiedlungsgesetz stattgegeben werden können» Er wie auch Architekt GiPB^ erstrebten angesichts der Wohnungsnot allein Schaffung neuer Wohnungseinheiten. Sie wollten die allgemeinen Bestrebungen der Gemeinden, größere Wohnungen in kleinere selbständige Wohnungen aufzuteilen, unterstützen» Daraus erklärt sich auch der Vermerk des Zeugen Dr» G^^ vom 2» Oktober 19*+6, nach weichem die Entschließung mit dem Vertrag an sich nichts zu tun habe und lediglich eine baupolizeiliche Regelung darsteilen sollte» Dr» G^^ war sich offensichtlich nicht bewußt, daß er mit der Genehmigung der Neuvermessung die nach dem Wohnsiedlungsgesetz erforderliche Genehmigung vorwegnahm.
2, Dieser Irrtum hat an sich auf die Wirksamkeit der in der Entscheidung ausgesprochenen Genehmigung keinen Einfluß.. Er bewirkte jedoch eine ,rAuflage,f, die in Wirklichkeit keine Auflage im Hechtssinne ist«, sondern der äußerstenfalls als einer Bedingung der Genehmigung Wirksamkeit zukommt, Soll ein gesetzlicher Versagungsgrund für eine Genehmigung beseitigt werden, so stehen drei Formen zur Verfügung (vgl, hierzu BGH Beschluß vom 7» Dezember 195^ - V BLw ^7/^'r, RdL 19557 39 = DNotZ 1955, 198; Kollmeyer, DNotZ 1951? 63):
lo Versagung unter gleichzeitiger Mitteilung, unter welchen Bedingungen eine Genehmigung erteilt werde,
2, Erteilung der Genehmigung für den Fall, daß eine bestimmte Bedingung eintritt (die Bedingung mag sein die Veränderung des zu genehmigenden Rechtsgeschäfts durch die Parteien oder ein Umstand außerhalb der Vertragsgestaltung),
3° Erteilung der Genehmigung mit der Nebenbestimmung, bestimmte Verpflichtungen gegenüber der Behörde zu erfüllen, ohne daß die Erfüllung dieser'Verpflichtungen die Rechtswirksamkeit derGenehmigung berührt; ihre Erfüllung kann jedoch im Verwaltungswege erzwungen werden und die Nichterfüllung auch unter Strafe gestellt sein (Auflage),
Die Genehmigung nach dem Wohnsiedlungsgesetz unter einer Auflage ist in § 7 Abs, 1 Satz 1 des Gesetzes ausdrücklich vorgesehen, § 9 Abs, 2 AusfVO WSG besagt, daß die Auflage nicht im Sinne einer Bedingung -verwendet werden darf. Dies, war erforderlich, da der Wortlaut des § 7 Abs, 1 des Gesetzes (die Genehmigung "kann davon abhängig gemacht werden, daß ....") und auch der Inhalt des § 7 Abs, 2 (Bestimmung des Kaufpreises) der Sache nach auf eine Bedingung hinweisen.
Dis Gefahren der unter einer gung liegen auf der Handr, da
 Auflage erteilten Genehmisis dem Vertrag sofort Wirk-
samkeit verschafft^ dem beschwerten Grundstückseigentümer aber im Rahmen der umfassenden Ziele des Gesetzes Lasten auferlegen können, welche dieser nicht ohne weiteres von vornherein erkennen kann. Dies gilt erst recht,.renn eine Behörde den Rahmen dieser Auflagen verkennt. Zutreffend weist der Runderlaß des Reichs- und preußischen Mini- . sters für Ernährung und Landwirtschaft vom 26, Januar 1937 (DJ 19375 217) zur GrundStückverkehrsbekanntmachung von 1937 darauf hin, daß das Gebiet der Auflage besonders schwierig sei und es sich daher empfehle, in solchen Fällen eingehend vorher mit den Beteiligten zu verhandeln, Auflagen sollen nach ihrem Sinn und Zweck überhaupt nur gemacht werden, wenn die sonst angezeigte Versagung der Genehmigung für den Grundstückseigentümer einen erheblichen Schaden bedeuten würde (vgl, Begründung des Gesetzes, DRAnz, vom 26, September 1933 Nr, 225) und nur soweit es zur Erzielung einer geordneten AufSchließung und zu dem Schutz der Siedler unbedingt erforderlich ist (Erl, d, RWiMin vom 2*+, Juni 193*+
SW Nr, 6135/3*+)* Es spielt nun zwar für die Auslegung der Entschließung keine Rolle, daß die formell als Auflage gekennzeichneten Verpflichtungen der Beklagten überhaupt nicht der Ordnung der Besiedlung dienten - den gegenteiligen Erfolg haben sämtliche mit dieser Frage befaßten Behörden eindeutig festgestellt -, daß sie vielmehr einfach unter dem Druck der Wohnungsnot zusätzliche selbständige Wohnungen anstrebte. Entscheidend ist jedoch, wie die Revision im Ergebnis zutref-
fend bemerkt, die Anordnung "im Vollzug des Verkaufs zugunste des Hauptgebäudes ein Lichtrecht sowie ein Traufrecht zu Lasten der neu errichteten Plan-Nr,", d,h, eine Grunddienstbarkeit zugunsten des neu zu bildenden westlichen Grundstücks einzutragen; Hier handelt es sich in Wirklichkeit nicht um.

eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Grundstückseigentümer, sondern um einen Versuch eines unmittelbaren Eingriffs in die vertraglichen Beziehungen der Parteien, die eine solche Vereinbarung über ihre gegenseitigen Hechte und. Pflichten nicht getroffen haben. Sie kann von der Geneh-migungsbehörde im Weg der Auflage so wenig getroffen werden wie etwa (hier allerdings im Gegensatz zur Preisbehörde) die Herabsetzung des Kaufpreises im Wege der Auflage angeordnet werden könnte (vgl» Kiefersauer, Grundstückverkehrsrecht, 2« Aufle: Wohnsiedlungsgesetz § 7? Anm* 3 S-, 152;
RdErl. 155/37 Anm. 23 S* 63 und Grundstückverkehrsbekanntmachung § 2 Anm. 9 So 111; Leopold, Deutsches Wohnungsarchiv 1938? 339)* Die Präge, in welcher Weise die Vertragschließenden ihre Rechtsbeziehungen im einzelnen gestalten wollen, ist und bleibt unabhängig von der Genehmigung, die einen zur Willenseinigung der Parteien hinzutretenden Umstand betreffen muß (RC-Z 126, 132, 13^/5 hinsichtlich der Grundstückverkehr sbekanntmachung; Leopold aaO), Die erwähnte Anordnung berührt unmittelbar nur den Vertragsinhalt, und ihre Durchführung käme einer unmittelbaren Korrektur des privatrechtlichen Vertrages gleiche Die Genehmigung kann unter diesen Umständen äußerstenfalls als unter der Bedingung erteilt erachtet werden, daß die Parteien eine Vereinbarung über ein Licht- und Traufrech der .verlangten; Ai;t treffen; oder " eins Grunddienstbarkeit diesen Inhalts bestellen« Nur bei Gewährleistung dieser Rechte, die im Wege der Auflage jedenfalls nicht möglich war, sollte die Genehmigung erteilt werden. Diese Bedingung ist aber nicht eingetreten, die Genehmigung somit nicht wirksam geworden. Wollte man die Bestimmung über die Einräumung eines Licht-und Traufrechts nicht als Bedingung deuten, so wäre sie jedenfalls aus den dargelegten Gründen keine wirksame Auflager Ohne Durchsetzung des Licht- und Traufrechts sollte die Genehmigung jedoch nicht erteilt sein: ohne Wirksamkeit dieser '’Auflage1' ist bei ihrem engen Zusammenhang mit der vorgesehenen
 Genehmigung auch diese nicht wirksam. Die Klägerin kann daher kein Recht aus dem Kaufvertrag vom 18, Juli 19kl herleiten.
Unter diesen Umständen bedarf es keiner ’weiteren Prüfung, weiche privatrechtliehe Wirkung die Anordnung auf einen durch die Genehmigung wirksam gewordenen Kaufvertrag hätte, wenn sie eine wirksame Auflage hätte sein können. Insbesondere kann die Präge dahingestellt bleiben, ob den Grundstückseigentümern die Erfüllung des Vertrages, im Hinblick auf die ihnen auferlegten Verpflichtungen (eigener Anschluß für Wasser und elektrischen Strom, vorschriftsmäßige Klär- und Versitzgrube, Anschluß der Hausentwässerung, eigene Kaminanlage sowie Bestellung eines Licht- und Traufrechts) im Jahre 19k6 noch hätte zugemutet werden können. Dieser in Art. 1 Abs. 2 der Verordnung über die Veräußerung von Entschuldungsbetrieben vom 6. Januar 1937 (RGBl I J) ausdrücklich niedergelegte Rechts gedanke wird auch auf die nach der Grundstückverkehrsbekanntmachung und dem Wohnsiedlungsgesetz erteilten Auflagen angewendet (Kief ers.auer aaO Grundstückverkehrsbekanntmachung § 2 Änm-e 9; Hopp, Verkehr mit land- und forstv/irtschaftlichen Grundstücken 3* Aufl., Grundstückverkehrsbekanntmachung § 2 Anm. V 3 S. *+7; Leopold aaO).
De. die Revision Urteil aufzuhebenc M ist der Klaganspruch sen. Die Kosten des
 begründet ist, ist das angefochtene angels Wirksamkeit des Kaufvertrags nicht begründet und die Klage abzuuei-gesamten Rechtsstreits hat die Klägerin
 gemäß § 91 ZPO zu tragen.
Dr. Kückinghaus	Schuster
 Dr, Mattem
 Dr. Tasche
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